VOLDA KOMMUNE Servicekontoret

Transkript

1 VOLDA KOMMUNE Servicekontoret Sektor utvikling v/planseksjonen Arkivsak nr. Løpenr. Arkivkode Avd/Sakshandsamar Dato 2014/ / SVK/ US MELDING OM POLITISK VEDTAK - PLANID DETALJREGULERING KVISLAGROVA, GBR 13/6 - PLANGODKJENNING PBL Vi melder med dette frå at kommunestyret den , hadde føre ovannemnde som sak PS 50/15, der det vart gjort slikt vedtak: Reguleringsplan Kvislagrova slik det går fram av planomtale, plankart, og føresegner datert vert godkjent i samsvar med reglane i Plan og bygningslova 12-12, jf Sakutgreiinga med vedlegg følgjer vedlagt. Volda kommune, servicekontoret Unni Strand sekretær Kopi til: Per Mulvik AS Planleggar Per Heltne Byggesakshandsamar Ingvild Kalvatn Postadresse: postmottak@volda.kommune.no Stormyra 2 Telefon: Telefaks: Org. nr: Bankgiro: 6100 Volda

2 SAKSDOKUMENT Sakshandsamar: Per Heltne Arkivsak nr.: 2014/1226 Arkivkode: Utvalsaksnr Utval Møtedato 76/15 Formannskapet /15 Kommunestyret PLANID DETALJREGULERING KVISLAGROVA, DEL AV GBR 13/6 - PLANGODKJENNING PBL Handsaming i kommunestyret: Odd Martin Velsvik reiste spørsmål om habilitet, han er aksjonær hos utbyggjar, jf. kl. 40 og fvl l. Han tok ikkje del i handsaminga og røystinga over spørsmål om gildskap. Røysting over gildskap: Odd Martin Velsvik vart samrøystes kjend ugild. Det var 24 røysteføre under handsaminga av saka. Røysting: Tilrådinga frå formannskapet vart samrøystes vedteken. Vedtak i Kommunestyret Reguleringsplan Kvislagrova slik det går fram av planomtale, plankart, og føresegner datert vert godkjent i samsvar med reglane i Plan og bygningslova 12-12, jf Odd Martin Velsvik tok sete, det var soleis 25 røysteføre i framhald av møtet. Handsaming i formannskapet: Arealplanleggar Per Heltne og barn og unge sin representant i plansaker, Berit Koen, var til stades under handsaminga av saka. Vår ref.: 2014/1226 Side 2 av 8

3 Røysting: Tilrådinga frå administrasjonen vart samrøystes vedteken. Tilråding i formannskapet til kommunestyret: Reguleringsplan Kvislagrova slik det går fram av planomtale, plankart, og føresegner datert vert godkjent i samsvar med reglane i Plan og bygningslova 12-12, jf Administrasjonen si tilråding: 1. Reguleringsplan Kvislagrova slik det går fram av planomtale, plankart, og føresegner datert vert godkjent i samsvar med reglane i Plan og bygningslova 12-12, jf Vedleggsliste: Planomtale, plankart, føresegner datert Situasjonsplan snitt datert Terrengsnitt mot naboeigedomar ROS-sjekkliste Søknad om rammeløyve -1 trinns tiltak med vedlegg Merknader ved offentleg ettersyn Formannskapssak PS 17/15 Uprenta saksvedlegg: Tidlegare planframlegg. Innspel ved førehandsvarsling. Referat oppstartsmøte Kommunedelplan Volda Furene med tilhøyrande dokument. Saksopplysningar: Planframlegg for Kvislagrova gjeld eit mindre areal frå gnr 13 bnr 6 på Egset utlagt til bustadformål. Området ligg inn mot bustadfeltet Hjellegjerdet og Sivert Aarflot vegen. Arealbruken er i samsvar med gjeldande kommunedelplan for området. (kommunedelplan Volda sentrum, Mork-Furene og Vikebygda godkjent ). I tekstdelen til plan heiter det her om området: B 55: Det er foreslått ei mindre utviding av Hjellegjerdet på Egset. Konsekvensutgreiinga viser at forslaget vil ha negative konsekvensar for landbruksnæringa. Tiltaket er likevel såpass avgrensa at området kan leggast ut til bustadføremål. Det er krav om reguleringsplan før utbygging. Vår ref.: 2014/1226 Side 3 av 8

