REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /8 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: EMRA Dato: Fana, gnr 10, bnr 92, 571 mfl Merkurvegen boligområder. Forslag til reguleringsendring plannr Offentlig ettersyn. Kort om planforslaget Norconsult fremmer på vegne av Bergen Tomteselskap reguleringsendring for bygging av boliger med tilhørende anlegg i Øvre Sædal. Planområdet er totalt på ca 25 daa, og ligger like nord for Nattland skole. Planområdet er kupert og delvis sterkt skrånende, det er ca m høydeforskjell mellom gamle Sædalsvegen, som grenser til nordre (øvre) del av planområdet, og Merkurvegen som ligger i sør. Arealet er i dag kledd med lauvskog, og der er ingen eksisterende bygninger innefor planområdet. Planområdet omfattes av 2 reguleringsplaner, del av en veiplan, Veg 1, Sædal - Birkelundstoppen, plannr , og del av reguleringsplanen for Øvre Sædal, Søndre del, plannr , se fig under. Utsnitt av reguleringsplan , Øvre Sædal, søndre del og utsnitt av reguleringsplan , Veg 1 Sædal- Birkelundstoppen. Veiplanen forutsetter omlegging av veiarmen opp mot gamle Sædalsvei, for å bedre standard og stigningsforhold, samt gi bedre trafikksikkerhet som skolevei. I følge søker er denne delen av veiprosjektet for ny fylkesvei tatt ut i forbindelse med innsparinger, og det vises til at veiprosjektet for fylkesveien ble endret etter at reguleringsplanen for Øvre Sædal var vedtatt, og at dermed forusetningene for veiløsningene i denne del av planområdet er endret. Eksisterende Merkurvei er beholdt, og det er ikke bygd en ny vei i øst som forutsatt i gjeldende planer, se ovenfor. Det søkes nå om en tilpassing til eksisterende situasjon, der eksisterende veiarm får en mindre utbedring og det anlegges fortau. På denne bakgrunn søkes de tilstøtende boligfeltene endret tilsvarende. De 2 nordre feltene, med til sammen ca. 14 enheter i enebolig og rekkehus, får atkomst fra denne veiarmen via en intern privat fellesvei. I forhold til godkjent plan er ellers byggefeltet over tunelltaket trukket noe mot sørvest, og byttet om med felles lekeplass, dette ønskes av tekniske årsaker. For øvrig forutsettes at stien mot friluftsområdene legges videre nordover i forlengelse av den interne fellesveien, ikke østover og ned langs nye Sædalsvei slik angitt i godkjent plan.

2 De to søndre feltene, med ca 16 enheter får atkomster direkte fra Merkurveien. Totalt er det planlagt ca 30 nye enheter innenfor planområdet. I henhold til godkjente planer var det stipulert ca 21 enheter innenfor samme område, dvs at det også legges opp til økt utnytting. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg A. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Det kan for øvrig opplyses at fullstendig planforslag var mottatt i kommunen 5. mai i år, dvs. før ny planlov trådte i kraft fra 1. juli. Planmateriellet er derfor utarbeidet iht gml lov, men det er en forutsetning at dette vil bli oppjustert i samsvar med ny lov m/forskrifter, før saken eventuelt behandles og fremmes for endelig vedtak. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet bolig, og hovedgrepet i planforslaget isolert sett. Imidlertid er en spørrende til den foreslåtte endringen i det regulerte veisystemet. Etter fagetatens syn er ikke økonomi alene et godt nok argument for å satse på en halvgod løsning. Det savnes en noe bedre belysning av de trafikkale konsekvensene, spesielt med tanke på gangveisystemet og trafikksikkerhet som skolevei. