Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /19 2 Kommunestyret /19

Transkript

1 Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Guttorm Edman Jørgensen Detaljregulering for Dagali Panorama Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /19 2 Kommunestyret /19 Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte sak 13/19 Behandling Lars Ødegård Teigen stilte spørsmål om sin habilitet, da han har solgt tomt til part i saken. Det ble enstemmig vedtatt at Lars Ødegård Teigen er habil i saken. Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksordfører: Eva Tvedt. Vedtak Utvalg for plan og utvikling sin innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Dagali Panorama. Kommunestyret har behandlet saken i møte sak 22/19 Behandling Saksordfører: Eva Tvedt Votering Utvalg for plan og utvikling sin innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til detaljregulering for Dagali Panorama. side 1 av 9

2 DETALJREGULERING FOR DAGALI PANORAMA Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling Kommunestyret fatter endelig vedtak Vedlegg: Plankart, Reguleringsbestemmelser, Planbeskrivelse, Vann- og avløpsplan, Oversiktskart vann- og avløp, Reguleringsbestemmelser for del av 99/1, Samlet saksfremstilling i teknisk hovedutvalg for del av 99/1, Saksutskrift 1. gangsbehandling, Innkomne merknader v/offentlig ettersyn Signert avtale om fellesgodefinansiering Signert avtale for utvikling og utbygging av Hallandslie Dokument i saken: Se dokumentoversikt i 360 Saksopplysninger: Plantype: Detaljregulering Forslagsstiller: Geilo Laft AS Forslagsstillers kontaktperson: Trond Eidsnes Plankonsulent: Plan og Ressurs AS v/landskapsarkitekt Joar-André Halling og Friis Arkitekter AS v/ siv. arkitekt Nils Friis Hjemmelshaver: Geir R. Halland Beliggenhet: Hallandslie like øst for Dagali fjellpark (tidl. Dagali skisenter) Planareal: 128,2 daa Mottatt planforslag: Mottatt siste reviderte planforslag: Hovedinnhold: Videreutvikle område til fritidsbebyggelse i samsvar med kommuneplan. Ny fritidsbebyggelse planlegges i område som omfatter felt C1, C2 og C4 i gjeldende reguleringsplan for del av 99/1 (ikraftsettelsesdato ). Det planlegges for 55 nye hyttetomter med barnefamilier som målgruppe, tomter i størrelsesorden m 2 og en utnytting på 15 % BYA. Planområdet ligger like øst for alpinbakkene ved Dagali Fjellpark, ved et delvis utbygd felt i sør. I tillegg er det noe fritidsbebyggelse i nord samt vest for fjellparken. Beliggenhet er ca moh. i en nordvendt li, hovedsakelig bestående av lav bjørkeskog dominert av mose og lyng i bunnsjiktet. Trekkområdet for elg gjennom planområdet er videreført fra gjeldende reguleringsplan og har medført at 6 hytter er tatt ut av opprinnelig planforslag. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn: Nedenfor gis en resymé av innholdet i innkomne merknader med tilhørende vurdering fra planfremmer og administrasjonen (rådmannen). Det har kommet inn seks uttalelser til planforslaget side 2 av 9

