Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Mellomila, gnr/bnr 423/317 m.fl., sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 125/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Mellomila, gnr/bnr 423/317 m.fl., sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 11/46330 Vedtak: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Mellomila, gnr/bnr 423/317 m.fl. som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Koteng Bolig AS senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Bystyret ber om at byggesaken legges frem for bygningsrådet for politisk behandling. Bystyret forutsetter at utforming og arkitektur tilpasses den historiske bebyggelsen i Ilsvikøra. FLERTALLSMERKNAD Ap, KrF, Sp, V, PP, SV, R, MDG: Merknadsstillerne forutsetter at bebyggelsen i byggesaken gis en mykere overgang mot den historiske bebyggelsen i Ilsvikøra enn vist i illustrasjonene i saken. Dette kan gjøres ved blant annet materialvalg og farge på fasade og gjennom enn mer avdempet takvinkel mot eksisterende bebyggelse. Behandling: Notat fra rådmannen datert lagt på innsyn. Roald Arentz (R) alternativt forslag: Forslag til reguleringsplan avvises. Bystyret ønsker en plan som harmonerer med den fredede bebyggelsen i Ilsvikøra. Geirmund Lykke (KrF) forslag pva KrF, MDG, SV: Bystyret avviser planforslaget i foreliggende form. Bystyret anser bebyggelsen mot vest som uegnet for boliger, pga støyforhold og nærheten til Steinberget tunnel og Ilsviktunnelen, samt dårlige solforhold på uteområdene i planområdet. Området B2 avkortes med om lag 15 m i øst for å ivareta omgivelsene ved den verneverdige bebyggelsen i Ilsvikøra, samt behovet for en akebakke for barna i Ila. Ferhat Güven (Ap) forslag pva Ap, V, Sp: Saksprotokoll for Bystyret

2 Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Mellomila, gnr/bnr 423/317 m.fl. som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Koteng Bolig AS senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Bystyret ber om at byggesaken legges frem for bygningsrådet for politisk behandling. Bystyret forutsetter at utforming og arkitektur tilpasses den historiske bebyggelsen i Ilsvikøra. Ferhat Güven (Ap) merknad pva Ap: Merknadsstillerne forutsetter at bebyggelsen i byggesaken gis en mykere overgang mot den historiske bebyggelsen i Ilsvikøra enn vist i illustrasjonene i saken. Dette kan gjøres ved blant annet materialvalg og farge på fasade og gjennom enn mer avdempet takvinkel mot eksisterende bebyggelse. Votering: Arentz forslag fikk 2 stemmer (2R) og falt. Lykkes forslag fikk 13 stemmer (5MDG, 4SV, 2KrF, 2R) og falt. Innstillingen fikk 4 stemmer (4FrP) og falt. Güvens forslag ble vedtatt mot 13 stemmer (5MDG, 4SV, 2KrF, 2R). KrF, Sp, V, PP, SV, R, MDG sluttet seg til merknaden fra Ap Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

3 Saksframlegg Detaljregulering av Mellomila, gnr/bnr 423/317 m.fl., sluttbehandling Arkivsaksnr.: 11/46330 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Mellomila, gnr/bnr 423/317 m.fl. som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Koteng Bolig AS senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksframlegg Planforslaget er nærmere beskrevet i utfyllende planbeskrivelse, vedlagt som vedlegg 1. Ilsvikøra Mellomila Ilsvika Garden Iladalen Figur 1: Oversiktskart over Ilsvika med planavgrensning. Skjæringen Planforslaget er utarbeidet av Faveo Prosjektledelse AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Koteng Bolig AS. Planområdet omfatter eiendommene: gnr. 423/317 - Angel næringsbygg DA, gnr. 417/124 - Trondos SA, gnr. 417/63 og deler av gnr. 417/103 og 416/56 - Trondheim kommune Hensikten med planforslaget er å legge til rette for ny boligbebyggelse i Ilsvika, samt noe næringsbebyggelse på hjørnet i Mellomila mot Ilsvika Garden. Det foreslås boliger og et samlet BRA på inntil m 2. Planen gir en tetthet på inntil 16 boliger per dekar boligformål. Beliggenheten gjør at utbyggingen har særlig utfordringer med hensyn til støy og støv fra tunnelåpninger på Rv 706 og med hensynet til den verneverdige bebyggelsen i Ilsvikøra. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Adresseavisen Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 10 merknader ved offentlig ettersyn. Fylkesmannen, Statens vegvesen og NVE varslet innsigelse. Innsigelsene er imøtekommet og Fylkesmannen trakk i brev av sine vilkår for egengodkjenning. 1

