REGULERINGSPLAN FOR STORVOLD Grimstad kommune Reguleringsbestemmelser - Vedtatt av Grimstad kommunestyre

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR STORVOLD Grimstad kommune Reguleringsbestemmelser - Vedtatt av Grimstad kommunestyre Plankartets dato: , sist revidert Bestemmelsenes dato: Innledning 1.1 Avgrensning Bestemmelsen gjelder innenfor planområdet, vist med planavgrensning på kartet. 1.2 Formål - eierform Bebyggelse og anlegg ( PBL nr1) Boligbebyggelse (annen) B1-7 Boligbebyggelse Konsentrert (annen) BKS1-2 Boligbebyggelse Blokkbebyggelse (annen) BBB1-3 Energianlegg, trafo (offentlig) BE Renovasjonsanlegg (offentlig) BRE Lekeplass (offentlig og felles) BLK1-2 Samferdsel og teknisk infrastruktur ( PBL nr2) Veg (offentlig) SV1-3 Veg (felles) SV4-5 Fortau (offentlig) SF1-2 Annen veigrunn, teknisk anlegg (offentlig) SVT Annen veggrunn, grøntareal (offentlig) SVG1-2 Parkering/renovasjonsfelt (offentlig) SPP Grønnstruktur ( nr3) Turdrag (felles) Turvei (offentlig) Turvei (felles) Friområde (felles) LNFR-område ( nr 5) Naturformål (annen) Vern Kulturminner eller kulturmiljø(annen) Hensynssone ( 12-6/ 12.7) Rød støysone iht. T-1442 Gul støysone iht. T-1442 Bevaring naturmiljø Bevaring kulturmiljø Båndlegging etter lov om kulturminner GTD GT1 GT2 GF1-2 LNA LKM H210_1 H220_1-2 H560_1 H570_1 H730_1 Bestemmelsesområde ( 12-7) Parkeringskjeller #4_1-3 1

2 2. Bebyggelse og anlegg 2.1 Fellesbestemmelser Skråninger/skjæringer Skråninger og skjæringer som må etableres for å få frem de planlagte veiene i området kan ligge innenfor bygeområdene, mellom område satt av til samferdselsanlegg og byggegrense. Skråningene kan tilsås. Byggegrense Boligbebyggelsen må plasseres innenfor byggegrensene som vist på plankartet. Noen av byggegrensene går i formålsgrensene, dette kommer frem i bestemmelse til det enkelte byggeområdet. Installasjoner, utkragede konstruksjoner, balkong, heis-/trapperom og andre mindre fasadeutspring kan gå inntil 2,0 meter utenfor byggegrense, dersom dette ikke kommer i konflikt med brannhensyn eller annen arealbruk, dette tillates ikke der bygeområde grenser mot offentlig veg. Installasjoner, utkragede konstruksjoner, balkong, heis-/trapperom og andre mindre fasadeutspring kan ikke gå utover formålsgrensen. Den del av fasaden som går ut over byggegrense kan utgjøre maks 30 % av fasadens flate. Grad av utnytting Definisjoner: BRA = Bruksareal pr bolig eller delfelt Grad av utnytting er fastsatt i maks og minimum BRA, dette fremgår av planbestemmelsene for det enkelte delfelt. Samlet gulvareal beregnet etter reglene om bruksareal etter NS 3940 skal ikke overstige angitt BRA. BRA helt eller delvis under terreng skal ikke medregnes forutsatt at dette ikke er egen bruksenhet. Parkering i kjeller/underetasje skal ikke medregnes i BRA. Utvendig, overbygget, ikke-klimatisert areal samt parkering på terreng skal ikke medregnes i BRA. Høyder Definisjoner: TGU = kotehøyde topp gulv 1.etg. MH = Mønehøyde, kotehøyde eller høyde over TGU GH= Gesimshøyde, kotehøyde eller høyde over TGU Tillatt høyde på bebyggelsen beregnes ut ifra TGU eller MH og fremgår av plankartet, med en toleranse på +/- 0,5 meter. Høydebegrensning for mindre bygningskonstruksjoner (heis-/trapperom, tekniske installasjoner mv) på tak settes til 2,5 m over maks gesimshøyde. Tekniske installasjoner på tak skal samles. Installasjonene skal plasseres tilbaketrukket fra gesimsen, bygges inne eller avskjermes med egnet materiale, og utgjøre maks. 20 m 2 pr. bygg. Rekkverk på takterrasse settes til maks høyde 1.2m. Ved saltak og pulttak kan en tillate mindre takoppbygg, takopplett, arker/kvister o.l. Takopplett tillates i maks. 1/3 av bebyggelsens mønelengde. Takopplett inntil 1/3 av takets lengde medregnes ikke i beregningen av gesimshøyde. Dette gjelder også ark/kvist. Estetikk Skjæringer og