Aberdeen Asset Managements Eiendomsfond

Transkript

1 Aberdeen Asset Managements Eiendomsfond Kvartalsrapport 4. kvartal 2010 Aberdeen Eiendomsfond Norge I Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA 1 Q4 2010

2 Innhold 3 Forvalter har ordet 4 Markedskommentar 6 Aberdeen Eiendomsfond Norge I 7 Avkastning 10 Portefølje 12 Kapital og investorer, Omsetning av andeler, Innløsning, Ny kapitalforvaltningsforskrift 13 Resultat 14 Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS 15 Avkastning 17 Kapital og investorer, Omsetning av andeler, Innløsning 18 Finansiering 19 Resultat 20 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 21 Avkastning 23 Portefølje 25 Kapital og investorer 26 Omsetning av andeler, Finansiering, Balansen 27 Resultat 28 Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA 29 Nøkkeltall 30 Markedskommentar 31 Forventet avkastning, Portefølje 32 Portefølje forts., Investeringer, Forvalter 33 Investeringsrammer, Kapital og Investorer, Omsetning av andeler, Verdijustert egenkapital, Finansiering 34 Valutarisiko, Resultat 35 Definisjoner Forside: Brynsalleen 4, Oslo

3 Forvalter har ordet Aberdeens norske fond hadde en meget god verdiutvikling i fjerde kvartal Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I ( Norge I ) hadde en avkastning på 2,9 %, Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS ( KS-et ) en avkastning på 5,9 % og Aberdeen Eiendomsfond Norge II ( Norge II ) en avkastning på 9,2 %. Aberdeen Eiendomsfond Asia ( Asia ) hadde en positiv verdiutvikling på 4,9 % i kvartalet, noe som skyldes en økning i fondets underliggende verdier. Fjerde kvartal ga dermed en fi n avslutning på et godt år. For 2010 som helhet hadde Norge I en avkastning på 9,9 %, KS-et en avkastning på 10,9 % og Norge II en avkastning på 19,2 %. Asia hadde en avkastning for 2010 på 4,5 %. Verdiene av de norske fondenes eiendomsporteføljer økte i fjerde kvartal for sjette kvartal på rad, og porteføljene til Norge I og Norge II steg med henholdsvis 2,3 % og 1,5 % i kvartalet. Signalene fra norsk økonomi tyder på at aktiviteten har tatt seg betydelig opp etter sommeren, først og fremst drevet av innenlandsk etterspørsel. Dette påvirker også investeringsmarkedet. I fjerde kvartal ble det omsatt norsk næringseiendom for anslagsvis 12 milliarder kroner, noe som bringer totalt volum for 2010 opp mot 35 milliarder kroner. Det er en markant oppgang fra lave 14 milliarder i Et særdeles lavt rentenivå og attraktivt gap mellom direkteavkastningen for eiendom og fi nansieringskostnaden har ført til stor etterspørsel etter eiendommer med lange leiekontrakter og solide leietakere. Eiendom med noe mer risiko har ikke sett et like stort fall i yieldene. Stabiliseringen i leiemarkedet kan gi ytterligere yieldfall for eiendom med medium risiko på kort sikt. Likevel vil det være store individuelle forskjeller mellom eiendommer, og forvalters innvirkning på avkastningen vil være stor. Her gir Aberdeens brede kompetanse og lange erfaring oss spesielt god innsikt i lokale markedsforhold og leietakeres preferanser. Første del av oppturen i eiendomsmarkedet har kommet raskere enn ventet, med betydelig yieldfall i 2010, og vi tror neste fase med leieprisdrevet verdioppgang vil komme i perioden For perioden fra 2011 til 2015 viser våre prognoser en gjennomsnittlig årlig ubelånt eiendomsavkastning på 8,3 %. AVKASTNING Norge I Norge I KS Norge II Asia Kvartalsavkastning (%) 2,9 5,9 9,2 4,9 Hittil i år (%) 9,9 10,9 19,2 4,5 Akkumulert siden oppstart (%) 59,0 54,2-18,2-28,8 VEK-kurs (NOK) ,26 7,12 Stasjonskvartalene, Asker Q

4 Markedskommentar Oppsummering Signalene fra norsk økonomi tyder på at aktiviteten har tatt seg betydelig opp etter sommeren, først og fremst drevet av økt innenlandsk etterspørsel. Detaljhandelen viste solid vekst i årets siste måneder, og kjøpesentrene hadde en moderat omsetningsvekst på 3,1 % i I kontorleiemarkedet har det vært stabil ledighet og få endringer i leieprisene i fjerde kvartal. Transaksjonsmarkedet har nærmet seg et normalt aktivitetsnivå, og spesielt syndikeringsaktørene var aktive mot slutten av året. Et særdeles lavt rentenivå og attraktivt gap mellom direkteavkastningen for eiendom og fi nansieringskostnaden har ført til stor etterspørsel etter eiendommer med lange leiekontrakter og solide leietakere. Leiemarkedet Arealledigheten for Oslo synes å ha stabilisert seg rundt 8 %. Og i kontorleiemarkedet har fjerde kvartal vært relativt stabilt, og både arealledighet og leiepriser har beveget seg sidelengs. Samtidig opplever vi at reforhandling av avtaler og nyutleie har en veldig god verdieffekt siden lengre og sikrere leiekontrakter prises mye høyere enn korte og usikre kontrakter. I løpet av 2010 har mange prosjektplaner blitt konkretisert, og det ventes en betydelig tilførsel av moderne, effektive arealer til markedet i 2012 og Mange store aktører, som DnB NOR og Statoil, fl ytter eller samlokaliseres, og det vil skape ringvirkninger i kontormarkedet. Eiendom med mindre god beliggenhet og/eller lavere kvalitet risikerer å gå utfordrende tider i møte. Detaljhandelen viste en moderat utvikling i årets tre første kvartaler, men veksten tiltok kraftig i oktober og november. Mye tyder på at lave renter og økt kjøpekraft i husholdningene får utslag i høyere forbruk. Det er også grunn til å tro at økt forbruk vil bedre betalingsevnen til detaljistene, også når det gjelder leiepriser. Vi tror derfor på en god utvikling i omsetning og avkastning for kjøpesentre fremover, men samtidig har konkurransen blitt hardere, og det vil bli større forskjeller mellom ulike sentre. Den årlige inflasjonsjusteringen av leieprisene tar normalt utgangspunkt i årsveksten per oktober eller november måned. For 2010 endte denne på 2,0 % i oktober og 1,9 % i november. Kjerneinflasjonen har holdt seg stabilt på en tolvmånedersvekst rundt 1,0 %. Finance kjøpte eiendommen, og yielden anslås til 5,6 %. Lave renter har ført til stor interesse for eiendom med solid og langsiktig kontantstrøm hvor mange aktører kan regne hjem en god avkastning takket være betydelig gap mellom eiendommens direkteavkastning og fi nansieringskostnaden. Investorers og bankers vilje til å ta risiko har også økt noe slik at avkastningskravet for mer gjennomsnittlige eiendommer også har falt. For eiendommer forvaltet av Aberdeen i Norge økte eiendomsverdiene i snitt med 5,8 % i Den økte investorinteressen har ført til at yielden for prime eiendom har falt fra 6,75 % sommeren 2009 til 5,75 % ved utgangen av Enkelte sentralt beliggende (CBD) næringseiendommer i de store byene og eiendom med spesielt gode kvaliteter og leiestruktur kan trolig gå for en enda lavere yield. Hvis interessen for de beste eiendommene fortsatt er like høy i kommende kvartaler, vil sannsynligvis mangelen på objekter til salgs i denne kategorien begynne å presse opp prisene på de nest beste eiendommene. Aberdeen har i utgangspunktet en prognose som tilsier fl at yieldutvikling i 2011, men det er en risiko for at stort press for å få investert kapital fører til noe lavere avkastningskrav på kort sikt og en gradvis økning i yielden når lange renter begynner å bevege seg oppover. Utsikter fremover De norske eiendomsverdiene fortsatte å utvikle seg positivt også i fjerde kvartal med en verdiutvikling i størrelsesorden 1,5-2,0 % i gjennomsnitt for eiendommer forvaltet av Aberdeen i Norge. Vi tror mesteparten av yieldfallet er lagt bak oss for eiendom med lange kontrakter hvor reprisingen har vært størst. Lange renter vil trolig stige i løpet av 2011, men samtidig vil risikopremiene sannsynligvis falle. Eiendom med noe mer risiko har så langt ikke sett et like stort fall i yieldene som for eiendom med solid og langsiktig kontantstrøm, og vi tror potensielt at stabiliseringen i leiemarkedet kan føre til ytterligere yieldfall for eiendom med medium risiko på kort sikt. Likevel vil det fortsatt være store individuelle forskjeller mellom eiendommer, og forvalters Prognose totalavkastning Investeringsmarkedet I fjerde kvartal ble det omsatt norsk næringseiendom for anslagsvis 12 milliarder kroner, noe som bringer totalt volum for 2010 opp mot 35 milliarder kroner. Av transaksjoner som kan nevnes, er salget av to Aker Solutions-eiendommer på Fornebu og Hinna som totalt hadde en størrelse på kvadratmeter og en verdi på om lag 2,5 milliarder kroner. En annen omtalt transaksjon var Orkla Eiendoms salg av Orklas hovedkvarter i Karenslyst Allé 6 på Skøyen hvor interessen blant investorene rapporteres å ha vært stor. Pareto Project All eiendom Kontor Handel Lager Kilde: Aberdeen Asset Management, november Q4 2010