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg A). Atkomstveier: I reguleringsplan for Ny Sædalsvei ble det forutsatt at Øvre Sædalsvegen ble forlenget mot nord for å kobles til Nye Sædalsveien (fylkesvei 188). Dette ble gjort for å snu mesteparten av trafikken i Øvre Sædalsvegen nordover (fra Furudalen), og dermed avlaste veisystemet i sør. Dette grepet ble videreført i reguleringsplanen for Øvre Sædal og er nå gjennomført. I sør forutsatte reguleringsplanen for Ny Sædalsvei at den gamle Sædalvegen stort sett ble gjort om til gang/ sykkelvei. Noe av trafikken på den gamle Sædalveien, samt trafikken på den søndre delen av Øvre Sædalsvei (fra Furudalen og sørover), måtte imidlertid også ledes ut på den nye Sædalsveien. Reguleringsplanen forutsatte at dette skulle skje ved å lage en forbedret forbindelse mellom den gamle Sædalsveien og Merkurveien for så å lede trafikken ut på den nye Sædalsveien. Intensjonen med den forbedrete forbindelsen mellom gammel Sædalsvei og Merkurveien var bla å bedre trafikksikkerheten rundt Nattland skole. Den nye forbindelsen var vist med bedre stigningsforhold, og den gamle forbindelsen ble fristilt som gang/ sykkelvei. I gjennomføringen av veiprosjektet for den nye Sædalveien ble imidlertid den forbedrete forbindelsen tatt ut av kostnadshensyn. Planforslaget forutsetter nå en oppgradering av eksisterende forbindelse mellommerkurveien og gamle Sædalsvei. I dag har denne veiarmen delvis kun ett kjørefelt, smalt fortau og er stedvis relativt bratt. Planforslaget forutsetter at hele denne strekningen opparbeides med 2 kjørefelt og 2,5 m fortau. Fagetaten vil påpeke at også vertikalkurvaturen må utbedres dersom stigningen er brattere enn 1: 8, som er brannvesenets minstekrav, samt at kryssene gies en tilfredstillende utforming også på dette punktet. Detalj opparbeidingsplaner for offentlig trafikkareal må forhåndsgodkjennes av Samferdselsetaten, og dette må taes inn som vilkår i reguleringsbestemmelsene. For øvrig fremstår det som noe uklart om Samferselsetaten aksepterer en oppgradering av den eksisterende veien slik det nå foreslåes. I henhold til forslagstillers planbeskrivelse har det i møte tidlig i planprosessen vært aksept for den foreslåtte løsning, mens Samferdselsetaten i sin uttale til oppstartvarslingen (dok 3), Side 2 av 7

3 forutsetter en veiløsning som vist i på plankart (jf s.1). Fagetaten forutsetter at dette avklares nærmere i forbindelse med utleggelse til offentlig ettersyn. For øvrig må ferdigstillelse av denne veien taes inn som en rekkefølgebestemmelse, dette gjelder også opparbeiding av felles atkomstveier, samt turveien i friluftsområdet. Søndre del av planområdet er vist med direkte atkomst mot ny forlengelse av Merkurveien mot kryss med fylkesveien. I tillegg til en direkte atkomst til det foreslåtte offentlige parkeringsarealet i krysset mot fylkesveien, er det vist to direkte atkomster til boligfelt. Dette er omtrent i samsvar med godkjent plan, som også anga direkte atkomster omtrent på samme steder, men disse forutsettes nå å betjene en noe større del av planområdet, i det del av det nedre planområdet tidligere var regulert med atkomst intern fellesvei. Det er ikke regulert fortau på denne siden av Merkurveien, og det forutsettes at det legges til rette for nødvendige interne gangforbindelser mot fellesareal etc. For øvrig bør etter fagetatens vurdering, hele den nordre del av gamle Sædalsvei som inngår i veiplanen (dvs langs øvre del av planområdet) medtaes i endringsforslaget, for å unngå uoverenstemmelser mellom disse to planene. Videre bør planområdet gies en mindre utvidelse ved krysset nærmest Natland skole for å tydeliggjøre sammenhengen mot gangsykkelveisystemet mot skolen. Grønnstruktur/barns interesser: I følge konsulenten er der ingen spor etter lekeaktivitet i planområdet, men der er spor etter noen stier. Endringsforslaget opprettholder omtrent regulert grønnstruktur, og det legges opp til gangatkomst gjennom planområdet mot friluftsområdet i nord. Like sør for