Framlegg til detaljregulering Vamark 92/2-1 gongs handsaming

Transkript

1 Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «KONTAKT» Sakshands. Saksnr. Løpenr. Arkiv Dato JFE 2011/ / / Framlegg til detaljregulering Vamark 92/2-1 gongs handsaming Saka vart handsama i plan- og miljøutvalet som sak nr. 14/21 Utskrift av saka ligg ved. Me ber dykk fylle inn saksnummer og dato i plankartet, samt PlanID i både plankart og planomtale. Me oppmodar dykk også til å ta kontakt med administrasjonen for vidare arbeid angåande registrering av biologisk mangfald. Når dette samt VA- skisse føreligg vil me sender saka ut til offentleg ettersyn. Med helsing Jenny Fetveit Arealplanleggjar - arkitekt Vedlegg: Vinjevegen 192, 3890 Vinje Tlf Fax postmottak@vinje.kommune.no Bankgiro Organisasjonsnummer

2 Sendt til: Bjørn Hustveit Sondre Gardsteig Utgardsvegen EDLAND Side 2

3 Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2011/2509 Løpenr.: 2741/2014 Arkivkode: 92/2 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet /21 Sakshandsamar: Jenny Fetveit Framlegg til detaljregulering Vamark 92/2-1 gongs handsaming Vedlegg: 1 Plankart 2 Planomtale 3 Føresegner 4 Foto 5 Utsnitt frå KPA 6 Notat hyttestorleik byggeskikk mm. Dokument i saka: Kommuneplanens arealdel Utbyggingsplan 92/2 Gunnvaldjord Varsel om oppstart regulering Innspel til planarbeid: Telemark Fylkeskommune , Fylkesmannen i Telemark Noregs vassdrags- og energidirektorat ( NVE) Laila og Ole Petter Haukedalen Holger Sandvik Randi og Bernt Malme Anne Katrine og Arne Malme Bakgrunn: Sondre Gardsteig, eigar av 92/2 har fått godkjend utviding og fortetting av hyttefelt i samband med rullering av kommuneplanens arealdel, og varsla igangsetting av reguleringsarbeid med frist for merknader Han ynskjer å tilretteleggje for oppføring av 73 nye hytter og turvande infrastruktur som tilkomstvegar, vatn og avlaupsanlegg og Side 3

4 parkeringsplassar. Av desse er 70 hytter planlagd bygd i og rundt Løyningsåsen i vest, medan 3 er planlagt som fortettingshytter i eksisterande felt. Det er i dag 40 hytter i dette feltet, samt to ledig tomter. Ein kan ikkje sjå at det har vore halde oppstartsmøte i denne saka, men planarbeidet vart varsla i oktober Det kom inn 8 innspel til varsla planarbeid: Telemark Fylkeskommune Fylkesmannen i Telemark Statens Vegvesen Noregs vassdrags- og energidirektorat ( NVE) Laila og Ole Petter Haukedalen Holger Sandvik Randi og Bernt Malme Anne Katrine og Arne Malme Planadministrasjonen viser til vedlegg 1. Planomtale med føresegner, der desse innspela vert behandla av HM Rit. Administrasjonen har fylgjande merknadar til dette: Fylkesmannen i Telemark peiker på at kunnskapskjeldene som er nytta i planforslagets handtering av biologisk mangfald kan vere mangelfulle på grunn av manglande registreringar. Dette er eit vesentleg innspel som ikkje er referert i planomtala, og derav heller ikkje kommentert av tiltakshavar. Vurdering: Forslag til endring i planforslag : Hovudgrep tettleik og omfang: På grunn av vanskar med tilkomst til felt A i vestenden av området, legg planforslaget opp til å legge tilkomstveg med tilhøyrande masseuttak heilt ned mot Vadtjønn. Dette er i strid med både utbyggingsområde F12 i kommuneplanens arealdel, og byggegrensa rundt Vadtjønn. Vamark er ikkje blant områda som er prioritert for konsentrert hyttebygging i Vinje, slik som Vågslid og delar av Rauland. Området er likevel sett av til byggeområde, slik sett må ein forvente ei tettare utbygging i området enn spreidd hyttebygging. Likevel meiner administrasjonen at planforslaget legg opp til ein for høg tettleik av hyttetomter, ikkje minst med tanke på terrengtilpassing Planadministrasjonen er uroa over konsekvensar av kva planforslaget framlegg, både for Vamark-området, men også for presedensen for andre områder i kommunen utanfor dei prioriterte områda. I dag er det ingen stader utanfor satsingsområda med så konsentrert og tett hytteutbygging som forslaget legg opp til. Ein er også uroa over terrenginngrepa det vil medføre med tettleika forslaget legg opp til. Byggeområdet er godkjendt i KPA. Samstundes ligg det innunder omsynssone villrein i Heiplanen, som er retningsgjevande for føresegnene i kommuneplanens arealdel. Ved etablering av hyttefelt i denne størrelsesorden med høg standard, og derav medfylgjande mykje bruk, må ein forvente krav frå hytteeigarane om tilgjengeleg sti -og løypenett. Auka ferdsel i området kan vere konfliktfylt i omsyn til villreinen. Det føreligg i dag ingen sti og Side 4

