Arild Aurvåg Farsund Scenarier 2029 Boligmarkedet - drivkrefter, utviklingstrekk og fremtidsperspektiver Arbeidsnotat IRIS /027

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "www.iris.no Arild Aurvåg Farsund Scenarier 2029 Boligmarkedet - drivkrefter, utviklingstrekk og fremtidsperspektiver Arbeidsnotat IRIS - 2012/027"

Transkript

1 Arild Aurvåg Farsund Scenarier 2029 Boligmarkedet - drivkrefter, utviklingstrekk og fremtidsperspektiver Arbeidsnotat IRIS /027 Prosjektnummer: Prosjektets tittel: Scenarier 2029 Oppdragsgiver: Sparebank 1 SR - Bank Forskningsprogram: ISBN: Gradering: Åpen fra: Stavanger, (Martin Gjelsvik) Prosjektleder Sign.dato (Einar Leknes) Kvalitetssikrer Sign.dato (Gottfried Heinzerling) Senterleder (Samfunns- og næringsutvikling) Sign.dato Kopiering er kun tillatt etter avtale med IRIS eller oppdragsgiver. International Research Institute of Stavanger AS er sertifisert etter et kvalitetssystem basert på NS-EN ISO 9001 og NS-EN ISO 14001:2004

2

3 Forord I prosjektet Scenarier 2029 retter vi oppmerksomheten mot den fremtidige utviklingen på Sør-Vestlandet. Målet er å lage et faglig grunnlag for strategiske responser på gamle og nye utfordringer i regionen. Vi stiller blant annet følgende spørsmål: Hvordan vil Bergensregionen, Haugalandet, Stavangerregionen og Sørlandet kunne utvikle seg fram mot 2029? Hvordan vil det være å bo, arbeide, vokse opp og leve i disse regionene i 2029? Hvilke forskjeller mellom regionene vil vi kunne oppleve? Hvilke felles utviklingstrekk vil vi få se? Boligmarkedet vil være et sentralt element i utviklingen frem mot 2029, og i dette arbeidsnotatet er temaet boligmarkedet og de drivkrefter som på kort og lang sikt påvirker tilbud, etterspørsel og prisutvikling. Stavanger, Martin Gjelsvik, prosjektleder

4

5 Innhold 1 INNLEDNING PERSPEKTIVER PÅ BOLIGMARKEDET I BYER OG BYREGIONER UTVIKLINGSLINJER I BOLIGMARKEDET FRA 1990 TIL Demografiske drivkrefter Offentlige rammebetingelser Prisutvikling på boliger: De lange linjene bak dagens situasjon PERSPEKTIVER PÅ UTVIKLING AV BOLIGMARKEDET Faktorer som kan påvirke etterspørselen Faktorer som kan påvirke tilbudet på boliger MULIGHETER OG UTFORDRINGER I DE FIRE BYREGIONENE Bergensregionen Haugalandet Stavangerregionen Kristiansandsregionen Fellestrekk og forskjeller BOLIGMARKEDET I SCENARISK PERSPEKTIV REFERANSER... 39

6

7 1 Innledning I dette arbeidsnotatet er temaet boligmarkedet og de drivkrefter som på kort og lang sikt påvirker tilbud, etterspørsel og prisutvikling. Målet er både å beskrive og analysere noen av de langsiktige utviklingstrekkene på dette området internasjonalt og nasjonalt, men særlig rettes oppmerksomheten mot i de fire byregionene Bergen, Haugesund, Stavanger og Kristiansand. Blikket rettes bakover mot situasjonen i 1990 og utviklingen følges frem til utgangen av Det trekkes også opp perspektiver for utviklingen fremover mot Utgangspunktet for analysene er eksisterende forskningslitteratur, statistikk fra SSB, samt dokumenter fra ulike offentlige myndigheter. Det er flere grunner til at vi i dette prosjektet retter oppmerksomheten mot boligmarkedet. De siste årene har boligprisene økt kraftig, spesielt i urbane strøk. Inngangsbilletten til dette markedet har nå en så høy pris at ungdom ofte er avhengig av foreldrenes lommebok for å få adgang. Diskusjonene om årsaker og virkninger er dominert av kortsiktige perspektiver og er i noen grad preget av synsing, dvs. at alle kortsiktige strømninger fremstilles som varige endringer. Vi vil derfor rette oppmerksomheten mot langsiktige trender for å få bedre innsikt i reelle drivkrefter både på tilbuds- og etterspørselssiden. Utviklingen på boligmarkedet har betydning langt ut over privatøkonomien til den enkelte husstand. Boligmarkedet kan influere på attraktiviteten til en byregion og for muligheten den har for å tiltrekke seg arbeidskraft og næringsvirksomhet. Dette gjelder både for studenter som vil spørre seg om det finnes tilstrekkelig med rimelige og attraktive studentboliger og for førstegangsetablerere som vil spørre seg om lønnen vil strekke til for boligkjøp i denne byregionen eller må de heller slå seg ned et annet sted der boutgiftene er lavere. Bedrifter vil vurdere om boligprisene er så høye at lønnsmottakerne må ha vesentlig høyere lønn i denne byregionen enn andre steder og om de må etablere seg utenfor pressområdene fordi en har lavere lønnsomhet enn andre bedrifter i byregionen. Samtidig er det også klart at et høy prisnivå kan være en indikator på attraktivitet, fordi høye boligpriser gjenspeiler i noen grad arbeidsmarkedets lønnsevne og innbyggernes kjøpekraft. I en vekstregion vil bygging av boliger og tilhørende infrastruktur også være en sentral næringsaktivitet i seg selv. Samlet vil derfor både boligmarkedets kvalitet og prisnivå og omfanget av boligbyggingen påvirke utviklingsmuligheten for næringslivet i den enkelt byregion. Dette arbeidsnotatet har følgende oppbygging. I kapittel to presenteres perspektiver på boligmarkedet i byer og byregioner generelt. Perspektiver hentes fra internasjonal og nasjonal litteratur, og det utvikles en analysemodell for resten av notatet. Deretter i kapittel tre beskrives det historiske bakteppet for dagens situasjon i boligmarkedet med hovedvekt på utviklingen etter I kapittel fire diskuteres drivkrefter som kan påvirke utviklingen frem mot I kapittel fem rettes oppmerksomheten mot særtrekk ved boligmarkedet i hver av de fire byregionene på Sør-Vestlandet. Til slutt i kapittel seks sammenfattes observasjonene og det trekkes opp noen perspektiver på - 7 -

8 boligmarkedet i fortid og fremtid. Disse perspektivene vil være med å danne utgangspunkt for de scenariene som skal utarbeides i dette prosjektet

9 2 Perspektiver på boligmarkedet i byer og byregioner Det finnes en omfattende internasjonal forskningslitteratur der tema er hvordan endringer i befolkningens boligpreferanser og økonomi har betydning for utviklingen av byer og byregioner. Den dominerende amerikanske litteraturen har særlig vært opptatt av drivkreftene bak de store folkeforflytningene som har gått fra byenes sentrumsområder til forstedene til storbyene (suburbia). En viktig forklaringsmodell er at middelklasseinnbyggerne søker etter større og billigere boliger (gjerne med hage) i randsonen til den urbane bebyggelsen. Utviklingen har vært etterspørselsstyrt for boligbyggerne har i stor grad oppfylt befolkningens preferanser, og tilbudet har vært tilpasset deres kjøpekraft. I tillegg har storstilt utbygging av offentlig infrastruktur lagt grunnlag for privatbilisme og mye arbeidspendling og andre reiser mellom forstedene og sentrum, mellom ulike forsteder og internt i den enkelte forstad. Over tid har utbyggerne av kostnadsgrunner og for å få tilgang på areal satset på prosjekter som ligger lengre og lengre fra det urbane sentrum. Veksten i de områdene som omtales som exurbia har vært særlig sterk i de bilbaserte byregionene i det sørvestlige USA (Koltkin 2010). Den store forstadsboligen har blitt en del av den amerikanske drømmen hvis normative styrke illustreres av at den også kopieres i Europa og i økende grad i de nye vekstøkonomiene i Asia. Suburbaniseringen har også hatt negative konsekvenser på områder som overbelastet infrastruktur og økende miljøproblemer som følge av mer bilkjøring, forfall i de indre bydeler som fraflyttes og mer komplekse politiske styringsutfordringer som følge av at byveksten er grenseoverskridende. Selv om det er enighet om beskrivelsen av utviklingstrekkene er nyere forskningsbidrag særlig opptatt av de byene som klarer å tilpasses seg de nye industrielle og økonomiske virkeligheter som følger av endringsprosessene. Forfattere som Jacobs (1961), Florida (2002), Koltkin (2010) og Glaeser (2011) vektlegger momenter som stedskvalitet og ikke minst at vinnerbyene har klart å videreutvikle sin humankapital slik at de blir viktige noder i den globale kunnskapsøkonomien. Disse byene som klarer tilpasningen, representerer også eksempler på en annen trend i moderne urbaniseringsprosesser, og det er den som omtales som regenereringen av sentrumsområder, eller gentrifisering i fagterminologien. Begrepet ble lansert av den engelske sosiologen Ruth Glass, og det refererer til de transformasjoner som skjer i mange byers sentrumsområder når de går over fra å være preget av kapitalflukt til de blir områder preget av investeringer, og når de går over fra å være områder preget av fattig arbeiderklasse til å bli befolket av middelklassen, og da særlig barnløse toinntektsfamilier. Begrepet omfatter en rekke ulike sosiale prosesser, hvorav den økonomiske dimensjon er av særlig betydning for oss. Gentrifiseringen medfører nemlig en omstrukturering av eiendomsverdiene i byene, og dette gir store muligheter for aktører som eiendomsutviklere, byggentreprenører og finansielle institusjoner som driver med bolig- og eiendomsutvikling (Robbins 2005: 28-29). Resultatet er at forfalne områder med billige boliger erstattes av dyre leiligheter og kafeer, restauranter, - 9 -

