Arild Aurvåg Farsund Scenarier 2029 Boligmarkedet - drivkrefter, utviklingstrekk og fremtidsperspektiver Arbeidsnotat IRIS /027

Transkript

1 Arild Aurvåg Farsund Scenarier 2029 Boligmarkedet - drivkrefter, utviklingstrekk og fremtidsperspektiver Arbeidsnotat IRIS /027 Prosjektnummer: Prosjektets tittel: Scenarier 2029 Oppdragsgiver: Sparebank 1 SR - Bank Forskningsprogram: ISBN: Gradering: Åpen fra: Stavanger, (Martin Gjelsvik) Prosjektleder Sign.dato (Einar Leknes) Kvalitetssikrer Sign.dato (Gottfried Heinzerling) Senterleder (Samfunns- og næringsutvikling) Sign.dato Kopiering er kun tillatt etter avtale med IRIS eller oppdragsgiver. International Research Institute of Stavanger AS er sertifisert etter et kvalitetssystem basert på NS-EN ISO 9001 og NS-EN ISO 14001:2004

2

3 Forord I prosjektet Scenarier 2029 retter vi oppmerksomheten mot den fremtidige utviklingen på Sør-Vestlandet. Målet er å lage et faglig grunnlag for strategiske responser på gamle og nye utfordringer i regionen. Vi stiller blant annet følgende spørsmål: Hvordan vil Bergensregionen, Haugalandet, Stavangerregionen og Sørlandet kunne utvikle seg fram mot 2029? Hvordan vil det være å bo, arbeide, vokse opp og leve i disse regionene i 2029? Hvilke forskjeller mellom regionene vil vi kunne oppleve? Hvilke felles utviklingstrekk vil vi få se? Boligmarkedet vil være et sentralt element i utviklingen frem mot 2029, og i dette arbeidsnotatet er temaet boligmarkedet og de drivkrefter som på kort og lang sikt påvirker tilbud, etterspørsel og prisutvikling. Stavanger, Martin Gjelsvik, prosjektleder

4

5 Innhold 1 INNLEDNING PERSPEKTIVER PÅ BOLIGMARKEDET I BYER OG BYREGIONER UTVIKLINGSLINJER I BOLIGMARKEDET FRA 1990 TIL Demografiske drivkrefter Offentlige rammebetingelser Prisutvikling på boliger: De lange linjene bak dagens situasjon PERSPEKTIVER PÅ UTVIKLING AV BOLIGMARKEDET Faktorer som kan påvirke etterspørselen Faktorer som kan påvirke tilbudet på boliger MULIGHETER OG UTFORDRINGER I DE FIRE BYREGIONENE Bergensregionen Haugalandet Stavangerregionen Kristiansandsregionen Fellestrekk og forskjeller BOLIGMARKEDET I SCENARISK PERSPEKTIV REFERANSER... 39

6

7 1 Innledning I dette arbeidsnotatet er temaet boligmarkedet og de drivkrefter som på kort og lang sikt påvirker tilbud, etterspørsel og prisutvikling. Målet er både å beskrive og analysere noen av de langsiktige utviklingstrekkene på dette området internasjonalt og nasjonalt, men særlig rettes oppmerksomheten mot i de fire byregionene Bergen, Haugesund, Stavanger og Kristiansand. Blikket rettes bakover mot situasjonen i 1990 og utviklingen følges frem til utgangen av Det trekkes også opp perspektiver for utviklingen fremover mot Utgangspunktet for analysene er eksisterende forskningslitteratur, statistikk fra SSB, samt dokumenter fra ulike offentlige myndigheter. Det er flere grunner til at vi i dette prosjektet retter oppmerksomheten mot boligmarkedet. De siste årene har boligprisene økt kraftig, spesielt i urbane strøk. Inngangsbilletten til dette markedet har nå en så høy pris at ungdom ofte er avhengig av foreldrenes lommebok for å få adgang. Diskusjonene om årsaker og virkninger er dominert av kortsiktige perspektiver og er i noen grad preget av synsing, dvs. at alle kortsiktige strømninger fremstilles som varige endringer. Vi vil derfor rette oppmerksomheten mot langsiktige trender for å få bedre innsikt i reelle drivkrefter både på tilbuds- og etterspørselssiden. Utviklingen på boligmarkedet har betydning langt ut over privatøkonomien til den enkelte husstand. Boligmarkedet kan influere på attraktiviteten til en byregion og for muligheten den har for å tiltrekke seg arbeidskraft og næringsvirksomhet. Dette gjelder både for studenter som vil spørre seg om det finnes tilstrekkelig med rimelige og attraktive studentboliger og for førstegangsetablerere som vil spørre seg om lønnen vil strekke til for boligkjøp i denne byregionen eller må de heller slå seg ned et annet sted der boutgiftene er lavere. Bedrifter vil vurdere om boligprisene er så høye at lønnsmottakerne må ha vesentlig høyere lønn i denne byregionen enn andre steder og om de må etablere seg utenfor pressområdene fordi en har lavere lønnsomhet enn andre bedrifter i byregionen. Samtidig er det også klart at et høy prisnivå kan være en indikator på attraktivitet, fordi høye boligpriser gjenspeiler i noen grad arbeidsmarkedets lønnsevne og innbyggernes kjøpekraft. I en vekstregion vil bygging av boliger og tilhørende infrastruktur også være en sentral næringsaktivitet i seg selv. Samlet vil derfor både boligmarkedets kvalitet og prisnivå og omfanget av boligbyggingen påvirke utviklingsmuligheten for næringslivet i den enkelt byregion. Dette arbeidsnotatet har følgende oppbygging. I kapittel to presenteres perspektiver på boligmarkedet i byer og byregioner generelt. Perspektiver hentes fra internasjonal og nasjonal litteratur, og det utvikles en analysemodell for resten av notatet. Deretter i kapittel tre beskrives det historiske bakteppet for dagens situasjon i boligmarkedet med hovedvekt på utviklingen etter I kapittel fire diskuteres drivkrefter som kan påvirke utviklingen frem mot I kapittel fem rettes oppmerksomheten mot særtrekk ved boligmarkedet i hver av de fire byregionene på Sør-Vestlandet. Til slutt i kapittel seks sammenfattes observasjonene og det trekkes opp noen perspektiver på - 7 -

