BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /44 Saksbeh.: KBUL Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Åsane, gnr 198 bnr 358, Hylkjevegen naboklage på rammetillatelse til oppføring av nybygg med to boenheter og terapibasseng 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av en enebolig med sekundærleilighet på 382,5 m 2 BRA, med integrert garasje, carport og terapibasseng. Det ble gitt rammetillatelse i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av nabo Norunn Dohmes (gnr 198 bnr 18) ved brev datert Klagen ble uttdypet av advokatfirmaet Harris i brev datert , i brev datert , i brev datert og i brev datert Advokatfirmaet Harris representerer både Norunn Dohmes og nabo Målfrid R. Harboe (gnr 198 bnr 158). Hovedtemaene i klagesaken er private rettigheter til vei, vann og avløp, overvannshåndtering, estetikk og kommuneplanens plankrav, krav til grad av tomteutnyttelse og krav til uteoppholdsareal. I KPA 2010 er eiendommen regulert til «bebyggelse og anlegg». For øvrig er eiendommen uregulert. Saken skal behandles etter lov nr. 17 om planlegging og byggesaksbehandling. Tiltaket krever dispensasjon fra KPA 2010, pkt. 1 om plankrav. Dispensasjon er innvilget i rammetillatelsen. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl 21-3, og det er registrert merknader fra Norunn Dhomes (gnr 198 bnr 18), Målfrid R. Harboe (gnr 198 bnr 158) og Anita Teigland og Trond Johansen (gnr 198 bnr 276). Hovedtemaene i merknadene er private rettigheter til vei, vann og avløp, grad av tomteutnyttelse, avstand til nabogrense, bygghøyde, naboulempe i form av begrenset utsikt og estetikk da naboene mener at nybygget ikke passer inn med eksisterende bebyggelse i området. Det foreligger positive uttalelser fra Trafikketaten, Grønn etat og Vann- og avløpsetaten i saken. Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune har ikke avgitt uttalelser. Befaring av eiendommen ble foretatt av fagetaten før vedtak ble fattet, se bilder vedlagt i bilag 4.

2 Klagen er gitt oppsettende virkning og saken skal prioriteres, se bilag 7. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende at Private rettigheter til vei, vann og avløp ikke er sikret i samsvar med kravene i pbl. 27-1, 27-2, og Det er ikke sikret hvorledes grunnvann fra eiendommen skal avledes, jf. kravet i pbl femte ledd. Tiltaket er i strid med estetikkparagrafen i pbl Vilkårene for å dispensere fra plankravet i KPA 2010 pkt. 1 er ikke oppfylt Tiltakets utnyttelsesgrad er for høy. Tiltaket er i strid med KPA 2010 pkt. 10 om uteoppholdsareal. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Privat veirett Klager anfører at eiendommen ikke har sikret en slik privat vegrett som tiltaket forutsetter. Det vises til at i følge byggesøknaden, skal veien oppdateres slik at de deler av veien som har en stigningsgrad på 1:6 skal bygges om og få en stigningsgrad på 1:8. Det vises også til et brev av fra ansvarlig søker til klager (jf. bilag 10), der det fremgår at det er kommunen som har bedt om at stigningsforholdet på veien endres da huset er for en familie med en bevegelseshemmet gutt. Klager anfører at omsøkt eiendom kun har bruksrett til veien. Eierne av veien har ikke gitt tillatelse til senking av vei og parkeringsplass på sin eiendom. Fagetaten har, før vedtak ble fattet befart veien, jf. bilder av vedlagt i bilag 4. I anledning klagebehandlingen har fagetaten foretatt en oppmåling av veien for å få nøyaktig kunnskap om stigningsforholdene, jf. dokumenter vedlagt i bilag 15. Dokumentasjonen viser 2