4 Figur 2: Planforslaget, sett ovenfra. Det er gjort flere justeringer på planen etter offentlig ettersyn. Blant annet er 14 leiligheter i B2 endret til 6 rekkehus. Bebyggelsen i B2 er trukket noen meter lengre vest og sør for å skape større åpenhet rundt sti til Iladalen og bebyggelsen i Ilsvikøra. Blokkbebyggelsen i B1 er delt opp i to volumer. 5. etasje i B1 er noe redusert i volum. Innsigelser er ivaretatt og bygningsrådets vedtak i møte er vurdert og delvis imøtekommet, da byggeområde B2 er avkortet med 3,5 meter i øst og 5. etasje i blokk i B1 er noe redusert i utstrekningen. Miljøforholdene ved rundkjøring på Rv706 er vurdert som akseptable og rådmannen har derfor vurdert at planen kan ha boligformål her i tråd med tiltakshavers ønsker. Totalt sett mener rådmannen at revidert planforslaget i Mellomila er bearbeidet på en god måte. Tidligere vedtak og planpremisser Tidligere vedtak i saken Det vises til bygningsrådets vedtak i sak 117/14: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Mellomila, gnr/bnr 423/317 og 417/124, ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Faveo Prosjektledelse AS, datert og i bestemmelser, sist endret I løpet av høringsprosessen ber bygningsrådet særlig om at følgende belyses: om formålet for bebyggelsen mot sør og vest bør endres til næring pga støy- og solforhold om område B1 bør reduseres i høyde mot Mellomila for ikke å bli for dominerende mot bebyggelsen på Ilsvikøra om område B2 bør avkortes i øst for å gi bedre plass til akebakke Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Forholdet til overordnet plan I kommuneplanens arealdel er det aktuelle området angitt som sentrumsformål. Planforslaget er i tråd med overordet plan i forhold til formål, krav til tetthet, boligkvalitet, variert boligsammensetning, krav til uterom og parkering. Planforslaget ligger i utgangspunktet i rød støysone på del av bebyggelse mot rundkjøring i Ilsvika. Bestemmelse 23.3, første ledd, i kommuneplanens arealdel sier at det ikke skal etableres støyfølsom bebyggelse i rød støysone eller nærmere tunnelåpninger enn 50 til 100 meter, avhengig av trafikkmengde. Nye boliger kan imidlertid vurderes i sentrale byområder og andre viktige fortettingsområder langs kollektivtrase med støynivå inntil 70 dba ved fasade og ved tunnelåpninger, dersom boenhetene er gjennomgående og har en stille side hvor uterom kan plasseres. Minst halvparten av rom for varig opphold og minst ett soverom skal vende mot stille side. Planstatus Reguleringsplan for Ilsvikøra, R1058b, ble vedtatt Området som inngår i planområdet har formålet parkering. Bebyggelsen på Ilsvikøra er regulert til spesialområde bevaring. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet ROS-analyse med anleggsperioden, geoteknikk, infrastruktur, trafikksikkerhet, 2

5 støy- og luftforurensning. Vurdering Planforslagets utforming og kvalitet Planforslaget kompletterer bystrukturen i Ilsvika på en positiv måte. Forlengelse av Mellomila er et viktig strukturerende element for den nye bebyggelsen. Gaterommet i Mellomila fremstår tydelig som en hovedåre gjennom hele Ilsvika. Figur 3: Planforslaget, sett fra øst i Mellomila. Ilsvikøra til høyre i bildet. Blokk i Skjæringen til venstre i bildet. Det er lagt vekt på at ny bebyggelse framstår som en helhet i seg selv, men er oppdelt og tilpasset i høyde og trukket tilbake fra Mellomila for ikke å skape for stor kontrast til den lave trehusbebyggelsen. Ny bebyggelse kopierer ikke de gamle verneverdige trehusene i Ilsvikøra som har særpreg som en egen landsby. Det legges opp til mange store leiligheter i område B1 og seks rekkehus i område B2 nærmest Ilsvikøra. Endringen fra leilighetsbygg med 14 enheter i B2 til seks rekkehus mener rådmannen er en kvalitet i planforslaget. Flere har i høringen kommet med innspill om at befolkningssammensetningen er i Ilsvika er skjev og at det derfor bør tilrettelegges for flere familieboliger innenfor planområdet. Bebyggelsen i B2 er trukket 2,5 meter lenger mot sør for å gi et bredere gaterom mot Ilsvikøra og for å ha et forareal for rekkehusene med hage og eventuelt bod enn i høringsforslaget. Mot gangstien i det tilgrensende friområdet er bebyggelsen også trukket 3,5 meter mot øst for blant annet å gi bedre mulighet for akebakke innenfor planområdet. Det foreslås en stor andel større leiligheter i område B1 som kan egne seg godt som familieboliger. Bebyggelsen vil få et tilstrekkelig stort og støyskjermet felles uteareal i tillegg til et privat uteareal på terrasse eller bakkenivå. Alle boliger med støy over 55 L den på fasaden skal gjennom tiltak oppnå tilfredsstillende innestøy, samt at de skal være gjennomgående og ha et soverom på stilleside. Det er også en kvalitet i planforslaget at det er noe næringsareal i førsteetasje i Mellomila som vil skape aktivitet i gata. Det er også regulert en passasje gjennom bebyggelsen slik at man kan gå fra Mellomila til friområdet i Iladalen gjennom gårdsrommet i B1. 3

