SAMLA SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 11/ /12 Saksbeh.: Arkivkode: Saksnr.: Utval Møtedato 95/12 Formannskap/ plan og økonomi /12 Kommunestyret Astrid Rongen PLAN soneinndeling SAMLA SAK - DETALJREGULERINGSPLAN FOR HAUG BORDALEN GNR. 210 BNR. 1 M/FL.P-ID GONGS HANDSAMING Administrasjonen si innstilling: 1. I medhald av plan og bygningslova godkjenner KST privat detaljreguleringsplan for Haug P-ID slik det er vist på plankart sist revidert med tilhøyrande føresegner sist revidert og planomtale datert FPL vedtek at framlegg til vegnamn for nye vegar innafor detaljreguleringsplanen Haug vert utlagt til offentleg ettersyn og skal sendast namnekonsulenten ved universitetet i Bergen til fråsegn : Veg 1: Storebakken Veg 2 Nedre Nyhagen Veg 3 Øvre Nyhagen. Formannskap/ plan og økonomi den sak 95/12 Behandling i møte: Administrasjonen si innstilling vart samrøystes tilrådd. Saksordførar: Leif Arne Vangsnes Tilråding: 1. I medhald av plan og bygningslova godkjenner KST privat detaljreguleringsplan for Haug P-ID slik det er vist på plankart sist revidert med tilhøyrande føresegner sist revidert og planomtale datert FPL vedtek at framlegg til vegnamn for nye vegar innafor detaljreguleringsplanen Haug vert utlagt til offentleg ettersyn og skal sendast namnekonsulenten ved universitetet i Bergen til fråsegn : Veg 1: Storebakken Veg 2 Nedre Nyhagen Veg 3 Øvre Nyhagen Saksordførar: Leif Arne Vangsnes Kommunestyret den sak 77/12 Behandling i møte: Repr. Leif Arne Vangsnes la fram saka på vegne av utval for formannskap/plan og økonomi.

2 Side 2 Røysting: Tilrådinga frå utval for formannskap/plan og økonomi vart samrøystes vedteken. Vedtak: 1. I medhald av plan og bygningslova godkjenner KST privat detaljreguleringsplan for Haug P-ID slik det er vist på plankart sist revidert med tilhøyrande føresegner sist revidert og planomtale datert FPL vedtek at framlegg til vegnamn for nye vegar innafor detaljreguleringsplanen Haug vert utlagt til offentleg ettersyn og skal sendast namnekonsulenten ved universitetet i Bergen til fråsegn : Veg 1: Storebakken Veg 2 Nedre Nyhagen Veg 3 Øvre Nyhagen Administrasjonen si utgreiing: 2. DOKUMENT SOM BAKGRUNN FOR SAKA: Dokument merka med * ligg ved. 0. *Saksutgreiing til 1. gongs handsaming i FPL *Plankart sist revidert *Planomtale datert *Føresegner datert jfr vedtak FPL Innspel frå 3 høyringsinstansar 5. Innspel frå 4 partar 6. Kopi av kommuneplanen 7. Alternative vegtrasear til Herresåsen 8. Lengdeprofil av vegen 1 og 2 9. Kunngjering av oppstart 10. Referat frå oppstartsmøte1-10) Vedlegg til saksutgreiing FPL *Illustrasjonsplan og snitt datert Administrasjonen sine kommentarar til endringane 13. Samandrag av merknadane etter off.ettersyn med kommentarar 14. *Fråsegn frå NVE 15. *Fråsegn frå Fylkesmannen 16. *Merknad frå Kåre Arvid helland 3. SAMANDRAG AV SAKA: Saka gjeld eit forslag til privat detaljreguleringsplan for Haug i Bordalen på del av gnr. 210, bnr. 1. Planarbeidet vart igangsett i mai Ved melding oppstart kom det inn 7 merknadar som alle er tatt omsyn til. Planområdet er på 31,3 daa og legg til rette for 12 bustadtomter med vegtilkomst, leikeplass