Saksframlegg. BASSENGBAKKEN 2, INNHERREDSVEIEN 22A, 24, 26, 28 OG TRENERYS GATE 11 DETALJREGULERING SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksframlegg BASSENGBAKKEN 2, INNHERREDSVEIEN 22A, 24, 26, 28 OG TRENERYS GATE 11 DETALJREGULERING SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 08/ Saksbehandler: Marthe Mollan Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Bassengbakken 2, Innherredsveien 22A, 24, 26, 28 og Trenerys gate 11 som vist på kart i målestokk 1:500, merket Agraff AS og JST arkitekter AS, senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven ::: Sett inn innstillingen over denne linja 1

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for ny forretnings- og kontorbebyggelse samt en ny offentlig park på eiendom gnr. 410/589 på Nedre Elvehavn. Planlagte tiltak er ca m 2 BRA i inntil 5 etasjer samt tekniske etasje på tak. Hovedutfordringene i planarbeidet har vært å finne et akseptabelt volum for ny bebyggelse som samtidig kan skape et godt offentlig byrom. Bygningsvolumet er komplekst og sammensatt av bebyggelse i 3, 4 og 5 etasjer. Mot parken og de eksisterende bygningene er det forslag om ny bebyggelsen i tre etasjer for å tilpasse seg den mer småskala eksisterende bebyggelsen langs Innherredsveien. Det høyeste volumet i fem etasjer som ligger langs Bassengbakken har samme høyde som eksisterende bygning på motsatt side av gaten. Rådmannen mener planforslaget nå viser en akseptabel høyde og utstrekning av ny bebyggelse. Rådmannen mener den offentlige parken har potensiale til å bli et godt sted for opphold, gjerne i tilknytning til aktivitet i 1. etasje i bebyggelsen og i samspill med Gråmølna. Parken har en viktig rolle for å åpne opp en tett bebyggelsesstruktur på Nedre Elvehavn. I planen er det foreslått at nedkjøring til parkeringskjeller legges til eksisterende parkeringsanlegg ved Solsiden kjøpesenter. Forslagsstillers primære ønske er imidlertid at planen åpner for et alternativ med nedkjøring i det indre gårdsrommet. Rådmannen mener at en slik løsning innebærer uheldige konsekvenser for de eksisterende boligene i Innherredsveien i form av støy, forringet uteoppholdskvalitet i bakgårdene samt at løsningen er trafikkteknisk vanskelig med inn- og utkjøring i Bassengbakken, og anbefaler derfor at denne muligheten tas ut av planforslaget. Rådmannen mener at planforslaget i tilstrekkelig grad tar hensyn til eksisterende bebyggelse og bebyggelsesstrukturen på Nedre Elvehavn, og anbefaler at planforslaget vedtas. Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Agraff AS og JST arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Nedre Elvehavn AS. Planområdet omfatter disse eiendommene: gnr. 410/589 som eies av Nedre Elvehavn AS, gnr. 410/166, 649 og 171 som er eksisterende bebyggelse med flere grunneiere og gnr. 410/ 712 og 706 som eies av Trondheim kommune. Planstatus Kommuneplanens arealdel Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende bybebyggelse. Planområdet ligger utenfor det som er avsatt til sentralt bysenter, og kommer derfor inn under begrensningene som ligger i rikspolitiske retningslinjer for kjøpesenter. Planområdet ligger innenfor Nidelvkorridoren som er avsatt i den overordnede planen. Det er i kommuneplanens arealdel også avsatt en gangvei i Bassengbakken forbi planområdet som har sammenheng til Nyhavna og Ladestien. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan er Nedre Elvehavn, Innherredsveien 18, område A1, B2, B3 og G3, plan-id R0560Y, vedtatt Det aktuelle arealet er angitt som felt B2 i reguleringsplanen. Vedlegg nr. 4 viser gjeldende reguleringsplan. Det er krav om bebyggelsesplan for område B2. Reguleringsplanen viser følgende: - Formål: kombinert bolig og næring, samt offentlig plass. 2

3 - Tomteutnyttelse og etasjeantall/koteangivelser er ikke angitt i planen. - Innherredsveien 22A, 24 og 26 er merket som eksisterende bebyggelse som inngår i planen. Andre relevante vedtak I 2007 ble område G3 (Gråmølna) i gjeldende plan omregulert for å kunne etablere et tilbygg til Gråmølna hvor det opprinnelig var regulert en offentlig plass. I vedtaket kom følgende krav: I bebyggelsesplan for felt B2 skal det legges inn tjenlige uteareal for spesielt Innherredsveien 22A. Avvik fra overordnet plan Planforslaget avviker fra kommuneplanens arealdels bestemmelser om uterom og parkering for den eksisterende bebyggelsen i Innherredsveien 22A, 24 og 26. I forhold til gjeldende reguleringsplan foreslås det noe endret form på offentlig plass, noe figuren nedenfor viser. Fig. 1: Kart over planområdet der forslag til ny bebyggelse er vist. Kartet viser endret form på offentlig park og avviket i forhold til gjeldende plan. Offentlig plass i gjeldende plan er vist med stiplet linje på kartet. Risiko- og sårbarhetsanalyse Relevante temaer er grunnforhold (kvikkleireskred), forurenset grunn, trafikksikkerhet. 3

