PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Arkivsak-dok Saksbehandler Sigbjørn Hessaa

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Sigbjørn Hessaa Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Bystyret Justvik B33 detaljregulering sluttbehandling Sammendrag Strek arkitekter fremmer reguleringsplan for Justvik B33 på vegne av Sørlandet Boligbyggelag. Planområdet ligger langs Ålefjærveien og grenser til Justvik skole i vest og boligområdet Kvernhusheia i nordøst. Totalt utgjør planområdet ca. 22 daa og inneholder 76 boenheter. B1 og B2 planlegges bygd ut som etablererboliger i småhusbebyggelse og mindre leilighetsbygg i tre etasjer, totalt 36 boenheter. Disse boligene vil i hovedsak utformes med tanke på å senke terskelen for unge som ønsker å komme inn på boligmarkedet. Felt B3 tilrettelegges for tilgjengelige boenheter bestående av rekkehus, flermannsboliger eller leiligheter, totalt 40 boenheter. Justvik B33 er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. Dette arealet ligger i en bratt åsside mellom Justvik skole, langs hele åssiden, til det møter et område avsatt til grønnstruktur i kommuneplanen. En rasjonell plassering av adkomstveg og utearealer har vært utfordringen, men Teknisk direktør mener det er kommet frem til en akseptabel løsning. Planen stiller krav til etablering av gang- og sykkelveg ned til skolen, utbedring av stier, ivaretakelse av etablerte snarveier og lekeplasser. Det er dette som er styrken i denne planen, at både de nye og de eksiterende boligene, samt skolen og lekearealene, blir tilknyttet et nettverk av stier, snarveier og gang- og sykkelveger. Planen legger opp til en utvidet bruk av disse og at nedre del av Kvernhusheia (kjørevei) blir mindre brukt av myke trafikanter. Ved å tilrettelegge for at gående og syklende bruker Justvik B33 sine stier og gang- og sykkelveger blir skolen et stopp på veien. En positiv effekt av dette kan være at skolens nærmiljøpark/skolegård kan bli en sosial møteplass for barn og unge. Eldre eller andre med behov for universelt tilgjengelige boliger, har i dag ikke et slikt botilbud i Justvik i dag. Et leilighetsbygg vil være ettertraktet og tilføre en boligtype som ikke finnes i Justvik i dag. Planområdet ligger nær Justvik senter og bidrar til å bygge opp om områdesenteret. For at hele gang- og sykkelvegnettet fra Skinnerheia til skolen skal bli komplett er det viktig at kommunens v/ Ingeniørvesenets tilliggende plan for massedeponi og gang- og sykkelveg snart fremmes. Dette vil binde boligområdene Kvernhusheia, Jærnesheia og Skinnerheia enda bedre sammen mot skolen og friområdene og lekeplasser. Totalt sett mener Teknisk direktør at planforslaget legger opp til en rasjonell arealbruk, sambruk av lekeareal, god tetthet, minimale terrenginngrep i bratt areal og en ny boform i denne delen av Justvik. Teknisk direktør anbefaler planen vedtatt.

2 Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Justvik B33 sist datert , med bestemmelser sist datert Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur og kommunalteknisk infrastruktur skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Lovpålagte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bakgrunnsstoff 1. Illustrasjoner snitt og planer, Illustrasjoner av planområdet, Risiko og sårbarhetsanalyse, Skoleveier, Sol/skygge-analyse, Utkast til utomhusplan, Saksprotokoll - Vedtak i By- og miljøutvalget

3 BAKGRUNN FOR SAKEN På vegne av Sørlandet Boligbyggelag har Strek Arkitekter AS utarbeidet forslag til detaljregulering for område Justvik felt B33. Hensikten med planarbeidet er tilrettelegging av boliger i rekkehus, tomannsbolig og leilighetsbygg. Planområdet er vist i kommuneplanens arealdel, og markert som område B33. Dagens situasjon Planområdet er i dag ubebygd, beliggende langs Ålefjærveien med Justvik skole i vest og boligområdet Kvernhusheia i nordøst. Planområdet er i dag ubebygd, skogdekt og krattfylt. Planlagt boligområdet er tenkt i området mellom Justvik skole til venstre i bildet og boligområdet på Kvernhusheia til høyre. Skråbildet er sett fra sør. 3

4 Kvernhusheia (veg) Justvik skole Jærnesheia Justvik B33 Ålefjærveien Justvik senter Oversiktskart over planområdet. 4

5 Utsnitt av kart med planforslaget Planområdet er i dag ubebygd og består hovedsakelig av blandet skog og kratt. Det går en tursti gjennom planområdet som forbinder boligområdet på Kvernhusheia/Jærnesheia og skolen. Terrenget er krevende og til dels svært bratt. Området er skrånende fra nordøst ned mot Ålefjærveien i sørvest. Det er ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. Planens innhold Innenfor planen er det avsatt tre felt regulert til boligbebyggelse. Planområdet utgjør ca. 22 daa, av dette er ca. 11 daa avsatt til byggeområder for boliger og ca. 5,8 daa satt av til friområder og fellers utearealer. Resterende areal innenfor planområdet er til vegformål, fellesområder mv. Totalt legges det til rette for inntil 76 boenheter. Fordelt på felles utearealer, friområder og uteoppholdsarealer på egen tomt, skal det være minst 80 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Netto bruksareal for boligene i planområdet anslås å utgjøre omkring m² BRA. Bebyggelse Nord i planområdet ligger feltene B1 og B2. Utbygger ser her for seg leiligheter i småhusbebyggelse. Utbyggers intensjon er å tilby etablererboliger for å senke terskelen for unge som ønsker å komme inn på boligmarkedet. Bestemmelsene hjemler totalt 36 leiligheter i småhusbebyggelse fordelt på disse to feltene. Illustrasjonene viser leilighetsbygg med 2 og 3 leiligheter i hvert bygg og parkering på bakken eller i carport. 5

