Notat til begrenset høring reguleringsplanforslag for Skjoldnes

Transkript

1 Notat til begrenset høring reguleringsplanforslag for Skjoldnes Planmateriale for reguleringsplan forslag for Skjoldnes, plannummer ble levert til Bergen kommune , og Planforslaget ble lagt ut til høring I høringsprosessen kom det inn mange merknader fra ulike fylkeskommunale og kommunale instanser samt fra privatpersoner og ulike organisasjoner. Fylkesmannens miljøvernavdeling kom med innsigelse til planforslaget. Merknadene til planforslaget har ført til en omfattende omarbeidingsprosess for å møte innspillene som kom inn. Dette notatet går gjennom endringene og er grunnlaget for begrenset høring av revidert planforslag. Som vedlegg til notatet ligger revidert plankart, reviderte bestemmelser, illustrasjoner, snitt og landskapsanalyse/visuell analyse (vedlegg 5). Notatet er bygd opp på følgende måte: A B Endringsbeskrivelse: Detaljert beskrivelse av, bakgrunn for, og gjennomførte endringer i planforslaget. Merknadskommentering: Merknadene som kom inn i forbindelse med høring blir kort summert og kommentert. Fullstendig liste over innkomne merknader og sammendrag ligger som vedlegg til notatet. Vedlagt notatet er: Plankart datert Bestemmelser datert Illustrasjoner: A: Illustrasjonsplan B: Området sett fra øy i Nordåsvatnet C: Perspektiver Snitt Landskapsanalyse: Tiltakets virkning på Troldhaugen Visuell analyse: Felles analyse for Skiparviken Panorama og Skjoldnes VA- rammeplan 1

2 A Endringsbeskrivelse av prosjektet Innledning: Del A gir en detaljert beskrivelse av hvilke endringer som er gjort med prosjektet siden førstegangs behandling, og hva som er bakgrunnen for endringene. Hovedtrekkene i endringene summeres her punktvis: All bebyggelse er flyttet bort fra lokket, og området på lokket reguleres til offentlig friområde. Byggehøydene i prosjektet er redusert innenfor hvert delområde: o B1: reduksjon fra 34 til 31 moh o B2: reduksjon fra 47 til 41 moh o B3 og B4: reduksjon fra 46 til 45 moh o B5-B8: reduksjon fra 51 til 48 moh. Bebyggelsen i B1 er brutt opp i 5 mindre bygg i stedet for 2 større bygg Det skal etableres en offentlig park på lokket med et areal på ca 8000m². B1 (Bygg 1-5) B2 (Bygg 6) B5-B8 (Bygg 10-14) K/B1 (Bygg 7) B4 (Bygg 9) B3 (Bygg 8) 2

3 Nøkkelopplysninger: Nøkkelopplysninger Forrige forslag Revidert/foreliggende forslag Enheter BRA inkl parkering Ca m² m² BRA nybygg bolig BRA parkering Maks byggehøyde Kote +51 Kote +48 Friområde som kan opparbeides til offentlig parkareal m² Uteareal: Alle enheter skal sikres 25m² uteareal som oppfyller kravene i kommuneplanens bestemmelser punkt 11. Utnyttelsesgrad: På plankartet er det satt utnyttelsesgrad i %- BRA innenfor hvert delområde/byggeområde. Bebyggelsen er lavest i B1 i vest mot Nordåsvatnet/ Troldhaugen. Høydene stiger på mot øst i takt med landskapet (jf beskrivelse av høyder innenfor hvert punkt om byggeområdene under). For bebyggelse under bakken er det i bestemmelsene gitt maksimal utnyttelse i m²-bra. I de eksisterende eneboligområdene (FS-områdene) er det satt utnyttelsesgrad %- BRA=50% i henhold til kommunedelplanen for området. Maksimale byggehøyder er oppgitt i koter. 1 Bygg 1 til bygg 5 (B1) 1.0 Beskrivelse av tiltaket Foreslått bebyggelsesområde mot Nordåsvatnet er i sin helhet bearbeidet i forhold til det materialet som ble innsendt til 1.gangsbehandling av planen. Sentrale inngangsverdier for bearbeidningen har vært: Redusert visuell effekt av bebyggelsen sett fra Troldhaugen. Økte muligheter for terrengtilpassning av bebyggelsen. Forbedret visuelt forhold mellom foreslåtte bebyggelse og eksisterende bebyggelse herunder spesielt Konow Lundvillaen (K/B1). Samlet sett har prosjektgruppens ambisjon vært å etablere et fremtidsrettet og bærekraftig boligprosjekt som håndtere miljøspørsmål fra plan til prosjektnivå på en god måte. 3

4 Figur 1 Utsnitt fra Illustrasjonsplan, bygg Lokalisering av bebyggelsesområdet. Byggeområdet avgrenses mot vest av den effektive byggegrensen mot sjø satt til 25m fra Nordåsvatnet. Dette er i samsvar med kommuneplanenes arealdel , samt forslag utarbeidet til 1.gangsbehandling av planen. Det aktuelle byggeområdet er justert og flyttet ca. 20m mot sør. Dette har bidratt til at det ubygde arealet rundt Konow Lund villaen (K/B1) økes og bygningens monumentale karakter forsterkes. Den visuelle effekten av tiltaket er spesielt tydelig sett fra Troldhaugen, hvorfra bygget fremover vil kunne få en verdi som visuelt landemerke. Justering av byggeområdet mot sør har medført at foreslått bebyggelse er kommet noe tettere på Villa Skjoldnes, sammenlignet med forslag levert til 1.gangsbehandling. Tiltaket vurderes som akseptabelt spesielt med bakgrunn i at dette bygget i dag fremstår som skjermet med kraftig vegetasjon sett fra Nordåsvatnet og Troldhaugen. Tiltaket vurderes slik sett ikke å påvirke den visuelle lesbarheten av Villa Skjoldnes sett fra Nordåsvannet og Troldhaugen i vesentlig omfang. For nærmere beskrivelse av byggeområdets visuelle influens sett fra Troldhaugen vises til vedlegg 5. I østlig retning er byggeområdet økt ca. 6m for å gi rom for en justering av bebyggelsestypologier. Tiltaket åpner for økte muligheter for å terrengtilpasse den konkrete bebyggelse og benytte seg av bygningsstrukturer som i høyere grad lar seg forene visuelt med eksisterende bebyggelse i planområdet. Tiltaket er videre beskrevet under pkt. 1.2 terrengtilpasning av bebyggelse. 4