og teknisk anlegg. Føremålet er i hovudsak i samsvar med gjeldande kommuneplanen, men legg til rette for store bustadar evt med fleire bueiningar. Planområdet ligg nær skule, barnehage, samfunnshus og eksisterande bustadområde. Det pågår utbygging av kommunalt vass- og kloakkanlegg i området som området kan knytast til. Tilkomstvegen føl dagens skogsvegtrase. Ved 1. gongs handsaming i FPL vart det foreslått ei rekke mindre endringar i planen før den vart lagt ut til offentleg ettersyn. Dette galt m.a at tilkomstvegen skulle kunna nyttast på sikt som tilkomstveg til Herresåsen, Voss Hyttegrend og Voss Ski og Tursenter, vegnamn, krav om illustrasjonsplan og snitt, krav til visuelle kvalitetar og universell utforming. Ved offentleg ettersyn kom det inn 3 merknadar som ikkje har tilført nye moment til saka. Administrasjonen rår til at planen vert godkjent slik den no ligg føre. Samstunders foreslår ein at forslag til vegnamn vert sendt på høyring.

3 Side 3 Forslagsstillar er Voss bygg & anlegg As som har avtale med grunneigar. Plankonsulent er Geoplan as. 4. FAKTA OM SAKA: 4.1 Planprosessen Dato Kommentar Oppstartsmøte Kunnegjering oppstart Det kominn 3 fråsegner frå offentlege uttalepartar og 4 fråsegner frå private FPL vedtek utlegging til offentleg ettersyn Det kom inn 3 merknadar FPL gjorde i den sak 29/12 dette vedtaket Vedtak: 1. FPL meiner at framlegget til detaljreguleringsplan for Haug gnr 210 b.nr 1 m fl. P- ID , kan fremjast med nokre endringar då planframlegget i hovudsak er i samsvar med gjeldande kommuneplan. 2. I medhald av plan og bygningslova og vedtek FPL å leggja ut til offentleg ettersyn forslag til privat detaljreguleringsplan for Haug gnr 210 b.nr 1 m fl. P-ID når fylgjande tilhøve vert innarbeidd i samråd med administrasjonen: - Veg 1 vert vist på plankartet som offentleg veg med køyrebanebreidd 7 m - Administrasjonen sine andre merknadar i denne saka - Krav om utbyggingsavtale for den del av ny trase for den kommunale vegen over gnr 20 bnr 1 m fl, skal innarbeidast i føresegnene. 3. Tiltakshavar varslar oppstart av planarbeidet samt oppstart av tingingar om ny utbyggingsavtale etter Plan- og bygningsloven FPL ser positivt på at utviding av utbyggingsareal på Haug, gnr 201,bnr 1, vert vurdert ved neste rullering av kommuneplanen Administrasjonen sine andre merknadar vart innarbeidd i planforslaget før det vart lagt ut til offentleg ettersyn. Dette galt * Forslag til vegnamn skal følgja saka som vert lagt ut til offentleg ettersyn * Tomtene 1-11 skal kunna nyttast til einebustadar. Evt sokkelhusvære/ hybel kan innreiast i underetasje. Storeleik på garasje skal avgrensast til 50m2. Terrasse skal ikkje utgjera meir enn 25 % av bygd areal. Terrasse må ikkje kraga så langt ut at den hindrar sollys i opphaldsrom i underetasje. * Det skal utarbeidast illustrasjonsplan og snitt * Det skal innarbeidast i føresegnene at ein skal streba etter å skapa eit vakkert og harmonisk byggefelt der takvinklar, fargebruk, materialbruk bidreg til å binda husgrupper saman og skapa ein positiv og tidstypisk identitet til staden. Maks gesimshøgd og mønehøgd skal visast på plankartet.