6 I den sørlige delen av planområdet innenfor felt B3 planlegges bebyggelse med rekkehus, flermannsboliger eller leiligheter. Bestemmelsene hjemler 40 boenheter. Illustrasjonene viser et leilighetsbygg i opp til fire etasjer. Illustrasjon fra Strek arkitekter AS viser planområdet med mulig utnyttelse, sett fra nordvest. 6

7 Illustrasjon fra Strek arkitekter AS viser felt B3 sett fra sør. Regulert høyde for felt B1 er 8 meter over regulert vegnivå og regulert høyde for felt B2 er 13,5 meter over regulert vegnivå. Utbygging innenfor planen forholder seg til TEK10 sine krav om tilgjengelig boenhet. Bebyggelsen på B1 er i illustrasjoner vist i tre etasjer der inngangspartiet ligger i andre etasje. Med denne løsningen slår ikke krav til heis og tilgjengelig boenhet inn. Illustrasjoner viser B2 med inngangsparti i 1 etasje, men kun to leiligheter i hvert leilighetsbygg. Bestemmelsene hjemler total BRA og bebyggelsens BYA: Bebygd areal, innenfor område B1 (BYA) = m² BYA Bebygd areal, innenfor område B2 (BYA) = m² BYA Bebygd areal, innenfor område B3 (BYA) = m² BYA Maksimal bruksareal for område B1 = m² BRA Maksimal bruksareal for område B2 = m² BRA 7

8 Maksimal bruksareal for område B3 = m² BRA Bestemmelsene åpner for bruk av både saltak og pulttak, men bebyggelsen innenfor hele planområdet skal ha et helhetlig formspråk og samme takform. Illustrasjonene viser en konsekvent pulttaksform på både de små leilighetsbyggene i nord og leilighetsbyggene i sør. Det stilles krav til 80m 2 uteoppholdsareal. Dette kan løses på både private og felles uteområde og offentlige uteområder. Maksimalt 25 % av dette kan løses på terrasser/balkong. Bebyggelsen ligger godt til rette for gode sol- og utsiktsforhold på alle utearealer, inkludert de offentlige friområdene. Utearealet på B3 er støyutsatt og ligger delvis innenfor rød støysone. Det stilles krav til detaljert støyutredning før bygging kan igangsettes der utearealene vurderes ytterligere for støy og støyskjermingstiltak foreslås. Støyskjerm etableres langs byggegrense til felt B3. Samferdsel og teknisk infrastruktur Feltene B1 og B2 får adkomstveg via offentlig veg o_kv1 som starter i kryss ved Kvernhusheia. Vegen ender opp i vendehammer ved offentlig friområde. Herfra er det forbindelse via gang- og sykkelveger til boligområdet B3, lekeplass og felles friområder. I planen stilles det krav til etablering av gang- og sykkelveien gjennom området. Denne er en del av en etappe som totalt vil omfatte hele strekningen mellom Justvik skole og Jærnesheia. Ingeniørvesenet har akseptert en trasé for gang- og sykkelvegen som gir en maks stigning på 1:10. Traséen følger terrenget i størst mulig grad da det er ønskelig med minst mulig terrenginngrep. I tilknytning til denne tenkes det anlagt møteplasser, beplantning med trær og annen vegetasjon. Dette for å redusere farten på de syklende. Fartsreduserende tiltak skal illustreres i utomhusplan. Gang- og sykkelvegen får også en forbindelse til boligfeltene B1 og B2 via o_gs2. Dette sørger for at trafikksikker forbindelseslinje mellom nye og eksisterende boligfelter for gående og syklende blir komplett. Denne er skissert til å få en stigningsgrad på 1:12. Det nederste boligfeltet B3 ligger langs Ålefjærveien. Dette er en fylkesveg og avkjørsel er avklart med Statens vegvesen. Avkjørselen skal gå fra vegen og via et parkeringsområde som er delvis under terreng og inn i en parkeringskjeller. Parkeringsplassene som er delvis under terreng skal først legges inn i terrenget, deretter overbygges med betongdekke. Dette vil muliggjøre en gangbar sti fra boligene til gang- og sykkelvegen. Det skal etableres nedgravde avfallscontainere og disse er regulert inn på områder for renovasjon. Trafo er regulert inn på o_kta1 og o_kta2. 8

9 Illustrasjon viser regulert gang- og sykkelveg mellom boligfeltene. Den tilknytter boligfeltene, Kvernhusheia og Justvik skole. Grønnstruktur Det tilrettelegges for kvartalslekeplassfunksjoner og sandlek på o_gf3 og o_gf4. o_gf3 ligger omtrent midt i planområdet og er på totalt 2 daa. o_gf4 er ca. 1 daa og ligger ved B1 langs den gjennomgående gang- og sykkelveg. Stiforbindelser skal knytte boligområdene og gang- og sykkelvegen sammen med lekeplassene. Disse er vist i skisser til utomhusplanen. På grunn av krevende terreng vil det være vanskelig å tilfredsstille krav til alle lekeplassfunksjonene i en kvartalslekeplass. Nyetablert Justvik skole vil få nærmiljøpark i tråd med krav i kommuneplanen. Nærmiljøparken vil bli opparbeidet etter kommunens utomhusnormaler og den vil da også dekke krav til kvartalslekeplassfunksjoner. Det stilles uansett krav til opparbeidelse av sandlekeplass, samt kvartalslekeplassfunksjoner innenfor planområdet til o_gs3. Bebyggelsen på B33 kan heller ikke etableres før lekeplassen på Justvik skole er ferdig. Eventuelle bidrag til opparbeidelse av lekeplass på Justvik skole må avklares i utbyggingsavtale med kommunen. Det går i dag flere stier og små tråkk gjennom området. Disse er godt etablerte av barn som snarveier til skolen. Det stilles derfor krav til at disse skal opprettholdes, og de skal vises i utomhusplanen som skal godkjennes av kommunen. Dette gjelder også stiforbindelser utenfor planen slik at hele stinettverket blir dekket av utbyggingen. o_gs2 er gang- og sykkelvegforbindelse mellom boligområdene B1/B2 og B3. Denne er også forbundet med o_gs1 og etableres tvers gjennom planområdet. Denne gang- og sykkelvegen vil forbinde de andre boligområdene på Kvernhusheia og Jærnesheia med Justvik skole. 9