5 innvirkning på avkastningen vil være stor. Første del av oppturen i eiendomsmarkedet har kommet raskere enn ventet, med betydelig yieldfall i 2010, og vi tror neste fase med leieprisdrevet verdioppgang vil komme i perioden For perioden fra 2011 til 2015 viser våre prognoser en gjennomsnittlig årlig ubelånt eiendomsavkastning på 8,3 %. Med betydelig arealledighet og selektive investorer, banker og leietakere vil det imidlertid være store forskjeller i avkastningen de kommende årene. Munkedamsveien 35, Oslo Q

6 Eivind Lyches vei 10, Bærum Aberdeen har etablert strukturen til Aberdeen Eiendomsfond Norge I som et sameie. Hver enkelt sameier eier en ideell andel av hver enkelt eiendom i fondet. Fondet investerer kun i eiendom i Norge og kan ikke ta opp lån. 6 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge I

7 Aberdeen Eiendomsfond Norge I Eiendomsporteføljen viste positiv verdiutvikling for sjette kvartal på rad. Samlet verdistigning i 2010 var på 5,7 %. Eiendomsverdiene steg med NOK 111 millioner, tilsvarende 2,3 %, i kvartalet. Andelskursen steg med ca. 1,5 % fra NOK til NOK Utbetalingen ble NOK per andel. Fondets totalavkastning i 2010 ble 9,9 %. Økonomisk ledighet ble redusert fra 4,0 % til 3,9 %. Valentinlyst Senter i Trondheim ble overtatt per 31. desember Fonted har ca. NOK 150 millioner som skal investeres. Avkastning AVKASTNING (%) Q4/ Utbetaling 1,4 5,9 5,9 4,7 5,8 6,5 Verdiendring 1,5-0,4-21,4 6,4 15,3 9,9 Totalavkastning 2,9 5,5-15,5 11,2 21,1 16,4 Hittil i år 9,9 5,5-15,5 11,2 21,1 16,4 Pro anno siden oppstart 7,4 6,9 7,3 14,8 16,3 13,3 Akkumulert siden oppstart* 59,0 44,7 37,1 62,3 46,0 20,6 Siden Forutsetter kontinuerlig reinvestering av utbytte KURSUTVIKLING Q4/ Tegningskurs VEK NØKKELTALL Q4/ Innskutt egenkapital (MNOK) Antall deltakere Brutto leieinntekter per år (MNOK) 389,0 363, Vektet gjenværende løpetid (år) 5,5 6,7 5,8 6,6 5,7 6,0 Økonomisk ledighet i % 3,9 4,6 3,8 3,8 0,9 2,1 Markedsverdi portefølje (MNOK) Aberdeen Eiendomsfond Norge I Q

8 Avkastning forts. Avkastning i kvartalet Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I («Norge I») hadde i fjerde kvartal en totalavkastning på 2,9 %, hvorav direkteavkastningen utgjorde 1,4 %. Porteføljens markedsverdi var på NOK millioner per 31. desember Eiendomsverdiene steg netto med 2,3 % (NOK 111 millioner) i kvartalet. Utbetaling i fjerde kvartal var NOK per andel. Norge I hadde i hele kvartalet ca. NOK 350 millioner i renteplasseringer i påvente av eiendomskjøp. Ca. NOK 200 millioner av dette ble investert 31. desember Dette svekker direkteavkastningen noe i tiden frem til midlene er investert ettersom avkastningen på renteplasseringer er lavere enn investeringer i eiendom. VEK-kursen per 31. desember 2010 var NOK Dette er en økning på ca. 1,5 % i fjerde kvartal. Fondets totalavkastning for 2010 ble 9,9 %, hvorav direkteavkastningen utgjorde 6,0 % og kursendringen 3,9 %. Verdien av eiendomsporteføljen steg med 5,7 % i Kursutvikling siden oppstart Avkastning siden oppstart Siden oppstarten i september 2004 har Norge I hatt en akkumulert avkastning på 59,0 %, hvorav utbetalinger utgjør 45,8 % og verdiendring 13,2 %. Annualisert avkastning siden oppstart var 7,4 % ved utgangen av Avkastning og latent skatt Andelskursen utvikler seg gjennomgående svakere enn eiendomsverdien fordi det gjøres avsetninger for latent skatt knyttet til periodens verdivekst. I 2011 kan det for første gang i fondets levetid besluttes at fondet kan oppløses. Besluttes dette ikke, løper fondet i tre år hvoretter det igjen kan besluttes oppløst. Nåverdi av den latente skatten beregnes med 30. juni 2012 som gjennomsnittlig tidspunkt for realisasjon av alle eiendommer. For hvert kvartal som går, blir nåverdien av den latente skatten høyere gitt at alt annet er uendret. Beløpet kommer til fradrag når kursen beregnes. Dette betyr at nåverdien av latent skatt vil falle hvis det ikke besluttes å oppløse fondet. Den vil deretter stige frem til 2014 som er neste tidspunkt for eventuelt å beslutte oppløsning av fondet. Verdiendring 4. kvartal 2010 TUSEN NOK kv kv 2010 VEK per andel VEK inkl utbetaling Avkastningsanalyse 4. kvartal 2010 % 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1,4 % 1,5 % -0,1 % 0,1 % 2,9 % Netto Finans Endring renteverd. Totalavkast. Valutaeffekt Suksessfee Direkteavkast. Verdiendring Administrasjon Byåsen Butikksenter Bjørnåsveien 6 Stilverksveien 1-9 Mo Senteret Karenslyst allé Brynsalleen 4 Kilden Kjøpesenter Ivar Lykkes vei 2 Anton Grevskottveien 2 Pilestredet 33 Vollsveien 6 Oslo Spektrum Apotekergaten 10 St. Olavsplass 5 Rolf Wickstrømsveien 15 Kanalveien 105 Kremmergården Kjøpesenter Koppholen 2-4 Wergelandsveien 21 Godesetdalen 8 Fornebuveien Valentinlyst Senter Gartnerveien Kokstaddalen 29 Gartnerveien 9 7,7 7,5 5,3 4,9 4,6 4,0 3,1 2,9 2,8 2,7 2,7 2,3 2,0 2,0 1,7 1,7 1,1 1,0 0,6 0,4 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 Kabelgata Eivind Lychesvei 10-2,1-2, % 8 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge I

