Til: Arealforvaltning plan Fra: Byantikvaren Levanger

Transkript

1 Til: Arealforvaltning plan Fra: Byantikvaren Levanger HØRINGSUTTALELSE - Områderegulering Sjøgata brygge Viser til oversendelse i forbindelse med planforslag Sjøgata brygge. Byantikvaren ber om at denne uttalelsen følger med saken som vedlegg. Byantikvaren er kommunens faglige rådgiver innen kulturminnevern og skal synliggjøre de kulturhistoriske verdiene og være høringspart i plan- og byggesaker hvor disse verdiene berøres. I Riksantikvarens bystrategi (2017) oppfordres det til at «Kulturminneforvaltningen skal være løsningsorientert, ta del i plan og utviklingsarbeid, gi råd og samarbeide med de involverte aktørene». Byantikvaren har vært invitert til to møter inkludert forhåndskonferanse, i tillegg til et møte med tiltakshavers arkitekt. I møtene er det gitt informasjon om de kulturhistoriske verdiene i området og gitt anbefalinger for hvordan disse kan sikres og området kan utvikles. Informasjon om de kulturhistoriske verdiene er også formidlet i møter med PUK og naboer. Balansen mellom vern og utvikling er utfordrende. På den ene siden stilles det nasjonale krav om fortetting og ønske om en bærekraftig og klimavennlig byutvikling. På den andre siden er det ønskelig å ta vare på de kulturhistoriske verdiene i bymiljøet. Det åpne allmenningsbeltet på 30 m, gateløpene og tverraksene med utsyn til Sundet og omgivelsene har en høy kulturhistorisk verdi og var viktige plangrep i Byplanen fra Området er ikke innlemmet i fredningen av Levanger kulturmiljø eller tatt med i Riksantikvarens NB-register. Det er derfor viktig at den kulturhistoriske verdien ivaretas og sikres i reguleringsplanen. Det er også avgjørende at transformasjon og utvikling bidrar til å styrke områdets attraktivitet og kvalitet på en forbilledlig måte. Områdets kulturhistoriske og arkitektoniske verdi oppleves i dag som sterkt svekket gjennom inngrepene som er foretatt med bebyggelse i den historiske allmenningen, gjenbygging av utsikt mot Sundet i enden av Holdbergs gate, støttemurer, asfaltflater og parkeringsplasser. Planområdet har i utgangspunktet stort potensiale til å kunne utvikles til å bli mer attraktivt og bærekraftig dersom stedskvalitetene bevares og forsterkes gjennom en godt tilpasset bebyggelse, tilbakeføring av den historiske allmenningen som åpent grøntområde, fjerning av bakkeparkering, etablering av tverrakser med utsikt til Sundet og bevaring av den siste intakte del av allmenningen lengst nordøst i sin helhet. Selv om planforslaget delvis ivaretar områdets kvaliteter og byggeskikk, åpnes det opp for en utbygging med volum og utforming som svekker det kulturhistoriske bylandskapet. Planbestemmelsene er vagt utformet og sikrer ikke en utbygging som tilfører nye kvaliteter i seg selv, eller ivaretar eksisterende kvalitet. Rekkefølgen og den trinnvise utbyggingen som det legges opp til i bestemmelsene vil medføre at det kan ta lang tid før allmenningen og parken kan stå ferdig. Byantikvaren vil derfor sterkt fraråde en utbygging slik den foreligger i planforslaget