10 Illustrasjon viser stier i området og hvordan man kan se for seg at skoleveiene kan fordele seg når planen er realisert. De mest trafikkerte og uoversiktlige områdene kan lettere unngås. Innenfor felt o_gf1 går det i dag en stiforbindelse som ved befaring av området i februar 2016 bar preg av å være i jevnlig bruk. Denne stien går helt ned til skolegården til Justvik skole. En mindre omlegging av stiens øvre del kan være aktuelt for å få en slakere stigning og vil avklares nærmere i utomhusplanen. Utomhusplanen skal vise hele stinettverket og påkobling av eksisterende og nye stier innenfor planområdet. Sti mellom eiendommene gnr/bnr 117/149 og 117/150 er også i daglig bruk som skoleveg. Denne ligger utenfor planområdet. Sti mellom gnr/bnr 117/169 og 117/170, øst for planområdet viser også tegn til jevnlig bruk. Den vil treffe planområdet i østre del av felt o_gf3. 10

11 Utsnitt av utomhusplanen for Justvik skole brukt i konkurransegrunnlaget. Asplan Viak as PLANPROSESSEN Gjeldende planer Om barn og planlegging T2/08 Det er gjort registreringsarbeid i regi av oppvekstsektoren i Kristiansand kommune, hvor kartlegging av barn og unges bruk av området vises. Dette er vedlagt saken som en del av høringsinnspillene. Kommuneplan Området er i gjeldene kommuneplan avsatt som fremtidig byggeområde for bolig B33. Feltet har følgende beskrivelse i kommuneplanen: «Justvik lekeareal og nødvendig behov for tjenesteyting avklares ved utarbeidelse av reguleringsplan». Reguleringsplan for Justvik skole ble vedtatt i Arealbehovet for oppveksttomt ble avklart her, og deler av boligområdet i kommuneplanen ble regulert til tjenesteyting. 11

12 Plangrense vist over kommuneplanen. Justvik skole regulerte om deler av felt avsatt til boligbebyggelse B33 til oppveksttomt. Reguleringsplan Planforslaget overlapper delvis tre forskjellige reguleringsplaner: - Justvik Terrasse, Plan-ID 169/205. (Plan nr. 205 er endring av opprinnelig plan Justvik Terrasse) - Justvik Skole, Plan-ID Ålefjærveien G/S vei fra Justnes til Jærnesheia, Plan-ID 592 Pågående planarbeid Planen overlapper også et planområde, Justvik gang/sykkelvei Skinnerheia Justvik skole. Kristiansand kommune ved Ingeniørvesenet planlegger en gang- og sykkelveg fra planområdet og videre til Jærnesheia og Skinnerheia. 12

13 Utsnitt av foreløpig plan for Justvik gang/sykkelvei Skinnerheia Justvik skole Planområdet vises med sort strek. Gjeldende reguleringsplaner er vist under. Reguleringsplan for Justvik skole til venstre. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 7 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering. Utbygger har kommentert temaene i eget vedlegg. 13

