BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /68

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /68 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: SAST BERGENHUS, GNR. 168, BNR. 139, NORGES HANDELSHØYSKOLE, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. 1. Kort om planforslaget SWECO AS fremmer på vegne av Statsbygg et privat forslag til reguleringsplan. Formålet med reguleringsarbeidet er å legge til rette for et nytt undervisningsbygg for Norges handelshøyskole. Planområder utgjør 72,5 daa og ligger i Ytre Sandviken, mellom Åsaneveien i øst, Helleveien i nord, Breiviksveien i vest og Jægerbakken i sør. Landskapet danner en markert landskapsrygg som faller bratt mot vest. Området har stor fjernvirkning og utsikt over innseilingen til Bergen.. Illustrasjon: Arkview

2 Bakgrunn for planarbeidet er at NHH ønsker å samle all sin virksomhet på egen tomt når leiekontrakten for lokaler i Merinobygget opphører i Videre planlegges det en økning av antall studenter fra 2550 til 3000 samtidig som det opprettes ca 50 nye stillinger. NHH vil etter dette har til sammen 441 årsverk. Arealene innenfor planområdet reguleres som offentlige med formål undervisning, grønnstruktur/ park og trafikkarealer. Planforslaget legger til rette for oppføring av et nybygg på m² BRA som knytter seg til eksisterende bebyggelse sør i planområdet. Tiltaket forutsetter riving av "paviljongen", en bygning som ble midlertidig oppført i Nybygget planlegges med kjeller, underetasje, 3 hovedetasjer og anlegg på tak. Maksimal byggehøyde er satt til kote 70,5 moh, men det åpnes for en økning av byggehøyden til maksimum + 73 moh og på maksimum 40 % av takflaten for tekniske installasjoner. Byggeområdet U1 utgjør m². Grad av utnytting er satt til BRA = 255 %. Resterende bygningsmasse er foreslått regulert slik den fremstår i dag. Adkomst til planområdet via Helleveien og dagens parkeringssituasjon (overflateparkering) ønskes opprettholdt. Det foreslås å etablere 500 sykkelparkeringsplasser. Det avsettes imidlertid areal til i alt 900 plasser for å kunne dekke ev. fremtidige behov. Det interne gangveisystemet er i bibeholdt, bortsett fra en gangvei som beslaglegges av nybygget og erstattes i ny trasé. Planforslaget forutsetter at grønnstrukturen i området opprettholdes, og at rassikring i områder med skredfare foretas i henhold til geoteknisk rapport. Vest i planområdet ligger det et automatisk fredet kulturminne ved en steinhelle (bak en eksisterende trafokiosk). Planforslaget viser arealet som hensynsone bevaring kulturmiljø. For utfyllende opplysninger se forslagstillers planbeskrivelse i vedlegg. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. 2. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 4 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg C. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes i all hovedsak som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsinstansene: Hordaland fylkeskommune har bemerkninger til terrengbehandling og universell utforming. Henvisning til kulturminneloven ønskes med i bestemmelsene. Byantikvaren anser kulturminneverdiene for godt ivaretatt. Det bemerkes at høyblokken ikke må bygges ned. Grønn etat er opptatt av at allmennhetens tilgang til arealene sikres og at det etableres gangvei fra Breiviken i vest og mot Helleveien i nord. VA etaten har merknader til VA rammeplan og ønsker at fordrøyningsarealer avsettes på kart. Det anses som uaktuelt å drenere grunnvann ut av området. Samferdselsetaten ønsker at det stilles rekkefølgekrav angående opparbeidelse av veiarealer. Veikryss må opprustes. Statens vegvesen uttaler seg positivt om sykkelparkeringsplasser under tak og som låsbare bokser. Side 2 av 10