5 Ved å øke av det aktuelle byggeområdet i østlig retning reduseres arealet på det tilstøtende grøntområdet (Fgr2) med ca. 800 m2 sammenlignet med planforslag innsendt til 1.gangsbehandling. Det vurderes dog at parkområdets kvalitet som allsidig rekreativt område for fremtidige beboere og brukere opprettholdes. Videre er det ved justeringen lagt vekt på at parkens funksjon av å være en visuell forbindelse og ramme rundt planområdets to eksisterende bygg (Konow Lund villaen og Villa Skjoldnes) opprettholdes. 1.2 Terrengtilpasning av bebyggelse. Beskrevne justeringer av byggeområdet åpner for en økt landskapstilpasning av den foreslåtte bebyggelsen, herunder også tilpasning til dagens bebyggelse innenfor planområdet. Det er i tidligere planforslag utarbeidet til 1.gangsbehandling av planen foreslått oppføring av to større bygg i området med et samlet areal BRA på ca m 2. I foreliggende reviderte planforslag er dette bearbeidet og, det vist en løsning hvor det kan bygges 5 mindre bygg (bygg 1 til bygg 5). Ved å foreslå en bebyggelse bestående av flere mindre bygg med relativt små fotavtrykk (BYA) åpnes det for en bebyggelsesstruktur som i høyere grad lar seg tilpasse konkrete landskapsforhold på mikro- og meso nivå. Oppdeling av bygningsmassen i flere bygg har bidratt til at eksisterende landskap og vegetasjon i høyere grad kan integreres i bebyggelsen og dermed redusere bygningenes visuelle influens sett fra eksempelvis Troldhaugen. Foreslåtte bygg er organisert som et mindre tun oppdelt med bilfri plasser og gangforbindelser. Et førende prinsipp for byggeområdet har vært at det skal fremstå en åpen struktur og tilby brukere av tilstøtende parkområde sikt ned mot Nordåsvatnet. 1.3 Byggehøyder. Innen det aktuelle byggeområde er det foreslått maksimale byggehøyder inntil +31moh., tilsvarende 2 til 3 etasjer over dagens marknivå. I tidligere planforslag utarbeidet til 1.gangsbehandling av planen var maksimal byggehøyde i dette byggeområdet satt til +34moh. En redusert byggehøyde i byggeområdet har medført at foreslått bebyggelse i mindre grad vil være visuelt fremtredene, spesielt sett fra Troldhaugen. Samtidig vil eksisterende bebyggelse innen planområdet (Villa Skjoldnes og Konow Lund villaen) i egenskap av å være vesentlig høyere bygg få en tydeligere rolle som visuelle landemerker i området. En vesentlig del av dagens vegetasjon som omslutter den aktuelle bebyggelsen ønskes bevart som en del av det fremtidige bygningsmiljøet er på samme måte vesentlig høyere enn foreslåtte bebyggelse. Samlet sett vil dette bidra til å forsterke prosjektets ambisjon om å etablere en bebyggelsesstruktur som integreres i dagens miljø på en respektfull måte. 1.4 Estetikk/ arkitektonisk uttrykk. Bygninger i byggeområdet ønskes gjennomført med et enkelt formuttrykk hvor materialevalg og overganger mot eksisterende landskap og vegetasjon blir sentrale primisser for et vellykket prosjekt. Disse prinsippene er beskrevet i materialet som utarbeidet i forbindelse med 1.gangsbehandling av prosjekt fulgt opp i vedlagte revisjon. Foreliggende prosjekt indikerer en relativ høy bruk av glass både i form av vinduer mot vest og i rekkverk ved inntrukne altaner. I illustrasjoner er det vist at enkelte glasspartier i rekkverk kan farges for å skape en større variasjon i bygningsmiljøet og dermed sikre at miljøet i sin helhet lettere lar seg integrere i det eksisterende miljøet. 5

6 2 Bygg 6 og bygg 7 (B2-K/B1) 2.0 Beskrivelse av tiltaket Byggeområde 2 består av bygg 6 og 7, og har som følge av revidert lokkløsning (ref. punkt 5) vært gjenstand for justeringer. I tillegg er det i form av merknader fra naboer stilt spørsmål til bygningenes høyder og derav følgende tap av utsikt fra tilstøtende boliger. Følgende inngangsverdier er derfor lagt til grunn for en justering av bygningsvolumene: Etablering av boligbygg som teknisk sett er frittstående fra lokk over Fritz C. Riebers veg, men som funksjonelt og estetisk møter lokket på en god måte. Utvikle bygningskonsepter som er lavere enn tidligere utarbeidet konsept. Øke bygningsvolumenes landskapsmessige tilpasning herunder spesielt møtet mellom bygg og park mellom Villa Skjoldnes og Konow Lundvillaen. Figur 2 Utsnitt fra Illustrasjonsplan, bygg 6-7 Det blir i forbindelse Villa Skjoldnes lagt til rette for en utvidelse av den eksisterende driften som et selskapslokale ved at det planlegges areal under bakkenivå som kan benyttes til driften. Næringsvirksomheten på Villa Skjoldnes betjener nærområdene og kan gi lokale arbeidsplasser. 6

7 2.1 Lokalisering av bygningsvolumer. Som følge av revidert lokkløsning, basert på enklere konstruksjon som ikke lar seg bygge (ref. punkt 5) er bygg 6, som tidligere var lokalisert på lokk, nå flyttet mot vest og vekk fra lokket. Mellom lokk og bygg etableres adkomstvei til boliger (ref. punkt 6). Justering av bygget har medført behov for å forenkle bygget og det fremstår nå med en mer tradisjonell organisering hvor parkering er lokalisert under bakken og boligene fordeler seg oppover i bygningsvolumet. Bygg 7 er i prinsippet ikke flyttet og har en tilnærmet lik lokalisering som presentert i forbindelse med 1.gangsbehandling av planen. Det er prosjektgruppens holdning at dette bygget i liten grad vil påvirke nabobebyggelsen i negativ retning. Bygget er lokalisert nord for nabobebyggelsen og vil i denne sammenheng kun i liten grad påvirke solforhold utenfor planområdet. Bygget er foreslått gjennomført ved å bygge seg inn mot eksisterende terreng, noe som bidrar til at det vil ligge lavt og som en integrert del av eksisterende topografi. 2.2 Byggehøyder. Ved å flytte bebyggelse vekk fra lokk over Fritz C. Riebers veg åpnes det opp for å redusere byggehøydene betydelig uten at vil medføre radikal reduksjon av prosjektets samlede BRA. Ved 1.gangsbehandling av planforslaget var det innen bygningsområdet foreslått byggehøyder på inntil +47 moh. Dette er innen foreliggende reviderte planforslag redusert til +41 moh., tilsvarende en redusert byggehøyde på 2 etasjer. I nordlig og spesielt i sørlig retning reduseres bygningshøyden gjennom en terrassering av bygningsvolumet. Samlet sett vil bygningsvolumet fremstå med stor variasjon i byggehøyde spennende fra 2 til 6 etasjer. Det offentlige friområdet over Fritz C. Riebers veg vil være lokalisert relativt høyt sammenlignet med dagens topografi. Kotehøyde for parkens marknivå vil i dette område være mellom +34 og +32 moh. Dette bevirker at man fra den offentlige parken vil oppleve bygningen som lite ruvene og med fasadehøyde rundt 8 m over parknivå. For videre presisering av dette forhold vises til vedlagt snittmateriale (vedlegg 4). Bygg 7 er ikke revidert i høyde og foreslås gjennomført med bygningshøyde +35moh. Som er det samme som ble foreslått i forbindelse med 1.gangsbehandling av planen. Byggehøyder representerer 1 til 2 etasjer over dagens terrengnivå. I forbindelse med 1.gangsbehandling av planen har merknader fra naboer i høy grad rettet seg inn mot byggehøyder. Redusert utsikt mot Nordåsvatnet, skyggelegging av naboeiendommer og en generell følelse av at planen åpner for at naboer bygges inn har vært ført frem som negative konsekvenser som følge av planen. Ved omhandlende justering av planen er det prosjektgruppens holdning at man kommer naboenes merknader i møte på en god måte. En reduksjon av byggehøyde for bygg 6 vil spesielt medføre en forbedring av utsiktforhold mot Nordåsvatnet for høyereliggende naboeiendommer øst for planområdet. Videre vil tiltaket medføre at omhandlende bygg ikke lengre vil være synlig sett fra Troldhaugen i perioden hvor løvtrær er grønne. 2.3 Estetikk/ landskapstilpasning. Ved justering av bebyggelse innenfor byggeområdet er det lagt vekt på å beholde de konseptuelle ideene for utformning av byggene som ble utviklet i forbindelse med 1.gangsbehandling av planforslaget. Ved å legge vekt på at det enkle bygg i seg selv skal få en variert og landskapsmessig tilpasset utformning, er det en ambisjon å etablere et mangfoldig 7

