Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: GNR 113/784 Arkivsaksnr.: 06/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: GNR 113/784 Arkivsaksnr.: 06/ Dato: /784, TOMTEGATA 64, ETABLERING AV BYGGVAREHUS SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens innstilling: Bruksendring av eksisterende lagerbygg til byggvarehus m.m. tillates, i prinsippet som søknad fra CoNova AS. Drammen kommune gir dispensasjon fra vilkårene i kommuneplanens arealdel Dispensasjonen gis midlertidig, i inntil 10 år. Særlige grunner for dispensasjonen er: Usikkerhet rundt framtidige trafikkløsninger tilsier at det ikke bør etableres nybygg eller gjøres for store investeringer på eiendommen inntil planer for ny trafikkløsning er avklart. Det er ønskelig at eiendommen får en bruk som innebærer en opprusting av eksisterende bebyggelse og utearealer. Etableringen vurderes isolert sett ikke å hindre framtidig ønsket byutvikling i resten av Brakerøyaområdet. Administrasjonen gis fullmakt til å behandle søknaden videre. Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør 1

2 Saksutredning: SAMMENDRAG Conova AS har på vegne av Optimera Gruppen AS søkt om rammetillatelse for ombygging/bruksendring av lagerbygget i Tomtegata 64, gnr 113, bnr 784, " Osram lageret". På den aktuelle eiendommen er det planlagt etablering av et byggvaresenter. I kommuneplanens arealdel er området er avsatt til næring med presisering: nyetablering av næringsvirksomhet som etter kommunens skjønn tilfredsstiller kravet til høy arbeidsplassintensivitet, og utnytter Brakerøyas tilknytning til jernbanen. I utgangspunktet oppfyller ikke formålet byggevaresenter dette kravet. Statens Vegvesen har startet utredning av Hovedveisystemet i ytre Lier, herunder Brakerøya området. Foreløpige vurderinger tilsier at eiendommen Tomtegata 64 kan bli berørt av framtidige kryssløsninger, og det er derfor uheldig med store investeringer og nybygg på eiendommen inntil framtidig trafikksituasjon er avklart. Rådmannen anbefaler at dispensasjon gis midlertidig for 10 år, og at søknaden i prinsippet godkjennes. BAKGRUNN Søknadens innhold Conova AS har på vegne av Optimera Gruppen AS søkt om rammetillatelse for ombygging/bruksendring av lagerbygget i Tomtegata 64, gnr 113, bnr 784, " Osram lageret" jfr. situasjonskart, utomhusplan, vedlegg1-4 På den aktuelle eiendommen er det planlagt etablering av et byggevaresenter under kjedenavnet "Montér". Byggevaresenteret vil inkludere et komplett vare- og tjenestetilbud med hovedvekt på byggevarer, kjøkken, garderobe, fliser og varme, totalt Montér-senteret vil bli regionssenter for Optimera i Buskerud og vil også fungere som kurs- og kompetansesenter for ansatte og kunder i fylket. Det er lagt opp til 150 p-plasser. Lokal varekjøring vil skje fra Montér Gulskogen og erfaringsmessig går om lag 40 % av leveransene til kunder direkte fra produsent eller sentrallager. Vedtatte planer for området Det foreligger ingen reguleringsplan for området. I kommuneplanens arealdel er området er avsatt til næring. Relevante bestemmelser for tiltaket er 2-4 og : " Forutsetning for etablering av foretningsvirksomhet i bydelssentra, i næringsområder og i områder for blandet formål, er at det dokumenteres at etablering ikke påfører nærområdet og veinettet uakseptabel trafikkbelastning." 2-5: " På areal avsatt til næring mellom E-18 og Bragernes-løpet på Barkerøya tillates kun nyetablering av næringsvirksomhet som etter kommunens skjønn tilfredsstiller kravet til høy arbeidsplass- intensivitet, og utnytter Brakerøyas tilknytning til jernbanen." Det søkes om dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 2-5 med følgende argumentasjon: 1. Skaper nye arbeidsplasser. 2