planområdet finnes relativt store naturområder langs Sandalselva som er godt egnet til lek og friluftsliv, mens det 2 km mot nord finnes inngang til store fjellområder i Ulrikenmassivet. I reguleringsplanen for Nattland er det avsatt areal til et større idrettsanlegg. Det planlegges utvidelser ved Nattland skole og ny skole i Indre Sædal. Ved begge skolene vil det bli etablert uteområder egnet til lek og idrett. Felles-/uteoppholdsarealer: I følge kommuneplanen skal byggeområder, i arealplanlegging og ved søknad om tiltak, disponeres og nye bygg utformes slik at det oppnås gode private og felles utearealer. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet i samsvar med følgende areal- og kvalitetskrav: Arealkrav Privatareal: Minimum 6 m² pr boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Minimum 50 m 2 pr boenhet for annen type bebyggelse. Fellesareal (minimumsareal beregnet pr boenhet ved 4 eller flere enheter): 25 m² for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. 50 m 2 for annen bebyggelse. Kvalitetskrav Leke- og oppholdsarealer som skal regnes med som nødvendige minimumsarealer skal ha følgende kvaliteter: Universell utforming: Alt privatareal for universelt utformede boenheter og minimum 50% eller 100m² av fellesarealet planlegges og tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming. Helning: Arealene skal ingen steder være brattere enn 1:3. Helse, miljø og sikkerhet: Arealene skal ha trafikksikker plassering og tilkomst, og skal skjermes mot støy, rasfare, stråling, forurensning og annen helsefare. Form: Arealene skal ha hensiktsmessig form og størrelse, restarealer medregnes ikke. Side 3 av 7

4 Lokalisering: Alle boenheter skal ha tilgang til fellesområder maksimum 50 m fra byggets hovedadkomst. Fellesområdene skal primært ligge på bakkeplan, alternativt på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngang. Lokalklima: Arealene plasseres og opparbeides med sikte på best mulig utnyttelse av solforhold og lokalklima. Det skal skjermes mot vanlig vindretning og området skal ha sol på minst halvparten av arealet kl 15 jevndøgn. Opparbeiding: Arealene skal sikres opparbeiding med god og varig kvalitet, og skal ferdigstilles samtidig med bolig. Arealene skal både invitere til samhandling mellom ulike bruker- og aldersgrupper og gi rom for skille mellom ulike typer av aktiviteter. Privatareal og deler av fellesarealene skal kunne skjermes mot uheldig innsyn. Det skal legges særlig vekt på prosjektering og opparbeiding der fellesarealer legges på tak eller andre konstruksjoner. Det er i endringsforslaget avsatt et felles lekeareal av omtrent samme størrelse som vist i godkjent plan. Dette ligger opp mot friluftsarealet, og vil med tilstrekkelig skjerming/sikring mot tunellinnslaget, være godt egnet for øvre del av bebyggelsen. Men siden dette nå er flyttet over tunellen slik nevnt, vil det på grunn av beliggenheten være lite tjenlig som lekeareal for de nederste feltene, B-A1 og B-A4. Det må derfor finnes et nytt areal som tilfredstiller kravene for disse feltene, og dette må vises på plankartet før 2. gangs behandlingen. I endringsforslaget settes det for frittliggende småhusbebyggelse kun krav til privat areal på min 50 m 2 (best ). I følge kommuneplanen skal det også settes krav til fellesareal på min 50 m 2 når det er flere enn 4 boenheter. For konsentrert småhusbebyggelse er det i forslag til bestemmelser satt krav om min 15 m 2, eller 6m 2 for leilighetsbygg. Etter fagetatens syn kommer konsentrert småhusbebyggelse inn under kommuneplanens begrep "annen type bebyggelse" og kravene skal derfor være 50 m 2 privat og 50 m 2 fellesareal. Utnyttelsesgrad/byggehøyder: I følge forslagstiller legges det opp til totalt ca 30 boligenheter