UTBYGGINGSAVTALE FOR RINGDALSKOGEN

Transkript

1 L.nr /03 UTBYGGINGSAVTALE FOR RINGDALSKOGEN Mellom Larvik kommune, nedenfor kalt kommunen, på den ene side og Ringdalskogen AS som forutsatt eier av alle arealer innenfor rammen av reguleringsplanen for Ringdalskogen, nedenfor kalt utbygger, på den annen side, er det inngått slik avtale: Formål. Formålet med denne utbyggingsavtale er: Å sikre at det stilles de samme krav til ferdigstillelse av anlegg og disponering av grunn innenfor og i tilknytning til det regulerte område når utbygging (som her) skjer i privat regi som når kommunen står for gjennomføringen. Å sikre at de anlegg m. v. som kommunen og Statens Vegvesen etter utbyggingen skal overta til eiendom og vedlikehold, holder den standard som slik overtagelse krever. Å sikre at eventuelle krav fra statlig myndighet utløst av og fremsatt i forbindelse med reguleringsplanen for Ringdalskogen, kfr. reguleringsplanen for ny E 18, blir oppfylt og bekostet av den private utbygger/grunneier. Å sikre at kommunen, i forbindelse med gjennomføringen av reguleringsplanen, ikke påføres andre utgifter enn de som er spesifikt nevnt i denne avtale. Å sikre at kommunen har en sterk hånd på rattet når det gjelder framdriften av Ringdalskogen prosjektet. Dette gjelder både framdrift av prosjektering, utbygging og tilrettelegging av utbyggingsarealene, kfr. kommunestyresak nr. 185/03. Grunnlag. 1. Avtalen gjelder for utbyggingen av Ringdalskogen industri / næringsområde i samsvar med forslag til reguleringsplan med samme navn. Dersom reguleringsplanen ved endelig vedtak avviker fra forslaget, skal utbyggingsavtalen endres i samsvar med dette. Vesentlige endringer for en eller begge parter, kan utløse reforhandling av avtalen. Reguleringsplanen kan først gjennomføres når endelig utbyggingsavtale er inngått. 2. Ringdalskogen AS er enda ikke etablert. De nødvendige dokumenter m. v. er sendt Brønnøysundregisteret primo januar De som undertegner avtalen på utbyggers vegne, har imidlertid aksjonærenes fullmakt til å binde selskapet. Det forhold at selskapet ikke er etablert, innebærer at utbygger ikke er eier av de arealer som omfattes av forslaget til reguleringsplan for Ringdalskogen. Nåværende grunneiere, som også er selskapets aksjonærer, er forpliktet til Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 1

2 straks reguleringsplanen er endelig vedtatt å begjære de regulerte arealer utskilt fra sine eiendommer og deretter straks å skjøte over arealene (fri for pengeheftelser) til Ringdalskogen AS. Når arealene er overskjøtet og sammenslått, tinglyses utbyggingsavtalen som hefte på den eiendom Ringdalskogen AS da eier. Hvis lånegiver til utbyggingen av Ringdalskogen krever det, skal kommunen vike prioritet for sin heftelse i forhold til et slikt lån. Når de byggeklare tomter i området senere selges, frafaller kommunen sin heftelse i tomtene etter hvert som skjøte fra utbygger til kjøper for den enkelte tomt utstedes. Grunneierne medunderskriver denne avtale for så vidt gjelder dette punkt. 3. Andre utbyggere som knytter seg til ett eller flere av de anlegg som omfattes av denne avtale, kan pålegges refusjon av kostnader til det / de kommunaltekniske anlegg etter Plan- og bygningslovens bestemmelser. Eksisterende eiendommer innenfor Ringdalskogen planområde og / eller planområdet for ny E 18, kan pålegges tilknytning til de samme anleggene og kan avkreves refusjon i samsvar med Plan- og bygningsloven. Utbygger har ansvaret for å fremme refusjonskrav og for at kravet fremmes tidsnok (kfr. Pan- og bygningslovens kap. IX). 4. Dersom arealet som skal bygges ut, berører areal eller rettigheter som ikke disponeres av grunneier / utbygger, er utbygger ansvarlig for å erverve grunn eller sikre de nødvendige rettigheter ved tinglyst avtale. Det samme gjelder dersom areal / rettigheter utenfor arealet må sikres for å gjøre tomtene byggeklare (Dette gjelder ikke arealer / rettigheter som allerede eies / disponeres av kommunen). 5. Andre planer som danner grunnlaget for utbyggingen: Reguleringsplanen for ny E Vedlagt denne avtale følger kart over området der forslaget til reguleringsplan for Ringdalskogen og reguleringen for den aktuelle del reguleringsplanen for ny E 18 er inntegnet. Definisjoner. 1. For denne avtale gjelder begreper og definisjoner i Plan- og bygningsloven (Lov av 14. juni 1985 nr. 77) med forskrifter. Gjennomføring av utbyggingen. 1. Utbyggingsrekkefølge og utbyggingstempo m. v. Skal være som angitt i punkt 4 i avsnittet Kommunaltekniske bestemmelser nedenfor. 2. Utbyggeren er ansvarlig for gjennomføringen av utbyggingsprosjektet teknisk, økonomisk og juridisk og dekker alle kostnader i forbindelse med planlegging, prosjektering, bygging og anleggskontroll for de kommunaltekniske anlegg som han har ansvar for etter denne avtale. Konsulenter, entreprenører og kontrollører Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 2