3 som har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden til For detaljert informasjon i de innkomne merknadene i saken henvises det til vedlagt dokument. Avsender Planleggers vurdering Rådmannens vurdering Advokat Bergesen, Konsulent (Plan og Ressurs AS og Friis Arkitekter AS) har fått i oppdrag å utarbeide detaljreguleringsplan med Geilo Laft AS som vår oppdragsgiver. Etter informasjon fra Geilo Laft AS har det vært gitt klarsignal fra grunneier om å regulere denne eiendommen. Merknaden er av privatrettslig karakter, og planlegger har derfor ingen ytterligere kommentarer. Representerer Halland, hjemmelshaver av g/bnr. 99/1 og medeier i Hallandslie AS. Påpeker at det ikke medfører riktighet at forslagsstiller er grunneiers representant som det fremkommer i planforslaget. Planforslaget ikke har vært omforent med grunneier eller Hallandslie AS. Stiller spørsmål hvor smart/etisk det er av kommunen å tillate regulering av andres eiendommer. Grunneiers hovedanførsel mot planforslaget er at tomtestørrelser på gjennomgående 700 m2 vil presse tomteprisene. Viser til dagens tomter som har en størrelse på gjennomgående 1200 m2 og mener økt tomtetetthet vil deflatere Hallandslie som hyttefelt. Mener det ikke foreligger avtale som sikrer grunneier forutsigbar kompensasjon for grunn og infrastruktur som Hallandslie AS har investert i. Ber Hol kommune om å ikke sluttbehandle planforslaget før det foreligger en løsning mellom grunneier og forslagsstiller. Forslagsstillers kommentar: Grunneiers representant: Geilo Laft AS har inngått avtale med Halland om at Geilo Laft AS skal regulere og utvikle den aktuelle delen av Hallands eiendom basert på at den skal inndeles i hyttetomter. Avtalen er tinglyst. Angjeldende reguleringsplan er i tråd med avtalens formål. Det nærmere innholdet i avtalen er for øvrig privatrettslige forhold som kommunen ikke skal behøve å vurdere. Tomtestørrelser: På bakgrunn av den tinglyste avtalen har Geilo Laft lagt en strategi for utvikling av Hallandsli. Del 1 av strategien er å regulere det aktuelle området med målgruppe barnefamilier (30 45 år) og hytter i størrelse m2 BRA til markedsriktige priser. Del 2 av strategien vil være å markedsføre den øvre del av hyttefeltet til eksklusive større hytter i høyere prisklasse rettet mot Merknaden gjelder forhold av privatrettslig art. Det er ikke opp til kommunen som planmyndighet å ta stilling til avtalens gyldighet mellom grunneier og forslagstiller. Etter pbl har alle har rett til å fremme forslag til detaljregulering og få den behandlet av kommunen. Det Privatrettslige forhold er i pbl. behandlet i byggesaksdelen, 21-6, hvor det går frem at terskelen for å ta stilling til privatrettslige forhold er høy. Som planmyndighet tar ikke Rådmannen nærmere stilling til merknaden her. side 3 av 9

4 Statens Vegvesen, Viser til uttalelse ved varsling av oppstart, hvor de har påpekt behov for å utvide planområdet i nødvendig grad for å ta med tiltak i atkomst til Fv. 40 (plassering av kryss, frisikt, kordesikt osv.). Planområdet er ikke utvidet, kan ikke se at tilfredsstillende frisikt er sikret gjennom planbestemmelsene. Det er også behov for å rydde vegetasjon på andre siden av fv. for å oppnå nødvendig kordesikt. Forutsetter at bestemmelsen om dette innarbeides i planen og at det målgruppen voksne mennesker, år. Tomteprisene i den angjeldende planen, vil bli priset til markedspriser og vil etter vår beregning gi grunneier høyere samlet økonomisk uttelling enn om en hadde valgt færre, men større enkelt tomter (antall tomter x tomtepris). Aktivitetene under Del 1 vil gi økt aktivitet i den øvre del av Hallandsli, Del 2 og bidra til høyere tomtepriser i dette området. Tomtetetthet: Vi oppfatter at det ikke er spesielt høy tomtetetthet sammenlignet med andre hyttefelt i Hol kommune og den norske fjellheimen ellers. Forslaget innebærer likevel at hyttebyggingen konsentreres i form av feltutbygging, fremfor at det bygges mer spredt. Dette opplever vi er i tråd med overordnet strategi og mål både fra kommunen og statlige retningslinjer. Det legges inn en rekkefølgebestemmelse om at tilfredsstillende kordesikt og frisikt i kryss ved Fv.40 (utenfor planområdet) skal være gjennomført før det gis byggetillatelse. Det anses fortsatt ikke aktuelt å utvide planområde da dette er innregulert på annen plan. Det er bedt om konkretisering fra vegvesenet hvilket krav som gjelder for tilfredsstillende kordesikt og frisikt for krysset. Dette er nå innarbeidet i bestemmelsen med sikring om gjennomføring før byggetillatelse. Planområdet er ikke utvidet da hensynet bak er ansett for å være dekket av rekkefølgekrav c) i bestemmelsen. side 4 av 9