3 en ca 85 m lang vei som strekker seg fra kommunal vei til omsøkt eiendom. Et sammenhengende stykke av veien på ca 18 m har et stigningsforhold på ca 1:6. Øvrig del av veien er slakere. Fagetaten viser til pbl første ledd første punktum, hvor det heter: Atkomst Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. I følge bestemmelsen skal privatrettslige veirettigheter være sikret før rammetillatelse gis, jf. Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 80 og s 338. Veiretten skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte 1. Den private veiforbindelsen som er sikret, skal i tillegg godtas som tilfredsstillende etter kommunens vurdering. 2 Både eksistensen av og nødvendig omfang av veiretten skal være sikret. Fagetaten konstaterer i klageomgangen at det eksisterer en sikret privatrettslig veirettighet for omsøkt eiendom (bnr 358), over naboeiendommen (bnr 18) til kommunal vei. Det vises til erklæring datert , tinglyst den , som ble vedlagt søknad om rammetillatelse (jf. bilag 14). Av erklæringen fremgår det at «Eier av gnr 198 bnr 18 gir eier av bnr 358 av gnr 198 bnr 18 veirett til eksisterende vei til gnr 198 bnr 18.» Omfanget av veiretten følger av erklæringens innhold, hvor det heter at omsøkt eiendom har veirett til «eksisterende vei til gnr 198 bnr 18». Fagetaten konstaterer videre at det er fattet vedtak der privatrettslig veirett er ansett sikret ved tinglyst dokument, og der omfanget av den private veiretten som følger av det tinglyste dokumentet er godtatt som tilfredsstillende. Det vises til rammetillatelsen, vedtaksdelen, punktet om atkomst/avkjørsel, der det bla. står at «Eiendommen ansees å være sikret lovlig atkomst i samsvar med pbl. 27-4, jf. avtale om privat veirett datert » Punktet er uheldigvis noe upresist formulert, men fagetaten bekrefter at avtalen det vises til er erklæring om veirett datert , tinglyst den Klagen nødvendiggjør en presisering av hva som er vedtatt i rammetillatelsen som tilfredsstillende veiforbindelse, dvs. hvordan fagetaten har tolket begrepet «eksisterende vei til gnr 198 bnr 18» i erklæring av Et eksempel på at veiretten er sikret «på annen måte» er at den er sikret ved en dom. 2 Bestemmelsen innebærer et unntak fra utgangspunktet i pbl om at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Når atkomst til omsøkt eiendom går over andres grunn, skal bygningsmyndighetene i følge 27-4, prejudisielt avgjøre hvorvidt det eksisterer en sikret privatrettslig veirett og omfanget av denne. Dette er nødvendig for så å kunne vurdere hvorvidt bestemmelsens vilkår om at veiforbindelsen skal være tilfredsstillende, er oppfylt. 3

4 Fagetaten har lagt til grunn at «eksisterende vei til gnr 198 bnr 18» er den veien som det er gitt byggetillatelse til i vedtak av (se sak og bilag 18 og 19). Det er veien omtalt i dette vedtaket, som er atkomstveien til bnr 18. I følge vedtaket skal denne veien ha et stigningsforhold som ikke er brattere enn 1:8. En vei som har et stigningsforhold som ikke er brattere enn 1:8, har etter fagetatens oppfatning et tilfredsstillende stigningsforhold. Videre viste vedtaket og befaringen fagetaten foretok før rammetillatelse ble gitt, at veien hadde en tilfredsstillende utforming for øvrig. Fagetaten anser ikke at ordlyden i erklæringen tilsier at gnr 18 har avgitt privat rett til bnr 358 til å endre/bygge om veien. Videre presiseres det at dersom ombygging av veien hadde vært en forutsetning for at rammetillatelsen kunne bli gitt, så måtte og ville dette vært inntatt som vilkår i rammetillatelsen. Vilkåret måtte i så fall ha basert seg på at fagetaten hadde tolket erklæring av slik at rett til å bygge om veien var omfattet av erklæringen. Hvis ikke hadde det ikke vært hjemmel til å gi en rammetillatelse på vilkår om at veien skulle endres. Slik har imidlertid fagetaten ikke tolket erklæringen. Fagetaten har tolket erklæringen slik at den omhandler en vei med stigningsforhold ikke brattere enn 1:8. Endring av veien var derfor ikke en nødvendig forutsetning for å gi rammetillatelse, og rammetillatelse er heller ikke gitt på vilkår om endring av veien. I klagen fremkommer det at kommunen skal ha bedt om at veiens stigningsforhold endres fra 1:8 til 1:6 av hensyn til den bevegelseshemmede