PLAN FOR BYGG OG ANLEGG TIL

Transkript

1 PLAN FOR BYGG OG ANLEGG TIL DRIFT AV ASYLMOTTAK

2 Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn Eksisterende bygg... 3 EIENDOM LEID FRA HÅGENSEN EIENDOM AS:... 3 EIENDOM LEID FRA TEDS AS:... 4 KOMMUNALE BYGG: Nye bygg Tomter Sentrum sør (A1) Hotellbakken (A2) Toppenveien/Svenskveien (A3) Susendalsveien (A4) Riksvei 73 (A5) Sentrale problemstillinger til drøfting: Samlokalisering Evt. samlokalisering av kontor og undervisningslokaler med beboerbygg Avstand Gjenbruk av bygningsmasse

3 1. Bakgrunn I forbindelse med etablering av Hattfjelldal statlige mottak utarbeides det en plan for bygg og anlegg. Planen skal omfatte beskrivelse av hvilke bygningsmessige behov mottaksdriften har, samt beskrive øvrige anlegg som slik drift krever tilgang til. Mottaket skal i hht kontrakt med UDI kunne ta i mot 150 beboere. Disse fordeler seg på 130 faste plasser og 20 stykkprisplasser. Det er også i kontrakten med opsjon (1) på 30 plasser som kommunen skal tilby innen 1 mnd, samt opsjon på ytterligere 30 plasser (opsjon2) som skal tilbys innen 2 mnd. Totalt er det i eksisterende bygningsmasse plass til 159 beboere. Hvor mange som til enhver tid bor i mottaket varierer. UDI har pr. juli 14 utløst opsjon (1) gjeldene fra august I normal drift er det også ønskelig at botettheten ikke er høyere enn nødvendig. Det er i mottaksdriften totalt 7 stillinger fordelt på inntil 9 ansatte. Dette antallet fordrer flere kontorer enn kommunen har tilgjengelig. Beboerne i mottaket skal også ha opplæring i norsk. Denne undervisningen har tidligere blitt tilbudt fra gammelskolen i Grubben. Dette lokalet holder imidlertid ikke verken størrelsesmessig eller kvalitetsmessig lenger. Bl.a. er vann og avløp og sanitære forhold ikke gode nok. Som midlertidig løsning har rådmannen inngått avtale om leie av Hattfjelldal hotell til kontor og undervisningslokaler i minst to år til ut juli Eksisterende bygg EIENDOM LEID FRA HÅGENSEN EIENDOM AS: Adresse: Ole Johans vei 8, 8690 Hattfjelldal Adresse: Elveveien 7, 8690 Hattfjelldal Adresse: Svenskveien 13, 8690 Hattfjelldal Vi har ikke fått tilgang til denne pr. juli (1)Leieobjektene består av hele eiendommen med påstående bygninger og anlegg, inklusive utomhusareal og parkeringsplasser. (2)Leieobjektets bygninger utgjør totalt ca kvm. BTA. (3) De respektive bygg er godkjent for : Adresse: Ole Johans vei 8: 79 beboere. 3

4 Dette er hovedbygget fra tidligere mottak. Kvaliteten i bygget er svært dårlig, noe som hindrer et godt renhold. Botettheten er svært høy. Adresse: Elveveien 7: 20 beboere. Enebolig ombygd for å romme familier. Bebos også av single eller par. Adresse: Svenskveien 13: 20 beboere. Enebolig ombygd for å romme familier. Har ikke fått tilgang. EIENDOM LEID FRA TEDS AS: Adresse: Hattfjelldal hotell, gnr.1, bnr., 124, festenr.1. (1)Leieobjektet består av hele hotelleiendommen med påstående bygninger og anlegg, inklusive utomhusareal og parkeringsplasser. (2)Leieobjektets bygninger utgjør totalt ca kvm. BTA. (3) Bygget benyttes til kontorer og undervisningslokaler i voksenopplæringen. KOMMUNALE BYGG: Adresse: Hotellveien 1 (Annekset), 8690 Hattfjelldal. (1)Objektet består av hele eiendommen med påstående bygninger og anlegg, inklusive utomhusareal og parkeringsplasser. (2)Objektets bygninger utgjør totalt ca. 740 kvm. BTA. (3) Bygget er godkjent for 40 beboere. Dersom hotellet på sikt skal bygges om tileiligheter og selges på det private markedet, bør annekset som asylmottak flyttes til annen tomt. Byggenes plassering med avstand på kun noen meter i mellom, antas å ikke være spesielt gunstig når leilighetene skal selges på det private markedet. TEDS AS har tilbudt Hattfjelldal Kommune å kjøpe hotellet. 3. Nye bygg Det er anskaffet lokaler til undervisning og kontorer som erstatning for leide lokaler i Hattfjelldal hotell. Dette er med bakgrunn i at leieavtalen med TEDS hadde som intensjon å skulle avsluttes i 2014 når hotellet skulle bygges om til leiligheter. Leieavtalen er nå forlenget til juli 2016 og Hattfjelldal Kommune får leie hotellet til undervisning og kontorer i hele driftsperioden. 4