14 Vest-Agder fylkeskommune v/ Seksjon for plan og miljø, brev datert Det vises til meklingsprotokoll for kommuneplanen datert Dette var etter at fylkeskommunen reiste innsigelse til utbygging av grøntområdene på Justvik, nå B33. Innsigelsen ble trukket på vilkår om at lekeareal for barn og unge og nødvendig behov for areal til tjenesteyting (skolen) skulle sikres i reguleringsplan. - Fylkeskommunens forståelse av kommuneplanens bestemmelse 9, b, første kulepunkt, omhandler krav til etablering av nærmiljøpark. Det bemerkes spesielt ordlyden "( ) i tilknytning til ( )". Fylkeskommunen er av den oppfatningen at dette må tolkes dit hen at nærmiljøparker skal ligge ved siden av, eller i nærheten av skolens eksisterende utearealer, og at arealene dermed kan brukes av alle uavhengig av skolens åpningstider. - Justvik skole omregulerte deler av B33 i kommuneplanen for å få mest mulig areal på en skoletomt som i utgangspunktet var for lite. Det er selv med denne utvidelsen for lite, og VAF mener at denne planen må se på hvordan erstatningsarealet for barn og unges bruk av arealer er løst totalt sett i området. Det bemerkes også spesielt området for adkomst til felt B1 og mener at medvirkningsprosessen kom i gang for sent. - VAF etterspør en større detaljeringsgrad på bebyggelsen, samt snitt og at fyllinger og fyllingsutslag vises på plankart. Det etterspørres også ytterligere bestemmelser som sikrer estetisk utforming av parkeringsanlegget på felt B3. - Det anbefales at felt B1 tas ut av planen og reguleres som grønnstruktur eller friområde for å se skolens uteområder i sammenheng med et større grøntområde. - Det etterspørres beskrivelse av hvordan vanntilsig blir ivaretatt. - Bestemmelsene bes kvalitetssikret for motstrid og uklarhet. - Det vises til Statens vegvesen sin uttalelse vedrørende byggegrense og støyskjerm. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Skolens arealer er sikret i reguleringsplan for Justvik skole som ble vedtatt i Det er avsatt et større areal til skolen gjennom denne reguleringsplanen enn hva kommuneplanen tilsa på dette tidspunktet. Gjennom denne planen fikk skolen kompensert 4,1 daa. Dette arealet var opprinnelig boligbebyggelse tilhørende Justvik B33. Dette vises i egen vedlagt skisse. I denne planen er det avsatt gode lekeareal for barn og unge med nær tilknytning til gangveger og stier. Det vil i utgangspunktet ikke bygges ned areal som bærer preg av barns bruk. Da krav til kvartalslekeplass er vanskelig å løse i dette terrenget har kommunen og utbygger kommet frem til en omforent løsning. - Det er i bestemmelsene for reguleringsplanen til Justvik skole tatt med at skolens uteområde skal være åpen og tilgjengelig for alle utenfor skolens åpningstider. Intensjonen er at nærmiljøpark skal kunne brukes av alle, også utenfor skolens åpningstider for å skape skolen som en sosial møteplass og bygge opp rundt nærmiljøet. Det er uheldig arealpolitikk å legge til rette for unødvendig store lekearealer, eller doble opp antall lekeplasser, spesielt her som arealene som er bratte og knappe. Med Vest- Agder Fylkeskommunes tolkning av kommuneplanbestemmelsen ville dette betydd at det blir krav til to store lekeplasser like i nærheten av hverandre. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at denne tolkningen av kommuneplanen ikke er riktig. Kommunen mener at planleggingen bør legge opp til god sambruk og utnyttelse av lekeplasser i nærområdet. Dette vil være positive for både barn, voksne og kommunen som helhet. Kommunens totale utgifter til drift og vedlikehold av lekeplasser vil også være lavere. Terrengutfordringene gjør at plassering og utforming av lekeplass må løses på en skånsom måte for ikke å lage unødvendig store murer eller skjæringer. 14

15 - Gjennom hele prosessen har det blitt tatt hensyn til barn og unges bruk av området og man har kartlagt området godt for å se den faktiske bruken. Utbygger har selv tatt kontakt med kommunen som på denne forespørselen tok egen regi av medvirkningsprosessen med barn og unge. Det er tenkt på avbøtende tiltak for erstatning av barns bruk av arealer som bygges ned. Det viste seg at det er marginalt med områder som bygges ned som bærer preg av barns bruk. Arealene som legges til rette for nye lekearealer har også mye bedre tilkomst, slakere helning og vil inneholde nye lekeapparater. Arealene vil være forbundet med ny gang- og sykkelveg og de etablerte snarveiene. Detaljer kan ses i utkast til utomhusplan og egen beskrivelse som er vedlagt saken. - Bestemmelsene er etter Plan-, bygg- og oppmålingsetaten sin vurdering gode nok til å ha kontroll på høyder. Høydene på B1 og B2 er satt relativ til regulert høyde på veg. Vegen er høydesatt. Snitt er vedlagt saken. Fyllingsutslag er ikke relevant å vise i planen da vegen tas opp med mur i nedkant. Vegen følger ellers terrenget og eksiterende grusvei ligger godt i terrenget uten å ha behov for store fjellskjæringer. - Utearealene på o_gf4 og o_gf3 har en god sammenheng med skolens område. Dette arealet ligger med adkomst via gang- og sykkelveg og er i omtrent samme avstand, dette gir også en slakere adkomst. B1 har etter høringen avgitt noe areal til o_gf4 for å gjennomføre en sti som ligger i terrenget, denne forbinder skogsarealet hvor det er registrert barns bruk av arealet og gang- og sykkelvegen. - I bestemmelsene pkt. 2. ligger det krav til at tekniske planer skal vise hvordan vanntilsig og åpent bekkedrag ned til skolen ivaretas. - Bestemmelsene er gjennomgått revisjon og rettet opp etter innspill fra Plan-, bygg- og oppmålingsetaten. - Statens vegvesen har fått revidert plankart og bestemmelser og trukket innsigelsen. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Fylkesmannen viser til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge og uttalelser fra elevrådet og mener det ikke er skaffet til veie fullverdig erstatningsareal, og at de friområdene innenfor planen ikke er i tilknytning til skolens eget uteoppholdsareal. Fylkesmannen mener også at B1 har store ruvende leilighetsbygg og vil redusere kvaliteten på de arealene som ble overført til Justvik skole fra B33. De arealene er også for bratte til å kunne regnes som uteoppholdsarealer. - Fylkesmannen har merknader til forståelsen av kommuneplanens bestemmelse vedrørende nærmiljøpark og kvartalslekeplass. - Det gis faglig råd om tilføyelser i rekkefølgebestemmelsene om at retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T ) skal følges. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Arealene som opparbeides til bruk for barn og unge vil i større grad være tilgjengelig etter realisering av planen enn hva de er nå. De vil ha en tilknytning til gang- og sykkelveg direkte til skolen. Hele feltet er for øvrig bratt, noe som gjør tilpassing til terrenget som et viktig moment for planen, og har vært et bærende prinsipp hele veien. Derfor er det også krevende å finne bebyggelsestype og anlegning (tilpasning) av lekeplasser uten å gjøre store terrenginngrep. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener løsningen som planen legger til rette for er gjort med godt hensyn til dette. For videre kommentarer vises det til kommentarer til VAF sin merknad under. - Forståelsen av kommuneplanens bestemmelse for nærmiljøpark og kvartalslekeplass er kommentert under Vest-Agder Fylkeskommune sin merknad. 15