4 Planområdet, eksisterende forhold Fig. 2: Oversiktskart over Nedre Elvehavn. Planområdet er stiplet. Planområdets plassering og størrelse og dagens bruk Planområdet omfatter hele felt B2 i gjeldende plan og har et areal på ca m². Dette inkluderer Innherredsveien 22A, 24 og 26. Den offentlig regulerte plassen er på ca 1100 m 2. Planområdet er en hjørnetomt omgitt av Trenerys gate, Bassengbakken og Innherredsveien med visuell kontakt med sjøen i Rosenborgbassenget. I sørvest ligger kunstmuseet Gråmølna. I vest er det kjøpesenter og boliger, og i øst tre bygninger med boliger og forretning (Innherredsveien 22A, 24 og 26). Dagens bruk I dag brukes planområdet til brakker og parkering. Innherredsveien 22A, 24 og 26 har innganger til forretninger og boliger, samt parkeringsplasser på sine tomter. Det antas at det er omtrent 10 arbeidsplasser i forretningslokalene i 1. etg. i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Det er totalt 22 eksisterende boenheter innenfor planområdet; ni i 22A, ni i 24 og fire i 26. Bymessige strukturer Planområdet er synlig fra mange kanter; fra Rosenborgbassenget, Trenerys gate og fra Innherredsveien/ Buran. Området rundt er preget av tett bebyggelse i 5 til 7 etasjer. Gråmølna, som er nærmeste nabo i sørvest, er et lavt solitærbygg som trenger noe rom rundt seg. Planområdet avslutter kvartalet fra Hotell Scandic i Innherredsveien. Området danner også en vegg i Bassengbakken, ut mot Bassengbakken 1. Innherredsveien 22A, 24 og 26 ligger inne på det regulerte området. Disse husene er vernet i gjeldende reguleringsplan. Nr. 24 og 26 er trehusbebyggelse som har struktur og karakter som husene på Møllenberg, mens nr. 22A er en murgård som nærmer seg den nyere bebyggelsen i høyde og materialitet. Sol- og skygge Eksisterende nabobebyggelse innenfor planområdet kaster noe skygge på den offentlige parken tidlig på dagen, mens eksisterende nabobebyggelse i Trenerys gate kaster noe skygge på parken på ettermiddagen. Forurenset grunn Det er blitt utført en miljøteknisk grunnundersøkelse i planområdet av Multiconsult AS. Det er påvist fyllmasser av varierende kvalitet ned til ca 3 m under terreng og forhøyede konsentrasjoner av arsen, bly, kobber, kvikksølv, sink og PAH i flere av prøvepunktene. I tre av femten punkter ble det påvist et forurensningsnivå som klassifiserer massene som sterkt forurenset. 4

5 Støy De eksisterende boligene har et støynivå utendørs i rød sone med ca. 69 db. Støynivået er høyt over anbefalt maksimalt utendørs støynivå for boliger som er 55 db. Kulturminner i grunnen Området har potensial for tilstedeværelse av maritimt tilknyttede kulturminner under bakkenivå ettersom området er en tidligere sjø-/strandsone og at det i tilknytning til dette kan befinne seg kulturminner i form av vrak i dette området som tenkes utbygd. Infrastruktur Det er et godt kollektivtilbud i nærheten av planområdet. Nærmeste bussholdeplass er Strandveien ca. 250 meter i gangavstand, her går flere busser med forbindelse østover og inn mot sentrum. Flybussen stopper også ved denne bussholdeplassen. Trønderbanens stopp Lademoen/Nedre Elvehavn i Strandveiparken ligger ca. 275 meter i gangavstand fra planområdet. Nærmeste taxiholdeplass er ved Solsiden kjøpesenter, ca. 110 meter i gangavstand. Kommunale ledninger og fjernvarme Kommunale vann- og avløpsledninger ligger i offentlig vei og fortau i tilknytning til planområdet. Reguleringsområdet ligger i konsesjonsområde for fjernvarme. Uterom Reguleringsområdet blir ikke brukt av barn og unge som lekeareal slik situasjonen er i dag. Dette ser også ut til å gjelde bakgårdene til de eksisterende boligene i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Bakgårdene har uterom som er henholdsvis 120 m 2, 225 m 2 og 99 m 2, og bakgårdene brukes hovedsakelig til sykkel- og biloppstillingsplasser, renovasjon med mer. Innspill til planforslaget før første gangs behandling Oppstart av planarbeidet Varsel om igangsatt arbeid med ny reguleringsplan for Bassengbakken 2, Innherredsveien 22A, 24, 26, 28 og Trenerys gate 11 ble kunngjort i Adresseavisen Det ble sendt skriftlig varsel til naboer, berørte myndigheter og organisasjoner. Det ble vurdert at tiltak i planen ikke medførte krav om planprogram og konsekvensutredning. Samråd og medvirkningsprosess Det ble arrangert samrådsmøter 25. og 27. mai der Statens vegvesen, Trondheim parkering, Sør- Trøndelag fylkeskommune, barnas representant, stabsenhet for byutvikling og byplankontoret deltok. I samrådsmøte påpekte politiet at løfting av søppelcontainere over fortau må unngås av hensyn til fotgjengere og HMS-risikoen for arbeidere. System for avfallshenting fra boligene i Innherredsveien 22A, 24 og 26 er avklart med Renholdsverket. Statens vegvesen ga uttrykk for at det ikke er aktuelt med adkomst til planområdet fra Innherredsveien. Dette er innfridd i planforslaget. Boligene og nybygget får adkomst fra Trenerys gate og Bassengbakken. Statens vegvesen var også opptatt av at bilparkering må forholde seg til maksimumskravet. I planforslaget foreslås det å la parkeringsnormen for bil og sykkel være gjeldende. Den offentlige plassen og fortauene er utformet i tråd med innspillet fra politiet om god belysning og høye vegetasjonsfelt, et innspill som for øvrig har bakgrunn i et tidligere forslag til reguleringsplan som er gått bort fra. 5

