Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 1995/13

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 1995/13 Vår saksbehandler Maria Meland Christensen Vår ref. -11 L12 oppgis ved alle henv. Deres ref. Dato Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av detaljregulering av Bassengbakken 2, Innherredsveien 22 A, 24, 26 og 28, Trenerys gate 11 Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet følgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljregulering av Bassengbakken 2, Innherredsveien 22A, 24 og 26, Trenerys gate 11 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Før sluttbehandling, skal følgende endringer av planforslaget vurderes nærmere: - Hvorvidt bestemmelsene skal stille krav til boligsammensetning (variert boligsammensetning eller krav om minimum to rom for hver leilighet). - Krav til frihøyde under utkragede bygningsdeler over offentlig areal (park/fortau). - Å legge inn formål fortau mellom park og planlagt bebyggelse. - Å legge inn tillegg til bestemmelsene for å sikre kvalitet i opparbeidelsen av offentlig park. - Hvorvidt utvidelse av sjette etasje skal begrenses av hensyn til Innherredsveien 26. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:500, merket Agraff AS og JSTA AS, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksfremstilling Sammendrag Forslag til mindre endring av reguleringsplan r Bassengbakken 2 m.fl. ble sent på høring til berørte parter for å innhente uttalelser til forslaget til endring. På grunn av manglende enighet med naboer behandles omsøkte endringer nå som en ny reguleringsplan, jamfør Foreslåtte endringer er like som i forslag til mindre endring datert Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byplan.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 Hensikten med planen er å gjøre endringer i gjeldende plan, r , Trekanttomten på Nedre Elvehavn. Gjeldende plan legger til rette for ny forretnings- og kontorbebyggelse, samt en ny offentlig park. Planforslaget legger til rette for noe bolig og en redusert kontorandel i forhold til i gjeldende plan. For øvrig er hensikten den samme som i gjeldende plan. Plankart for gjeldende plan (venstre) og plankart for planforslag (høyre) Oppsummering av hovedendringer i planforslaget: - Gesimshøyder på planlagt bebyggelse: Bebyggelse mot Bassengbakken/Innherredsveien foreslås høyere, mens bebyggelse langs parken foreslås lavere. Se illustrasjon. - Frihøyde under utkragede bygningsvolum foreslås noe lavere. - Portrom ut mot Bassengbakken foreslås flyttet til gavlvegg langs Innherredsveien 22A. - Formålsgrense foreslås flyttet slik at innregulert lavblokk endres fra forretning/kontor til forretning bolig. - Sjette etasje i planlagt bebyggelse mot Bassengbakken/Innherredsveien foreslås endret fra teknisk etasje til kontorareal, og utvidet med ca 285 m 2 - Renovasjonsløsning foreslås med felles avfallsrom for både planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse. - Samlet tillatt over bakken reduseres fra 6080m 2 til 5800 m 2. (Reduksjon på 280m 2.)

3 Side 3 Illustrasjon av foreslåtte høydeendringer og arealendringer sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. Rødt illustrerer tillegg i volum (både økt grunnflate og høyde), og blått illustrerer redusert høyde. Plassering av bygninger samt utstrekning av parken på planområdet beholdes som i gjeldende plan. Hovedutfordringen i planarbeidet er å få til en høy utnyttelse av ny bebyggelse i henhold til nye forskriftskrav (som har trådt i kraft etter at gjeldende plan ble vedtatt), og samtidig oppnå en best mulig tilpasning til den eksisterende bebyggelsen. Byplansjefen mener de omsøkte endringene er akseptable, og i tråd med målsetninger i kommuneplanens arealdel og miljøpakken. Bakgrunn Komplett planforslag er innsendt Planforslaget er utarbeidet av JST Arkitekter AS og Agraff AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Trekanttomten, Nedre Elvehavn AS. Planområdet omfatter disse eiendommene: - Gnr/bnr 410/589 som eies av Nedre Elvehavn AS - 410/166, 649 og 171, som er eksisterende bebyggelse med flere grunneiere - 410/712 og 706 som eies av Trondheim kommune. Oppstart av planarbeidet ble varslet Planbeskrivelse Saksutredningen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Forslagstiller har akseptert endringene.