10 kontorer og butikker for de nye innbyggerne. I Norge er det spesielt Oslo øst som har opplevd denne type transformasjon. Funn i den internasjonale litteraturen er ikke alltid overførbar til norske forhold, men også i Norge har det blitt gjennomført studier av tilsvarende problemstillinger. Et viktig fellestrekk er at forstedene blir stadig viktigere når det gjelder bolig og visse typer næring, men en forskjell er at bysentrene i Norge ser ut til å klare omstillingene til nye funksjoner bedre enn mange av de amerikanske. I NFR sitt byforskningsprogram ( ) ble det gjort flere studier av ulike sider ved storbyenes boligmarked, og hovedfunnene i disse ble publisert i en egen bok (Barlindhaug 2005). I utgangspunktet er boligbebyggelsen en del av den realkapitalen som finnes i byer og byregioner. Sammen med bl.a. infrastruktur og andre kapitalformer, som naturkapital og humankapital er det dette som gir den enkelt byregion komparative fortrinn i konkurransen om næringsetableringer og innbyggere (Op.cit.: 13). Det er imidlertid flere trekk ved boligmarkedet som skiller det fra andre markeder, noe sosiologen Mary Ann Stamsø har analysert i sin PhD-avhandling Boligpolitikken mellom velferd og marked. I den sammenheng fremhever hun at særtrekkene har konsekvenser for både tilbud og etterspørsel etter boliger. For det første er boligen et nødvendighetsgode uten substitutter, noe som gir høy betalingsvillighet. For det andre preges boligmarkedet av langsiktighet ved at boliger har lang brukstid og nye boliger har lang produksjonstid. Tilbudet er dermed gitt på kort sikt, mens etterspørselen kan påvirkes av mange faktorer, og endringer i pris kommer dermed raskere. Tilbudet er også uelastisk i områder med knapphet på areal. For det tredje kan ikke boliger tas med ved flytting, noe som understreker betydningen av andre faktorer ved etterspørselen etter bolig, som for eksempel arbeidsmarkedet. Dette betyr at prisøkninger ikke nødvendigvis fører til endring i tilpasninger. For det fjerde er boligmarkedet et tynt marked, dvs. at boligene er spredt over områder med ulike karakteristikker, noe som betyr at omgivelser og miljø har betydning for prisene. For det femte er informasjonen i boligmarkedet asymmetrisk, siden nesten all informasjon om boligen ligger hos utleier eller selger. Til sist har høye transaksjonskostnader i forbindelse med salg av bolig betydning for markedet. Flyttekostnader, meglerhonorarer og avgifter er spesielt omfattende i dette markedet. I tillegg vil rentekostnader og svingende priser gi vanskelig forutsigbarhet i forbindelse med investeringer i eid bolig (Stamsø 2008: 6-7). Analysemodell Disse særtrekkene ved boligmarkedet vil vi benytte i modellen for analyse av utviklingstrekk og drivkrefter som påvirker boligmarkedet i Bergen, Haugesund, Stavanger og Kristiansand. Analysen er todelt. For det første vil vi se på hvilke faktorer som kan forklare utformingen av dagens boligmarked. For det andre vil vi diskutere faktorer som trolig vil påvirke utviklingen av boligmarkedet fremover mot Her vil det være en generell del, men hovedvekten blir lagt på rammebetingelser i de fire byregionene. I begge delanalysene er drivkreftene som ligger bak tilbud og etterspørsel sentrale, men i den delen som tar opp perspektiver på fremtiden, er det særlig momenter som kan endre tilbudet som er i fokus

11 I utgangspunktet består et byregionalt boligmarked av et vist antall boliger med beboere. Drivkrefter for å endre dette vil være faktorer som påvirker etterspørsel og faktorer som påvirker tilbud, deriblant offentlige rammebetingelser. Rekkefølgen på faktorer blir dermed som følger: Faktorer som påvirker etterspørselen etter boliger: Befolkningsendringer (netto fødselsoverskudd, netto innflytting og endring i befolkningssammensetningen), boligpreferanser, utvikling i finansieringsordninger, renter og utvikling i sysselsetting og kjøpekraft. Faktorer som påvirker tilbudet av boliger: Tilgjengelig boligareal, kapasitet på infrastruktur for arbeidsreiser, ny infrastruktur som bidrar til regionforstørrelse og boligprodusentenes markedsvurderinger når det gjelder mengde, type og lokalisering av boligene de vil bygge. Offentlige rammebetingelser vil påvirke tilbudet gjennom lov og forskrifter om boligstandard og -type og arealplanlegging for bygging av ulike typer boliger (feltutbygging versus fortetting, og eneboliger versus blokker), og etterspørselen gjennom økonomiske virkemidler som fremmer eller hemmer visse boligpreferanser. Prissvingningene i perioden og prisnivået i 2011 vil si noe om hva som påvirker prisutviklingen og gi startpunktet for fremtidig utvikling. Datagrunnlag Når det gjelder datagrunnlag, blir det tatt utgangspunkt i faglitteratur, utredninger og statistikk fra ulike norske kilder og oppslag i media. NIBR har de senere årene gjennomført flere utredninger av befolkningsutvikling og boligmarkedet i de fem største norske byregionene Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand. Tilgangen på data om de faktorer som påvirker tilbud og etterspørsel i boligmarkedet er derfor god for Bergen, Kristiansand og Stavanger, men siden Haugalandet er for liten til å telle med i det nasjonale bilde, finnes det færre analyser av utviklingstrekk særegne for Haugalandet. Vi anser imidlertid at vi har tilstrekkelig mengde og type data om de fire byregionene til å tenke scenarisk om dem

12 3 Utviklingslinjer i boligmarkedet fra 1990 til 2010 Dagens boligmarked i de fire byregionene er et produkt av både langsiktige utviklingstrekk og kortsiktige konjunkturer. De historiske prosessene lar vi ligge denne gangen, men det er viktig å understreke at mange av de valg som ble gjort langt tilbake i tid fortsatt påvirker hvordan boligmarkedet er i dag. Den historiske byen er en manifestasjon av hva Bergen, Haugesund, Kristiansand og Stavanger er som bysamfunn. Det er et utbredt ønske i befolkningen om at mye av dette skal ligge fast. I tillegg har det kommet mange lover og reguleringer som begrenser hva en kan gjøre når det gjelder utbygging i etablerte bygningsmiljøer eller sårbare natur- og rekreasjonsområder. Nasjonalt møtes utbyggingspresset på landbruksjorden i byområdene med sterkere statlig styring og vektlegging av jordvern. Disse siste momentene vil vi komme tilbake til i analysene av boligmarkedets utviklingsmuligheter fremover i kapittel 4 og 5. I det følgende skal vi se nærmere på relevante utviklingstrekk som har påvirket situasjon i boligmarkedet i Vi begynner med sentrale drivkrefter på etterspørselssiden og avslutter med en oversikt over prissvingninger i markedet. 3.1 Demografiske drivkrefter Etterspørselen etter boliger påvirkes i noen grad av befolkningsveksten. I vår sammenheng er det sentralt at Hordaland, Rogaland og Vest Agder har opplevd sterk og økende vekst i perioden 1990 til Mye av befolkningsveksten har vært konsentrert i og rundt Bergen, Stavanger og Kristiansand og dannet grunnlag for byregionale boligmarkeder. Befolkningsutviklingen illustreres i tabell 1. Rogaland skiller seg ut når det gjelder prosentvis vekst, men de lave veksttallene fra 2000 viser at dette fylket også er ekstra sårbart ved økonomiske lavkonjunkturer. Den svake befolkningsutviklingen dette året var nært forbundet med de lave oljeprisene på slutten av 1990-tallet. Den sterke befolkningsveksten i 2010 gir et bilde av en periode preget av svært høy innvandring som startet i 2006 og som fortsatt pågår. I denne perioden har også veksten på Haugalandet økt kraftig, selv om den fortsatt ikke er på nivå med de tre andre byregionene