6 Innspill og merknader ved kunngjøring av oppstart av planforslaget Det kom inn merknad fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og NTNU/Vitenskapsmuseet ved kunngjøring av oppstart av reguleringsplanen. Fylkesmannen viste til RPR for kjøpesentre og påpeker at støy må utredes. Vitenskapsmuseet minner om at området har potensial for maritimt tilknyttede kulturminner. Begge innspillene er fulgt opp gjennom bestemmelsene. Høringsuttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Det kom inn 7 merknader ved offentlig ettersyn som er referert og kommentert nedenfor: 1) Statens vegvesen, region midt, brev datert Statens vegvesen har som vilkår for egengodkjenning at det må gjennomføres en støyberegning for hele planområdet, også eksisterende boliger. Støyberegninger fra vegvesenet viser at støynivået utendørs for de eksisterende boligene ligger i rød sone med ca. 69 db. Dette er meget høyt støynivå og avbøtende tiltak må derfor foreslås. I bestemmelsene må det tas inn en bestemmelse om at vegtrafikkstøy ikke må overskride verdiene i MDs retningslinje T Dette er også et vilkår for egengodkjenning. Rådmannens kommentar: Rådmannen presiserer at merknaden gjelder eksisterende boliger og at det ikke er denne utbyggingen som skaper støyproblemet. Krav om støyutredning og tiltak legges inn i bestemmelsene som krav til dokumentasjon ved rammesøknaden. Det henvises også til T-1442 i bestemmelse 9.5. Statens vegvesen bekrefter i e-post datert at når dette er tatt inn i bestemmelsene anser de vilkåret for egengodkjenning som oppfylt. Rådmannen foreslår i tillegg to grep i plan og bestemmelser som vil bedre støysituasjonen for de eksisterende boligene. Dette fordi det ikke åpnes opp for mulig innkjøring til parkeringskjelleren i bakgården. Det er også lagt inn i bestemmelse 3.1 at det ikke tillates boliger i 1. etasje ut mot Innherredsveien. Eventuelle krav til støyskjerming/fasadeisolering som følge av krav i bestemmelsene vil utløses ved fremtidige rammesøknader for de eksisterende boligene. 2) Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev datert Utnyttelsen av tomten ser ut til å være i tråd med overordnede mål om arealbruk og transport. Fylkeskommunen minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Eksisterende verneverdig bebyggelse i Innherredsveien 22A, 24 og 26 er gitt for dårlig vern, og fylkeskommunen har som vilkår for egengodkjenning at denne bebyggelsen må angis som hensynssone med tilhørende bestemmelser. Rådmannens kommentar: Eksisterende bebyggelse i Innherredsveien 22A, 24 og 26 er merket med hensynssone bevaring på plankartet og tatt inn i bestemmelse 6.1 i tråd med fylkeskommunens vilkår for egengodkjenning. Det foreligger bekreftelse om at vilkår for egengodkjenningen er trukket i e-post datert ) Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev datert Fylkesmannen har som vilkår for egengodkjenning at nødvendig støyreduserende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen, som beskrevet i kapittel 4 i T-1442, må tas inn i reguleringsbestemmelsene, samt at prinsippene om universell utforming må ivaretas på en tydeligere måte i planen. Fylkesmannen ber også om å få tilsendt kopi av godkjent tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn før igangsettelsen kan gis. Rådmannens kommentar: Nødvendige støyreduserende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold i 6