3 Sentret vil gi om lag 50 nye arbeidsplasser. Til sammenlikning var det 18 arbeidsplasser i bygget da Osram hadde virksomhet der av de nye arbeidsplassene vil være direkte knyttet til virksomheten i byggevaresenteret, mens øvrige vil være utleide kontorplasser for assosiert virksomhet som byggmestere, tekniske rådgivere, m.m.. Innen en 3-års periode forventes antall arbeidsplasser å øke til ca Redusere handelslekkasje: Det er i dag stor handelslekkasje til nabokommunene, også innen byggevaremarkedet. Planlagte nyetableringer i nabo kommunene kan bidra til ytterligere lekkasje. Optimera vurderer Drammen som et fremtidig vekstmarked og ønsker å stanse handelslekkasjen gjennom etablering av det nye byggevaresenteret. 3. Forskjønne eksisterende bygg: Eksisterende bygg vil gjennomgå en betydelig oppgradering og fornyelse som innebærer investeringer for omkring 25 millioner kroner, slik at det vil fremstå som moderne og tidsriktig. En ny glassfasade der dagens lasterampe befinner seg (mot sør) vil blant annet bidra til å åpne bygget og forskjønne fasaden mot elven. 4. Forskjønne området: Også utomhusområdet og området mot Elveparken vil bli opparbeidet med grøntareal/ beplantning. Optimera vil tilstrebe å utvikle utomhusområdets estetiske og miljømessige kvaliteter i samspill med Drammen kommune, for å sikre kontinuitet i de oppgraderinger som allerede er gjort i omkringliggende områder. 5. Sikrer langsiktig bruk av et bygg med begrensende muligheter. Det aktuelle bygget byr på store utfordringer knyttet til alternativ bruk. Hjemmelshaver har ikke lykkes i å leie ut bygget til én annen aktør som oppfyller kommunens intensjoner og samtidig har langsiktig tidshorisont. Alternativet vil være å fortsette ren lager- / transportvirksomhet. Dette gir ikke tilstrekklig inntekter til å finansiere betydelige oppgraderinger. Optimeras planer innebærer langsiktighet som muliggjør betydelige investeringer og oppgraderinger. Uttalelser Det er innhentet følgende uttalelser til saken: Statens Vegvesen, Plan og forvaltning, vedlegg 6, uttaler at de ikke har spesielle merknader til de trafikale vurderingene som fremkommer i rapporten fra Sweco Grøner AS, vedlegg 5. (Uttalelsen berører kun trafikkbelastningen i dagens rundkjøring på Brakerøya). Statens Vegvesen, Utbyggingsavdelingen, vedlegg 8, uttaler at arbeidet med Hovedvegsystem i ytre Lier er startet opp. Prosjektet omfatter også kryssløsninger på Brakerøya. Foreløpige vurderinger av vegsystemer tilsier at det er stor sannsynlighet for at bygninger i området må rives for å skape gode løsninger, og at Tomtegata 64 sannsynligvis vil bli berørt. Statens Vegvesen anmoder Drammen kommune om å ha en restriktiv holdning til utviklingen av arealene inntil planene for et nytt hovedvegsystem i området er nærmere avklart. Buskerud Fylkeskommune, vedlegg 7, har uttalt at den påtenkte virksomheten bryter med prinsippet om den skal være arbeidsplassintensiv og utnytte beliggenheten i nærhet av jernbane i kommuneplanens 2-5. De uttaler videre at trafikkforholdene i rundkjøringen som fører til Brakerøya, E-18 m.m. ikke er gode og at virksomheten må betegnes som plasskrevende og at slik virksomhet bør lokaliseres utenfor tettstedene. VURDERINGER 3

4 Vurderingene av dette tiltaket må ses i forhold til: Vedtatte planer og kommunens policy. Utviklingen av Brakerøyaområdet, på kort og lang sikt, denne etableringens forhold til andre planer og prosjekter. Behovet for å få gode trafikkløsninger i Brakerøya-området, usikkerhet om hva alternative løsninger fører til av inngrep i omliggende arealer. Formål, kommuneplanens arealdel Drammen kommune anser at tiltaket i utgangspunktet er strid med 2-5 i kommuneplanens arealdel. Intensjonen bak 2-5, slik den er uttrykt i kommuneplanen er at Brakerøya (ABB / Osram) forbeholdes arbeidsintensiv næring på grunn av sin gunstige beliggenhet inntil Brakerøya stasjon. Kommunen anser ikke tiltaket for å tilfredsstille kravet om "arbeidsplassintensiv