13 Tabell 1: Befolkningsutviklingen Fylke, storby og byregion Hordaland - Bergen - Omegnskommunene - Bergensregionen Total Vekst Total Vekst Total Vekst Rogaland Stavanger - Omegnskommunene Stavangerregionen Haugesund Omegnskommunene Haugalandet Vest Agder - Kristiansand Omegnskommunene Kristiansandsregionen Endringer i befolkningsstrukturen Tabell 1 illustrerer befolkningsutviklingen i absolutte tall. Det den ikke får frem, er to faktorer med betydning for utviklingen i boligmarkedet: husstandsstørrelse og alderssammensetning. På dette område er det lange utviklingslinjer som har påvirket etterspørselen etter boliger og boligtyper. Tall fra SSB viser at det gjennomsnittlige antallet personer per husstand har vært synkende i mange år. Tabell 2 illustrerer utviklingen på landsbasis og i de tre fylkene som inngår i denne studien. Det er samtidig klart at det er interne variasjoner mellom by og omland. Sentrale bykommuner har færre medlemmer i husstandene enn gjennomsnittet, mens omlandskommunene har flere (SSB 2011). Tabell 2: Gjennomsnittlig husstandsstørrelser Hele landet 2,7 2,4 2,3 2,2 Vest Agder 2,8 2,6 2,4 2,3 Rogaland 2,8 2,5 2,4 2,3 Hordaland 2,9 2,6 2,5 2,4 Økende levealder er en av grunnene til at gjennomsnittshusstanden har fått færre medlemmer, Tallene fra SSB viser at i perioden fra 1985 til 2010 gikk den opp med nesten seks år for menn og vel tre år for kvinner til henholdsvis 78,9 og 83,2 år. I byene har det også skjedd en annen viktig endring i demografien de siste årene. Fra slutten av 1980-tallet startet befolkningen å vokse raskere i storbyene enn gjennomsnittet for

14 resten av landet. Bergen, Stavanger og Kristiansand har hatt innflyttingsoverskudd og økende innvandringsoverskudd i store deler av perioden. Effekten i disse og andre storbyer er at det har skjedd en kraftig foryngelse av befolkningen, og i dag er befolkningen i de norske storbyene i snitt klart yngre enn den norske befolkningen totalt sett (Juvkam et al. 2010: 39-40). Dette har allerede påvirket boligmarkedet og det vil i prege utviklingen i årene som kommer. Det blir derfor viktig å få bedre forståelse av hva som kan forklare dette nye flyttemønsteret i Norge. Flyttemønstre, flyttemotiver og boligpreferanser Gjennom stor deler av det 20. århundre har en stadig voksende andel av Norges befolkning bosatt seg i større byer og byregioner. I utgangspunktet var det et stort flytteoverskudd i forhold til resten av landet som var hovedgrunnen til den sterke befolkningsveksten i byregionene, men siden disse prosessene som har pågått lenge har dette bidratt til at en stadig større del av fødselskullene nå kommer til verden i sentrale strøk (Sørlie 2006: 2). Innvandringen har bidratt til å forsterke disse prosessene fordi de fleste innvandrere bosetter seg i og rundt større byer. Boligmarkedet påvirkes av følgende forhold: Innflytting til byene: Unge voksne utgjør den største gruppen av de som flytter mellom norske kommuner, og de siste årene har flyttestrømmene gått fra distriktene til de store byene. I statistikken er deler denne utviklingen underkommunisert siden mange studenter ikke er pålagt å melde flytting i forbindelse med opphold borte fra hjemkommunen. Utflytting fra byene: Familieetablering og barnefødsler er grunnlag for en annen type flytting enn den som ble beskrevet over. Det er i stor grad barnefamilier som flytter ut av de store byene. En betydelig andel flytter til nabokommunene, men opprinnelig hjemsted (for innflyttere) eller andre storbyregioner er også godt representert i statistikken. Det er mange faktorer som bidrar til å forklare hvorfor enkeltindivider flytter fra eller forblir bosatt i den kommunen de vokste opp i. Familietilknytning, ektefelle/samboers bostedsønske, egne boligønsker og tilgang på relevant arbeid er forhold som hver for seg og samlet bidrar til de valg som gjøres. I en studie i regi av byforskningsprogrammet ble det pekt på at det er tilgangen på arbeidsplasser som legger grunnlag for tilflytting og derav følgende boligbygging. Analysen av flyttestrømmen inntil og ut av Oslo og Akershus-regionen viste at endringer i arbeidsledigheten hadde sterk effekt på flyttestrømmen, mens endringer i boligprisen hadde mindre betydning (Medby, 2002, sitert i Barlindhaug 2005:14-15). Flytteundersøkelsen som NIBR gjennomførte i 2008 viste at forholdet mellom boligpriser og miljøkvalitet spiller inn på befolkningens valg av bolig. De mange barnefamiliene som flytter til storbyomlandet før eller når barna skal begynne på skolen, prioriterer boligstørrelse og egenskaper ved nærmiljøet sterkere enn de som blir boende i byen, spesielt i indre by (Juvkam 2010: 56). En annen observasjon var at de som ble boende, i større grad enn utflyttere legger vekt på arbeidsmulighetene mens de som

15 flytter til omlandet velger boliger i områder med god kommunikasjon til byen (Ibid: 105). Randi Hjorthol har i en studie av bostedspreferanser i Oslo, Bergen og Trondheim identifisert fire ulike idealer i befolkningen når det gjelder bosted. I deler av befolkningen finnes det et hagebyideal som sier at bomiljøet må kjennetegnes av parker og grøntområder, kort veg til uberørte friluftsområder, vakre omgivelser, gater og bebyggelse og disse skal være rolige og fredelige. Et annet ideal er funksjonalismen som vektlegger boområder som verner om privatlivets fred, god framkommelighet for bil, gode parkeringsmuligheter, lite innsyn, skjermet fra naboer og hage/uteplass med direkte adgang fra bolig. Det tredje idealet kalles naboskapsprinsippet, hvor tilhengerne vektlegger hensynet til barna med kort veg til skole, barnehage, lekeplasser, idrettsplasser og generelt trygge oppvekstmiljø. Det siste idealet er den nye urbanismen som får tilslutning av de som vil ha kort veg til arbeid, nærhet til kafeer, restauranter, kino, teater og butikk og service (Hjorthol 2003: 4). 3.2 Offentlige rammebetingelser I Norge eier 80 prosent av husstandene sin egne bolig, noe som er høyt sammenliknet med både Sverige (62 prosent) og Danmark (58 prosent). Bolig er en viktig del av enkeltpersoners formue, og den samlede boligformuen er av SSB beregnet til å være milliarder kroner i 2009 (SSB, 2011). Det er både historiske, sosiale og økonomiske faktorer som kan forklare den høye statusen som selveie har i det norske samfunnet, men den politiske dimensjonen er også sentral. En aktiv statlig boligpolitikk har lange tradisjoner i Norge, og den har i hovedsak vært rettet inn mot å styrke husholdningenes stilling i markedet, gjennom ulike låne- og tilskuddsordninger (som Husbanken), via skattepolitikken og gjennom reguleringer i bolig- og kredittmarkedet (Stamsø 2008: 8). Den opprinnelige norske boligpolitikken vektla universelle subsidier retter mot eide boliger, der både bolig- og kredittmarkedet var strengt regulert. Dette ble imidlertid endret gjennom dereguleringer i begge markedene på og -90-tallet og boligpolitikken er nå mer selektiv. Det finnes noen ordninger som skal hjelpe ungdom med å få adgang til boligmarkedet, bl.a. egne spareordninger med skattefradrag (BSU) og det tilbys etableringslån i forbindelse med første boligkjøp. Det offentliges rolle når det gjelder produksjon og fremskaffelse av boliger er imidlertid redusert (Ibid: 19). For de som har skaffet seg egen bolig er skattlegging fortsatt gunstig. I dag kan boliglånsrentene trekkes fra på skatten på alminnelig inntekt, det er ingen fordelsbeskatning på egen bolig og når formues- og eiendomsskatt skal beregnes er verdifastsettelsen langt lavere enn markedspris. Investering i boligeiendom er derfor en gunstig form for sparing i Norge (Terje Vareberg i Stavanger Aftenblad 11. oktober 2011). Andre offentlige virkemidler og tiltak kan på ulike måter påvirke prisnivået på boliger. Det finnes et omfattende regelverk når det gjelder byggetekniske forskrifter bl.a. i den nye Plan- og bygningsloven. De omfatter ulike miljø- og energikrav, bestemmelser om universell utforming og tekniske standarder når det gjelder alt fra brannsikkerhet til hva boligen skal ha av lys og rominndeling. Kravene er i seg selv fornuftige, men den