3 Bydelsstyret ønsker sterkere hensyn til miljø: valg av byggematerialer, krav til passivhusstandard m.m bør innarbeides. TFBU påpeker at området kan tåle et mer markant signalbygg. Norges Handikapforbund viser til at kravet til universell utforming ble lovfestet Private: ABO Arkitekter AS fremmer merknad på vegne av forslagstiller for pågående planarbeid for Breiviksveien - Ellerhusens vei (plan nr , gnr 168 bnr 1121 m.fl.) Dette planforslaget har felles plangrense med NHH sitt planområdet i Breiviksveien. Man ønsker at det reguleres en gangbro- og tunellforbindelse fra Merinobygget til NHH inn i plankartet. Naboer: Jægersminde Vel, S. Solberg og Ole E. Størksen, Jægerbakken 14a og M. Kristiansen og T. Lorentzen, Jægerbakken 14 - ønsker et lavere bygg med integrert parkeringsanlegg - etterlyser visualisering av nybyggets volum sett fra Jægerbakken - protesterer mot nybyggets høyder og avstand til nabogrense Jægerbakken 14a - er kritiske til fasadeutforming generelt og spesielt mot den verneverdige bebyggelsen i Jægerbakken - er bekymret for skolevei forbi Lehmkuhlhallen i anleggsfasen. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. 3. Endringer etter 1.gangs behandling Hovedtrekk i planforslaget som formål, utnyttelsesgrad og plassering av nybygg er tilnærmet uendret etter offentlig ettersyn. Forslagstiller har imidlertid justert forslag til plankart, planbestemmelser og illustrasjonsplan i forhold til de merknader som fremkom ved 1.gangs behandling / offentlig ettersyn. I samsvar med overordnet plangrunnlag er planområdet regulert som offentlig. Plankart - Byggehøyde er nedjustert fra maksimal møne kote + 71,5 moh til + 70,5 moh. - Gjennomgående gangveisystem fra nord til vest er sikret via G7. - Byggegrenser mot naboeiendom i sør (på bakkenivå og for takoppbygninger) er lagt inn. - Vegetasjonsbeltet mellom byggeområde U1 og naboeiendom i sør (168/1052) er regulert inn. - Trafokiosker er vist som eget formål (energianlegg). Illustrasjonsplan - Fordrøyningsmagasiner er vist plassert. - Arealbruk for sykkelparkering er presisert. Planbestemmelsene - Rekkefølgekrav til opparbeidelse av veiarealer er tatt inn. - Rekkefølgekrav om sikringstiltak for trygg skolevei er innarbeidet.. - Krav om utarbeidelse av utomhusplan basert på illustrasjonsplan er tatt med.. - Miljøkrav er skjerpet: - beregnet energibruk for nybygg er satt til 155 kwh/m² - krav om vannbårne varmesystemer - krav om prosentvis sykkelparkering under tak og som låsbare bokser - krav om plan for håndtering av overskuddsmasser Side 3 av 10

4 Merknaden som ikke er hensyntatt: ABO Arkitekter AS: Forslagstiller har i samråd med fagetaten valgt å ikke etterkomme merknaden om etablering av gangbro/tunnel fra Breiviksveien til NHH. Det vil ikke være behov for denne type gangforbindelse når NHH har lagt all sin virksomhet på egen tomt og er flyttet ut av Merinobygget. Offentlig gangforbindelse mellom Breiviksvei i vest, Helleveien i nord og Jægerbakken i sør er ivaretatt ved planforslaget. For øvrig har Hordaland fylkeskommune i den pågående plansaken Breiviksvei Ellerhusens vei (plan nr ) varslet innsigelse mot planforsalget dersom gangbro/tunnel løsning mot NHH sin eiendom ikke frafalles. 4. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Nybygg sett fra fugleperspektiv (illustrasjon: LINK Signatur) 4.1 Plassering av nybygg Plassering av nybygg er utredet i et skisseprosjekt i oktober 2005 der alternativ A (dagens parkeringsplass i øst) og alternativ B (aktuell plassering i sør) ble belyst og volumstudier utarbeidet. Vinteren 2009 ble det valgt å gå videre med alternativ B. Ved avgjørelsen ble hensynet til en fremtidig bybaneholdeplass vektlagt sterkt. Det hersker fortsatt usikkerhet om hvor bybanens trasé og holdeplass vil ligge, men valgt alternativ antas å sikre mest mulig fleksibilitet i forhold til dette. Området rundt parkeringsarealet vurderes som et sannsynlig område for fremtidig holdeplass. Planforslaget legger opp til et nybygg som knytter seg til hovedanleggets sørvestlige del og skrår i en trekant fra vest mot sørøst og nord. Som premiss for plassering i høyde og plan ligger flere viktige momenter til grunn: hensyn til landskapet som i størst mulig grad søkes bevart, sikre gode solforhold / minimalisere skyggevirkning for nabo i sør, bevaring av høyblokken som landemerke. Plasseringen forutsetter riving av paviljongen fra Side 4 av 10