2 VURDERING OG ANBEFALING 1. Planforslagets positive virkninger Planforslaget følger delvis opp anbefalingen for en revitalisering av området og det er positivt at: o allmenningsbeltet på 30 m åpnes opp og etableres som grøntareal. o det tidligere felleskjøpets utsalgsted som ligger i allmenningen fjernes. o parkering legges under bakken. o det etableres siktakser mellom bebyggelsen sørvest i planområdet. o bebyggelsen spiller på bryggeformen og har innvendig trapp/heis. 2. Planforslagets negative virkninger/utfordringer Planforslagets utforming utfordrer samtidig opplevelsen av områdets kvaliteter og bevaringen av et område som har en høy kulturhistorisk verdi. 1. Allmenningen o Den siste rest av den intakte allmenningen fylles opp og bygges delvis igjen (ca. 1/3) og mister sin kulturhistoriske verdi og opplevelseskvalitet. o I allmenningen er det innregulert store felt for sykkelparkering, plassert trafo og gitt utforming som vil svekke parkdragets kvalitet som offentlig grøntområde. 2. Bebyggelsen o Det åpnes opp for store volum som ikke ivaretar områdets skala og høyde langs Sundet. o Standardisert og monotont uttrykk med lite variasjon i fasadene. o Mulighet for store takterrasser (20%) som kan svekker bryggeformen. 3. Siktakser og tilgjengelighet til sundet o Tilgjengeligheten for allmennheten er ikke sikret godt da promenadekaia virker for smal foran eksisterende bebyggelse. o Siktaksene er ikke sikret godt nok i planen som åpner opp for en mulighet til å krympe bredden. o Utsikten og kontakten med Sundet fra den siste intakte rest av allmenningen vil reduseres betraktelig. 4. Parkeringskjeller i eksisterende lokaler o Etablering av parkering i eksisterende bebyggelse mot sjøfronten på ubestemt tid vil ikke bidra til å forskjønne fasaden og svekker områdets attraktivitet. 5. Plankartet o sikrer ikke tydelige byggelinje mot allmenningen eller i siktaksene. o Sikrer ikke verneinteressene med hensynssone 6. Bestemmelsene o er vage og sikrer ikke godt nok nødvendige kvalitetskrav på bygg og uteoppholdsarealer i senere faser. 7. Planbeskrivelsen o Legger opp til en interessemotsetning der det påpekes at det er naboer og verneinteresser som har kryssende interesser mens det i realiteten er fortetting som skaper interessekonflikt.

3 3. Byantikvaren anbefaler derfor sterkt at: 1. Allmenningen som kulturhistorisk verdi sikres i planen o Det inntegnes byggegrense parallelt med Sjøgata for å sikre allmenningsbeltet på 30 m o Den siste rest av allmenningen i nordøst bevares i sin helhet. Dette betyr at bredden på den foreslåtte bebyggelsen i nordøst må reduseres vesentlig. o Den siste rest av den intakte allmenning tilrettelegges for offentlig bruk som ivaretar områdets kvalitet og tilgjengelighet til Sundet. o Det inntegnes byggegrense i nordøst for å sikre hele den intakte delen av allmenningen og sikt mot Sundet. o Allmenningen, både 30 m beltet og siste rest av allmenningen, sikres og reguleres til spesialområde for bevaring. o Inntegnet trafo i allmenningen gis en annen diskre plassering. o Inntegnet sykkelparkering gis en annen plassering som ikke privatiserer området o Allmenningen gis en utforming som offentlig park med ulike typer oppholdsarealer og grønt preg. Kvalitet må sikres i bestemmelsene. o I forbindelse med byggesøknad utarbeides en detaljert utomhusplan for området som tydelig beskriver utforming, materialbruk, overflatebehandling. 2. Åpne siktakser mellom byggene sikres i planen o Det inntegnes byggegrenser for å sikre åpne siktakser på minimum 8 m mellom bebyggelsen. o I siktaksene legges det til rette for allmenn tilgang til bryggen foran bebyggelsen mot Sundet i nordvest. o Promenaden mot Sundet må være bred nok til å oppfattes offentlig tilgjengelig. 3. Bebyggelsen tilpasses omgivelsenes karakter og skala o Bebyggelsens høyde reduseres med en etasje (kote 15) og trappes ned mot Dampskipsbrygga (kote 12) i sørvest og den intakte allmenningen i nordøst. o Bebyggelsens bredde mot siste intakte rest av allmenningen reduseres. o Bebyggelsen gis takvinkel og proporsjoner som harmonerer bedre med den eksisterende bryggebebyggelsen (25-40 o ). o Takterrasser må integreres i bygningsmassen og være et virkemiddel for å skape variasjon mellom saltaksformene. o Bebyggelsen gis et mer harmonisk og variert uttrykk. o I bestemmelsene må det sikres kvalitet i detaljering, materialvalg og utforming. 4. Etablering av parkeringskjeller i eksisterende bygg avvises o Parkeringskjeller med fasade ut mot Sundet svekker områdets attraksjonsverdi. 5. Rekkefølgebestemmelsene endres o Park/allmenning må opparbeides før det gis brukstillatelse for de første leilighetene. o Kvaliteten når det gjelder opparbeidelsen av park/allmenning må sikres gjennom utbyggingsavtale.

