Saksframlegg. Trondheim kommune

Transkript

1 Saksframlegg Kommunal bistand til privat anskaffelse av boliger til funksjonshemmede som bygger på kommunal tomt Arkivsaksnr.: 07/27004 Forlag til vedtak: Formannskapet vedtar følgende prinsipper for kommunal bistand til privat anskaffelse av boliger til funksjonshemmede som bygger på kommunal tomt: - Personen skal ha nådd myndighetsalder, være funksjonshemmet, kvalifisere for kommunal bolig og ha omfattende omsorgsbehov. Spesielle behov for å yte bistand til mindreårige personer vurderes særskilt. - Individuell finansieringsbistand til anskaffelse/kjøp av bolig følger kommunens retningslinjer for boligfinansiering og tilgangen på lån - og tilskuddsmidler. - Omsorgsbehovet skal være vurdert, fortrinnsvis vedtaksfestet før anskaffelse/kjøp. - Kommunal tomt bortfestes. - Festeavtale og øvrige avtaler om kommunal bistand skal inneholde relevante vilkår om formålet med boligene, målgrupper, kvalitetskrav, årlig prisregulering etter konsumprisindeks, omsetningsvilkår, øvrige vilkår som er omtalt i saksfremlegget og ellers på ordinære kommunale vilkår. Vilkår som sikrer bruken av boligene skal eierne tinglyse som heftelse på eiendommen. - Vilkår knyttet til boligen gir en redusert tomtepris som settes som grunnlag for beregning av festeavgift. - Det ytes kommunal bostøtte for den delen av festeavgiften som de private beboerne etter en økonomisk behovsvurdering ikke kan forsvare. - Kommunen skal ha forkjøpsrett til boligene dersom privat eierskap opphører. - Når festeforhold opphører, skal kommunen etter takst overta hus og faste innretninger som de ser seg tjent med, jf. tomtefesteloven 40 og 41. I taksten skal det gjøres fradrag for prisjustert verdi av offentlige tilskudd som er gitt til realisering av boligprosjektet. Takstperson oppnevnes av partene i fellesskap, og utgiftene til takst deles likt. Eventuell tvist om takst avgjøres ved skjønn. - Prinsippene for bistand gjelder for personer som ikke eier/har eid egen bolig. - Omfang og innretning av ordninger for kommunal bistand til funksjonshemmede som bygger bolig i privat regi på kommunal eller privat tomt, tas opp til drøfting i kommende budsjett og økonomiplan, samt ved rullering av boligprogrammet. - Spørsmål om kommunal bostøtte til funksjonshemmede i private boliger generelt drøftes i neste revisjon av regelverket for kommunal bostøtte. Saksfremlegg - arkivsak 07/