fyllinger på egen grunn skal arronderes og re-vegeteres naturlikt. For boliger i område B6 og B7 skal terreng utenfor bygningenes plassering og avkjørsel i størst mulig grad tas vare på. Det må bestrebes at det blir minst mulig synlige sprengflater. Sprengflater skjules - enten av bygningsmasse eller med forstøtningsmurer/beplantning. Dette skal fremgå av utomhusplan/situasjonsplan. Avkjøringspiler Avkjørslene er vist med pil på plankartet. Avkjøringspiler indikerer hvilken vei området skal ha adkomsten fra, plasseringen kan avvikes, langs eiendom/delfelt i forhold til plassering på plankartet. 2

3 BBB1-3 har en felles adkomst til parkeringskjeller, denne kan ikke justeres mer maks 5m til begge sider. Parkering/garasjer Parkeringsdekningen skal være i henhold til Kommuneplanen for Grimstad kommune, Parkering. Garasjene kan ha maks BRA på 50m2. Garasjer kan plasseres utenfor byggegrensen. Minimum avstand til formålsgrensen mot vei skal være 2,0 meter dersom garasjen plasseres parallelt med veien, og 5,0 meter dersom den plasseres vinkelrett på veien. Der garasje som bygges integrert i boligens underetasje, kan garasjedelen bygges 1m fra nabogrensen. Parkeringsanlegg som etableres i bygningens kjeller/underetasje under/delvis under terreng regnes i egen BRA som frem går av bestemmelsesområde #4_1-3. Sykkelparkering For hver boenhet i konsentrert/blokkbebyggelse skal det være 1,0 sykkelparkeringsplasser. Plassene skal utformes i tråd med: Kommuneplanen for Grimstad kommune, Parkering. Takform: Takformen skal være enhetlig innenfor det enkelte delområde. 2.2 Felt B1-7 Innenfor B1 kan det bygges inntil 3 ny boliger enten i rekke eller eneboliger med BRA inntil 200m² per boenhet. Takformen på hoveddelen skal være saltak med takvinkel mellom grader, mindre tilbygg /takopplett kan ha avledede takform og mindre takvinkel. Boligen skal ha tradisjonell form og materialer. Takdekket skal være enkeltkrommet takstein. Plassering, størrelse og utforming skal avklares med kulturvernmyndighetene før søknad sendes kommunen. Kjeller/underetasje kan tillates. Det må innsendes felles situasjonsplan for B1. Innenfor B2-B5 skal oppføres eneboliger med inntil 250 m 2 bruksareal pr. bolig (BRA), inkludert garasje. Det tillates en boenhet per tomt i tillegg til hybel med maks BRA på 65 m 2. Maksimum tillatte mønehøyder 8,5m over TGU. I område B2 skal det ikke bygges med kjeller/underetasje. I områdene B4 og B5 er det tillatt å bygge kjeller/underetasje. I område B3 skal det bygges med kjeller/underetasje. Innenfor B6 og B7 skal oppføres eneboliger med inntil 250 m 2 bruksareal pr. bolig (BRA), inkludert garasje. Det tillates en boenhet per tomt i tillegg til hybel med maks BRA på 65 m 2. Maks mønehøyder er angitt på plankartet. Det kan tillates kjeller/underetasje i områdene B6 og B7. I områdene B2 B7 skal bebyggelsen ha saltak med takvinkel mellom grader, mindre tilbygg /takopplett kan ha avledede takform og mindre takvinkel Felt BKS1 og BKS2 Innenfor byggegrensene tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse. Ingen skal bygges mindre enn 50m². Maksimalt tillatt mønehøyde er 10,5 m over TGU. Det er tillatt med kjeller/under etasje i BKS1 og parkeringskjeller under BKS2. Det er tillatt med saltak med takvinkel mellom grader, mindre tilbygg og takopplett kan ha avledede takform og mindre takvinkel. I BKS1 kan det tillates samme takform som i BBB2-3. Byggegrensen mellom BKS1 og GF1 /BLK2 går i formålsgrensen. Utnyttelsen fremgår av områdene fremgår av tabell: Område Min BRA Min. antall Maks BRA Maks antall Parkering BKS1 400m m 2 4 Inkludert i BRA BKS2 600m m 2 8 #4_3 3