innenfor planområdet. Dette er noe høyere enn det som er forutsatt i godkjent plan, som angir ca 21 enheter. Fagetaten er strekt kritisk til å øke utnyttingen i dette området, spesielt når det gjelder det de øvre feltene. Den kommunale veien vil etter fagetatens vurdering, selv med den foreslåtte oppgradering, ikke få like god standard, og forholdene for myke trafikkanter vil ikke bli like bra, som det var forutsatt i de godkjente planene. Dette spesielt sett på bakgrunn av at denne veiarmen er skolevei for områdene nord for Nattland skole. Det kan da også vises til at det ved behandlingen av reguleringsplanen for bolig i Øvre Sædal ble foretatt en reduksjon av antall boenheter som nytter veisystemet forbi skolen med nesten to tredjedeler, fra 80 i forslag utlagt til offentlig ettersyn til 28 ved vedtak. På denne bakgrunn vil fagetaten be om at utnyttingen i planområdet vurderes på nytt. Spesielt gjelder dette for felt B-A2, som har atkomst via den interne fellesveien, og som nå er foreslått som konsentrert småhusbebyggelse. Etter fagetatens vurdering bør formålet her endres til frittliggende småhus, dvs. ene- eller tomannsboliger. Byggehøydene er angitt på plankartet med maks cotehøyde. Slik fagetaten vurderer det vil ingen av de nye byggene bli til direkte sjenanse for omkringliggende bebyggelse. På bakgrunn av at terrenget i planområdet skråner så vidt sterkt, er imidlertid % BYA mindre egnet til å fastlegge volumene. Fagetaten vil derfor se det som mest hensiktsmessig at utnyttingen oppgies i % BRA. Selv om hovedplanen oppgir utnyttingen i BYA, vil en derfor be om at dette regnes om før 2. gangs behandlingen (da medregnet alt parkeringsareal). Støy: I forslagstillers planbeskrivelse vises til at det i desember 2004 ble gjort støyvurderinger i forbindelse med planarbeidet for gjeldende reguleringsplan. Imidlertid er det nå foretatt en ny støyvurdering for det aktuelle planområdet, der tidligere utredning ble basert på en fremtidig trafikkmengde i nye Sædalsvei (Fv 188) på ÅDT, legger den nye støyutredningen inn Side 4 av 7

5 Side 5 av 7 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr / ÅDT som sannsynlig trafikkmengde i år For Merkurveien er trafikkmengden nå vurdert til å bli 1500 ÅDT (jf vedlegg D). I tillegg til behov for skjerming mot fylkesveien, viser støyvurderingen behov for fasadetiltak i deler av området, samt behov for skjerming rundt felles uteplasser. Det er i bestemmelsene krevd gjennomgående leiligheter i feltene B-A1 og B-A4. Fagetaten vil her påpeke at det pga det skrånende terrenget kan bli en utfordring å skape en "stille" side for alle leilighetene, og dette må gies spesiell oppmerksomhet ved utarbeiding av utomhusplaner. For øvrig vil en påpeke viktigheten av at støyskjermer gies en estetisk tiltalende utforming, og dette bør presiseres i bestemmelsene. Annet: Nå omsøkte planforslag inngår i hovedsak som en endring av et større godkjent planområde (plan nr ). De fleste overordnete forhold ansees derfor som avklart i denne hovedplanen. Bla foreligger det der en overordnet VA- rammeplan, der det bla forutsettes at nedbør fortrinnsvis gis avløp gjennom infiltrasjon i grunnen og i åpne vannveier. I dette planarbeidet ble det heller ikke avdekket ROS-problemer i det nå aktuelle planområdet, og det ble ikke vurdert å være behov for tiltak mot kuldedrag, vind eller forurensing. Også forholdet vedr. nyere og eldre kulturminner forutsettes ivaretatt, det er for øvrig inntatt en generell bestemmelse i endringsforslaget om rapporteringsplikt ved ev funn av automatisk fredete kulturminner. Planfremstilling: Slik tidligere nevnt mottok kommunen komplett planmateriale før ny plan- og bygningslov trådte i kraft 1. juli, og fagetaten har akseptert at saken