4 BAKGRUNN 1. Kulturhistoriske verneverdier I forbindelse med fredningsprosessen ble det i 2014 avdekket og tydeligere gjort kjent kulturhistoriske verdier langs Sjøgata: 1. Allmenningen Fra gammelt av lå byens tyngdepunkt i Krambodgaden ved Sundet. Arealet mellom bryggebebyggelsen langs Sundet ble benyttet til lagring og båtplass. I dette området har det vært virksomhet langt tilbake i tid og allmenningen representerer en kontinuerlig grønn kulturtradisjon. Skriftlige kilder beskriver avansert hagebruk her helt tilbake til 1774, men man kan med stor sikkerhet si at den rike hagekulturen har eksistert her enda lengre tilbake. Allmenningen som byplanen fra 1846 regulerte til et 30 m bredt åpent belte mellom bryggene langs Sundet og boligkvartalene langs Sjøgata var et byplangrep som blant annet hadde til hensikt å forhindre spredning av brann. I det skrånede grøntarealet i forlengelse av dagens parkakse fra gata ned til bryggene ble det anlagt åkerland og kjøkkenhager. I perioden ble det anlagt en park i landskapsstil her. Nordøst for parkaksen ble Dueparken etablert i Opprinnelig var parken en privat hage, men Levanger Treselskap foreslo å omgjøre hagen til offentlig park. Med fin utsikt til Sundet ble dette en populær møteplass for byens innbyggere. I 1971 ble Dueparken bygget igjen da Felleskjøpets utsalgsted (senere posthuset) ble oppført i allmenningen. Bygningen bryter med intensjonen i byplanen fra I store deler av området og de resterende arealer er de kulturhistoriske og arkitektoniske verdier er svekket med bebyggelse i allmenningen, gjenbygging av gateløp, store asfaltflater, ramper og støttemurer. Allmenningen representerer en lang kontinuerlig grønn kulturtradisjon og har derfor en høy verneverdi. En tilbakeføring og byreparasjon der allmenningen åpnes opp og opparbeides til offentlig grøntområde med gode kvaliteter vil være positivt for opplevelsen av Levanger kulturmiljø. Grønne lunger er viktige kvaliteter i en by og gjør den mer attraktiv for en mer mangfoldig befolkningssammensetning. Nordøst for planområdet ligger en intakt rest av allmenningen med sti og plenareal ned til sandstrand. På gatenivå er det etablert oppholdsplass med benk og utsikt mot Sundet. Dette grøntarealet har svært høy opplevelseskvalitet og kulturhistorisk verdi og må sikres gjennom bevaring.

5 2. Tverrakser med utsikt til Sundet Major Seierstedts byplan fra 1846 var en rutenettsplan i tråd med den nye Bygningsloven av 1945 etter datidens internasjonalt rådende byidealer. I byplanen fra 1846 skulle de tverrgående gateløpene ha fri utsikt mot Sundet. Plangrepet med rette gateløp som akser orientert ut i landskapet i visuell kontakt med Sundet og viktige landskapselementer i omgivelsene (Staupshaugen og Gjeite gård) var tidstypisk. I tillegg ble det benyttet trerekker for å understreke aksene og lagt inn brede parkakser for å forhindre bybranner. Det er viktig at bebyggelsen plasseres og utformes slik at tverraksene får både tilgang til og utsikt mot Sundet. 3. Bebyggelsen Levanger vokste fram som strandsted i løpet av 1600 tallet. Topografiske forhold med nærheten til fjorden skapte gode forutsetninger for å etablere en sentralt beliggende og lett tilgjengelig markeds- og handelsplass førte til at flere slo seg ned her. I løpet av 1700 tallet vokste byen fram med en uregelmessig lineær struktur langs Sundet. Her lå byens tyngdepunkt. Nærmest sjøen lå brygger og sjøboder. Mot hovedgaten, Krambodgaden, lå forretningene. Langs det andre siden av gaten lå det boliger med hage og uthus i bakkant. Kartutsnitt fra 1844 som viser bebyggelsen langs Sundet. Tettheten i bryggebebyggelsen har variert gjennom ulike tidsepoker, og i dag er det få intakte brygger bevart.