16 samlede effekten er at nybyggingsprisen stiger raskere enn den alminnelige prisstigningen. I et oppslag i Dagens Næringsliv 12. november 2011 fremhever direktør i Selvaag bolig, Baard Schumann at en toroms leilighet på 40 kvadratmeter har blitt kroner dyrere å bygge som følge av den nye TEK-10 reguleringen som har blitt innført som en del av Plan- og bygningsloven. Også for eldre bygg finnes det en rekke bestemmelser som har innflytelse på boligmarkedet, noe som bl.a. illustreres i Stavanger kommune sitt arbeid med å sikre at alle utleieleiligheter holder teknisk mål. En mulig konsekvens av dette kan bli nedgang i antall utleieleiligheter og et forsterket press i markedet (Stavanger Aftenblad 10. november 2011). Rentenivået er en svært viktig rammebetingelse for utviklingen i boligmarkedet, og dette blir fastsatt av Norges Bank. Banken styrer etter et mandat som vektlegger lav prisstigning, og tidligere perioder har rentenivået blitt brukt til å redusere press i boligmarkedet (se 3.5). Rentenivået er dermed en viktig faktor for utviklingen i dette markedet. Arealtilgang er et annet viktig område regulert av offentlige myndigheter. Den sterke veksten i arealbruk i storbyområdene både til bolig, nærings og infrastrukturformål har ført til et sterkt press på bynære arealer med sterke verneinteresser knyttet til jordbruk, friluftsliv, kultur- og naturvern. Samtidig har bygningsvern vanskeliggjort omdisponering av allerede bebygde arealer. Satellittutbygginger har økt transportarbeidet (arbeidspendling og fritidsreiser) og bidratt til økte klimagassutslipp og anses heller ikke som bærekraftige løsninger dersom det ikke kombineres med gode kollektivtrafikktilbud. Utbyggingsinteressene i byområdene har i økende grad støtt i mot motstridende samfunnsmessige interesser, noe som både har påvirket omfang, pris og lokalisering av boligtilbudet i byregionene. Tilgangen på areal har også innflytelse på hvordan utbyggere vurderer markedspotensialet for ulike typer boliger, og i de fleste tilfeller vil kjøpesterke kundegrupper ha prioritet når nye prosjekter utvikles. 3.3 Prisutvikling på boliger: De lange linjene bak dagens situasjon Til nå har vi sett på viktige faktorer som har påvirket utviklingen i boligmarkedet i Norge de siste årene. En mer avgrenset tilnærming til boligmarkedet er å se på prisutviklingen over tid isolert sett, og det er tema i dette avsnittet. Vi vil her ta utgangspunkt i en studie av forsker Eilev Jansen i Statistisk sentralbyrå publisert i Samfunnsspeilet nr Han fremhever flere faktorer som har påvirket utviklingen i norske boligpriser i perioden 1970 til Vi skal gjengi noen hovedmomenter fra hans analyse i det følgende. Et sentralt utgangspunkt for artikkelen er den sterke prisveksten som har vært i boligmarkedet det siste tiåret. I perioden 2000 til 2010 økte boligprisene med 75 prosent når det korrigeres for den generelle prisstigningen, mens prisene har tredoblet seg siden bankkrisen tidlig på 1990-tallet. I følge Jansen er hovedforklaringen kombinasjonen inntektsvekst, tilgangen på nye boliger og renten på boliglån. En annen sentral observasjon er at prisene ikke alltid stiger i dette markedet, noe som illustreres i figur 1. Jansen tar forbehold når det gjelder kvaliteten på datagrunnlaget fra før 1992, men han

17 fremhever at dereguleringer i kredittmarkedet og boligmarkedet midt på 1980-tallet førte til en økning i realprisene på 20 prosent i perioden 1984 til 1987 (Jansen 2011:90). Figur 1: Boligprisen korrigert for utviklingen i konsumprisene =1 Den store krisen i det norske boligmarkedet startet i 1988, for da ble landet rammet av et økonomisk tilbakeslag som utløste en omfattende bankkrise. Hovedårsaken var det sterke oljeprisfallet i Omlegginger i fradragssystemet for renter i skatteligningen og store problemer i banksektoren bidro til at både boligkjøperne og bankene ble svært forsiktige når det gjaldt kjøp av både brukte og ny boliger. Dette resulterte i en nedgang i realprisene på 40 prosent frem til Mens fallende etterspørsel og mangel på kredit var sentrale påvirkningsfaktorer for prisnedgangen, var mangel på boliger som følge av lav boligbygging tidlig på 1990-tallet en viktig faktor bak prisveksten da markedet snudde utover i dette tiåret (Barlindhaug 2005:10). Siden den gang har boligprisene steget mye, men det var enkelte avbrudd i veksten også i denne perioden. I 2002 var det et mindre konjunkturbestemt tilbakeslag, og den globale finanskrisen ga et forbigående fall i de norske boligprisene rundt årsskiftet (Jansen 2011:91). Siden det siste boligprisfallet har prisene steget jevnt, og til tider kraftig. I følge beregninger utført av ECON har de gjennomsnittlige prisene for boliger formidlet gjennom Finn.no steget med 9 prosent i perioden januar til november Prisøkningen er ujevnt fordelt, og varierer på landsbasis fra 5,7 prosent for eneboliger til 10 prosent for andelsleiligheter (ECON 2011: 3). For vårt formål er imidlertid prisstatistikken for de fire byregionene mest interessant. I den sammenheng må vi ta høyde for at tall for Haugalandet ikke er en egen del av statistikken. I tabell 3 har vi gjengitt prisutvikling for alle typer boliger i perioden 2009 til Statistikken illustrerer at prisnivået er høyest og veksten sterkest i Stavanger og Sandnes. Deretter følger Bergen og resten av Rogaland. Prisnivået er også høyt i Kristiansand, mens det er lavest i Hordaland utenfor Bergen. I forhold til boligprisene her må en imidlertid ta med i betraktningen at det her inngår betydelige områder med befolkningsnedgang

18 Tabell 3: Pris per kvadratmeter for alle typer bolig (Nominelle priser i hele 1000) Kristiansand % 6 % Resten av Agder % 8 % Stavanger % 12 % Sandnes % 12 % Resten av Rogaland % 10 % Bergen % 10 % Resten av Hordaland % 5 % Norge % 9 % I tabell 4 har vi gjengitt prisutviklingen for eneboliger i perioden 2009 til Igjen er det Stavanger som skiller seg mest ut når det gjelder prisnivå og prisstigning, og vi ser at dette prisnivået spres til Sandnes og trolig andre deler av Stavangerregionen. Vi kan også anta at prisnivået i Haugalandet bidrar til prisnivå og vekst i resten av Rogaland. For de andre byene og regionene er mønstrene nivå og utvikling de samme som for det generelle prisnivået. Tabell 4: Pris per kvadratmeter for eneboliger (Nominelle priser i hele 1000) Kristiansand % 5 % Resten av Agder % 6 % Stavanger % 10 % Sandnes % 12 % Resten av Rogaland % 9 % Bergen % 9 % Resten av Hordaland % 7 % Norge % 7 % I tabell 5 har vi gjengitt prisutviklingen for leiligheter i perioden 2009 til Denne viser at det er prisnivået i de fire byene Stavanger, Sandnes, Bergen og Kristiansand som leder an, både absolutt og i prosentvis vekst. Noe av dette kan forklares ut fra at det er i byene en har flest leiligheter, høyest tomtepris og ikke minst en betydelig utbygging av leiligheter tilpasset etterspørselen fra kjøpesterke grupper. For eksempel har flere av de nyeste prosjektene lansert i Bergen og Stavanger i det siste en kvadratmeterpris på både 50 og kroner. Samtidig finnes det mange eldre og mindre leiligheter i byene som er med på å trekke det gjennomsnittlige prisnivået ned

