Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken /

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Ing K Dømbe Fanavegen 221C 5239 RÅDAL Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken / AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 284 Bnr 462 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Kjelånæ : Jan Ole Ramstad Vi viser til søknad mottatt : Fasadeendring naust, endring av kai 1. Sakshistorikk: Det foreligger tidligere gitt tillatelse til oppføring av 4 naust med tilhørende felles kai med saksnummer /2 datert Tiltakene i nevnte saksnummer er opplyst til å etablere seg på følgende eiendommer: - Gnr284/bnr299 - Gnr284/bnr462 - Gnr284/bnr461 - Gnr284/bnr407 Bygningsmyndigheten ga Avslag på søknad om endring datert i saksnummer /12. Vedtaket ble påklaget og klagen ble delvis tatt til følge av Komite for miljø og byutvikling datert :

2 Vedtaket fra Komite for miljø og byutvikling ble opphevet av Fylkesmannen i Hordaland med saksnummer 2014/ Fylkesmannen i Hordaland fant ikke grunnlag for å tilsidesette kommunens vurderinger og konklusjon i saken i Avslag på søknad om endring datert Det omsøkes nå endringer av godkjent tillatelse. Dette gjelder for saksnummer: , , , og Sakene er vurdert sett i sammenheng med hverandre da naustene er etablert på en felles sammenhengende kai. Tiltakene er utført i strid med gitt tillatelse. 2. Søknaden gjelder: Fasadeendringer er opplyst til å gjelde følgende på naust: - Etablering av fremskutt altan mot vest på 0,7 m i 2.etasje med tilhørende forlenget takutstikk utenfor godkjent fasadeliv. - Etablering av repos (plandekke) i bakkant på nausterekkens østfasade i 2. etasje. Reposet har etter bygningsmyndighetens beregning en lengde på ca 32 m, og varierende bredde på 1-2 m. Endret plassering av godkjent kai som etableres diagonalt ut fra nausterekken lenger ut i sjø mot sørvest. Kaien etableres 1,75 m lenger ut i sjø utenfor gnr284/bnr407 og ca 1 m lenger ut i sjø utenfor gnr284/bnr461. Totalt kaiareal økes med 26 m2. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.4.1, Byggegrense langs sjø, for oppføring av tiltak nærmere byggegrense på 100 m. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.24, Grønnstruktur, for oppføring av tiltak i arealformål Grønnstruktur. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.26, Bruk og vern av sjø og vassdrag, for oppføring av tiltak i arealformål Bruk og vern av sjø og vassdrag. Det er søkt om dispensasjoner fra bestemmelsene. 3. VEDTAK Søknad om tillatelse til fasadeendring på naust, etablering av repos og endret plassering av kai avslås, jf. plan- og bygningsloven 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 4.1, Byggegrense langs sjø, pkt.24, Grønnstruktur, og pkt. 26, Bruk og vern av sjø og vassdrag Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.1, Byggegrenser langs sjø, pkt.24, Grønnstruktur, og pkt. 26, Bruk og vern av sjø og vassdrag, for fasadeendring på naust og endret plassering av kai avslås, jf. plan- og bygningsloven Side 2 av 10

3 3.2. Ansvarsretter Følgende ansvarsretter er erklært: Foretak Org.nr Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde ING K DØMBE SØK Tiltaksklasse 1 ansvarlig søker ING K DØMBE PRO Tiltaksklasse 1 arkitektur 4. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 4.1. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , ARNA. GNR 284 BNR 42, 45 M.FL., GARNES stadfestet og er regulert til Friområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen på land som Grønnstruktur. Eiendommen i sjø er vist som arealformål Bruk og vern av sjø og vassdrag Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader Plassering Det fremstår som uklart for bygningsmyndigheten jfr innsendt tegningsdokumentasjon om tiltaket etablerer seg nærmere eiendomsgrenser enn 4 m. Etter bygningsmyndighetens oppfatning ser det ut til at tiltaket etablerer seg nærmere eiendomsgrense enn 4 m mot gnr284/bnr304. Det foreligger ikke skriftlig samtykke for nevnte forhold. Det er ikke søkt dispensasjon fra avstandsbestemmelsene pbl Visuelle kvaliteter Det henvises til Fylkesmannens Råd om planlegging og forvaltning av strandsonen i Hordaland (2007) som gjelder retningslinjer for utforming av naust. Fagetaten legger retningslinjene til grunn for vurdering av bygging i strandsonen. Bruk Naust skal kun nyttast til oppbevaring av båt, utstyr for båt og fiskereiskap. Det skal vera mogeleg for almenta å ferdast framfor naust og mellom naust/naustgrupper. Det er ikkje tillete med gjerde/levegg eller andre stengslar. Naust skal ikkje omdisponerast eller nyttast som fritidshus eller bustad. Utforming av naust Tillate bruksareal (T-BRA) skal vera mindre enn 40m2 Naust skal ha saltak med ein takvinkel på mellom 35 og 45 grader. Takutstikk skal ikkje overstige 0,5 meter. Altan / utkraging er ikkje tillete Mønehøgd skal vera under 5m frå normalt høgvatn (NGO nullpunkt landkart) eller terrengnivå under bygning. Vindusarealet sin dagslysflata skal ikkje overstige 3% av hovudplanet sitt bruksareal.(t-bra) Bygningen skal vera i ein etasje. Kledning skal vera av kanta bord, liggjande eller ståande. Tak skal vera av panner eller heller. Fargar skal vera umalt, raudt, brunt eller grått. Side 3 av 10

