opus bergen as Innspill til KPA høringsutkast

Transkript

1 opus bergen as Bergen kommune Plan og bygningsetaten v/ Mette Iversen Deres ref.: Vår ref.: Dato: Innspill til KPA høringsutkast På vegne av Lehmkuhlstranden AS fremmer Opus Bergen AS innspill til høring av kommuneplanens arealdel 2016 (KPA 2016). Området innspillet gjelder er Lehmkuhlstranden, hvor utbygger ønsker å utvikle et område med kombinert bolig- og næringsformål, på en utfylling i sjø. Det er anbefalt oppstart av planarbeid, og det foreligger politisk vedtatt planprogram (PlanID ) hvor utbyggingsalternativene som utredes er hhv m 2 og m 2. Figur 1. Lehmkuhlstranden, vist med rød sirkel. Hentet fra 1

2 1. Planområdet i KPA 2010 Prosjektet utredes etter KU-forskriften, blant på grunn av utfylling i sjø og hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Hensynssonen er derimot trukket bort fra strandlinjen i høringsutkast til KPA 2016, slik at den ikke berører prosjektdelen i sjø og nærmeste deler på land. Planområdet er på Riksantikvarens liste over NB-områder. Det er svært viktig å se dette prosjektet i lys av kommunens fortettingsstrategi, vedtatt bybanetrasé som plasserer bybanestopp i/ved planområdet, samt øvrig overordnet infrastruktur (land og sjø). I tillegg er det jobbet mye i planforslaget med å hensynta kulturminner. Prosjektet sikrer bevaring av kulturmiljø: - Gjenskaping av historisk strandlinje fra Gjenoppbygging av Lehmkuhlboden med arkitektur og avtrykk som gir assosiasjoner til historisk byggestil - Opparbeiding av kanaler og øyer samt gjenopprette historiske hoper. Allmennheten tilgang til sjøfronten. I dag fremstår sjøfronten privatisert og lite tilgjengelig. - Store arealer i tun som har tydelig karakter av å være fellesareal og ikke areal for allmenheten. - Meget varierte arkitektoniske uttrykk med sikring av siktlinjer og hop. - Opprydding av et forfallent område som skjemmer den kulturmiljømessige sammenhengen. - Romlig buffer mot sjøboder, strand og grendene. - Ingen berøring av Grendene. De beholder sitt særpreg og sin bebyggelsesstruktur. Heller ikke den Trondhjemske postvegen eller andre sentrale kulturminner som sjøboder blir direkte påvirket. Hensynet og vurderingen går på de visuelle sammenhengene, og dette synes ivaretatt, særlig med tanke på at hensynssonen er trukket noe bort fra strandsonen mot grendene. - Figur2. Gjenskaping av historisk strandlinje og aktivitet rundt denne. 2