næring", dvs at det er forholdsvis mange arbeidsplasser pr kvadratmeter. Til tross for at søker har gjort rede for at virksomheten vil generere fra 50 til ca 90 arbeidsplasser kan ikke virksomheten karakteriseres som arbeidsplassintensiv, spesielt med henblikk på størrelsen på bygget / eiendommen. Dette er arealkrevende handelsvirksomhet. Forutsetningen om utnyttelse av Brakerøyas tilknytning til jernbanen er ikke oppfylt. Søker peker på at beliggenheten i forhold til jernbanen har viktige kvaliteter i forhold til at Montér sentret skal benyttes som kurs- og kompetansesenter for ansatte og kunder. Det vurderes ikke at denne del av driften vil gi mye bruk av tog. Varer til og fra sentret fraktes pr bil. Vurdering av søkerens dispensasjonsgrunner Nye arbeidsplasser - Dette er kun sett i forhold til tidligere lagerfunksjon , evt opp mot 90 arbeidsplasser av denne typen er ikke noe stort tilskudd, målt i forhold til intensjonene i kommuneplanen om arbeidsintensiv virksomhet. Redusere handelslekkasje - Dette har ikke hittil vært en del av kommunens uttalte næringspolitikk. Lokalisering av denne type virksomhet bør ses i regionalt perspektiv. Forskjønne eksisterende bygg / området - Positivt på kort sikt, men dette er på lengre sikt ikke en ønskelig funksjon, og ikke en ønsket bebyggelse / bygningsstruktur. Sikre langsiktig bruk av bygg- Positivt å få bygget i bruk, men spørsmålet er om bygget på lengre sikt bør beholdes eller fjernes. Utvikling av "knutepunkt Brakerøya" Foruten sentrumsområdet baserer Drammen mye av bolig- og næringsutviklingen på noen strategisk viktige byutviklingsområder: Grønland / Union, Sundland, Godsterminalen i Nybyen, havneområdet på Tangen, Brakerøya. Det derfor lagt opp til å utvikle arealbruk omkring kollektivknutepunktet Brakerøya, Strømsø sentrum og Gulskogen, som understøtter og skaper etterspørsel etter kollektivtransport. Brakerøya er et av de store byutviklingsområdene, og er i en særstilling når det gjelder kommunikasjon, direkte til hovedveinettet, og direkte til jernbanen med egen stasjon. Videreutvikling av Brakerøya stasjon ses i sammenheng med Drammen stasjon og Gulskogen stasjon, slik at disse får ulike roller i kollektivbetjeningen. I tillegg har området kontakt med elv og fjord. Turveien langs elva gir direkte forbindelse til sentrum. Området er stort, på størrelse med Grønland og Sundland. I kommunens visjonsarbeid og i kommuneplanen er Brakerøya derfor pekt ut til et knutepunkt og avsatt til virksomheter som har fordel av denne unike beliggenheten. Det er forutsatt at arealene omkring 4

5 Brakerøya skal utnyttes til arbeidsplasser / næringsvirksomhet og ikke handel. Det er viktig å tenke langsiktig, og ikke foreta disponeringer i området som kan hindre denne ønskede utviklingen. Trafikkforhold Kort sikt - trafikkbelastning på dagens system Det er gjort rede for at tiltaket ikke påfører nærområdet og veinettet uakseptabel trafikkbelastning, jfr. rapport fra Sweco Grøner AS. Statens Vegvesen, Plan og forvaltning, har uttalt seg angående trafikkbelastningen i krysset, og har ingen spesielle merknader til trafikkvurderingene. Buskerud fylkeskommune berører også trafikkforholdene i sin uttalelse, og mener at rundkjøringen allerede i dag har meget stor trafikk og at til tider er store trafikkavviklingsproblemer. Administrasjonen er også av den oppfatning at kapasiteten i Brakerøya-rundkjøringen pr i dag er anstrengt. Lengre sikt konsekvensen av framtidige trafikkløsninger I uttalelse fra Statens vegvesen, Utbyggingsavdelingen, gjøres det rede for at arbeidet med å finne andre alternative trafikkløsninger er startet opp. Det gjøres klart at løsningsforslag er foreløpige, men at det er stor sannsynlighet for at blant andre eiendommen Tomtegata 64 kan bli berørt. Foreløpige skisser, vedlegg 9. Statens vegvesen anmoder Drammen