3 som skal arbeide med de kommunaltekniske anleggene, skal på forhånd godkjennes av kommunen. 3. Utbygger dekker kommunens kostnader til oppfølging av anleggene med kr Beløpet betales i to omganger, en halvpart ved oppstart av prosjekteringen og andre halvdel senest ved overtagelse av de kommunaltekniske anleggene. Særlige forutsetninger for utbyggeren. 1. Utgangspunktet er at utbyggingen skal skje i samsvar med vedtatt reguleringsplan og reguleringsbestemmelsene for området. Dersom reguleringsbestemmelsene setter vilkår for utbyggingen (rekkefølgebestemmelser) gjelder disse foran denne avtale hvis det er avvik 2. Utbyggingen skal skje i samsvar med vedtatt reguleringsplan med tilhørende bestemmelser.kommunen har foreløpig dekket alle kostnader i forbindelse med reguleringen og vil på samme måte foreløpig dekke de kostnader i denne forbindelse som gjenstår. Utbyggeren refunderer kommunen alle de utlegg / kostnader som på denne måte er påløpet og påløper og betaler også ordinært behandlingsgebyr for reguleringsplanen. Kostnadene er preliminært anslått til ca. kr ,-. Kommunen setter opp spesifisert regning som i sin helhet forfaller til betaling straks reguleringsplanen er vedtatt av kommunestyret. 3. Utbyggeren plikter å bekoste utført utredning av spørsmålet om bruk av nærvarme / fjernvarme i nærings- / industriområdet. Utredningen skal forelegges kommunestyret som tar standpunkt til om nær- / fjernvarmeanlegg skal etableres. Bestemmer kommunestyret at dette skal skje, er utbyggeren forpliktet til å ta med slikt anlegg som en del av utbyggingskostnadene i området og til å ta med forpliktelse til bruk av denne varmekilden i kjøpekontraktene med tomtekjøperne. 4. Utbyggeren prosjekterer, gjennomfører og bekoster omlegging av fylkesvei 204 overensstemmende med reguleringsplanen. Kommunen har overfor Veivesenet garantert at dette anlegg er ferdig i rett tid i forhold til utbyggingen av ny E 18 og at det får forutsatt standard. Utbyggeren stiller bankgaranti overfor kommunen som sikrer oppfyllelsen av det kommunen har garantert overfor Veivesenet. Når anlegget er ferdig og godkjent av kommunen og Veivesenet, får utbyggeren utbetalt Veivesenets tilskudd på kr ,- til omleggingen og som er avtalt mellom Veivesenet og kommunen. 5. Utbygger plikter å stille bankgaranti (påkravsgaranti) som sikkerhet for ferdigstillelse av de kommunaltekniske anlegg i utbyggingsområdet i henhold til de frister som er fastsatt i denne avtale. Bankgarantien pålydende kr skal fremlegges for- og godkjennes av kommunen før arbeidene igangsettes. Bankgarantiens størrelse kan reduseres i takt med fremdriften av de kommunaltekniske anlegg etter avtale med kommunen. 6. Kommunen forplikter seg til å prosjektere og gjennomføre følgende anlegg på en slik måte at anleggene er ferdige og kan tas i bruk senest når den interne byggeklargjøring av 1. byggetrinn av nærings- / industriområdet er fullført: Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 3