3 2. Utnyttingsgrad og utfylling i sjø Bergen kommune praktiserer nå saksbehandling som ser hen til ny KPA I den er Lehmkuhlstranden plassert i sone 2 byfortettingssonen. 1. Utnyttelsesgrad (200 %) I byfortettingssonen er det i bestemmelsene sagt at grad av utnytting skal være mellom 100 % og 200 %-BRA. Ny bebyggelse skal ha en bymessig utforming med parkering i fellesanlegg. Samlet %-BRA i planforslaget er på 156 %, med andre ord er det godt innenfor kravene i KPA Utfylling i sjø og byggegrense mot sjø Bergen kommune praktiserer nå saksbehandling som ser hen til ny KPA. I fortettingssone 2 er det sentrale grepet nå å øke flatedekningen slik at man får større kundegrunnlag langs bybanen. Fylkesmannen har påpekt i oppstart av planarbeidet at det er fornuftig å tillate erstatningsareal i sjø som kompensasjon for det som tas til bybanestopp. Ny KPA sitt fortettingsgrep tilsier at den samfunnsmessige utviklingen også må vurderes i en større helhet; kulturmiljø vs. SBATP. HFK nevner akkurat dette: «Krever avveging mot anna behov og omsyn langs denne (unike strandlinja, vår anmerkning).» Der den historiske næringsbebyggelsen stengte bergenserne ute fra sjøen, åpner denne planen området opp for allmennheten og det etableres et bolig- og bymiljø med særpregede kvaliteter knyttet til sjøliv, bygget på bærekraft både hva gjelder transport, energi og boligmiljø. HFK sin kommentar vedrørende byggegrensen mot sjø i gjeldende KPA 2010 (3 meter) må også ses i sammenheng med dette. Det presiseres likevel at bebyggelsen er plassert 3 meter fra sjø på fyllingen. I forslag til KPA 2016 er byggegrense mot sjø satt til 3 meter i senterområder og 10 meter i byfortettingsområder. Vi har her forutsatt at Lehmkuhlstranden blir regulert til senterområde i KPA 2016 som følge av at det etter all sannsynlighet blir etablert bybanestopp her. Dette samsvarer også med kommunenes egne planer for Sandviken, se mer utfyllende informasjon i kapittel 2 punkt 2. Det må bemerkes at i Riksantikvarens beskrivelse av NB-området står det: «De nasjonale interessene i Sandviken er knyttet til de tekniske kulturminnene i form av sjøhus m.m., lystgårdene og den tidlige urbane trehusbebyggelsen.» Utfylling er ikke nevnt som et problemområde. 3. Samfunnsutvikling, byutvikling og kulturminner Planarbeidet er forankret i tunge utredninger som skal belyse konsekvensen av å foreslå annen arealbruk enn KPA i tråd med varslet planoppstart og planprogram. Slike prosesser er viktige å tillate når den samfunnsmessige utviklingen går raskt og krever tilpasninger eksempelvis knyttet til infrastruktur og boligbehov slik hovedfokus er i Bergen nå. 3

4 Prosjektet er samtidsriktig og gir mye til allmenheten når det gjelder bokvalitet og umiddelbar nærhet til bybanen: det er sterk politisk interesse for å få opp boligbyggingen i sentrum og langs kollektivaksene/bybane. 1. Det er ønsket utredning av et alternativ som ikke medfører utfylling. Et utbyggingsalternativ skal ifølge KU-forskriften «være relevant og realistisk», og i dette ligger også at det skal være gjennomførbart. Det vil ikke være kaiareal igjen på grunn av fremføring av de valgte bybanetraséalternativene. Dette betyr i realiteten at det med dette alternativet ikke vil være mulig å bygge noe. Kun utbygging på eksisterende kaiareal er således ikke et realistisk alternativ. Viser her til at Fylkesmannens påpekning om at det er fornuftig å tillate erstatningsareal i sjø som kompensasjon for det som tas til bybanestopp. 2. Fortettingsstrategi Lehmkuhlstranden er i KPA 2016 plassert i byfortettingssonen. I planbeskrivelsen til KPA 2016 står det at «En stor del av fremtidig bebyggelse skal etableres i byfortettingssonen. Dette skal skje ved tett utbygging med gater og offentlige byrom som struktur. Tette bomiljøer med mulighet for blanding av private, felles og offentlige soner gir grunnlag for stor variasjon i boligtyper.» I bestemmelsene er denne sonen gitt en grad av utnytting på mellom 100 % og 200 %-BRA, noe som vitner om høye ambisjoner for fortetting. I fagnotatet til Strategisk temakart Bergen 2030 er det lagt vekt på at Bergen kommune har et stort behov for flere boliger i årene som kommer: - De inntil nye boligene som trengs frem til 2030 skal bygges innenfor det utvidete sentrumsområdet, rundt senterområdene langs bybanetraseen og de planlagte bybanetraseene mot Fyllingsdalen og Åsane. - Det er ventelig behov for å ferdigstille boliger pr. år frem mot Skal fortettingsstrategien og visjonen om den aktive og attraktive byen oppnås, må disse boligene i hovedsak bygges i og nær senterområdene. I planbeskrivelsen står det videre følgende om Sandviken: «Bybanens holdeplasser vil være viktige for å definere framtidige senterområder. I planforslaget har vi vist lokalsenter ved Sandvikstorget, hvor det er et lokalt knutepunkt allerede ( ). ( ). Det kan bli aktuelt med flere senterområder i Sandviken når bybanens trasé og holdeplasser er avklart». Vedtak om bybanetrasé gjennom Sandviken skal opp til behandling i bystyret januar I byrådets forslag til trasé er det vist stoppested ved Sandviken Brygge. Det er altså stor sannsynlighet for at det blir et senterområde innenfor plangrensen til Lehmkuhlboden. Dette legger opp til høy utnyttelse, som det står i planbeskrivelsen s. 12: «Sentrumskjernen har lavere krav til uteareal og parkering, og det aksepteres forholdsvis høy tetthet. ( ) Området skal utvikles med utgangspunkt i stedets historiske og landskapsmessige kvaliteter og skal bebygges tett og bymessig». Det gis med andre ord rom for å bygge høyt og tett samtidig som man ivaretar kulturmiljø. En utbygging på Lehmkuhlstranden medfører ikke fjerning av historiske bygg eller strukturer som er 4