8 boligmarkedet i fortid og fremtid. Disse perspektivene vil være med å danne utgangspunkt for de scenariene som skal utarbeides i dette prosjektet

9 2 Perspektiver på boligmarkedet i byer og byregioner Det finnes en omfattende internasjonal forskningslitteratur der tema er hvordan endringer i befolkningens boligpreferanser og økonomi har betydning for utviklingen av byer og byregioner. Den dominerende amerikanske litteraturen har særlig vært opptatt av drivkreftene bak de store folkeforflytningene som har gått fra byenes sentrumsområder til forstedene til storbyene (suburbia). En viktig forklaringsmodell er at middelklasseinnbyggerne søker etter større og billigere boliger (gjerne med hage) i randsonen til den urbane bebyggelsen. Utviklingen har vært etterspørselsstyrt for boligbyggerne har i stor grad oppfylt befolkningens preferanser, og tilbudet har vært tilpasset deres kjøpekraft. I tillegg har storstilt utbygging av offentlig infrastruktur lagt grunnlag for privatbilisme og mye arbeidspendling og andre reiser mellom forstedene og sentrum, mellom ulike forsteder og internt i den enkelte forstad. Over tid har utbyggerne av kostnadsgrunner og for å få tilgang på areal satset på prosjekter som ligger lengre og lengre fra det urbane sentrum. Veksten i de områdene som omtales som exurbia har vært særlig sterk i de bilbaserte byregionene i det sørvestlige USA (Koltkin 2010). Den store forstadsboligen har blitt en del av den amerikanske drømmen hvis normative styrke illustreres av at den også kopieres i Europa og i økende grad i de nye vekstøkonomiene i Asia. Suburbaniseringen har også hatt negative konsekvenser på områder som overbelastet infrastruktur og økende miljøproblemer som følge av mer bilkjøring, forfall i de indre bydeler som fraflyttes og mer komplekse politiske styringsutfordringer som følge av at byveksten er grenseoverskridende. Selv om det er enighet om beskrivelsen av utviklingstrekkene er nyere forskningsbidrag særlig opptatt av de byene som klarer å tilpasses seg de nye industrielle og økonomiske virkeligheter som følger av endringsprosessene. Forfattere som Jacobs (1961), Florida (2002), Koltkin (2010) og Glaeser (2011) vektlegger momenter som stedskvalitet og ikke minst at vinnerbyene har klart å videreutvikle sin humankapital slik at de blir viktige noder i den globale kunnskapsøkonomien. Disse byene som klarer tilpasningen, representerer også eksempler på en annen trend i moderne urbaniseringsprosesser, og det er den som omtales som regenereringen av sentrumsområder, eller gentrifisering i fagterminologien. Begrepet ble lansert av den engelske sosiologen Ruth Glass, og det refererer til de transformasjoner som skjer i mange byers sentrumsområder når de går over fra å være preget av kapitalflukt til de blir områder preget av investeringer, og når de går over fra å være områder preget av fattig arbeiderklasse til å bli befolket av middelklassen, og da særlig barnløse toinntektsfamilier. Begrepet omfatter en rekke ulike sosiale prosesser, hvorav den økonomiske dimensjon er av særlig betydning for oss. Gentrifiseringen medfører nemlig en omstrukturering av eiendomsverdiene i byene, og dette gir store muligheter for aktører som eiendomsutviklere, byggentreprenører og finansielle institusjoner som driver med bolig- og eiendomsutvikling (Robbins 2005: 28-29). Resultatet er at forfalne områder med billige boliger erstattes av dyre leiligheter og kafeer, restauranter, - 9 -