7 anleggsfasen, er tatt inn i bestemmelse Krav til universell utforming er også tatt inn i bestemmelsene 3.4, 3.5 og 5.2. Bestemmelsene er endret i tråd med fylkesmannens vilkår for egengodkjenning. Det foreligger ikke bekreftelse av at vilkårene til egengodkjenningen er trukket, og det forutsettes at dette foreligger før behandling i bystyret. 4) Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert I følge NVEs kart og registre er det ikke kjente kvikkleiresoner innenfor planområdet. I og med at tiltaket ikke berører kjente fareområder kommer ikke retningslinje 1:2008 til anvendelse. NVE ønsker at geotekniske undersøkelser skal gjennomføres på detaljreguleringsstadiet og ikke avventes til byggesaken. Rådmannens kommentar: Tidspunkt for gjennomføring av rekkefølgekravet om geotekniske undersøkelser foreslås flyttet fra før igangsettingstillatelse til at det stilles som krav til dokumentasjon ved rammesøknad i bestemmelse ) NTNU Vitenskapsmuseet, brev datert Vitenskapsmuseet ønsker at det skal avholdes et møte med involverte parter som har en tilknytning til graveprosessen og at det her redegjøres for fremgangsmåte ved graving og hvordan man forholder seg ved påtreffing av evt. arkeologiske funn i grunnen. Vitenskapsmuseet vil da ha en beredskap til å rykke ut dersom noe påtreffes, men vil ikke kreve at det gjøres arkeologiske undersøkelser i forkant. Vitenskapsmuseet har ingen merknader til hvilket alternativ som velges for parkeringskjeller, ettersom potensialet for konflikt vil være tilsvarende likt for begge alternativene. Rådmannens kommentar: Innspillet ivaretas i bestemmelsene 9.3 som sier at det før igangsettingstillatelse kan gis, skal det sammen med Vitenskapsmuseet utarbeides en plan for gravearbeidene som redegjør for fremgangsmåten ved graving og hvordan man forholder seg ved påtreffing av eventuelle funn i grunnen. 6) Barnas representant, brev datert Barnas representant viser til at Nedre Elvehavn er et tettbygd område med knapphet på tilgjengelig uteareal for beboerne. De mener at det derfor er viktig at parken utformes slik at den oppleves som et attraktivt uteområde både for lokalbefolkningen og besøkende. Det er mye trafikk i området, og det er viktig at parken blir skjermet i størst mulig grad, slik at det ikke oppstår konflikt i forhold til trafikk og lek/rekreasjon. Rådmannens kommentar: Det er i bestemmelse 5.2 konkretisert hvordan parken skal benyttes. 7) Byantikvaren, brev datert Byantikvaren bemerker at det ut fra en antikvarisk vurdering ikke er grunn til avgjørende innvendinger mot planforslaget. Det bemerkes derimot at det er positivt at den delen av innregulert ny bebyggelse som vil bli liggende rett nordvest for de tre eldre bygningsanleggene nå forutsettes gitt en forholdsvis moderat høyde. Endringer av planforslaget etter 1. gangsbehandling: Plankart: - Utkraging i felt FKG har fått økt fri høyde fra c+10 til c+13,4. Utkragingen er blitt bredere mot parken. - Ny bebyggelse (FK) mot Innherredsveien er trukket inn noe, slik at fortauet på det smaleste punktet ved rundkjøring i Innherredsveien er utvidet fra 2,6 meter til 3,0 meter. - Hensynssone bevaring av kulturmiljø er lagt inn for de eksisterende boligene (FB). 7

8 - Formålet samferdselsanlegg gatetun er endret til grønnstruktur, park. - Sikttrekant mot fortau og veg i Bassengbakken er tegnet inn, og bebyggelsen under utkragingen mot Bassengbakken er trukket noe lenger mot øst for å gi tilfredsstillende siktforhold. - Lomme for avfallshåndtering og varelevering er inntegnet i Bassengbakken. Bestemmelser: - 3.1: Det tillates ikke boliger i 1. etg. ut mot Innherredsveien i område FB. Ved søknad om endringer skal uterom for boliger prioriteres foran parkering : Innsynsproblematikk mellom kontorer og eksisterende boligbebyggelse skal hensyntas , 3.5 og 5.2: Bestemmelser om universell utforming i bygning og park : Det er tatt ut at nedkjøring til parkeringskjeller kan skje innenfor byggeområde FK gjennom portrom #1 fra Bassengbakken og 5.3: Offentlig eie av samferdselsanlegg og grønnstruktur : Nye bestemmelser til grønnstruktur, park : Ny bestemmelse om bevaring av kulturmiljø : Bestemmelse om portrom : Bestemmelsesområde for å tillate kjøring til Innherredsveien 22A på offentlig fortau : Endring av bestemmelse om forurensning i grunnen : Tidspunkt for når rapport for geoteknisk prosjektering skal innsendes er endret fra søknad om igangsettingstillatelse til rammesøknad : Endring i bestemmelse om arkeologi for å presisere at Vitenskapsmuseet skal være med i prosess ved utarbeidelse av plan for gravearbeider : Ny bestemmelse om støy i bygge- og anleggsperioden : Ny bestemmelse om at støyrapport skal foreligge ved søknad om rammetillatelse. Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Den eksisterende bebyggelsen langs Innherredsveien reguleres som forretning/bolig og den nye bebyggelsen som forretning/kontor. Ubebygd areal reguleres til offentlig park og fortau. Planlagt bebyggelse Fig. 3: Ny bebyggelse på planområdet sett fra Rosenborgbassenget, slik det ble fremmet ved utleggelse til offentlig ettersyn. 8