5 blir gjennomført (kordesikt/frisikt blir ryddet) før det gis byggetillatelse. Mattilsynet, Ser at målsettingen om fellesløsning for vannforsyning angitt i vår tidligere innspill er tatt til følge. Forutsetter at VAplanen for hele feltet omfatter et felles vannforsyningssystem der alle borebrønnene inngår og at det bygges et felles behandlingsanlegg for nødvendig vannbehandling. Vist til drikkevannsforskriften 13 som vil gjelde for vannverket. Buskerud Fylkeskommune, Kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner på stedet, men ber om at deres uttale innarbeides ved et eventuelt vedtak om dispensasjon: Har ingen merknader når det gjelder fredete og verneverdige bygninger eller andre etterreformatoriske kulturminner. Fylkesmannen i Buskerud, Planforslaget kommer ikke i direkte konflikt med det nasjonale villreinområdet og følger opp vedtatt arealbruk for området i kommunal og regional plan. Ingen spesielle merknader ut fra nasjonale villreininteresser. Tidligere merknader fra mattilsynet er tatt til følge i revidert plan. Løsningene tilfredsstiller krav i drikkevannsforskriften. Det er allerede tatt inn en lignende bestemmelse i planen, men med én annerledes ordlyd. Planlegger oppdaterer bestemmelsene med samme ordlyden slik Buskerud Fylkeskommune foreslår. Fylkesmannen i Buskerud sine kommentarer (om utnytting) henviser til feil utsendt planbestemmelser. Utnyttelse av tomt er redusert i gjeldene planforslag (15 % BYA pr. tomt), og er dermed godt tilpasset tomtestørrelsene og landskapsforhold. Planlegger mener at landskapshensyn vil bli ivaretatt gjennom disse bestemmelsene. Tidligere merknader fra mattilsynet er tatt til følge i revidert plan. Løsningene tilfredsstiller krav i drikkevannsforskriften. Det legges opp til en felles renseløsning for vann fra alle aktuelle borebrønner. Henviser til VA-plan for mer informasjon. Bestemmelsen er oppdatert med ordlyden som Buskerud Fylkeskommune foreslår Uttalelsen om hyttestørrelsen og utnytting er basert på gjeldende reguleringsbestemmelser. De nye bestemmelsene legger opp til mindre hytter som er mer i samsvar med tomtestørrelsen. For eksempel vil en tomt på 700 m 2 gi tillatt bebygd areal på 105 m 2. Det vurderes at mønehøydebestemmelsen kan videreføres for planområdet da terreng- og side 5 av 9