19 Tabell 5: Pris per kvadratmeter for alle typer leiligheter (Nominelle priser i hele 1000) Kristiansand % 7 % Resten av Agder % 9 % Stavanger % 13 % Sandnes % 13 % Resten av Rogaland % 11 % Bergen % 10 % Resten av Hordaland % 4 % Norge % 10 % Tabell 3, 4 og 5 illustrerer prisnivået for ulike boligtyper i Bergen, Kristiansand og Stavanger, samt fylkene de er en del av. Tallene fra Haugesund inngår i kategorien resten av Rogaland. Det viktigste er imidlertid at det prisnivået som eksisterer ved utgangen av 2011 vil være med å sette rammer for utviklingen frem mot I den sammenheng er det mange faktorer som kan få betydning, og dette er tema i de neste delene

20 4 Perspektiver på utvikling av boligmarkedet Boligmarked i Norge preges ved utgangen av 2011 av raskt økende priser (9 % siste år), noe som er over dobbelt så mye som konsumprisindeksen. Dette indikerer at det er en manglende balanse mellom tilbud og etterspørsel, men også faktorer som tilnærmet full sysselsetting, reallønnsøkning og lav rente spiller inn på prisdannelsen. Det er alltid vanskelig å vite når en høykonjunktur stopper opp og det kommer justeringer i prisnivået på boliger, men historiske erfaringer tilsier at slike korreksjoner vil komme i fremtiden også. Eksterne sjokk, som sterke fall i oljeprisen eller internasjonale finanskriser, spiller inn på økonomien lokalt og dette kan få effekter for boligmarkedet. Det er imidlertid vanskelig å forutsi prisutviklingen i et 20-års perspektiv, og vi vil derfor i det følgende peke på faktorer som kan påvirker både etterspørselen etter og tilbudet av boliger. 4.1 Faktorer som kan påvirke etterspørselen I denne delen skal vi se nærmere på noen drivkrefter som vi antar vil påvirke det fremtidige boligmarkedet de fire regionene tilnærmet likt, men som kan ha ulike effekter i den enkelte region. Demografi Befolkningsutviklingen vil være en sentral drivkraft i det fremtidige boligmarkedet. Antall innbyggere er en sentral dimensjon i dette bilde. I tabell 6 har vi gjengitt SSB sin 2010 prognose for vekst i befolkningen frem mot I prognosen er forventningen at komponentene i framskrivingen fruktbarhet, levealder, innenlands flytting (mobilitet) og nettoinnvandring vil følge et mellomnivå. Denne prognosen tilsvarer på mange måter det nasjonale gjennomsnittet de siste to tiårene, men de siste årene har innvandringen vært langt høyere enn det som ligger til grunn for denne framskrivingen. Prognosen gir imidlertid en kraftig befolkningsvekst i alle fire regionene. I et 20- årsperspektiv vil imidlertid relativt små endringer i forutsetningene kunne gi betydelige utslag på hvor sterk veksten faktisk blir. Den høye innvandringen fra EØS-området er en særlig utfordring i den sammenheng (se under). Når det gjelder innenlands flytting er det flyttemønsteret i perioden som ligger til grunn for framskrivingen på kommunenivå. Denne delen av prognosen fanger dermed ikke opp effekter av endringer i infrastruktur og arealtilgang. Utviklingen på Askøy er et eksempel som illustrerer usikkerheten denne premissen gir på kommunenivå. I 1990 opplevde kommunen en befolkningsnedgang på 51 personer. I 1992 åpnet Askøy-broen og dette gjorde store utbyggingsområder tilgjengelig for innbyggere i andre deler av Bergensregionen. Tilflyttingen til kommunen begynte å øke og veksten kom opp i hele 609 personer i I prognosen frem mot 2029 har vi

Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen. Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011

Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen. Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011 Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011 Priser, boligstruktur og flytting Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion med befolkningsvekst? Flyttemønstre: Resultat

Detaljer

Om Fylkesprognoser.no. Definisjoner

Om Fylkesprognoser.no. Definisjoner 1 Om Fylkesprognoser.no Fylkesprognoser.no er et samarbeidsprosjekt mellom fylkeskommunene som deltar i Pandagruppen. Denne gruppen eier Plan- og analysesystem for næring, demografi og arbeidsmarked (PANDA).

Detaljer

REGIONALT UTSYN - 2012

REGIONALT UTSYN - 2012 REGIONALT UTSYN - 212 Vinden blåser fortsatt Stavangerregionens vei Nye funn i Nordsjøen + Kompetansen utviklet med utgangspunkt i norsk sokkel gjør at vi stiller sterkt internasjonalt = Gode utsikter

Detaljer

Boligmarkedet i Oslofjordregionen Etterspørselen de neste 10 årene. Rolf Barlindhaug, NIBR 11. Mai 2010

Boligmarkedet i Oslofjordregionen Etterspørselen de neste 10 årene. Rolf Barlindhaug, NIBR 11. Mai 2010 Boligmarkedet i Oslofjordregionen Etterspørselen de neste 10 årene Rolf Barlindhaug, NIBR 11. Mai 2010 Noen problemstillinger Mosseregionen ligger nær Oslo Vil det være attraktivt å bo i regionen, selv

Detaljer

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Hensikt med boligmeldingen Analysere boligpolitiske utfordringer og muligheter knyttet til forventet befolkningsvekst.

Detaljer

FORSLAG TIL BUDSJETT 2008 / ØKONOMIPLAN 2008-2011 KAP. C UTVIKLINGSTREKK

FORSLAG TIL BUDSJETT 2008 / ØKONOMIPLAN 2008-2011 KAP. C UTVIKLINGSTREKK UTVIKLINGSTREKK Vi trenger kunnskap om utviklingen i bysamfunnet når vi planlegger hvordan kommunens økonomiske midler skal disponeres i årene framover. I dette kapitlet omtales hovedtrekkene i befolkningsutviklingen,

Detaljer

Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef

Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Næringsrådet: plan og byggesaksprosesser til hinder for en ønsket byutvikling Folkeveksten

Detaljer

Representantforslag. S (2015 2016)

Representantforslag. S (2015 2016) Representantforslag. S (2015 2016) fra stortingsrepresentanten(e) Helga Pedersen, Eirin Sund, Stein Erik Lauvås, Torstein Tvedt Solberg og Stine Renate Håheim Dokument 8: S (2015 2016) Representantforslag

Detaljer

Benchmarking av næringsutvikling og attraktivitet Ryfylke

Benchmarking av næringsutvikling og attraktivitet Ryfylke Benchmarking av næringsutvikling og attraktivitet Knut Vareide Telemarksforsking-Bø Arbeidsrapport 28/2008 Innhold: FORORD 3 SAMMENDRAG 4 BEFOLKNING 5 NYETABLERINGER 10 Telemarksforsking-Bø 2008 Arbeidsrapport

Detaljer

Korleis lukkast med lokal næringsutvikling!

Korleis lukkast med lokal næringsutvikling! Korleis lukkast med lokal næringsutvikling! Kva kjenneteiknar kommunar og regionar som lukkast med næringsutvikling? Korleis ligg kommunane og regionane i Hordaland an? Kva kan kommunane sjølve gjere for

Detaljer

Hvorfor flytte og hvorfor bli boende? Blikk på Bergens-regionen. Hordaland fylkeskommune, 24.6.2014. Kjetil Sørlie, NIBR.

Hvorfor flytte og hvorfor bli boende? Blikk på Bergens-regionen. Hordaland fylkeskommune, 24.6.2014. Kjetil Sørlie, NIBR. Hvorfor flytte og hvorfor bli boende? Blikk på Bergens-regionen. Hordaland fylkeskommune, 24.6.2014. Kjetil Sørlie, NIBR. Tre tema Flytting i det lange løp et hovedbilde Livsfaseperspektiv: Blikk på fasen

Detaljer

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor eiendomsomsetning 215 ansatte på 29 kontorer

Detaljer

Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november

Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november Demografisk utvikling v/ Sissel Monsvold, OBOS Hva skal jeg snakke om? Befolkningsvekst og - prognoser Norge Regioner

Detaljer

Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim. Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012

Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim. Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012 Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor

Detaljer

Vekst i Hjelmeland fortid, nåtid og framtid lokale og regionale forutsetninger

Vekst i Hjelmeland fortid, nåtid og framtid lokale og regionale forutsetninger Vekst i Hjelmeland fortid, nåtid og framtid lokale og regionale forutsetninger Hjelmeland 29. oktober 2009 telemarksforsking.no 1 Prosjekter og rapporter om næringsutvikling og attraktivitet: Nærings-NM

Detaljer

Oslo vokser #1 Hva kjennetegner befolkningen i Oslo? Kjetil Sørlie (NIBR) og Inger Texmon (SSB) Norsk Form, 16. februar 2012

Oslo vokser #1 Hva kjennetegner befolkningen i Oslo? Kjetil Sørlie (NIBR) og Inger Texmon (SSB) Norsk Form, 16. februar 2012 Oslo vokser #1 Hva kjennetegner befolkningen i Oslo? Kjetil Sørlie (NIBR) og Inger Texmon (SSB) Norsk Form, 16. februar 2012 Oslofolk» Hvem er det? Oslofolk hvem er de? Fulgt fra de var 15 år 30 år 40

Detaljer

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030 Januar 213 Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 23 Innhold 1. Bakgrunn 2. Sammendrag 3. Forutsetninger for prognosene 3.1 Sysselsetting 3.2 Arbeidsledighet 3.3 Befolkningsutviklingen

Detaljer

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030 Januar 213 Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 23 Innhold 1. Bakgrunn 2. Sammendrag 3. Forutsetninger for prognosene 3.1 Sysselsetting 3.2 Arbeidsledighet 3.3 Befolkningsutviklingen

Detaljer

Om Fylkesprognoser.no. Definisjoner

Om Fylkesprognoser.no. Definisjoner 1 Om Fylkesprognoser.no Fylkesprognoser.no er et samarbeidsprosjekt mellom fylkeskommunene som deltar i Pandagruppen. Denne gruppen eier Plan- og analysesystem for næring, demografi og arbeidsmarked (PANDA).