5 Modulbygget som er anskaffet består av 15 enheter som samlet utgjør ca. 280 m2. Det må avklares snarest om riggen skal brukes til undervisning og kontorer og hvor denne riggen skal plasseres. Siden leie av hotellet videreføres kan riggen ombygges til boligrigg?, eller selges? En ombygging av riggen til bolig eller småhus er omfattende. Dersom den skal brukes som mottak vil det etter lovverket være et bygg i risikoklasse 6, som innbefatter sprinkling og automatisk brannvarslingsanlegg. Dette uansett størrelse. Ved å bygg e om riggen til bolig for familier inntil 20 personer kan man unngå kravet om sprinkling og automatisk brannvarslingsanlegg. Byggeregler i TEK 10 må uansett oppfylles noe som vil medføre at vegger må utfores og etterisoleres. Bærekonstruksjoner må forsterkes for å ta lasten fra ny takkonstruksjon (snølastkrav). I tillegg må det lages nye delingsvegger i henhold til romplan for den enkelte modul. Den nye rominndeling vil medføre endringer på både rør- og elektriske installasjoner. Det må gjennomføres grunnarbeid og monteres mur under modulene. Dersom man velger å bygge om riggen til to eller flere småhus må byggene settes opp med en minimumsavstand på minst 8 meter for å tilfredsstille brannkrav. Kostnader ved ombygging kan fort komme opp i overkant av kr ,- pr. enhet. Se punkt 6). Ombyggingen er så omfattende at det bør prosjekteres av konsulent. Dette for å sikre at alle krav og regler i forbindelse med ombyggingen blir oppfylt. Kan det være aktuelt at Hattfjelldal Kommune kjøper hotellet fra TEDS for å bruke det til boligrom for asylantene? Hotellet tifredsstiller delvis kravene i henhold til TEK 10 med brannalarm, men mangler sprinkling. Dersom hotellet skal brukes til boligrom må/bør det monteres sprinkleranlegg. Hotellrom kan da tas i bruk i løpet av kort tid og for å øke kapasiteten kan det settes inn lettvegger/delingsvegger i de større rommene og sette inn senger. Det må påregnes kostnader i størrelsesorden kr. 2.5 millioner for sprinkling og tilrettelegging av store areal og kjøkken i hotellet. I tillegg kommer eventuelt kjøp av hotellet. Velger man denne løsningen kan modulbyget bygges opp som tiltenkt i utgangspunktet og brukes til undervisning og kontorlokaler. Dersom man ikke velger å bygge om modulene til bolig/småhus, eller ikke alle modulene blir brukt bør man vurdere salg av disse enhetene. Vil trolig være av interesse for entreprenører etc. En annen løsning kan være å tilby modulene til lag og foreninger. Det kan da opprettes et prosjekt hvor lag og foreninger kjøper moduler og søker om nærmiljøanleggsmidler for ombygging til sine formål. 5