9 Aberdeen Eiendomsfond Norge I Byåsen Butikksenter, Trondheim Aberdeen Eiendomsfond Norge I Q

10 Portefølje Fondet overtok per 31. desember 2010 Valentinlyst Senter i Trondheim. Senteret er et bydelssenter med 36 leietagere: dagligvare, vinmonopol, treningssenter, apotek samt andre butikker og tjenesteytende virksomheter som er naturlige i et slikt senter. Per 31. desember 2010 hadde fondet 286 leietakere fordelt på 27 eiendommer. Gjennomsnittlig restløpetid på leiekontraktene var 5,5 år ved utgangen av kvartalet, en nedgang på 0,4 år siden forrige kvartal. Nedgangen skyldes primært at tre måneder av eksisterende leiekontrakter er gått uten vesentlige endringer på utleiesiden, og at gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene til det nylig overtatte Valentinlyst Senter er kortere enn gjennomsnittet i porteføljen ellers. Samlet utleibart areal er kvadratmeter, og økonomisk ledighet ble redusert fra 4,0 % til 3,9 % i løpet av kvartalet. Årlige leieinntekter ville vært omlag NOK 389 millioner dersom også de ledige lokalene hadde vært fult utleid. Verdien av fondets eiendommer steg med 2,3 % i kvartalet. Kun 2 av 27 eiendommer falt i verdi i kvartalet. I 2010 var det eiendommer med lange og eller forlengede leiekontrakter samt handelseiendommer som hadde best verdiutvikling. Eiendommer med korte leiekontrakter eller ledighet kommer gjennomgående svakest ut av verdivurderingene som gjennomføres kvartalsvis av tre eksterne verdivurderere. Generelt etterspør markedet fortsatt eiendommer med lange kontrakter og lav risiko. Av kontoreiendommene var det Karenslyst Allé som steg mest i kvartalet, med 4,6 %. Det antas at dette er en reprising etter salget av naboeiendommen som Orkla ASA solgte i desember til en svært god pris. EIENDOMSOVERSIKT ABERDEEN EIENDOMSFOND NORGE I Eiendom Sted Segment Utleibart areal (m 2 ) Årstakt leie (MNOK) Overtatt Leietid (år) Karenslyst Allé Oslo Kontor/handel , ,5 Pilestredet 33 Oslo Kontor , ,2 St. Olavs plass 5 Oslo Kontor , ,5 Eivind Lyckes vei 10 Bærum Kontor , ,4 Brynsalleen 4 Oslo Kontor , ,9 Apotekergt. 10 Oslo Kontor , ,5 Kanalveien 105 Bergen Kontor/handel , ,3 Godesetdalen 8 Stavanger Kontor , ,8 Valentinlyst Senter Trondheim Handel , ,1 Fornebuveien Bærum Kontor , ,8 Ivar Lykkes vei 2 Trondheim Handel , ,4 Kabelgaten Oslo Kontor , ,0 Oslo Spektrum Oslo Kontor/handel , ,3 Rolf Wikstrøms vei 15 Oslo Kontor/lager , ,2 Bjørnåsveien 6/Solgård Skog 139 Moss Lager/kontor , ,3 Mo Senteret Nittedal Handel , ,4 Kilden Kjøpesenter Bergen Handel , ,1 Anton Grevskotts vei 2 Trondheim Kontor , ,2 Stillverksveien 1-9 Lillestrøm Handel , ,2 Kremmergården Kjøpesenter Ålesund Handel , ,0 Vollsveien 6 Bærum Kontor , ,6 Wergelandsveien 21 Oslo Kontor , ,5 Gartnerveien 15/17 Moss Handel , ,9 Koppholen 2-4 Stavanger Kontor/lager , ,7 Byåsen Butikksenter Trondheim Handel , ,8 Kokstaddalen 29 Bergen Kontor , ,0 Gartnerveien 9 Moss Handel , , ,0 5,5 10 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge I

11 Portefølje forts. Aberdeen Eiendomsfond Norge I Byåsen Butikksenter, et bydelsenter i Trondheim, kom best ut av handelseiendommene. Her er forklaringen reforhandlede leiekontrakter på gode leienivåer og en viss økning av leiearealet. Porteføljens leieutløp i 2010 var beskjedent, og det reflekteres også i utleide kvadratmeter i perioden. Det ble reforhandlet og inngått nye leiekontrakter på m 2 med en årsleie på NOK 20,6 millioner i løpet av året. Ledighetsgraden falt fra 4,0 % til 3,9 %. Som det fremgår av utløpsprofilen for fondets leiekontrakter, er det en begrenset andel av kontraktene som utløper i Grafen viser også volumet av leiekontrakter som har 3-12 måneder løpende oppsigelse. I praksis er det liten grad av opphør på denne type kontrakter. Utløpsprofilen anses som tilfredsstillende tatt i betraktning at det er usikkert hvordan leiemarkedet vil utvikle seg i denne perioden. Fondet har ca. NOK 150 millioner kroner som skal investeres. Som et ledd i en aktiv porteføljestrategi planlegger fondet også å selge eiendommer, men salgsarbeidet vil ikke påbegynnes før ledige midler er investert. Utløpsprofil Økonomisk ledighet % løpende Kontor Handel Lager Annet % 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Oslo Bergen Trondheim Stavanger Andre Sum Kontor Handel Lager Annet Fordeling geografi Fordeling eiendomstype Stavanger 6 % Bergen 8 % Annet 5 % Lager 2 % Trondheim 11 % Oslo 52 % Handel 22 % Andre 23 % Kontor 71 % Fordeling leietakere Helly Hansen 2 % Thales 4 % SAS 4 % BP 5 % Schibsted 5 % Andre 44 % Vetco Gray 6 % Norgesgruppen10 % Offentlige 20 % Aberdeen Eiendomsfond Norge I Q