6 Anbefaler at hyttestørrelsen reduseres og at andelen av tomter hvor BRA er satt til 150 m2 økes. Videre bør hytter med oppstuguløsning begrenses til den nedre delen hvor eksponeringsgraden er mindre. Ber om at bestemmelsene gjøres klarere om at møneretningen på de nye hyttene skal følge kotehøydene i terrenget. Viktig at bestemmelsene endrer ordlyd fra bør til skal for å sikre et bedre styringsverktøy når området skal bygges ut. vegetasjonsutformingen viser at en ikke vil genere silhuettvirkninger ved 6 m mønehøyde. Bestemmelsen om at møneretningen skal følge terrengkotene er gjort klarere i oppdatert versjon. Positivt at trekk-korridoren for elg er videreført i planforslaget og forutsetter at løsningen er valgt i samråd med lokal viltmyndighet. Utover dette har vi ingen spesielle merknader til planforslaget ut fra nasjonale og viktige regionale interesser som vi er satt til å ivareta. Hallandslie AS, Hjemmelshaver har ikke mottatt skriftlig varsel om oppstart av planarbeid. Gjeldende reguleringsplan ble godkjent og rettighetene til å bygge ut i henhold til denne planen ligger hos Hallandslie AS etter avtale med hjemmelshaver Geir R. Halland. Rettighetshaver godkjenner ikke detaljreguleringsplanen slik den nå foreligger. Antall hytter er for høyt og størrelsen på tomtene for små til å passe inn med eksisterende utbygging i henhold til Det vises til overstående kommentar til advokat Bergesen som i hovedsak omhandler samme forhold. Oppstart av planarbeid ble varslet den Kommunen har mottatt kvittering for nabovarsling som viser at hjemmelshaver har fått tilsendt denne med tilhørende vedlegg. Kommunen tar ikke stilling til hvem som har rettigheter til å bygge ut i en planprosess, dette kan det heller ikke gis bestemmelser om i plan. For øvrig vises det til vår kommentar til advokat Bergesen over. side 6 av 9

7 gjeldende plan. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er her ca m 2, og en ønsker å utvikle disse som romslige tun tomter iht. gjeldende plan. Ønsker at detaljreguleringen reduserer antall tomter med ca. 30 til 25 tomter. Hallandslie AS har bekostet all infrastruktur i hyttefeltet/reguleringsplan. Geir R. Halland er blind. Forhold til overordnet plan: Planområdet er i kommuneplanen arealdel av avsatt som fritidsbebyggelse, med unntak av i vest hvor arealformål idrettsanlegg overlapper gjeldende reguleringsplan (figur 4. i planbeskrivelsen). Denne planavgrensningene er en videreføring av eldre kommuneplan som ikke er tilpasset arealgrensene etter gjeldende reguleringsplan i detalj. Det er derfor avklart med forslagstiller at grensen for byggeområde iht. gjeldende reguleringsplan brukes videre for planlegging av fritidsbebyggelse. Det er i gjeldende reguleringsplan stilt krav om godkjent bebyggelsesplan før områdene kan bygges ut med angitte bestemmelser for utnytting og mønehøyde. Det har vært ønskelig at bestemmelsene videreføres for planområdet, jf. vår tilbakemelding i dokument 17/ Etter korrespondanse med planfremmer er planforslaget endret til å være i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Bestemmelsene om utnytting er de samme eller lavere som for kommuneplanens arealdel, med unntak av mønehøyde (se kommentar under vurdering). Miljøkonsekvenser: Utbygging i det aktuelle området er vurdert og godkjent i tidligere planprosesser, jf. reguleringsplan for del av 99/1. Det er ikke registrert naturtypelokaliteter som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold ut fra gjeldende kriterier. Den øvre del av eiendommen 99/1 ligger innenfor nasjonalt villreinområdet, men utenfor planområdet og nye tiltak planlegges ikke her. Det er tatt flere landskapshensyn i planleggingen i tråd med den Europeiske Landskapskonvensjonen og veileder T-1450 «Planlegging av fritidsbebyggelse. Dette minimere omfanget av terrenginngrep og sikrer gode interne grønnstrukturer. Tiltaket vurderes til å ha liten negativ konsekvens for det biologiske mangfoldet i området og de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt. Buskerud fylkeskommune gjennomførte en registrering av planområdet i 2004, og forutsatte komplementerende registreringer i forbindelse med varsling av oppstart. Etter nærmere vurdering har Buskerud fylkeskommune trukket kravet om ny registrering innenfor deler av planområdet. side 7 av 9

