ÅRSBERETNING FOR 2010

Transkript

1 ÅRSBERETNING FOR 2010 TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende: STYRET Leder Ketil Heyerdahl Rosenborggaten 15 C Styremedlem Stine Ørbeck Rosenborggaten 15 B Styremedlem Nina Framnes Rosenborggata 15 B VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Lene Wolden Bache Rosenborggata 15 A Varamedlem Ann-Magritt Næss Rosenborggata 15 D GENERELLE OPPLYSNINGER OM SAMEIET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Av sameiets 3 styremedlemmer er det 2 kvinner og 1 mann. Sameiet er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Sameiet har ingen ansatte. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Sameiets revisor er BDO AS. EIENDOMMEN Sameiet består av 43 seksjoner. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer Sameiet ligger i Oslo kommune og har følgende gårds- og bruksnummer: Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. VAKTMESTERTJENESTE Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste med Gårdreform som kan kontaktes på telefon Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må seksjonseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. Beretning Sameiet Rosenborggaten 15, side 1

2 FORSIKRING Sameiets eiendommer er fullverdiforsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvaret for at sameiet til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte seksjonseier gjør inne i boligen. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis sameiets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS, tlf , faks , e-post forsikring@obos.no. Oppfølging av forsikringssaker blir gjort av Forsikringsavdelingen i OBOS. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Sameiet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. TELENOR Sameiet er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning på bruk av fasttelefon og bredbåndstelefon for beboere med abonnement i Telenor. Den enkelte beboer får også rabatt ved bestilling av ADSL bredbånd og bruk av mobiltelefon. Bestilling av mobiltelefoni- og internettjenester kan gjøres på KABEL-TV Get er leverandør av kabel-tv tjenester til sameiet, i tillegg til bredbånd, telefoni og digital-tv. Gets servicetelefon er betjent mandag - fredag mellom kl og og lørdag - søndag mellom kl og Feilmelding og support kan også meldes på Gets kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323 i tilknytning til hovedkontoret. Her kan man blant annet hente eller bytte dekoder, internettmodem og "gjør det selv-pakker" for telefoni. På Gets hjemmeside finner du oversikt over aktuelle forhandlere i lokalområdet, samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter. Beretning Sameiet Rosenborggaten 15, side 2

3 OBOS og Get har inngått avtale for beboere i boligselskaper forvaltet av OBOS-konsernet om kollektiv avtale på Digital TV, internett og telefontjenester. Kontakt kundetjenesten for mer informasjon. Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta omeller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget. ENERGIMERKING Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På kan seksjonseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. STØRRE VEDLIKEHOLD OG REHABILITERING 2010: Oljefyr skiftet ut med fjernvarme. 2009: Soil og vannrør i leilighetene og i kjelleren skiftet ut. Tre av takrennene og varmekabler i takrennene er skiftet ut. Dørpumper i ytterdører skiftet : Nye balkonger. 2008: Nye ytterdører inn til leilighetene. Brannalarmer i fellesanleggene satt opp. 2007: Oppgradering og flytting av postsonelåser i ytterdører i alle oppganger. Ny porttelefon installert. 2006: Rensing av soilrør. 2005: Utskifting og oppgradering av el-anlegg. STYRETS ARBEID Styret har avholdt 11 styremøter og behandlet ca. 80 saker av varierende kompleksitet. Her følger en gjennomgang av de viktigste sakene, i kronologisk rekkefølge. Den viktigste enkeltsaken har vært tilkoplingen til fjernvarme. Av forskjellige årsaker ble tilkoplingen forsinket. Viktigst her var det at R13 på et svært sent tidspunkt bestemte seg for også å kople seg til, dermed måtte Hafslund Fjernvarme sette i gang med ny planlegging. Siden oljefyren var fjernet ørte dette til en kald periode i sameiet da kulden satte inn. Vi fikk imidlertid til en avtale med Hafslund om at de skulle bekoste en midlertidig tilkopling til elektrokjelen (som forsyner oss med varmt vann til bad og kjøkken), det medførte en viss lunk i radiatorene, men også at strømmen gikk en rekke ganger. Men 20. oktober ble fjernvarmen koplet til, og har etter en del innkjøringsproblemer fungert utmerket. Tilkoplingen til fjernvarme innebar fjerning av oljefyr og elektrokjele. Dermed ble det en del ledig plass, som ble tilbudt sameierne som ekstra boder, mot å betale et engangsbeløp til sameiet samt bekoste rehabilitering og bygging selv. Tre sameiere svarte positivt på dette, noe som passet bra, siden det var plass til tre nye boder. Endelig vedtak om dette kommer som en egen sak på årsmøtet. Det ble i sammenheng med fjernvarmetilkoplingen utført en del tilleggsarbeider: Et kjellervindu ble murt igjen og det ble lagt opp mer lys i kjelleren. Biler som tar seg til rette mht. parkering i oppkjørselen er intet stort, men dog et irriterende problem. Styret har lagt ut ark på nettsidene som sameiere kan skrive ut og feste til bilene. Grøntgruppen har arbeidet med å vedlikeholde bedene utenfor oppgangene, og fortjener ros for sitt arbeide. Gruppen består i dag av tre personer, og tar gjerne imot flere medlemmer. Beretning Sameiet Rosenborggaten 15, side 3