12 Kapital og investorer Antall sameieandeler per 31. desember 2010 var 9 479,1. Totalt innbetalt kapital var NOK millioner, fordelt på 63 investorer. Fordeling investorklasser Fordeling verdi per investorer Offentlige PK 13 % Forsikringsselskaper 19 % Priv. investorer og selskaper 3 % Kommuner 6 % Norge I KS 38 % MNOK % MNOK % MNOK < 10 1 % MNOK > % Private PK 21 % Omsetning av andeler Ny kapitalforvaltningsforskrift Av konservative hensyn legges verdijustert egenkapital (VEK) per andel til grunn ved avkastningsberegning. Aberdeen anbefaler at tegningskursen i utgangspunktet legges til grunn ved annenhåndsomsetning med mindre partene avtaler noe annet. Denne anbefalingen tar hensyn til at nye investorer må betale for sin andel av historiske omkostninger. I kvartalet ble det samlet omsatt 56,22 andeler i fondet. Transaksjonene ble gjennomført til VEK-kurs, og kjøperne er allerede investorer i fondet. Innløsning Finansdepartementet fastsatte 21. desember 2010 en ny kapitalforvaltningsforskrift. Denne forskriften legger premissene for hvordan pensjonskasser og livsforsikringsselskaper skal forvalte sine midler. Den nye forskriften fastslår blant annet at eiendomsfond må være organisert som aksjeselskap innen 1. januar Bransjeaktører er forundret over dette kravet og påpeker blant annet at det virker konkurransevridende mellom store og mellomstore/mindre pensjonsforetak, at det medfører dårligere risikospredning samt redusert løpende avkastning for de mellomstore/mindre pensjonsforetakene. Det arbeides fra mange hold for å endre forskriften. Finansdepartementet har gitt uttrykk for at den nye forskriften kan ha utilsiktede effekter og det pågår en prosess der forskriften vurderes på nytt. Det pågikk ingen innløsningsprosesser i fondet ved utgangen av fjerde kvartal Q Aberdeen Eiendomsfond Norge I

13 Resultat Aberdeen Eiendomsfond Norge I RESULTAT (Tall i MNOK) Q4/2010 Hittil i år Gevinst ved salg av bygg 0,0 84,5 11,9 Leieinntekter 86,8 346,8 348,3 Sum inntekter 86,8 431,3 360,2 Lønnskostnad 0,3 1,0 0,9 Av og nedskrivninger varige driftsmidler 24,3 95,5 96,7 Nedskrivninger / reverserte nedskrivn. -11,0-30,0 124,0 Andre driftskostnader 22,2 78,4 91,1 Sum driftskostnader 35,8 144,9 312,7 Driftsresultat 51,0 286,4 47,5 Netto fi nansinntekt 4,3 11,9 11,8 Sum skatt -0,3-0,9 Resultat 55,0 297,4 59,3 BALANSE(Tall i MNOK) Q4/2010 Q3/ Eiendeler Varige driftsmidler 4 271, , ,8 Finansielle anleggsmidler 0,0 0,0 0,1 Sum anleggsmidler 4 271, , ,9 Omløpsmidler 525,9 740,3 705,6 Sum eiendeler 4 797, , ,5 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 5 223, , ,6 Annen egenkapital -659,2-643,8-668,8 Sum egenkapital 4 564, , ,7 Gjeld Utsatt skatt 11,5 3,5 0,0 Kortsiktig gjeld 221,6 228,6 200,8 Sum gjeld 233,1 232,1 200,8 Sum egenkapital og gjeld 4 797, , ,5 MARKEDSVERDI (Tall i MNOK) Q4/2010 Hittil i år Markedsverdi IB 4 851, , ,0 Salg av eiendom 0,0-529,6 Kjøp av eiendommer 212,7 719,9 Verdiregulering portefølje 113,3 263,2-203,5* Markedsverdi UB 5 177, , ,5 * Inneholder effekt av solgt eiendom i 3. kvartal 2009 Aberdeen Eiendomsfond Norge I Q

14 Stillverksveien 1-9, Lillestrøm Eiendom som investeringsobjekt har blitt gjenstand for stadig større interesse de siste årene, både fra private og institusjonelle investorer. Tidligere har det kun vært store institusjonelle investorer og et fåtall private investorer som har hatt en tilstrekkelig kapitalbase til å bygge en veldiversifisert eiendomsportefølje. Med etableringen av Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS ønsket vi å dekke mindre institusjonelle investorers og privatpersoners behov for deltakelse i en veldiversifisert portefølje av eiendommer og tilby en profesjonell forvaltning av eiendomsinvesteringene. Fondet er organisert som et kommandittselskap, hvis eneste formål er å være deltaker i Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I. 14 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS

15 Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS VEK-kursen økte fra NOK til NOK Det ble utbetalt NOK 392 per andel til investorene. Verdien på rentesikringsavtalene steg med NOK 13,8 millioner og underkursen på obligasjonslånet steg fra 95,8 % til 98,0 % (NOK 6,2 millioner). Gjeldsgraden ble redusert fra 66,8 % til 65,4 %. Det er startet arbeid med å refi nansiere KSets lån. Avkastning AVKASTNING (%) Q4/ Utbetaling 0,7 0 3,1 3,6 7,1 10,0 Verdiendring 5,2 5,4-49,0 13,7 39,1 27,3 Totalavkastning 5,9 5,4-45,9 17,3 46,2 37,3 Hittil i år 10,9 5,4-45,9 17,3 46,2 37,3 Pro anno siden oppstart 6,9 6,2 6,3 29,0 33,9 26,4 Akkumulert siden oppstart* 54,2 39,0 31,9 143,7 107,8 42,2 * Siden Forutsetter kontinuerlig reinvestering av utbytte. KURSUTVIKLING Q4/ Tegningskurs VEK NØKKELTALL Q4/ Innskutt egenkapital (MNOK) Investert (MNOK) Antall deltakere Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS Q