8 bygningsmiljø som åpner opp for en integrert bruk av bygg og landskap. Taklandskap ønskes utført som grønne tak hvor store deler dimensjoneres og tas i bruk som private og semioffentlige uterom. Dette grepet vil bidra til å øke integrasjonene mellom bygg og landskap og redusere bygningenes visuelle fremtreden, spesielt sett fra høyereliggende eiendommer øst planområdet. En konsekvent terrassering av bebyggelsen og aktivisering av taklandskapet gjennom opparbeidelse ulike typer uterom, vurderes av prosjektgruppen som en effektiv metode for å nedskalere det enkelte bygg. Slik sett vil bygg både kunne leses som en helhetlig form som refererer til landskapets generelle topografi (makroskala), og som en samling av mindre sekvenser som forholder seg til stedsspesifikke forhold (mikroskala). Bygg 9 er i noen grad justert i form grunnet topografiske forhold. Tiltaket vil medføre at en større del av haugen som det aktuelle bygg legges inn mot kan bevares uten fysiske inngrep. 3 Bygg 8 og bygg 9 (B3) 3.0 Beskrivelse av tiltaket Byggeområde 3 bestående av bygg 8 og 9 er på samme måte som bygg 6 (ref. punkt 2) justert grunnet revidert lokkløsning og merknader fra naboer. Inngangsverdier for gjennomføring av justering har slik sett vært relativ like de som er beskrevet for bebyggelsesområde 2: Etablering av boligbygg som teknisk sett er frittstående fra lokk over Fritz C. Riebers veg, men som funksjonelt og estetisk møter lokket på en god måte. Utvikle bygningskonsepter som er lavere enn tidligere utarbeidet konsept. Øke bygningsvolumenes landskapsmessige tilpasning herunder spesielt møtet mellom bygg og park mellom Villa Skjoldnes og Konow Lundvillaen. Figur 3 Utsnitt fra Illustrasjonsplan, bygg 8-9 8

9 3.1 Lokalisering av bygningsvolumer Med bakgrunn i revidert lokkløsning over Fritz C. Riebers veg (ref punkt 5) er bygg 8 og 9 flyttet mot vest og vekk fra lokket. For bygg 8 har justeringen medført at bygget flyttes ca. 12m i vestlig retning mens bygg 9, som tidligere benyttet hele lokkbredden som byggegrunn, er flyttet ca 32m i samme retning. Da omhandlende bygg grenser opp mot bebygde eiendommer vurderes effekten av justeringen som relativ stor for naboer. Merknader til planen fremmet av naboer i Sleipnes veg vurderes med omhandlende revidering prosjektet å være tatt til følge og løst på for alle parter tilfredsstillende måte. For nærmere beskrivelse mulige løsninger av overgang mellom foreslått bebyggelse, offentlig park og boliger på Sleipners veg vises til punkt 5.4 og punkt 5.5. For eiendommer lokalisert sør for planområdet har justeringen i mindre grad medført endringer, og det vises til påfølgende kapitler for nærmere beskrivelse av de justeringer av prosjektet som er gjennomført for å tilgodese merknader fremmet fra dette hold. 3.2 Byggehøyder Omtalte effekt av å flytte bygg 8 og 9 i vestlig retning og bort fra lokk over Fritz C. Riebers veg suppleres med en generell reduksjon av bygghøyder sett i forhold til planmateriale utarbeidet tidligere. For bygg 8 var det i forbindelse med 1.gangsbehandling av planen foreslått en maksimal byggehøyde på + 46moh. I foreliggende reviderte plan er dette redusert noe og anbefales satt til +45moh. For bygg 9 (NB i dette området var det tidligere flere selvstendige bygg forbundet med felles parkeringsanlegg) var det i forbindelse med 1.gangsbehandlig av planen foreslått bygg med byggehøyde inntil + 51moh. Dette er innen foreliggende revidert plan redusert, og maksimal byggehøyde for bygget anbefales satt til +45moh., tilsvarende en reduksjon av byggehøyde på ca. to etasjer. Mot plangrense i sørlig retning reduseres byggehøydene ytterlig gjennom en terrassering av volumet. Maksimale byggehøyder mot plangrensen anbefales satt til +42moh. i forbindelse med 1.gangsbehandling av planen ble det innenfor området vist bygg med maksimale byggehøyder på +47moh. Justeringen mot plangrensen vil slik medføre en redusert byggehøyde på inntil 5m. Redusert byggehøyde i omhandlende område vil vesentlig forsterke effekten av å flytte bebyggelsen lengre vekk fra naboer, og slik sett ytterlig bidra til å sikre at bebyggelsen ikke vil være til sjenanse for naboer eksempelvis i Sleipners veg. For naboer lokalisert til høyereliggende eiendommer øst for planområdet vil effekten av justeringen først og fremst være knyttet til økt sikt mot Nordåsvatnet. Ved å terrassere bebyggelsen betydelig mot sør er det innen foreliggende planforslag tatt høyde for å etablere harmonisk overgang mot tilstøtende bebyggelse og planlagt bebyggelse vil slik sett møte eksisterende bebyggelse med tilnærmet lik byggehøyde. 3.3 Estetikk og landskapstilpasning. Omhandlende bebyggelse er utformet innenfor samme overordnede konsept som beskrevet for byggeområde 2 (kap 2). Bebyggelsen vil gjennomføres som sammensatte bygningsvolumer hvor bygningshøyder og former varieres for å gi et mangfoldig og variert 9