8 Helse-/miljø og beredskapsforhold: Det er lagt opp til at alle nye tomter skal lokaliseres rundt felles atkomstvei, og koples til strøm, vann og ha høystandard sanitære løsninger. Felles løsninger for drikkevann og avløp er positivt for den generelle forurensningsfaren. ROS-analysen i planbeskrivelsen viser at området har høy samfunnssikkerhet, men at det bør foretas radonmåling. Avbøtende tiltak må gjøres ved for høye målinger og kommunen forutsetter at radonnivået ikke overstiger grenseverdiene i byggteknisk forskrift (TEK17). Økonomiske konsekvenser: En utbygging med flere hytter rundt fjellparken vil kunne gi Dagali et større grunnlag for å etablere nye tjenestetilbud og alpinanlegget vil kunne få flere brukere. I konsekvensutredningen til kommuneplan er det vurdert at en fortetting av området rundt Dagali skisenter vil kunne gi positive økonomiske ringvirkninger for en mindre grend som Dagali og styrke lokalt næringsliv. Vurdering: Administrasjonen har i sin vurdering av planforslaget vektlagt bestemmelsen i gjeldende reguleringsplan av Denne planen setter krav til videre detaljplanlegging av planområdet etter gammel plan- og bygningslov (tidl. bebyggelsesplan). Gjeldende reguleringsplan er av relativ ny dato og har vært bearbeidet i flere omganger før vedtak, blant annet gjennom diverse fagutredninger og som følge av krav fra fylkesmannen, jf. samlet saksfremstilling i teknisk hovedutvalg (vedlagt). Samlet sett gir nåværende reguleringsplan etter administrasjonens skjønn gode føringer for videre planlegging av området i dag. Det følger også av prinsippet om at en vedtatt reguleringsplan skal gi forutsigbarhet for alle som er berørt av arealbruksendringer. Planforslaget følger kommuneplanens bestemmelser, med unntak for mønehøyde for fritidsbolig som er satt 0,5 meter høyere til 6 meter. Studeringer av terreng- og vegetasjonsutformingen viser at en ikke vil genere silhuettvirkninger ved 6 meters mønehøyde. Administrasjonen aksepterer derfor at mønehøyde på 6 meter i gjeldende reguleringsplan kan for videreføres for planområdet. De nye hyttene er planlagt tilgrensende til et reiselivsområde med alpinanlegg i vest og et delvis utbygd hyttefelt i sør. Det legges opp til høyere tetthet enn omkringliggende hyttefelt, med lavere volum pr. bygning. Mer konsentrert utbygging gir øker arealutnyttelse og minsker arealinngrep noe som er i tråd med arealpolitiske retningslinjer. En fortetting av hytteområdet rundt Dagali fjellpark ses som positivt for driften av alpinanlegget. Ved å tilrettelegge spesielt for barnefamilier vil en kunne bidra til mer aktivitet rundt fritidsparken noe som også vil komme resten av Dagalisamfunnet til gode. Bestemmelsene er endret noe etter høring til å være mer i tråd med merknadene som har kommet fra Fylkesmannen, Buskerud fylkeskommune og Statens vegvesen. To av de innkomne merknadene var fra berørte parter. Som det fremkommer i merknadssammenfattingen står ikke grunneier og Hallandslie AS bak avtalen som ligger til grunn for at Geilo Laft AS skal regulere og utvikle planområdet. De ønsker at planen ikke sluttbehandles eller at antall tomter reduseres og tomtestørrelsen økes, mens forslagstiller på sin side har uttrykt ønske om den kommunale behandlingen av planen fortsetter med rett i pbl Det nærmere innholdet i avtalen er privatrettslige forhold som administrasjonen ikke tar stilling til i en planprosess. Det er inngått utbyggeravtale med Geilo Laft AS om fellesgodefinansiering og administrasjonen har forholdt seg til de som forslagsstiller i saken. side 8 av 9

9 Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling sin innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Dagali Panorama. RETT UTSKRIFT DATO 25.april.2019 side 9 av 9