10 kontorer og butikker for de nye innbyggerne. I Norge er det spesielt Oslo øst som har opplevd denne type transformasjon. Funn i den internasjonale litteraturen er ikke alltid overførbar til norske forhold, men også i Norge har det blitt gjennomført studier av tilsvarende problemstillinger. Et viktig fellestrekk er at forstedene blir stadig viktigere når det gjelder bolig og visse typer næring, men en forskjell er at bysentrene i Norge ser ut til å klare omstillingene til nye funksjoner bedre enn mange av de amerikanske. I NFR sitt byforskningsprogram ( ) ble det gjort flere studier av ulike sider ved storbyenes boligmarked, og hovedfunnene i disse ble publisert i en egen bok (Barlindhaug 2005). I utgangspunktet er boligbebyggelsen en del av den realkapitalen som finnes i byer og byregioner. Sammen med bl.a. infrastruktur og andre kapitalformer, som naturkapital og humankapital er det dette som gir den enkelt byregion komparative fortrinn i konkurransen om næringsetableringer og innbyggere (Op.cit.: 13). Det er imidlertid flere trekk ved boligmarkedet som skiller det fra andre markeder, noe sosiologen Mary Ann Stamsø har analysert i sin PhD-avhandling Boligpolitikken mellom velferd og marked. I den sammenheng fremhever hun at særtrekkene har konsekvenser for både tilbud og etterspørsel etter boliger. For det første er boligen et nødvendighetsgode uten substitutter, noe som gir høy betalingsvillighet. For det andre preges boligmarkedet av langsiktighet ved at boliger har lang brukstid og nye boliger har lang produksjonstid. Tilbudet er dermed gitt på kort sikt, mens etterspørselen kan påvirkes av mange faktorer, og endringer i pris kommer dermed raskere. Tilbudet er også uelastisk i områder med knapphet på areal. For det tredje kan ikke boliger tas med ved flytting, noe som understreker betydningen av andre faktorer ved etterspørselen etter bolig, som for eksempel arbeidsmarkedet. Dette betyr at prisøkninger ikke nødvendigvis fører til endring i tilpasninger. For det fjerde er boligmarkedet et tynt marked, dvs. at boligene er spredt over områder med ulike karakteristikker, noe som betyr at omgivelser og miljø har betydning for prisene. For det femte er informasjonen i boligmarkedet asymmetrisk, siden nesten all informasjon om boligen ligger hos utleier eller selger. Til sist har høye transaksjonskostnader i forbindelse med salg av bolig betydning for markedet. Flyttekostnader, meglerhonorarer og avgifter er spesielt omfattende i dette markedet. I tillegg vil rentekostnader og svingende priser gi vanskelig forutsigbarhet i forbindelse med investeringer i eid bolig (Stamsø 2008: 6-7). Analysemodell Disse særtrekkene ved boligmarkedet vil vi benytte i modellen for analyse av utviklingstrekk og drivkrefter som påvirker boligmarkedet i Bergen, Haugesund, Stavanger og Kristiansand. Analysen er todelt. For det første vil vi se på hvilke faktorer som kan forklare utformingen av dagens boligmarked. For det andre vil vi diskutere faktorer som trolig vil påvirke utviklingen av boligmarkedet fremover mot Her vil det være en generell del, men hovedvekten blir lagt på rammebetingelser i de fire byregionene. I begge delanalysene er drivkreftene som ligger bak tilbud og etterspørsel sentrale, men i den delen som tar opp perspektiver på fremtiden, er det særlig momenter som kan endre tilbudet som er i fokus