9 Fig. 4: Nytt forslag fra forslagsstiller til ny bebyggelse på planområdet sett fra Rosenborgbassenget. Forslagsstiller har foreslått at utkraget del mot parken gjøres bredere, noe rådmannen har akseptert. Rådmannen har foreslått en mindre justering av volumet mot Bassengbakken for å opprettholde siktlinjen. Justeringen består i at del av utkraging som er vist med stiplet strek på illustrasjonen tas ut. Maksimalt tillatt bruksareal for ny kontor- og forretningsbebyggelse er 6080 m 2. Det tillates kun inntil 2600 m 2 bruksareal for forretning, noe som er i tråd med RPR for kjøpesentre. Den nye bebyggelsen foreslås plassert mot Bassengbakken og langs den eksisterende bebyggelsen i planområdet. Bygningen som ligger mot hovedgatene er planlagt i fem etasjer, og vil få omtrent samme høyde som bygget i Bassengbakken 1 på motsatt side. Bygget er sammensatt av to former med variasjon i materialbruken. En massiv form mot gatene og en mer oppløst form mot det indre av kvartalet. Forslagsstiller har intensjon om at denne todeltheten skal være synlig og kunne oppfattes fra alle sider av bygget. Inntrukne balkonger, tilbaketrukne fasadeliv og løfting av volumene fra bakken skal eksponere begge volumene. Kunstmuseet i Gråmølna blir liggende godt eksponert i enden av et offentlig byrom. Bebyggelsens hovedvolum er i fem etasjer, mens den langstrakte lamellen trappes ned mot den eksisterende bebyggelsen. En av utfordringene er å skape en ny situasjon hvor de vernede bygningene både inngår som en mest mulig naturlig del av helheten og at de får rom til å opprettholde egenart og kvalitet. Bygget er løftet fra bakken langs Bassengbakken for å ivareta siktaksen fra Verftsbrua til Innherredsveien. Fig.5: Perspektiv som viser hvordan siktaksen fra Verftsbrua til Innherredsveien ivaretas. Kryss 9

10 viser hakket i utkragingen som rådmannen foreslår at tas ut av planen. Offentlig park Det offentlige uteområdet er på ca m 2. Hoveddelen av arealet reguleres til park. Parken er et lett tilgjengelig areal som er åpent ut mot Trenerys gate og Bassengbakken. Det er også en forbindelse fra parken til Innherredsveien på det offentlige fortauet mellom Gråmølna og Innherredsveien 22A. Forslagsstiller har intensjoner om at parken skal være et frodig og urbant byrom som gir et pusterom i den ellers tette bystrukturen. Det skal legges til rette for både aktiv bruk og en pust i bakken. Den offentlige parken skal planlegges etter kommunens veileder for universell utforming. Utformingen av parken er ikke vist i planen, men en utomhusplan for området skal godkjennes av kommunen i forbindelse med byggesaken. Ettersom parkeringskjeller kan etableres under deler av parken, må det tas hensyn til behovet for minst 1 meter overdekning over p-kjeller. Dette er sikret i bestemmelsene. Uterom for eksisterende boliger Planen avviker fra uteromsnormen ved at de eksisterende boligene i Innherredsveien ikke har arealer som er store nok eller gode for lek. Beboerne i Innherredsveien har ikke tilrettelagt noen attraktive uteområder inntil boligen sin i dagens situasjon, men en ny park vil være et positivt tilskudd til boligenes utemiljø for en bred aldersgruppe. Rådmannen foreslår dessuten at ved søknad om endringer skal gårdsrommene prioriteres til uterom for boliger foran parkering. Fra de eksisterende boligene er det nærhet til eksisterende lekeplasser ved Rosenborgbassenget og kvartalslekeplass i Strandveien, begge områdene i ca. 200 meter avstand. Parkering Planforslaget gjør det mulig å etablere maksimalt 78 bilparkeringsplasser og minimum 87 sykkelparkeringsplasser for den nye bebyggelsen i FK. Adkomst til parkeringskjeller skal skje via eksisterende parkeringskjeller på Solsiden. Forslagsstiller har intensjoner om å etablere mindre parkeringsplasser enn hva som maksimalt tillates i parkeringsnormen, anslagsvis plasser for bil. Sykkelparkering for kontordelen planlegges i parkeringskjeller, mens sykkelparkering for forretning planlegges i nybyggets bakgård på bakkeplan. Noe besøksparkering for sykkel kan vurderes lagt til den nye bebyggelsens fasade mot Bassengbakken. Infrastruktur Det eksisterende veinettet vil bli brukt som adkomstveier. Det tillates avkjøring fra Trenerys gate helt sør i planområdet til Innherredsveien 22A. Innherredsveien 24 og 26 vil få adkomst via portrom med innkjøring i Bassengbakken. Vegbredden i Trenerys gate blir opprettholdt slik den er i dag. Det reguleres inn fortausareal mellom parken og kjøreveiene. Det er mulig å etablere en kulvert for gjennomkjøring fra eksisterende parkeringskjeller ved Solsiden til ny parkeringskjeller. Parkeringskjelleren vil få mest trafikk om morgenen og på ettermiddagen ettersom det legges opp til arbeidsplassparkering. Parkeringslomme for levering av varer og henting av næringsavfall er plassert i Bassengbakken. Restavfall for eksisterende boliger foreslås oppretthold som i dag, med henting av avfall fra Trenerys gate og fra Innherredsveien. Planen vil ikke komme i konflikt med det eksisterende vann- og avløpsnettet. 10