4 Utdrag av KU tilknytt kommunedelplan: Område B 55 : Planstatus/gjeldande arealbruk: LNF / Planlagt ny arealbruk: Byggeområde bustader Vurdering: Planforslaget medfører ei mindre utviding av eit eksisterande bustadfelt. Forslaget vil kunne ha negative konsekvensar for landbruksnæringa. Tiltaket er likevel såpass avgrensa at området kan leggast ut til bustadføremål Konklusjon: Området kan leggast ut til bustadføremål. Det må settast krav til regulering før utbygging. Planarbeidet for området kom i gang etter initiativ frå byggefirma Tømrer Service AS som har avtale om dette med aktuell grunneigar. Konsulent P.Mulvik as er engasjert til å utarbeide planframlegg/stå for planprosessen. Planoppstart vart varsla ved kunngjering og brev den I forkant av planoppstart vart det gjennomført oppstartsmøte med kommunen den Planprosessen er etter dette gjennomført i samsvar med reglane i plan og bygningslova kap. 12. Framlegg til plan vart motteke frå konsulent den Her var med fylgjande dokument: Planbeskrivelse Framlegg til Plankart Framlegg til reguleringsføresegner ROS sjekkliste (risiko og sårbarheit sjekkliste) Merknader motteke etter førehandsvarsel. (Oppsummering og gjennomgang av merknader ved førehandsvarsling var her gitt i kap 6 i planomtalen). Det vart samtidig fremja søknad om rammeløyve for bustader med tilhøyrande garasjeanlegg på området, med ynskje om samtidig handsaming, jf. PBL Planframlegget vart handsama av Formannskapet den , sak PS 17/15, der det vart gjort slikt vedtak: 1. I medhald av pbl , jf 12-10, vert framlegg til detaljregulering for Kvislagrova lagt ut til offentleg ettersyn slik det går fram av planomtale, plankart, og føresegner datert Detaljregulering og søknad om rammeløyve vert å handsame parallelt jf. pbl , og søknad om rammeløyve med tilhøyrande dokument vert også lagt ut til offentleg ettersyn og sendt på høyring saman med utlegging av plan. Offentleg ettersyn vart gjennomført i perioden til etter kunngjering i Møre og på kommunen si heimeside og ved direkte varsling til partar og høyringsorgan. Innspel/merknader ved offentleg ettersyn: Vår ref.: 2014/1226 Side 4 av 8