5 Paviljongen fra 1974 som forutsettes revet (illustrasjon: Link Signatur) 4.2 Fjernvirkning/ byggehøyder Fjernvirkning og byggehøyde har vært viktige tema gjennom planprosessen. Fagetaten har lagt stort vekt på at intensjonen i kommunedelplanen for Fjellsiden Nord følges opp slik at NHH høyblokk som landemerke ikke bygges ned. Nybyggets byggehøyde er regulert til + 70,5 moh og vil dermed være minimum 15,5 m lavere enn høyblokken. Det er utarbeidet illustrasjoner som viser fjernvirkningen. Sett fra sjøen virker nybygget som et lavt og samlet bygningsvolum forholdsvis neddempet sett mot landskapet og høyblokken. Høyblokken fremstår som landemerke, markert høyere og dominerende. Nybygg sett fra Askøy (illustrasjon: LINK Signatur) Eksisterende bebyggelse med kotehøyder oppgitt i moh (illustrasjon: LINK Signatur) Side 5 av 10

6 Illustrasjon av nybygget sett fra sørvest Illustrasjon av nybygget sett fra vest Nybygget sett fra Hatleberg studentboliger og fra åsen nord for planområdet På anmodning av beboere i Jægerbakken er det utarbeidet en fotodokumentasjon som viser planområdet / fjernvirkning sett fra sør. Nybygget vil ikke ha synlig fjernvirkning sett fra sjøen i sør og fra den til dels verneverdige småhusbebyggelsen i Jægerbakken. Sett fra sjøen og sør vil nybygget ikke være synlig (illustrasjon: LINK Signatur) Side 6 av 10

7 Sett fra sjøen og sørvest vil nybygget ikke være synlig. (Illustrasjon: LINK Signatur) 4.3 Antikvariske interesser De antikvariske interesser er grundig utredet. Det foreligger en kulturhistorisk registrering (2007) av det automatisk fredete kulturminnet som ligger vest i planområdet. Det er utarbeidet en kulturminnedokumentasjon for planområdet i 2005, og det foreligger foto- og bygningsdokumentasjon (2009) for paviljongen som er forutsatt revet. Byantikvaren har ved offentlig ettersyn uttalt at kulturminneverdiene er godt ivaretatt gjennom planforslaget. 4.4 Grønne interesser Nybygget underordner seg viktige landskapstrekk, og planforslaget tar hensyn til de grønne verdier og kvaliteter som finnes i området. Det er tatt vare på eksisterende utsiktspunkt og gangveier gjennom planområdet som fører til bussholdeplass, Hellen skole og Stemmemyren idrettsanlegg. Disse er hyppige brukt av lokalbefolkningen. Også gangåre fra Sandviksfjellet i øst gjennom planområdet og ned til sjøen i vest er ivaretatt. 4.5 Barn og unges interesser Det ligger gode, varierte og store grønne arealer innenfor planområdet. Disse reguleres i sin helhet som offentlige slik at barnas og unges tilgang til og mulighet for bruk av arealene er sikret. Nybygget vil beslaglegge arealer som ikke brukes til lek i dag. Planforslaget legger opp til at barns skolevei gjennom planområdet opprettholdes på en trygg måte også gjennom anleggsfasen jf rekkefølgebestemmelsene. Fagetaten anser barn og unges interesser for å være godt ivaretatt gjennom planforslaget. 4.6 Universell tilgjengelighet: Prinsippet om universell utforming som premiss for alle tiltak i planområdet er nedfelt i planbestemmelsene. Planbestemmelser sikrer også universell utforming av gatetun og nyanlagte gangveier (G3 og G4). Eksisterende gangvei G2 har trappetrinn men, oppgraderes trinnfri selv om den vil være brattere enn krav til UU. Det har ikke vært mulig å tilrettelegge for alle / de eksisterende gangveier i universell utforming på grunn av bratthet i terrenget særlig mot vest (G4-7). Det lyktes imidlertid å sikre en trinnfri gangvei / skolevei gjennom hele planområde i nord - sør retning. 4.7 Parkering: - Bil: Det legges i planforslaget opp til at det opparbeides maksimum 223 bil parkeringsplasser, dette i samsvar med gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune. Behovet til p-plasser dekkes gjennom eksisterende overflateparkering. - Sykkel: Side 7 av 10