16 Statens Vegvesen, brev datert Planen berøres av rød støysone og Statens vegvesen reiser innsigelse til planforslaget da det ikke fremgår av planforslaget en plassering av støyskjermingstiltak. - Tømming av renovasjonscontainere ved B3 skal skje ved parkeringskjeller. - Det må tilføyes i bestemmelsene avkjørsel fra fylkesveg skal utformes i tråd med krav i håndbok N100 og at søknad sendes Statens vegvesen. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Revidert plan krever etablering av støyskjerm. Denne er oversendt Statens vegvesen og de trekker innsigelsen. - Bestemmelsene hjemler nedgravde containere ved parkeringsplass på B3. - Bestemmelsene er revidert etter i henhold til merknaden. Avinor, brev datert Planområdet ligger innenfor høyderestriksjonsområde i restriksjonsplanen for lufthavnen. Ny bebyggelse ligger innenfor denne flaten. Avinor ber om at følgende bestemmelse tas inn i detaljreguleringsplanen. «Dersom det skal brukes byggekraner over kote 105 meter over havet, skal Avinor Kristisand lufthavn Kjevik varsles på forhånd og godkjenne kranbruken.» Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Reviderte bestemmelser ble oversendt Avinor og innsigelsen trukket. Justvik skole, brev datert Justvik skole vil av plass- og ansvarshensyn ikke å ha kvartalslekeplassen til B33 i skolegården. Skolen må ha full råderett over skolegården i skoletiden/sfo-tiden. Derimot ses det på som en vinn-vinn situasjon, for barna i B33 og skolebarna, at kvartalslekeplassen for B33 blir lagt på areal like inntil skolens tomt. Eksempelvis der B1 er vist. - Justvik skole er kritiske til bebyggelse på B1 som ligger inntil skolens arealer som i utgangspunktet er for lite. De ønsker å ha dette arealet til mulig utvidelse. - Justvik skole er bekymret for økt trafikk opp Kvernhusheia som følge av utbyggingen. Det fremsettes et ønske om avkjøring i fra felt B3. - Det uttrykkes bekymring for vanntilsiget fra bekken blir avskåret da ny plan for skolen vil bruke vannet som et element i skolegården. - Sykkelsti må sikres i rekkefølgebestemmelsene og at kommunen må ta ansvar for resterende sykkelveg utenfor planområdet. De er positive til sykkelvegen gjennom planområdet. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Kommentar vedrørende lekeplass og skolens arealer er besvart i kommentar til Fylkeskommunens merknad. - I reguleringsplan for Justvik skole ble det omregulert 4,1 daa av Justvik B33 til tjenesteyting. Felt B1 ligger for øvrig fra 15 til 20 meter over nivå til skolen, det vil kreve store terrenginngrep om man skal bygge ut i dette området ved å utvide fra skolesiden. - Det blir en marginal økning av trafikk langs Kvernhusheia som følger av denne utbyggingen. Tiltakene vil bli vanskelig å gjennomføre uten erverv av flere private 16

17 eiendommer. Det er gjort gode tiltak for å sikre skoleveier via stier og gang- og sykkelveger for området. Adkomstveg fra B3 ville gitt feltet store utfordringer med stigning, den måtte ha krysset gang- og sykkelvegen som er et viktig element i seg selv for trafikksikkerheten og ville sannsynligvis ha gjort ytterligere terrenginngrep i området. - Vanntilsig fra bekken blir ivaretatt i planen gjennom bestemmelsene. - Det stilles rekkefølgekrav til gang- og sykkelveg. Kommunen har startet prosessen for detaljregulering av gang- og sykkelveg fra Skinnerheia som treffer Justvik B33 sin gangog sykkelveg. Justvik skole elevråd, brev datert Det er gjennomført en medvirkningsprosess der elever først gjorde en befaring. - Barns bruk av området ble kartlagt og det kom fram at de bruker deler av felt B1 og delvis under høyspentledning gjennom området. - En del elever bruker også regulert adkomstvei på vei ned til skolen og de mener det ikke er tilbudt kompensasjon for arealet. - Det var ingen elever som hadde motforestillinger til bygging på felt B3. - De var begeistret for ny gang- og sykkelveg da mange ønsker å sykle til skolen. - I dag går elevene gjennom skogen, omtrent hvor gang- og sykkelveg reguleres inn. - Elevene er redde for å miste bekken, denne brukes aktivt i lek. - Flertallet av elevene ønsker ikke at felt B1 skal bygges. Det er de yngste elevene som bruker dette området mest. Det kom frem forslag om å ta det ut av planen eller å legge det ved o_gf3. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Før politisk førstegangsbehandling tok utbygger kontakt med kommunen for å initiere medvirkningsprosess. Medvirkningsprosessen ble etter dette gjennomført i kommunens regi i løpet av høringsperioden, høsten Erstatningsareal for lekeområder og adkomstmuligheter blir kompensert gjennom lekeplass på o_gf3, stiforbindelser og gang- og sykkelveg. Hele området vil få en god oppløftning, både når det gjelder tilkomst til arealer, og selve arealet som barn og unge kan leke på. Gang- og sykkelvegen vil holde en god standard med maksimal helning på 10 %. Den forbinder skolen på en god måte. Det vil også være stiforbindelser til både eksisterende boligområder, nye boliger, skoleveier via stier som er i bruk i dag, lekeplasser og de områdene som utpekes i rapport fra medvirkningsprosessen. Det er utarbeidet utkast til utomhusplan for dette som er omforente løsninger med Parkvesenet og Plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Planen har justert felt B1 slik at sti til grøntområdet nærmest skolen ivaretas. Denne ruten vil være med lavest mulig stigningsgrad og lettere å komme til ved realisering av lekeplass og gang- og sykkelveg. - Det er riktig at adkomstvegen går over reguleringsplan for Justvik skole, men var i kommuneplanen opprinnelig del av Justvik B33. Skolens plangrense la til grunn eiendomsgrenser. Gjennom regulering av Justvik skole ble det omdisponert ca. 4,1 daa fra boligbebyggelse til tjenesteyting. Arealet som nå reguleres tilbake er nødvendig for adkomstvegen. En alternativ adkomstveg fra fylkesveien, via felt B3, ville medført store terrenginngrep og vil bygge ned enda mer av området med veg. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at den mest rasjonelle måten å komme til området på er å legge adkomst over allerede eksiterende grusveg der terrenginngrepene er minimale. 17