10 uttrykk. Tak utføres som grønne tak og benyttes som terrasser. Slik sett er det prosjektgruppens ambisjon at bebyggelsen skal få en landskapsmessig uttrykk hvor grønne hager og fellesanlegg integreres i bygningsvolumet. Dette forholdet kommer spesielt tydelig frem i bygg 9 som innholder svært gode muligheter for etablere et rikt boligmiljø der ute og innerom får en høy grad av integrasjon. Variasjon i bygningshøyder og etablering av hager i bebyggelsen vil videre bidra til å nedskalere bygningsvolumene og dermed bidra til at prosjektet også kan kommunisere med landskapet rundt på mikronivå. 4 Bygg 10 til bygg 14 (B5-B8) 4.0 Beskrivelse av tiltaket. Bebyggelsen øst for lokk over Fritz C. Riebers veg har ikke, i samme omfang som for byggeområde 2 og 3, vært påvirket av de revisjoner som er gjennomført i forbindelse med ny lokkløsning. Slik sett har revisjoner gjennomført i dette området primært tatt utgangspunkt i innspill som er kommet frem i dialog med Bergen kommune og merknader fra naboer. Sentrale inngangsverdier for justeringer gjennomført i dette delområde har i denne sammenheng vært: Justering av bygningenes terrengtilpasning. Sikring av gode fysiske og visuelle forbindelser gjennom planlagt boligområde. Tilpasning av byggehøyder og bygningsutformning i overgang mot naboeiendommer. Figur 4 Utsnitt fra Illustrasjonsplan, bygg

11 4.1 Lokalisering av bygg. Bygninger innenfor omhandlende område er lokalisert med utgangspunkt i prinsipp beskrevet ifb. med 1.gangsbehandling av planen. Bebyggelsen er organisert som frittstående bygg mot Sundts veg, lokk over Fritz. C. Riebers veg og inn mot terrengstigning i østlig retning. Sentralt i området etableres et skjermet felles uteområde. Oppdeling av bygg er i foreliggende planforslag justert i forhold til tidligere utarbeidet planmateriale. Målsetning med denne justeringen har vært å forbedre overgangen mellom planlagte - og eksisterende bygg. I forbindelse med 1.gangsbehandling av planen var det vist løsninger hvor relativ høye bygningsvolumer møtte eksisterende bebyggelse i Sleipners veg. Dette er i foreliggende planforslag revidert og man har valgt løsninger som omfatter en forenkling av bygningsvolumene og en nedtrapping av disse mot vest og boliger i Sleipners veg. Bygg 10, 12 og 14 vil som følge av justeringen møte eksisterende bebyggelse med bygningsvolumer på 1 til 2 etasjer og slik sett bidra til å sikre en naturlig overgang mellom det etablerte boligområde og den planlagte bebyggelse. For å sikre offentlig kommunikasjon mellom Sleipners veg og Sundts veg, er det gjennom omhandlende boligområde etablert offentlig gang og sykkelsti. Gang og sykkelsti vil bli lokalisert på dekke over parkeringsanlegg og som en forlengelse av Sleipners veg. For å styrke gang og sykkelstiens rolle som offentlig gjennomgangsområde er bygninger mot Sunds veg justert slik at det også etableres en visuell forbindelse mellom Sleipners veg og Sunds veg. Det er slik sett prosjektgruppens målsetning at man ved etablering av boliger, innen omhandlende delområde, skal hensynta områdets funksjon som offentlig gjennomgangsområde på en for alle parter god måte. For å bedre prosjektets terrengtilpasning har bygg 12 og spesielt bygg 13 fått en justert utforming i foreliggende planforslag. I denne sammenheng nevnes spesielt at bygg 13 er flyttet lengre mot nord og har fått en revidert utformning. Justeringen vil bidra til at bygget kan gjennomføres uten radikale terrenginngrep. For ytterlig beskrivelse av bygningenes terrengtilpasning vises til vedlagt snittmateriale. 4.2 Byggehøyder. Ved 1.gangsbehandling av planforslaget var det innen omhandlende byggeområde foreslått bebyggelse med byggehøyde inntil + 51moh. I foreliggende reviderte planforslag er høydene redusert til + 48moh. tilsvarende en reduksjon på 3m. Samtidig inneholder revidert planforslag en terrassering av bebyggelsen som i høyere grad en tidligere bidrar til å øke bebyggelsens landskapsmessige fokus. Justeringer imøtekommer etter prosjektgruppens skjønn merknadene fra naboene. For naboer bosatt i boligområdet rundt det aktuelle området vil justeringene medføre at sikten mot Nordåsvatnet i høyere grad bevares. Samtidig vil redusert byggehøyde og terrassering av denne (ref. pkt. 4.1) medføre at problemstillinger knyttet til innsyn til boliger ved Sleipners veg reduseres. Samlet sett er det prosjektgruppens holdning at planforslaget i sin nåværende form representerer en helhetlig strategi som imøtekommer vesentlige merknader fremmet i forbindelse med 1.gangsbehandling av planen. Det understrekes at bygg 11, lokalisert ved Sunds veg er økt i høyde (fra+45moh). ved tidligere planforslag til + 48moh. ved revidert planforslag tilsvarende 4 etasjer over dagens marknivå). Det er prosjektgruppens skjønn at en økning av byggehøyde for dette bygg i liten grad vil virke negativt inn for naboer, og slik sett ikke medføre skyggelegging av naboeiendommer eller økt innsyn til annen manns eiendom. 11

12 4.3 Estetikk og landskapstilpasning. Det aktuelle byggeområdet ønskes gjennomført innenfor samme arkitektoniske prinsipper som er beskrevet for de øvrige bebyggelsesområder. Fokus på etablering av en bebyggelse som harmonerer og kan fungere som en del av det eksisterende landskap ønskes gjennomført ved en konsekvent landskapsmessig tolkning av de enkelte bygningsvolumene. Terrassering og aktivisering av takflater vil i denne sammenheng være et viktig bidrag for å nå disse målsetningene. For ytterlig beskrivelse av generelle prinsipper for utformning av bygg vises til beskrivelse av byggeområde 2 og 3. 5 Generelt om revidert lokkløsning Etter dialog med Statens Vegvesen og tilbakemeldinger fra naboer i Sleipners veg er foretatt vesentlige justeringer av foreslåtte lokkløsning over Fritz C. Riebers veg. Etablering av lokk over Fritz C. Riebers veg et sentralt element i omhandlende plan, og slik sett har man valgt å legge tidligere beskrevne kvaliteter knyttet til tiltaket til grunn for justeringen: Lokkløsning skal i et lokalt perspektiv bedre den fysiske kontakten på tvers av Fritz C. Riebers veg og ned mot Nordåsvatnet. Lokkløsning skal bidra til å etablere nye offentlige uteoppholdsarealer for nye og etablerte boligområder lokalt. Lokkløsning skal i et lokalt perspektiv bidra til å redusere støy- og svevestøv i etablerte og nye boligområder. 5.1 Bakgrunn. Ved utarbeidelse av omhandlende plan frem til 1.gangsbehandling, ble det lagt til grunn at deler av foreslåtte bebyggelse skulle lokaliseres på omhandlende lokk over Fritz C. Riebers veg. Følgende forhold har bidratt at man har valgt å revidere denne strategi og utarbeide alternativ: I dialog med Statens Vegvesen har man avdekket en rekke tekniske og sikkerhetsmessige problemstillinger knyttet til gjennomføring av boligbygg på lokk over vei. Problemstillingene har vært av en slik art at man har funnet det problematisk å gå videre med prosjektet i den form som ble fremstilt i forbindelse med 1.gangsbehandling av planen. Naboer i Sleipners veg har i form av merknader til planen fremmet synspunkter på at etablering av bygninger over lokk vil medføre vesentlig sjenanse for det etablerte boligmiljøet. Forhold knyttet til skyggeleggelse av private og felles utearealer, tap av utsikt og en generell holdning til at planen vil medføre tap av opparbeidede kvaliteter lokalt, har medført at man har sett behov for å justere planen. 5.2 Beskrivelse av justert lokkløsning over Fritz C. Riebers veg. Med bakgrunn i beskrevne forhold er det utarbeidet alternativ lokkløsning over Fritz C. Riebers veg. Løsningen baserer seg etablering av en enkel lokkløsning med bruk av standard tunnelprofiler med tunneltverrsnitt T13. På lokket etableres en offentlig park i tillegg til at tilkomst til planens byggeområder sikres ved etablering av tilkomstveg over lokket. Lokket vil ha en totallengde på ca. 230m og en bredde på ca. 32m. Det samlede arealet som foreslås 12