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

Telemarksforsking-Bø. Et viktig supplement til næringsanalysene

Telemarksforsking-Bø. Et viktig supplement til næringsanalysene Telemarksforsking-Bø Prosjekter og rapporter om attraktivitet: Attraktivitetsbarometeret 2007 (NHO) Forskerprosjekt i VRI: Kultur som attraksjonskraft Vri samhandlingsprosjekt: Kulturøkonomiske strategier

Detaljer

Boligmeteret oktober 2014

Boligmeteret oktober 2014 Boligmeteret oktober 2014 Det månedlige Boligmeteret for oktober 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 28.10.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

BoligMeteret september 2013

BoligMeteret september 2013 BoligMeteret september 2013 Det månedlige BoligMeteret for september 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.09.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Dato 18.09.2014 Vår ref. 14/03076-5. Formannskap, Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker

Dato 18.09.2014 Vår ref. 14/03076-5. Formannskap, Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling - Plan Notat Dato 18.09.2014 Vår ref. 14/03076-5 Til Formannskap, Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker Fra Saksbehandler Torunn Hjorthol Temadiskusjon

Detaljer

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen i PANDA. Kort om middelalternativet i SSBs framskrivning av folketall

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen i PANDA. Kort om middelalternativet i SSBs framskrivning av folketall Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen i PANDA Befolkningsutviklingen i PANDA bestemmes av fødselsoverskuddet (fødte minus døde) + nettoflytting (innflytting minus utflytting). Over lengre tidshorisonter

Detaljer

Stavangerregionen God på næring svak på attraktivitet?

Stavangerregionen God på næring svak på attraktivitet? Stavangerregionen God på næring svak på attraktivitet? Møte Greater Stavanger Economic Development Gjesdal, 31. August 2011 Knut Vareide NæringsNM Attraktivitetsbarometeret Attraktivitetspyramiden 0 Stavangerregionen

Detaljer

Attraktivitetbarometeret

Attraktivitetbarometeret Attraktivitetbarometeret Resultat for Steinkjer og Innherred Hva skjer når Steinkjer, Innherred settes inn i et attraktivitetsbarometer? Knut Vareide Telemarksforsking-Bø Prosjekter og rapporter om attraktivitet:

Detaljer

Befolkningsprognoser

Befolkningsprognoser Befolkningsprognoser 2010-2022 Grunnlag for kommunen i diskusjonen om utvikling av tjenestetilbud og framtidige kommunale investeringer Vedlegg til kommunedelplanene 17.11.2010 1 Befolkningsframskrivning

Detaljer

Sammendrag. Om fylkesprognoser.no. Befolkningen i Troms øker til nesten 175.000 i 2030

Sammendrag. Om fylkesprognoser.no. Befolkningen i Troms øker til nesten 175.000 i 2030 Sammendrag Befolkningen i Troms øker til nesten 175. i 23 Det vil bo vel 174.5 innbyggere i Troms i 23. Dette er en økning fra 158.65 innbyggere i 211. Økningen kommer på bakgrunn av innvandring fra utlandet

Detaljer

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Boligmeteret Desember 2015 Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Suksesskommunen Lyngdal

Suksesskommunen Lyngdal Suksesskommunen Lyngdal Hva er drivkreftene og hvordan stimulere til vekst i framtiden Åpent møte i Lyngdal 20 september 2011 Knut Vareide 0 NæringsNM 50 100 42 59 11 31 31 33 4 17 32 150 er utarbeidet

Detaljer

«Region» brukes samtidig på ulike nivå, som f.eks. Østlandsregionen, Osloregionen og Oslofjordregionen som alle inkluderer Mosseregionen.

«Region» brukes samtidig på ulike nivå, som f.eks. Østlandsregionen, Osloregionen og Oslofjordregionen som alle inkluderer Mosseregionen. Prosjektet "Utredning av ny kommunestruktur i Mosseregionen" Vedlegg 1 Notat Til: Utredningsutvalget Fra: Prosjektleder Arne Bruknapp Dato: 08.06.15 Revidert 22.09.15 Mosseregionen utviklingen fram til

Detaljer

Stavangerregionen Jan Soppeland Administrerende direktør Greater Stavanger For NOFO Norsk Finska Handelskammeret, 26.10.2012

Stavangerregionen Jan Soppeland Administrerende direktør Greater Stavanger For NOFO Norsk Finska Handelskammeret, 26.10.2012 Stavangerregionen Jan Soppeland Administrerende direktør Greater Stavanger For NOFO Norsk Finska Handelskammeret, 26.10.2012 Her finner du oss Innbyggere Greater Oslo: 1 097 000 Greater Bergen: 353 000

Detaljer

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen Befolkningsutviklingen i PANDA bestemmes av fødselsoverskuddet (fødte minus døde) + nettoflytting (innflytting minus utflytting). Over lengre tidshorisonter

Detaljer

Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus

Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus Rolf Barlindhaug, Norsk institutt for by- og regionforskning Plankonferansen i Hordaland 2. nov. 2010 Utgangspunkt Et oppdrag for det regjeringspålagte

Detaljer

Bosetting. Utvikling

Bosetting. Utvikling Bosetting Utvikling Bedrift Besøk Kap 1: Kap 2: Kap 3: Kap 4: Befolkning og arbeidsplasser Nærings-NM Attraktivitetsbarometeret Attraktivitetspyramiden Befolkningsutvikling Flytting Arbeidsplassutvikling

Detaljer

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen Befolkningsutviklingen i PANDA bestemmes av fødselsoverskuddet (fødte minus døde) + nettoflytting (innflytting minus utflytting). Over lengre tidshorisonter

Detaljer

Boligmeteret juni 2014

Boligmeteret juni 2014 Boligmeteret juni 2014 Det månedlige Boligmeteret for JUNI 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.06.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen for Stavanger kommune, 2014-2029

Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen for Stavanger kommune, 2014-2029 Til: Stavanger kommune v/ kommuneplansjef Ole Martin Lund Fra: Næringsforeningen i Stavanger-regionen Stavanger, 6. oktober 2014 Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen

Detaljer

BoligMeteret august 2014

BoligMeteret august 2014 BoligMeteret august 2014 Det månedlige BoligMeteret for august 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 27.08.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Næringslivsindeks Hordaland

Næringslivsindeks Hordaland Næringslivsindeks Hordaland Av Knut Vareide Arbeidsrapport 13/2004 Telemarksforsking-Bø ISSN Nr 0802-3662 Innhold:! Forord 3! Lønnsomhet 4 " Lønnsomhetsutvikling i Hordaland 4 " Lønnsomhet i 2002 alle

Detaljer

Et splittet og utfordrende boligmarked

Et splittet og utfordrende boligmarked Boligmarkedsanalyse Knutepunkt 2015: Et splittet og utfordrende boligmarked 21. oktober 2015, Düsseldorf Jan Håvard Valstad, Analysesjef EM1MN 1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel

Detaljer

Frå Strategisk næringsplan til behov for næringsarealer. Asbjørn Algrøy, adm. direktør Business Region Bergen

Frå Strategisk næringsplan til behov for næringsarealer. Asbjørn Algrøy, adm. direktør Business Region Bergen Frå Strategisk næringsplan til behov for næringsarealer Asbjørn Algrøy, adm. direktør Business Region Bergen Strategisk næringsplan Bergensregionen Felles plan for Bergensregionen 20 kommuner og Hordaland

Detaljer

Befolkningsprognoser. Nico Keilman. Befolkning og velferd ECON 1730 Høst 2011

Befolkningsprognoser. Nico Keilman. Befolkning og velferd ECON 1730 Høst 2011 Befolkningsprognoser Nico Keilman Befolkning og velferd ECON 1730 Høst 2011 Pensum 1. O Neill & Balk: World population futures 2. Brunborg & Texmon: Befolkningsframskrivning 2011-2060, se http://www.ssb.no/emner/08/05/10/oa/

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 12/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 48/2006: side 2/12 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser

Detaljer

1 Om Kommuneplanens arealdel

1 Om Kommuneplanens arealdel 1 Om Kommuneplanens arealdel 1. 1 Planens dokumenter Kommuneplanens arealdel 2013-2022 består av tre dokumenter. Figuren beskriver hvordan de virker og sammenhengen mellom dem. Planbeskrivelse Plankart

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Boligpriser flater ut s. 3 Prisene på borettslagsboliger vs. «totalmarkedet» s. 5 Gjennomsnittspriser 3-roms blokk

Detaljer

Statistikk HERØYA. Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya

Statistikk HERØYA. Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya Statistikk HERØYA Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya FORORD Dette temanotatet inngår som en del av arbeidene med områderegulering på Herøya.

