INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2008

Transkript

1 INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2008 Ordinær generalforsamling i Mølletoppen Borettslag, avholdes tirsdag 17. juni 2008, kl. 18:00 i OBOS lokaler, Hammersborg torg 1. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av sekretær og en eller to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2007 A) Årsberetning og regnskap for 2007 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til balansen 3. GODTGJØRELSE TIL STYRET OG REVISOR 4. VEDTEKTSENDRING (Vedlegg 1) Styret foreslår at vedlagte vedtekter vedtas for borettslaget 5. HUSORDENSREGLER (Vedlegg 2) Styret foreslår at vedlagte husordensregler 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 1 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år Oslo, 6. Juni 2008 Styret i Mølletoppen Borettslag Håvard Johansen /s/ Nina Vestby /s/ Jon Ole Whist /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og leietager har rett til å være tilstede og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen kan De i henhold til lov om borettslag 7-3 møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 TILLITSVALGTE ÅRSBERETNING FOR 2007 Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: STYRET Leder Håvard Johansen Sagveien 5 Styremedlem Nina Vestby Sagveien 1 Styremedlem Jon Ole Whist Sagveien 5 VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Svein Magnus Furu Sagveien 7 Varamedlem Ragnhild Sarsten Sagveien 1 GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Borettslaget har innarbeidet rutine som tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn. Av borettslagets 3 styremedlemmer er det 1 kvinne og 2 menn. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen ansatte. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Borettslagets revisor er Ernst & Young AS. EIENDOMMEN Borettslaget består av 47 andeler. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer Borettslaget ligger i Oslo kommune og har følgende gårds- og bruksnummer : Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

3 BORETTSLAGETS LÅN Borettslaget hadde i 2007 lån i Storebrand Bank ASA. Se balansen samt note i regnskapet. Lånet er nå flyttet til OBOS med forlenget løpetid til 50 år og forlenget avdragsfri periode til 10 år. VAKTMESTERTJENESTE Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Vaktmester Gårdreform ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmester tjenester kan kun bestilles av styret. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Borettslaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. TELENOR Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning for beboere med telefonabonnement i Telenor. Det gis rabatt på : - Tellerskritt/trafikk fra fasttelefon - Fri bruk av fasttelefon hver lørdag (kun startpris på 59 øre pr samtale uansett varighet). Den enkelte beboer får også rabatt ved bestilling av: - ADSL, oppringt internett og mobiltelefoni - Bredbåndstelefoni - Med 3 typer Telenor-abonnement gis en totalkunderabatt i tillegg til de øvrige rabattene.

4 KABEL-TV Styret har ikke inngått noen utvidet pakke for beboere grunnet kostnadsfokus. Beboere må ikke ha digital tuner for å få inn kanalene i grunnpakken. FORSIKRING Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i If Skadeforsikring med polisenummer Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvar for at borettslaget til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte andelseier gjør inne i boligen. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis borettslagets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS tlf faks forsikring@obos.no. Oppfølging av forsikringssaker blir gjort av forsikringsavdelingen i OBOS. EIENDELER OG GJELD OMSETNING OG TAKSTER Andelseierne får tilsendt skjema med oppstilling over den enkeltes andel av borettslagets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler samt ligningsverdi. Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke takster for leilighetene hverken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for leilighetene. STYRETS ARBEID Styret har hatt flere runder med befaringer med entreprenør, renovasjonsetaten, byggherre og har sendt over reklamasjon til byggherren (ref pkt under økonomi). Særlig tunge saker har vært vannlekkasje, ikke godkjente søppelrom (ref pkt søppel) og avklaring av ansvarsområder. I perioden er det Gårdreform som har utført vaktmestertjenestene og hatt ansvaret for renholdet, strøing og rydding av snø. Det er vedlikeholdsavtaler med Thyssenkrupp på heisene. Fellesgjeld Styret så tidlig at Storebrand lå på for høy rente. Vi se på fem banker og det som gjorde prosessen spesielt tung var at alle banker ba om litt forskjellig informasjon og det var vanskelig å finne rett informasjon i ett nyoppstartet borettslag. Vi har spart ca 1% rente på refinasiering noe som utgjør ca ,- årlig.