5 viktige i det helhetlige kulturmiljøet i Sandviksbukten. På kairarealet står det næringsbygg fra nyere tid med liten kulturhistorisk verdi. 3. Fortetting og ivaretakelse av kulturmiljø Utbygger har i over 30 år møysommelig samlet eiendommer og rehabilitert fredete og vernede bygninger i Sandviken. På Lehmkuhlstranden gjelder dette en gjenoppbygging av Lehmkuhlboden, som ble fredet i 2006 men ble totalskadet i brann i I tillegg er Mesterhuset og Reperbanen, samt andre bygg i dette kvartalet, rehabilitert. Rolf Olsen- boden er bygget opp som en kopi i forhold til alle utvendige mål, Grønlandsboden er rehabilitert og utbygger har fått fredet Holmefjord-boden. Alt dette er gjort for å ivareta viktige deler av det historiske Sandviken. I Sandviken finnes det soner med eldre og til dels svært autentiske kulturminner og kulturmiljøer, ofte bestående av næringsbebyggelse langs sjøen og tilhørende bakenforliggende boligområder. Sonene er delvis adskilt av næringsområder av nyere dato. Her finnes virksomheter som vil avvikles, og områdene fremstår som naturlige transformasjonsområder. Dette underbygges blant annet av nærheten til Bergen sentrum, av planene om ny bybane nordover mot Åsane, og av kommuneplanens arealstrategi som antyder utviklingen i Sandviken som kompakt og bymessig. Figur 3. Illustrasjon hentet fra stedsanalyse for Sandviksboder 78, laget av LINK Arkitektur. 5