11 I utgangspunktet består et byregionalt boligmarked av et vist antall boliger med beboere. Drivkrefter for å endre dette vil være faktorer som påvirker etterspørsel og faktorer som påvirker tilbud, deriblant offentlige rammebetingelser. Rekkefølgen på faktorer blir dermed som følger: Faktorer som påvirker etterspørselen etter boliger: Befolkningsendringer (netto fødselsoverskudd, netto innflytting og endring i befolkningssammensetningen), boligpreferanser, utvikling i finansieringsordninger, renter og utvikling i sysselsetting og kjøpekraft. Faktorer som påvirker tilbudet av boliger: Tilgjengelig boligareal, kapasitet på infrastruktur for arbeidsreiser, ny infrastruktur som bidrar til regionforstørrelse og boligprodusentenes markedsvurderinger når det gjelder mengde, type og lokalisering av boligene de vil bygge. Offentlige rammebetingelser vil påvirke tilbudet gjennom lov og forskrifter om boligstandard og -type og arealplanlegging for bygging av ulike typer boliger (feltutbygging versus fortetting, og eneboliger versus blokker), og etterspørselen gjennom økonomiske virkemidler som fremmer eller hemmer visse boligpreferanser. Prissvingningene i perioden og prisnivået i 2011 vil si noe om hva som påvirker prisutviklingen og gi startpunktet for fremtidig utvikling. Datagrunnlag Når det gjelder datagrunnlag, blir det tatt utgangspunkt i faglitteratur, utredninger og statistikk fra ulike norske kilder og oppslag i media. NIBR har de senere årene gjennomført flere utredninger av befolkningsutvikling og boligmarkedet i de fem største norske byregionene Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand. Tilgangen på data om de faktorer som påvirker tilbud og etterspørsel i boligmarkedet er derfor god for Bergen, Kristiansand og Stavanger, men siden Haugalandet er for liten til å telle med i det nasjonale bilde, finnes det færre analyser av utviklingstrekk særegne for Haugalandet. Vi anser imidlertid at vi har tilstrekkelig mengde og type data om de fire byregionene til å tenke scenarisk om dem

12 3 Utviklingslinjer i boligmarkedet fra 1990 til 2010 Dagens boligmarked i de fire byregionene er et produkt av både langsiktige utviklingstrekk og kortsiktige konjunkturer. De historiske prosessene lar vi ligge denne gangen, men det er viktig å understreke at mange av de valg som ble gjort langt tilbake i tid fortsatt påvirker hvordan boligmarkedet er i dag. Den historiske byen er en manifestasjon av hva Bergen, Haugesund, Kristiansand og Stavanger er som bysamfunn. Det er et utbredt ønske i befolkningen om at mye av dette skal ligge fast. I tillegg har det kommet mange lover og reguleringer som begrenser hva en kan gjøre når det gjelder utbygging i etablerte bygningsmiljøer eller sårbare natur- og rekreasjonsområder. Nasjonalt møtes utbyggingspresset på landbruksjorden i byområdene med sterkere statlig styring og vektlegging av jordvern. Disse siste momentene vil vi komme tilbake til i analysene av boligmarkedets utviklingsmuligheter fremover i kapittel 4 og 5. I det følgende skal vi se nærmere på relevante utviklingstrekk som har påvirket situasjon i boligmarkedet i Vi begynner med sentrale drivkrefter på etterspørselssiden og avslutter med en oversikt over prissvingninger i markedet. 3.1 Demografiske drivkrefter Etterspørselen etter boliger påvirkes i noen grad av befolkningsveksten. I vår sammenheng er det sentralt at Hordaland, Rogaland og Vest Agder har opplevd sterk og økende vekst i perioden 1990 til Mye av befolkningsveksten har vært konsentrert i og rundt Bergen, Stavanger og Kristiansand og dannet grunnlag for byregionale boligmarkeder. Befolkningsutviklingen illustreres i tabell 1. Rogaland skiller seg ut når det gjelder prosentvis vekst, men de lave veksttallene fra 2000 viser at dette fylket også er ekstra sårbart ved økonomiske lavkonjunkturer. Den svake befolkningsutviklingen dette året var nært forbundet med de lave oljeprisene på slutten av 1990-tallet. Den sterke befolkningsveksten i 2010 gir et bilde av en periode preget av svært høy innvandring som startet i 2006 og som fortsatt pågår. I denne perioden har også veksten på Haugalandet økt kraftig, selv om den fortsatt ikke er på nivå med de tre andre byregionene

13 Tabell 1: Befolkningsutviklingen Fylke, storby og byregion Hordaland - Bergen - Omegnskommunene - Bergensregionen Total Vekst Total Vekst Total Vekst Rogaland Stavanger - Omegnskommunene Stavangerregionen Haugesund Omegnskommunene Haugalandet Vest Agder - Kristiansand Omegnskommunene Kristiansandsregionen Endringer i befolkningsstrukturen Tabell 1 illustrerer befolkningsutviklingen i absolutte tall. Det den ikke får frem, er to faktorer med betydning for utviklingen i boligmarkedet: husstandsstørrelse og alderssammensetning. På dette område er det lange utviklingslinjer som har påvirket etterspørselen etter boliger og boligtyper. Tall fra SSB viser at det gjennomsnittlige antallet personer per husstand har vært synkende i mange år. Tabell 2 illustrerer utviklingen på landsbasis og i de tre fylkene som inngår i denne studien. Det er samtidig klart at det er interne variasjoner mellom by og omland. Sentrale bykommuner har færre medlemmer i husstandene enn gjennomsnittet, mens omlandskommunene har flere (SSB 2011). Tabell 2: Gjennomsnittlig husstandsstørrelser Hele landet 2,7 2,4 2,3 2,2 Vest Agder 2,8 2,6 2,4 2,3 Rogaland 2,8 2,5 2,4 2,3 Hordaland 2,9 2,6 2,5 2,4 Økende levealder er en av grunnene til at gjennomsnittshusstanden har fått færre medlemmer, Tallene fra SSB viser at i perioden fra 1985 til 2010 gikk den opp med nesten seks år for menn og vel tre år for kvinner til henholdsvis 78,9 og 83,2 år. I byene har det også skjedd en annen viktig endring i demografien de siste årene. Fra slutten av 1980-tallet startet befolkningen å vokse raskere i storbyene enn gjennomsnittet for