5 Lånet er refinansiert hos Obos finans med IN ording, som åpner for to halvårlige innbetalinger. Den første er Styret har vedtatt forlenget avdragsfrihet til 10år og avdragsperiode til 40år, slik at total løpetid er 50år. Søppel Utbygger har tegnet søppelrommene i Sagveien 5 og 7 for langt unna gaten i forhold til makskravet til renovasjonsetaten. Det har medført at søppeldunker mellom Sagveien 5 og 7 har blitt stående ute på fortauet. Dermed har naboene i Sagveien 9 og 11 benyttet anledningen til å kaste søppel hos oss, slik at kapasiteten til tider har vært sprengt. Etter mange runder både med utbygger og renovasjonsetaten, har vi funnet en løsning som alle parter kan være fornøyde med. Det blir bygget ett utvendig låsbart søppelhus mellom Sagveien 5 og 7 med et materialvalg som minner om borettslagets utføring for øvrig. Styret har i perioden også måttet arbeide iherdig med å rydde i alle fellesarealer også herunder i søppelrommene. Dette er en oppgave som har vist seg mer arbeidskrevende enn det styret og Gårdreform hadde regnet med da vaktmester avtalen ble inngått. Dermed ble det nødvendig å sette opp husleie. Dersom alle tar litt mer ansvar, legger søppelposer og papp i korrekt container, og ikke utenfor, vil fellesarealene bli triveligere, og kostnadene til vaktmester går ned.. Da kan vi få lavere husleie, eller pengene kan brukes til å skape enda bedre trivsel i borettslaget. Dersom forsøpling medfører behov for ekstra vaktmestertjenester, eller ekstra innsast fra styret, vil andelseieren som står for forsøplingen bli holdt ansvarlig for kostnadene. Vedtekter og husregler Styret har utarbeidet ny vedtekter og husregler. Vedtektene er tilpasset den nye loven om borettslag fra Vi oppfordrer andelseiere til å sette seg inn i husreglene og vedtektene, og spesielt kapittelet i vedtektene som viser til andelseiere ansvarsområde. Postkasser, ringeklokker, skikk og bruk og takterrasser Styret har besørget navn på ringeklokkene, og har oppfordret beboerne til å sørge for skikkelig og enhetlig skilting av postkassene. Videre har det vist seg nødvendig å oppfordre til å låse dører til bodområdene, for å hindre ytterligere innbrudd i bodene. Styret har også kjøpt inn møblement til takterrassene, og har satt opp noen skikk og bruk -regler for bruken av disse. Garasje Vi har i mai fått avklart at garasjens ansvar ligger på borettslaget. Vi mangler fortsatt FDV (forvaltning, drift og vedlikeholdsperm) og liste på rettighetshavere. Vi undersøker om det er juridisk grunnlag for å hevde at overtagelse av garasjen ikke har funnet sted. Vi vil kreve inn felleskostnader snarest mulig når vi har listen klar. Det er foreløpig budsjettert med en kostnad på kr 150,- pr parkeringsplass pr mnd. En lastebil har kollidert med taket og det arbeids med å finne ut hvor kravet skal sendes. Vi må også avklare dato for overtagelse for å se hvem som skal sende kravet. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET 2007 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2008.

6 Årsregnskapet for 2007 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. RESULTAT Årets resultat på kr ,- som fremkommer i resultatregnskapet foreslås overført til balansen under konto for egenkapital. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler per utgjør kr ,-. Borettslagets styre har for 2008 utarbeidet et budsjett som vil gi positive disponible midler i Neste års budsjett er nærmere omtalt under punktene Kostnadsutvikling 2008 og Budsjett INNTEKTER OG KOSTNADER Borettslagets leiligheter ble overtatt fra ultimo november til medio desember. I forbindelse med at borettslaget var i en oppstartsfase og kun i drift noen få dager i 2007 var det ikke satt opp noe budsjett. Det finnes derfor ikke noe grunnlag for å kommentere ev. avvik i forhold til budsjett. For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen). Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den : Renter på driftskonto : 1,8% Renter på sparekonto: 5,85% under 0,5 millioner 5,90% mellom 0,5 millioner og 2 millioner 6,00% over 2 millioner

