Administrasjonen får i oppgåve å endre på plankart og føresegner før høyring og offentleg ettersyn.

Transkript

1 Dato: Tillegg til planomtale Elvekanten Alternativ 1: Rådmannen sitt forslag 1 Innleiing Planutvalet i Førde kommune vedtok å legge planforslaget for regulering av Elvekanten ut på høyring og offentleg ettersyn i 2 alternativ. For å ikkje skape forvirring med tidlegare termar vert planfremjar sitt hovudforslag framleis kalla alternativ 1. Alternativ 2: Planforslaget for regulering av Elvekanten vart lagt ut på høyring og offentleg ettersyn med følgjande endring i plankart og føresegner: Nedkøyringsrampe til parkeringskjellar frå gate i nord kalla Elvevegen. For Elvekanten bør Elvevegen vere ei gate som også tek i vare bygget sine behov som varelevering, nedkøyring til p-kjellar, renovasjon og liknande. Heile bygningskroppen vert halden innanfor byggegrensa i aust i samsvar med gjeldande reguleringsplan for Storehagen (Planid:_ ) Trappa mot elvekanten skal ikkje krysse byggegrense i gjeldande reguleringsplan for Storehagen (Planid:_ ) Storleik på føresegnsområde #5 skal reduserast for å tilpasse planane for elveforbygging. Føresegn vert endra til å berre gjelde anleggs- og riggområde. Setninga om brannbil og elveredning går ut. Siste setning vert omforma til; «Arealet skal seinare brukast som del av torget o_st, tilpassa planane for elveforbygging.» Høgda på bygget skal avgrensast til 6 etasjar på 30% av byggearealet, jf. s 67 i planomtalen til kommuneplanen sin arealdel Det må reduserast på byggehøgde med tilbaketrekt etasje mot nord og aust. Følgjande må innarbeidast som ny fellesføresegn: «Bygg, fasadar og fasadehjørne mot offentlege byrom skal bidra til å forsterke byromma sine kvalitetar. Mot dei offentlege byromma skal det vere publikumsattraktive fasadar i første etasje.» Krav til sykkelparkering og plassering må heimlast i føresegnene. Krav om at det skal liggje føre ein avtale om at torg og gater m.m. vert sikra opparbeidd må vere knytt til rammeløyve. Administrasjonen får i oppgåve å endre på plankart og føresegner før høyring og offentleg ettersyn. 2 Rådmannen sitt alternativ I medhald av vedtak i planutvalet (jf. vedlagt PLU-sak 045/18) legg rådmannen fram eit alternativt forslag til plankart og planføresegner, datert Planfremjar sin planomtalen vil gjelde, utanom det som går i detalj på deira konkrete byggeprosjekt. Dette gjeld særleg utnyttingsgrad og nedkøyringsrampe. Det er difor laga eit «Rådmannen sitt tillegg til planomtalen»

2 som erstattar planfremjar sitt «Tillegg til planomtale, planalternativ 2» (datert ). Rådmannen sitt forslag prøver i større grad enn forslagsstillar sitt alternativ å ta omsyn til overordna føringar i gjeldande reguleringsplanar i området, samt kommuneplanen sin arealdel. Det vart i oppstartsmøte gjeve fritak frå krav om områderegulering (jf. KPA si føresegn 3.1.1), med føresetnad om at intensjonar som områderegulering skal løyse må drøftast i planomtale (uteopphaldsareal, parkering, infrastruktur osb.). 2.1 Omsyn til byrom og aksar Det har lenge vore planar om bru mellom sør og nord på denne staden. Det har like lenge vore tenkt at brua skal lande i eit friområde og eit byrom, slik det kjem fram av gjeldande reguleringsplanar. Dette kjem også fram av kommunedelplan (KDP) for planmessig sentrumsutvikling (2005) og sist KPA frå Alle planane er vedtekne av bystyret. Intensjonane i gjeldande reguleringsplan for Storehagen og Elvevegen har teke i vare dei overordna intensjonane om å sikre eit viktig byrom ved Jølstra, langs ein viktig akse som skal binde saman sentrum nord og sør. Mellom bybruene Langebrua og Storehagen er det ingen opne plassar mot elva med unntak av denne. Eit ope og tilgjengeleg byrom her vil fungere godt saman med brua over Jølstra og Naustøyna på sørsida av elva. Dette er den siste staden der ein langs Jølstra, i smørauget av sentrum, kan få til eit godt byrom på solsida av Jølstra. Figur 1: Byrommet/torget avgrensa i tidlegare reguleringsplanar med 4 trafikale armar for biltrafikk, gang- og sykkelveg. (illustrasjon: Førde kommune).

3 Som vist i fig.1 ovanfor gjeld i dag følgjande reguleringsplanar i området: Figur 2: Reguleringsplan for Elvevegen (Planid: ) der området kring brufestet for framtidig gangbru over Jølstra, er sett av til park. Figur 3: Reguleringsplan for Storehagen (Planid:_ ) der byggelinjer i B/F/K 04 tek omsyn til framtidig torgareal. Området er sett av til bustad, forretning, kontor (B/F/K) med %BYA= 40%.

4 Figur 4: Prinsipp for torg og plassar i gjeldane kommunedelplan for planmessig sentrumsutvikling, Føresegnene i gjeldande reguleringsplan for Storehagen (Planid:_ ) legg følgjande føring: «Tilkomst til parkering (nedkøyring) skal samordnast for alle eigedomane i planen. Slik tilkomst skal ligge inne i byggeområdet». Det er dette prinsippet som rådmannen ønskjer å forfølge i dette planforslaget. Til samanlikning har områderegulering for Indre Øyrane følgjande framlegg til føresegn: «Bygg, fasadar og fasadehjørne mot offentlege byrom skal bidra til å forsterke byrommas kvalitetar. Mot dei offentlege byromma skal det vere publikumsattraktive fasadar i første etasje. Innkjøring/nedkøyring til p-anlegg skal ikkje skje frå dei offentlege byromma». Med omsyn til byrommet og bruken av dette, må det takast stilling til om dette byrommet skal gje plass til opphald og ikkje berre legge til rette for transport-etappar. Å legge til rette for nedkøyringsrampe i byrommet vil vere ein måte å prioritere bilen si rolle høgare enn byrommet si rolle som opphaldsareal. Byrommet ligg langs ein viktig akse med framtidig gangbru over Jølstra (tiltak 8 i Førdepakken). Framtidig elveførebygging vil utvikle elvepromenaden med opphald langs Jølstra. Rådmannen legg fram eit planframlegget der det vert lagt til rette for eit enkelt møblerbart byrom utan nedkøyringsrampe, utan trapp mot elv og utan spiss på bygget som bryt med gjeldande byggegrense.

5 Figur 5: Eksempel på nedkøyringsrampe ved Meierikvartalet. Byen Drammen er eit døme på korleis målretta transformering over tid har forbetra ryktet og gjort byen attraktiv. Det er difor nærliggande å sjå til eksempel frå denne byen. Gjennom konsekvent gjennomføring av overordna retningslinjer via reguleringsplanar og byggeplanar, har Drammen oppnådd ein samanhengande byvev av små og store byrom som vert bunde saman av aksar og bruer. Eksempelet nedanfor viser eit byrom i ein tilsvarande situasjon som det potensielle byrommet ved Elvekanten. Dette byrommet er regulert gjennom reguleringsplanen for Union Brygge (vedtatt ). Figur 6: Byrom i Drammen med varelevering, uteservering og vannspeil. Situasjonen med brufeste for gangbru er lik situasjonen for eit potensielt byrom ved Elvekanten.

6 Figur 7: Situasjonen i flyfoto av Drammen viser korleis byen prøver å opne seg mot elva. Her dannar kommunikasjonslinjer for gåande og syklande over elva ein viktig premiss for utvikling av byrom og møteplassar mellom bygningane. 2.2.Endringar i rådmannen sitt forslag til reguleringsplan Innkøyring til parkeringskjellar frå Elvevegen og inn i fasaden i nord. Innkøyring til garasjeanlegget er vist som avkøyringspil i plankartet og skal endeleg plasserast langs Elvevegen ved søknad om rammeløyve. Dette er heimla i føresegnene sin Rådmannen vil legge til at arbeidet med tiltak 8, ny bru frå Naustøyna til Storehagen, er i startfasen. Plassering av denne med tilhøyrande landingsområde og fundament, kan ikkje kome i konflikt med nedkøyringsrampe. Gangveg o_sgs2 i forslag til plankart kan få ein annan plassering mot aust, og vil då kome i konflikt med f_skv2 (nedkøyringsrampa). Dette vert sikra i alt.2 sitt rekkefølgekrav i Parkeringsanlegget skal nyttast til felles parkering for tiltaket. I aust skal det leggast til rette for påkopling til garasjeanlegg under nabotomta gbnr.21/116 (Hamartomta).

7 Figur 8: Framlegg til innkøyring til parkeringskjellar og påkopling mellom parkeringskjellarar Byggegrense mot torget aust for bygget Fasaden i aust skal halde seg innanfor byggegrense vedteken i reguleringsplan for Storehagen. Dette er korrigert i plankart og føresegn (grad av utnytting). Ei samanstilling av dei to alternativa i fig. 12 og 13 nedanfor viser kva som er endra. Figur 9: Tilpassing av planforslaget til byggegrense i gjeldande reguleringsplan for Storehagen Føresegnsområde #4 for trapp vert teken ut #4 området vert teken ut av plankart og føresegner fordi rådmannen meiner at ei slik trapp vil bryte opp eit areal som er sett av til torg og elvepromenade. Rådmannen ser heller ikkje funksjonen av ei trapp utvendig akkurat her Anlegg og riggområde #5 Føresegn vert endra til å berre gjelde anleggs- og riggområde. Setninga om brannbil og elveredning går ut. Siste setning vert omforma til; «Arealet skal seinare brukast som del av torget o_st, tilpassa planane for elveforbygging.» Tiltakshavar har foreslått ein «kommandoplass» som tek meir areal enn kva som har lege til grunn i planane for elveforbygginga, og «kommandoplassen» har kome som eit element seint i prosessen. Rådmannen sitt argument for å ikkje setje av eit større areal til «kommandoplass» ligg i at det vil føre til høge murar ned mot elvestien ein prosjekt som vert planlagt parallelt. Avgrensinga på #5 området må følgje planane for elveforbygging. Rådmannen sitt planframlegg har trekt inn linja slik at grensa for «kommandoplassen» følger rekkverket mot elva Jølstra. Denne linja

8 ligg ca 8,2m frå vegglivet til framtidig bygning. Dette målet vert teke inn som ei føring i føresegna sin Det er også føyd til ei setning om at det midlertidig kan leggast inn eit større areal ved behov, så lenge dette vert ombygd til å følgje planar for elveforbygginga etter anleggs-slutt. Eit alternativ til kommandoplass for brann- og stigebil er fasadesprinkling. Figur 10: Plan for elveforbygging viser avgrensing for #5 området Utnyttingsgrad Tiltakshavar sitt planframlegg utfordrar utnyttingsgraden i høve retningsgjevande volumstudie 3. Det kan også vere interessant å samanlikne BRA i høve storleiken på tomta på Ullsentralen som er oppført på nabotomta. BRA for Ullsentralen er oppgitt til å vere 4668 m² medan planframlegget for Elvekanten opnar opp for inntil 9850 m² BRA. Prosentvis av tomtearealet utgjer dette %BRA=448% for Elvekanten og %BRA=265% for Ullsentralen. Parkeringsareal under bakken er ikkje rekna med i BRA. Rådmannen er innforstått med at utbyggar ønskjer å utfordre utnyttingsgraden på tomta som i gjeldande reguleringsplan for Storehagen ligg på 40% BYA, men rådmannen vurderer at konseptet som er lagt fram gir for høg utnytting i høve andre tomter i Førde sentrum. %BYA er over 100% fordi utbyggar legg til rette for utkraging av bygg utover føremålsgrensa. Rådmannen har valgt å akseptere ei utkraging av bygg 5 m over bakken maks 2,5 m ut frå veggliv i 1.etasje. Utnyttingsgraden er rekna om i føresegn tilpassa overordna vurderingar og i mindre grad det konkrete byggeprosjektet til utbyggar. Dei overordna føringane skal heimlast i reguleringsplanen. Byggeprosjektet må tilpassast og få si endelege utforming ved byggesøknad.

9 2.2.6 Byggehøgde Planforslaget til utbyggar utfordrar byggehøgda som ligg som retningsgjevande i KPA. Høgda på bygget skal avgrensast til 6 etasjar på 30% av byggearealet, jf. s 67 i planomtalen til kommuneplanen sin arealdel Det er opning for høgare bygg dersom dette vert sett i ein samanheng med omkringliggande bygningar. Eit høgt bygg på Elvekanten vil snevre inn på utviklingsmoglegheitene hjå dei andre tilstøytande eigedomane. Vi kan ikkje følgje «først til mølla»-prinsippet der førstemann får alle fordelar. KPA legg til grunn prinsippa i Volumstudie 3 som seier at det kan opnast for høgare etasjetal for 30% av arealet. Her vert denne regelen brote der skisser syner 6 etasjar på over 50% av totalarealet som er sett av til byggeføremål. Figur 11: Perspektiv frå vest som viser korleis 6 etasjar vil ta seg ut mot elva Jølstra (kjelde: SALT arkitekter ) Rådmannen rår til at 30%-regelen når det gjeld byggehøgder over 5 etasjar (jf. planomtalen KPA) vert følgd og at det vert redusert på byggehøgde med tilbaketrekt etasje mot elva. Av ei grunnflate på 2350 m² kan 700 m² etter 30%-regelen byggast opp i 6 etasjar høgde. Byggehøgde vert regulert i føresegn Utforming av bygningsvolum vert i tillegg regulert av utnyttingsgrad heimla i føresegn og i Førde kommune si norm om uteopphaldsareal.

10 2.2.7 Samanlikning av dei to alternativa Figur 12: Alternativ 2- Rådmannen sitt framlegg til reguleringsplan Figur 13: Alternativ 1 Planfremjar sitt forslag til reguleringsplan

11 3. Konklusjon Som rådmannen sitt framlegg viser, er det så pass mange faktorar ved utbyggar sitt planframlegg som er i strid med Førde kommune sitt ønskje om ei planmessig sentrumsutvikling. Rådmannen sitt framlegg, vert difor lagt fram som alternativ 2 til høyring og offentleg ettersyn. Det er fleire viktige omsyn i rådmannen sitt framlegg som bør takast inn i revidert plan. Dersom alternativ 2 vert vedtatt, må plankartet for parkeringskjellar leggast ved plankart for rådmannens sitt forslag.