4 Nye / oppgraderte eksterne spillvannsledninger som er nødvendige for at Ringdalskogen skal få tilfredsstillende avløp. Ledningene føres frem det regulerte nærings- / industriområde. Kommunen bestemmer ledningenes trase. I den utstrekning eiendommer tilhørende aksjonærene i Ringdalskogen AS berøres av anlegget, gir disse tillatelse til fremføring og senere vedlikehold på de vilkår som er vanlige for slike anlegg. Anleggskostnadene er beregnet til ca. kr ,-. Utbyggeren refunderer kommunen kr ,- som sin andel av disse kostnader. Beløpet er fast og skal ikke reguleres i forhold til de kostnader som faktisk påløper. Hovedvannledningsanlegg med høydebasseng på Vardås. Kommunen bestemmer ledningstraseen. I den utstrekning eiendommer tilhørende aksjonærene i Ringdalskogen AS berøres av anlegget, gir disse tillatelse til gjennomføring og sener vedlikehold på de vilkår som er vanlige for slike anlegg. Dette anlegget koordineres med de interne byggeklargjøringsanlegg utbyggeren har ansvaret for, da hovedvannledningen må føres gjennom nærings- / industriområdet. Anleggskostnadene er beregnet til ca. kr ,-. Utbyggeren refunderer kommunen kr ,- som sin andel av disse kostnader. Beløpet er fast og skal ikke reguleres i forhold til de kostnader som faktisk påløper. Det beløp (kr ,-) som utbyggeren samlet skal refundere kommunen i henhold til disse 2 kulepunkter, betales i 3 avdrag slik: 1. avdrag, kr ,-, når anleggene er ferdige. 2. avdrag, kr ,-, 1 år etter at anleggene er ferdige. 3. avdrag, kr ,-, 2 år etter at anleggene er ferdige. Av det beløp som ikke gjøres opp når anleggene er ferdige, betaler utbyggeren til kommunen av det til enhver tid gjenstående beløp en p.a. forskuddsrente tilsvarende kommunens innskuddsrente i henhold til kommunens bankavtale på forfallstidspunktet. Rentene betales etter dette slik: 1 års rente av kr ,- betales samtidig med første avdrag 1 års rente av kr ,- betales samtidig med annet avdrag Ut over de kostnader som er nevnt i dette punkt (6), skal ikke kommunen kunne pådras kostnader i forbindelse med Ringdalskogen - prosjektet. Som grunneiere medundertegner aksjonærene i Ringdalskogen AS punkt 6. Disponering av tomter. 1. Det kan bare selges fullt byggeklare tomter, kfr. avsnittet Særlige forutsetninger for utbyggeren. 2. Kjøpekontraktene skal bl.a. inneholde disse bestemmelser som skal være absolutt bindende for tomtekjøper og utbygger (selger): Tomtekjøper skal i utgangspunktet ikke kunne selge ubebygd grunn til tredjemann. Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 4