14 resten av landet. Bergen, Stavanger og Kristiansand har hatt innflyttingsoverskudd og økende innvandringsoverskudd i store deler av perioden. Effekten i disse og andre storbyer er at det har skjedd en kraftig foryngelse av befolkningen, og i dag er befolkningen i de norske storbyene i snitt klart yngre enn den norske befolkningen totalt sett (Juvkam et al. 2010: 39-40). Dette har allerede påvirket boligmarkedet og det vil i prege utviklingen i årene som kommer. Det blir derfor viktig å få bedre forståelse av hva som kan forklare dette nye flyttemønsteret i Norge. Flyttemønstre, flyttemotiver og boligpreferanser Gjennom stor deler av det 20. århundre har en stadig voksende andel av Norges befolkning bosatt seg i større byer og byregioner. I utgangspunktet var det et stort flytteoverskudd i forhold til resten av landet som var hovedgrunnen til den sterke befolkningsveksten i byregionene, men siden disse prosessene som har pågått lenge har dette bidratt til at en stadig større del av fødselskullene nå kommer til verden i sentrale strøk (Sørlie 2006: 2). Innvandringen har bidratt til å forsterke disse prosessene fordi de fleste innvandrere bosetter seg i og rundt større byer. Boligmarkedet påvirkes av følgende forhold: Innflytting til byene: Unge voksne utgjør den største gruppen av de som flytter mellom norske kommuner, og de siste årene har flyttestrømmene gått fra distriktene til de store byene. I statistikken er deler denne utviklingen underkommunisert siden mange studenter ikke er pålagt å melde flytting i forbindelse med opphold borte fra hjemkommunen. Utflytting fra byene: Familieetablering og barnefødsler er grunnlag for en annen type flytting enn den som ble beskrevet over. Det er i stor grad barnefamilier som flytter ut av de store byene. En betydelig andel flytter til nabokommunene, men opprinnelig hjemsted (for innflyttere) eller andre storbyregioner er også godt representert i statistikken. Det er mange faktorer som bidrar til å forklare hvorfor enkeltindivider flytter fra eller forblir bosatt i den kommunen de vokste opp i. Familietilknytning, ektefelle/samboers bostedsønske, egne boligønsker og tilgang på relevant arbeid er forhold som hver for seg og samlet bidrar til de valg som gjøres. I en studie i regi av byforskningsprogrammet ble det pekt på at det er tilgangen på arbeidsplasser som legger grunnlag for tilflytting og derav følgende boligbygging. Analysen av flyttestrømmen inntil og ut av Oslo og Akershus-regionen viste at endringer i arbeidsledigheten hadde sterk effekt på flyttestrømmen, mens endringer i boligprisen hadde mindre betydning (Medby, 2002, sitert i Barlindhaug 2005:14-15). Flytteundersøkelsen som NIBR gjennomførte i 2008 viste at forholdet mellom boligpriser og miljøkvalitet spiller inn på befolkningens valg av bolig. De mange barnefamiliene som flytter til storbyomlandet før eller når barna skal begynne på skolen, prioriterer boligstørrelse og egenskaper ved nærmiljøet sterkere enn de som blir boende i byen, spesielt i indre by (Juvkam 2010: 56). En annen observasjon var at de som ble boende, i større grad enn utflyttere legger vekt på arbeidsmulighetene mens de som