4 Landskapstilpassing Det er ikkje tillete å sprengje /fylle opp / grave ut meir i terrenget enn eit avvik på 0,5 meter i forhold til opphaveleg terrengnivå. Tiltaket som omsøkt er i strid med retningslinjer som gjelder etablering av utkraget altan Andre uttalelser eller vedtak Grønn Etat har gitt uttalelse datert : Side 4 av 10

5 Søknaden er sendt Fylkesmannen/Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding Dispensasjon Byggegrense langs sjø og vassdrag Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelser pkt. 4.1, Byggegrenser langs sjø, for fasadeendring på naust, etablering av repos, samt endret plassering av kai. Byggegrensen langs sjø i arealformål Grønnstruktur er 100 m. Etter bygningsmyndighetens beregning etablerer alle tiltak seg innenfor en avstand mot sjø på ca 17 m. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sørge for størst mulig tilgjengelighet for allmennheten i strandsonen, samt hindre ytterligere privatisering av en sårbar strandlinje. Søker skriver blant annet at de omsøkte endringene er gjort av praktiske hensyn og viser bl.a til at omsøkte gangvei er etablert for å sikre tilkomst til friområde mot nord, samt passasje rundt naustet. De omsøkte fasadeendringene av altan er etter søkers oppfatning minimale og vil ikke medføre noen ytterligere privatisering. Når det gjelder utvidelsen av kaien, viser søker til at det allerede er gitt tillatelse til oppføring av kai, og således åpnet opp for en privatisering av området. Søker skriver (utdrag): Side 5 av 10

6 Bygningsmyndigheten vurderer at reguleringsplanen åpner opp for oppføring av enkeltnaust innenfor planområdet. Men slik som området fremstår i dag er strandsonen i ferd med å gjenbygges slik at friområdet ikke kan nyttes av allmenheten. Selv om det er gitt tillatelse til både naust og kai på eiendommene, samt at søker mener noen av de endringene som er utført på selve naustet i seg selv er små, mener vi likevel at endringene som det her søkes om vil medføre en ytterligere nedbygging og privatisering av strandsonen. Bygningsmyndigheten vurderer at både omsøkt endret plassering/ utvidelse av kai, samt etablering av repos (omtalt som sikkerhetsdekke) i bakkant av naustene har en privatiserende effekt. Fagetaten er av den oppfatning at ethvert tiltak som etableres i strandlinjen medfører en ytterligere privatisering av strandsonen. Selv små tiltak kan bidra til å redusere områdets estetiske landskapskvaliteter. Det er oppgitt at endret plassering av kai medfører økt kaiareal på 26 m2. Bygningsmyndigheten vurderer at nevnte utvidelse er av vesentlig størrelse. I tillegg etableres kaien 1-1,75 m lenger ut i sjø som beslaglegger offentlig sjøareal. Økt areal, samt etablering av kai lenger ut i sjø medfører at kaien får et mer dominerende uttrykk mot sjøen. Kaier tillates bare i arealformål Småbåthavn og enhver tillatelse utenfor nevnte arealformål kan få store konsekvenser for strandsonen med tanke på presedensvirkning. Når det gjelder repos som er oppført på naustenes østfasade (i bakkant av naust) i 2. etasje vurderer bygningsmyndigheten at dette grepet har en stor privatiserende effekt. Det påpekes at arealet rundt naust ikke regnes som innmark etter friluftsloven. Allmennheten har således rett til å ferdes helt inntil nausteveggen. Reposet virker privatiserende og avvisende på den allmenne tilgjengelighet. Fasadeendringen som gjelder etablering av altan 0,7 m utover godkjent fasadeliv på naustets 2 etasje henvender seg ut mot strandsonen/sjø (vestfasade). Ethvert tiltak som bygger seg nærmere sjø vil ha en privatiserende effekt. Det henvises også til Fylkesmannens Råd om planlegging og forvaltning av strandsonen i Hordaland (2007), hvor altaner og utkraginger på naust ikke tillates. Tiltakene sett i sammenheng med hverandre fremstår som et byggeområde med høy grad av privatisering helt ned til strandkanten og ut i sjø. Dette gjør strandsonen vanskelig tilgjengelig for allmennheten og bygningsmyndigheten vil ikke gi dispensasjon for omsøkte tiltak. I Bergen er mer enn 70 % av strandsonen nå bygget ut jfr Råd om planlegging og forvaltning i strandsonen fra Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune utgave 2007 s12, og bygningsmyndighetene vil ikke åpne opp for ytterligere privat fortetting i strandsonen som således kan medføre uønsket presedensvirkning. Tiltakene vurderes til å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal i vareta. Bygningsmyndigheten kan ikke se klare fordeler ved omsøkte tiltak forutenom private ønsker. Bygningsmyndigheten kan ikke se at nevnte argumentasjon fra søker skal vektlegges tyngre enn privatisering og nedbygging av strandlinjen, landskapsestetiske hensyn eller en eventuell uønsket presedensvirkning. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Side 6 av 10