Detaljer

Trondheimsregionen - kvartalsstatistikk Befolkningsendringer andre kvartal 2012 Tabell- og figursamling

Trondheimsregionen - kvartalsstatistikk Befolkningsendringer andre kvartal 2012 Tabell- og figursamling Trondheimsregionen - kvartalsstatistikk Befolkningsendringer andre kvartal 2012 Tabell- og figursamling Denne tabell- og figursamlingen inneholder befolkningsstatistikk fra 1998 til og med andre kvartal

Detaljer

Boligmeteret mars 2014

Boligmeteret mars 2014 Boligmeteret mars 2014 Det månedlige Boligmeteret for MARS 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.03.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

Temaer. Bostadsforum 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010

Temaer. Bostadsforum 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010 www.veidekke.no Temaer Litt om Veidekke Boligpolitikken i Norge etter krigen Status boligstruktur, politikk, leiemarkedet,

Detaljer

Hva skal til for å få til boligbygging. En utfordrende tittel fordi det er mange sentrale rolleinnehavere: Staten Kommunen Boligbyggerne Bankene

Hva skal til for å få til boligbygging. En utfordrende tittel fordi det er mange sentrale rolleinnehavere: Staten Kommunen Boligbyggerne Bankene Hva skal til for å få til boligbygging En utfordrende tittel fordi det er mange sentrale rolleinnehavere: Staten Kommunen Boligbyggerne Bankene Det var en gang! Da jeg som ung arkitekt kjøpte hus i Stavanger

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Trondheimsregionen Befolkningsendringer andre kvartal 2015 Tabell- og figursamling

Trondheimsregionen Befolkningsendringer andre kvartal 2015 Tabell- og figursamling Trondheimsregionen Befolkningsendringer andre kvartal 2015 Tabell- og figursamling Denne tabell- og figursamlingen inneholder befolkningsstatistikk fra 1998 til og med andre kvartal 2015 for Trondheimsregionen

Detaljer

Midt-Norsk boligkrakk? Nei Bygg boligene folk har råd til!

Midt-Norsk boligkrakk? Nei Bygg boligene folk har råd til! Midt-Norsk boligkrakk? Nei Bygg boligene folk har råd til! Wien, 16.10.13 Jan Håvard Valstad Analysesjef EM1MN Boligmarkedet er mer interessant enn sex (antall treff på Google siste 12 mnd) Men hva skjer

Detaljer

Salgsmarkedet bolig Byggebørsen 2015

Salgsmarkedet bolig Byggebørsen 2015 Salgsmarkedet bolig Byggebørsen 2015 Håkon Lutdal Nybyggsjef Trondheim 09.02.2015 Agenda Introduksjon Boligmarkedet i Trondheim Etterspørselssiden Boligmarkedet i Trondheim Tilbudssiden EiendomsMegler

Detaljer

Framtidige boligbehov. Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal

Framtidige boligbehov. Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal Framtidige boligbehov Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal Disposisjon Prosjekt for Husbanken hva skal belyses? Ulike tilnærminger til boligbehovsbegrepet Kan en

Detaljer

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen Nettoflytting fordeles automatisk av modellen på alder og kjønn ved hjelp av en glattefunksjon (Rogers- Castro). Befolkningsutviklingen i PANDA bestemmes

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen Nettoflytting fordeles automatisk av modellen på alder og kjønn ved hjelp av en glattefunksjon (Rogers-Castro). Befolkningsutviklingen i PANDA bestemmes

Detaljer

Aktuell kommentar. Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Nr. 5 juli 2008

Aktuell kommentar. Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Nr. 5 juli 2008 Nr. 5 juli 28 Aktuell kommentar Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Av: Marita Skjæveland, konsulent i Norges Bank Finansiell stabilitet Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Marita

Detaljer

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. Jarle Jensen, Miljøverndepartementet Bergen, 7. november 2011

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. Jarle Jensen, Miljøverndepartementet Bergen, 7. november 2011 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging Jarle Jensen, Miljøverndepartementet Bergen, 7. november 2011 2 Nasjonale forventninger - hva har vi fått? Et helhetlig system for utarbeidelse

Detaljer

Organisering og lokalisering: Urbanisering som klimapolitikk

Organisering og lokalisering: Urbanisering som klimapolitikk Organisering og lokalisering: Urbanisering som klimapolitikk sluttkonferanse 17.-18.6.2014, Forskningsparken, Oslo Vibeke Nenseth, Transportøkonomisk institutt Urbanisering som klimapolitikk? Urbanisering

Detaljer

Boligmeteret oktober 2013

Boligmeteret oktober 2013 Boligmeteret oktober 2013 Det månedlige Boligmeteret for OKTOBER 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 29.10.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Vedlegg 4; Analysegrunnlag/statistikk

Vedlegg 4; Analysegrunnlag/statistikk 2008 2005 2002 1999 1996 1993 1990 1987 1984 1981 1978 1975 1972 1969 1966 1963 1960 1957 1954 1951 2007 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 Vedlegg 4; Analysegrunnlag/statistikk Befolkningsutvikling i

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 Det månedlige Boligmeteret for desember 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 16.12.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig

Detaljer

BILDE 2 Og jeg gjør det under sterk påvirkning av Bjørnstjerne Bjørnsons det er tross alt Bjørnson-år i år.

BILDE 2 Og jeg gjør det under sterk påvirkning av Bjørnstjerne Bjørnsons det er tross alt Bjørnson-år i år. BY- OG BOKVALITET 28. SEPTEMBER 2010 BILDE 1. Trengs en nasjonal byfortettingspolitikk? Dersom målet utelukkende er å fortette byen med nye boliger, er svaret nei. Det greier utbyggerne selv. Men om vi

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer

Boligmeteret desember 2013

Boligmeteret desember 2013 Boligmeteret desember 2013 Det månedlige Boligmeteret for desember 2013 gjennomført av Prognosesenteret t AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 17.12.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014

EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014 EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014 Det månedlige Boligmeteret for november 2014 er gjennomført av Prognosesenteret AS for for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.11.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig

Detaljer

Bergen utfordringer og løsninger for samferdsel. Byrådsleder Monica Mæland

Bergen utfordringer og løsninger for samferdsel. Byrådsleder Monica Mæland Bergen utfordringer og løsninger for samferdsel Byrådsleder Monica Mæland Antatt befolkningsvekst i Bergensregionen KVU for transportsystemet i Bergensområdet, Statens vegvesen 2011 Bergensprogrammet 31.

Detaljer

Attraktivitetspyramiden, hvilke steder er attraktive og hvorfor

Attraktivitetspyramiden, hvilke steder er attraktive og hvorfor Attraktivitetspyramiden, hvilke steder er attraktive og hvorfor Bosetting Konferanse om vekstkraft og attraktivitet, Finnsnes 25 mai 2011 Utvikling Bedrift Besøk Hvorfor vokser steder? Attraktivitetspyramiden

Detaljer

Boligpolitikk og byutvikling

Boligpolitikk og byutvikling Boligpolitikk og byutvikling Byutviklingskonferansen, Grieghallen, Bergen 29. november 2013 Berit Nordahl, UMB Forutsetning for vellykket fortetting 1. Hva skjer? Nye boliger som drivkraft i byutvikling

Detaljer

Næringsutvikling og attraktivitet Samiske områder

Næringsutvikling og attraktivitet Samiske områder Bosetting Utvikling Bedrift Besøk Næringsutvikling og attraktivitet Samiske områder Befolkning Fra 1980 fram til i dag har det vært folketallsnedgang hvert år, unntatt i 1992. 1,5 1,0 0,5 0,0 Årlig endring

Detaljer

Boligmeteret. Juni 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015

Boligmeteret. Juni 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015 Boligmeteret Juni 2015 Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Befolkningsutvikling og flyttestrømmer

Befolkningsutvikling og flyttestrømmer 1 Befolkningsutvikling og flyttestrømmer NBBLs boligpolitiske konferanse Thon hotell Bristol, Oslo 14. juni 2012 Helge Brunborg Gruppe for demografi og levekår Forskningsavdelingen 1 Hva preger befolkningsutviklingen

Detaljer

Boligmeteret februar 2014

Boligmeteret februar 2014 Boligmeteret februar 2014 Det månedlige Boligmeteret for FEBRUAR 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.02.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Ny urban livsstil - reiser og aktiviteter i storbyområder

Ny urban livsstil - reiser og aktiviteter i storbyområder Ny urban livsstil - reiser og aktiviteter i storbyområder Randi Hjorthol rh@toi.no Transportøkonomisk institutt Fagkonferanse om Transport i by 19. september Historisk skepsis til storbyliv i Norge Uegnet

Detaljer

Høring Regional areal- og transportplan for Bergensområdet. Forslag til uttalelse.