15 flytter til omlandet velger boliger i områder med god kommunikasjon til byen (Ibid: 105). Randi Hjorthol har i en studie av bostedspreferanser i Oslo, Bergen og Trondheim identifisert fire ulike idealer i befolkningen når det gjelder bosted. I deler av befolkningen finnes det et hagebyideal som sier at bomiljøet må kjennetegnes av parker og grøntområder, kort veg til uberørte friluftsområder, vakre omgivelser, gater og bebyggelse og disse skal være rolige og fredelige. Et annet ideal er funksjonalismen som vektlegger boområder som verner om privatlivets fred, god framkommelighet for bil, gode parkeringsmuligheter, lite innsyn, skjermet fra naboer og hage/uteplass med direkte adgang fra bolig. Det tredje idealet kalles naboskapsprinsippet, hvor tilhengerne vektlegger hensynet til barna med kort veg til skole, barnehage, lekeplasser, idrettsplasser og generelt trygge oppvekstmiljø. Det siste idealet er den nye urbanismen som får tilslutning av de som vil ha kort veg til arbeid, nærhet til kafeer, restauranter, kino, teater og butikk og service (Hjorthol 2003: 4). 3.2 Offentlige rammebetingelser I Norge eier 80 prosent av husstandene sin egne bolig, noe som er høyt sammenliknet med både Sverige (62 prosent) og Danmark (58 prosent). Bolig er en viktig del av enkeltpersoners formue, og den samlede boligformuen er av SSB beregnet til å være milliarder kroner i 2009 (SSB, 2011). Det er både historiske, sosiale og økonomiske faktorer som kan forklare den høye statusen som selveie har i det norske samfunnet, men den politiske dimensjonen er også sentral. En aktiv statlig boligpolitikk har lange tradisjoner i Norge, og den har i hovedsak vært rettet inn mot å styrke husholdningenes stilling i markedet, gjennom ulike låne- og tilskuddsordninger (som Husbanken), via skattepolitikken og gjennom reguleringer i bolig- og kredittmarkedet (Stamsø 2008: 8). Den opprinnelige norske boligpolitikken vektla universelle subsidier retter mot eide boliger, der både bolig- og kredittmarkedet var strengt regulert. Dette ble imidlertid endret gjennom dereguleringer i begge markedene på og -90-tallet og boligpolitikken er nå mer selektiv. Det finnes noen ordninger som skal hjelpe ungdom med å få adgang til boligmarkedet, bl.a. egne spareordninger med skattefradrag (BSU) og det tilbys etableringslån i forbindelse med første boligkjøp. Det offentliges rolle når det gjelder produksjon og fremskaffelse av boliger er imidlertid redusert (Ibid: 19). For de som har skaffet seg egen bolig er skattlegging fortsatt gunstig. I dag kan boliglånsrentene trekkes fra på skatten på alminnelig inntekt, det er ingen fordelsbeskatning på egen bolig og når formues- og eiendomsskatt skal beregnes er verdifastsettelsen langt lavere enn markedspris. Investering i boligeiendom er derfor en gunstig form for sparing i Norge (Terje Vareberg i Stavanger Aftenblad 11. oktober 2011). Andre offentlige virkemidler og tiltak kan på ulike måter påvirke prisnivået på boliger. Det finnes et omfattende regelverk når det gjelder byggetekniske forskrifter bl.a. i den nye Plan- og bygningsloven. De omfatter ulike miljø- og energikrav, bestemmelser om universell utforming og tekniske standarder når det gjelder alt fra brannsikkerhet til hva boligen skal ha av lys og rominndeling. Kravene er i seg selv fornuftige, men den

16 samlede effekten er at nybyggingsprisen stiger raskere enn den alminnelige prisstigningen. I et oppslag i Dagens Næringsliv 12. november 2011 fremhever direktør i Selvaag bolig, Baard Schumann at en toroms leilighet på 40 kvadratmeter har blitt kroner dyrere å bygge som følge av den nye TEK-10 reguleringen som har blitt innført som en del av Plan- og bygningsloven. Også for eldre bygg finnes det en rekke bestemmelser som har innflytelse på boligmarkedet, noe som bl.a. illustreres i Stavanger kommune sitt arbeid med å sikre at alle utleieleiligheter holder teknisk mål. En mulig konsekvens av dette kan bli nedgang i antall utleieleiligheter og et forsterket press i markedet (Stavanger Aftenblad 10. november 2011). Rentenivået er en svært viktig rammebetingelse for utviklingen i boligmarkedet, og dette blir fastsatt av Norges Bank. Banken styrer etter et mandat som vektlegger lav prisstigning, og tidligere perioder har rentenivået blitt brukt til å redusere press i boligmarkedet (se 3.5). Rentenivået er dermed en viktig faktor for utviklingen i dette markedet. Arealtilgang er et annet viktig område regulert av offentlige myndigheter. Den sterke veksten i arealbruk i storbyområdene både til bolig, nærings og infrastrukturformål har ført til et sterkt press på bynære arealer med sterke verneinteresser knyttet til jordbruk, friluftsliv, kultur- og naturvern. Samtidig har bygningsvern vanskeliggjort omdisponering av allerede bebygde arealer. Satellittutbygginger har økt transportarbeidet (arbeidspendling og fritidsreiser) og bidratt til økte klimagassutslipp og anses heller ikke som bærekraftige løsninger dersom det ikke kombineres med gode kollektivtrafikktilbud. Utbyggingsinteressene i byområdene har i økende grad støtt i mot motstridende samfunnsmessige interesser, noe som både har påvirket omfang, pris og lokalisering av boligtilbudet i byregionene. Tilgangen på areal har også innflytelse på hvordan utbyggere vurderer markedspotensialet for ulike typer boliger, og i de fleste tilfeller vil kjøpesterke kundegrupper ha prioritet når nye prosjekter utvikles. 3.3 Prisutvikling på boliger: De lange linjene bak dagens situasjon Til nå har vi sett på viktige faktorer som har påvirket utviklingen i boligmarkedet i Norge de siste årene. En mer avgrenset tilnærming til boligmarkedet er å se på prisutviklingen over tid isolert sett, og det er tema i dette avsnittet. Vi vil her ta utgangspunkt i en studie av forsker Eilev Jansen i Statistisk sentralbyrå publisert i Samfunnsspeilet nr Han fremhever flere faktorer som har påvirket utviklingen i norske boligpriser i perioden 1970 til Vi skal gjengi noen hovedmomenter fra hans analyse i det følgende. Et sentralt utgangspunkt for artikkelen er den sterke prisveksten som har vært i boligmarkedet det siste tiåret. I perioden 2000 til 2010 økte boligprisene med 75 prosent når det korrigeres for den generelle prisstigningen, mens prisene har tredoblet seg siden bankkrisen tidlig på 1990-tallet. I følge Jansen er hovedforklaringen kombinasjonen inntektsvekst, tilgangen på nye boliger og renten på boliglån. En annen sentral observasjon er at prisene ikke alltid stiger i dette markedet, noe som illustreres i figur 1. Jansen tar forbehold når det gjelder kvaliteten på datagrunnlaget fra før 1992, men han