5 Fylkesmannen i Møre og Romsdal, brev av : Fylkesmannen har ut frå sine ansvarsområde ingen vesentlege merknader. Møre og Romsdal Fylkeskommune, brev av : Automatisk freda kulturminne Det er gjennomført registreringar utan at det vart gjort funn. Vi har ikkje merknader. Planfagleg vurdering Planen er godt gjennomarbeidd og drøfta. Det nye bustadområdet grensar til eksisterande bustadfelt og kan såleis sjåast som ei naturleg utviding av dette. Vi har ikkje vesentlege merknader og planen kan for vår del eigengodkjennast. Vi vil likevel gi ein liten kommentar til planomtalen. På side 11 står at planen legg til rette for to firmannsbustader. Føresegnene for konsentrerte småhus ( 2.1.1) slå fast at det skal vere "rekkehus eller kjeda hus i samanhengande bygning, vertikaldelte og/eller horisontaldelte hus, samt kjeda bustadhus/garasjar." To firmannsbustader er såleis berre ei av fleire løysingar. Det bør vere samsvar mellom planforslag og planomtale. Jamfør også kap 4.7 i planomtalen, der det i tillegg står at det er utarbeidd situasjonsplan. Dette er sjølvsagt riktig, men situasjonsplanen er ikkje bindande etter planføresegnene. Konklusjon Planen kan for vår del eigengodkjennast, men sjå detaljmerknader til planomtalen. Kommentar: Planomtalen og føresegnene vert justert slik at det er samsvar slik merknaden viser til. Situasjonsplan med byggplassering i horisontal og vertikalplan er gjort til juridisk bindande del av plan. Jf. Justerte planomtale og føresegner, datert , som ligg til grunn for tilråding om godkjenning av plan. Statens Vegvesen, brev av : Har ut frå sitte ansvarsområde ingen merknader. NVE, brev av : Planområdet ligg innanfor marine strandavsetningar. Med bakgrunn i kunnskap om tidlegare utbygningar i området har ein vurdert faren for utglidingar som liten. NVE har ingen merknad til planen. Barnerepresentanten- Volda kommune, notat datert : Barnerepresentanten har vore i møte med utbyggar og planavdelinga, og har ingen fleire merknadar etter endring av framlegg til detaljreguleringsplan for Kvislagrova. Barnerepresentanten er nøgd med at synspunkt om flytting av leikeplass frå tak på carport til bakkenivå sør for bustadhus har vorte tatt til følgje. Det same gjeld forslag om tilrettelegging av akebakke på sør/sør-austsida av bygga. Det er positivt at leikearealet får trinnfri tilkomst både frå øvre og nedre nivå på tomta, og at det også vert lagt til rette for gangsti/snarveg vidare opp i feltet. Kommentar: Merknaden tilseier at ein finn planframlegget tilfredsstillande sett i høve til barn og unge sine interesser. Vår ref.: 2014/1226 Side 5 av 8

6 Sjur Aarflot, brev av : (jf. Brev av ): Tek her opp att og minner kommunen om behovet for utbetring av vegen til området nedanfor bustadfeltet, der Sivert Aarflot-museet, avsett friområde i kommunedelplan og naustområde m.m har for dårleg tilkomst og parkeringstilhøve. Kommentar: Dette fell noko utanfor det aktuelle planarbeidet, der det er lagt til grunn at vegen gjennom/forbi området vert kravd opprusta som del av utbygginga. Planarbeidet for utbetring og tilrettelegginga vidare nedover har diverre stoppa opp etter som m.a planane for kommunalt reinseanlegg som var tiltenkt i området ikkje lenger synest vere aktuelle. Plassering av slikt anlegg må avklarast gjennom revisjon av hovudplan for avløp.(kloakkrammeplan), før ein finn det rett å gå vidare med planarbeid for området. Haldis og Kolbjørn Lilleås, brev av : Volda kommune opplyser at dei utsendte papira også er detaljregulering og byggesøknad, dvs at vi kan forholde oss til at utbygginga blir slik den er innteikna, utan at det blir avvik frå teikningane vi har fått oversendt. Vi legg difor til grunn byggesøknaden som er lagt ved til oss, og har to merknadar. Merknad 1 utnyttingsgrad: Utnyttingsgrada i den omsøkte reguleringa er 34,4%, dette synest vi er altfor stor utnyttingsgrad, spesielt sett i samanheng med at det er heile 8 bueiningar som er planlagt. Vi meiner Volda Kommune må sjå utnytingsgrada i samanheng med antall bueiningar. Om sjølve utbygginga (bygningar, carport, parkeringsplassar, vegar etc) blir funnen å kunne overskride gjeldande regulering, og har skjønt at det er 30%, så må det imøtekomast med begrensing i antall bueiningar. Merknad 2, høgd på Hus 1, framom vår tomt: I vedlagte skriv (teikningar og beskriving) frå Mulvik er bygningane innteikna i snitt med høgde koter, Byggesøknad. I søknad om rammetillatelse beskriv Mulvik under avsnittet Utnytting: Utnytingsgraden for tiltaket vil vere innanfor avgjersla som blir lagde i detaljplanen og vanleg utnyting for liknande område. Utnytingsgrad BYA for tiltaket er ca 34.4%. gjennomsnittleg gesimshøgd ca 5 og gjennomsnittleg møne ca 7 (Litt avhengig av endelege planeringshøgder) Dette er vanlege utnyttingsgrader og høgder for slike byggeareal, hus og tomter. Vi var før samtalen med planleggar Per Heltne usikre på kva som meinest med ovarstående parantes (litt avhengig av endelege planeringshøgder). Om det her er teke atterhald om at det kan bli høgare enn kva utsendte snittteikningar viser. Heltne forsikra om at den endelege planeringshøgda og innteikna høgdekoter i dette tilfellet måtte samsvare med teikningane som er utsendt. Difor skulle vi ikkje være uroa over at planeringshøgda (huset og mønehøgd) kom høgare enn kva som syntes på teikningane. Ihht til snitteikninga vil høgste mønehøgde være like i underkant av kote 42.5 ihht til denne Søknaden. Vidare, Hus 1 som vil ligge framom vår tomt er innteikna i terrenget på vedlagte teikningar. Tomtegrensa ligg på høgdekote 37. Etasjeskillet på Hus 1 er innteikna på høgdekote Hus1 si høgste mønehøgde vil etter teikningane være 5.5 meter over tomtegrensa på kote 37, nevnte kote Vi ynskjer at husmønet(a)om mogleg blir senka enda meir. Vi vil understreke at høgd på mønet/taket er særs viktig for oss. Om ikkje huset kan senkast ytterlegare i terrenget, ber vi om at takvinkel / konstruksjon blir endra. Pulttak er til dømes benytta i kombinasjon med einebustadar i nyare bebyggelse like ved, i Olaskogen. Vår ref.: 2014/1226 Side 6 av 8

