ÅRSBERETNING FOR 2011

Transkript

1 ÅRSBERETNING FOR 2011 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende: Leder Ketil Heyerdahl Styremedlem Lene Wolden Bache Styremedlem Nina Framnes Varamedlem Beate Viktoria Ørbeck Varamedlem Ann-Magritt Næss Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 1 mann. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om sameiet Sameiet består av 43 seksjoner. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 5 Frogner i Oslo kommune og har adresse Rosenborggaten 15 Sameiet har følgende gårds- og bruksnummer : Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Sameiet har ingen ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO. Vaktmestertjeneste Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste med Gårdreform. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må seksjonseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. Renhold Sameiet har avtale med Gårdreform om renhold av sameiets fellesarealer. Parkering Sameiet har tre parkeringsplasser som fordeles av styret. Nøkler/skilt Nøkler til hovedinngangsdør bestilles hos styret. Nøkler til leilighetsdørene bestilles av eier hos låsesmed. Skilt til postkasse bestilles av eier hos Hegdehaugen Jernvarehandel. Skilt til ringeklokke besørges av styret.

2 Vaskeri Vaskemaskinen skal kun benyttes hverdager kl. 08 til 21 og lørdager kl. 08 til 18. Vaskekort kjøpes av vaskeriansvarlig i styret. Betaling for kort må være satt inn på konto før vaskekort utleveres. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. OBOS Skadeforsikring AS krever differensiert egenandel. Ved vannskader er egenandelen kr og ved øvrige skader er egenandelen på kr Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å skaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Sameiet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. Telefoni / bredbånd Fra årsskiftet opphørte Telenoravtalen på telefoni. OBOS har fra januar i år inngått ny avtale med Telio. Den nye avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Kabel-TV Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS tilbyr i samarbeid med Get en rabattavtale for alle beboere i OBOS-forvaltede boligselskaper på digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller via deres hjemmeside Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Årsberetning for Sameiet Rosenborggaten 15, side 2

3 Avtale om leveranse av elektrisk kraft Sameiet får levert kraft til fellesanlegg fra LOS AS. Energimerking Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. På kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering 2011: Ytterdørs- og kjellerlåser skiftet ut. Oppgangene malt og fått ny belysning. Takvinduer skiftet ut. Ny vaskemaskin installert. Gitterport forsterket og fått ny lås. 2010: Oljefyr skiftet ut med fjernvarme. 2009: Soil og vannrør i leilighetene og i kjelleren skiftet ut. Tre av takrennene og varmekabler i takrennene er skiftet ut. Dørpumper i ytterdører skiftet : Nye balkonger. 2008: Nye ytterdører inn til leilighetene. Brannalarmer i fellesanleggene satt opp. 2007: Oppgradering og flytting av postsonelåser i ytterdører i alle oppganger. Ny porttelefon installert. 2006: Rensing av soilrør. 2005: Utskifting og oppgradering av el-anlegg. Styrets arbeid Styret har avholdt 11 styremøter og behandlet ca. 80 saker av varierende kompleksitet. Her følger en gjennomgang av de viktigste sakene, i kronologisk rekkefølge. Rett etter årsmøtet satte vi i gang med utskifting av låser i ytterdører og kjellerdører. Bakgrunnen for dette var et stort antall innbrudd i kjellerbodene. I tillegg er det behov for å skifte ut nøklene med jevne mellomrom, siden mange nøkler erfaringsmessig kommer på avveie, og det var mange år siden sist. Av ytterligere tiltak har styret fått satt opp varselmerker om at fellesområdene er utstyrt med overvåkingskameraer. Som et resultat av disse tiltakene ser vi at det har blitt atskillig færre innbrudd. Døren inn til det gamle berederrommet var sterkt redusert, og har blitt skiftet ut med en ny og moderne ståldør. I tillegg har det i perioden blitt satt ordentlig lås på porten i portalen, samt automatisk dørlukker. Takvinduene har i mange år vært svært forfalne, to av dem hadde presenninger over for å hindre vanninntrenging. Alle takvinduene ble skiftet ut i sommer. Etter en anbudsrunde fikk malerfirmaet Regnbuen oppgaven med å male A-, B- og C-oppgangene. Vi er svært tilfreds både med arbeidets utførelse og samarbeidet med firmaet. I forbindelse med malerarbeidene ble lampene i oppgangene skiftet ut med nye som gir mer lys. Det nye avfallsanlegget trekker ut i tid. Bakgrunnen er, som mange vil huske, at våre naboer i Rosenborggaten 13 protesterte. Etter det har vi måttet gå en full runde med søknader til plan- og bygningsetaten, nabovarsler, etc. Saken ligger nå til behandling i de kommunale organer, og vi håper på en løsning om ikke alt for lang tid. Det ble arrangert dugnad 4. mai, og i likhet med de senere årene ble den arrangert i samarbeid med våre gode naboer i Rosenborggaten 17. Det kom mange på dugnaden, det ble ryddet opp i hage, bakgård og kjellere, og det ble servert kaffe, kaker og mineralvann. En svært vellykket dugnad! Det er satt opp mobilantenner på taket etter avtale med mobiloperatøren Mobile Norway. Dette gir sameiet en ekstra inntekt på kr pr. år. Den gamle vaskemaskinen gikk i stykker, og reparasjon ble vurdert som for dyrt. Det ble følgelig montert en ny vaskemaskin av merket Miele. For å benytte den nye maskinen må en betale for bruken. Dette gjøres ved å kjøpe vaskerikort, som utleveres av styreleder etter at en har innbetalt ønsket beløp. Hvert kort kan inneholde maksimalt kr, 500, og prisen pr. vask er kr. 15. Beløpet innbetales til kontonummer , og adressen er 7002 Sameiet Rosenborggaten 15, v/ OBOS Eiendomsforvaltning, Postboks 6668 St. Olavs plass, 0129 Oslo. Innbetalingen må merkes med «7002 vaskeripenger», siden kontoen er felles for alle sameier i OBOS-systemet. Etter vedtak på årsmøtet er avtalen med Get utvidet. Tidligere hadde vi bare et lite antall analoge kanaler, vi har nå et stort antall digitale kanaler samt bredbånd. Årsberetning for Sameiet Rosenborggaten 15, side 3

