SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Utvalg for samfunn /13 PRA

Transkript

1 FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 05/3002 Arkiv: L12, 90/1 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Utvalg for samfunn /13 PRA Detaljregulering for Ytre Foreneset, gnr. 90 bnr. 1, Selura Saksdokumenter: 1. Planbeskrivelse 2. Reguleringsbestemmelser 3. Reguleringskart som lå til offentlig ettersyn i tidsrommet 16.3 til Forslag til revidert reguleringskart dater med påtegnelser datert US-092/13 Vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til Detaljregulering for Ytre Foreneset, gnr. 90 bnr. 1, Selura datert med påtegnelser datert , ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i plandokumentene. 1. Rettstrekning mellom de to kontrakurvene i nord forlenges til 20 meter. Sidearelet øst for vegen økes gjennomgående til minimum 3 meter utgår utgår. 4. Andre setning i 5 presiseres som følger: Bebyggelsen skal plasseres innenfor de på planen angitte tomtegrenser og byggegrenser. 5. Avsnittet vedrørende vegetasjonsbelte i 5 utgår begrenses til å omfatte fritidsbebyggelsen. 7. Tillegg til 7: Lekeapparatene skal plasseres i nivå med gangveg. 8. Overskriften i 11 endres fra annet vegareal grøntareal til annet vegareal teknisk anlegg. 9. Reguleringsformål småbåthavn utgår. 10. Ny 18 skal lyde: Det skal anlegges en fangvoll på minimum 60 meter langs foten av ur. Dybden på fanggropa må minimum være 4 meter. Bredden på fangvollens topp må minimum være 4 meter. Fangvollen må bygges opp av steinblokker med størrelse varierende mellom 3,5 til 10 tonn. Fronten mot tomteområdet tillates tettet med finere masser og jordkles. For øvrig skal fangvollen beholdes med grov struktur og overflate. Punkt 6.2 i planbeskrivelsen bør inneholde en fullstendig henvisning til aktuelle rasvurdering: Rasvurdering, utført av Arentz og Kjellesvig AS, datert Ny rekkefølgebestemmelse 24 vedrørende faresone endres til: Før igangsettelsestillatelse for fritidsbebyggelsen gis må det være gjennomført forskriftsmessig rassikring.

2 12. Rekkefølgebestemmelsen 25 harmoniseres i forhold til ny bestemmelse for vegetasjonssonen. 13. Planbeskrivelsen harmoneres i henhold til vedtatte endringer. 14. Det må utarbeides terrengprofil for et snitt fra vannet gjennom fritidsbolig 2 til planens østre avgrensing hvor også profil til planlagt fangvoll fremkommer. Saksopplysninger: Kristiansen & Selmer-Olsen AS meldte den oppstart av planarbeid for området Ytre Foreneset på vegne av Terje Tesdal. Planområdet er cirka 6 daa og omfatter deler av gnr. 90 bnr. 1. Reguleringsformål er byggeområde for fritidsboliger, offentlige trafikkområder, område for rasfare, friluftsområde på land og i vann, og fellesområder. I kommuneplanens arealdel vedtatt i bystyret den , inngår planområde i et område avsatt til fritidsbebyggelse. Nordligste del av fremlagte planforslag som omfatter lekeplass, tomt 1 og deler av tomt 2, inngår i dag i reguleringsplan Forneset/Bustø gnr. 90 bnr. 1 hvor denne delen er regulert til friluftsområde og fareområde utsatt for ras. I planforslaget som lå til grunn for gjeldende reguleringsplan var denne delen også i utgangspunktet foreslått regulert til fritidsbolig. Formannskapet vedtok den gang at denne delen av planen skulle utgå som byggeområde av hensyn til at Ytre Fornes var et mye brukt badeområde og det ville være uheldig for det allmenne friluftslivet å legge dette ut til byggeformål. Bystyret vedtok reguleringsplan Forneset/Bustø gnr. 90 bnr. 1 den Planarbeidet for Ytre Foreneset ble meldt oppstartet Kommunen mottok planforslag til behandling den I behandlingen den avslo Formannskapet å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn da det ble vurdert at dette var i strid med vurderingene som ble gjort i 2002 da gjeldende plan ble vedtatt. Etter at forslagstiller hadde fjernet tomta som ble vedtatt å utgå i 2002, ble planforslaget i nytt møte den vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at det ble omarbeidet i henhold til gjeldende Plan- og bygningslov. Oppdatert planforslag ble oversendt kommunen den Det nye planforslag lå ute til offentlig ettersyn i perioden 16.3 til Under ettersynet innkom to innsigelser og en merknad som i det følgende er kort referert og kommentert av administrasjonen. Fylkesmannen i Vest-Agder gir i ekspedisjon av faglig råd om at det ikke bygges ytterliggere fritidsboliger på denne delen av Foreneset da alle tre hyttene blir liggende innenfor 50-meterssonen til Selura og landskapsmessig eksponert mot vannet. Foreslår alternativt at eksisterende byggeområde omfattet av reguleringplan Forenest/Bustø utvides øst for de nordligste hyttene. Gir videre faglig råd om at planlagt småbåthavn utgår og at eksisterende småbåthavn 180 meter lenger nord utvides med noen få plasser. Bemerker at rasproblematikk er fulgt opp på en veldig bra måte i planen. Kommentar Administrasjonen har tidligere innstilt på å avslå planforslaget. I bystyrets behandling av reguleringsplan Forneset/Bustø i 2002 ble foreslått bebyggelse inn på aktuelt planområde tatt ut. Dette er redegjort for tidligere og er derfor ikke nye opplysninger som ikke har vært til vurdering tidligere. Administrasjonen innstiller derfor på å følge opp siste vedtak i saken. For øvrig tas merknaden til følge. Vest-Agder fylkeskommune reiser i ekspedisjon av innsigelse med begrunnelse i at det fremlagte planforslaget åpner for uforholdsmessig store inngrep i landskapet, samtidig som planen vurderes som konfliktfylt i forhold til allmennhetens friluftsinteresser i strandsonen langs vannet. Planen legger dessuten opp til en trafikksikkerhetsmessig uheldig løsning. Uttalelsen ble tatt til orientering av SAM-utvalget i møte den