17 fremhever at dereguleringer i kredittmarkedet og boligmarkedet midt på 1980-tallet førte til en økning i realprisene på 20 prosent i perioden 1984 til 1987 (Jansen 2011:90). Figur 1: Boligprisen korrigert for utviklingen i konsumprisene =1 Den store krisen i det norske boligmarkedet startet i 1988, for da ble landet rammet av et økonomisk tilbakeslag som utløste en omfattende bankkrise. Hovedårsaken var det sterke oljeprisfallet i Omlegginger i fradragssystemet for renter i skatteligningen og store problemer i banksektoren bidro til at både boligkjøperne og bankene ble svært forsiktige når det gjaldt kjøp av både brukte og ny boliger. Dette resulterte i en nedgang i realprisene på 40 prosent frem til Mens fallende etterspørsel og mangel på kredit var sentrale påvirkningsfaktorer for prisnedgangen, var mangel på boliger som følge av lav boligbygging tidlig på 1990-tallet en viktig faktor bak prisveksten da markedet snudde utover i dette tiåret (Barlindhaug 2005:10). Siden den gang har boligprisene steget mye, men det var enkelte avbrudd i veksten også i denne perioden. I 2002 var det et mindre konjunkturbestemt tilbakeslag, og den globale finanskrisen ga et forbigående fall i de norske boligprisene rundt årsskiftet (Jansen 2011:91). Siden det siste boligprisfallet har prisene steget jevnt, og til tider kraftig. I følge beregninger utført av ECON har de gjennomsnittlige prisene for boliger formidlet gjennom Finn.no steget med 9 prosent i perioden januar til november Prisøkningen er ujevnt fordelt, og varierer på landsbasis fra 5,7 prosent for eneboliger til 10 prosent for andelsleiligheter (ECON 2011: 3). For vårt formål er imidlertid prisstatistikken for de fire byregionene mest interessant. I den sammenheng må vi ta høyde for at tall for Haugalandet ikke er en egen del av statistikken. I tabell 3 har vi gjengitt prisutvikling for alle typer boliger i perioden 2009 til Statistikken illustrerer at prisnivået er høyest og veksten sterkest i Stavanger og Sandnes. Deretter følger Bergen og resten av Rogaland. Prisnivået er også høyt i Kristiansand, mens det er lavest i Hordaland utenfor Bergen. I forhold til boligprisene her må en imidlertid ta med i betraktningen at det her inngår betydelige områder med befolkningsnedgang