4 Side 4 Planstatus Kommuneplanens arealdel Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til sentrumsformål og grønnstruktur. Planområdet omfattes av bestemmelser vedrørende havstigning og Nidelvkorridoren. Parkering og uterom skal følge bestemmelser for indre sone. Planområdet ligger innenfor hensynssone for kulturmiljø, nr Nedre Elvehavn, med tilhørende retningslinjer. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan er r Bassengbakken 2, Innherredsveien 22A, 24, 26, 28 og Trenerys gate 11. Andre relevante vedtak Planområdet tilsvarer felt B2 i reguleringsplan r0560y Nedre Elvehavn, Innherredsveien 18, område A1, B2, B3 og G3, vedtatt I 2007 ble område G3 i reguleringsplan r0560 Y omregulert for å kunne etablere et tilbygg til Gråmølna hvor det opprinnelig var regulert en offentlig plass. I vedtaket ble følgende krav gitt: I bebyggelsesplan for felt B2 skal det legges inn tjenlig uteareal for spesielt Innherredsveien 22A. Dette ble fulgt opp i gjeldende plan, r , hvor et område ble avsatt til offentlig park. Dette området videreføres i dette planforslaget. Risiko og sårbarhetsanalyse Relevante temaer som er utredet er: grunnforhold (kvikkleireskred), forurenset grunn og trafikksikkerhet. De fleste temaene er allerede utredet og funnet løsninger for i gjeldende plan. Trafikkavviklingen er justert i dette planforslaget, og vurdert på nytt. Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Området er den såkalte Trekanttomten på Nedre Elvehavn. Planområdet er avgrenset av Trenerys gate, Bassengbakken og Innherredsveien, samt museet Gråmølna. Planområdet for ny plan har samme arealavgrensning som gjeldende reguleringsplan, og omfatter et areal på m 2. Planområdet er det siste utbyggingsområdet på Nedre Elvehavn. Oversiktskart over Nedre Elvehavn. Planområdet er stiplet.

5 Side 5 Laveste punkt på planområdet er c+3,3 (fortauhjørne mot bassenget). Stormflo år 2050 er beregnet til c+2,84 og stormflo år 2100 er beregnet til c+3,14. Eksisterende bebyggelse og bruk av grunnen Det er tre bygninger med boliger og forretning innenfor planområdet i dag; Innherredsveien 22A, 24 og 26. Det er omtrent 10 arbeidsplasser til sammen i forretningslokalene i første etasje i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Det er totalt 22 eksisterende boenheter; ni i 22A, ni i 24 og fire i 26. Resten av planområdet benyttes til brakker og parkering. Innherredsveien 22A, 24 og 26 har innganger til forretninger og boliger, samt parkeringsplasser på sine tomter. Grunnforhold Geoteknikk I geotekniske rapport fra Multiconsult, blir det gjort oppmerksom på at det er anleggsfasen som er utfordringen ved utbygging på tomten, og at dette må hensyntas, spesielt i forhold til Innherredsveien 22A, 24 og 26. I anleggsfasen må det anlegges en byggegrop oppstøttet av spunt, og bygget må fundamenteres på pæler. Geoteknisk prosjektering og rapportering er sikret i bestemmelse 9.2 i gjeldende plan. Denne videreføres i forslag til ny plan. Forurensing i grunnen Det er blitt utført en miljøteknisk grunnundersøkelse av planområdet av Multiconsult. Det er påvist fyllmasser av varierende kvalitet ned til ca 3 m under terreng og forhøyede konsentrasjoner av arsen, bly, kobber, kvikksølv, sink og PAH i flere av prøvepunktene. I tre av femten punkter ble det påvist et forurensningsnivå som klassifiserer massene som sterkt forurenset. Sikring og graving av forurensede masser på stedet er ivaretatt av bestemmelse 9.1 i gjeldende reguleringsplan. Denne videreføres i forslag til ny plan. Kulturminner i grunnen Vitenskapsmuseet ved NTNU har tilkjennegitt at området har potensial for tilstedeværelse av maritimt tilknyttede kulturminner under bakkenivå vernet av Kml 14. Området er en tidligere sjø-/strandsone og det kan befinne seg kulturminner i form av vrak i området som tenkes utbygd. Arkeologi er ivaretatt i bestemmelse 9.3 i gjeldende plan. Denne videreføres i forslag til ny plan. Rekreasjonsverdi Aktivitet barn og unge, uterom Store deler av reguleringsområdet er i dag parkeringsplass og det er ikke registrert brukt av barn og unge. Dette gjelder også arealene mellom de eksisterende boligene i Innherredsveien 22A, 24 og 26. Bakgårdene til de eksisterende boligene, nr 22A, 24 og 26, er henholdsvis 120 m 2, 225 m 2 og 99 m 2, og benyttes i hovedsak til parkering og renovasjon. Stedets karakter Topografi Planområdet avslutter Nedre Elvehavn-strukturen mot sør-øst. Planområdet er synlig fra de fleste kanter; fra Rosenborgbassenget, Trenerys gate, og når en kommer Innherredsveien fra Buran. Tomten har visuell kontakt med sjøen i Rosenborgbassenget.