Høring Regional areal- og transportplan for Bergensområdet. Forslag til uttalelse. BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for plan og geodata Notat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for plan og geodata Dato: 16.07.2015 Saksnr.: 201500990/177 Emnekode:

Detaljer

Fakta om befolkningsutviklingen i Norge

Fakta om befolkningsutviklingen i Norge Fakta om befolkningsutviklingen i Norge Norges befolkning har vokst kraftig de siste 30 årene. Befolkningen passerte 4 millioner i 1975 og i dag bor det vel 4,6 millioner i Norge. De siste 10 årene har

Detaljer

Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013

Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013 Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013 Planprogrammet for kommuneplanen Kommuneplanen baseres på ATP (helhetlig arealog transportplanlegging) Grønne Asker - friluftsliv, landbruk, natur og landskap Vedtatt

Detaljer

Infrastruktur og boligutvikling som motor for regional vekst

Infrastruktur og boligutvikling som motor for regional vekst Norsk Form 2010 Infrastruktur og boligutvikling som motor for regional vekst Muligheter og strategier Samfunnsøkonom Erik Holmelin, Agenda Kaupang AS Muligheter for næringsutvikling Norge er utsatt for

Detaljer

SKATTEUTVIKLING FOR STAVANGER, SANDNES, SOLA OG RANDABERG 2007-2014

SKATTEUTVIKLING FOR STAVANGER, SANDNES, SOLA OG RANDABERG 2007-2014 Vedlegg F Notat Dato: 19. september 2014 SKATTEUTVIKLING FOR STAVANGER, SANDNES, SOLA OG RANDABERG 2007-2014 Dette notatet belyser årsaker til forskjeller i skatteinngangen for Stavanger, Sandnes, Sola

Detaljer

Scenarieanalyse 2010-2020

Scenarieanalyse 2010-2020 Scenarieanalyse 2010 - et i Norge Scenarieanalyse 2010 - Scenarieanalysen er gjennomført på oppdrag av Boligprodusentenes Forening, og har som målsetting å analysere strukturen i boligmassen (tilbudssiden),

Detaljer

Framtidens Rogaland fra fire til en region?

Framtidens Rogaland fra fire til en region? Framtidens Rogaland fra fire til en region? Regionenes konkurransekraft og effekter av Rogfast, Ryfast og dobbeltsporet sørover Befolkning og arbeidsmarked INNBYGGERE Region 2012 2040 Sum området Sysselsa7e

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2009

Prisstigningsrapport nr. 5-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2009 (04.05. - 10.05.2009): side 2/12 OPAK AS

Detaljer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer Boligfinansiering og gjeldsproblemer Penger til besvær 2012 Oslo 30. 31. oktober Emil R. Steffensen Direktør Finans- og Forsikringstilsyn, Finanstilsynet Agenda Bakgrunn Boligpriser og husholdningsgjeld

Detaljer

Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger!

Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger! Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger! 15.10.14 Edinburgh Jan Håvard Valstad Analysesjef M: 99 50 35 60 Jan.Havard.Valstad@em1mn.no Usikkert farvann: Hvordan lykkes med bolig

Detaljer

Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming. Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad

Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming. Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad Bakgrunn Kunnskap om utvikling i arealbruk, arealbehov og potensialer for utbygging i byer og bynære områder sett

Detaljer

Næringsanalyse Skedsmo

Næringsanalyse Skedsmo Næringsanalyse Av Knut Vareide Telemarksforsking-Bø Arbeidsrapport 2/2005 - Næringsanalyse - Forord Denne rapporten er en analyse av utviklingen i med hensyn til næringsutvikling, demografi og sysselsetting.

Detaljer

Ny infrastruktur- Nye muligheter for næringsliv og sysselsetting

Ny infrastruktur- Nye muligheter for næringsliv og sysselsetting Ny infrastruktur- Nye muligheter for næringsliv og sysselsetting Rennesøy 15 min å kjøre fra Stavanger sentrum 4000 innbyggere Prognosene tilsier årlig befolkningsvekst på mellom 4-8% Offentlige investeringer

Detaljer

BOLIGMANIFEST Innstilling fra arbeidsgruppen til årsmøtet

BOLIGMANIFEST Innstilling fra arbeidsgruppen til årsmøtet BOLIGMANIFEST Innstilling fra arbeidsgruppen til årsmøtet (AUF i Rogaland logo her) Boligbygging er et politisk ansvar Boligprisene stiger rekordraskt. I Stavanger har boligprisindeksen for perioden 2005

Detaljer

Saksframlegg. Sluttbehandling: Kommuneplanmelding om byutvikling - Grønn strek for en trygg framtid

Saksframlegg. Sluttbehandling: Kommuneplanmelding om byutvikling - Grønn strek for en trygg framtid Saksframlegg Sluttbehandling: Kommuneplanmelding om byutvikling - Grønn strek for en trygg framtid Arkivsak.: 13/35917 Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar Grønn strek for en trygg fremtid Kommuneplanmelding

Detaljer

SKI KOMMUNE BOLIGBYGGEPROGRAM OG BEFOLKNINGSPROGNOSER 2014-2029

SKI KOMMUNE BOLIGBYGGEPROGRAM OG BEFOLKNINGSPROGNOSER 2014-2029 Beregnet til Ski kommune Dokument type Rapport Dato 214-9-4 SKI KOMMUNE BOLIGBYGGEPROGRAM OG BEFOLKNINGSPROGNOSER 214-229 SKI KOMMUNE BOLIGBYGGEPROGRAM OG BEFOLKNINGSPROGNOSER 214-229 Revisjon 1 Dato 214-9-4

Detaljer

JANUAR 2016. Eiendom Norges boligprisstatistikk

JANUAR 2016. Eiendom Norges boligprisstatistikk JANUAR 2016 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 10 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og metode

Detaljer

Oslo kommune. Befolkningsframskrivning for Akershus og Oslo 2011-2030

Oslo kommune. Befolkningsframskrivning for Akershus og Oslo 2011-2030 Oslo kommune Befolkningsframskrivning for Akershus og Oslo 2011-2030 Innledning Befolkningen i Akershus og Oslo utgjorde per 01.01 i 2010 1 123 400 personer, eller om lag 23 prosent av Norges totale befolkning.

Detaljer

Glåmdal og Kongsvinger

Glåmdal og Kongsvinger Glåmdal og Kongsvinger Utvikling og utfordringer Kongsvinger 1. mars 2012 Knut Vareide Regioner som er analysert i 2011 NæringsNM Attraktivitetsbarometeret Attraktivitetspyramiden Glåmdal er på delt sisteplass

Detaljer

Norsk Form 28. nov 2012. Boligutviklingen. Martin Mæland, Konsernsjef OBOS

Norsk Form 28. nov 2012. Boligutviklingen. Martin Mæland, Konsernsjef OBOS Norsk Form 28. nov 2012 Boligutviklingen Martin Mæland, Konsernsjef OBOS Fra avskaffing av bolignøden til oppfylling av boligdrømmen Utfordring nr 1: Prisutviklingen!! Boligprisene har steget fra under

Detaljer

Forskerprosjekt i VRI: Attraktivitet. Knut Vareide Telemarksforsking

Forskerprosjekt i VRI: Attraktivitet. Knut Vareide Telemarksforsking Forskerprosjekt i VRI: Attraktivitet Knut Vareide Telemarksforsking Arbeidsplasser Regional utvikling Befolkning Innenlands flytting Fritidsbefolkning Fødselsbalanse Innvandring Stedlig attraktivitet Attraktivitetsbarometeret

Detaljer