gutten som skal bo på omsøkt eiendom. Det er i øyeblikket usikkert hva som kan ha blitt sagt i samtaler med fagetaten før byggesøknad ble sendt inn. Fagetaten viser uansett til at det er rammetillatelsen som er juridisk bindende, og til at rammetillatelsen ikke er gitt på et slikt vilkår. Fagetaten legger i utgangspunktet til grunn at bygging skjer i henhold til tillatelse. Oppmålingen fagetaten foretok av veien, dokumenterte imidlertid at veien ikke er bygget i samsvar med tillatelsen av (saksnummer ). Dvs. at veien slik den er i dag er en ulovlighet. Eierne av bnr 18 har ikke søkt om ferdigattest for veien og slik attest vil som hovedregel ikke bli utstedt for en vei som ikke er i samsvar med tillatelsen. Veien kan ikke tas lovlig i bruk før ferdigattest foreligger. Fagetaten vil vurdere å forfølge ulovligheten. Anførselen har ikke ført frem. 4.2 Privat rett til vannforsyning og avløp Klager anfører at private rettigheter til vannforsyning og avløp ikke er sikret. Det vises til at klagerne kun har avgitt privatrettslig vann- og avløpsrettighet for 1-2 boenheter, mens byggetillatelsen i realiteten gjelder 3 boenheter pluss et terapibasseng. Omsøkt eiendom har ikke rett til å utnytte en så stor kapasitet på det private vann- og avløpsnettet. Fagetaten viser til pbl og 27-2 første ledd, der det henholdsvis heter: 4

5 «27-1. Vannforsyning Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold for mennesker eller dyr med mindre det er forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. Det samme gjelder opprettelse eller endring av eiendom for slik bebyggelse. Rettighet til å føre vannledning over annens grunn, alternativt til å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende.» «27-2. Avløp Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal bortleding av avløpsvann være sikret i samsvar med forurensningsloven. Rettighet til å føre avløpsledning over annens grunn, alternativt til å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Det følger av bestemmelsen og Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 322, at dersom det er nødvendig at vannledning og avløpsledning må gå over andres grunn, så er det et vilkår for byggetillatelsen at det privatrettslige forholdet er sikret. Avløp skalvære sikret før rammetillatelse kan gis. Eksistensen og omfanget av de privatrettslige rettighetene skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte, og skal i tillegg godtas som tilfredsstillende etter kommunens vurdering. 3 Fagetaten konstaterer at det eksisterer en sikret privatrettslig rettighet for omsøkt eiendom (358) til å føre vann- og avløpsledninger over naboenes/klagernes eiendommer (bnr 18 og bnr 158), samt privatrettslig tilknytningsrett til private fellesledninger. Det vises til erklæring datert , tinglyst den , som ble vedlagt søknad om rammetillatelse (jf. bilag 14). Av erklæringen fremgår det bla. at 3 Bestemmelsene innebærer et unntak fra utgangspunktet i pbl om at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. 5

6 Det fremgår av erklæringens ordlyd at omfanget av den privatrettslige rettigheten ikke er begrenset til kun å gjelde den kapasitet som benyttes av 1-2 boenheter. Fagetaten viser videre til rammetillatelsen, vedtaksdelen, punktet om vannforsyning og avløp der det bla. heter: «Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Krav i forhåndsuttalelse skal etterkommes.» Punktet er uheldigvis noe upresist formulert, da vedtaket også eksplisitt burde vist til erklæring om vann- og avløpsrettigheter datert , tinglyst den Det følger uansett av vedtaket at fagetaten har ansett den privatrettslige vann- og avløpsretten som sikret, og etter innhenting av informasjon fra Vann- og avløpsetaten er den godtatt som tilfredsstillende. Fagetaten presiserer for ordens skyld i klageomgangen at rammetillatelsen gjelder oppføring av en enebolig med en sekundærleilighet, dvs. en