3 Kommentar Planforslaget er moderert i forhold til forslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Endringene vurderes å være grunnlag for å revurdere innsigelsen. Viser for øvrig til kommentar knyttet til Fylkesmannens uttalelse. Statens vegvesen anbefaler i ekspedisjon av at det reises innsigelse til planforslaget. Forutsetter at areal til vegfyllinger eller eventuell bruk av murer blir innarbeidet i plan, og at vegbredde blir utvidet til minst 5 meter i kurver. Det må også reguleres for et bredere areal for annen veggrunn på østre side av fylkesveg, spesielt med tanke på grøft og skjæring på innside av kurve. Sidearealer skal reguleres for en minstebredde på 3 meter, og til 0,5 meter utenfor skjæringstopp/fyllingsfot. Ellers bemerkes at foreslåtte 4 offentlige parkeringsplasser vil få en uheldig plassering i forhold til badeplassen, særlig siden farten sannsynligvis vil øke ettersom vegen rettes ut. Planlagt småbåthavn vil ligge 3-4 meter lavere enn vegen og adkomst må vises i plankartet. Ut fra en totalvurdering frarås foreslåtte vegomlegging da denne vil innebære utfylling i Selura ved et mye brukt bade- og rekreasjonsområde. En utbedring bør i større grad skje på innsiden av kurve eller ved omlegging gjennom kollen. Opprettholdes forslaget bemerkes at horisontalkurvatur bør fremgå av plankartet med radier og kurvepunkt. Dersom klotoider ikke blir innarbeidet må det med foreslåtte kurvatur være en rettlinje på minst 20 meter mellom motsatt rettede kurver. Parkering bør i større grad tilpasses nåværende veglomme. Kommentar Revidert planforslag imøtekommer ikke det primære ønsket fra Statens vegvesen om å rette ut vegen gjennom kollen. For øvrig er de fleste forslag til utbedringer tatt til følge. Unntaket er at rettstrekning i nord er mindre enn 20 meter og sideareal langs parkering og sør i planområdet er kun 2 meter. Anbefales tatt til følge. Vedrørende forholdet til friluftsområdet vises til kommentar knyttet til Fylkesmannens merknad. Tiltakshavers forslag til å imøtekomme innsigelser og merknader Som respons på innsigelser og merknader har tiltakshaver latt utarbeide forslag til endrede plandokument. I de reviderte plandokumentene er det gjort følgende endringer: 1. Fylkesvegen er gjennomgående utvidet til 5 meter. Traseen er trukket noe inn fra vannet i nord, men er i hovedsak beholdt som i opprinnelig planforslag. Revidert plankart viser fyllinger og murer som annet vegareal. 2. Lekeplass er flyttet mot nord samtidig som tomt 1 og tomt 2 er gjort noe større. 3. Småbåthavn er fjernet. 4. I andre setning av 5 er det presisert at bebyggelsen skal oppføres innenfor formålsgrense og tomtegrense i tillegg til byggegrense. Bakgrunnen for denne endringen er ikke angitt. 5. I tidligere planforslag anga 6 at renovasjon gjaldt planområdet. I revidert forslag er dette begrenset til å gjelde fritidsbebyggelsen f_fk. 6. Muligheten for offentlig parkering er tatt ut av planforslaget. 7. Overskriften til 11 er endret fra Annen veggrunn grøntareal til Annen vegrunn teknisk anlegg vedrørende småbåthavn er tatt ut av planforslaget. I oversendelsesskriv datert ber Kristiansen & Selmer-Olsen AS om at planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn. Vurdering: I det følgende tas det utgangspunkt i forslagene til endring av planforslaget som lå til offentlig ettersyn slik de er listet opp ovenfor. 1. Forslagsstiller har ikke lagt om vegen slik Statens vegvesen primært har ønsket. En generell utvidelse av vegen til 5 meter og med justering av vegtraseen, særlig i nord, vurderes likevel å være i henhold til hva Statens vegvesen mener kan aksepteres. Det er imidlertid ikke mer enn 7 meter mellom de to kontrakurvene i nord. Dette