18 - Plan-, bygg- og oppmålingsetaten kan ikke se at arealer som brukes i dag ikke blir erstattes. Lekearealer blir desto bedre i kvalitet og innhold som følge av planen, samt at tilgjengeligheten blir mye bedre. Det største lekeplasstilbudet ligger like ved gang- og sykkelvegen på vei ned til skolen, midt mellom de nye boligområdene. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten ser heller ikke at medvirkningsprosessen har vært mangelfull. Utbygger har selv tatt initiativ til å starte den. - Gang- og sykkelvegen vil bli et godt tilbud for barn og unge. Denne vil også tilkobles og videreføres videre opp mot Skinnerheia når massedeponiet får tillatelse til å brukes. Det har vært et viktig moment at denne velger en trasé som gir lavest mulig stigningsgrad, samt at den ivaretar tilkoblinger til de områdene som brukes som skolevei i dag. - Det er sikret i planens bestemmelser at bekk og tilsig til den ivaretas. Beboere i Kvernhusheia, brev datert Det uttrykkes bekymring for vesentlig trafikkvekst som er uheldig for trafikksikkerheten og fremkommeligheten. Det legges til grunn Statens vegvesens håndbok V173 og estimering av turproduksjon på 2,5 til 5 bilturer pr. døgn. Det antas at bruken vil være svært høy og høy trafikkvekst i nederste deler av Kvernhusheia. Denne vegen er allerede smal og uoversiktlig, spesielt på vinterstid. Kryss ved Kvernhusheia er i en uoversiktlig kurve med stigningsgrad på ca. 8 % som fører til utfordrende siktforhold. På vinterstid vil det være utfordrende da det er vikeplikt for dette krysset opp bakken. - Vegen brukes som skoleveg for barn nederst i Kvernhusveien. - På vinterstid vil ikke snarveien være farbare, da bruker barn vegen som skoleveg. - Vegen er ikke egnet for anleggstrafikk. - Det er ikke avbøtende tiltak for den risikoen som økt trafikk gir. - Trafikksikkerhet er ikke ivaretatt for barn og unge. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Det totale trafikkbildet som planen legger opp til anses av Plan-, bygg- og oppmålingsetaten til å forbedre trafikksikkerheten for gående og syklende i Justvik området. Stier og snarveier blir opprustet og leder dem ned til et gang- og sykkelvegnett som går via skolen og ikke langs Kvernhusheia. Denne forbindelsen til skole, busstopp og Justvik senter blir i hovedsak forbedret og uavbrutt, noe som vil få kunne få positive innvirkning på reisevanene til beboerne i både det nye feltet og det eksisterende. Det vil i tillegg være svært vanskelig å gjennomføre fortau på mer enn de første 150 meterne. Resten av vegen er smal og gjennomføring av fortau forutsetter en prosess på grunnerverv av private eiendommer. - De avbøtende tiltakene for hele prosjektet er omtalt kommentarene over. Endringer etter offentlig ettersyn - o_gf4 er utvidet med hensyn til gjennomføring av sti til skogsområdet over Justvik skole. - Reviderte bestemmelser i henhold til merknader fra Statens vegvesen og Avinor. Se kommentarer til disse over. - Utarbeidelse av utkast til utomhusplan. - Bestemmelser for murer i o_gf3. - Innarbeidelse av støyskjerm og flytting av byggegrense på felt B3 i henhold til innsigelse fra Statens vegvesen. - Maksimal høyde på bebyggelsen er justert ned 1 til 2 meter på hvert av feltene. 18