bygning med 2 boenheter. Videre fremgår det av brev fra Vann- og avløpsetaten av at ledningsdimensjonene er mer enn stor nok for den forbruksøkningen som følger av bruk av terapibassenget. I telefonsamtale med Vann- og avløpsetaten den har fagetaten fått presisert at kapasiteten et terapibasseng på 8,65 m 3 opptar, er ubetydelig i seg selv. I tillegg opptar bassenget bare kapasitet en kort periode hver tredje måned. Hertil er det mulig å tømme/fylle bassenget om natten da rørene for øvrig er i lite bruk. Vann- og avløpsetaten opplyste også at den bruken som følger av bygging i henhold til rammetillatelse av , bare opptar en meget liten del av den totale kapasiteten til det private ledningsnettet. Anførselen har ikke ført frem. 4.3 Overvannshåndtering Klager anfører at det ikke er sikret hvorledes grunnvann fra eiendommen skal avledes, jf. kravet i pbl femte ledd. Det vises til at det i byggesøknaden er opplyst at takvann/overvann skal føres til terreng. Klager kan ikke se hvordan det skal gjennomføres. Tiltakets høye utnyttingsgrad vil medføre at det ikke vil være igjen naturlig terreng på tomten for drenering. Konsekvensen er at overvann fra eiendommen, på grunn av det lett skrånende terrenget vil renne ned til klagers eiendom. Klager gjør gjeldende at rammetillatelse ikke kan gis før det er påvist hvordan Fagetaten viser til pbl femte ledd, første punktum hvor det heter: «27-2. Avløp Før oppføring av bygning blir satt i gang, skal avledning av grunn- og overvann være sikret.» I følge bestemmelsen skal tilfredsstillende overvannssystem for avledning av grunn- og overvann være sikret før igangsettingstillatelse. 6

7 Fagetaten viser til byggesøknaden der det er opplyst at «Takvann/overvann skal føres til terreng». Fagetaten viser videre til rammetillatelsen, vedtaksdelen, punktet om vannforsyning og avløp der det bla. heter: «Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Krav i forhåndsuttalelse skal etterkommes.» Av forhåndsuttalelsen (vedlagt i bilag 15) fremgår det blant annet: Spesielle akseptkriterier: * Overvann: Overvannsproblematikken skal løses ved lokal overvannshåndtering, jfr. VA-norm for Bergen kommune: «Retningslinjer for overvannshåndtering i Bergen kommune», samt «Veiledning i klimatilpasset overvannshåndtering» (Norsk Vann Rapport 162/2008) og bestemmelser i TEK10. Generelle akseptkriterier: *I tillegg til pbl. og dens forskrifter, skal tiltaket også dekke kravene i VA norm og Sanitærreglementet for Bergen kommune. Videre må leveringsbetingelser og øvrige bestemmelser for abonnenter tilknyttet kommunens VA-nett aksepteres. *Lokal overvannshåndtering må utføres slik at det ikke fører til ulempe eller skade for andre eiendommer. * Teknisk sluttdokumentasjon skal innsendes VA-etaten når tiltaket er utført, og skal normalt omfatte: - Elektronisk skjema for sluttdokumentasjon. I telefonsamtale med Vann- og avløpsetaten den har fagetaten fått opplyst at å føre overvann til terreng, er en akseptert løsning for lokal overvannshåndtering, jf. punktet om overvann i forhåndsuttalelsen. Det følger videre av rammetillatelsen, vedtaksdelen, punktet om vannforsyning og avløp, at «Ved søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for tiltaket, skal det vedlegges bekreftelse på at Vann- og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende.» Fagetaten anser at overvannsproblematikken er vurdert, og i rammetillatelsen godkjent som sikret i samsvar med kravet i 27-2 femte ledd første punktum. Omsøkt eiendom er i denne anledning vurdert å ha tilstrekkelig terreng for dette formål. Anførselen har ikke ført frem. 7