7 Dersom utbyggar endrar konstruksjonen til tilnærma flatt tak, med f.eks. 0.5 meter fall vil mønet kunne senkast med 2 meter og høgste mønehøgde på kote Heilt konkret er vår merknad 2 om dette, at utbyggar endrar takkonstruksjon til flatt/skrå tak (m/fall ca 0.5 m) og ikkje overskride høgste mønehøgde over kote Planleggar Heltne, opplyste at slik husa er innteikna i snitt er slik vi skal forholde oss til endelig resultat. Vi er kjent med at dette kan avvikast innanfor +/- 20 cm. I praksis vil då etasjeskillet i Hus ein være cm over tomtegrensa på kote 37, tomtegrense mot vår eigedom. Vi håpar difor at utbyggar ikkje gjer seg bruk av desse 20 cm i vår dissfavør, om mulig ville vi satt stor pris på om huset kunne blitt senka 20 cm. Før våre ovannevnte to merknadar skal behandlast som protest / innsigelse ber vi difor om at utbyggar så snart som råd, før arbeidet tek til, påviser mønehøgde i eksisterande terreng. Ein vil tru at utbyggar har løysingar for korleis dette kan gjerast, eksempelvis ballong i snor, e.a. løysingar som er tilgjengelig. Vi er tilgjengelig for dette og vil tilpasse oss tidspunkt, utan at det på nokon måte skal være til hinder eller forsinke utbyggar. Kommentar: Utnyttingsgrad i planforslaget legg til grunn ein utnyttingsgrad for området til konsentrert bustad på BYA=40% (BYA = Bebygd areal i % av tomteareal her er garasjeplass og pålagt parkeringsareal inkludert). Dette er ein utnyttingsgrad mykje nytta i planar for mindre fortettingsområde, med t.d 2- og 4-mannsbustader som her. Slik utnyttingsgrad skal/vert vurdert også i høve til terrengtilhøva i området og MUA (minste uteopphaldsareal) på den enkelte tomt og ved tilgjengeleg fellesareal. I dette høve er tomtene i relativt flatt terreng og dette gir godt rom for uteareal og tilrettelegging for trafikkarael og parkering utan store skjering og fyllingsskråningar. Ved den fremja byggesøknaden er utnyttingsgraden for byggeprosjektet BYA=34.4%, altså godt under det planen legg opp til og om lag i samsvar med det som i dag vert nytta som BYA for bustadområde med frittliggande småhusbebyggelse. (jf område Bf 1 i planen). Det er lagt opp til 8 bueiningar, men desse vil ha ulik storleik/innhald. 4 stk med 2 soverom og 4 med 3 soverom, noko som gir variert tilbod for ulike brukargrupper. Eg finn heller ikkje at det er grunnlag for krav om redusert byggehøgde/endring av takform slik det er sett fram ynskje om. Ved byggesøknaden tilknytt saka er det lagt til grunn ei løysing med valma tak, med takvinkel 18-grader, som gir liten total byggehøgde og redusert høgdeverknad mot bustadane bak. Bruk av pult-tak eller flatt tak er ikkje tilrådd då det i mindre grad vil vere tilpassa eksisterande bebyggelse i området. Etter som det også er fremja søknad om byggeløyve for tiltak på tomta med tilhøyrande situasjonsplan og terrengsnitt, finn ein det rett at desse vert gjort til juridisk bindande del av plan. Byggplassering og høgder vert då eksakt fastlagt i høve til gitt kotehøgde i situasjonsplan/snitt. Jf tilrådinga i saka. I samband med merknaden er det utarbeidd terrengsnitt som viser byggplasseringa i høve til naboeigedomane. Denne ligg ved og illustrerer godt høgdene i området. Helse og miljøkonsekvensar: Er vurdert som tilfredsstillande sett i høve til kommunen si sjekkliste. Økonomiske konsekvensar: Vår ref.: 2014/1226 Side 7 av 8