4 2.4. Felt BBB1, BBB2 og BBB3 Innenfor området BBB1-3 skal det oppføres lavblokk, maksimal gesimshøyde ved pultak er 11.5m over TGU og ved flatt tak er maks gesimshøyde til 10.5m over TGU. TGU i område BBB3 kan gå gradvis lavere mot syd øst. Ingen skal bygges mindre enn 50m². I området BBB1 er tillatt med opptil 18 og minimum 10, maks BRA = 1600m² og minimum BRA =900m². Byggegrensen til BBB2-3 går i formålsgrensen til GF1-2. Utforming av BBB2 skal ivareta nødvendig støyskjerming av uteområdene på BBB2 og BLK1. Innenfor BBB1-3 er det tillatt med flatt tak eller pulttak. Det skal være samme takform innenfor område BBB2-3. Utnyttelsen fremgår av områdene fremgår av tabell: Område Min BRA Min. antall Maks BRA Maks antall Parkering BBB1 900m m 2 18 #4_1 BBB2 1250m m 2 18 #4_2 BBB3 1250m m 2 20 #4_ Felles arealer BBB1, BBB2 og BBB3 BBB1: Dersom det bygges fellesareal oppholdsareal, inne og/eller overbygd uteareal, for flere 6 innenfor BBB1 kan BRA økes med 100m² per fellesareal, maks 300m², totalt. BBB2: Dersom det bygges fellesareal oppholdsareal, inne og/eller overbygd areal ute, for flere 6 kan BRA økes med 100m² per fellesareal, maks 200m², totalt. BBB3: Dersom det bygges fellesareal oppholdsareal, inne og/eller overbygd areal ute, for flere 6 kan BRA økes med 100m² per fellesareal, maks 400m², totalt. 2.6 Energianlegg, trafo (BE) Innenfor området kan det bygges nettstasjon, trafo eller lignende. 2.7 Renovasjonsanlegg (BRE) Innenfor område BRE skal det etableres renovasjonsløsning, nedgravde konteinere. I luftrommet over BRE, SPP og SV3 som går parallelt med SPP er det ikke tillatt installasjoner eller luft kabel som kan komme i konflikt med søppelhentingen. BRE er har offentlig eierform og skal være for boenhetene innenfor planområdet, med unntak av boligene i B1. B1 kan knytte seg til anlegget om ønskelig. Alle tiltak som medfører graving eller tildekking på BRE og SVT1 skal utføres etter fylkeskommune kulturminneavdeling sine anvisninger. I god tid før tiltaket igangsettes må det tas kontakt med rett myndighet, slik at tiltaket kan overvåkes dersom myndighetene anser det som nødvendig. 2.8 Lekeplass (BLK1-2) Innenfor område avsatt til lekeplass, BLK1-2, skal terrenget justeres slik at lekeplassen blir egnet til formålet. Lekeplassene skal utformes og sikres i tråd med normal for utomhusanlegg i Grimstad. Utforming av BLK1 og BBB2 skal ivareta nødvendig støyskjerming av BLK1. BLK1 er offentlig og BLK2 er felles for boenhetene innenfor planområdet. 4

5 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3.1 Kjøreveg Det kan foretas mindre justeringer av veiens lengdeprofil/høyder i forbindelse med detaljplanlegging og prosjektering. 3.2 Vegkryss/avkjørsler. Vegkryss/avkjørsler skal utformes etter kommunens veinormal, med uttak av fravik som søkes om som vedlegg til planen. 3.3 Veg SV3 I luftrommet over SV3 som går parallelt med SPP er det ikke tillatt installasjoner eller luftkabel som kan komme i konflikt med søppelhentingen. 3.4 Veg, f_sv4 og f_sv5 SV4 felles for B4, B5 og en bolig i B2, jamfør avkjøringspiler vist i plankartet. SV5 er felles for BKS2 3.5 Annen veggrunn, tekniske anlegg (SVT) Området skal brukes til grøfter, skråninger og annen veitekniske anlegg. Skråninger skal planeres og tilsås. Alle tiltak som medfører graving eller tildekking på SVT1 skal utføres etter fylkeskommune kulturminneavdeling sine anvisninger. I god tid før tiltaket igangsettes må det tas kontakt med rett myndighet, slik at tiltaket kan overvåkes dersom myndighetene anser det som nødvendig. Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noe sted blir høyere enn 0,5m over tilstøtende vegers nivå. 3.6 Annen veggrunn, grøntareal (SVG) I formålsteigene SVG1-2 kan etableres skråninger og annen veitekniske anlegg, eierformen er offentlig. Formålet kan etableres som naturområde eller opparbeides som grøntområde. Formålet skal benyttes til snøopplag. SVG2 kan møbleres sommerhalvåret og brukes som møteplass. I området SVG1 skal det ryddes rundt unge eiker slik at de får gode vekstvilkår. 3.7 Korttidsparkering/renovasjonsfelt (SPP) Formålet er offentlig og skal benyttes til korttidsparkering og renovasjonsfelt for kasting av søppel og søppelhenting. Området merket med SPP skal ha dekke som skiller seg ut fra SV3. I luftrommet over SPP er det ikke tillatt installasjoner eller luftkabel som kan komme i konflikt med søppelhentingen. 3.8 Flomveier Tverrfallet på SV3, skal legges slik prinsippskissen for flomveger, figur 9 i planbeskrivelsen, viser. 5