4 Heisene har oppført seg bedre i denne perioden enn i foregående. Likevel stopper de en del, noe som koster sameiet større beløp. For å redusere utgiftene har styret gjennomført et heiskurs, og styremedlemmene er nå bedre i stand til å sette i gang en stoppet heis. Styret har tatt initiativet til å oppgradere en del av låsene i kjelleren. Arbeidet er ikke fullført, men vil bli tatt etter hvert. Det har vært en del innbrudd i kjelleren, særlig i A-og B-oppgangen. Vi tror at dette kan ha sammenheng med at ytterdørene ikke blir ordentlig låst, og vil bruke anledningen til å oppfordre alle til å se etter at det skjer. Styret har diskutert å skifte ut låsene på ytterdørene, og vil gjerne høre årsmøtets mening om dette. Ellers er styret åpent for andre ideer til hva som kan gjøres for å redusere innbruddene. 6. mai ble det arrangert dugnad, og også i år var det god deltakelse. Dugnaden ble arrangert i samarbeid med våre gode naboer i R17. Styret har hatt en god del arbeid med det økonomiske oppgjøret med entreprenøren etter balkongutbyggingen. Til slutt ble vi enige om en tilbakebetaling på kr til sameiet fra entreprenøren for manglende arbeider. Det har også vært mye arbeid med det økonomiske oppgjøret etter balkongutbyggingen i forhold til vår forrige forretningsfører OBF. Det viste seg at de som hadde tatt opp felleslån var blitt belastet med en større andel av renteutgifter enn korrekt var. Det tok lang tid før dette var ryddet opp i. I tråd med vedtak på generalforsamlingen har styret arbeidet med et nytt avfallsanlegg for sameiet. Kontrakt ble inngått, og arbeidene skulle ta til om høsten da det hele stoppet opp på grunn av protester fra våre naboer i R13. Vi er litt usikre på årsaken til protestene, men har valgt å ta en full runde med nabovarsling for å være på den sikre siden. Dette tar imidlertid ekstra tid, med forsinkelser som resultat. Dette året har vi kommet i mål med et prosjekt som ble påbegynt for flere år siden, nemlig en ordning for individuell nedbetaling av felleslån, en såkalt IN-ordning. Avtalen med OBOS om dette ble vedtatt på en ekstraordinær generalforsamling 30. november Styret har også lagt ned en del arbeid i å få samsvar mellom nummereringen av kjellerbodene og seksjonsnumrene. Og sakte men sikkert nærmer vi oss målet: pr. dags dato er det 34 av 43 boder som har fått riktig nummer. Det er vårt inntrykk at det nå er mindre bråk i sameiet enn tidligere sett bort fra oppussing og gatearbeider. Dette er en utvikling vi håper vil fortsette. Styret har tatt initiativ til å få satt ordentlig lås på porten i portalen, samt automatisk dørlukker. Vi håper at dette vil føre til færre innbrudd og stjålne sykler. Høsten 2010 ble den første tildelingen av parkeringsplasser foretatt etter at det ble vedtatt regler for dette i vedtektene. Resultatet er lagt ut på hjemmesidene. Gården har i dag en noe begrenset strømtilførsel. Dette fører til at det er problematisk å skaffe mer strøm til dem som måtte ønske det. Styret undersøker nå om det er mulig å omdirigere den strømmen som før gikk til elektrokjelen, og som ble overflødig etter at fjernvarmen ble installert, til bruk i leilighetene. Styret har etter beste evne forsøkt å holde orden på reserveringen av vasketid. Det blir stadig hengt opp låser uten navn og seksjonsnummer, og disse blir nå klippet ned fortløpende. Beretning Sameiet Rosenborggaten 15, side 4

5 Styret har tatt initiativ til en vurdering av sameiets forsikring. Dette endte med at vi sa opp vår forsikring i Gjensidige og tegnet en ny i OBOS Skadeforsikring, noe som førte til at premien ble redusert fra ca til ca D-oppgangen har blitt malt takket være et økonomisk samarbeid mellom sameiet og kjøperne av to leiligheter som skulle videreselges. Kjøperne betalte 2/3 og sameiet det resterende. Styret har nytt godt av D-oppgangens Knut Hjeltnes sin ekspertise mht, fargevalg. Resultatet er en tilbakeføring til de originale fargene da bygget var nytt. Endelig må det nevnes at styret har sendt ut 51 nyhetsbrev på e-post. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET 2010 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for Årsregnskapet for 2010 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. RESULTAT Årets resultat på kr som fremkommer i resultatregnskapet foreslås overført til egenkapital. INNTEKTER Inntektene i 2010 var til sammen kr mot budsjettert med kr Vesentlige avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak inntekter i forbindelse med utbygging av balkong, fjernvarme og avfallsanlegg. KOSTNADER Driftskostnadene i 2010 var på kr mot budsjettert med kr Revisors honorar for regnskapsåret 2010 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen). Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den : Renter på driftskonto : 0,10% Renter på sparekonto: 3,00% under kr ,05% fra kr til kr 2 mill. 3,10% over kr 2 mill KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgiften øker med 38%. Ingen økning av de øvrige avgiftene. Beretning Sameiet Rosenborggaten 15, side 5

6 ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2011 (Budsjett) Til orientering for sameiermøtet har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftskostnader i Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr og et forventet årsresultat på kr Oversikten er basert på uendrede felleskostnader for året I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, I styret for Sameiet Rosenborggaten 15 Beretning Sameiet Rosenborggaten 15, side 6