4 Sameiet har skiftet strømleverandør fra Hafslund til LOS. Årsaken er at vi da nyter godt av OBOS sin rabatt. Biler som tar seg til rette mht. parkering i oppkjørselen er intet stort, men dog et irriterende problem. Styret har lagt ut ark på nettsidene som sameiere kan skrive ut og feste til bilene. Grøntgruppen har arbeidet med å vedlikeholde bedene utenfor oppgangene, og fortjener ros for sitt arbeide. Gruppen består i dag av fem personer, og tar gjerne imot flere medlemmer. Styret har inngått avtale med Gårdreform om beskjæring av trær og busker annet hvert år. Vi har ikke hatt større problemer med heisene i denne perioden. Likevel stopper de en del, noe som koster sameiet større beløp. For å redusere utgiftene har styret gjennomført et heiskurs som gjør oss i stand til å håndtere enkle gjenopplivinger av død heis, og vi oppfordrer beboerne til å kontakte styret før en ringer til Ribe Heis. Det er vårt inntrykk at det nå er mindre bråk i sameiet enn tidligere. Dette er en utvikling vi håper vil fortsette. I perioden var det en del bråk knyttet til en utleieleilighet, men etter samarbeide med utleier ble beboerne sagt opp. Ellers må vi si at vi har et godt samarbeide med de som leier ut leiligheter, og det er vår erfaring at dersom vi tar opp bråk i en utleieleilighet, så blir det tatt svært alvorlig av de som eier leilighetene. Høsten 2011 ble den andre tildelingen av parkeringsplasser foretatt etter at det ble vedtatt nye regler for dette i vedtektene. Resultatet er lagt ut på hjemmesidene. Økonomien til sameiet har tidligere vært svært anstrengt, med hyppige innkrevinger av ekstra månedsleie, problemer med å betale regninger i rett tid, etc. Det er derfor en glede å kunne friskmelde sameiet økonomisk sett. Dette skyldes først og fremst overgangen til fjernvarme og en rekke andre energiøkonomiske tiltak, samt at vi har reforhandlet en god del avtaler, som forsikring, revisor, o.a. Dette har gjort at vi har en helt annen handlefrihet i dag enn bare for få år siden. Styret har opprettholdt et ganske omfattende informasjonsarbeid, med kontinuerlig oppdatering av nettsidene samt utsending av 25 nyhetsbrev på e-post. Årsberetning for Sameiet Rosenborggaten 15, side 4

5 ÅRSREGNSKAPET FOR 2011 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Inntektene i 2011 var til sammen kr Vesentlige avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak innfridd andel lån. Se note 3. Kostnader Driftskostnadene i 2011 var på kr Vesentlige avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak: Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr , mens regnskapet viser kr Hovedårsaken til avviket var malingsarbeid kr , samt større ekstraordinære kostnader. Se note 8. Resultat Årets resultat på kr foreslås overført til egenkapital. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Årsberetning for Sameiet Rosenborggaten 15, side 5

6 BUDSJETT FOR 2012 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kostnader til større vedlikehold som omfatter reparasjon av tak. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %. Feieravgiften øker med 18 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Lån Sameiet har lån i Fokus bank og Handelsbanken. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente (pr ) Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr ,55 % for innskudd fra kr til kr ,60 % for innskudd over kr Felleskostnader Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. *** Oslo Styret i Sameiet Rosenborggaten 15 Ketil Heyerdahl Lene Wolden Bache Nina Framnes Årsberetning for Sameiet Rosenborggaten 15, side 6