13 avsatt til offentlig friområde på lokk vil være ca m2, i tillegg til arealer avsatt til tilkomst til boliger og snuplass til buss (ref. beskrivelse av revidert vegløsning). 5.3 Beskrivelse av parkanlegg på lokk Alternativ lokkløsning over Fritz C. Riebers veg medfører at et betydelig større areal enn det som ble foreslått i forbindelse med 1.gangsbehandling av planen, avsettes som offentlig friområde. Friområdet er på ca 8000m² og kan opparbeides som et offentlig grønt anlegg til fri benyttelse for områdes nåværende og fremtidige beboere. Parkanlegget skal i seg selv bidra til å øke det rekreative tilbud i området samtidig som det skal bedre tilkomsten til Nordåsvatnet og de attraksjoner som finnes i tilknytning til denne (badeviken, offentlige turstier osv.). I illustrasjonsplanen er parkanlegget vist aktivt og rekreativt område som tilbyder ulike muligheter for lek og opphold. Det har slik sett vært viktig å legge til rette for at ulike interessegrupper og aldersgrupper skal få anledning til å ta området i aktiv bruk, som en del av deres nærmiljø. Parken er vist opparbeidet med et sammenhengende turstisystem som utformes i henhold til universelle utformningsprinsipper. Gangstier er forbundet med området øvrige gangforbindelser og vil i denne sammenheng bidra til å sikre en trykk og innholdsrik tilkomst til de sjønære områder langs Nordåsvatnet. Parken på lokket oppdeles i ulike soner gjennom en landskapsmessig bearbeidning av området. Vegetasjon og opparbeidelse av ny topografi i parken vil bidra til å sikre at området får en sammensatt romlig karakter som åpner opp for et mangfold av aktiviteter. Delområder i parken er utviklet spesielt med tanke på barn og unges bruk av utomhusanlegg. Bowlebaner, vollyballbane, tennisbane og annen anlegg for uformell ballspill kan, i tillegg til nærlekeplasser være aktuelle anlegg som kan gjennomføres som en del av omhandlende parkanlegg. 5.4 Gjennomføring av parkanlegg. Det er en målsetning at parkanlegget skal gjennomføres og reguleres som et offentlig parkområde. Med dette vil det være et behov for å detaljutvikle parken i dialog med Bergen kommune (herunder spesielt grønn etat som forventes å overta det forvaltningsmessige ansvar for området etter ferdigstilling av anlegget). Videre mener prosjektgruppen at parkanlegget også bør utvikles med en høy grad av brukermedvirkning. Med målsetning om å utvikle et parkanlegg som fanger opp konkrete behov og ønsker for det fremtidige lokalmiljø ser prosjektgruppen et behov for å etablere et forum hvor naboer og andre interessenter kan delta og komme med innspill til utformning av det endelige anlegg. Det understrekes at vedlagte illustrasjoner og tegninger derfor utelukkende skal leses som innspill til hvordan et fremtidig parkanlegg over Fritz C. Riebers veg kan utformes. Slik sett representerer vedlagte illustrasjoner og tegninger ikke endelige svar for hvordan anlegget skal se ut eller fungere. 13

14 5.5 Spesielle forhold knyttet til naboer i Sleipners veg. Ved å flytte bebyggelsen vekk fra lokket over Fritz C. Riebers veg, og benytte dette areal som parkanlegg, er det prosjektgruppens holdning at en rekke negative konsekvenser knyttet til tiltaket reduseres. For naboer i Sleipners veg vil viste lokkløsning medføre at det etableres et parkanlegg mellom planlagt bebyggelse og eksisterende boligområde. Avstand mellom eksisterende og planlagt bebyggelse vil slik sett økes vesentlig og utgjør i planen minimum 55m. Da bebyggelsen mot lokket også er redusert i høyde (ref. pkt. 3) vil problemstillinger knyttet til skyggelegging av private og felles uteområder elimineres. Overgang mellom naboer i Sleipners veg og omhandlende parkanlegg kan løses på flere måter. På illustrasjonsplan er det vist løsning der eksisterende støyvoll bevares og suppleres med en tettere beplantning mot boligområdet. Dette vil gi en tydelig differensiering mellom de to områdene og bidra til at det omhandlende boligområde i størst mulig grad bevarer en private. Alternativt åpner viste lokkløsning for at eksisterende støyvoll kan fjernes (denne vil ikke lengre ha funksjon av å skjerme for støy) og dermed etableres gode visuelle og fysiske forbindelser mellom boligområdet og parken. En slik løsning vil også bidra til at solforhold i boligområdet (spesielt boliger henvendt mot nåværende støyvoll) bedres betydelig. Endelig valg av løsning for overgangen mellom dagens boligområde og ny park over Fritz C. Riebers veg ønskes funnet i dialog med naboer og det vises til prosjektgruppens ønske om en høy grad av brukermedvirkning tilknyttet den videre prosjektering av dette delprosjekt (ref. pkt 5.4). 6 Generelt om revidert vegløsninger Med bakgrunn i justeringer av planens byggeområder har det vist seg behov for også å revidere enkelte vegløsninger og tilkomstforhold i planområdet. En overordnet målsetning for dette arbeidet har vært å sikre en enkelt og trygg tilkomstsituasjon innen planområdet. Det er lagt vekt på at også gående og syklende i planområdet skal ha god fremkommelighet og at en i størst mulig grad av den prosjekterte infrastrukturen skal utformes iht. universelle utformningsprinsipper. Videre har det vært en målsetning at infrastruktur i minst mulig grad skal båndlegge og påvirke bruken av offentlige- og felles uteområder i negativ retning. 6.1 Overordnet beskrivelse av vegløsning. På et overordnet nivå er infrastrukturelle løsninger utarbeidet i forbindelse med 1.gangsbehandling av omhandlende planen beholdt: Tilkomst til planområdet. Hovedadkomst til planområdet vil skje via Sundts veg. Det vises til eget prosjekt for oppgradering og justering av denne veg. Innenfor planområdet justeres vegføringen iht. plandokumenter og beskrivelse utarbeidet for 1.gangsbehandling av planen. Tiltakshaver har inngått avtale om opprusting av Sundts veg, sammen med andre utbyggere i området. 14