19 Medvirkning Utbygger tok initiativ til medvirkningsprosess med barn og unge på høsten før planen var til politisk behandling, samt på vårparten av Det ble i regi av oppvekstsektoren i Kristiansand kommune foretatt befaring og innspillrunde med elever på Justvik skole. Denne dannet grunnlaget for merknad fra Justvik skole Elevråd. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa 16. juni Ingeniørvesenet har i løpet av prosessen spilt inn krav til fortau langs Kvernhusveien. Begrunnelsen er at utbygging av felt Justvik B33 vil belaste denne vegen ytterligere med biltrafikk og for at vegen skal ha best mulig trafikksikker utforming bør den ha fortau. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at det er gjort planmessige grep som bedrer trafikksikkerheten for myke trafikanter tilstrekkelig. Dette gjelder ikke bare beboerne i Justvik B33, men for eksiterende boligfelt på Kvernhusheia, Jærnesheia og de øvrige boligfeltene ovenfor. Forslag til bestemmelsene til Justvik B33 stiller krav til interne gang- og sykkelvegforbindelser, samt forbindelse mellom de eksisterende boligområdene og skolen. De korteste snarveiene som brukes av barn og unge i dag får en oppgradering og blir bevart, samt en vinterbrøytet og opplyst gang- og sykkelveg. Utomhusplaner og tekniske planer vil vise dette og de skal godkjennes av kommunen v/ Parkvesenet og Ingeniørvesenet. Ved innsending av planen til sluttbehandling er det utarbeidet et utkast til utomhusplan og revidert plankart legger dette til grunn. Dette er en omforent løsning sammen med forslagsstiller og kommunen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener for øvrig at grunnlaget for økt trafikk på Kvernhusheia er forholdsmessig lite (36 boenheter). Det vil være en større samfunnsøkonomisk gevinst å sikre gjennomføringen av snarveier og gang- og sykkelveg gjennom planområdet. Bruken av denne strekningen som gående eller syklende må anses som relativt lav i forhold til hva bruken av øvrige nevnte gang- og sykkelveger og stier er. Det vil i tillegg være svært vanskelig å gjennomføre fortau mer enn de første 150 meterne. Resten av vegen er smal og gjennomføring av fortau forutsetter en prosess på grunnerverv av private eiendommer. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at den samfunnsøkonomiske gevinsten av fortauet er for lav til å kunne forsvares, og at man ikke kan legge krav til opparbeidelse av fortau langs Kvernhusveien. 19

20 Illustrasjon viser skisse til fortau langs Kvernhusheia. 20

21 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Barn og unges interesser Behov for ferdsel langs bilveg reduseres ved at eksisterende stier og snarveier blir ivaretatt som følge av planen, boligområdene og Justvik skole forbindes også av ny gang- og sykkelveg. Det etableres et sentralt lekeplasstilbud innenfor planområdet med friområder og sandlek, samt at det vil bli kort vei til en nyetablert nærmiljøpark på Justvik skole. Områder i og ved planområdet, som bærer preg av barns bruk ved registrering våren 2014, er planlagt bevart gjennom løsningene og grepene det legges opp til i reguleringsplanen. Opparbeidelse av området må anses å være positivt for barn og unge. Øst for planområdet er dagens skogkledde skråning bevart som LNFR-område og kan være et røffere lekeområde for større barn. Universell utforming Det legges til rette for rekkehus/flermannsboliger eller leilighetsbygg på felt B3 der det vil bli stilt krav til universell utforming. Ved felt B1 og B2 er det illustrert en bebyggelse som gjør det mulig å ha inngangsplan i andre etasje, slik at krav til heis ikke nødvendigvis slår inn. Formålet med denne typen bebyggelse er å gjøre byggekostnadene lave. Målsettingen er å tilby boliger for unge i etableringsfasen i et område som har en attraktiv beliggenhet med tanke på fellesarealer og nærhet til skole, fritid- og friluftsaktiviteter og buss. Feltet ligger i et krevende terreng der stier i dag er bratte og til dels vanskelige å komme frem på. Planen legger opp til at det skal legges så godt til rette som mulig med dette utgangspunktet der felles uteoppholdsareal og opparbeidede lekeplasser får en så slak gangadkomst som mulig. Det er vist adkomst til o_gf3 med en stigning på 1:10. Det er relativt kort avstand. Den må anlegges med noe mur som fylles opp i bakkant for å få store og flate nok areal for opparbeidelse. Gang- og sykkelvegen gjennom planområdet (o_gs1) har stigningsforhold på 1:10 og tilfredsstiller derfor ikke krav til universell utforming som er 1:20 (5 % fall). Gang- og sykkelvegen mellom feltene B1/B2 og o_gs1 vil klare et stigningsforhold på 1:12. Terrenget gjør det ikke mulig å tilfredsstille et slikt krav uten å måtte legge den helt om eller med større terrenginngrep. En av intensjonene i dette planforslaget er å legge opp til en boligutbygging som tar hensyn til naturlig terreng og topografi. Det er ønskelig å bevare de kvaliteter som landskap og vegetasjon gir. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utredet for rasfare i forbindelse med reguleringsplanen for Justvik skole i 2014/2015. Et av disse områdene ligger like under adkomstvegen til feltene B1/B2 i planen. I bestemmelsene kreves det at tekniske planer skal omfatte ras- og fjellsikring. Gang- og sykkelvegen kan være innbydende til høy fart på sykkel. Det skal lages tiltak for å forhindre dette langs traséen. Disse skal vises i teknisk plan. Naturmangfoldloven Kunnskapsgrunnlaget - Basert på innsynsløsningene Naturbase, Artsdatabanken og kommunens kartdatabase vurderes ikke utbyggingen å påvirke naturforhold, plante- og dyreliv, vassdrag mv. 9 Føre-var prinsippet - Viktige naturverdier, truede eller sårbare arter/naturtyper og viktige viltområder er ikke kjent innenfor planområdet. Utvalgte bevaringsområder for trær, vegetasjon, terreng mv. kartlegges ytterligere ved utarbeidelsen av utomhusplan, og sikres gjennom inngrepsfrie soner i byggeperioden. 10 Samlet belastning 21