kan legges ut til offentlig ettersyn uten at planmateriellet omarbeides iht ny lov. Det forutsettes imidlertid at dette gjøres før forslaget ev. fremmes for vedtak, og at kart og planbestemmelser da blir fremstilt " iht ny lov med forskrifter, og at saken ferdigbehandles som en "detaljplan". Før endelig vedtak vil fagetaten også be om at en større del av gamle Sædalsvei langs øvre del av planområdet medtaes i planområdet, samt at plangrensen utvides noe ved veikrysset nærmest skolen, dette slik påpekt forran under "Trafikk/atkomst". Videre vil vi be om at valgt reguleringsformål for B-A4 (ev også B-A1?) "konsentrert småhusbebyggelse" vurderes på nytt. I henhold til planbeskrivelsen er det her planlagt leiligheter med felles inngang og heis. Videre om formålet skal være bolig eller ev. institusjon (almenyttig eller off.) I følge planbeskrivelsen er det tenkt overført til BBB som omsorgsboliger. Det er imidlertid en forutsetning at dette ikke fører til økt utnytting, men kun angir type bebyggelse i samsvar med det som er forutsatt i forslaget. Det må også avsettes et sentralt fellesareal (lekeplass) for disse 2 nederste feltene B-A1 og A4, jf forran under "Felles-/uteoppholdsareal". For øvrig forutsettes noen endringer/justeringer i bestemmelsene slik det fremgår av saksutredningen. Er der større trær av innenfor planområdet som forutsettes ivaretatt, bør disse sikres gjennom bestemmelsene (også i byggeperioden). Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet bolig, dette er også i samsvar med tidligere godkjente planer for området. Fagetaten har imidlertid noen merknader slik det fremgår av saksutredningen. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Det må nærmere vurderes om den foreslåtte veiløsning vil fungere godt nok som skolevei. Her ønskes spesielt innspill fra offentlige etater ved høringen. Den foreslåtte økning av antall enheter, vurdere utbyggingsform/tetthet, spesielt i B-A2 på nytt. rette opp planmaterialet iht pkt om planframstilling. angi utnytting i % BRA (inkl. parkeringsarealer).

6 Ta inn opparbeiding av veier som rekkefølgebestemmelse. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetaten vil foreslå at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn for å innhente synspunkter fra naboer, høringsinstanser og andre berørte. Etter høringen vil planforslaget bli vurdert på nytt. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2. gangs behandling. Behandling av planforslaget: Offentlig ettersyn kunngjøres i dagspressen. Grunneiere, naboer og høringsinstanser varsles ved brev. Etter offentlig ettersyn vil innkomne merknader og uttalelser bli behandlet, og eventuelle endringer innarbeidet. Saken vil så bli oversendt byrådsavdelingen, med fagetatens endelige innstilling, for politisk behandling (2. gangs behandling). Et endelig planvedtak fattes av Bystyret, dersom det ikke fremmes innsigelse fra offentlig myndighet. Vedtaket vil deretter kunngjøres i dagspressen, og grunneiere/naboer orienteres ved brev. En eventuell klagesak avgjøres av Fylkesmannen. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-10, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsendring ut til offentlig ettersyn: - Fana, gnr.10, bnr. 92, 571 mfl., Merkurveien boligområde. Reguleringsendring plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Side 6 av 7

7 Vedlegg: A. Forslagsstillers planbeskrivelse m/illustrasjoner (del av dok nr 4: "Planbeskrivelse" og "illustrasjonsplan"). B. Plankart (del av dok nr 4) C. Reguleringsbestemmelser (del av dok nr 4) D. Støyrapport (dok nr ) Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Bergen Tomteselskap, Postboks 7335, 5020 BERGEN - Norconsult AS, Bergen, Postboks 1199 Sentrum, 5811 BERGEN Side 7 av 7