6 Figur 4: Planforslag, sett fra vest i Mellomila. Figur 5: Planforslaget, sett fra rundkjøring i Ilsvika. Figur 5 og 6: Planforslaget, sett fra friområdet i Iladalen. Figur 5 og 6 viser etter rådmannens oppfatning at virkningene av planforslaget sett fra friområdet i Iladalen er akseptable. Det er tatt tilstrekkelig hensyn til utsynet mot Ilsvikøra og fjorden. Avveiing av konsekvenser Inntil 60 nye boliger med parkering i kjeller i et så sentrumsnært og attraktivt byområde mener rådmannen vil være med på å komplettere bystrukturen i Ilsvika på en positiv måte. Dette til tross for at deler av fasaden på boligbebyggelsen er støyutsatt og at Ilsvikøra ikke får beholde åpenheten mot omgivelsene i så stor grad som i dag. Endring fra dagens parkeringsplass til sentrumsnære boliger hvor det er lett å gå, sykle og benytte kollektivtransport, samt benytte seg av friområder i umiddelbar nærhet noe som vurderes som positivt i et folkehelseperspektiv. Økonomiske konsekvenser for kommunen Reguleringsplanforslaget vil ikke påføre kommunen kostnader. Kostnader i forbindelse med oppgradering av offentlig fortau i Mellomila samt opparbeidelse av offentlig friområde skal dekkes av utbygger. Løsning med rekkehus i B2 berører noe kommunalt friareal (38 m 2 ). Arealet erstattes av økt bredde på det offentlige friområdet i øst mot inngangen til Iladalen. Løsningen betinger et makeskifte med kommunen, men trolig innebærer det lite kostnader for kommunen. Medvirkningsprosess Planarbeidet er lovlig annonsert etter plan- og bygningsloven. Berørte parter anses for å være varslet på forskriftsmessig måte. Alle berørte parter har fått mulighet til å delta i samrådsprosessen. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn. Det kom inn 10 merknader som er referert og kommentert i vedlagt planbeskrivelse. Innspillene omhandler i hovedsak støy, støv, akebakke, variasjon i boligtilbudet i Ilsvika, tilpasning til den verneverdige bebyggelsen i Ilsvikøra, 4

7 byggehøyder, tetthet, sikt og solforhold. Ilsvikøra Velforening har i tillegg kommentert det reviderte planforslaget som er lagt frem til sluttbehandling i brev av Brevet er lagt ved saken, men ikke kommentert nærmere (vedlegg 9). Konklusjon Bygningsrådet ba om en særlig vurdering av endring av boligformålet for bebyggelsen mot sør og vest, reduksjon av byggehøyde i område B1 og avkorting av område B2 for å gi bedre plass til akebakke. Planforslaget er foreslått justert noe i forhold til byggehøyde i B1 og avkorting av B2. Det er vurdert at miljøforholdene er akseptable mot Rv706 i sør og vest. Planforslaget er endret i tråd med vilkår for egengodkjenning fra Fylkesmannen, og støy- og støvforholdene vurderes også av dem som akseptable. Boligformål ut mot Rv706 er derfor beholdt slik tiltakshaver ønsker. Næring er ikke vurdert som et aktuelt formål fra forslagsstiller, da de mener at det i nåværende marked ikke er behov for slike arealer i Ilsvika. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Marthe Sesseng saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Planbeskrivelse, datert Vedlegg 2: Reguleringskart, målestokk 1:1000, sist datert Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser, sist datert Vedlegg 4: Illustrasjonsplan, datert Vedlegg 5: Sol/skyggevirkninger for 1. mai, datert Vedlegg 6: Oppriss Vedlegg 7: Snitt Vedlegg 8: Planløsninger Vedlegg 9: Brev datert fra Ilsvikøra Velforening 5