18 Tabell 3: Pris per kvadratmeter for alle typer bolig (Nominelle priser i hele 1000) Kristiansand % 6 % Resten av Agder % 8 % Stavanger % 12 % Sandnes % 12 % Resten av Rogaland % 10 % Bergen % 10 % Resten av Hordaland % 5 % Norge % 9 % I tabell 4 har vi gjengitt prisutviklingen for eneboliger i perioden 2009 til Igjen er det Stavanger som skiller seg mest ut når det gjelder prisnivå og prisstigning, og vi ser at dette prisnivået spres til Sandnes og trolig andre deler av Stavangerregionen. Vi kan også anta at prisnivået i Haugalandet bidrar til prisnivå og vekst i resten av Rogaland. For de andre byene og regionene er mønstrene nivå og utvikling de samme som for det generelle prisnivået. Tabell 4: Pris per kvadratmeter for eneboliger (Nominelle priser i hele 1000) Kristiansand % 5 % Resten av Agder % 6 % Stavanger % 10 % Sandnes % 12 % Resten av Rogaland % 9 % Bergen % 9 % Resten av Hordaland % 7 % Norge % 7 % I tabell 5 har vi gjengitt prisutviklingen for leiligheter i perioden 2009 til Denne viser at det er prisnivået i de fire byene Stavanger, Sandnes, Bergen og Kristiansand som leder an, både absolutt og i prosentvis vekst. Noe av dette kan forklares ut fra at det er i byene en har flest leiligheter, høyest tomtepris og ikke minst en betydelig utbygging av leiligheter tilpasset etterspørselen fra kjøpesterke grupper. For eksempel har flere av de nyeste prosjektene lansert i Bergen og Stavanger i det siste en kvadratmeterpris på både 50 og kroner. Samtidig finnes det mange eldre og mindre leiligheter i byene som er med på å trekke det gjennomsnittlige prisnivået ned

19 Tabell 5: Pris per kvadratmeter for alle typer leiligheter (Nominelle priser i hele 1000) Kristiansand % 7 % Resten av Agder % 9 % Stavanger % 13 % Sandnes % 13 % Resten av Rogaland % 11 % Bergen % 10 % Resten av Hordaland % 4 % Norge % 10 % Tabell 3, 4 og 5 illustrerer prisnivået for ulike boligtyper i Bergen, Kristiansand og Stavanger, samt fylkene de er en del av. Tallene fra Haugesund inngår i kategorien resten av Rogaland. Det viktigste er imidlertid at det prisnivået som eksisterer ved utgangen av 2011 vil være med å sette rammer for utviklingen frem mot I den sammenheng er det mange faktorer som kan få betydning, og dette er tema i de neste delene

20 4 Perspektiver på utvikling av boligmarkedet Boligmarked i Norge preges ved utgangen av 2011 av raskt økende priser (9 % siste år), noe som er over dobbelt så mye som konsumprisindeksen. Dette indikerer at det er en manglende balanse mellom tilbud og etterspørsel, men også faktorer som tilnærmet full sysselsetting, reallønnsøkning og lav rente spiller inn på prisdannelsen. Det er alltid vanskelig å vite når en høykonjunktur stopper opp og det kommer justeringer i prisnivået på boliger, men historiske erfaringer tilsier at slike korreksjoner vil komme i fremtiden også. Eksterne sjokk, som sterke fall i oljeprisen eller internasjonale finanskriser, spiller inn på økonomien lokalt og dette kan få effekter for boligmarkedet. Det er imidlertid vanskelig å forutsi prisutviklingen i et 20-års perspektiv, og vi vil derfor i det følgende peke på faktorer som kan påvirker både etterspørselen etter og tilbudet av boliger. 4.1 Faktorer som kan påvirke etterspørselen I denne delen skal vi se nærmere på noen drivkrefter som vi antar vil påvirke det fremtidige boligmarkedet de fire regionene tilnærmet likt, men som kan ha ulike effekter i den enkelte region. Demografi Befolkningsutviklingen vil være en sentral drivkraft i det fremtidige boligmarkedet. Antall innbyggere er en sentral dimensjon i dette bilde. I tabell 6 har vi gjengitt SSB sin 2010 prognose for vekst i befolkningen frem mot I prognosen er forventningen at komponentene i framskrivingen fruktbarhet, levealder, innenlands flytting (mobilitet) og nettoinnvandring vil følge et mellomnivå. Denne prognosen tilsvarer på mange måter det nasjonale gjennomsnittet de siste to tiårene, men de siste årene har innvandringen vært langt høyere enn det som ligger til grunn for denne framskrivingen. Prognosen gir imidlertid en kraftig befolkningsvekst i alle fire regionene. I et 20- årsperspektiv vil imidlertid relativt små endringer i forutsetningene kunne gi betydelige utslag på hvor sterk veksten faktisk blir. Den høye innvandringen fra EØS-området er en særlig utfordring i den sammenheng (se under). Når det gjelder innenlands flytting er det flyttemønsteret i perioden som ligger til grunn for framskrivingen på kommunenivå. Denne delen av prognosen fanger dermed ikke opp effekter av endringer i infrastruktur og arealtilgang. Utviklingen på Askøy er et eksempel som illustrerer usikkerheten denne premissen gir på kommunenivå. I 1990 opplevde kommunen en befolkningsnedgang på 51 personer. I 1992 åpnet Askøy-broen og dette gjorde store utbyggingsområder tilgjengelig for innbyggere i andre deler av Bergensregionen. Tilflyttingen til kommunen begynte å øke og veksten kom opp i hele 609 personer i I prognosen frem mot 2029 har vi