6 Side 6 Antikvarisk verdifull bebyggelse Innherredsveien 22A, 24 og 26 har antikvarisk verdi klasse C. Disse husene ligger i hensynssone bevaring kulturmiljø i gjeldende reguleringsplan. Nr 24 og 26 er trehus med karakter som husene på Møllenberg, mens nr 22A er en murgård i jugendstil. Bebyggelsens struktur og form Bebyggelsen rundt planområdet består i hovedsak av nybygg på 5 til 7 etg. Planområdet avslutter kvartalet med Hotell Scandic i Innherredsveien. Området danner også en vegg i Bassengbakken, ut mot Bassengbakken 1. En av de nærmeste naboene, Gråmølna, er et lavt solitærbygg. Trafikkforhold Åpning av Strindheimtunnelen vil medføre en reduksjon av trafikkmengden i Innherredsveien i forhold til dagens situasjon. Delstrekningen av Innherredsveien langs planområdet er beregnet å få en ÅDT på 5900, mot dagens Pirbrua vil få en vesentlig økning (fra 5270 til 21000), mens Nidelv bru vil få en reduksjon av trafikken (fra 6200 til 3600). Gang- og sykkeltilbud, skoleveg Det er opparbeidet fortau langs ytterkanten av planområdet Innherredsveien, Bassengbakken og Trenerys gate. I tillegg er det innregulert fortau fra Trenerys gate til Innherredsveien i gjeldende plan. Det er en pågående prosess om erverv av dette arealet. Dette fortauet har direkte forbindelse med lysregulert overgang over Innherredsveien. I tillegg til fortau er det sykkeltilbud langs Thaulowkaia. Kollektivtilbud Planområdet ligger langs kollektivbuen, og har et godt kollektivtilbud. Nærmeste bussholdeplass er Strandveien ca 250 meter i gangavstand, her går flere busser med forbindelse østover og inn mot sentrum. Flybussen stopper også ved denne bussholdeplassen. Trønderbanens stopp Lademoen/Nedre Elvehavn i Strandveiparken ligger ca 275 meter i gangavstand fra planområdet. Trafikksikkerhet Området er i dag en parkeringsplass av grus med merkede plasser. Den har godt merket inn- og utkjøring, men naboer rapporterer at det foregår noe vill-parkering. Utenom dette er fortau og overgangsfelt opparbeidet og fungerer godt. Annen infrastruktur Fjernvarme Reguleringsområdet ligger innen et eksisterende konsesjonsområde for fjernvarme. Noe omlegging av ledninger må gjennomføres. Ny bebyggelse skal tilkobles fjernvarmenettet. Kapasitet for vannforsyning og avløp Kommunale vann- og avløpsledninger ligger i vei og fortau. Planområdet har tilfredsstillende VAanlegg. Til sluttbehandling må det kontrolleres at det er tilstrekkelig frihøyde under utkraget volum med tanke på vedlikehold av VA-anlegg i fortau. Ledningsnett elektrisitet Det er mottatt oversikt over ledningsnett fra Trondheim Energi. Det må flyttes på høyspentkabler, lavspentkabler og noe annet utstyr.