4 Side 4 * Byggegrense mot friområde og turveg må aukast til 4 meter. Det må leggjast inn rekkefølgjekrav om at leikeplass skal vera ferdig opparbeidd før det kan gjevast ferdigattest til første bustadhus. *Parkering i snuhammar må takast ut av plankartet * Krav om universell utforming skal innarbeidast i føresegnene * Fram til 2. gongs handsaming må ein avklara om planforslaget medfører meirkostnadar for kommunen med brøyting av gangveg over skuleplassen. 4.2 Planområdet Planområdet ligg i Bordalen, ca 6,45 km får Voss sentrum, nær til skule, barnehage og samfunnshus og eit etablert byggefelt. Det overordna landskapet er dominert av landbrukseigedommar i kulturlandskap som går over i skoglandskap og snaufjell. Området grensar opp til eit større samanhengande friluftsområde og utfartsområde i Herresåsen. Planområdet har eit gjennomsnittleg terrengfall på 1:5, ligg vendt mot nordvest og har fin utsikt. Byggjeområdet ligg på meter over havet. Det er normalt med 1 meter snø i området. Eksisterande bygningsmasse i dalføret er tradisjonelt utforma med saltak, men har ingen einsarta bygningsmasse. Området har vore overflatedyrka. Det er ca 0.5 m til fjell 4.3 Planstatus Området er i dag uregulert, men er i hovudsak i samsvar med arealdelen i gjeldande kommuneplan der området kan byggjast ut med 12 bustadar/bueiningar. Eksisterande Voss Ski og Tursenter i Herresåsen med tilgrensande framtidig hytteområde, er vist i kommuneplanen nord for planområdet. Områdeplan for for dette området vart igangsett i FPL Det var omdiskutert om denne planen skulle omfatta ny veg til skisenteret. FPL vedtok til slutt at ny trasee for framtidig tilkomstveg frå Bordalsvegen ikkje skulle takast med i dette planarbeidet. 4.4 Planforslaget Planområdet er på 35,8 daa. Planområdet er utvida med 4,5 daa i høve til det som er avsett i kommuneplanen for å regulere fylling/skjering i landbruksområdet langs ny tilkomstveg. Føremålet med planen Føremålet med planarbeidet er å leggje til rette for bygging av 12 bustadhus med eiga tomt og vegtilkomst på del av gnr. 210, bnr. 1, Haug i Bordalen. Tilkomst- kollektivtilbod Området har tilkomst frå Bordalsvegen, FV310, som har Ådt 600. Det er busstopp ved skulen. Tilkomstvegen føl traseen til dagens skogsveg. Vegen er regulert med 7 m køyrbreidd pluss 0,5 m skulder og har ein maksimal stigning på 1:10. Vegen kan opparbeidast med ei køyrebreidd på 4 m inn til det evt vert aktuelt med ny tilkomsveg til Herresåsen, Voss Hyttegrend og Voss Ski og Tursenter.Vegen skal framleis nyttast til tømmertransport frå ovanforliggjande skogsområde der fleire landbrukseigedomar har rettar. VEG 2 og VEG 3 er stikkvegar med køyrebane er på 3,5 meter med 0,5 meter skulder på kvar side. Langs begge vegane er det avsett plass til parkering og vendehammar dimensjonert for lastebil. Det ligg fire rekker med bustadtomter.