6 4. Grønnstruktur 4.1. Turdrag (GTD) GTD er felles for alle boenhetene innenfor planområdet og skal være åpen for allmennheten. 4.2 Friområdene Friområdene GF1-2 skal være felles for boligene innenfor planområdet. Området GF1 skal benyttes som eikekirkegård. Det tillates støyvoll/støyskjerm langs den delen av bygeområdene BBB3 og BKS1 som vender mot E-18. Støyvoll/støyskjerm skal inngå i utomhusplan/situasjonsplan for tilstøtende byggeområde og skal tilpasses eikene som skal bevares. Dersom ikke støyvoll kan bygges på grunn av hensyn til eikene, kan det settes opp støyskjerm formålsgrenser mellom BKS1/GF1 og BBB3/GF1. Ut over dette tillates ikke tiltak ut over skjøtsel av skogen, eiker skal prioriteres. 4.3 Turvei, GT GT1 skal være offentlig og skal være åpen for allmenheten. GT2 skal være felles for alle boenhetene innenfor planområdet. GT1 skal ha asfaltdekke og det tillates at den opparbeides som gang-sykkelveg. I området GT2 skal det etableres en natursti/snarvei som ikke trenger å være universell utformet. 5 LNFR-område, naturformål (LNA) Området skal beholdes som naturområde. Skjøtsel av skogen er tillatt, eiker skal prioriteres. Det skal ryddes rundt unge eiker slik at de får gode vekstvilkår. 6 Hensynssoner 6.1 Støysoner H210_1 (rød) og H220_1-2 (gul) Det skal ikke bygges i rød støysone. Balkonger i gulstøysone skal kles inne med glass og uteareal skal skjerming vurderes ut fra nye støyberegninger. I gulstøysone skal alle boenhetene ha en stille side, og minimum 1 soverom skal ligge mot stille side. 6.2 Hensynssone Bevaring naturmiljø, H560_1 Innenfor området H560_1 skal det ryddes rundt de to store eikene i den hensikt at eikene skal få best mulig vekstvilkår. I rotsonen til eikene skal det ikke graves eller gjøres tiltak i grunnen som skader eikene. Rotsonen defineres som kronens dryppsone. Det skal ikke fylles opp med masse rund stammene i eikas rotsone. Eikene, med rotsone, skal sikres med gjerde i anleggsperioden, så de unngår skade. 6.3 Hensynssone Bevaring kulturmiljø, H570_1 Bygningene som er markert med «Bygg, kulturminner mm som skal bevares» skal bevares. Tiltak utover ordinært vedlikehold skal skje i samsvar med kulturvernmyndigheten. 6.4 Båndlegging etter lov om kulturminne, H730_1 Inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredete kulturminnet (gravhaug) innenfor hensynssone H730_1 er ikke tillatt uten etter dispensasjon fra kulturminneloven. Søknad skal sendes regional kulturminneforvaltning i god tid før arbeidet er planlagt igangsatt. Ordinært vedlikehold av bygningen, som ikke omfatter inngrep i bakken, kan utføres uten særskilt søknad til kulturminnevernmyndigheten. 6

7 7 Bestemmelsesområde, parkeringskjeller, #4_1-3 Innenfor bestemmelsesområde #4_1-3 skal det plasseres parkeringskjeller for boenhetene i områdene BBB1-3 og BKS2. Innenfor området skal det bygges parkeringskjeller med tilhørende anlegg, som nedkjøringsrampe. Overkjørbar parkeringskjeller skal dimensjoneres for å tåle utrykningskjøretøy, med tilhørende utstyr. Innenfor bestemmelsesområde #4_2 skal det etableres underetasje/kjeller mot sydøst. Utnyttelsen fremgår av områdene fremgår av tabell: Parkering Område Maks BRA på parkeringskjeller Maks antall #4_1 BBB1 1500m 2 18 #4_2 BBB m 2 38 #4_3 BKS2 800m Rekkefølgebestemmelser Dokumentasjon på at rekkefølgekravet er oppfylt må vedlegges søknad om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. 