kommunen om å ha en restriktiv holdning til utvikling av arealene, inntil planene for nytt hovedveisystem i området er nærmere avklart. Vegvesenet har lagt opp til en planprosess med utarbeiding av kommunedelplan, som anslås å være vedtatt ved årsskiftet Sett fra et byutviklingssynspunkt er det sterkt ønskelig å få til gode trafikkløsninger i dette området, selv om dette kan bli arealkrevende. Området for innfart til byen fra øst er trangt. I området mellom E-18 og jernbanen skal det: - Gis rom for biltrafikk med kryssløsninger - Gis rom for fotgjenger / sykkel - Utvikles en jernbanestasjon med parkering og koplinger mot annen kollektivtrafikk - Være en viss åpenhet, og en utforming som leder inn til byen på en innbydende måte. Dette tilsier at det kan bli behov for en annen disponering av store deler av arealet mellom Jernbanelinjen og dagens veisystem, og at det er nødvendig å ha en åpenhet for alternative løsninger her. Det er en ukjent tidshorisont på etablering av det veisystem med kryssløsninger som Statens vegvesen nå har satt i gang å planlegge. Hovedproblemstillingen som søknaden reiser Saken / etableringen ikke i samsvar med overordnede planer. Er det allikevel sider ved saken som gjør at den bør vurderes godkjent? Hensyn til arealbruk / transport / miljø avveid i forhold til Verdiskaping ved denne etableringen og at bygget tas i bruk Problemstillinger rundt alternative framtidige trafikkløsninger Momenter som taler mot en godkjenning: Ikke i samsvar med overordnet strategi / planer om knutepunkt Brakerøya. Arealintensiv handelsvirksomhet her, samsvarer ikke med ideer om framtidig områdeutvikling Bilbasert utnytter ikke kollektivknutepunktet Trafikkbelastning på rundkjøringen? Ytterligere trafikkvekst kan skape økte avviklingsproblemer. Ikke ønskelig byform / arkitektur på lengre sikt. Dette er et lagerbygg med en svært grov målestokk, og med svært lite åpent areal mot trafikkårene. Det må stilles spørsmål ved om eksisterende 5

6 lagerbygning representerer ønskelig byform sett i forhold til målestokk og estetikk i området. En viktig gang sykkelforbindelse ligger svært presset mellom bygget og Momenter som kan tale for en godkjenning Bygget tas i bruk, og får en opprusting. Dette vil skje raskt. Det er også i seg selv positivt med vedlikehold og gjenbruk av en bygningsstruktur. Usikkerheten rundt framtidige trafikkløsninger kan tilsi at det er nødvendig å akseptere mellomløsninger i utviklingen av arealene mellom hovedveisystemet og jernbanen. Oppsummering Kommuneplanen sier arbeidsintensiv bruk / knutepunktutvikling, også i området mellom veien og jernbanen. Å få til en slik arealbruk / byutvikling her kan tilsi nye bygninger eller kraftig opprusting / tung investering I en situasjon før nytt veisystem er avklart, og det er uvisst hvor mye Tomtegata 64 kan bli berørt, er det ikke ønskelig med store investeringer og omfattende nybygging på eiendommen. Samfunnsmessig sett kan det bli store verdier som evt. må innløses. En søknad om nybygging med formål i tråd med kommuneplanens intensjoner og bestemmelser er derfor ikke aktuelt å godkjenne før planer for nytt vegsystem er utarbeidet og godkjent. Dette kan ligge langt fram i tid. På kort / mellomlang sikt er det et alternativ at eksisterende bygningsmasse blir opprettholdt og at det ikke investeres store summer i området. Ut fra dette kunne det være aktuelt at Tomtegata 64 fortsatt brukes som lager. Grunneier ønsker ikke dette. Det er heller ikke i kommunens ønske at bygningsmassen og utearealene forfaller, med utelagring og lignende. Det vil ikke være heldig ved byens innfartsåre fra syd. Den eksisterende bygningen kan være vanskelig å bruke til et formål som gir arbeidsintensiv virksomhet, kontor, service m.m. Ut fra dette kan en moderat investering, med noe opprusting, og kontrollert bruk av bygningene og