6 Illustrasjon fra tidlig 1800 som viser bebyggelsen langs Sundet. Dampskipsbrygga i sørvest ligger innenfor det fredede kulturmiljøet helt inntil planområdet. Brygga ble oppført etter bybrannen i 1897 og har en høy verneverdi. I kvartal 10 innenfor det fredede kulturmiljøet ligger det trehusbebyggelse med høy verneverdi som utgjør en viktig del av kulturmiljøet mot Sjøgata. Opplevelsen av de toetasjes bygårdene er svekket som følge av utbyggingen av Felleskjøpet i Flyfoto fra 1960 som viser bryggebebyggelsen ved Sundet og den siste intakte del av Allmenningen. Tegninger fra 1969 som ga tillatelse til gjenbygging mot Sundet i enden av Holdbergs gate

7 Eksisterende bygning, som inngår i planen, bryter med intensjonen om åpne gateløp med utsikt til Sundet. De fleste bryggene langs Sundet har en mønehøyde som varierer mellom kote +13 og +15 m. Bryggestua har mønehøyde på m, mens Dampskipsbrygga har en kotehøyde på m. Takvinkel ligger mellom o. Karakteristisk for bryggene er det symmetrisk plasserte vertikale motivet mot Sundet og åpne gateløp med utsikt til Sundet. I det historiske bylandskapet lå bryggene ved Sundet lavere enn byen. Bryggene lå opprinnelig tett lang Sundet. Bybranner, nye idealer og behov har vekselvis åpnet opp og tettet igjen utsikten til Sundet. Nedtrappingen mot Sundet, den åpne allmenningen langs Sjøgata og utsikten i enden av gateløpene gav lys og luft til området. Dette er kvaliteter som må bevares. Ny bebyggelse må tilpasses områdets skala og ikke overskride høydene til eksisterende brygger. Mot Damskipsbrygga i sørvest og den siste intakte del av allmenningen nordøst er det viktig at bebyggelsen trappes ned. I nordøst er det også viktig at ny bebyggelsen ikke medfører utfylling av den siste rest av den intakte del av allmenningen. Det er viktig at ny bebyggelse tilføres variasjon i fasadene med kvalitet i materialbruk, gjennomtenkte detaljer og god utførelse. Dette må sikres i bestemmelsene. 4. Levanger kulturmiljø Levanger kulturmiljø ble fredet 9. november Formålet med å frede Levanger by som kulturmiljø er å sikre og bevare et bymiljø av nasjonal verdi som viser et godt eksempel på norsk byutviklingshistorie, med hovedvekt på byplanhistorie, kulturhistorie og arkitektur. Spesielt gjelder dette det sammenhengende trehusmiljøet fra perioden fra 1896 fram til murtvangloven av Utsnitt av Levangers første byplan fra 1846.

8 Byplanen fra 1846, med mindre endringer i 1897, er godt synlig i Levanger også i dag. Dette gjelder særlig: Gateløpene og den lukkede kvartalstrukturen Parkaksen/branngaten Karrébebyggelsen Akseelementene Åpningen av gateløpene ned mot sjøkanten Allmenningen mellom Sjøgata og bryggene Brutte hjørner og arkitektoniske markeringer av viktige gatehjørner. I 1969 ble gitt tillatelse til å bygge igjen åpningen mot Sundet i enden av Holdbergs gate. Levanger kjøpesenter ble ferdigstilt i 2006 og heller ikke denne gangen ble åpningen mot Sundet ivaretatt. Selv om planområdet er ikke inkludert i fredningen, er det av stor betydning for byen hvordan området utvikles. Bylandskapet med byrommene, gateløpene og grønnstrukturer er viktige kvaliteter som henger sammen og må sees i et helhetlig perspektiv. Historiske Sjøgata benyttes i dag til formidling og er en ressurs med tanke på opplevelse og turisme. Gata domineres av boliger og er viktig skolevei for mange barn og unge. En byutvikling som ivaretar byplanens intensjoner hvor Sjøgata og Allmenningen blir mer attraktiv, vil være av stor betydning for opplevelsen av Levanger kulturmiljø. 2. Dagens situasjon 1. Arealbruk Planområdet ligger i randsonen til det fredede kulturmiljøet og har en attraktiv lokalisering mellom Sundet og Sjøgata, mellom det historiske parkdraget med Dampskipsbrygga og den siste rest av den intakte allmenningen. Området har utviklet seg i negativ retning hvor viktige kvaliteter har gått tapt. Den kulturhistoriske og arkitektoniske verdien oppleves i dag som sterkt svekket gjennom inngrepene som er foretatt med bebyggelse i den historiske allmenningen, gjenbygging av utsikt mot Sundet i enden av Holdbergs gate, støttemurer, asfaltflater og parkeringsplasser. Tomme butikklokaler bak tette fasader og lite attraktive uterom som domineres av parkering oppleves som lite innbydende. Tidligere inngrep har svekket områdets kulturhistoriske verdi og kvalitet. Dagens arealer har stort potensiale til å utvikle området til å bli attraktivt og bærekraftig dersom fortettingen skjer med kvalitet og ivaretar hensynet til områdets karakter og kulturhistoriske verdier. Ny bygningsmasse og uteområder må ha kvalitet i seg selv og ta vare på kvaliteten i området dersom dette skal løfte bydelen.