4 rettstrekket må forlenges til 20 meter for å tilfredsstille krav fra Statens vegvesen. Sideareal på østsiden av vegen er ikke mer enn 2 meter langs parkeringsplassen og sør i området. Dette bør økes til 3 meter som forutsatt. 2. I opprinnelig planforslag var lekeplassen plassert mellom byggeområdet og fangvollen. Ved å flytte lekeplassen nord for byggeområdet oppnås det en lokalisering i et åpnere landskap. Dett vurderes som positivt i forhold til at barn også får et mer attraktivt lekeområde. Ulempen her er at terrenget er brattere og at det kreves større inngrep i terrenget for å tilrettelegge for lekeapparat. Av hensyn til tilgjengelighet bør det likevel stilles krav om at lekeapparatene plasseres i nivå med gangveg. Administrasjonen har ingen merknader til at to av tomtene er blitt utvidet etter at lekeplassen er flyttet. 3. Merknader og faglig råd er tatt til følge. 4. Det er kun vist byggegrense mot vest. Tomtene er videre definert med regulerte tomtegrenser. Tenker en seg at det skal kunne bygges nærmere grensen enn 4 meter er foreslåtte presisering tjenelig. Det er overflødig i tillegg å presisere at bebyggelsen skal være innenfor formålsgrensen. 5. Endringen er ikke beskrevet eller begrunnet av forslagsstiller. Administrasjonen vurderer det som rimelig at renovasjonsområdet begrenses til å betjene fritidsbebyggelsen. Badeplassen på neset er ikke offentlig tilrettelagt. Det vurderes derfor ikke som aktuelt med tilrettelagt renovasjon for friområdet. 6. Endringen er ikke beskrevet eller begrunnet av forslagsstiller. Planforslaget inneholder 10 parkeringsplasser hvorav 6 er bundet opp til de 3 fritidsboligene på grunn av kravet om 2 parkeringsplasser til hver boenhet. Friområdet ved vannet er fra naturens side godt egnet til badeplass og blir benyttet til dette uten offentlig tilrettelegging. Det er derfor heller ikke ønskelig at det offentlige eventuelt må innløse fire parkeringsplasser eller stå for opparbeidelse og vedlikehold. Det anbefales derfor tatt til følge at 4 offentlige parkeringsplasser utgår av planforslaget. 7. Endringen er i samsvar med aktuell arealbruk. 8. Aadministrasjon tar til følge at forslagstiller har latt småbåthavna utgå etter faglig råd. I tillegg kommenteres følgende: Det er den siste vedtatte reguleringsplan som styrer arealbruken i et område. Presiseringene i 3 er derfor overflødige og bør derfor utgå. Planforslaget omfatter ikke landbruksformål. Status i kommuneplanens arealdel er byggeområde. Det harmonerer derfor ikke at Jordloven skal gjelde innenfor planområdet. 4 bør derfor utgå. 18 bør være konkret og ikke nøye seg med å henvise til en rapport. Rapporten bør imidlertid følge som vedlegg til planbeskrivelsen. Foreslår derfor at rapportens konklusjon formuleres som en bestemmelse som følger: Det skal anlegges en fangvoll på minimum 60 meter langs foten av ur. Dybden på fanggropa må minimum være 4 meter. Bredden på fangvollens topp må minimum være 4 meter. Fangvollen må bygges opp av steinblokker med størrelse varierende mellom 3,5 til 10 tonn. Fronten mot tomteområdet tillates tettet med finere masser og jordkles. For øvrig skal fangvollen beholdes med grov struktur og overflate. 24 henvises til konsulentrapport uten referanse. Anbefaler heller at det forutsettes at rassikring gjennomføres på forskriftsmessig måte. Med unntak av småbåthavn som er tatt ut av planen er innholdet i planforslaget i prinsippet uendret. Som erstatning for båtplassene er det pekt på muligheten av å utvide eksisterende småbåthavn nord for planområdet. Uten at det konkret er sett på denne muligheten vil en slik utvidelse være positiv i forhold til at ny strandlinje legges ut til ny småbåthavn. Anbefaler derfor at det endrede planforslaget, datert , legges ut til offentlig ettersyn med endringer i forhold til det som er fremkommet under vurdering og kommentarer. Forslag til endringer er illustrert med påskrift datert på det endrede planforslaget.