5 løypeplan for området. Med føresegnene i kommuneplanens arealdel som grunnlag, må ein ta høgde for at rådmannen ikkje vil rå til opparbeiding av løypenett i området. Administrasjonen ber om at planforslaget held seg innafor areal sett av til byggeområde i KPA, samt respekterar KPA føresegner punk. 5.1 om å unngå tiltak innafor byggjeforbodssone langs vatn. Planadministrasjonen rår til at felt A i planforslaget fell ut, og at tettleiken i Løyningsåsen reduserast. Storleik: Planforslaget for Vamark opnar for å oppføre bygg med maksimalt 120 m2 BYA, med maksimal gesimshøgd 4 m og mønehøgd 6m frå planert terreng. Uthus/anneks/garasje på inntil 20 m2 med maksimal gesimshøgde 3,5 m frå planert terreng, og maksimal mønehøgd 5m kan oppføras i tun, så langt samla bygd areal på tomta ikkje overskrid 120 m2 BYA. Gjeldande utbyggingsplan for del av Gunvaldjord 92/2 set ramme på 100m2 maksimal BYA med gesimshøgd 3 m og mønehøgd 6m. Det er ikkje opning for oppføring av anneks, berre uthus/bod på maksimalt 10 m2 med 2,5 m gesimshøgd og 5 m mønehøgd. Plan og miljøutvalet vedtok at notat om Storleik på hytter, modernisering av gamle hytteområde, byggeskikk, plankrav mm, som vert utarbeidt i samband med rullering av kommuneplanens arealdel , skal vera retningsgjevande for utarbeiding av detaljplanar i kommunen. Kommuneplanens føresegner og retningsliner (4.2.2) seier at: Under tregrensa skal hovudbygg vere på maksimalt 100 m2 BYA med maksimal mønehøgd 5,5m. Uthus/bod kan vera på maks 20 m2 med maks mønehøgd 4,5 m. ( ) Over tregrensa og i ope/eksponert landskap skal hovudbygg vere på maks 60 m2 med maksimal mønehøgd 4,7 m. Uthus/bod skal vere maks 10 m2 BYA med maks mønehøgd 3,7 m. Det er ikkje tillete med oppstoge over tregrensa. Dette gjeld hovudsakleg for spreidd hyttebygging i LNF-områda, men er retningsgjevande for utbygging av hyttefelt, jfr KPA føresegner og retningsliner punkt Utbyggingsområdet i planforslaget ligg i ei gråsone med omsyn til tregrensa. I notatet framheld ein at i tvilsområde skal ein take utgangspunkt i at området er over tregrensa. Likevel ligg deler utbyggingsområdet i eit nokså kuppert terreng, noko som skulle tilseie at området er meir robust enn kva notatet og føresegnene tek utgangspunkt i. I planforslaget heiter det at Eksisterande vegetasjon og terreng skal i størst mogleg grad takast vare på Fordi denne setninga er vag samt den konvensjonelle oppfattinga ofte er at bygningar er viktigare enn tre, er ein uroa for at kravet om å underlegge seg terrenget ved skånsam utbygging, vil verte skadelidande under utbyggars ynskje om å oppnå maks utnytta BYA. Derfor rår planadministrasjonen til å spesifisere at dette kravet både gjeld plassering, organisering og strukturering av bygg i terreng. Avgjerande for at området tåler utbygging er topografien og vegetasjonen. Sistnemnte består av mykje fjellbjørk og ein del bartre som gran og furu. Administrasjonen er uroa over konsekvensane det vil ha dersom ein stor del av Side 5