2 1. Bakgrunn og formål Kommunene plikter i henhold til sosialtjenesteloven å bistå med boliger til personer som ikke kan dra omsorg for seg selv. På denne bakgrunn bygger Trondheim kommune boliger i bofellesskap med omfattende/heldøgns omsorgstjenester for funksjonshemmede. Det er større behov for slike boliger enn kommunen klarer å imøtekomme med eksisterende og planlagte tiltak. Eksempelvis er det per dato vel 50 utviklingshemmede med bolig- og tjenestebehov på venteliste. Både på grunnlag av dette, og for å kunne bestemme mest mulig over egne barns fremtidige boligsituasjon, ønsker mange pårørende å engasjere seg i private byggeprosjekt. Det er politisk støtte for at private tar ansvar for egen bolig mens kommunen yter de nødvendige tjenestene. Spørsmålet om kommunal tomt og finansieringsbistand dukker ofte opp i dialogen med pårørende. Det er en tydelig forventning om at kommunen stiller gratis eller billig tomt til disposisjon. Som uførepensjonister har beboerne begrenset økonomisk evne. Realisering av slike boliger kan bare skje gjennom betydelige offentlige tilskudd både til tomteanskaffelse og bygging/erverv. Private initiativ betinger at omsorgstjenestene ytes når boligen står ferdige, uavhengig av om andre personer med tilsvarende behov har ventet lenger på å få tilsvarende kommunalt tilbud. Formannskapet behandlet 3.januar 2007 spørsmålet om å stille kommunal tomt til disposisjon for fem utviklingshemmede ungdommer med behov for omfattende tjenester fra kommunen, jf sak 06/ På bakgrunn av denne saken, og med tilsvarende forespørsel fra ytterligere to pårørendegrupper, er det behov for prinsipielle vedtak. Det er generelt viktig med forutsigbarhet i kommunens bistand. Kommunens boligprogram skal rulleres neste år. Rådmannen foreslår at spørsmålet om kommunal tomte- og finansieringsbistand til boliger for funksjonshemmede da drøftes i full bredde. Det er dessuten sannsynlig at private interessenter kan finne egnet tomt for slike boliger i det private markedet, og at de etterspør tilsvarende økonomisk bistand som ved en kommunal tomt. Det vil bety subsidiering fra kommunen som ikke finnes i dag. Også dette spørsmålet må drøftes i sammenheng med boligprogram, budsjett og økonomiplan. I mellomtiden fremmes herværende sak om grunnlag og vilkår for å gi kommunal bistand til funksjonshemmede som bygger i privat regi på kommunal tomt i stedet for å leie kommunal bolig. 2. Prinsipper for kommunal bistand til privat anskaffelse av boliger til funksjonshemmede 2.1 Målgruppekrav Kommunal bistand til tomteanskaffelse og boligfinansiering kan gis til funksjonshemmede, myndige personer som kvalifiserer til kommunal bolig og til omfattende/heldøgns omsorgstjenester, eller som vil ha behov for slike tjenester innen rimelig tid. Behovet for bolig og tjenester skal være vurdert og fortrinnsvis være vedtaksfestet. Denne typen bistand tenkes begrenset til personer som ikke eier eller har eid egen bolig tidligere, slik tilfellet som oftest vil være for eldre. Bakgrunnen for dette utgangspunktet er at mange pårørende starter planlegging av bolig til sine barn mens disse ennå er svært unge. De gjør det for å være sikre på at tilbudet finnes den dagen de mener at de har bruk for det, og erfaringsmessig tar slik bolig- og tjenestefremskaffelse lang tid. Rådmannen er av den oppfatning at bistanden skal gis til personer som har nådd myndighetsalderen, og som har fått sitt selvstendige behov for bolig og tjenester vurdert. Funksjonsnivå og omsorgsbehovet kan i noen tilfelle endre seg med alderen. Ved å si ja til slike prosjekt svært tidlig, kan kommunen komme til å forplikte seg i forhold til ressurser den ikke fullt ut har oversikt over, og til behov som kan løses på annen Saksfremlegg - arkivsak 07/

3 måte. Personene må dessuten ha et økonomisk grunnlag for å gå til anskaffelse av egen bolig. Ved oppnådd myndighetsalder kan de få inntekt i form av attføring eller minstepensjon. En høyere inntekt som ufør i ung alder vil de først få ved fylte 20 år. Inntekt på dette nivået er etter vår vurdering minimum for å klare de økonomiske forpliktelsene ved en boliganskaffelse med dagens prisnivå. Ved å stille krav om alder og inntekt vil private boliger ikke finnes når barna er 18 år, men noe senere. I særskilte saker kan det imidlertid være nødvendig at boligtilbudet foreligger allerede fra fylte 18 år. Saker med slike behov forutsettes å bli fanget opp og avklart gjennom det samarbeidet som er mellom private og kommunen underveis. 2.2 Kommunal tomt og tomtesubsidiering Privates tomtepreferanser varierer. Det må likevel være kommunen som vurderer hvilke kommunale tomter som kan benyttes til formålet både ut fra en samlet vurdering av arealbruken og med hensyn til lokalisering for å yte rasjonelle tjenester. For å sikre forutsigbarhet for alle parter, foreslår rådmannen at det inngås intensjonsavtale om disponering av kommunal tomt når arealet er avklart, men ennå ikke bebyggbart, og når behovet for kommunal bolig og heldøgns omsorgstjenester er vurdert og godkjent. Bindende avtale inngås først når boligprosjektet kan videreføres/realiseres, og tilsagn om finansiering og omsorgstjenester i ny bolig foreligger. Trondheim kommune har få kommunale boligtomter. Bystyret har vedtatt at grunn som kommunen kjøper, skal forvaltes ut fra ordinære økonomiske prinsipper som tilsier at inntekter ved salg skal være større eller tilsvarende kostnadene som er påløpt. Det vil si omsetting til markedsverdi både ved kjøp og salg. Tidligere års oppkjøp av grunn har utgjort ca. 20 mill kr. årlig mens rammene for 2007 er på 60 mill kr. samlet for bolig- og næringsformål. Ethvert brudd på salgsforutsetningene i retning av å gi gratis/billig tomt vil gi mindreinntekt og redusere kommunens mulighet til reinvestering. På den annen side kan det argumenteres med at tomtearealet brukes til prioriterte kommunale formål som det å skaffe boliger til husstander som kommunen har et direkte ansvar for. Bortfeste av tomt er et alternativ til salg. I henhold til politiske vedtak har rådmannen over tid arbeidet for å avvikle sine festeforhold. Bortsett fra i enkelte tilfeller ved opprettelse av barnehager inngås det ingen nye festeavtaler. Når det nå er aktuelt å bygge private boliger til funksjonshemmede på kommunal grunn, vil rådmannen likevel anbefale at det inngås avtale om feste av tomt. De aktuelle målgruppene vil normalt måtte finansiere et tomteerverv ved hjelp av offentlige bidrag i et slikt omfang at det ikke er rimelig at eierrådigheten overføres. Ved bortfeste forbeholder kommunen seg retten til å disponere over eiendommen dersom den aktuelle bruken opphører. Når kommunal tomt bortfestes, knyttes det vilkår for bruken i avtalen, noe som medfører en justert/lavere markedspris som skal legges til grunn for festeavgiftsberegningen. Festeavgift for den enkelte beboer foreslås beregnet på grunnlag av ordinær økonomisk kredittvurdering idet det tas et visst hensyn til ekstrautgifter som beboer har på grunn av helse og drift av bolig. Eventuell differanse mellom den beregnede festeavgiften og det den enkelte beboer evner å betale, dekkes over budsjett for kommunal bostøtte. Det er bygget private boliger med heldøgns, kommunale omsorgstjenester tidligere. Beboerne i disse er ikke omfattet av den kommunale bostøtteordningen mens vi i herværende sak foreslår å benytte kommunal Saksfremlegg - arkivsak 07/