8 4.4 Estetikk, pbl Klager anfører at tiltaket ikke innehar gode visuelle kvaliteter i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Det vises til at eiendommen ligger i et eldre etablert eneboligområde bestående på vanlige eneboliger på forholdsvis store tomter. Med en utnyttelsesgrad på 60 % vil tiltaket skille seg klart ut fra den øvrige bebyggelse. Tiltaket er for stort i forhold til tomten det er plassert på, og fremstår som ruvende og massivt i forhold til den omkringliggende bebyggelse. Fagetaten viser til pbl. 29-2: «29-2. Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Fagetaten viser videre til rammetillatelsen hvor det er slått fast at pbl er oppfylt med følgende begrunnelse: Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at eneboligen er godt prosjektert og er plassert og formet på en god måte på eiendommen. Samtidig ser vi at det er rimelig gode avstander mellom den prosjekterte eneboligen med sekundærleilighet og de omkringliggende eneboligene. Bygningsmyndigheten var på befaring til eiendommen den for å se på eiendommens karakter i sammenheng med omkringliggende eneboliger. Området har et kupert og skrånende terreng der alle eneboligene i området har utsikt mot nordøst. De omkringliggende eneboligene til det omsøkte tiltaket og selve tiltaket er plassert noenlunde likt i lengderetning, og orientert mot utsikten i nordøst. Enebolig med Gnr 198 Gnr 276 som ligger bak det omsøkte tiltaket er den boligen som kan bli mest berørt. Men etter bygningsmyndighetenes vurderinger ligger eneboligen med Gnr 198 Bnr 276 såpass høyt over og forskjøvet i forhold til det omsøkte tiltaket at vi med bakgrunn i dette mener at utsikt, lys og solforhold ikke blir forringet i betydelig grad for naboene. Vi mener den prosjekterte eneboligen innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Den omsøkte eneboligen bryter ikke vesentlig med naboskapet med hensyn til det estetiske utrykket, størrelsesforhold eller plassering på eiendommen. Fagetaten kan ikke se at det er kommet inn nye momenter i klagen som endrer den vurdering som ble gjort i rammetillatelsen og slutter seg i klageomgangen til denne. Fagetaten viser spesielt til at det den , før vedtaket ble fattet, ble foretatt en befaring av omsøkt eiendom, bla. nettopp for å vurdere tiltakets estetiske utforming, herunder størrelse, i forhold til bygde og naturlige omgivelser og plassering. Konklusjonen var at lovens krav til gode visuelle kvaliteter var oppfylt. Det kan i denne sammenheng også kort nevnes at tiltaket med sin utnyttelsesgrad på 59 %, ikke er i strid med KPA 2010s maksimalkrav til utnyttelsesgrad som er på 60 %. 8

9 Anførselen har ikke ført frem. 4.5 Kommuneplanen pkt. 1 om plankrav Klager anfører at vilkårene for å dispensere fra plankravet i KPA 2010 pkt. 1 ikke er oppfylt. Det vises til at tiltaket har en utnyttelsesgrad på 60 %, hvilket bryter med øvrig bebyggelse i området. Tillatelsen vil derfor ha en uheldig presedensvirkning for fortetting. Fortetting bør skje etter planprosess. Det foreligger en reguleringsplan under arbeid. I denne er det foreslått en maksimal tomteutnyttelse på 25 %. Tiltaket bryter med forutsetningene i dette utkastet til reguleringsplan. Fagetaten viser til pbl. 19-2, annet ledd, hvor det heter: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Fagetaten viser videre til rammetillatelsen, der det er gitt dispensasjon fra plankravet med følgende begrunnelse: «Hovedhensynet bak plankravet er å sikre en helhetlig vurdering av området. Sikre gode løsninger for arealbruken og for en fremtidig utnytting av område. Ivareta hensynene til mellom annet infrastruktur, karakteren i område, og hensynene til barn og unge på en god måte. Bygningsmyndighetene har vurdert eiendommen og ikke komme inn under unntakene fra plankravet i kommuneplanen punkt 1b «resttomt», da eiendommen ligger i et område med flere ubebygde eiendommer. Fordelene ved tiltaket er etter søkers synspunkt at tiltaket ligger i et uregulert men godt etablert boligfelt der området er dedikert til boligformål. I området er det prosjekter som utføres som handler om etablering av mange flere enheter og med større strukturer enn det omsøkte tiltaket som er et mindre tiltak. Etablering av to nye boenheter (enebolig med sokkelleilighet) er ikke i strid med Kommuneplanens arealdels opprinnelige hensikt. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at den uregulerte eiendommen ligger i et etablert eneboligområde der det allerede eksisterer flere eneboliger i størrelsesorden som den omsøkte eneboligen. Vi er av den oppfatning at eneboligen med sekundærleilighet er godt prosjektert og plassert og formet på en god måte på eiendommen. Eiendommen er utskilt i 2010 med formål boligbebyggelse, og man må påregne at det blir en fortetting av bebyggelse i området. Tiltaket er prosjektert innenfor gitte rammer i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel, og utnytter allerede opparbeidet infrastruktur. Bygningsmyndighetene kan ikke se at en planprosess ville opplyse saken og beslutningsgrunnlaget bedre enn dispensasjonsvurderingen.» 9

10 Fagetaten slutter seg i klageomgangen til den vurdering som ble gjort i rammetillatelsen. Dispensasjonen har fått en grundig begrunnelse som bla. bygger på den befaring som ble foretatt den På befaringen ble nettopp tiltakets størrelse og utnyttelsesgrad mv. sammenlignet med eksisterende bebyggelse i området. Som det fremgår av vedtakets begrunnelse, er således temaene tiltakets størrelse, tomteutnyttelse, fortetting, og reguleringsplanprosess allerede vurdert. Fagetaten kan ikke se at det er kommet inn nye momenter i klagen som endrer dette. Anførselen har ikke ført frem. 4.6 Kommuneplanens pkt. 23 om krav til grad av utnytting Klager anfører at tiltakets utnyttelsesgrad er for høy. Det vises til at selv om KPA 2010 åpner for en maksimal utnyttelsesgrad på 60 % skal ikke en så høy utnyttelsesgrad automatisk godkjennes det skal gjøres en konkret vurdering. Omsøkt tiltak har for høy utnyttelsesgrad sammenlignet med omkringliggende bebygde omgivelser som har en gjennomsnittlig utnyttelsesgrad på 19 %. Tiltaket er således ikke tilpasset strøkskarakteren og vedtaket er feil. Fagetaten viser til KPA 2010 pkt. 23, der det heter «23 Bebyggelse og anlegg 23.1 Bebyggelse og anlegg - Blandet (kartkode 1001) Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad % - BRA = 60%. Eksisterende grønnstruktur skal hensynstas.» Fagetaten viser videre til rammetillatelsen og slutter seg i klageomgangen til den vurdering som er gjort der. Det fremheves i denne sammenheng at før vedtak ble fattet ble omsøkt eiendom befart og tiltakets utnyttelsesgrad ble sammenlignet med eksisterende bebyggelse. Etter dette har fagetaten i rammetillatelsen godtatt tiltakets utnyttelsesgrad på 59 %, da tiltakets utnyttelsesgrad ikke er i strid med maksimalkravet i pkt. 23 på 60 % og i tilstrekkelig grad tilpasset strøkskarakteren. Rammetillatelsens begrunnelse viser at det er foretatt en konkret vurdering. Det vises til følgene utdrag av begrunnelsen, der det heter at det er «rimelig gode avstander mellom den prosjekterte eneboligen med sekundærleilighet og de omkringliggende eneboligene». ( ) «I området er det prosjekter som utføres som handler om etablering av mange flere enheter og med større strukturer enn det omsøkte tiltaket som er et mindre tiltak. Etablering av to nye boenheter (enebolig med sokkelleilighet) er ikke i strid med Kommuneplanens arealdels opprinnelige hensikt.» ( ), og at «eiendommen ligger i et etablert eneboligområde der det allerede eksisterer flere eneboliger i størrelsesorden som den omsøkte eneboligen. Vi er av den oppfatning at eneboligen med sekundærleilighet er godt prosjektert og plassert og formet på en god måte på eiendommen.» 10