6 Det er også anskaffet et modulbygg med 40 boenheter med samlet areal på 730 m2. Dette bygget reduserer botettheten i hovedbygget som leies av Hågensen. Bygget er oppsatt i Hotellbakken og tatt i bruk. Det gjenstår fortsatt noe arbeid, rømningstrapper og utenomhusarbeid som ferdigstilles fortløpende.. Olsenbygget. ( O l Johansvei 7) Det er ønskelig å ta i bruk Olsenbygget til asylmottak. Ved å omdisponere dette bygget til asylmottak kan antall leide bygd reduseres. Dette betinger at det finnes andre muligheter for dagens leietakere i bygget. Realisering av SN-bygg på forretningsområde, hvor både HAG-vekst og Helgelandsykehuset er mulige leietakere. I tillegg leies det ut to leiligheter der leietakere må få annet tilbud. Det må påregnes noe ombygging dersom bygget skal brukes til asylmottak. Det må monteres spriknkleranlegg/brannalarmanlegg og bygget må mest trolig oppgraderes med brannsikre materialer. Det kan ikke forventes at bygget kan disponeres som asylmottak før tidligst årsskifte 2016/2017. Nye modulbygg. Det kan også skaffes nye modulbygg tilpasset for asylmottak. Da vil vi få eksempelvis boligrigg ferdig med sprinkling, brannalarmanlegg og godkjent for risikoklasse 6. Prisantydning kr ,- pr. enhet. Da kan riggen bygges opp med 40 boenheter i 20 enheter + felles vaskerom, kjøkken og oppholdsrom. Totalkostnad med grunnarbeid/grunnmur ca. kr ,-. Omdisponering Det kan også være aktuelt å omdisponere annen kommunal eiendom til asylmottak. Eksempelvis kan fire leiligheter brukes med inntil 20 asylanter i hver. Da har vi plass til ca.160 i kommunale bygg og reduserer behovet for leie fra andre. Omdisponering av kommunale leiligheter er trolig den raskeste og minst kostnadskrevende måten å skaffe rom til flere asylanter. Dersom man velger omdisponering av leiligheter må leietakere sies opp og eventuelt skaffes annen leilighet. Dette er regulert i husleieloven og i leiekontrakter. Ved å bruke eksisterende boliger/leiligheter slipper man kravene i TEK 10, men det må påregnes tilpasninger i leilighetene. Grubben skole kan også omdisponeres til boliger, men arbeidene vil bli omfattende, kostbare og ta lang tid. Dette er et bygg som ikke er i bruk. 6

7 Uansett hvilken løsning man velger må det påregnes kostnader for å tilfredsstille kravene for å bruke bygg til asylmottak. Disse kostnadene vil variere avhengig av hvor mange som skal bo i de enkelte byggene og tilstanden/utførelsen på byggene. En annen mulighet er å fortsette leie av bygg fra andre private. Det finnes boliger/hus som kanskje kan brukes til asylmottak med inntil 20 beboere i hver enhet med noen tilpasninger. Leie Kommunen leier i dag en ombygd enebolig på Steinslett. Bygget er godkjent for 10 beboere. 4. Tomter. De nye byggene mellomlagres på egnet sted inntil planen har avklart hvor mottaksbyggene skal plasseres. Ved plassering av byggene er det flere problemstillinger som må vurderes både hva gjelder gangavstand, ulemper og fordeler med samlokalisering, hvilke tomtealternativer er tilgjengelige osv. Dersom areal må omreguleres er det viktig å være klar over at dette er en prosess som tar relativ lang tid. Avhengig av omfang må det beregnes inntil 1 års behandlingstid. Tar man for seg aktuelle tomter i Hattfjelldal sentrum basert på kriterier om gangavstand og nærhet til sentrum, vurdert brukt til forskjellige bygg, kan følgende alternativer skisseres (se kartutsnitt) : Sentrum sør (A1). Området er regulert til forretning, kontor, industri. Arealet ligger sør for opparbeidet tomt til Service-/næringsbygg. Tomten kan uten videre benyttes til Kontor og undervisningsbygget. Fordelen med å plassere dette bygget på tomten er at tomten er rimelig å klargjøre. Evt. gjenbruk av bygget vil enkelt la seg gjøre fordi bygget kan benyttes til næringsformål. Ulempen ved å plassere dette bygget på tomten kan f.eks. være stor gangtrafikk over riksveien. Dette skal imidlertid være tatt høyde for gjennom etablert gangfelt. Arealet eies av kommunen. 7