5 Side 5 Leik og opphald. Barn og unges interesser Sentralt i bustadområdet er det avsett til saman 2,1 daa friområde til uteopphald og leik. Det er også lagt inn ein turveg/snarveg mellom bustadområdet og skulen med ballplass. Nærliggjande akebakke om vinteren er ikkje omfatta av planforslaget. Lokal skiløype tangerer VEG 1. Bustadområdet Dei nye bustadtomtene er plassert i 4 rekker i øvre del av feltet. Dei 11 øvste tomtene er i overkant av 1 daa. Fleire av bustadtomtene får god utsikt ut Bordalen mot Vangen. Samla % BRA er sett til 50 %. Det er lagt til rette for store einebustader med garasjar og andre uthus. Reguleringsplanen opnar for utleigeeining og tomannsbustader på tomtene. På tomt B12, som er på 2,25 daa er det opna for konsentrert småhus/ fleirfamilie bustad. Garasje kan stå langs byggegrense, men om den er tverrstilt vegen må det vere minimum 5 meter mellom garasjen og eigedomsgrense mot veg. Alle bygg og installasjonar skal ha ei god utforming med høg arkitektonisk kvalitet. Material- og fargeval skal tilpassast lokalmiljøet. Taktekking skal ha overflate i ikkje skinande materiale. Det skal gjerast greie for utforming av bygningar- og anlegg i høve omgjevnadene. Nær og fjernverknad Området vil liggja som ei utviding av eksisterande bustadfelt. Ein ynskjer å behalda vegetasjonsbelte mellom det nye feltet og tilgrensande bustadar for å hindra innsyn. Frå gardane Herre, Gjelland og på den andre sida av dalen, vil bustadfeltet verta synleg som ei utviding av eksisterande bygningsklyngje i Bjørnshovden. Det nye byggeområdet vil ikkje hindre sikt eller påverke fjernverkand i stor grad til nokon i naboområdet. Sol og utsikt Området er nordaustvendt. Utsikten er mot nord. Bygningane må tilpassa seg soltilhøva. Universell utforming Stikkvegane inn til bustadområda er universelt tilgjengelege. I planomtalen viser ein til krava i plan og bygningslova når det gjeld universell utforming. Teknisk infrastruktur Planområde skal knytast til Bordalen VA som er under utbygging og skal bli fullført i løpet av ca. haust/vinter 2012/13. Andre tekniske anlegg som straum, telefon, TV kablar skal leggjast i jord og samordnast med annan utbygging. Risiko og sårbarheit Det er utarbeidd eigen ROS-analyse for området, sjå planomtalen. VEG 1 ein ligg nær bekk som renn ut i Bordalselva som er ein del av det verna Vossovassdraget.Det er ikkje påvist radon i området, men plan og bygningslova(tek) stiller krav til sikring. Det er ikkje kjende kulturminne eller fornminne i området. Føresegnene har krav om stans i arbeidet i tilfelle det kjem fram gjenstandar eller konstruksjonar i samband med graving. I så fall skal fylkeskonservatoren få melding slik at det kan gjennomførast gransking på staden, jf. Lov om kulturminne 8, 2. ledd. Andre konsekvensar av planforslaget

6 Side 6 Eksisterande brunn i området vert råka av tiltaket. Det er ein føresetnad at erstatning av vasskjelde vert gjort opp privatrettsleg. Føresegnene har rekkefølgjekrav når det gjeld brunnen. Det er ingen verneverdige naturelement innafor reguleringsområdet. 