5 Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til Detaljregulering for Ytre Foreneset, gnr. 90 bnr. 1, Selura datert med påtegnelser datert , ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i plandokumentene. 1. Rettstrekning mellom de to kontrakurvene i nord forlenges til 20 meter. Sidearelet øst for vegen økes gjennomgående til minimum 3 meter utgår utgår. 4. Andre setning i 5 presiseres som følger: Bebyggelsen skal plasseres innenfor de på planen angitte tomtegrenser og byggegrenser. 5. Avsnittet vedrørende vegetasjonsbelte i 5 utgår begrenses til å omfatte fritidsbebyggelsen. 7. Tillegg til 7: Lekeapparatene skal plasseres i nivå med gangveg. 8. Overskriften i 11 endres fra annet vegareal grøntareal til annet vegareal teknisk anlegg. 9. Status på området vest for byggegrense endres fra fritidsbebyggelse til vegetasjonsbelte. Tilhørende bestemmelse skal lyde: Innenfor formålet skal det etableres et vegetasjonsbelte med stedlig vegetasjon. Det må om nødvendig tilføres tilstrekkelig jordmasse for at vegetasjon kan etableres. Felling av trær i er ikke tillatt uten tillatelse fra kommunen. 10. Ny byggegrense etableres 4 meter fra vegetasjonssonen. BYA endres til 90 m Reguleringsformål småbåthavn utgår. 12. Ny 18 skal lyde: Det skal anlegges en fangvoll på minimum 60 meter langs foten av ur. Dybden på fanggropa må minimum være 4 meter. Bredden på fangvollens topp må minimum være 4 meter. Fangvollen må bygges opp av steinblokker med størrelse varierende mellom 3,5 til 10 tonn. Fronten mot tomteområdet tillates tettet med finere masser og jordkles. For øvrig skal fangvollen beholdes med grov struktur og overflate. Punkt 6.2 i planbeskrivelsen bør inneholde en fullstendig henvisning til aktuelle rasvurdering: Rasvurdering, utført av Arentz og Kjellesvig AS, datert Ny rekkefølgebestemmelse 24 vedrørende faresone endres til: Før igangsettelsestillatelse for fritidsbebyggelsen gis må det være gjennomført forskriftsmessig rassikring. 14. Rekkefølgebestemmelsen 25 harmoniseres i forhold til ny bestemmelse for vegetasjonssonen. 15. Planbeskrivelsen harmoneres i henhold til vedtatte endringer. 16. Det må utarbeides terrengprofil for et snitt fra vannet gjennom fritidsbolig 2 til planens østre avgrensing hvor også profil til planlagt fangvoll fremkommer Utvalg for samfunn Behandling: Befaring ble foretatt. H v/bjørn Ulland framsatte følgende forslag: «Pkt. 9 utgår.» Pkt. 1 8 Enstemmig vedtatt. Pkt. 9: Ved alternativ votering mellom rådmannens innstilling og Hs forslag ble Hs forslag vedtatt med 5 mot 4 stemmer (Ellen Matsen (H) Aksel B. Nilsen (V)) Hans G. Aarenes (Ap) Rita Log (Sv)) Pkt. 10 Enstemmig besluttet tatt ut. Pkt Enstemmig vedtatt.

6