8 I henhold til gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune er det krav til 900 sykkelparkeringsplasser. Forslagstiller har påpekt at dagens sykkelparkeringstilbud på 218 plasser ikke benyttes fullt ut. Fagetaten har konstatert ved flere befaringer at dette medfører riktighet, men ser likevel at kvaliteten på dagens fasiliteter rundt sykkelparkeringsplassene med fordel kan forbedres. Fagetaten er positiv til at det avsettes arealer til 900 plasser. Kun 500 av disse kreves imidlertid opparbeidet før brukstillatelsen kan gis. Det settes kvalitetskrav (plasser under tak og som låsbare bokser) for å øke attraktivitet til og motivasjon for å sykle. Ved et senere behov kan resterende plasser opparbeides. Sandviksruten, sykkelparkering ved NHH i dag. 4.8 VA - rammeplan Drenering av grunnvann og eventuelle konsekvenser for grunnvannsnivå som følge av utbygging har vært et viktig tema etter offentlig ettersyn. Forslagstiller har utredet dette tema nærmere, bekreftet at utbygningen ikke vil medføre en senking av grunnvannsnivå i området og revidert VA rammeplanen. VA etaten har akseptert revidert VA rammeplan den Forhold til naboen i Jægerbakken 14a Nabo i Jægerbakken 14 a (gnr 168 bnr 1052) ligger som en enklave sør for planområdet. Eiendommen grenser i vest, nord og øst mot planområdet. Utsnitt av plankart utsnitt av illustrasjonsplan Lys og solforhold: Side 8 av 10

9 Utbyggingen vil ikke påvirke solforhold for Jægerbakken 14a. Dette på grunn av høydeforskjellen mellom naboens tomt og NHH sin eiendom og fordi nybygget skrår vekk fra Jægerbakken 14 a i nordvestlig retning. Nybygget sett fra øst (illustrasjoner: LINK Signatur) Innsyn og avstand til nabogrense: Det forventes en god del gangtrafikk mellom eiendommene på den nyetablerte gangveien G 3. G3 fører forbi nybygget i sør og videre mot planlagt kantine/ kafé i vest. Nybygget vil ha en avstand på ca 25 meter fra naboens nordvestlige tomtegrense og minimum 6 meter fra den nordøstlige eiendomsgrensen. Plan- og bygningsloven 29-4 fastsetter at all bebyggelse skal ha en avstand til nabogrense på 4 meter eller bygningens halve høyde dersom ikke annet er bestemt i plan. Fagetaten har vært opptatt av at det arbeides kompenserende tiltak inn i planforslaget der tilbygget kommer nært naboens nordøstlige eiendomsgrense. Nybyggets virkning sett fra Jægerbakken ( illustrasjon: LINK Signatur) Eiendommene representerer svært ulike bygningstyper når det gjelder volum og funksjoner og det er derfor viktig at nybyggets volum og høydeinntrykk dempes ned ved en visuell skjerming mot naboen. Eneboligen med tilhørende hage har også behov for skjerming mot innsyn fra forbipasserende studenter på vei til kantinen. Dette er tenkt løst ved å regulere inn et vegetasjonsbelte på plankartet samt å sikre en visuell skjerming som beplantning og bygde tiltak gjennom planbestemmelser Konklusjon Fagetaten er positiv til hovedformålet, utnyttelsesgraden, plassering i høyde og plan og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan er i overensstemmelse med overordnet plangrunnlag. All arealbruk er regulert som offentlig. Planforslaget ivaretar hensyn til antikvariske interesser, landskapet og høyblokken som landemerke. Etablerte gangveisystemer gjennom området (til skole, idrettsanlegg og Side 9 av 10

10 bussholdeplass) er opprettholdt og planforslaget sikrer størst mulig fleksibilitet i forhold til en fremtidig bybaneholdeplass ved NHH. Planarbeidet har ikke vært spesielt konfliktfullt bortsett fra at naboen i sør vil oppleve nybygget som dominerende i forhold til sin eiendom. I planbestemmelsene er det satt rekkefølgekrav om opparbeiding av infrastruktur og sikring mot i ras. Saken fremstår som grundig utredet og godt gjennomarbeidet. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til detaljregulering: Bergenhus, gnr. 168, bnr. 139, Norges Handelshøyskole, Reguleringsplan. Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende planbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , del av dok nr 64 (fil nr 11) B. Planbestemmelser, datert , del av dok nr 68 (fil nr 2) C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok nr 70 (fil nr 5) D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , del av dok nr 69 (fil nr 3) E. Illustrasjonsplan datert , del av dok nr 64 (fil nr 10) Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10