7 Side 7 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget innebærer en omregulering av gjeldende plan. Teksten under beskriver planforslaget som en helhet for å gi et sammenhengende bilde. Planlagt arealbruk Den eksisterende bebyggelsen langs Innherredsveien reguleres som forretning/bolig, og ny bebyggelse reguleres som henholdsvis kontor/forretning og forretning/bolig. Ubebygd areal reguleres til offentlig park og fortau. Arealbruksformål i planen Forretning/ Bolig FB_2 Forretning/ Bolig FB Forretning/ Kontor FK Sum alle byggeformål Park Sum grunnareal 380 m m m m m 2 Utnytting planlagt bebyggelse 900 m m m 2 Utnytting planlagt bebyggelse under terreng Felles kjeller med FK 1840 m m 2 Areal på eksisterende bebyggelse - over terreng - under terreng 2100 m m 2 0 m 2 0 m 2 Boliger m 2 0 m m m 2 Arbeidsplasser ca 5 ca 10 ca 345 Maksimalt tillatt bruksareal for ny bebyggelse, maks : 5800 m 2 Eksisterende bebyggelse : 2100 m 2 Samlet bebyggelse: 7900 m 2 Areal planområde: 4900 m 2 %-: 161% Samlet BYA bebyggelse: 2630 m 2 %-BYA: 54% Eksisterende bebyggelse, formål Bolig/forretning FB I dette formålsområdet ligger eksisterende bebyggelse: Murbygningen Innherredsveien 22A, og trehusene Innherredsveien 24 og 26. Bebyggelsen ligger innenfor sone med angitt særlig hensyn. Bevaring kulturmiljø (570) i gjeldende plan. Hensynssonen videreføres i planforslaget. Det foreslås at eksisterende bebyggelse Innherredsveien 22A, 24 og 26 får biladkomst fra Trenerys gate, og over fortauet langs Gråmølna. Nr 24 og 26 får adkomst videre via portrom langs gavlveggen til Innherredsveien 22A. Dette er sikret i bestemmelsesområde #1. Parkering skjer på

8 Side 8 egen tomt for den eksisterende bebyggelsen. Det er avklart i gjeldende plan at den eksisterende bebyggelsen ikke kan ha biladkomst fra Innherredsveien. Planlagt bebyggelse, formål Bolig/forretning FB_2 (lavblokk) I dette formålsområdet planlegges en lavblokk i tre etasjer, med forretning i første etasje og bolig i andre og tredje etasje. Maksimalt angitt for området er 900 m 2. Areal under bakken inngår ikke i beregningsgrunnlaget. Det er planlagt 10 toroms leiligheter på ca 50 m 2. Det skal vurderes før sluttbehandling hvorvidt bestemmelsene skal sikre denne boligstørrelsen. Lavblokken danner et nytt indre gårdsrom sammen med eksisterende bebyggelse. Høyden på lavblokken er fastsatt til c+15,2 på plankartet. Dette er en reduksjon på 0,6 meter i forhold til gjeldende plan, og denne høyden forholder seg nå til gesims på eksisterende bebyggelse. Reduksjon i høyden i forhold til gjeldende plan er positivt for eksisterende bebyggelse, og tillater at det slipper inn mer kveldslys til Innherredsveien 24 og 26, som har mange vinduer vendt mot nordvest. (Se illustrasjon på side 2.) Adkomst og varelevering til forretning blir fra fortaussone mellom parken og bebyggelsen, og gang- og sykkeladkomst til de nye boligene blir fra portrommet mot sørøst. Biladkomst til boligene er via innkjøring til parkeringskjeller på Bassengtomta. Heis fra p-kjeller og internt i bebyggelsen, samt til takterrasse, sikrer universell tilgjengelighet til boligene. Takterrasse på lavblokken tenkes delt mellom boligdel og kontordel i formålsområde FK. Det planlegges balkonger/franske dører mot parken for boligene i andre og tredje etasje i lavblokken. Begrensningen på disse er angitt i bestemmelse 3.4: Det tillates balkonger som strekker seg maksimalt 0,5 m utover byggelinjen på fasaden til det regulerte volumet FB_2 mot nordvest. Balkongene kan ha et samlet areal på 5 m 2 per etasje. Planlagt bebyggelse, formål Forretning/Kontor FK I dette formålsområdet planlegges en hovedblokk på seks etasjer ut mot Bassengbakken/ Innherredsveien. Blokkens utnyttelse er satt til maks 4900 m 2. Areal under bakken inngår ikke i beregningsgrunnlaget. Høyeste tillatte gesimshøyde er satt til c+27,7. Hovedblokken forholder seg volummessig til Bassengbakken 1, på motsatt side av vegen. Gesimshøyder samsvarer på begge sidene av Bassengbakken og skaper et helhetlig gateløp. Formen på bygget ellers foreslås justert noe i forhold til i gjeldende plan: - Det foreslås redusert frihøyde under utkraget volum mot Innherredsveien. - Det foreslås redusert frihøyde under utkraget volum over parken. - Økt omfang for sjette etasje, som også foreslås endret fra teknisk rom til kontor. - Redusert høyde for femte etasje (0,2 meter). - Økt høyde på sjette etasje (0,3 meter). Gang- og sykkeladkomst er lagt til hovedinngang mot Bassengbakken. Bilatkomst er fra parkeringskjeller under bygget og parken. Heis gir adkomst fra p-kjeller og videre opp i bygningen. Varelevering er regulert inn som en lomme i Bassengbakken og går inn hovedinngangen i Bassengbakken.