15 Tilkomst til bebyggelsesområde 1, 2 og 3 (bygg 1 til 9). Tilkomst til alle byggeområder vest for Fritz C. Riebers veg vil skje ved å forlenge Sundts veg over lokket og fordele trafikken via T-kryss i bakkant av bebyggelsen og til parkeringsanlegg under bebyggelse. Vegføringer er dog justert i forhold til beskrivelse utarbeidet for 1.gangsbehandling av planen og det vises til påfølgende beskrivelse for nærmere beskrivelse av foretatte endringer. Tilkomst til byggeområde 4 (bygg 10 til 14). Tilkomst til bebyggelsesområde 4 vil skje via frakjørsel fra Sundts veg til parkeringsanlegg under bygg og felles plass, slik det er beskrevet i plandokumenter og beskrivelse utarbeidet for 1.gangsbehandling av planen. 6.2 Justering av tilkomstforhold til bebyggelsesområde 1 (bygg 1 til 5). Adkomstvei til byggeområde 1 (bygg 1 til 5) vil skje via vei nord i planområdet. Veien føres mellom Konow Lund villaen og parkanlegg. Fra vei anlegges avkjørsel til parkeringsanlegg under bygg og plass mellom bygg. I forbindelse med 1.gangbehandling av planen ble det foreslått å lokalisere omhandlende tilkomstveg bak Konow Lund villaen og opp mot plangrense i nord. Justering av vei har bidratt til at eksisterende garasje og uthus i tilknytning til Konow Lund villaen kan bevares. Slik sett åpnes det for at Konow Lund villaen ikke bare kan bevares som en monumental villa men som et helhetlig bygningsmiljø. Ved å lokalisere tilkomstveg for boliger mellom parkanlegg og Konow Lund villaen, åpnes det for en diskusjon om hvorvidt dette veganlegget vil isolere omhandlende villa fra parken. Prosjektgruppen vurderer dog løsningen som hensiktsmessig og forenlig med omforente ambisjoner om å etablere et helhetlig anlegg hvor ny og eksisterende bebyggelse forenes i møtet med det felles parkanlegget. Bakgrunnen for denne vurdering er knyttet til at veganlegget ikke vil være vesentlig belastet med biltrafikk. Totalt vil det være ca. 30 boliger og Villa Skjoldnes (varelevering) som forventes å benytte veganlegget. Slik sett forventes veganlegget ikke å utgjøre en vesentlig barriere mellom park og villa. 6.3 Justering av tilkomst til bebyggelsesområde 2 (bygg 6 og 7) Adkomstvei til bygg 6 og 7 føres i øst for bebyggelse og ned mot Konow Lund villaen, hvorfra det etableres frakjørsel til parkeringsanlegg under bebyggelse. Nivåforskjell mellom Sundts veg og dagens topografi ved Konow Lund villaen tas opp ved å føre adkomstvei mellom lokk over Fritz C. Riebers veg og bygg 6. Justering av tilkomstforhold har bidratt til et vesentlig redusert behov for etablering av støttemurer langs vei ved Konow Lund villaen, og dermed åpnet for at dette miljø i høyere grad kan bevares uten vesentlig fysiske inngrep i tilstøtende områder. 6.4 Justering av tilkomstforhold til bebyggelsesområde 3 (bygg 8 og 9). Adkomstvei til byggeområde 3 (bygg 8 og 9) vil skje via avkjørsel på lokk over Fritz C. Riebers veg i sørlig retning. Veien føres mellom bygg 8 og lokk, hvor også høydeforskjellen mellom avkjørsel og parkeringsanlegg under bygg tas opp. Ved utarbeidelse av planforslag til 1.gangsbehandling ble omhandlende tilkomstveg i sin helhet lokalisert på lokk over Fritz C. Riebers veg. Justering av vegføring hvor parkanlegg på lokk og tilkomstveg delvis føres på ulike nivåer, bidrar til en tydelig visuell og fysisk differensiering. Tiltaket forventes derfor å øke parkens rolle rom et trykt rom for barns lek og opphold fritt for biltrafikk. 15

16 6.5 Tilkomst til Villa Skjoldnes, tilretteleggelse for offentlig kommunikasjon. Tilkomst til Villa Skjoldnes med bil forventes å være begrenset til i hovedsak varelevering. Parkering for ansatte og deler av de besøkende som kommer i privat kjøretøy vil få dekket parkeringsbehov i parkeringsanlegg under boligbebyggelse, - mest sannsynlig under bygg 9. Herfra vil det være gangsti ned til Villa Skjoldnes. Størsteparten av virksomhets gjester har tradisjonelt kommet til lokaliteten med bil, hvilket også forventes å være situasjonen i overskuelig fremtid. Det er i prosjektet tilrettelagt for av- og påstigning til buss på lokk over Fritz C. Riebers veg. Herfra vil det være gangsti til Villa Skjoldnes. Tilrettelagt område for av- og påstigning av buss på lokk er i foreliggende planmateriale dimensjonert slik at det også kan fungere som snuplass for en eventuell fremtidig rutebuss. Tilretteleggelse for kollektivtransport i planområdet vurderes å være en kvalitet for lokalmiljøet og bidra til en generell redusert bruk av privatbil. 6.6 Etablering av grønn gangforbindelse gjennom planområdet. Ved forlengelse av Sundts veg innen planområdet ønskes denne sett i sammenheng med områdes øvrige grønne strukturer. Veien tilføres bredt fortau som vil sikre god og trygg fremkommelighet for gående, samtidig med at det i så høy grad som mulig beplantes trær langs veien. Samlet sett ønskes det etablert en grønn og miljøskapende adkomst til planområdet. Sundts veg forlenges gjennom planområdet i tilnærmet rett linje, i form av ny kjørbar gangog sykkelsti gjennom boligområdet. Utenfor planområdet vil gang- og sykkelsti koble seg på eksisterende veinett som bla. leder til badeviken og andre offentlige attraksjoner ved Nordåsvatnet. Ved utarbeidelse av planforslag til 1.gangsbehandling var omhandlende veganlegg gjennom boligområdet vist som vanlig kjørbar adkomstvei. Med bakgrunn i de endringer som er foretatt innenfor de enkelte byggeområdene er det åpnet opp for at denne veistrekningen kan planlegges uten daglig trafikk og med fokus på gående og syklendes behov for trygg fremkommelighet. Veien utformes med redusert bredde (3m) med beplantning og benker i tilstøtende områder. Samlet sett er det prosjektgruppens ambisjon at anlegget skal være en miljøfremmende struktur som også kan fungere som møteplass for områdets beboere og brukere. Kjørbare gang- og sykkelvei gjennom boligområdet vil videre inneha en rolle som internt krysningspunkt for gående mellom park på lokk over Fritz C. Riebers veg og park mellom Villa Skjoldnes og Konow Lund villaen. Slik sett forsterkes behovet for at denne veistrekning i minst mulig grad benyttes til biltrafikk. Det er prosjektgruppens holdning at omhandlende justering vil bidra til heve kvaliteten på omkringliggende boliger samtidig som planområdets rolle som et attraktivt og trygt gjennomfartsområde for gående og syklende langs Nordås vatnet styrkes. 7 Bærekraft og materialbruk Prosjektet har på flere nivåer til hensikt å legge til rette for en bærekraftig utvikling av planområdet. Slik sett er det både langt bærekraftige strategier til grunn for valg tatt på 16