utearealet være ønskelig. Søknaden om byggvarehus kan representere et slikt alternativ. Grunneier og leietaker vil gå inn i en viss risiko ved å utvikle her. Byggvarehus bør ikke ses på som en langsiktig ønsket byutvikling. På lang sikt er det enten trafikkareal / innfartsareal eller arbeidsintensiv virksomhet / knutepunktfunksjoner. Om det gis dispensasjon bør denne gis midlertidig. Ved midlertidige dispensasjoner blir eier / investor forberedt på at den igangværende kommunedelplanen for hovedvegsystemet vil kunne følges opp av en reguleringsplan / ekspropriasjonssak. Når det er gitt en midlertidighetsklausul er det rettspraksis på at det ikke skal erstattes mer enn det som sto på eiendommen før midlertidighetsklausulen. Etter rådmannens vurdering foreligger følgende alternativer for vedtak: Alternativ A Bruksendring av lagerbygg til byggvarehus m.m. avslås. Drammen kommune gir ikke dispensasjon fra vilkårene i kommuneplanens arealdel 2-5. Tiltaket anses ikke å oppfylle kravet til arbeidsplassintensiv næring, samt utnyttelse av Brakerøyas tilknytning til jernbanen og strider med dette mot kommuneplanens intensjon om utnyttelse og utvikling av kollektivknutepunktet. 6

7 Alternativ B Bruksendring av eksisterende lagerbygg til byggvarehus m.m. tillates, i prinsippet som søknad fra CoNova AS. Drammen kommune gir dispensasjon fra vilkårene i kommuneplanens arealdel 2-5. Dispensasjonen gis midlertidig, i inntil 10 år. Særlige grunner for dispensasjonen er: Usikkerhet rundt framtidige trafikkløsninger tilsier at det ikke bør etableres nybygg eller gjøres for store investeringer på eiendommen inntil planer for ny trafikkløsning er avklart. Det er ønskelig at eiendommen får en bruk som innebærer en opprusting av eksisterende bebyggelse og utearealer. Etableringen vurderes isolert sett ikke å hindre framtidig ønsket byutvikling i resten av Brakerøyaområdet. Alternativt å nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud etter plan og bygningslovens 33, i påvente av regulering, er også vurdert. Et slikt forbud ville kunne hindre hovedombygging og påbygging. Dette vurderes allikevel ikke som et egnet virkemiddel i denne saken. Et slikt forbud gjelder i 2 år, (med mulighet til forlengelse ved særlige grunner) og innen den tid skal det være utarbeidet reguleringsplan. Et nytt veianlegg har en helt annen tidshorisont, og det er ikke sannsynlig at reguleringsplan er utarbeidet for vet nytt veianlegg innen et slikt tidsrom. Dersom det kommer en søknad om riving og nybygging, eller store ombygginger, før trafikksystemets arealbehov er avklart vil et bygge- og deleforbud være en hjemmel til å avslå søknaden. Anbefaling Det bør legges avgjørende vekt på muligheten til å utvikle framtidige trafikkløsninger på Brakerøya som byen er tjent med på lang sikt. Avslag på søknaden etter kommuneplanens bestemmelser vil være i samsvar med kommunens arealbrukspolitikk, og vil være greit i forhold til usikkerheten i trafikksystemets omfang. Rådmannens anbefaling er allikevel at søknaden kan imøtekommes ved at det gis midlertidig, tidsbegrenset dispensasjon fra kommuneplanen. Dette er en løsning på den usikkerhet som trafikkplanleggingen påfører eiendommen, og bygningsmassen kan få en bruk som innebærer noe opprusting, samtidig med at kostnadene ved innløsning begrenses. En dispensasjon med inntil 10 års varighet anses passende. Dette vurderes å gi en mulighet for investeringer i bygget for tiltaket det søkes om. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Brev fra CoNova AS, søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, Utomhusplan og fasader. 4. Fotomontasje. 5. Rapport fra Sweco Grøner AS, Uttalelse fra Statens veivesen, Uttalelse fra Buskerud Fylkeskommune,

8 8. Uttalelse fra Statens veivesen, Foreløpige kryssalternativer Brakerøya, Statens vegvesen 10. Oversiktsbilde 8