9 Side 9 Parkering for planlagt bebyggelse Det er planlagt 52 parkeringsplasser, hvorav 3 er HC-plasser, i parkeringskjeller under ny bebyggelse og park. Av disse er 8 tiltenkt boliger i FB_2, og 44 er tiltenkt kontor og forretning i FK. Adkomst til parkeringskjelleren er i kulvert under Trenerys gate via parkeringskjeller til Solsiden butikksenter. Sykkelparkering er planlagt ved hovedinngang i Bassengbakken, og mellom planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse Innherredsveien 26. Renovasjon Søppelhåndtering er planlagt med søppelrom plassert som vist på illustrasjonen. Det foreslås at søppelrom i lavblokken blir felles for ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse.

10 Side 10 Planlagte offentlige anlegg Veger Eksisterende gatemønster beholdes. Fortau oppgraderes i hele planområdet. - Bredden utvides der det trengs. - Mellomrommet mellom Gråmølna og Innherredsveien 22A oppgraderes til fortau i henhold til gjeldende reguleringsplan. Park Parken skal være offentlig. Den får en fin plassering på hjørnet mellom Trenerys gate og Bassengbakken, og får god kontakt med sjøbassenget. Parken har potensial til å bli et plussområde for mange ulike grupper: beboere og ansatte i nærområdet, forbipasserende og besøkende til Museet Gråmølna, NAV i Bassengbakken etc. Utformingen av parken skal gjøres i samråd med Trondheim kommune og i samråd med beboerne innenfor planområdet og Trondheim Kunstmuseum ved Gråmølna. Dette er sikret i bestemmelse 5.2. Dette tenkes i praksis gjennomført som en workshop der de enkelte gruppene kan komme med innspill. Kommunen skal gi teknisk godkjenning til planen. Planlagt gjennomføring Det er søkt om rammetillatelse for p-kjeller etter gjeldende plan. Krav til støyrapport Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge støyrapport med forslag til avbøtende tiltak.