11 Barn og unge Barn og unge vil få en ny park som vil bli en tilvekst til et område med lite offentlige oppholdsarealer på bakkeplan. Parken regnes også som et supplement for boliger i Innherredsveien 22A, 24 og 26 som har uteareal som ikke tilfredsstiller uteromsnormen. Trafikksikkerhet Det er regulert offentlig fortau rundt hele planområdet med bredder som varierer mellom 3,0 m og 4,2 meter. Det vil kun bli kjøring til ni eksisterende leiligheter og forretning i Innherredsveien 22A fra avkjøringen i Trenerys gate. Til parkeringskjelleren vil det bli en økning på anslagsvis 50 biler i døgnet til den eksisterende innkjøringen i Trenerys gate, noe trafikkonsulenten mener er uproblematisk. Siktforholdene fra portrom #1 i Bassengbakken er utbedret etter offentlig ettersyn og regnes nå som tilfredsstillende som adkomst for bebyggelsen i Innherredsveien 24 og 26. Sol- og skyggeforhold Sol- og skyggediagram for planområdet med ny bebyggelse viser at den eksisterende bebyggelsen skaper mye skygge. Den nye bebyggelsen vil ha minimal innvirkning på solforholdene i parken på ettermiddagen, men vil skape noe mer skygge på formiddagen. Bakgårdene/uterommene til eksisterende bebyggelse i Innherredsveien 24 og 26 vil miste ettermiddagssol. Energi og ledninger Den nye bebyggelsen vil knyttes til Nedre Elvehavns energisentral. Energisentralen produserer også kjøleenergi av fjernvarme. Det er mottatt oversikt over ledningsnett fra Trondheim Energi. Det må flyttes på høyspentkabler, lavspentkabler og noe annet utstyr. Noe omlegging av fjernvarmeledninger må gjennomføres. Støy Nybygget vil tilfredsstille kravene til arbeidsmiljø gjennom støytiltak i fasaden. Bruken av bygningen vil ikke produsere støy til omgivelsene. I forhold til støy vil planforslaget ikke medføre noen vesentlige endring av situasjonen for de eksisterende boligene. Forurenset grunn I forkant av gravearbeider og sikring av forurensede masser på stedet, må det utarbeides en tiltaksplan i henhold til Forurensningsforskriften for lokaliteten som beskriver hvilke tiltak som planlegges utført. Kommunen skal godkjenne tiltaksplanen før gravestart. Rasfare I den geotekniske rapporten fra Multiconsult AS, blir det gjort oppmerksom på at anleggsfasen er en utfordring ved utbygging på tomten, og at det må tas spesielt hensyn til eksisterende bebyggelse i Innherredsveien 22A, 24 og 26. I anleggsfasen må man anlegge en byggegrop oppstøttet av spunt, og bygget må fundamenteres på pæler. Rapporten stadfester også at tiltaket er gjennomførbart. Planlagt gjennomføring Det er planlagt gjennomføring for nybygg og offentlig park når reguleringsplanen er vedtatt. Virkninger av planforslaget Stedets karakter, estetikk og arkitektonisk kvalitet Nybygget fullfører utbyggingen på Nedre Elvehavn. Byggehøydene forholder seg til byggehøydene på 11

12 Nedre Elvehavn og det er tatt spesielt hensyn til i utformingen av den delen av bebyggelsen som plasseres inntil eksisterende bebyggelse i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Utformingen av bebyggelsen gjør at den viktige siktlinjen som er etablert fra Innherredsveien til Verftsbrua opprettholdes. Tiltaket tilrettelegger også for en offentlig park som har god kontakt med Rosenborgbassenget og som åpner opp den tette strukturen på Nedre Elvehavn. Forholdet til nabobebyggelse, samt barn og unges interesser Den eksisterende bebyggelsen i Innherredsveien 22A, 24 og 26 mister sollys i gårdsrommene, særlig på ettermiddags- og kveldstid. Ny bebyggelse kan få en dominerende virkning i forhold til den verneverdige bebyggelsen i Innherredsveien 22A, 24 og 26. En lav lamell som ikke er høyere enn Innherredsveien 24 og 26, samt et lavere volum som henger utenpå den fem etasjers høye bebyggelsen mot Innherredsveien, er grep som skal dempe den dominerende virkningen til den nye bebyggelsen. Transportproduksjon og trafikksikkerhet Tiltaket vil generere noe mer trafikk, men det vil hovedsakelig skje til den eksisterende innkjøring til parkeringsanlegg i Trenerys gate og trafikkmengden er i følge trafikkanalysen udramatisk. Støy- og luftforurensning I anleggsfasen vil det være støybelastning fra pæling av fundamenter og etablering av spunt for graving av kjeller vil pågå i en begrenset periode. De eksisterende boligene har i tillegg støy- og luftforurensning fra Innherredsveien. Innherredsveien vil med tiden bli nedgradert til miljøgate. Avveiing av konsekvenser Høy bebyggelse inntil lav eksisterende verneverdig bebyggelse er vanskelig. Virkningene av den nye bebyggelsen er i størst mulig grad forsøkt motvirket, men solforholdene for den eksisterende bebyggelsen blir forverret. Rådmannen mener at de negative virkningene er akseptable. Positive virkninger er blant annet at gjennomføring av planforslaget i sin helhet vil fullføre bystrukturen på Nedre Elvehavn på en god måte, at det legges til rette for et godt offentlig uteareal til nytte for allmennheten og at planområdet vil gi mange sentrumsnære arbeidsplasser. Økonomiske konsekvenser for kommunen En ferdig opparbeidet offentlige park på ca m 2 vil bli overskjøtet vederlagsfritt til kommunen. Kommunen vil måtte stå for drift og vedlikehold av de opparbeidede områdene. Rådmannens vurdering og anbefaling Rådmannen er positiv til at det tilrettelegges for nye kontor- og forretningsarealer på Nedre Elvehavn, samt en ny offentlig park i en tett bystruktur. Etablering av nye sentrumsnære arbeidsplasser følger opp kommunens miljømålsetting om arbeidsplassetablering innenfor kollektivbuen. Gjeldende reguleringsplan for området inneholder ny bebyggelse for bolig/forretning og offentlig plass. I forslag til ny plan har den offentlige plassen fått en justert plassering. Rådmannen mener dette er hensiktsmessig i forhold til at bebyggelsen nå flukter med bebyggelsen lengre sørvest i Trenerys gate. Ulempen med den justerte plasseringen er at et lengre volum langs Bassengbakken legger beslag på en større del av plassen som har best solforhold på ettermiddagen. At plassen reguleres til park i stedet for plass er positivt for å understreke ønske om en grønnere opparbeidelse. Gjeldende reguleringsplan for området angir ikke høyde eller volum. I saksfremlegg for reguleringsplan 12