17 plannivå og på prosjektnivå. Prosjektets bærekraftige strategier på plannivå kan i kortform oppsumerere med følgende: Fortetting av sentrumsnære byområder. På et overordnet nivå representerer prosjektet et fortettingsprosjekt. Ved å fortette sentrumsnære byområder styrkes mulighetene for å utvikle et bærekraftig samfunn som i mindre grad enn i dag har behov for å basere seg på bruk av privatbil. Ved å gjennomføre en fortetting av sentrumsnære boligområder åpnes det opp for at bydelssentre kan utvikles. Det vurderes i denne sammenheng at prosjektet kan bidra til at blant annet bydelssentre som Nesttun fortsatt kan utvikle seg i positiv retning. Fortetting av sentrumsnære byområder representerer en viktig planstrategi for utvikling av Bergen og er blant annet beskrevet i gjeldende kommuneplan. Omhandlende plan utgjør i denne sammenheng et eksempel på hvordan denne strategien kan føres ut i livet. Etablering av lokk over Fritz C. Riebers veg. En sentral del av omhandlende plan vil være knyttet til etablering av lokk over Fritz C. Riebers veg. Tiltaket vurderes å være et viktig miljøtiltak for lokalmiljøet og vil blant annet bidra til å redusere støy og svevestøv innen planområdet og tilstøtende områder. Etablering av lokk over vei som en sentral del av et boligprosjekt er ikke tidligere gjennomført lokalt eller nasjonalt, og prosjektet inneholder slik sett en viktig FOU element, med betydelig overføringsverdi til fremtidige prosjekter som måtte utvikles i nærområder til sterkt trafikkerte veganlegg. Etablering av større sammenhengende grøntområder som del av boligmiljøet. Etablering av et grønt boligområde har vært en bærende ide gjennom hele planprosessen. Planen inneholder 2 relativt store og sammenhengende grønne områder i tillegg til flere mindre hageanlegg og private grønne takterrasser. Utover å være vesentlige miljøskapende elementer for lokalområdet, vil de grønne områdenes størrelser også bidra til å sikre at området kan beholde en rikt biomangfold. Ved å rette fokus på biomangfold som en del av planen er det prosjektgruppens ambisjon å legge til rette for et levende og fremtidsrettet boligmiljø på flere nivåer. Etablering av grønt boligområde vil videre bidra til at overflatevann i høyere grad en normalt kan håndteres på naturlig måte og filtreres gjennom jorden. Bærekraftige strategier på prosjektets plannivå ønskes fulgt opp på prosjektnivå. Det arbeides i denne sammenheng med flere prinsipper for etablering av de aktuelle byggene som kan bidra til styrke prosjektets overordnede miljømålsetninger også på et prosjektnivå. Flere av disse strategier er naturlig nok ikke endelig avklart, men kan tematisk sammenfattes med følgende: Etablering av lavenergiboliger. Omhandlende bygg ønskes gjennomført innen lavenergiprinsipper. Vesentlige virkemidler vil i denne sammenheng være å øke vegg - og tak dimensjoner slik at boligene kan isoleres på en optimal måte. Foretatte forenklinger av bygningsvolumer, hvor bygningers samlede overflate er redusert, vil bidra til at dette kan gjennomføres på best mulig måte. 17

18 Bærekraftige energiløsninger. Valg av energiløsning for boliger er foretatt med blant annet med utgangspunkt i en miljømessig vurdering av tilgjengelige løsninger. Det arbeides det med å få prosjektet koblet opp til fjernvarmenettet. Som sekundære energikilde vurderes bruk av gass med felles anlegg plassert sentralt i planområdet. Bruk av fjernvarme supplert med gass vurderes som gode og miljøriktige løsninger for oppvarming av de planlagte boligene. Behovet for oppvarmning ønskes begrenset gjennom fokus på isolering av omhandlende bygg og ved installasjon av et balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning. Passiv oppvarmning av bygg. Utformning av bygg baserer seg på relativ høy bruk av glass, spesielt i sørlig og vestlig retning. Denne strategi vil bidra at boliger i solrike perioder kan få dekket deler av oppvarmningsbehovet som passiv oppvarmning. Passiv oppvarmning vurderes i prosjektet som en tilleggskilde til oppvarmning og vil øke mulighetene for at prosjektet kan gjennomføres med et redusert behov for tiltransportert energi til oppvarmning. Bruk av fornybare materialer i fasade og i konstruksjoner. Det er prosjektgruppens ambisjon at bebyggelsen skal fremstå som enkle og monolittiske former i landskapet. I denne sammenheng ønskes det brukt et fåtall av materialer og en enkel detaljering i fasader. Bruk av tre både i konstruktive så vel som fasademessige sammenhenger vurderes for tiden av prosjektgruppen. Det er prosjektgruppens holdning at man ved valg av tre og eventuell annet naturmateriale kan øke prosjektets landskapsmessige tilknytning og slik sett bidra til å tydeliggjøre prosjektets overordnede arkitektoniske målsetninger, samtidig som prosjektets miljømessige ambisjoner tilgodeses. Bruk av naturlige og fornybare materialer i boligprosjektet vil bidra til å skape gode inneklimaforhold samtidig som prosjektets miljømessige fotavtrykk reduseres. Bruk av massivtre konstruksjoner i deler eller hele eller deler av bygg er en av de løsningsmodeller som det for tiden arbeides med. Løsningen åpner opp for nye arkitektoniske løsninger, samtidig som miljømessige målsetninger om et bærekraftig boligprosjekt sikres også i et livssyklusperspektiv. Bruk av grønne tak. Tak ønskes i prosjektet gjennomført som et grønt anlegg. Takflater som ønskes benyttet som terrasse konstrueres og opparbeides som grønne takhager, mens øvrige takflater vurderes gjennomført som sedumtak. Takene beplantes med mose- og sedum vekster og vil som følge av dette skifte farge og karakter alt avhengi av årstid og klima. Utover å bidra til at bebyggelsen vil få tilført et levende og estetisk takdekke, som vil være synlig for høyereliggende områder, inneholder tiltaket flere gode miljøgevinster. Reduksjon av avrenning fra tak, redusert varmeutstråling og refleksjon fra tak er noen positive miljøgevinster som tiltaket åpner opp for. Samlet sett er det prosjektgruppens ambisjon å etablere et fremtidsrettet og bærekraftig boligprosjekt som håndtere miljøspørsmål fra plan til prosjektnivå på en god måte. 18