8.1 Lekeplasser (BLK) Før BLK1 kan tas i bruk må det sikres tilfredsstillende støy nivå. Før boenhetene i BBB1-3, B4 og B5 gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal BLK1 være opparbeidet og klar til bruk. Før boenhetene i B2, B3, B6, B7, BKS1 og BKS2 gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal BLK2 være opparbeidet og klar til bruk. 8.2 Renovasjon Nedgravde avfallskonteinere skal være klar til bruk før boenhetene i området gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, med unntak av i B Frisikt Frisikt skal opparbeides samtidig med veianleggene. 8.4 Tekniske planer Tekniske planer skal vise løsninger for veg, overvannshåndtering, vann- og avløpsanlegg. Før det gis byggetillatelse, må godkjente tekniske planer, hvor brannvannsuttak vises i tråd med minimumskravene gitt i TEK10. Det skal sikres minimum vannforsyning på 50 l/s frem til område BBB1-3 og BKS2 før byggesøknader for delfeltene kan gis, dokumentasjon legges ved søknaden Turvei, GT og sti Ved omlegging av SV2 skal GT1 etableres og tilpasses SV2/SF2. Ved bygging av SV3 skal GT1 tilpasses SV3. GT1 skal belyses ved tilkobling til SV3 og ved tilkobling til SF2. GT2 skal etableres samtidig med SVG Sikring av stup I SVG1 og LNA skal stupsikring være etablert før boliger i BKS2, B6 og B7 gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. 7

8 8.7 Stenging av eksisterende vei etablering av ny vei Før det tillates anleggsstart for området skal: - Nytt kryss til Fv 404 opparbeides. - Dagens Dybedalsveien stenges. - Ny adkomst fra Opplandsveien, SV2, etableres med tilhørende fortau. - Krysset mellom SV2 og SV1 tilpasses, inkludert frisikt. Nødvendig uttak og transport av masse for opparbeidelse av kryssområdet, med tilhørende veier, kan utføres. Før det gis byggetillatelse for innenfor område skal: - Ny adkomst fra Opplandsveien, SV2, etableres med tilhørende fortau. - Krysset mellom SV2 og SV1 tilpasses, inkludert frisikt. - Krysset mellom SV1 og SV3 etableres, inkluder frisikt. - SV3 etableres til og med eksisterende adkomst til gården Storvold. Dokumentasjon på gjennomført tiltak skal legges ved byggesøknaden. 8.8 Eiker og eikekirkegård BBB2-3/GF1 Før utbygging kan starte i BBB2-3 må de to eikene som kommer under forskrift om utvalgte naturtyper kuttes ned med hel lengde på stammen og legges i GF1. Eikene som skal bevares, med rotsone, skal sikres med gjerde i anleggsperioden, så de unngår skade. Sikringsplan skal vedlegges byggesøknaden. 8.9 BBB1-3 Før det det gis byggesøknad på områdene BBB1-3 skal overvannsledning langs FV404, lokaliseres og legges utenom planlagt bebyggelse. Dokumentasjon på gjennomført tiltak skal legges ved byggesøknaden Utomhusplan/situasjonsplan I gul støysone skal det ved rammesøknad lages en støyfaglig utredning som synligjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygninger, på utearealene og i området BLK1. Ved byggesøknad skal det utarbeides høydesatt utomhusplan/situasjonsplan etter regler satt i kommuneplanen for Grimstad kommune, Uteoppholdsareal. Utomhusplan/situasjonsplan skal utarbeides for hvert delområde, eller for flere delområder samlet. Planen skal vise terrengavslutning mot tilstøtende tomter. Utomhusplanen skal vise spesielt parkeringskjeller, felles post og renovasjon samt avkjørsler og nedkjøring til parkeringskjeller. Den skal også vise evt. støyskjerming av lekeplasser, bygeområder og sol/skygge analyse på uteoppholdsarealene og lekeplassene. Nødvendige terrengsnitt skal utarbeides Støy Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal det for med tilhørende uteareal i gulstøysone gjøres støymålinger. Ved søknad om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest må det foreligge støyrapport som dokumentasjon på utført støymålinger og at eventuelle nødvendige tiltak er gjennomført. 8