4 bostøtte for å subsidiere beboernes festeavgift. Rådmannen foreslår at spørsmålet om kommunal bostøtte til funksjonshemmede i private boliger, bygget med offentlig bistand, drøftes ved neste revisjon av regelverket for kommunal bostøtte. 2.3 Avvikling av festeforhold med private boliger for funksjonshemmede I en tomtefesteavtale er det nødvendig å ha med en avviklingsbestemmelse som angir hva som skjer med bygningene dersom festeforholdet opphører. Kommunens generelle praksis er å kreve at tomten ryddes ved festeforholdets avslutning, jf. tomtefesteloven 39. Samtidig kan det å kreve tomten ryddet være urimelig dersom dette vil medføre at verdier går til spille i utrengsmål, jf. tomtefesteloven 40. De private boligbyggerne fra formannskapsak 06/31926 krever at prinsippet i tomtefesteloven 40 følges, nemlig at bortfester tar over hus og alle faste innretninger mot vederlag tilsvarende hva det koster å føre opp tilsvarende, fratrukket eventuell verdireduksjon på grunn av alder og bruk. Som utgangspunkt kan vi ikke garantere at kommunen på et aktuelt tidspunkt har ressurser til å overta bygningsmassen. Problemstillingen er derfor om vi kan forhåndsbinde budsjettmyndighet ved at kommunen binder seg til å overta bygninger på eiendommen den dagen et festeforhold opphører. Spørsmålet må løses prinsipielt; alternativt må hver festeavtale behandles politisk. Sett på bakgrunn av at slike boligprosjekt vil være tilført store offentlige tilskudd, er det lett å forstå argumentasjonen som pårørende i ovenfor nevnte enkeltsak anfører. Det er videre vanskelig å forestille seg at kommunen i overskuelig fremtid ikke vil ha behov for den type boliger det her er snakk om. Rådmannen foreslår derfor at når festeavtalen opphører, overtar kommunen hus og alle faste innretninger mot vederlag tilsvarende hva det vil koste å føre opp tilsvarende bygningsmasse på opphørstidspunktet, fratrukket eventuell verdireduksjon på grunn av alder og bruk, jf. tomtefesteloven 40 og 41, 1. ledd. Det skal også gjøres fradrag for eventuelle offentlige prosjektrettede tilskudd til realisering av boligene. Slike tilskudd skal justeres for endringer i konsumprisindeksen. Takst besørges av godkjent takstperson som oppnevnes av partene i fellesskap. Fester og kommunen deler kostnadene ved takst likt. Eventuell tvist om verdien fastsettes ved skjønn. Individuelle boliglån/tilskudd som beboere måtte ha fra kommunen, innfris ved opphør/salg i henhold til de avtaler som regulerer finansieringsbistanden. 2.4 Krav til boligene og omsetning av dem Boligene vil være privat fremskaffet og eid, og beboerne/pårørende påtar seg mye arbeid ved dette. De ønsker følgelig å bestemme mest mulig selv. Samtidig er det på det rene at kommunen overfører betydelige offentlige midler. For omsorgsboliger som har vært bygget i de senere årene, har kommunen som gjenytelse for offentlige tilskudd tilvisningsrett ved omsetting. Dette fordi det er knapphet på slike boliger, og kommunen er pålagt av staten å sørge for at de som trenger boligene mest, får dem. Kommunen har større innblikk i det totale behovet enn private. Boligene har dessuten heldøgns omsorgstjenester og bør være jevnlig bebodd ut fra hensynet til rasjonell tjenestedrift. Disse forholdene tilsier en viss kommunal styring. Balansen mellom privat og kommunal styring kan være vanskelig. Rådmannen anfører følgende moment som grunnlag i avtaler og i drift av boligene: - Det er en forutsetning at private omsorgsboliger oppfyller de samme kravene som til tilsvarende kommunale boliger. - Private boliger skal forhåndsgodkjennes av kommunen med hensyn til lokalisering, antall, størrelse, standard, pris og tjenesteareal. - For at kommunale subsidier forblir i boligene også for senere eiere/leiere, skal boligene prisreguleres. Ved omsetning av bolig skal inngangssummen verdireguleres med endring i konsumprisindeksen frem til salgstidspunktet. Det skal gjøres fradrag i takst for slitasje og skade, Saksfremlegg - arkivsak 07/