11 Fagetaten fastholder etter dette at kravene i KPA pkt. 23 er oppfylt. Anførselen har ikke ført frem 4.7 Kommuneplanens pkt. 10 om krav til uteoppholdsareal Klager anfører at tiltaket er i strid med KPA 2010 pkt. 10 om uteoppholdsareal. Det vises til at tiltaket ikke oppfyller arealkravet i kravet i KPA pkt. 10, bokstav A, og heller ikke kvalitetskravet i bokstav B, nummer 1. Fagetaten viser til KPA pkt. 10, der det bla. heter: «10 Uteoppholdsareal I arealplanlegging og ved søknad om tiltak skal byggeområder disponeres og nye bygg plasseres slik at det oppnås gode private og felles utearealer. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet i samsvar med følgende areal- og kvalitetskrav: A. Arealkrav a) Privatareal: Minimum 150 m2 for eneboliger* Minimum 150 m2 pr boenhet for tomannsboliger* Minimum 75 m2 pr boenhet for rekkeh us* Minimum 50 m2 pr boenhet for andre bygg med 3 boenheter Minimum 7 m2 pr boenhet for andre bygg med 4 eller flere boenheter *Ved etablering av sekundærleiligheter/ekstra boenheter, økes kravet til privat uteareal med areal tilsvarende den nye leilighetens bruksareal. b) Fellesareal: (minimumsareal beregnet pr boenhet ved 4 eller flere enheter): For blokkbebyggelse: 15 m2 i bydelssentra og i senterområder langs bybanen, 25 m2 i øvrige senterområder, 30 m2 utenfor senterområder For annen type bebyggelse: 50 m2 For eksisterende bygninger hvor det kan oppstå konflikt med bevaringshensyn og bystrukturen generelt skal kravene til uteoppholdsareal, bodareal og andre eksisterende forhold som ikke fysisk endrer eller strider mot hensiktsmessigheten kunne fravikes. Jf, Pbl B. Kvalitetskrav Leke- og uteoppholdsarealer som skal regnes med som nødvendige minimumsarealer skal ha følgende kvaliteter: 1. Lokalisering: Alle boenheter skal ha tilgang til fellesområder maksimum 50 m fra byggets hovedadkomst. Fellesområdene skal primært ligge på bakkeplan, alternativt kan inntil 50 % legges på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngang. Spesielt for bydelssentra og senterområder langs bybanen: inntil 50 % av fellesarealene kan dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. I de samme senterområdene kan også inntil 50 % av fellesarealene dekkes av 11

12 takterrasser/opparbeidet dekke med god tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75 % av arealkravet. 2. ( )» Etter fagetatens vurdering kan klager ikke høres med at tiltaket er i strid med arealkravene i KPA 2010 pkt. 10 om uteoppholdsareal. Det vises til tegningene vedlagt i bilag 3. I følge tegningene har tiltaket et utomhusareal på bakkeplan på 200 m 2. Sekundærleiligheten har et areal på 66,7 m 2 og skal derfor ha et utomhusareal på 66,7 m 2, jf. KPA 2010 pkt. 10, bokstav A, bokstav a), stjernepunkt. Trekker man 66,7 m 2 fra 200 m 2 har man et utomhusareal på bakkeplan på 133,3 m 2 til eneboligen. I tillegg har eneboligen to altaner/terrasser på henholdsvis 43,5 og 33,0 m 2 som skal legges til som uteoppholdsareal for eneboligen. Eneboligen har således et utomhusareal på totalt (133,3 + 43,5 + 33,0)m 2 = 209,8 m 2. Kravet for eneboliger er på 150 m 2, jf. KPA 2010 pkt. 10, bokstav A, bokstav a), første kulepunkt. Kravet er oppfylt. Arealkravene til utomhusareal er således oppfylt både for eneboligen og sekundærboligen. Klager kan heller ikke høres med at tiltaket er i strid med KPA 2010 pkt. 10, bokstav B nummer 1. Fagetaten viser til KPA 2010 pkt. 10, bokstav A, bokstav b), der det fremgår at krav til fellesområder først oppstår for byggverk med 4 eller flere boenheter. Omsøkt tiltak har to boenheter, og er derfor ikke omfattet av, og således heller ikke i strid med bestemmelsene om fellesområder. Anførselen har ikke ført frem. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Bilder 5. Oversiktsfoto 6. Utdypende klage av Utdypende klage av Beslutning om oppsettende virkning av Utdypende klage av Utdypende klage av Klage av med vedlegg, mottatt Klage av , mottatt Rammetillatelse av Tinglyste erklæringer 15. Dokumentasjon på veiens stigningsforhold. 16. Forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten av Brev fra Vann- og avløpsetaten av

13 18. Byggetillatelse til vei av Byggesøknad om vei av