13 r560y Nedre Elvehavn, Innherredsveien 18, område A1, B2, B3 og G3 er det antydet at bebyggelse på inntil 5 etasjer på tomten nærmest rundkjøring i Innherredsveien kan være akseptabelt, men at høyde må fastsettes på bakgrunn av et konkret prosjekt og dokumentasjon av konsekvensene for gateløpet og tilstøtende områder, og da særlig Gråmølna og den verneverdige bebyggelsen mot Innherredsveien. Det har i prosessen vært diskusjoner omkring utformingen av volumet i forhold til virkninger for blant annet siktlinjer, eksisterende bebyggelse og offentlig park. Rådmannen mener siktlinjen fra Innherredsveien til Verftsbrua er et overordnet viktig element i byplanen for Nedre Elvehavn. Siktlinjen er ikke bare viktig som formelement, men også for orienteringsmuligheten i dette tette byområdet. Den utkragede delen på bebyggelsen langs Bassengbakken er hevet med en etasje etter offentlig ettersyn av planforslaget, og perspektiv i figur 4 og 5 viser at siktlinjen nå ivaretas på en betydelig bedre måte. Rådmannen foreslår at elementet som fortsatt stikker ned i siktaksen tas ut. Forslagsstiller er ikke enig i denne justeringen, og illustrasjonene og modellen er derfor ikke endret. Rådmannen er positiv til at volumet i fem etasjer som går fra Innherredsveien og langs Bassengbakken gir et symmetrisk gatetverrsnitt i Bassengbakken sammen med bebyggelsen i Bassengbakken 1. Mot Innherredsveien vil en bebyggelse i fem etasjer være vesentlig høyere enn den verneverdig lave bebyggelsen i Innherredsveien 24 og 26. Den nye bebyggelsen vil derimot ha høyder som samspiller med høyden i Innherredsveien 22A og Scandic hotell som vist i oppriss fra Innherredsveien i figur 6. 13

14 Scandic Hotell Gråmølna, nr. 22A, nr. 24, nr. 26, Trekanttomta Fig. 6: Oppriss langs Innherredsveien Rådmannen mener at det er fare for at kontrasten mellom den nye høye bebyggelsen og den lave eksisterende bebyggelsen i Innherredveien 24 og 26 kan bli stor. I planen er det lagt inn et lavere volum med en mer oppbrutt form og mykere uttrykk utenpå volumet i fem etasjer mot Innherredsveien. Det lavere volumet tilpasser seg den småskala eksisterende bebyggelsen og kan ved god utforming dempe virkningen av den høye bebyggelsen mot den lave eksisterende bebyggelsen. Mot parken har også den nye bebyggelsen en utkraging som er blitt bredere etter offentlig ettersyn. Heving av utkragingen med en etasje gjør at det utkragede volumet samspiller bedre med den øvrige bebyggelsen langs Rosenborgbassenget. Breddeutvidelsen av utkragingen mener rådmannen er akseptabel og viser til at det brede volumet spiller bedre på lag med den lave lamellen langs eksisterende bebyggelse. Rådmannen foreslår dessuten at hakket som er vist på illustrasjon i figur 4 og 5 tas ut og har tatt denne justeringen inn i plankart og bestemmelser til tross for at forslagsstiller er uenig. Rådmannen mener at siktlinjen fra Verftsbrua til Innherredsveien er et så viktig overordnet element på Nedre Elvehavn at utkraget del bør løftes på lik måte som de utkragede blokkene på Bassengtomta. Utformingen av den nye bebyggelsen og bebyggelsen på Bassengtomta vil også på den måten være mer lik. Rådmannen mener at tre etasjer på den lave lamellen langs den offentlige plassen er akseptabelt fordi lamellen er lavere enn mønehøyden på eksisterende bebyggelse i Innherredsveien 24 og 26. Det er også en klar forbedring fra gjeldende reguleringsplan at den lave lamellen er trukket lengre sørvest slik at den flukter med fasadelinjen i bakgårdsfløyen på Innherredsveien 22A. At bebyggelsen ligger i samme akse gjør at Gråmølna vil få mer rom rundt seg og gi en bedre kompensasjon for gjenbygging av plassen ved Gråmølna, jf. Bygningsrådets vedtak i sak 07/ Rådmannen mener at den foreslåtte plassen oppfyller vedtaket som blant annet sier at det skal legges inn et tjenelig uteareal for Innherredsveien 22A. En plan for opparbeidelse av parken skal godkjennes av kommunen. Denne vil avklare utformingen av den offentlige parken. Illustrasjonsplanen som vedlegges planen viser derfor bare en skjematisk utforming av utearealet. Rådmannen har i prosessen satt krav om at parken minst skal være like stor som i gjeldende reguleringsplan, men at den kan ha noe justert form. Rådmannen mener at formen på parken gir god kontakt med Rosenborgbassenget med gode orienteringsmuligheter og gangakser med klar offentlig karakter. Parken har potensial til å bli et godt sted for opphold, gjerne i tilknytning til aktivitet i 1. etasje i bebyggelsen og i tilknytning til Gråmølna. Den offentlige parken er et av de få ubebygde rommene som gjenstår før Nedre Elvehavn er fullt utbygd, og den har derfor en viktig rolle for å åpne opp en tett bebyggelsesstruktur på Nedre Elvehavn. Det er i planforslaget foreslått avvik fra kommuneplanens bestemmelser om uterom og parkering for eksisterende boliger i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Dette er eldre bebyggelse som heller ikke i dag har tilfredsstillende forhold i forhold til uterom og parkering. Den nye bebyggelsen medfører at bebyggelsens 14