7 STRØMPRISENE Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften (som betales til kraftleverandør) utgjør ca. 37% av total strømpris. Nettleie for transport av den elektriske kraften (som betales til nettselskapet) utgjør ca. 29% av total strømpris. Statlige avgifter dvs. forbrukeravgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift utgjør ca. 34% av total strømpris. FORSIKRING Indeksen som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester har økt 9,3%. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i boligselskapets egen skadesituasjon KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgiften øker med 9,7% og renovasjonsavgiften øker med 21%. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2008 (Budsjett) Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftinntekter og driftkostnader i Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr ,- og et forventet årsresultat på kr ,-. Oversikten er basert på uendrede felleskostnader for 2008, men det vil bli ett tillegg på kr 4 pr kvm f.o.m for ekstra renovasjon/søppelhåndtering samt etterfakturering av for lite betalte rentekostnader. I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, 6. juni 2008 I styret for Mølletoppen Borettslag Håvard Johansen /s/ Nina Vestby /s/ Jon Ole Whist /s/

8 Revisjonsberetningen vil være tilgjengelig på generalforsamlingen

9 5597 MØLLETOPPEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven, forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag, samt god regnskapsskikk. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Note Regnskap Regnskap Budsjett A. Disponible midler pr B. Endringer i disponible midler: Årets resultat (se res.regnskap) Fradrag kjøpesum kjøp anl.midler Tillegg for nye langsiktige lån Tilleggsinnb. borettsinnskudd Investering i andeler B. Årets endring i disp. midler C. Disponible midler Spesifikasjon av disponible midler Omløpsmidler Kortsiktig gjeld Disponible midler

10 MØLLETOPPEN BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett DRIFTSINNTEKTER: INNKR. FELLESKOSTN SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: PERSONALKOSTNADER STYREHONORAR REVISJONSHONORAR FORR.FØRERHONORAR KONSULENTHONORAR DRIFT OG VEDLIKEHOLD FORSIKRINGER KOMMUNALE AVGIFTER ENERGI / FYRING ANDRE DRIFTSKOSTN SUM DRIFTSKOSTN DRIFTSRESULTAT: FINANSINNTEKT/ KOSTNAD: FINANSINNTEKTER FINANSKOSTNADER RES. FINANSINNT/KOSTN ÅRSRESULTAT OVERFØRINGER: UDEKKET TAP

11 BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER BYGNINGER TOMT SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER RESTANSER FELLESKOST KORTSIKTIGE FORDRINGER DRIFTSKONTO I OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL INNSKUTT EGENKAPITAL 100 * NEGATIV EGENKAPITAL SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD PANT- OG GJELDSBREVLÅN BORETTSINNSKUDD SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD FORSKUDD FELLESKOST LEVERANDØRGJELD PÅLØPNE RENTER ANNEN KORTSIKTIG GJELD SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD PANTSTILLELSE GARANTIANSVAR 0 OSLO , STYRET FOR MØLLETOPPEN BORETTSLAG HÅVARD JOHANSEN /s/ NINA VESTBY /s/ JON OLE WHIST /s/ NOTE: 1

12 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag og god regnskapsskikk. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Brensel Felleskostnader Renter Kabel TV SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 4 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Bankgebyr -113 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -113 NOTE: 5 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 115 SUM FINANSINNTEKTER 115 NOTE: 6 FINANSKOSTNADER Storebrand Bank ASA SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 7 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i 2007 Gnr.219/bnr.307 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert om tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 8

13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Utbygger - Scandinavian Development Andre forskudd - forsikring SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskudd" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2008, med motpost i leverandørgjeld. Kostnadsføring og utbetaling vil skje i NOTE: 9 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 10 PANT- OG GJELDSBREVLÅN Storebrand Bank ASA Renter : 6,35%, løpetid 27 år Opprinnelig SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN Lånet er avdragsfritt frem til NOTE: 11 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 12 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Kommunale avgifter SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD

14