11 Side 11 Krav om tiltak i grunnen - Før igangsettingstillatelse må tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn være godkjent av forurensingsmyndigheten. - Med søknad om tiltak som berører grunnen i planområdet skal det foreligge geoteknisk prosjektering og vurdering. - Før igangsettelsestillatelse kan gis, skal det avklares behov for marinarkeologiske undersøkelser. Det skal også utarbeides en plan for gravearbeidene sammen med Vitenskapsmuseet. Krav til anleggsfasen Det skal følge plan for beskyttelse av omgivelsene i anleggsfasen. Planen skal redegjøre for følgende tema: støy, trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet, renhold og støvdemping. Krav om rekkefølge for gjennomføring av tiltak innenfor planområdet Følgende skal opparbeides før det kan gis ferdigattest for ny bebyggelse: - Offentlig samferdselstiltak: Fortau - Offentlig grønnstruktur: Park Innspill til planforslaget Merknader til planforslaget i prosessen med mindre vesentlig endring Planforslaget har vært på en høring i forbindelse med søknad om mindre vesentlig endring av gjeldende plan. Nedenfor er det gjengitt utdrag fra nabomerknader. Grunnet merknader fra naboer behandles saken nå videre som en omregulering av gjeldende plan. Fylkesmannen har i brev datert ingen merknader til forslaget om mindre endring av reguleringsplan for Bassengbakken 2 m.fl., ut i fra hensynet til landbruk og bygdeutvikling, miljøvern, barn og unge, sosial og helse, universell utforming og samfunnssikkerhet. Sør-Trøndelag fylkeskommune har i brev datert ingen merknader til de foreslåtte endringene. Sameiet Innherredsveien 22A skriver blant annet at: - Endring fra næring til bolig er ikke akseptabelt. Det vil medføre en helt annen og negativ belastning enn næringsbygg. - Balkonger ut mot parken vil virke privatiserende, og skape konflikter ved bruk. - Kjørevei over parken tar fra parkarealet og vil skape vanskeligheter og reduserer bruksnytten - Inngangen for boligdelen vil skape trafikk - Flytting av innkjøringen er samlet sett ingen god løsning. Jennie Flood Kandahl, en av eierne i Innherredsveien 26 skriver blant annet at: - Det bes om at endring av høyde og omfang av plan 6 ikke godkjennes. Endringer av høyde vil ha stor betydning for både sol og lysforhold. Ytterligere høyde på kontorvegg mot egen husvegg vil påvirke den eksisterende bebyggelsen i negativ retning. - Det fremheves at Trondheim består av en kombinasjon av moderne høyhus og trebebyggelse. Selv om det er formålstjenlig å utnytte sentrale arealer, må det fortsatt tas

12 Side 12 hensyn til at de gamle trehus er en del av bybildet og skal fortsette å være det i lang tid fremover. - Endringen har større negativ betydning for eksisterende bebyggelse enn den fordel som oppnås ved å akseptere denne ytterligere utnyttelse av arealet. Virkninger av planforslaget Virkninger som direkte følger endringer av gjeldende plan Arkitektonisk kvalitet og lys-/solforhold Hovedblokken vil få en litt endret karakter ut mot Bassengbakken, fordi sjette etasje vil bli en fullverdig kontoretasje. Gaterommet vil likevel bli relativt likt, siden hovedvolumet holdes på samme høyde som Bassengbakken 1. Økt høyde vil gi redusert lysinnslipp fra nord for eksisterende bebyggelse, nr 24 og 26, men ikke ha konsekvenser for solforhold. Lavfløyen er 0,6 m lavere i planforslaget. Dette vil gi noe bedre solforhold (kveldssol) for Innherredsveien 24 og 26 i forhold til gjeldende plan. Det indre gårdsrommet til Innherredsveien 24 og 26 vil også oppleves som mer åpent enn i gjeldende plan. Redusert høyde på lavblokken vil gi bedre solforhold (formiddagssol) i parken. Fugleperspektiv mot Bassengbakken Redusert frihøyde under utkragede bygningsvolum Som det fremgår av illustrasjonene under, vil en redusert frihøyde over parken ha liten konsekvens for siktlinjen i Bassengbakken langs Thaulowkaia forbi planlagt bebyggelse. Redusert frihøyde over fortau i Innherredsveien får konsekvens for utsyn fra Innherredsveien 26. Det må avklares til sluttbehandling om det er tilstrekkelig frihøyde for tilkomst med maskin for drift og vedlikehold av offentlige arealer, herunder brøyting av fortau og eventuelle tiltak på VA-anlegg i fortau.

13 Side 13 Gjeldende reguleringsplan. Planforslag: Redusert frihøyde under utkraget bebyggelse over fortau langs Innherredsveien, og økt areal og høyde for 6. etasje mot Bassengbakken og Innherredsveien. Endring fra kontor til boligbebyggelse Ny boligbebyggelse på bekostning av noe kontorareal i gjeldende reguleringsplan vil gi mer folkeliv fordelt utover døgnet i denne delen av Nedre Elvehavn. En blanding av formål kan ha kriminalitetsforebyggende effekt, spesielt med tanke på vinduer mot parken. Balkonger ut mot