5 Tomtekjøper skal ha en byggefrist på 3 år. Overholdes ikke denne frist, skal utbygger (Ringdalskogen AS) kunne kjøpe tilbake tomten for samme pris som den ble solgt for, indeksregulert i samsvar med endring i konsumprisindeksen. Tilbakeskjøtingskostnadene bæres av tomtekjøper. Dersom utbygger ikke ønsker å kjøpe tomten tilbake, trer kommunen inn i utbyggers rett etter kontrakten. Kommunen må i tilfelle kjøpe innen 2 måneder etter at den har mottatt underretning fra utbygger om at muligheten til å kjøpe foreligger. Hvis verken utbygger eller kommunen vil erverve tomten, kan tomtekjøperen selge den til annen interessent på samme kontraktsvilkår bortsett fra prisen som han selv har kjøpt tomten på. Prosessvann fra den bedrift som etablerer seg på tomten, skal bare kunne tilføres den kommunale spillvannsledning etter avtale med- og på vilkår satt av kommunen (Kommunalteknikk) 3. Tomtekjøperne betaler til kommunen tilknytningsgebyr for vann og avløp etter de satser som gjelder på tilknytningstidspunktet. Tilknytningsgebyret forfaller til betaling når byggeanmeldelsen er godkjent. 4. De periodiske (årlige) gebyrer for vann, avløp, renovasjon, feiing og brannsyn som kommunestyret til enhver tid måtte fastsette, gjøres gjeldende for alle tomtene innenfor utbyggingsområdet på samme måte som for tilsvarende eiendommer i kommunen for øvrig. Kommunaltekniske bestemmelser. 1. De kommunaltekniske anlegg (vei, herunder hovedadkostvei med nødvendige ledninger fra hovedvei og frem til nærings- / industriområdet, vann, avløp (spillvann og overflatevann), fellesarealer, felles adkomstveier, parkeringsplasser.og lignende) skal utføres etter følgende retningslinjer og bestemmelser: Kommunestyrets vedtak i møte som omhandler Utbyggingsavtaler. Kommunalteknisk norm som omfatter vei, vann, avløp, lekeplasser, friarealer samt vei- og gatebelysning. 2. Anleggene skal utføres i henhold til den beskrivelse, tegninger, detaljtegninger, profiler m.m. som utbygger plikter å legge frem for kommunen til godkjenning før arbeidene starter. Ingen anleggsarbeider kan begynne før kommunen har godkjent planer og detaljer for det aktuelle anlegget eller den aktuelle etappe. 3. Inntil kommunen har overtatt de kommunaltekniske anleggene til eiendom, drift og vedlikehold, kan ingen andre enn utbygger koble seg på eller på annen måte gjøre bruk av den infrastruktur (veier med avkjørsler, parkeringsplasser, vann, avløp) som er utført innenfor denne avtale, uten utbyggers tillatelse. Etter at kommunen har overtatt anleggene, er det kommunen som gir tillatelsen. Hvis utbygger vil fremme krav om refusjon etter Plan- og bygningsloven kap. IX, må kravet være godkjent av Plan og byggesak før anleggene begynner. Kommunen har intet ansvar for å fremme slikt krav eller for at det fremsettes til rett tid. Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 5

6 Endelig refusjonsvedtak fattes av Plan og byggesak på basis av godkjent regnskap for prosjektet. Det kan kreves refusjon for forholdsmessig del av hovedanleggene som også skal betjene nye / fremtidige utbygginger, kfr. avsnittet Grunnlag, punkt 3 foran. 4. Kommunen overtar ikke anleggene til drift og vedlikehold før disse er godkjent ferdige. Denne avtale er basert på at utbyggingen skjer i 2 etapper. Utbygger fremmer forslag til etappeinndelingen som trenger kommunens godkjenning. Kommunen overtar de kommunaltekniske anleggene i første etappe når denne er gjort fullt byggeklar med hovedadkomst (omlagt fylkesvei) og tilknytning til eksterne anlegg for øvrig. Ytterligere anlegg blir først overtatt av kommunen når annen etappe er gjort fullt byggeklar Før kommunen overtar anleggene til eiendom, drift og vedlikehold, skal det holdes overtagelsesforretning. Krav til utbedringer som i denne forbindelse måtte bli stilt av kommunen, må oppfylles av utbygger og for dennes regning før overtagelse skjer fra kommunens side. 5. Drift og vedlikehold av de fremtidige kommunaltekniske anlegg må besørges og bekostes av utbygger inntil avtale om kommunalteknisk overtagelse foreligger. 6. All grunn til veier som skal overtas av kommunen eller av Veivesenet til vedlikehold, overskjøtes vederlagsfritt. Oppmålings- og overdragelseskostnadene i denne forbindelse bæres av utbygger. Skjøtingen skal være gjennomført før, eller senest samtidig med, at anleggene overtas av kommunen / Veivesenet til vedlikehold. 7. Den grunn som er grønnfarget i reguleringsplanen ( buffersone m. v.), selges ikke og skal fortsatt eies av utbygger som også har ansvaret for at arealene blir håndtert slik reguleringsplan med bestemmelser angir. Plikt til å sørge for håndteringen som nevnt, kan overføres til tomtekjøperne under utbyggers overoppsyn og ansvar. 8. Dersom det er nødvendig, skal kommunen på privat grunn ha rett til å vedlikeholde tekniske anlegg som kommunen overtar. Utbygger er ansvarlig for at dette sikres ved tinglyst erklæring fra vedkommende grunneier(e). Erklæring skal foreligge og være klar før kommunen overtar anleggene. 9. Ved tinglyst erklæring skal fremtidige ledningseiere være sikret adgang til tilsyn og vedlikehold av private ledninger i den utstrekning disse må føres over andre eiendommer / tomter. 10. Det tillates kun at det skal benyttes rene masser i forbindelse med de kommunaltekniske anlegg i industrifeltet og i området for øvrig. Rene masser er definert i SFT s faktablad nr. 1853/2002 januar. For å sikre at dette forholdet blir fulgt opp, plikter utbyggeren å ta inn et pkt. i kjøpekontrakten med den enkelte byggherre/tomteeier at det kun tillates benyttet rene masser på tomtene Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 6