4.5 Merknadar etter offentleg ettersyn Planen låg ute til offentleg ettersyn i perioden Det kom inn tre merknadar til planen ved utlegging til offentleg ettersyn: Dato: Innsendar: Hovudpunkt i innspel: Vurdering/kommentar Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal og samfunns - avdelinga Planen er godt utarbeidd og fylkesmannen har ingen merkander. Forslagsstillar: Merknaden er teke til vitande. Administrasjonen: Ingen tilleggs- kommentarar NVE, Noregs vassdrags- og energidirektor at NVE har ingen merknader til planframlegget. Forslagsstillar: Merknaden er teke til vitande. Administrasjonen: Ingen tilleggs- kommentarar Udatert Kåre Arvid Helland Eg vil gjera dykk oppmerksam på at det ikkje er nokon underskriven avtale mellom Gnr. 210, bnr. 1, Haug og gnr. 211, bnr. 1 Helland om vår brunn, som ligg i det planlagde feltet. Arbeid på byggefeltet på Gnr 210 Bnr 1 som medfører ureining av vår brunn, kan ikkje i gangsetjast før det føreligg ein avtale mellom partane og me er tilkopla kommunalt vassanlegg. Forslagsstillar: Brunn er ikkje teke omsyn til i planframlegget. Med ei utbygging av 12 bustader og veganlegg på dette vesle området er det stor fare for skade på eksisterande brunn. Utbygging av bustadfelt lar seg ikkje forene med å ivareta gammal brunn. Eksisterande brunn i området må ut av drift og fjernast eller sikrast. Tap av brunn på gjerast opp privatrettsleg mellom rettigheits havar og grunneigar. Kommunal vassleidning er tilgjengeleg i området. Grunneigar har tilbode Helland å få tilkopling på det kommunale anlegget. I føresegnene til

7 Side 7 reguleringsplanen er det følgjande rekkefølgjekrav Tiltak som påverkar vasskvaliteten i eksisterande brunn kan ikkje starta før brukar er tilknytt lokalt vassverk. Administrasjonen : Sluttar seg til forslagsstillar sine kommentarar 5. ADMINISTRASJONEN SI VURDERING: Føremålet i planen er i hovudsak samsvar med gjeldande kommuneplanen med unntak av utnyttingsgraden der ein i planforslaget legg til rette for stort volum og fleire bueininga på kvar tomt. FPL sine tilleggspunkt ved 1. gongs handsaming vart fylgt opp før planen vart lagt ut til offentleg ettersyn. Når det gjeld tilrettelegging for ny veg til Herresåsen, Voss Hyttegrend og Voss Ski og tursenter, gjorde FPL i møte vedtak om at plan for dette ikkje skal utarbeidast no. Det er likevel ynskjeleg at breidda på 7 m ligg fast i planen slik at tilhøva ligg til rette for ny veg på eit seinare tidpunkt. Det er ikkje i konflikt med at vegen kan opparbeidast med køyrebreidde på 4 m så lenge den berre er tilkomstveg til bustadfeltet. Jfr føresegnene Det vil då heller ikkje vera behov for å setja i gang prosess med utbyggingsavtale no slik det var foreslått ved 1. gongs handsaming. Gangvegen som er foreslått ned til skuleplassen skal ikkje medføra ekstra kostnadar for kommunen til brøyting, jfr pkr Det er ikkje kome vesentlege merknadar eller nye opplysningar til saka ved utlegging til offentleg ettersyn. Når det gjeld konsekvensar for brunnen til nabo, må dette løysast som ei privatrettsleg sak. Jfr kommentar til merknad frå nabo i sak til 1. g behandling. Administrasjonen vurderer planforslaget som grundig gjennomarbeidd. Å leggja tilkomstvegen via skogsveg utanom skule og eksisterande bustadområde, hindrar konfliktar. Horisontale stikkvegar inn til små husgrupper, sentrale leikefelt og snarveg til ballplass og skule, er eit godt grep i høve til å leggja til rette for eit godt og trygt bumiljø for alle aldersgrupper. Føresegnene sikrar tilgjenge for alle og gode visuelle kvalitetar. Det siste er spesielt viktig når ein har valt å legg til rette for etter måten store volum på bygningsmassen i eit skrånande terreng i dalsida. 2. Vegnamn er naudsynt for å kunna frådela tomter. Forslagsstillar har kome med to alternative forslag: Alt 1. Storebakken Alt 2. Nyhagen. Då det er behov for tre vegnamn foreslår administrasjonen at tilkomstvegen Veg 1 får namnet Storebakken og at stikkvegane Veg 2 får namnet Nedre Nyhagen og Veg 3 Øvre Nyhagen Namneforslaga skal leggjast ut til offentleg ettersyn og sendast namnekonsulenten ved universitetet i Bergen til fråsegn