8 A1 Kostnad for tilrettelegging anslås til ca. kr ,- Hotellbakken (A2). Arealet er regulert til campingformål. Dette formålet lar seg ikke uten videre benytte til Undervisnings-/kontorbygget. Arealet er godt egnet til plassering av boligmoduler. Arealet ligger på samme eiendom som annekset. Det er utført betydelig grunnarbeid for å kunne plassere bygg på tomten. Vann og avløp lå på tomten allerede, men dimensjoner på vann er oppgradert på grunn av krav om sprinkling. Tomten ligger til en viss grad skjermet for annen boligbebyggelse. Tomten er tilstrekkelig stor til å romme flere bygg i tilegg til de to modulbyggene med 40 rom som allerede er plassert på tomten. For gjenbruk av bygningsmassen etter en evt nedleggelse mottaksdriften, kan disse byggene selges og flyttes fra tomten eller evt ombygges til leiligheter der de står (se kap.6). 8

9 A2 Kostnad for opparbeidelse av tomt til bygg ca.kr ,- pr. bygg. Toppenveien/Svenskveien (A3). Tomten ligger plassert på oversiden av Toppenveien i krysset mot Svenskveien. Arealet er eid av Opplysningvesenets fond. Halve arealet (A3,1)er regulert til Almennyttig formål (offentlige bygg som f.eks. sykehjem, trygdeboliger, omsorgsbolig mv.) og den andre halvparten (A3,2) er regulert til boligformål. Arealet krever en del grunnarbeid før det er klart til bygging. Delen regulert til Almennyttig formål kan antakelig benyttes til undervisning-/kontorbygg, men ikke uten videre til boligbygg og omvendt for delen regulert til boligformål. A3,1 A3,2 Fordelen med denne tomten er at den er så stor at den kan romme flere bygg slik at mye kan samlokaliseres. Dvs. kort vei mellom undervisning, kontorer og bosted. Ulempen ved samlokalisering er mer støy og trafikk, større fare for konflikter, mv. Nærhet mellom kontorer og boenheter vil med stor sannsynlighet gi økt forventning om tilgjengelighet og tilgang på ansatte. 9

10 Kostnad for opparbeidelse av tomt til bygging anslås å ligge på ca. 2 mill.kr. inkl. kjøp av tomt. Susendalsveien (A4). Tomten ligger ved parkeringsplass og bensinstasjon. Arealet er planlagt til trafikkareal og eies av Opplysningsvesenets fond. Tomten må omreguleres dersom den skal kunne benyttes til noen av byggene knyttet til drift av asylmottak. Arealet er såpass stort at det kan romme flere bygg, jfr. alternativ A3. Avstanden til sentrum og butikker er ca. 1 km. Kostnad for opparbeidelse av tomt til bygging anslås å ligge på ca. 2 mill.kr. (inkl. kjøp av tomt) A4 Riksvei 73 (A5). Tomten ligger parallelt ved RV 73. Mesteparten av arealet er regulert til landbruk, natur, fritid (LNF). Arealet eies av Opplysningsvesens fond og festes av Lars Wiik. Tomten må omreguleres dersom den skal kunne benyttes til boligbygg. Arealet er lite aktuelt da store deler av det ligger innenfor byggegrensene for riksveien og gang og sykkelvei. Det vil derfor bli behov for dispensasjon fra byggegrensene dersom arealet skal nyttes. En slik dispensasjon må behandles og avgjøres av Statens vegvesen. Avstanden til sentrum og butikker er ca. 1 km. Dersom man får dispensasjon og arealet blir omregulert vil kostnad for opparbeidelse av tomt anslagsvis ligge på ca. 2,5 mill. kr. (inkl. kjøp av tomt). 10

11 A5 5. Sentrale problemstillinger til drøfting: Samlokalisering Skal alle beboerbyggene plasseres på samme tomt, dvs. hvilke fordeler og ulemper er det ved å ha de samlet og evt plassert på flere steder. Fordelene med å plassere flere mottaksbygg nært hverandre er at dette reduserer trafikken mellom flere spredte bygg. Negativ effekt vil være at støy/trafikk blir sentrert til ett sted. For naboene kan det oppleves mer negativt at inntil 150 beboere samles på ett sted. En antar også at risikoen for konflikt øker med graden av beboertetthet og samlokalisering. Anbefaler at Hotellbakken brukes til beboerbygg og kontor og undervisningslokaler. Det er plass på eksiterende tomt for en brakkerigg til. Totalt sett vil det være flest fordeler med at et område brukes til asylmottak og aktiviteter tilknyttet dette. Dersom dette spres på flere steder vil en få nye runder med naboer/innbyggere med negativ omtale av kommunen, vanskeligere for asylantene med nødvendige tjenester, tilrettelegging av nye tomter, etc. Evt. samlokalisering av kontor og undervisningslokaler med beboerbygg. Fordelen med samlokalisering er at beboere har kort vei til kontor og undervisning. Videre har ansatte kort vei til oppfølging av beboerne i bolig. Ulempene med samling av byggene er at tilgjengeligheten til ansatte kan bli for stor, dvs. at terskelen for å ta kontakt blir så liten at ansatte ikke får tid til å gjøre jobben sin. Lengre avstand krever gjerne bil og økte kjøreutgifter. Dette spares da ved en samlokalisering. 11