16 Avkastning forts. Avkastning i kvartalet Totalavkastningen til Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS («KSet») var 5,9 % i fjerde kvartal. Året 2010 sett under ett ga en totalavkastning på 10,9 %. Kursen på verdijustert egenkapital (VEK) steg i kvartalet fra NOK til NOK KSet utbetalte NOK 392 per andel for fjerde kvartal Kursutviklingen i kvartalet påvirkes positivt av verdiutviklingen i KSets investering i Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I. Verdien på rentesikringsavtalene hadde en økning på NOK 13,8 millioner som en følge av utviklingen i den lange markedsrenten. Underkursen på obligasjonslånet ble redusert med NOK 6,2 millioner og påvirker andelskursen negativt. Netto hadde verdiendringene i rentesikringsavtalene og obligasjonslånet en positiv effekt på NOK 7,6 millioner i kvartalet. Styret i KSet besluttet at det utbetales NOK 392 per KS-andel for fjerde kvartal. Beløpet tilsvarer KSets netto resultat i kvartalet. For kommentarer vedrørende utviklingen i Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I, se side 7. Avkastning siden oppstart Siden oppstarten høsten 2004 har KSet hatt en totalavkastning på 54,2 % per andel, fordelt på 31,9 % i utbetaling og 22,3 % i verdistigning. Annualisert avkastning siden oppstart er på 6,9 % ved utgangen av Kursutvikling siden oppstart TUSEN NOK kv 2010 VEK per andel VEK inkl utbetaling Avkastningsanalyse 4. kvartal 2010 % ,8% 4,2 % -0,2 % -2,8 % Netto Finans 0,9% 5,9 % Endring renteverd. Direkteavkast. Verdiendring Administrasjon Valutaeffekt Suksessfee Totalavkast. Valentinlyst Senter, Trondheim 16 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS

17 Kapital og investorer Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS Ved avslutning av fjerde kvartal var totalt innbetalt kapital i KSet NOK 761,8 millioner, fordelt på investorer. Totalt antall utstedte KS-andeler var ,6 ved utgangen av kvartalet. Selskapskapitalen reduseres til kroner i januar 2011 når proklamafristen for innløsninger fra andre halvår 2010 utløper. Fordeling geografi Fordeling investorer Utland 3 % NOK > % NOK < % Norge 97 % NOK % Omsetning av andeler Innløsning Aberdeen forsøker å legge til rette for annenhåndsomsetning av andeler gjennom First Securities, Fokus Bank, Pareto Securities, Sandnes Sparebank, Sparebanken Vest og Terra Markets uten at slik annenhåndsomsetning kan garanteres. Av konservative hensyn legges VEK per andel til grunn ved beregning av avkastningen.ved annenhåndsomsetning anbefaler Aberdeen at tegningskursen i utgangspunktet legges til grunn med mindre partene avtaler noe annet. Denne anbefalingen gis for å ta hensyn til at nye investorer betaler for sin andel av historiske omkostninger. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge andeler, må ta kontakt med sin rådgiver hos ovennevnte distributører. Investorer som representerer NOK 5 millioner i selskapskapital, kan etter regler nærmere beskrevet i tegningsdokumentene, kreve innløsning av sine andeler. Per juli og september 2010 mottok KSet innløsningskrav for totalt 346,1 KS-andeler, tilsvarende om lag 2,8 % av selskapskapitalen. Innløsningen ble fi nansiert ved annenhåndssalg av andeler i Sameiet Aberdeen Eiendomsfond Norge I. Innløsningen ble formelt besluttet på selskapsmøtet 29. september 2010, hvoretter proklamafristen for nedsetting av selskapskapitalen utløp primo januar Utbetaling til de innløsende deltagerne ble gjennomført i januar Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS Q

18 Finansiering Den rentebærende gjelden i KSet var NOK millioner per 31. desember Direkte gjeldsgrad i forhold til markedsverdien av KSets eierandel i Norge I var 70,1 % ved utgangen av kvartalet. Justert for KSets likvide midler, fordringer og markedsverdien av rentesikringsavtaler, var gjeldsgraden 65,4 %. Positiv utvikling i verdien av KSets sameieandeler er hovedårsaken til at gjeldsgraden i kvartalet falt. Ved utgangen av fjerde kvartal var KSets samlede rentenivå på 5,77 %. Rentedekningsgraden i kvartalet var 1,28. For perioden 31. desember 2009 til 31. desember 2010 var rentedekningsgraden 1,37. KSets obligasjonslån hadde en underkurs på 98,0 % ved utgangen av fjerde kvartal Dette er en endring fra 95,8 % i forrige kvartal. Økningen påvirker KSets verdijusterte egenkapital negativt med NOK 6,2 millioner før skatt. Rentesikringsgraden var 76,4 % ved utgangen av kvartalet. Gjennomsnittlig sikret rente (før margin) var 4,9 % per 31. desember Markedsverdien av KSets rentesikringskontrakter steg med NOK 13,8 millioner og hadde en verdi på NOK -44,2 millioner ved utgangen av kvartalet. Til tross for at lange renter har steget i kvartalet er markedsrentene fortsatt historisk lave. Dette er hovedsakelig drevet av svake forventninger til vekst og inflasjon, samt forsterket av negativ markedsutvikling knyttet til statsgjeldskrisen i Sør-Europa. Flytende lån reguleres hver tredje måned med NIBOR 3m. Videre utvikling i verdien på rentesikringskontraktene avhenger av fremtidige rentenivåer. Fem års fast rente var per 31. desember 2010 på 3,8 %, mens et snitt på en slik rente siste 10 år er på 4,9 %. Dersom markedsrentene fremover stiger fra dagens svært lave nivå og dermed normaliseres vil dette bety en gradvis tilbakeføring av hele eller deler av det verdimessige tapet på rentesikringskontrakter som KSet nå har hatt. Per årsskiftet 2010/2011 hadde KSet samlede likvider på NOK 182 millioner. Herav er NOK 20,1 millioner øremerket til tilbakebetaling til innløsende investorer i januar 2011 og NOK 85,6 millioner står på en depotkonto som er sperret i forbindelse med lånefinansieringen. KSet er finansiert med et syndikatlån (tre banker) og et obligasjonslån. Lånene har utløp henholdsvis første kvartal 2012 og første kvartal Det er startet arbeid med å refinansiere syndikatlånet. Bjørnåsveien 6, Moss 18 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS

19 Resultat Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS RESULTAT (Tall i MNOK) Q4/2010 Hittil i år 2009 Driftskostnader Lønnskostnad -0,2-0,8-1,1 Annen driftskostnad -0,8-3,2-4,0 Driftsresultat -1,0-4,0-5,1 Finansielle poster Resultat fra Aberdeen Eiendomsfond Norge I 26,7 114,9 123,2 Endring i verdi av andeler i Aberdeen Eiendomsfond Norge I 17,2 62,3-74,9 Annen fi nansinntekt 1,2 5,6 5,5 Rentekostnad -22,1-89,3-106,5 Netto fi nansinntekt 23,0 93,5-52,7 Resultat 22,0 89,5-57,8 BALANSE (Tall i MNOK) Q4/ Eiendeler Sameieandeler 2 005, ,2 Depotkonto 85,6 107,6 Omløpsmidler 125,7 57,6 Sum eiendeler 2 216, ,4 Egenkapital og gjeld Egenkapital 774,9 703,6 Langsiktig gjeld 1 413, ,5 Kortsiktig gjeld 28,8 24,3 Sum egenkapital og gjeld 2 216, ,4 MARKEDSVERDI (Tall i MNOK) Q4/2010 Hittil i år 2009 Markedsverdi IB 2 005, , ,2 Innløste andeler -20,4-64,6-187,6 Verdiendring 30,1 56,9-12,8 Markedsverdi UB 2 015, , ,8 Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS Q