7 Grønnstruktur Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelser pkt. 24, Grønnstruktur, for fasadeendring på naust, samt etablering av repos i arealformål Grønnstruktur. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sørge for at arealet skal være mest mulig offentlig og tilgjengelig for allmennheten. Arealene skal ivaretas som natur og landskapsområder og være tilgjengelig for rekreasjon. Søker skriver (utdrag): Bygningsmyndigheten vurderer at reposet i vesentlig grad privatiserer området bak naustene og virker avvisende allmennheten. Således vil bruken av området kun være forbehold de som bruker naustene/ kaianlegget. Arealet rundt naust skal være åpent og allmenn tilgjengelig. Etablering av repos vurderes til å bygge ned natur og landskapsområder. Fasadeendringer på naust som innebærer å etablere 0,7 m dype altaner utenfor godkjent fasadeliv vurderes til å ha en ytterligere privatiserende effekt. Det henvises til Fylkesmannens Råd om planlegging og forvaltning av strandsonen i Hordaland (2007), hvor altaner og utkraginger på naust ikke tillates. Fagetaten vurderer at den visuelle effekten av altanutvidelser i større grad virker privatiserende. Fasadeendringene som omsøkt, kombinert med etablering av repos, medfører etter vår vurdering at naustet framstår mer som en fritidsbolig enn som et naust. Dette har igjen en uheldig privatiserende effekt, som hever terskelen for at allmennheten vil benytte seg av området. Tiltakene vurderes til å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal i vareta. Bygningsmyndigheten kan ikke se klare fordeler ved omsøkte tiltak forutenom private ønsker. Bygningsmyndigheten kan ikke se at nevnte argumentasjon fra ansvarlig søker skal vektlegges tyngre enn at arealformålet Grønnstruktur skal ivaretas som mest mulig offentlig og tilgjengelig for allmennheten. Arealene skal ivaretas som natur og landskapsområder og Side 7 av 10

8 være tilgjengelig for rekreasjon. Det henvises også til negativ uttalelse fra Grønn etat datert Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Bruk og vern av sjø og vassdrag Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelser pkt. 26, Bruk og vern av sjø og vassdrag, for endret plassering av kai i sjø. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sørge for størst mulig tilgjengelighet for allmennheten i strandsonen. Ansvarlig søker skriver (utdrag): Det er oppgitt i søknaden at utvidelsen av kai er på 26 m2. Bygningsmyndigheten vurderer at nevnte utvidelse er av vesentlig størrelse. I tillegg etableres kaien 1-1,75 m lenger ut i sjø som beslaglegger offentlig sjøareal. Det vurderes at tiltakene medfører en nedbygging og privatisering av strandsonen. Det er fagetatens klare oppfatning at de hensyn som gjør seg synlige innenfor området herunder private eierinteresser, natur og friluftsliv, ferdsel på sjøen vil kunne påvirkes negativt ved en eventuell dispensasjon. Det henvises forøvrig til dispensasjon Byggegrense langs sjø og vassdrag for utfyllende argumentasjon. Tiltaket vurderes til å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal i vareta. Bygningsmyndigheten kan ikke se klare fordeler ved omsøkte tiltak forutenom private ønsker. Bygningsmyndigheten kan ikke se at nevnte argumentasjon fra ansvarlig søker skal vektlegges tyngre enn at arealformålet Bruk og vern av sjø og vassdrag skal ivaretas som mest mulig tilgjengelig for allmennheten. Det henvises også til negativ uttalelse fra Grønn etat datert Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Øvrig Det er ikke redegjort for økning av BRA som gjelder utvidelse av naust. Det fremstår usikkert for bygningsmyndigheten om tiltaket etableres nærmere eiendomsgrense mot gnr284/bnr304 enn 4 m. Det fremstår for bygningsmyndigheten som at naustene er godkjent med kotehøyde +1,3, mens omsøkte tiltak har kotehøyde +2,1 jfr innsendt tegningsdokumentasjon. Det er ikke redegjort for avviket på 0,8 m. Side 8 av 10

9 5. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Anja Egebakken - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Jan Ole Ramstad, Kjelånæ 33, 5264 GARNES Fylkesmannen I Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 9 av 10

10 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 10 av 10