6 Videre er det lang tradisjon for utfylling i Sandviken. Ved fremtidige utfyllinger er det avgjørende at utfylling og bebyggelse vurderes mot den historiske strandlinjen og ikke minst den verneverdige bebyggelsen som ligger langs den. Det bør etterstrebes at den historiske strandlinjen skal være lesbar og at den verneverdige bebyggelsen kommer til sin rett både fra land og sjø. Samtidig må det nevnes at punktvis utfyllinger og transformasjon kan være en fin måte å iscenesette de verneverdige strukturene innenfor. Bak Lehmkuhlstranden ligger kulturmiljøet Strandens Grend. Vi mener at forslag til ny bebyggelse og utfylling er planlagt slik at det ikke blokkerer vesentlig for denne viktige bakenforliggende strukturen. Dette mener vi er ivaretatt i planforslaget til Lehmkuhlstranden, og det er grundig redegjort for i konsekvensutredningen for kulturminne og kulturmiljø, datert , at en utbygging her ikke vil forringe det viktige kulturmiljøet. Den tette småhusbebyggelsen i Sandviken kjennetegnes av at boligene lå i tette grender med sjøboder foran som oftest stengte for utsikt til sjø. Tatt i betraktning den historiske strukturen i Sandviken vil ikke en utbygging på Lehmkuhlstranden på utfylling endre den historiske lesbarheten til Strandens Grend i kulturmiljøet, da utsikt til sjø ikke var en faktor ved etablering av grendene i Sandviken. Sammenhengen med sjøbodene og postveien vil ikke endres, og kulturmiljøet vil fremdeles ha historisk lesbarhet. 4. Sandvikens 10 bud Utbygger har en visjon for Sandviken som er formulert som «Sandvikens 10 bud». Disse budene går igjen i alle prosjektene i Sandviken, inkludert Lehmkuhlstranden: 1. ( ) Sandviken skal være et levende bolig- og næringsområde i en tydelig kulturhistorisk ramme. 2. Det historiske miljøet og kulturlandskapet i Sandviken er unikt og skal bevares i sin helhet. I våre prosjekter skal det historiske miljøet fremheves og ivaretas. 3. Sandvikens strandsone og sjøfront skal åpnes og gjøres tilgjengelig for bydelens og byens befolkning. Myke trafikanter skal sikres adgang til sjøen. Våre byggeprosjekter langs sjøen skal gi publikum utvidet adgang til sjøen. 4. Sjøfronten og vannspeilet skal bevares for offentligheten i Sandviken. Marina og båthavner som helt eller delvis blokkerer vannflaten og vannspeilet permanent, skal vi ikke etablere. 5. Sandviken skal ha et blandet miljø som består av både kunnskapsbasert næring, håndverk, kontor, bolig, service og rekreasjon. For å ivareta de kulturhistoriske verdiene må man tilrettelegge for miljøvennlig og fremtidsrettet kommunikasjon (Bybane, gangog sykkelveier, parkeringsanlegg, el-bil og el-sykkelparkering) 6. Sandviken er i altfor stor grad preget av gjennomgangstrafikk. Gjennomgangstrafikk må reduseres samtidig som beboere og næringsliv i Sandviken må sikres tilfredsstillende adkomst og intern transport. 7. Universell utformet gang- og sykkelvei uavbrutt fra Fisketorget til Hegreneset er et ønsket infrastrukturtiltak. 8. Bybanen til Sandviken og Åsane er ønsket slik at Sandviken sine behov for infrastruktur dekkes fullt og helt. Det betyr at Bybanen bør ha stoppesteder ved eller i nærheten av Sandvikstorget, Sandviken Brygge og Sandviken Sykehus/Gamle Bergen/Nyhavn. 9. Vi skal re-etablere «hoper» og etablere strender og tidevannstrapper der det er mulig i nye prosjekter. 6

7 10. Vi ønsker at Sandviken utvikles slik at beboerne og de som har arbeidsplassen sin i Sandviken har tilbud om å kjøpe mat, gå på restaurant og få kulturtilbud i Sandviken og slippe til enhver tid å reise inn til Bergen sentrum eller Åsane for innkjøp og adspredelse. 5. Oppsummering Planforslaget for Lehmkuhlstranden integrerer kulturhistoriske hensyn i løsninger og konsept, og forslagsstiller har et svært bevisst forhold til hvor utvikling kan og bør skje i det historiske Sandviken. Sandviken er vedtatt som en sentral del av byens fortettingsstrategi, og områdene her er svært attraktive som boligområder på grunn av den vest- og sjøvendte beliggenheten. Bybanen setter Lehmkuhlstranden på kartet når det gjelder effektiv kollektivtransport og er med å oppfylle intensjonene for Gåbyen Bergen. Til dette kreves god overflatedekning, noe en utfylling kan bidra med. I tillegg gjøres det tilgjengelig fyllmasser fra Bybanetunnell i umiddelbar nærhet, og å nytte disse direkte ved Lehmkuhlstranden er således et lokalt, enkelt og effektivt grep. Dette prinsippet er også holdt frem fra politisk hold (Folkemøte i Åsane 4. desember 2017) ved utviklingen i Arna sentrum og fyllmasser fra Ulrikentunnellen. Med bakgrunn i ovenstående fremmes det innspill om at hele planområdet for Lehmkuhlstranden (PlanID ), slik det er varslet og innsendt til 1. gangs behandling, avsettes til byfortettingssone 2 i KPA På vegne av Lehmkuhlstranden AS, Kari Olrich Sørebø Opus Bergen AS 7