12 Avstand Hva er akseptabel avstand fra sentrum og evt. undervisnings-/kontorbygg? Avstand er vanligvis en objektiv tallstørrelse som omsettes i reisetid. Avstand oppleves da selvsagt subjektiv forskjellig. For noen vil en gåtur på en kilometer oppleves helt greit, mens for andre er det uoverkommelig. Dersom man legger til grunn de aktuelle tomtene nevnt ovenfor, så er avstanden mellom ytterpunktene ca. 1,5 km (noe lenger dersom hus i Elveveien tas med (1,8 km)). Dvs. med «normalt» gå-tempo tar det ca minutter å gå strekningen. Fra ytterpunktene til sentrum er det ca. 500 meter, dvs. en tur på ca min. En antar at dette er avstander som må ansees akseptable. 6. Gjenbruk av bygningsmasse. Kontrakten med UDI er en 3 årsavtale med opsjon på ytterligere 3 år. Det ligger mulighet for gjensidig oppsigelse av driftsavtalen med 3 mnd. varsel. Problemstillingen med gjenbruk av bygningsmasse som kommunen eier, er derfor reell. De boligenhetene som kommunen eier er av slik standard at den tilfredsstiller de forskriftmessige krav til bolig. Det fordrer dog at bygningsmassen settes i stand i hht. TEK10. Dette viser seg å være kostnadskrevende. Anslagsvis i overkant av kr ,- pr. brakke. Boligenhetene er foreløpig i slik stand at de kan selges til boligformål. Markedet for denne type boformål er relativt begrenset på tilbudssiden, så en antar at salg av byggene vil la seg gjennomføre. Alternativt kan de vurderes brukt til hybelhus, ombygd til leiligheter for salg eller utleie. Ombygging til leiligheter krever noe ombygging. Aspektet med gjenbruk må også legges til grunn når en vurderer plassering av byggene. Hvis kontor- /undervisningslokaler skal benyttes til næringsformål, bør disse ligge sentralt i sentrum, f.eks. på tomtealternativ A1. Riggen tiltenkt kontor-/undervisningslokaler må uansett settes i stand i hht. TEK 10 samme hva den skal brukes til. Hvilke krav som gjelder i lovverket vil variere etter hva riggen skal brukes til. I standsetting av riggene i henhold til TEK 10, har hevet standarden på hver enkelt modul. Utfordringen ved et eventuelt salg er å få solgt hver rigg samlet. Det er bygd saltak over hver boligrigg som er sammensatt av 26 moduler hver. I tillegg er det gjort tettinger, sammenkoblinger etc mellom hver modul. Dersom en kjøper tar en hel rigg slik de nå på er montert, vil verdien av tiltakene på bygningsmassen gjøre at det kan forventes økt salgspris på modulene. Blir modulene solgt en og en, vil tiltakene som Hattfjelldal Kommune ha utført på riggene ha liten økonomisk betydning. Dette fordi da eksempelvis saltaket ikke er aktuelt å bruke for nye eiere og etterisolering/tetting/sammenkoblinger ikke skal brukes videre. Det kan også være mulig å leie ut boligriggene til entreprenører etc dersom det foregår arbeid i nærheten av Hattfjelldal. Hvis boligbyggene skal ombygges til leiligheter vil forhold som utsikt, uteområde, avstand til sentrum og andre fasiliteter mv., spille inn. Pr. i dag er det behov for flere leiligheter i Hattfjelldal Kommune både for salg og utleie. 12