6 bartrea vert hogd, og ynskjer at dei trea som er mest vesentlege for områdets eigenart vert gjeve vern gjennom planforslaget. Avgjerande for at området tåler utbygging er topografien og vegetasjonen. Sistnemnte består av mykje fjellbjørk og ein del bartre som gran og furu. Administrasjonen er uroa over konsekvensane det vil ha dersom ein stor del av bartrea vert hogd, og ynskjer at dei trea som er mest vesentlege for områdets eigenart vert gjeve vern gjennom planforslaget. Planadministrasjonen tilrår at planforslaget retter seg etter gjeldande utbyggingsplan 3 som set maksimal BYA 100m2 på hovudvolum og 10m2 på Uthus/bod. Gesims og mønehøgd i planforslaget kan stå uendra. Utbyggingsplanen opnar ikkje for oppføring av anneks. På grunnlag områdets topografi og vegetasjonskarakter er det mogleg å opne for ei todeling av hovudbygget i Løyningsåsen, så langt det ikkje gjeng utover maksimal tillete BYA. Dette er for lettare å kunne tilpasse seg landskap og vegetasjon. Utforming: I kommuneplanens føresegner og retningsliner (1.7) seier, i den generelle delen, at: lokalisering og utforming av nye bygg skal skje slik at dei harmonerar med terreng og eksisterande bygningsmiljø med tanke på plassering av bygg, volum, takform, materialbruk og farge. Vidare seier den i at: hytter som ligg eksponert i landskapet skal vere bygd i naturmateriale, tre, stein, glas og torv, med mørke, avdempa naturfargar. Tak skal vere tekt med torv. Krav om saltak, minimum 22*. Sistnemnde gjeld hovudsakleg for spreidd hyttebygging i LNF-områda, men skal igjen sjåast som retningsgjevande for utbygging av hyttefelt. Planadministrasjonen ser lita grunn til at planforslaget skal leggje seg på eit strengare nivå enn dette med omsynt til byggjeskikk. Basert på at dei generelle føresegnene ikkje gjev krav om saltak og takutspring, samt topografiens karakter, ynskjer rådmannen at krav om saltak og takutspring frafell frå planforslaget. Takvinkel på minimum 22* stend ved lag. Oppsummering: Rådmannen har fylgjande forslag til endring i planforslaget: Område A fell ut Tettleiken i Løyningsåsen reduserast Vesentlege tre gjevas vern gjennom planen Maksimal BYA vert sett til 100m2 for hovudbygg og 10m2 for uthus/bod Opning for ei todeling av hovudbygg i Løyningsåsen. Anneks fell ut Krav om saltak fell ut Krav om takutspring fell ut Utreiingsbehov Biologisk mangfald: Planforslaget framheld at det i Direktorat for naturforvaltning sine databasar ikkje er registrert naturforekomstar, artar eller andre miljøverdiar som krev særleg merksemd eller vern. Side 6

7 Administrasjonen vil peke på at det i dag ikkje føreligg nokon miljøregistreringar for området og at kunnskapsgrunnalget for planforslagets konklusjon er svak. Av denne grunn bør ein ta kontakt med fylkesmannen i Telemark for avklaring om kartlegging og registrering av biologisk mangfald i planområdet. Tiltakshavar kan kontakte administrasjonen for vegleiing og eksempel. Vatn og avlaup: Vatn og avlaups-løysingane må utgreiast meir enn det som så langt er sagt i planomtala. Ei slik utgreiing må innehalde ei fagleg, kvalitativ vurdering av kompetent firma. Ein må sannsynleggjere at ein kan få godkjent vassverk ihht drikkevassforskrifta, og godkjent utsleppsløyve ihht forureiningsforskrifta 13, jfr pbl 27-1 og Kartskisse som viser VA-løysinga høyrer òg med. Planforslaget baserar seg på å nytte bekkar og tjønnar som vassreservoar ved eventuell brann. Dette kan ikkje garantere tilstrekkeleg tilgang på vatn til einkvar tid. Det vil vere behov for brannhydrantar med tilstrekkeleg mykje vatn samt tilstrekkeleg vasstrykk jfr pbl Ein kan ikkje leggje ut planframlegget til offentleg ettersyn før dette er på plass. Resultatet av utgreiinga kan påverke omfanget og løysingane i utbygginga. Det er òg slik at etter offentleg ettersyn kan ein risikere at kommunen må koste ei utgreiing dersom materialet ikkje er tilfredsstillande. På dette grunnlaget er rådmannen særs skeptisk til at planforslaget vert lagt ut til offentleg ettersyn. Fordi endringane er omfattande og av strukturell karakter, ber ein om at planforslaget vert sendt attende til planleggjar for endring og utbetring. Revidert planforslag kan deretter leggjast fram til ny handsaming. Rådmannens framlegg til vedtak: Framlegg til detaljregulering for Vamark 92/2 vert ikkje lagt ut til offentleg ettersyn i medhald av pbl slik det ligg føre. Forslaget må endras i tråd med rådmannens vurdering slik at planforslaget: 1. Utreier omsynet til biologisk mangfald. 2. Framlegg VA-plan for området i tråd med rådmannens anbefaling. 3. Held seg til areal sett av til byggeområde F-12 i kommuneplanens arealdel. 4. Reduserar tettleiken i Løyningsåsen. 5. Reduserer maksimal BYA i samsvar med utbyggingsplan for 92/2 Gunnvaldjord. 6. Retter seg etter rådmannens øvrige anbefalinger. Når endringane er gjennomført vert framlegget lagt fram for plan og miljøutvalet for å godkjenne at det vert lagt ut til offentleg ettersyn. Rådmannen, Hans Kristian Lehmann, rådmann /s/ Handsaming i Plan- og miljøutvalet : Framlegg frå H v. Nils Vågslid: Side 7

8 Framlegg til detaljregulering for Vamark 92/2 blir lagt ut til offentleg ettersyn i medhald av pbl som omsøkt. Plan- og miljøutvalet vil ha ei synfaring i området på bar mark, spesielt med tanke på område A. Synfaringa må skje før 2. gongs handsaming. Framlegget til Vågslid blei samrøystes vedteke. Framlegg til detaljregulering for Vamark 92/2 blir lagt ut til offentleg ettersyn i medhald av pbl som omsøkt. Plan- og miljøutvalet vil ha ei synfaring i området på bar mark, spesielt med tanke på område A. Synfaringa må skje før 2. gongs handsaming. Side 8