14 Side 14 parken kan virke privatiserende, og skape konflikter ved bruk, men kan også virke kriminalitetsforebyggende. Det bør vurderes til sluttbehandling hvorvidt balkonger skal reduseres til franske dører, dvs. ikke krage ut fra fasaden. Kriminalitetsforebyggende tiltak Planforslaget er presentert for det forebyggende avsnittet i Sør-Trøndelag politidistrikt, som vurderer at planen ikke fører til økte muligheter for kriminalitet. Politiet anbefaler at det etableres en port ved inngangen til portrommet, slik at gårdsrommet ikke blir en snarveg gjennom området. En port betraktes som en god løsning av forslagsstiller og byggherre. Trafikk Planforslaget fører til noe mindre trafikk til og fra området, i forhold til gjeldende plan, på grunn av redusert antall kontorplasser. Flytting av portrom gir noe bedre trafikkavvikling for rundkjøringen ved planområdet, men noe økt trafikk i adkomst fra Trenerys gate og forbi Innherredsveien 22A. Dette dreier seg kun om trafikk til eksisterende bebyggelse nr 24 og 26. (Adkomst for nr 22A er uendret i forhold til gjeldende plan.) Selv om det dreier seg om moderat trafikk, vil det være et arealtap for parken, da dette arealet skal være kjørbart, og bør være tydelig adskilt fra parken. Avfallshåndtering Planforslaget åpner for at avfallsrom i lavblokken blir felles for eksisterende bebyggelse og for lavblokken. Dette er en ryddigere løsning enn i gjeldende plan, og frigir plass i bakgårdene til den eksisterende bebyggelsen. Søppelsug har vært vurdert, men anses urimelig pga få boenheter. Nedgravde containere har også vært vurdert, men er ikke en ønsket løsning fordi det vil gå på bekostning av areal til park. Det bør vurderes til sluttbehandling hvorvidt man kan finne en mer optimal plassering for det ene avfallsrommet (i bebyggelsen med formål forretning/kontor) for å øke tilgjengeligheten ved henting av avfall. Avveiing av konsekvenser Høydejusteringer Høydejusteringer vil ha både positive og negative konsekvenser for de eksisterende trehusene, nr. 24 og 26. Høydejusteringer vil ha en liten konsekvens for siktlinjen langs Thaulowkaia. Det skal vurderes før sluttbehandling hvorvidt endring og omfang av sjette etasje innenfor formål FK skal reduseres. Park Det skal vurderes før sluttbehandling å legge inn formål fortau i stedet for formål park i en sone langs fasadene til planlagt bebyggelse. Denne sonen vil uansett bli benyttet til adkomst og varelevering. Her bør det være et tydelig skille. Det samme gjelder for areal som er planlagt som adkomst fra fortau til portrom. Ny boligbebyggelse og endret adkomst for eksisterende bebyggelse I møte med byplankontoret fremkommer det at det er støy fra små leiligheter i eksisterende bygg, Trenerys gate 5 og 7, som er bakgrunnen for sameiets ønske om forretning fremfor bolig. Byplansjefen mener det er ønskelig med en andel boliger i dette området. Byplansjefen mener sameiets videre innvendinger mot planen er konsekvenser som er akseptable

15 Side 15 i en tett bysituasjon, at det dreier seg om små trafikkmengder, og at krav til utforming av adkomst og park kan være avbøtende tiltak. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Byplansjefen mener de foreslåtte endringene i hovedsak er akseptable. Spesielt anses det positivt med ny boligbebyggelse, samt en redusert høyde på lavblokken. Dette kan kompensere for økt høyde på kontorblokken. Før sluttbehandling, skal følgende endringer av planforslaget vurderes nærmere: - Hvorvidt bestemmelsene skal stille krav til boligsammensetning (variert boligsammensetning eller krav om minimum to rom for hver leilighet). - Krav til frihøyde under utkragede bygningsdeler over offentlig areal (park/fortau). - Å legge inn formål fortau mellom park og planlagt bebyggelse. - Å legge inn tillegg til bestemmelsene for å sikre kvalitet i opparbeidelsen av offentlig park. - Hvorvidt utvidelse av sjette etasje skal begrenses av hensyn til Innherredsveien 26. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planen har en god planfaglig kvalitet. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. TRONDHEIM KOMMUNE Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Maria Meland Christensen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Reguleringskart, målestokk 1:500, sist datert Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, sist endret Vedlegg 3: Punktvis oversikt over endringer i plankart og bestemmelser Vedlegg 4: Geoteknisk notat