20 Lysaker torg 45, Bærum Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA har som formål å gi investorene bred eksponering mot næringseiendom i Norge. Fondet skal investere i aktivt forvaltede eiendommer, og det skal investeres i ulike typer eiendommer slik at investorene oppnår bred diversifisering i forhold til eiendomstyper, geografi og sammensetning av leietakere. 20 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

21 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA VEK-kursen steg fra NOK 6,65 til NOK 7,26. Eiendomsverdiene per 31. desember 2010 var NOK millioner og eiendomsverdiene steg med 1,5 % i kvartalet. Overtagelse av fi re mindre eiendommer fra Aberdeen Eiendom Øst AS. Urealiserte tap på langsiktige rentesikringsavtaler ble redusert med NOK 69 millioner til NOK 166 millioner. Økonomisk ledighet økte til 5,0 %. Det ble leid ut m 2 i fjerde kvartal med samlet leie på NOK 11,2 millioner. Samlet gjeldsgrad for fondet ble redusert fra 74,7 % til 73,0 %. Aksjene i Fornebu Utvikling ASA er solgt til markedspris. Aksjene i Aberdeen Fastighetsfond Sverige AB er solgt til VEK per tredje kvartal Avkastning AVKASTNING (%) Q4/ Totalavkastning 9,2-13,0-45,9 15,8 26,4 0,0 Hittil i år 19,2-13,0-45,9 15,8 26,4 0,0 Pro anno siden oppstart -3,9-8,8-7,4 19,7 23,3 0,0 Akkumulert siden oppstart* -18,2-31,4-21,1 45,8 25,9 0,0 * Siden Forutsetter kontinuerlig reinvestering av utbytte KURSUTVIKLING Q4/ Tegningskurs 7,44 6,45 7,50 14,13 12,88 10,00 VEK 7,26 6,09 7,00 13,52 12,25 9,69 NØKKELTALL Q4/ Utbetaling per andel 0 0 0,43 0, Antall aksjonærer Netto innskutt egenkapital (MNOK) Verdi eiendomsportefølje (MNOK) Verdi andre investeringer (MNOK) 6, Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Q

22 Avkastning forts. Avkastning i kvartalet Avkastningen i Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA («Norge II») var 9,2 % i fjerde kvartal Tegningskursen var NOK 7,44 og VEK-kursen var NOK 7,26 per 31. desember I 2010 har fondet hatt en avkastning på 19,2 %. Netto verdiendring på stående eiendomsportefølje var 1,5 % i kvartalet. Samlet porteføljeverdi var NOK millioner per 31. desember Økningen fra 3. kvartal skyldes verdistigning på stående portefølje samt overtagelse av fi re mindre eiendommer fra Aberdeen Eiendom Øst AS som nå kun eier en mindre eiendom. Denne er planlagt solgt i andre eller tredje kvartal Urealiserte tap på langsiktige rentesikringsavtaler ved utgangen av kvartalet ble redusert med NOK 69 millioner og utgjør nå NOK 166 millioner. Avkastning siden oppstart Siden oppstarten i september 2005 har Norge II hatt en akkumulert avkastning på -18,2 % per andel. Annualisert avkastning siden oppstart er på -3,9 % ved utgangen av kvartalet. Norge II har siden tredje kvartal 2009 hatt positiv verdiutvikling på eiendomsporteføljen. For de kommende år er Aberdeens prognoser positive. Målsettingen er igjen å kunne oppnå kurser på andelene på linje med og over kursene ved oppstart av fondet. Kursutvikling siden oppstart Verdiendring 4. kvartal NOK kv kv 2010 VEK per andel VEK inkl utbetaling Søren Bulls vei 2 Stasjonskvartalene Quality Airport Sola Hotel Storgaten 5-7 Hvamveien 1 Torvbyen Haavard Martinsens vei 19 Lysaker torg 45 Kiellandkvartalet Fløisbonnveien 2-4 Avkastningsanalyse 4. kvartal 2010 Bergerveien 12 Lørenvangen 22 % ,3 % 5,0 % -1,5 % -4,9 % Netto Finans 3,3 % 9,2 % Endring renteverd. Totalavkast. Valutaeffekt Suksessfee Direkteavkast. Verdiendring Administrasjon Solsiden Karl Johans gate 13 Fridtjof Nansens vei 12 Vahls gate 1-3 Tjuvholmen Allé 1-5 Munkedamsveien 35 Jærhagen Munkedamsveien 53B Quality Airport Gardermoen Hotel % 22 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

23 Portefølje Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Det har blitt foretatt en del strukturelle grep i porteføljen i fjerde kvartal Aksjene i Fornebu Utvikling ASA ble solgt til markedspris, og aksjene i Aberdeen Fastighetsfond Sverige AB ble solgt til VEK per tredje kvartal I tillegg ble arbeidet med omstrukturering av Aberdeen Eiendom Øst AS fullført. Dette medførte at aksjonærene i Aberden Eiendom Øst AS overtok hver sine bygg i porteføljen direkte. Norge II overtok dermed fi re mindre kontantstrømseiendommer. Aberdeen Eiendom Øst AS sitter nå kun igjen med en utviklingseiendom, hvor leietagere er på plass og bygging er påbegynt. Denne eiendommen søkes solgt i andre eller tredje kvartal Selskapet er tenkt oppløst etter dette. Ved utgangen av fjerde kvartal besto porteføljen av 25 eiendommer med et samlet utleibart areal på m 2. Eiendommene ville fullt utleid gi NOK 522 millioner i brutto leieinntekter i Gjennomsnittlig restløpetid for leiekontraktene ble i tredje kvartal redusert med 0,1 år til 5,2 år. I løpet av kvartalet steg ledigheten i porteføljen fra 3,3 % til 5,0 %. Dette skyldes i hovedsak utløp av leiekontrakter i Søren Bulls vei 2 og på Solsiden uten at ny leietager er på plass. Sammen med Munkedamsveien 35 er dette de to eiendommene med høyest ledighet, og det arbeides med interessenter på alle tre eiendommene. I fjerde kvartal ble det inngått leiekontrakter på m 2 med årsleie på ca. NOK 11,2 millioner. Dette inkluderer både reforhandling av eksisterende og nye kontrakter i eiendommene. De største leiekontraktene ble inngått i Jærhagen og Munkedamsveien 35 og 53b. Ellers ble det signert mange mindre leiekontrakter på ulike eiendommer i porteføljen. Verdiutviklingen på de enkelte eiendommene varierte fra -4,8 % på Quality Airport Gardermoen Hotel til 5,6 % på Søren Bulls vei 2 og 5,1 % på Stasjonskvartalene i Asker. Tre eiendommer hadde negativ netto verdiutvikling i fjerde kvartal (etter fradrag for investering) mens 22 eiendommer hadde positiv eller ingen netto verdiutvikling. Avkastningskravet (yielden) falt generelt noe i kvartalet, spesielt på eiendommer med lang og sikker kontantstrøm og sentral beliggenhet. Reforhandlinger av leiekontrakter og nyutleie bidro også positivt til verdiutviklingen da dette medfører forbedret og forutsigbar kontantstrøm på eiendommene. Fordeling geografi Fordeling leietakere Trondheim 14 % Stavanger 5 % Jernia 4 % Microsoft 3 % BN Bank 4 % Andre 46 % Selmer 7 % Sektor 7 % Oslo 46 % ABB 9 % Andre 35 % Choice 9 % Offentlige 11 % Fordeling eiendomstype Hotell 10 % Annet 6 % Lager 15 % Kontor 48 % Handel 21 % Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Q