15 bakgårder får enda dårligere solforhold. Rådmannen mener at de eksisterende boligene ikke får gode utearealer i bakgårdene sine, men at dette kompenseres ved at de får en nærliggende park som er egnet for opphold og et areal som henger sammen med bakgården i Innherredsveien 22A på en god måte. Av den grunn mener rådmannen at det er akseptabelt at bestemmelser om uterom og parkering for de eksisterende boligene fravikes. Rådmannen foreslår en bestemmelse som sier at dersom det skal gjøres endringer på den eksisterende bebyggelsen, skal uterom for boliger prioriteres fremfor parkering. Rådmannen vil til sluttbehandling også foreslå en bestemmelse i 3.1 som sier at det ikke tillates boliger i 1. etasje ut mot Innherredsveien for de eksisterende boligene. Rådmannen presiserer at dette er en endring som ikke har vært på høring blant de berørte, men viser til at det uansett ikke er etablert boliger her i dag og at det er urealistisk å få endret til boliger på grunn av beliggenheten langs en støyutsatt veg og ut fra antikvariske hensyn fordi det vil kreve vesentlige fasadeendringer i et område som er bevaringsverdig. Det må også nevnes at vernebestemmelsene heller ikke har vært på høring blant de berørte ettersom endringen kom etter innspill fra antikvaiske myndighet ved offentlig ettersyn. Den eksisterende bebyggelsen er imidlertid registrert med antikvarisk verdi og de berørtes interesser er ivaretatt gjennom klageadgang til planforslaget. Nedkjøring til parkeringskjeller, avfallshåndtering og varelevering har også vært sentrale temaer i utarbeidelsen av planen. Ved offentlig ettersyn av planen var det foreslått to ulike løsninger for nedkjøring til parkeringskjeller. Forslagsstiller ønsker primært at planen opprettholder valgfriheten for nedkjøring til parkeringskjeller, men rådmannen anbefaler kun nedkjøring til parkeringsanlegg fra eksisterende parkeringskjeller ved Solsiden kjøpesenter. For vareleveringen er det foreslått en lomme i Bassengbakken. Lommen vil også bli brukt til henting av næringsavfallet i den nye bebyggelsen. Det har i prosessen vært diskutert om restavfallet for boligene kan samles i en fellesløsning med nedgravd container. Rådmannen mener at det er ønskelig med en slik løsning, men at den må plasseres på privat grunn. De nødvendige avtalene med grunneierne er ikke på plass. Det har vært et sterkt ønske fra forslagsstiller om rask planprosess, og rådmannen vil derfor foreslå at det kan jobbes videre med en avfallsløsning med nedgravde containere ettersom planen ikke er til hinder for det. Konklusjon Rådmannen mener at planforslaget i tilstrekkelig grad tar hensyn til eksisterende bebyggelse og bebyggelsesstrukturen på Nedre Elvehavn. Vilkår til egnegodkjenning som ble fremmet ved offentlig ettersyn er imøtekommet i planforslaget. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen har foreslått en mindre justering av volumet mot Bassengbakken for å opprettholde siktlinjen. Denne endringen er lagt inn på plankartet, men ikke i illustrasjonene som følger saken.... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef 15

16 Vedlegg Vedlegg 1: Reguleringskart, målestokk 1:500, sist datert Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, sist datert Vedlegg 3: Illustrasjonsplan, nedfotografert, sist datert Vedlegg 4: Gjeldende reguleringsplan r560y Nedre Elvehavn, Innherredsveien 18, område A1, B2, B3 og G3 Vedlegg 5a: Modellfoto fra Innherredsveien Vedlegg 5b: Modellfoto fra Rosenborgbassenget Vedlegg 6a: Sol/skyggestudier 20. mars, kl. 10 og 12 Vedlegg 6b: Sol/skyggestudier 21. juni, kl. 10, 12, 16 og 18 Vedlegg 7: Sammendrag av vurdering av geotekniske forhold, Multiconsult Vedlegg 8: Sammendrag av miljøtekniske grunnundersøkelser, Multiconsult Vedlegg 9: Fysisk modell 16