7 Spesielle forhold. Reguleringsplanen for Ringdalskogen er tilpasset reguleringsplanen for ny E 18. Når ny E 18 anlegges, etableres som et ledd i E 18-anlegget planfritt kryss som vil danne på- og avkjøringen for Ringdalskogen og for den omlagte fylkesvei 204. Det er per kontraktsdagen ikke klarlagt når ny E 18 vil bli anlagt. Trekker dette anlegg ut i tid, vil Ringdalskogen nærings- / industriområde måtte baseres på en midlertidig adkomst. Det er uansett viktig at utbyggingen av Ringdalskogen skjer hurtigst mulig. I denne forbindelse er utbyggeren forpliktet til: 1. Etter kommunens nærmere bestemmelse å begynne prosjekteringen av de anlegg han er ansvarlig for etter denne avtale: Enten straks oppstarttidspunktet for ny E 18 er bestemt. Eller straks midlertidig adkomst fra nåværende E 18 til utbyggingsområdet er godkjent (i så fall vil prosjekteringen også måtte omfatte nødvendige midlertidige anlegg). 2. Etter kommunens nærmere bestemmelse å innhente anbud og gjennomføre anleggene: Enten straks E 18-anlegget er kommet så langt at dette er praktisk mulig (avklares med Veivesenet i samarbeid med kommunen), Eller straks midlertidig adkomst er godkjent. Medfører dette ekstra anleggskostnader ut over kr ,-, skal drøftelser om dekningen av det overskytende beløp tas opp mellom partene. 3. Hvis denne avtale av en eller grunn på et eller flere vesentlige punkter, blir brutt av utbyggeren, eller at utbygger går konkurs, har kommunen rett til å overta som utbygger etter nærmere avtale med utbyggerens garantister. Diverse. Utbygger kan ikke uten kommunens samtykke overføre denne avtale, med tilhørende rettigheter og plikter, helt eller delvis til andre. Inngår utbygger avtale om en eller annen form for samarbeid med et annet selskap eller lignende om gjennomføringen av utbyggingen, skal det samarbeidende selskap være bundet av denne avtale på samme måte som utbygger. Ikrafttredelse. Denne avtale trer i kraft straks den er godkjent av Larvik kommunestyre. Den vil da være basert på det reguleringsplan-forslaget som rådmannen fremmer for 2. gangs behandling i planutvalget. Utbyggers underskrift skal foreligge og er bindende for ham før avtalen tas inn i sakslisten for plan- og økonomikomiteen forut for kommunestyrebehandlingen. Tvister. Eventuelle tvister i forbindelse med denne avtale, eller som følge av denne, behandles slik som angitt i Tvistemålslovens kapitel 32. Voldgiftsnemnda skal sammensettes slik: Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 7

8 1 representant fra utbygger. 1 representant for kommunen. 1 representant som også skal være nemndas formann oppnevnt av sorenskriveren i Larvik. Denne avtalen er undertegnet i to eksemplarer, hvorav partene beholder en hver. Medundertegnerne (grunneierne) får tilsendt bekreftet kopi av avtalen. Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 8

9 Utbyggingsavtale Ringdalskogen, endelig versjon side 9