8 Ingen vesentlege for kommunal økonomi. Opprusting av veg forbi området er sikra i føresegner til plan. Eventuell kommunal overtaking av tekniske anlegg må avklarast i utbyggingsavtale. Beredskapsmessige konsekvensar: Ingen vesentlege. Vurdering og konklusjon: Administrasjonen finn at det er gjort eit godt planarbeid både med omsyn til planutforming, og prosess, jf reglane i PBL kap 12 og dei føringar som er gitt gjennom førehandskonferanse. At byggesak vert fremja parallelt med plan er positivt sett i høve til å få ei samla vurdering av konsekvensane av planen, både for kommunen, naboar og høyringsinstansar. Dette viser og at byggesaka er innanfor dei rammer som er sett i plan. I samarbeid med barnerepresentanten er det kome fram til tilfredstillande løysingar for leikeareal og tilkomst til desse. Føresegnene til plan gir rekkefylgjeføresegner med krav til innhald/utforming og til gjennomføring for veg/fortau og leikeplassar. Gjennom samtidig utarbeiding av plan og fremjing av byggesøknad ligg det no også føre situasjonsplan, fasadeteikningar og terrengsnitt for planlagt utbygging på området. Dette gir eit godt grunnlag for høyringsorgan og partar for å kunne vurdere dei samla konsekvensane av plan og aktuell utbygging på området. Planlagt bygningstype og utforming synest godt tilpassa både eksisterande bebyggelse i området og til terreng. Jf. Terrengsnitt vedlagt plan/byggesøknad og tilråding i saka. Prosjekterte bygg har relativt låg gesimshøgd, bygga er plassert lavt i terrenget, og det er nytta valma tak med liten takvinkel, som samla gjer at utsiktsulemper for naboeigedomar vert små. For å ta bort den usikkerheit som kjem til uttrykk i merknaden er reguleringsføresegnene endra ved at situasjonsplan/snitt datert er gjort til juridisk del av plan. Jf. føresegnene pkt b). Planframlegget med dei justeringar som er teke inn etter merknader ved offentleg ettersyn, jf plankart og føresegner datert , vert tilrådd godkjent i samsvar med reglane i PBL 12-12, jf Rune Sjurgard Rådmann Utskrift av endeleg vedtak: Går etter kommunestyrevedtak som melding til Utvikling planseksjonen, for kunngjering av plan, og handsaming/kunngjering av søknad om rammeløyve. Kopi: Mulvik as, v/ heidi@mulvik.no Vår ref.: 2014/1226 Side 8 av 8