19 B Merknader som kom inn i forbindelse med offentlig høring Statlige og fylkeskommunale merknader er kommentert direkte, mens kommunale og private merknader gis samlede tilbakemeldinger. Statlige og fylkeskommunale merknader Fylkesmannens miljøvernavdeling, , 180: Fylkesmannen kom med innsigelse grunnet manglende bestemmelser og føringer for eneboligområdene sørvest i planområdet. I tillegg ba de om at forutsetning om lokk må inn i bestemmelsene. Planlegger kommenterer: Det er lagt inn byggegrenser mot sjø 25 meter fra sjø i FS-områdene. Det er i tillegg satt en maksimal utnyttelsesgrad og byggehøyde for disse områdene. Statens vegvesen: Statens vegvesen hadde en grundig gjennomgang av lokket/tunnelen og kom med detaljert merknad over sine ønsker. Tiltakshaver har gjennomført møter med Statens vegvesen og opprettet en dialog der en har kommet frem til en løsning for prosjektet: Planlegger kommenterer: Det har vært møtevirksomhet mellom tiltakshaver og Statens Vegvesen. Dette resulterte i at tiltakshaver utarbeidet 2 prinsippalternativer for tunnelløsning, hvor det ene ble valgt til løsning. Hovedgrepet som er gjort er at all bebyggelse er flyttet bort fra lokket. Lokket er nå utelukkende et grønt område hvor det tilrettelegges for lek og opphold. Det vises videre til beskrivelsen om endringene over jf punkt 5 og 6. Hordaland fylkeskommune, strategi og næringsavdelingen: Mener planen innebærer landskapsmessige inngrep i strandsonen og er i konflikt med nasjonale og regionale interesser. Ønsker landskapsanalyse med utgangspunkt i Troldhaugen. Planframlegget ble behandlet i kultur- og ressursutvalet , og i fylkesutvalet I fylkesutvalet vart det vedtatt følgende fråsegn: 1. Troldhaugen og landskapsrommet rundt har nasjonal og regional verdi som kulturminne og strandsone. 2. Forslag til reguleringsplan for Skjoldnes inneber vesentlege landskapsmessige inngrep i strandsona og er derfor i konflikt med nasjonale og regionaleinteresser. 3. Fylkesutvalet ber om at det vert sett igong samla reguleringsarbeid for området Troldhaugen-Skjoldnes som sikrar verdiane i området, vurderer gang og sykkelsti og restaurering av motorveginngrepet. Fylkesutvalet ber om at det vert gjennomført ein landskapsanalyse med utgangspunkt i Troldhaugen. 4. Fylkesutvalet ber om at bustadområda i planområdet vert tilpassa området sine verdier og karakter. Planlegger kommenterer: 19

20 Det er utarbeidet en landskapsanalyse/visuell analyse som tar for seg i hvilken grad prosjektet er synlig fra Troldhaugen. I tillegg har en i samarbeid med Skiparvikenprosjektet (Asplan Viak) utarbeidet en samlet vurdering for synligheten av de to prosjektene. Analysene er vedlagt. Konkret er bebyggelsen som vender mot Troldhaugen (B1) redusert ved at det nå er 5 mindre bygg i motsetning til to større bygg i forrige forslag. I tillegg er byggehøydene redusert fra maks +34 til maks +31. Prosjektet er vesentlig redusert, men type bygningsmasse opprettholdes i prosjektet. Bebyggelsen i planområdet blir tilpasset områdets karakter ved at bebyggelsen brytes opp med vinkler og trapping for å tilpasses terrengprofilen fra sjø til land. Hordaland fylkeskommune, kultur og idrettsavdelingen: Hensyn til Troldhaugen er ikke godt nok dokumentert. Ikke bestemmelser som hindrer tiltak i grønn buffer mot Nordåsvannet. Meiner merknader fra sist planforslag i 2004, ikke i vesentlig grad er tatt inn. Hensyn til Troldhaugen er ikke i vesentlig grad dokumentert. B1 og B2 vil ha store konsekvenser for kulturmiljøet rundt Troldhaugen. Fjellskrenten ned mot Nordåsvannet /FGr1 må være en grønn buffer mot utbygging i området. Det er ikke bestemmelser som hindrer tiltak i området. Pga manglende dokumentasjon av fjernvirkning, tilrås det at Delområde 1 i sin helhet blir landskapsområde. Fgr3 nord for Villa Skjoldnes må legges inn som landskapsvernområde. Planen bør ha en definert vernesone i strandsonen ved Nordåsvannet. Planlegger kommenterer: Det er utarbeidet en landskapsanalyse/visuell analyse som tar for seg i hvilken grad prosjektet er synlig fra Troldhaugen. Konkret er bebyggelsen som vender mot Troldhaugen (B1) redusert ved at det nå er 5 mindre bygg i motsetning til to større bygg i forrige forslag. I tillegg er byggehøydene redusert fra maks +34 til maks +31. Det grønne området ned mot Nordåsvatnet reguleres til offentlig friområde, og det er dermed per definisjon ikke tillatt med inngrep i området. Byggegrensen mot område B1 ligger i tillegg i omriss bebyggelse innenfor byggeområdet. Kommunale merknader Eldrerådet, , 124 Prinsipp for universell utforming må ligge til grunn for planarbeidet Grønn etat, , 131 Sti mellom Konow Lund villaen og sjøen må sikres (dette er ivaretatt) Parkanlegg mellom Villa Skjoldnes og Konow Lund villaen må reguleres til offentlig formål. B2 må utgå, primært også B1, 20

21 B6 må reduseres, skeptisk til B15 Byantikvaren, , 136 Lokk over motorvegen er positivt B1 og B2 bør utgå Utnyttelsesgraden bør reduseres, for høy i forhold til nærområdene og Troldhaugen Sundsvei 55 ikke godt nok ivaretatt Bergen brannvesen, , 144 Det må tilrettelegges for rednings- og slokkemannskaper, atkomst for brannvesen og slokkevannsforsyning. Samferdselsetaten, , 187 Samferdselsetaten kom med detaljert tilbakemeldinger på utforming av vegsystemet. Vann og avløpsetaten, , 192 Minner om at utkast til VA-plan bør foreligge før politisk behandling. Dersom kommunalt ledningsnett må oppgraderes må det bekostes av utbygger Fana bydelstyre, , 193 For høy utnyttelsesgrad, gjelder også høyder, ber om reduksjon Bør være sammenhengende skogsprofil fra Troldhaugen B10b bør reduseres for innbyggere i Sleipnersvei B15 må endres til rekkehus Ses i sammenheng med øvrige utbyggingsprosjekt i området Forutsetter at planarbeidet med Sundts veg er ferdig før prosjektet settes i gang Ønsker at grøntområdet mellom Villa Skjoldnes og Skiparviken sikres som friområde for allmennheten Barn og unge må prioriteres Bestemmelsene må inneholde bestemmelser om tilstrekkelig kapasitet til skole og barnehage Ønsker boliger for eldre innlemmet i planen Villaklausul må avklares Planlegger kommenterer samlet kommunale etater: Generelt vises det til endringsbeskrivelsen som imøtekommer en del av de punktene som kommunale avdelinger kommer med, spesielt det som dreier seg om reduksjoner i prosjektet. Grønn etat og Fana bydelsstyre utalte i sin merknad at parken mellom Villa Skjoldnes og Konow Lund villaen burde være offentlig. I det omarbeidete forslaget er all bebyggelse flyttet bort fra lokket over motorveien, og hele dette området reguleres dermed til offentlig park (ca 8000m²), for videre beskrivelse se punkt 5.3 og 5.4. Det er dermed ønskelig å beholde området mellom de to villaene som fellesområde, da området ligger tett inn til den nye bebyggelsen i området. 21