22 - Samlet belastning av utbyggingen blir minimal. 11 Kostnader - Eventuelle kostnader bæres av tiltakshaver. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode - Ikke relevant for planen. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 ansees å være ivaretatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Kostnadene er anslått til ca ,- (2015- priser). Kommunen ved ingeniørvesenet skal stå for drift av kommunalteknisk infrastruktur. Kostnadene er anslått til ca ,- (2015- priser). Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. Grønnstruktur og lekeplasser Av friområder har planen totalt ca. 3 daa offentlige areal der det stilles krav til etablering av lekeplasser. Disse ligger med god tilknytning til offentlig gang- og sykkelveg, stier og samtidig nært opp til de nye boligområdene. Disse arealene, som resten av planområdet for øvrig, har et svært utfordrende terreng. Kommuneplanen stiller tilgjengelighetskrav til lekeplasser som er vanskelige og oppfylle i dette området hvis man også skal ha en fult utstyrt kvartalslekeplass. Lekeplassene skal ikke ha brattere helningsgrad enn 1:3. En kvartalslekeplass på 2,25 daa ville derfor ha medført store terrenginngrep. Boligene vil ligge i nær tilknytning til universelt utformet gang- og sykkelveg som leder direkte ned til nærmiljøparken på Justvik skole. Det er i henhold til kommuneplanen at nærmiljøpark også gjelder som kvartalslekeplass. Avstandskravet på maksimalt 400 meter i luftlinje er også oppfylt. Det er ca. 125 meter fra boligene på B33 og skolegården. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener derfor det vil være rasjonell arealbruk å regne inn arealer og lekeplasstilbud nært tilknyttet, og nye etablert lekeplass på skolens område inn i Justvik B33. Sambruk og samlokalisering av lekeplasser har positive sosiale konsekvenser for barn og unge, da møteplassene blir konsentrerte og at skolen blir en sosial møteplass. Det er utarbeidet en egen beskrivelse av lekeplass i utkast til utomhusplan. Et mindre grøntområde som ligger langs Ålefjærveien tas vare på slik at det kan gjennomføres en gangbar forbindelse fra B3 til skolen. Skolebarn som bor på B3 vil da kunne ta den korteste veien til skolen på en trygg måte. Transport (infrastruktur, kollektivtransport) Justvik ligger ca. 10 km fra Kvadraturen og omtrent min. med bil. Boligene ligger i gangavstand til kollektivholdeplasser til og fra sentrum. Kollektivdekningen anses som bra med avganger omtrent 4 ganger i timen på de mest aktuelle tidspunkter av dagen. Estetikk Planens bestemmelser krever at bebyggelsen skal ha samme takform og et samstemt formspråk. Det er åpnet for å velge saltaksform og pulttaksform. Illustrasjoner av planlagt bebyggelse viser to større leilighetsbygg i 3-4 etasjer på B3 med pulttaksform. Leilighetsbyggene på B1 er vist med to leiligheter i tre etasjer på hvert av byggene. Disse er lagt inn i terrenget på oversiden av adkomstvegen. Leilighetsbygg på den nedre siden av vegen, felt B2, har inngangsparti på andre plan og lener seg ut over skråningen. Deler av bygget står derfor på stolper for å ta opp terrenget. Dette minimerer også terrenginngrepet for disse byggene. Illustrasjoner viser et helhetlig arkitektonisk formspråk. Terrenget er bratt og utfordrende. Illustrasjonene viser bebyggelse som løser terrengtilpassingene på en god måte. 22

23 Skole- og barnehagesituasjon Boligområder ligger i umiddelbar nærhet til Justvik skole som har tilstrekkelig kapasitet. Ungdomstrinnet ved Havlimyra skole trenger utvidelse i løpet av Justvik skole skal rives og bygges ny i løpet av 2017/18. Skolegården har status som nærmiljøpark og vil være åpen utenom skolens åpningstider. Beboere i området vil få kort skoleveg og et godt lekeplasstilbud. Folkehelse Det er nærhet til marka og friluftsområder. Nærhet til skole gjør at skolebarn kan gå og sykle til skolen. Bebyggelsen er tett integrert sammen med nye og eksisterende stier og gang- og sykkelveg, noe som gjør at terskelen for å gå og sykle er lavere. I et folkehelseperspektiv er dette positivt. Støy Ålefjærveien har en ÅDT på 4000 og deler av felt B3 ligger innenfor rød støysone. Det stilles krav til støyskjermingstiltak for uteområde i form av voll, skjerm eller andre løsninger basert på revidert støyrapport. Bebyggelsen for øvrig forutsettes å tilfredsstille de byggeforskrifter som omhandler støyskjerming. Oppsummering Justvik B33 kan bli et attraktivt område og gi et variert tilbud til flere deler av befolkningen. Utbyggers intensjon er at felt B1 og B2 blir boliger som er tilpasset unge i etableringsfasen. Felt B3 kan bli leiligheter og tilby et botilbud som ikke er finnes i denne delen av Justvik. Nærliggende nytt boligfelt på Justvik viser at leiligheter kan være attraktivt i dette området. Boligene ligger i et svært krevende terreng, og det er spesielt utfordrende å tilpasse boliger i dette området samtidig som man skal skåne terrenget mest mulig under bygging. Utbyggingskonseptet, og hvordan det er illustrert viser et prosjekt som skiller seg ut i fra andre boligprosjekter i Kristiansand. De offentlige uteoppholdsarealene er krevende å tilrettelegge med universell tilgjengelighet, men det er løst på en god måte. Planen legger opp til å ta vare på stier og tråkk og å bygge nye gang- og sykkelveger som forbinder både nytt og eksisterende boligområde. Dette vil bidra til at flere skolebarn kan gå og sykle til skolen. Bebyggelsen ligger også til rette for kort avstand til øvrig gang- og sykkelvegnett, samt kollektivtransport og Justvik senter. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler planen vedtatt. Sigbjørn Hessaa,