5 og tillegg i takst for større påkostninger. Hvis det er fellesgjeld på boligene, skal det også gjøres tillegg i takst for selgers nedbetalte andel av fellesgjelden. Takst skal fastsettes av offentlig godkjent takstmann, betalt av selger. Hvis boligene organiseres som leieboliger, skal husleien ikke være høyere enn det som er nødvendig for å ivareta utleiers kapitalutgifter og utgifter til forsvarlig forvaltning, drift og vedlikehold. - Ved ledighet skal boliger for kjøp/leie fortrinnsvis annonseres for å bli allment kjent, slik at man ikke er avhengig av bekjentskap eller organisasjonstilhørighet for å vite om tilbudet. Kommunen bekoster annonse i Adresseavisen på samme måte som for øvrige omsorgsboliger så lenge kommunen finner dette formålstjenlig. - Kommunen skal godkjenne at nye eiere/leiere har behov for omsorgsbolig og omfattende/heldøgns omsorgstjenester. Ny eier/leier skal ha vedtak på nødvendige tjenester før kontrakt inngås. Dersom det er flere interessenter, lager kommunen en anbefaling overfor boliganleggets styre. Endelig godkjennelse av ny kjøper/leier tilligger likevel styrende organ i henhold til det lovverk og vedtekter som regulerer boligene. - Kommunen skal ha statutter/vedtekter for boliganlegget til godkjennelse før disse vedtas både for å påse sakligheten og at offentlige interesser ivaretas. - Vilkår for å være eier/leier, omsetningskrav og prisregulering skal eierne besørge tinglyst som heftelse på eiendommen. Forslaget her er til dels lempeligere enn i eksisterende omsorgsboliger med tilvisningsrett for kommunen. Der er det kommunen som bestemmer hvem av de kvalifiserte søkerne som skal få kjøpe først og sist ut fra en vurdering av bolig- og tjenestebehov. Disse omsorgsboligene kjøpes i all hovedsak av eldre som kommer fra egen bolig inn i større boligkompleks. De boliganleggene som saken her omhandler, vil primært være rettet mot yngre personer som flytter fra foreldrehjemmet. Slike boliganlegg vil sjelden ha svært mange beboere (5-10 beboere). Det er viktig at bomiljøet fungerer godt fordi de normalt vil ha stor grad av fellesskap. Sammensetning av beboere med ulike funksjonshemminger/funksjonsnivå kan gi uheldige utslag. Beboerne/styret i boliganlegget vil ha god forutsetning for å vurdere den beste beboersammensetningen. 3. Konklusjon Rådmannen anbefaler på denne bakgrunn at formannskapet vedtar prinsippene som følger av saken. De vil bedre forutsigbarheten for kommunal bistand til funksjonshemmede som ønsker å ta ansvar for egen boligsituasjon. Ordningen gir funksjonshemmede et valg mellom kommunal og privat bosetting i den grad det finnes egnede kommunale tomter, kapasitet på kommunale omsorgstjenester og tilstrekkelige finansieringsordninger. Det er også en begrensning at det i dag ikke er ordninger som omfatter støtte hvis en privat tomt anskaffes og benyttes til samme formål. Rådmannen foreslår at kommunens bistand til privat boliganskaffelse til funksjonshemmede drøftes i full bredde ved rullering av boligprogram og senere økonomiplaner/årsbudsjett. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Anne K. Dogger kst. boligsjef Saksfremlegg - arkivsak 07/

6 Saksfremlegg - arkivsak 07/