24 Portefølje forts. Utløpsprofil Økonomisk ledighet % Kontor Handel Lager Hotell Bolig Annet % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Kontor Trondheim Stavanger Andre Kontor Handel Lager Hotell Annet EIENDOMSOVERSIKT ABERDEEN EIENDOMSFOND NORGE II ASA Eiendom Sted Segment Brutto areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid år Solsiden Trondheim Kontor/handel/øvrige ,4 7,8 Bergerveien 12 Asker Kontor/lager ,2 4,5 Lysaker torg 45 Bærum Kontor ,3 2,8 Stasjonskvartalene Asker Kontor/handel/øvrige ,6 4,1 Vahlsgate 1-3 Oslo Kontor ,8 2,2 Quality Hotel Gardermoen Gardermoen Hotell ,6 8,8 Quality Hotel Sola Stavanger Hotell ,9 8,8 Munkedamsveien 35 Oslo Kontor ,9 6,1 Torvbyen senter Fredrikstad Handel ,0 4,7 Fløisbonnveien 2-4 Kolbotn Lager/kontor ,3 6,8 Fridtjof Nansens vei 12 Oslo Kontor/handel/øvrige ,6 5,5 Jærhagen senter Klepp Handel ,3 3,3 Søren Bulls vei 2 Oslo Lager ,5 5,0 Lørenvangen 22 Oslo Kontor ,5 4,0 Kiellandkvartalet Oslo Kontor/handel/bolig ,4 2,4 Hvamveien 1 Skedsmo Lager ,3 2,4 Storgaten 5-7 Oslo Kontor/handel ,3 2,9 Haavard Martinsens vei 19 Oslo Lager/kontor ,0 3,2 Karl Johans gate 13 Oslo Kontor/handel ,2 3,7 Munkedamsveien 53B Oslo Kontor ,2 4,1 Tjuvholmen Allé 1-5 Oslo Kontor ,8 7,0 Varnaveien Moss Lager/kontor/handel ,9 3,6 Carlbergveien 6A Moss Handel/kontor ,7 5,4 Carlbergveien 6B Moss Øvrige/kontor ,9 9,0 Carlbergveien 4 Moss Handel ,2 3,6 Sum/snitt ,7 5,2 24 Q Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

25 Kapital og investorer Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Innbetalt egenkapital per 31. mars 2010 var NOK millioner fordelt på investorer. Antall utstedte aksjer er Fordeling investorer NOK > % NOK < % NOK % Fordeling investorklasser Institusjonelle investorer 12 % Private investorer og selskaper 88 % Fordeling geografi Øvrig utland 2 % Luxemburg 6 % Norge 92 % Jærhagen senter, Klepp Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Q

26 Omsetning av andeler I løpet av fjerde kvartal er det omsatt om lag 7,8 millioner aksjer i Norge II. Dette utgjør 3,2 % av totalt antall aksjer i fondet. Forvalter har begrenset informasjon om kurser for annenhåndsomsetning da omsetning i all hovedsak skjer gjennom våre distributører. Det omsettes andeler i annenhåndsmarkedet til kurser som ligger under verdijustert egenkapital (WEK). I 2010 ble det omsatt om lag 22,3 millioner aksjer av fondets samlede 245,6 millioner aksjer. Aberdeen forsøker å legge til rette for annenhåndsomsetning av andeler gjennom First Securities, Fokus Bank, Pareto Securities, Sandnes Sparebank, Sparebanken Vest og Terra Markets uten at slik annenhåndsomsetning kan garanteres. Av konservative hensyn legges VEK per andel til grunn ved beregning av avkastningen.ved annenhåndsomsetning anbefaler Aberdeen at tegningskursen i utgangspunktet legges til grunn med mindre partene avtaler noe annet. Denne anbefalingen gis for å ta hensyn til at nye investorer betaler for sin andel av historiske omkostninger. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge andeler, må ta kontakt med sin rådgiver hos ovennevnte distributører. Finansiering Den rentebærende gjelden i fondet var NOK millioner ved utgangen av fjerde kvartal. Dette tilsvarer en gjeldsgrad på 76,3 % målt mot verdien av eiendomsporteføljen. Den rentebærende gjelden ble redusert med NOK 13 millioner i kvartalet. Inkludert netto arbeidskapital og verdien av andre investeringer og rentesikringer hadde fondet ved utgangen av kvartalet en gjeldsgrad på 73,0 %. Det tilsvarer en nedgang på 1,7 prosentpoeng fra forrige kvartal. Fondets fi nansieringsløsning inneholder ikke krav til maksimal belåningsgrad eller andre forhold som begrenser handlefriheten. Det er ikke fare for mislighold av noen av fondets låneavtaler så lenge løpende renter og avdrag betjenes. Gjeldsporteføljen hadde ved utgangen av kvartalet et samlet rentenivå på 5,48 %. Lånemarginen økte marginalt med 0,01 prosentpoeng til 1,41 % i kvartalet. Per 31. desember 2010 hadde fondet sikret renten på 74,7 % av lånevolumet til en gjennomsnittlig rente før margin på 4,61 %. Markedsverdien av fondets rentesikringskontrakter økte med NOK 69 millioner i kvartalet og hadde en verdi på NOK -166 millioner (eksklusive påløpte renter) per 31. desember Til tross for at lange renter har steget i kvartalet er markedsrentene fortsatt historisk lave. Dette er hovedsakelig drevet av svake forventninger til vekst og inflasjon, samt forsterket av negativ markedsutvikling knyttet til statsgjeldskrisen i Sør-Europa. Videre utvikling i verdien på rentesikringskontraktene vil være avhengig av fremtidig renteutvikling. Fem års fast rente var per 31. desember 2010 på 3,8 %, mens et snitt på en slik rente siste 10 år er på 4,9 %. Dersom markedsrentene fremover stiger fra dagens lave nivå og dermed normaliseres vil dette bety en gradvis tilbakeføring av hele eller deler av det verdimessige tapet på rentesikringskontrakter som Norge II nå har hatt. Fondet er gjennom sin fi nansielle beredskapsplan meget godt rustet til å tåle perioder med svak kontantstrøm. Beredskapsplanen er utarbeidet med tanke på at fondet skal tåle en periode på opptil tre år der både utleie- og rentemarkedet utvikler seg i fondets disfavør. Fondets likviditetsbeholdning var NOK 435 millioner per 31. desember Q Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA

27 Resultat Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA RESULTAT (Tall i MNOK) Q4/2010 Hittil i år 2009 Leieinntekter 124,4 496,6 482,3 Andre driftsinntekter/gevinst/tap ved salg av eiendom 15,6 32,9 5,9 Sum driftsinntekter 140,0 529,5 488,2 Avskrivning og nedskrivning på varige driftsmidler -86,3-165,3-286,8 Andre driftskostnader -52,7-176,4-187,9 Driftsresultat 1,0 187,8 13,5 Netto fi nansposter -79,4-300,6-319,4 Resultat før skatt -78,3-112,8-305,9 Skattekostnad 0,95-8,1 48,8 Resultat -77,4-120,9-257,1 BALANSE (Tall i MNOK) Q4/ Eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler 0,2 77 Sum anleggsmidler Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Egenkapital Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Q

28 Singapore. Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA («Selskapet») er opprettet for å gi investorene eksponering mot det asiatiske eiendomsmarkedet. Selskapet har gjennom investering i AIPP Asia Select F.C.P. (Asia Select) søkt eksponering i aktivt forvaltede eiendomsporteføljer, og investorene vil oppnå bred diversifisering i forhold til ulike investeringsstrategier, risikoprofiler, forvaltere, markeder, eiendomstyper og leietakere. Det er av avgjørende betydning for Aberdeen å ha lokal tilstedeværelse for å kartlegge og utnytte attraktive muligheter samt å samle tilstrekkelig kunnskap og ressurser til å gjennomføre egnet «due diligence» på aktuelle underliggende fond og deres forvaltere. Investorene vil dra fordel av Aberdeens erfaring, bransjekunnskap og lokale tilstedeværelse der investeringene blir foretatt. 28 Q Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA

29 Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA VEK-kursen ved årets slutt var NOK 7,12. De underliggende verdiene i Asia Select steg med 4,6 % i løpet av siste kvartal. Kursen på USD i forhold til NOK var relativt stabil, og dette medførte økte verdier i Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA på 4,9 %. Totalt for 2010 steg VEK-kursen med 4,5 %, fra NOK 6,81 til NOK 7,12. Asia Select har inngått en ny avtale om investering i løpet av siste kvartal. Totalt er nå ca. 75 % av Asia Selects kapital kommittert til syv underliggende fond. Den økonomiske veksten i Asia er fortsatt meget sterk og er estimert til 6,4 % for I 2011 forventes det en noe svakere vekst på 4,9 %. Markedsverdiene for eiendomsmarkedet i Asia steg med en årlig takt på 10 % i løpet av tredje kvartal Et tegn på at markedet stabiliserer seg og ser positivt på fremtiden er at bankene nå ser ut til å være villige til å fi nansiere også i utviklingsprosjekter både Singapore og Australia. Det australske fondet Asia Select er investert i, er ikke rammet av den siste tids fl om i landet. Nøkkeltall KURSUTVIKLING Q4/ Tegningskurs ,66 VEK 7,12 7,12 6,81 9,38 9,70 NØKKELTALL Q4/ Totalavkastning (%) 4,9 4,5-27,4-3,3 4,0 Antall deltakere Innskutt egenkapital (MNOK) Kommitert investering (MNOK) Investert (MNOK) Antall andeler Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA Q

30 Markedskommentar BNP-veksten for Asia totalt sett er for 2010 estimert til 6,4 %. Asia ventes også å være den sterkest voksende regionen i 2011 med en forventet BNP-vekst på 4,9 % - mer enn ett prosentpoeng over historisk gjennomsnitt. Innenlandsk etterspørsel vil trolig være hoveddriveren for veksten. Samtidig antas tilflyt av utenlandsk kapital å være sterk grunnet en mer attraktiv rente, relativt sterke balanser for asiatiske banker og investorer som ønsker å ta del i en strukturelt høyere vekst enn for vestlige land. Et positivt investorsentiment ble refl ektert i relativt sterk prisvekst for asiatisk eiendom i 2010 hvor verdiene viste en annualisert vekstrate nær 10 % i fjerde kvartal. Vi venter en høyere avkastning for 2011 enn for 2010 i de fl este markeder. Markeder som stabiliserte seg og viste positiv verdivekst i 2010 vil trolig fortsette trenden i kommende kvartaler men med en noe lavere veksttakt. Bankfinansiering er generelt tilgjengelig for kontantstrømseiendommer, og i Singapore og Australia har fi nansiering i større grad blitt mulig også for utviklingseiendom. Over de neste fem årene venter vi at et fordelaktig fundament vil bidra til at de fremvoksende asiatiske økonomiene vil oppleve den høyeste avkastningen i regionen (18 % p.a. fra fjerde kvartal 2010 til tredje kvartal 2015). Modne markeder ventes å følge deretter (13 % p.a. fra fjerde kvartal 2010), ledet an av Singapore og Japan. Semimodne markeder ventes å ha den laveste avkastningen relativt sett (11 % p.a. fra fjerde kvartal 2010) på grunn av en mer stabil utvikling i verdiene gjennom nedturen i 2008 og 2009 og en generelt svakere tilbuds- og etterspørselsbalanse. Forventet årlig ubelånt totalavkastning, Asia totalt Umodne markeder Semi-modne markeder Modne markeder 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 %12%14%16% 18 % 20 % Aberdeen Asset Management, november 2010 Forventet avkastning Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA («Selskapet») er strukturert som et allmennaksjeselskap med en planlagt levetid på ti år. Totalavkastningen i Selskapet består av verdiendring og utbetaling. En gjennomgang av porteføljen til Asia Select våren 2010, hvor det er tatt hensyn til de siste års svingninger i eiendomsmarkedet, har resultert i at avkastningen er forventet å bli 9-11 % per år i gjennomsnitt for fondets levetid. Tilsvarende vil det kunne forventes at årlig gjennomsnittlig avkastning for Selskapet vil bli i størrelsesorden 8-10 % basert på de underliggende verdier. I tillegg kommer effekter fra svingninger i kursen på USD i forhold til NOK. Selskapet vil løpende søke å dele ut mest mulig av kontantoverskuddet til investorene. Det har investert i underliggende eiendomsfond, som gradvis vil lukkes og realiseres. Alle slike positive kontantstrømmer fra realiseringer og utbetalinger vil løpende bli utbetalt til investorene. Investorer kan imidlertid ikke påregne utbetalinger i de første årene av Selskapets levetid. En del av fondets strategi knytter seg til utviklingsprosjekter som går over fem til ti år, og kontantstrømmen fra disse prosjektene tilfaller investorene først ved realisasjon. De underliggende porteføljene i Asia Select blir i all hovedsak verdivurdert ved årets slutt, og det vil da kunne forventes større endringer i eiendomsverdiene enn ved utgangen av årets tre første kvartaler. Asia Select sender ut sine rapporter 90 dager etter avsluttet kvartal for årets tre første kvartaler og etter 120 dager ved årets slutt. Dette medfører at rapporten for Selskapet normalt baseres på tall fra foregående kvartal. 30 Q Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA