Saksframlegg. Ark.: GNR 236/9 Lnr.: 137/18 Arkivsaksnr.: 17/638-10

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 236/9 Lnr.: 137/18 Arkivsaksnr.: 17/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt TRYBYGG AS, LILLESTRØM- SØKNAD OM OPPFØRING AV 4 STK 4- MANNSLEILIGHETER FOR UTLEIE PÅ SKEIBO B6 G/BNR 236/9 Vedlegg: Situasjonsplan Fasadetegninger Naboberknad fra Arnfinn Sjaastad datert SAMMENDRAG: Det søkes om oppføring av 4 firemannshytter med utleieklausul på nedre del av Skeibo. Søknaden er i strid med reguleringsplanen når det gjelder antall bygg, plassering av bygninger, avkjøring og parkeringsplasser. Det søkes også om dispensasjon fra arealbegrensningen i 3. etg., krav om ventilasjon, universell utforming, bredde på trapp og størrelse på bod. Det er mottatt nabomerknader der det fryktes at graving av p- plasser kan medføre skade på byggene på oversiden. Det foreslås at søknaden godkjennes som omsøkt. SAKSOPPLYSNINGER: Arkitektkontoret Streken as søker på vegne av Trybygg as om tillatelse til oppføring av 4 firemannshytter (leiligheter) for utleie på Skeibo. Byggene plasseres i rekke nederst mot Veslesetervegen. Det bygges 50 nye parkeringsplasser på oversiden av byggene. Totalt blir det 83 p plasser. Det blir totalt 55 leiligheter på Skeibo, og kravet på 1,5 p plass pr leilighet er dermed oppfylt. Utleieplikten skal oppfylles ved at utleieklausul skal tinglyses på hver enhet. Byggene kommer 2,5 m fra kommunalt ledningsnett. Så kort avstand kan godkjennes mot at eier av eiendommen påtar seg evt. ekstrakostnader ved en evnt. oppgraving/utbedring av ledningsnettet. Eier av eiendommen har ikke krav på erstatning fra kommunen for eventuelle skader/setninger som måtte oppstå ved en evt. lekkasje eller oppgraving av VA ledningene. Forholdet til gjeldende plan: Området ligger innenfor reguleringsplan for Bokstad seter og er regulert som område B6 for utleieleiligheter med maks TU 40 %. TU er beregnet til 30%. For dette området gjelder endring vedtatt av kommunestyret sak 58/09, I planen er det angitt 3 bygg i dette området og med p-plass ned mot vegen. 4 bygg med endret plassering og med parkering på oversiden av byggene er i strid med gjeldende regulering. Eksisterende avkjørsel fra Veslesetervegen skal fortsatt brukes. På reguleringsplanen er

2 avkjøringa plassert litt lenger mot øst slik at dette medfører også dispensasjon på plassering av avkjørsel. Det søkes også om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes pkt 6.03 der det angis at en evnt. 3. etg ikke skal overstige 20 % av arealet av 1. etg. Dispensasjoner fra TEK 10: Det søkes om dispensasjon fra krav om balansert ventilasjon. Søknaden begrunnes med at på fritidsleiligheter er slike anlegg mer energikrevende enn energisparende, samt at de er plasskrevende og gir økte drifts og vedlikeholdskostnader. Da disse hyttene er til utleieformål dvs er næringsrelatert, rammes de av krav om universell utforming. Det søkes om dispensasjon for universell utforming med bakgrunn i at halvparten av disse leilighetene skal tilfredsstille krav om tilgjengelighet. Det er snusirkel 1,4 m i alle rom. Hemsetrapp har bredde på 70 cm, dvs 10 cm smalere enn kravet for interntrapp i boenhet. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at hemsen ikke er noen fullverdig etasje, men et tilskudd til stua under. Søker ønsker ikke å gjøre trappa dominerende og hevder den likevel har god tilgjengelighet. Utvendig bod er 4,4 m2, mot kravet på 5 m2. Dette er gjort av estetiske hensyn og tilpasninger til volumer og inngangsforhold. Ved inngangene er det i tillegg privat uterom som er egnet for oppbevaring av utstyr. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Søknaden er ikke sendt på høring da det antas at eksterne myndigheters interesseområde ikke blir berørt. Nabomerknader: Tiltaket ble først nabovarslet Tiltaket ble deretter omarbeidet og nytt nabovarsel sendt Merknadene fra den første nabovarslinga er fortsatt aktuell og tas med. Vegforeningen Vesleseter v/einar Einstad er i brev datert tilfreds med plasseringen av byggene og parkeringsplass, men forutsetter at dreneringsvann fra grunnmur, taknedløp og overvann ikke ledes til grøfta langs Veslesetervegen, men at det i stedet ledes til bekk på vestsiden av Skeibo. Vegrett på vilkår er gitt i dokument datert

3 Bortledning av overvann skal sikres i hht PBL Situasjonsplan som viser overvann, drens og takvann ført til bekken i 160 mm rør er mottatt Styret i Skeibo ved Kail Linnes har i mail datert uttalt at utbyggingen av fire hus mot tre i planen er en fortetting som krever flere p- plasser. Videre uttrykkes bekymring over at parkeringsplasssene kan påvirke byggene i skråningen ovenfor og at det må stilles krav til støttemurer og fundamentering som sikrer mot bevegelse i jordmassene. Arnfinn Sjåstad har i mail datert bl a bemerket at den nederste rekka må ha fri tilkomst til Veslesetervegen under byggeperioden. Den interne vegen på Skeibo ikke er farbar for biltrafikk eller spesialkjøretøy for funksjonshemmede. Byggetillatelsen må inneholde krav om ubegrenset tilkomst til eksisterende bebyggelse. Han sier videre at det ikke må godkjennes inngrep eller justering av terrenget foran de nederste eksisterende husene på Skeibo da han frykter at dette kan medføre fare for utglidning og skade på fundamenter og terasser. De fire P-plassene ved hus 4 må derfor flyttes. Søker har kommentert nabomerknadene. Det vises til at denne utbyggingen ikke er en fortetting da antall bygg før var 4 med 18 leiligheter som nå er redusert til 4 bygg og 16 leiligheter. Merknadene om atkomst videresendes alle impliserte i tiltaket for en mest hensynsfull gjennomføring. Om terrenginngrep sier søker at dette sikres i hht prosjektering. VURDERING: Dispensasjon fra planen: Da Bygg A9 ble oppført ble det plassert for langt ned slik at det umuliggjør plassering av de siste bygningene i hht planen. I planen var parkeringa lagt inntil Veslesetervegen. P-plassene har nå byttet plass byggene som nå er plassert i byggegrensa mot Veslesetervegen. Dette er en fordel både for bokvalitetene da det blir større avstand opp til de bestående husene, og det gir bedre plass til snøopplag. At bygningsmassen fordeles på fire bygg, mot tre i reguleringsplanen gir mer lys og luft i området som fremstår hyggeligere. Den foreslåtte plassering av innkjøring, bygninger og p-plasser gir derfor en bedre løsning enn det reguleringsplanen legger opp til. Endringene er i tråd med de hensyn planen skal ivareta. Vilkårene for å gi dispensasjon fra planen etter PBL 19-2 er dermed oppfylt. 3. etg er ca 2 m2 for stor i forhold til 20 %- kravet. Dette anses som en ubetydelig forskjell innendørs som ikke påvirker byggets form eller volum og som det også kan gis dispensasjon fra. Byggene ligger innenfor høydekravene i planen. Disp TEK 10: Fritidsboliger vil stå ubrukt i lengre perioder. Ved manglende tilsyn kan det fort oppstå skader på bygget ved strømbrudd o.l. Det vil også medføre unødvendig energibruk å ha gående et ventilasjonsanlegg, og det er unødig plasskrevende. Det planlegges mekanisk ventilasjon på bad og med ventiler i vegger. Ut fra begrunnelsen synes det fornuftig at det gis dispensasjon fra krav om balansert ventilasjonsanlegg. Alle leilighetene i 1. etg tilfredsstiller krav om tilgjengelighet. Dette vurderes som

4 tilstrekkelig. Vi bemerker at dette kravet skal oppfylles slik at det som evnt. kreves av ramper skal bygges nå og ikke senere. Vi støtter oss til arkitektens vurderinger av bredde på innvendig trapp og at størrelsen på utvendig bod anses som tilstrekkelig. Vilkårene for å gi dispensasjon fra kravene i teknisk forskrift anses som oppfylt. Nabomerknader: Vi støtter Sjaastad i at de nederste byggene må ha fri tilkomst til Veslesetervegen i byggeperioden. Den interne vegen på Skeibo mellom øvre og nedre rekke er ikke forutsatt som kjøreveg i planen. Da byggesøknaden ikke omfatter noen utbedring av denne vegen kommenteres ikke dette. Vi har bedt om at søker kommenterer nærmere terrenginngrepenes påvirkning på byggene. For å imøtekomme nabomerknadene er parkeringsplassene nå trekt litt tilbake. Dette fremgår av ny situasjonsplanen datert der opprinnelig plassering er angitt med stiplet strek. Endringen synes ubetydelige. Videre har Løype Anleggsdrift i mail datert uttalt dette: Vi ikke kan se at skråninger mot eksisterende bygg vil bli brattere enn det som er tillatt, heller ikke at inngrep på senere tidspunkt vil føre til utglidninger. Mur mot parkering lengst mot nordvest vil bli tilbakefylt med komprimerte masser, slik at man unngår setninger. Løype anleggsdrift er ansvarlige for ansvarsområde veg, grunnarbeid og landskapsutforming og må ivareta de geotekniske forholdene. Vi anser med dette at det er tatt tilstrekkelig hensyn til nabomerknadene. Følgende foretak har sentral godkjenning og erklærer ansvarsrett: foretak Arkitektkontoret streken AS Massive Wood Construction Løype anleggsdrift as SOS brannconsult AS søker SØK Søker prosjekt PRO Arkitektur og sanitærinstallasjoner Veg, utearealer, landskapsutforming Utv. Vann- og avløp oppmålingsteknikk Brannkonsept utførende UTF Tømrerarbeider, montering av trekonstruksjoner, sanitær. Utstikking Veg, utearealer, landskapsutforming Utv. Vann- og avløp Kontrollerende Byggkonsulentene Øst AS Lykken Byggconsult AS Pro brannsikkerhet Fuktsikring våtrom

5 Lufttetthet Matrikkel fritidsbolig: I henhold til Lov om eiendomsregistrering (matrikkelloven) 25 og matrikkel forskriftenes 60, skal kommunen registrere opplysninger om nye bygninger i matrikkelen samt endringer av opplysninger om bygninger. Matrikkelen er landets offisielle eiendomsregister. Nytt bebygd areal 178 M2 Det registreres 4 nye piper pr bygg Det legges inn følgende bruksareal (BRA) for bygningene i matrikkelen: Etasje BRA i Matrikkelen Alternativt areal A2 1. etg. H M2 15 M2 2. etg. H M2 15 M2 3. etg H03 28 M2 0 Boligspesifikasjon: Bruksenhetsnummer Bruksareal Antall Etasjekode Løpenr rom Kjøkken Antall bad Antall WC H M H M H M H M Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 20-1 gir planutvalget dispensasjon fra reguleringsplan for Bokstad seter samt fra TEK 10 og godkjenner omsøkte bygninger med p- plasser på Skeibo g/bnr 236/9. Det gjøres oppmerksom på følgende: Bygget kan plasseres inntil 2,5 m fra kommunens ledningsnett mot at eier av eiendommen påtar seg evt. ekstrakostnader ved en evnt. oppgraving/utbedring av ledningsnettet. Eier av eiendommen har ikke krav på erstatning fra kommunen for eventuelle skader/setninger som måtte oppstå ved en evt. lekkasje eller oppgraving av VA ledningene. Alle leilighetene i 1. etg skal være tilgjengelige med rullestol. Om nødvendig må det bygges ramper.

6 Når tiltaket er ferdig skal ansvarlig søker oppdatere gjennomføringsplan i samsvar med samsvarserklæringer før søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse sendes til kommunen. Gjennomføringsplan skal følge som vedlegg til søknad om ferdigattest, jfr. byggesaksforskriftens 8-1. Vi minner om at det ikke er tillatt å ta tiltaket i bruk før ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse er gitt av kommunen. Søker skal også bekrefte at tilstrekkelig dokumentasjon som grunnlag for driftsfasen er overlevert byggverkets eier, jfr. byggesaksforskriftens 8-2. Det er ikke tillatt å brenne bygningsavfall på byggeplassen. Lokale containerplasser er ment for husholdningsavfall og skal ikke benyttes til bygningsavfall. Bygningsavfall skal leveres til godkjent mottak, GLØR Gjenvinningsstasjoner, Ved ev. tilsyn kan kommune forlange kvittering for mottatt avfall. Er ikke tiltaket satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Jfr PBL 21-9.