9 2. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan bryter sterkt med intensjonene bak byplanen fra Reguleringsplanen som ble revidert i 2014 åpner opp for en utbygging med en utnyttingsgrad på 80% og byggehøyde som tillater gesimshøyde på 12,0 m og mønehøyde på 14,5 m, det vil si 4-5 etasjer langs Sjøgata. Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan 2014 I reguleringsplanen er det også åpnet opp for å gjenfylle en stor del av den siste intakte del av allmenningen i nordøst. Planen legger til rette for å etablere et parkeringsanlegg på tre halvplan hvor det øverste planet skal ligge i flukt med Sjøgata. Både kulturmiljøfredningen og ny kunnskap om områdets historiske verdier, åpner opp for at området vurderes på nytt i en ny reguleringsplan. Dersom dette gjennomføres vil det svekke den kulturhistoriske verdien og gi store negative konsekvenser for opplevelsen av bylandskapet både sett fra Sjøgata og Sundet. Kontakten mot Sundet og opplevelsen av kvartal 10 som en viktig trehusrekke i kulturmiljøet vil svekkes betraktelig. En stor del (ca. 1/3) av den siste intakte del av den opprinnelige allmenningen bli fylt ut og bygget ned, og en viktig del av historien vil forsvinne.

10 AVSLUTTENDE KOMMENTAR Miljøvennlig by- og tettstedsutvikling forutsetter at ny utbygging i hovedsak skjer gjennom fortetting, transformasjon og mer effektiv bruk av arealer. Gjennom byreparasjon ligger det potensiale for en attraktiv og bærekraftig byutvikling. Nye byggeprosjekter må fungere godt i forhold til sine omgivelser og være et positivte bidrag til bymiljøet. verne om og styrke det som er særegent og verdifullt for byen. Utfordringen ligger i å finne balansen mellom vern og utvikling. Levanger er en by i vekst og trenger områder for utvikling av boliger og næring. Samtidig er det viktig å ta vare på og utvikle de kvalitetene som gjør byen attraktiv. I områder med viktig kulturmiljø, historisk bebyggelse og landskap er god tilpassing spesielt viktig. Planområdet må vurderes helhetlig og sees i sammenheng med omgivelsene bylandskap, kulturmiljø og fellesskapets interesse. Fra kulturminnefaglig ståsted må det vurderes hvilken tålegrense som kan aksepteres i forhold til utbygging i randsonen av et fredet kulturmiljø. En tilbakeføring av allmenningen som et åpent felles offentlig grøntareal vil løfte området og styrke de kulturhistoriske verdiene som er viktige for byens identitet og egenart. Grønne byrom er viktig for å skape en attraktiv og mangfoldig by som skaper bolyst og gir gode forutsetninger for god helse, trivsel og livskvalitet. En tilrettelegging med parkering under grøntområdet er god arealutnytting og vil være positivt for opplevelsen av kulturmiljøet langs Sjøgata. Et sammenhengende grøntareal vil knytte Sjøparken i sørvest og den siste intakte del av allmenningen i nordvest sammen. Det er en forutsetting at området fortettes og tilbakeføres med kvalitet og omtanke for de kulturhistoriske verdiene og omgivelsene. Foto tatt før 1. verdenskrig, Harald Renbjør (Kilde: Levanger Fotomuseum) Tove Nordgaard, Byantikvar/Sivilarkitekt MNAL