Hvordan redusere byggekostnadene? Erfaringer fra Ulven

Transkript

1 Hvordan redusere byggekostnadene? Erfaringer fra Ulven OBOS på Ulven har ved en ny og innovativ anskaffelsesform redusert byggekostnader med % uten reduksjon av kvaliteten på boligene Jon-Erik Lunøe, daglig leder Ulven AS, OBOS forretningsbygg

2 En historie om lobotomi, lobotomi, innovasjon, bomtreff, feiling, toere og... blink

3 Innovasjon på Ulven B2 Innovasjonskonkurransen Organisering og prosess Grønne utearealer og tak Bygg21 sammenligningsstudie av B2 og B3 Byggekostnad Fleksible planløsninger Grønn og bærekraftig byutvikling bilfritt, utearealer, mv Avfallsløsninger BIM-ifisering av Ulven sammen med PBE BREEAM NOR Næring/ Bolig Heldigitalt visningssenter Alternativ eierform Autonome kjøretøy Samarbeid med Fagskolen i Oslo (lokalisert på Kuben), involvering, forelesning, elevoppg. Energiløsning - oppvarming i boliger Energiløsning med overskudd fra Datasentral - Enova - alternativ løsning med fjernvarme Solanlegg på tak Sound Cities - EU-prosjekt - byutvikling og lydforhold i tett by

4 Tomtebank Stor-Oslo og Fornebu - brutto enheter pr Q Gjenværende tomter - ikke igangsatt salg Betydelig større tomtereserve i vest enn i øst (ca 8700 mot 4100 enh) 500? 1000 En økning i tomtereserven i Oslo-Øst gir bedre balanse i porteføljen Hovinbyen: potensiale boliger ca 1300 ca 1700 ca <= >

5 T Utbyggingsrekkefølge - 20 årsperspektiv

6 Hint: 177. plass

7 Illustrasjon Arcasa

8

9 Illustrasjon LPO

10

11

12 Sammenstilling byggekostnader per region Fornebu Oslo Stor Oslo Innlandet Østfold Midt-Norge Rogaland Totalt Byggekostnader i Oslo er ganske gjennomsnitt Gj.snitt år Faktiske byggekostnader Byggekostnader index Kr/kvm % % pr % , , , , , , , , ,9 141 * , , , , ,8 165 ** , , *** ,4 177 * 2009: Ingen igangsatte prosjekter ** 2014: Inkl Møllestranden StorBergen entr kostn ,- hvis utelatt -> byggeskost pr m2 *** 2016: Inkl Lillo gård Oslo entr kostn ,- hvis utelatt -> byggekost pr m2

13

14 bygg.no Konkurransen "varslet" på byggedagene 08. mars 2016.

15 Innovasjonskonkurranse Ulven som urban boligbydel Bygge nye Ulven som: Attraktivt bymiljø Grønt skifte Rimeligere boliger Involvering av aktører så tidlig som mulig Tverrfaglige konkurranseteam konkurrerer om beste konsept

16 Konkurransen gjelder felt B2, ca 330 leiligheter med opsjon for feltene B1, B4, D1 og D2 ca 2000 leiligheter totalt D2 D1 B4 B2 B1

17 Målet med konkurransen 1. Utvikle rimeligere boliger - uten å kompromisse på bo- og boligkvalitet 2. Skape gode bomiljøer med fremtidsrettet miljøprofil 3. Tilrettelegge for innovasjon (og evt. industrialisering) som kommer kunden til gode Konkurrerende team finner egne og gode konsepter, fremfor at utbygger definerer dette i vanlig totalentrepriseprosess. Inngå entrepriseavtale for B2 og rammeavtale med Ulven AS. Forenklet og rask kontraheringsprosess ved rammeavtale, gjentakelse og volum. Høyere produktivitet og mindre risiko for byggherre og leverandør (rådgivere / entreprenør)

18 Kriterier som legges til grunn for valg av vinner av innovasjonskonkurransen Bomiljø, private og offentlige uterom Gode planløsninger, kjøkken, bad, balkonger, takarealer God arkitektur Mulighet for variasjon fasader Forhold for syklister, sykkelparkering/ -bod Tilrettelegging myke trafikanter Miljø, materialvalg, energi Bruk av BIM Helhetlig vurdering i forhold til tilbudt byggekostnad

19 Framdrift Fastsetting konkurransegrunnlag juni 2016 Annonsering konkurranse juni 2016 Konkretisering juni 2016 Påmelding 20. aug 2016 Prekvalifisering (3 uker + 1 uke eval) sept 2016 Hovedkonkurranse okt jan 2017 Evaluering, forhandlinger, avtale feb - mars 2017 Prosjektutvikling/Rammetillatelse/ Salg/Bygging deretter

20 5 team prekvalifisert 4 team leverte konkurrerende konsept 1. Skanska, CODE Arkitektur og IN'BY 2. Veidekke, LPO, YSA Design, Dr. techn. Olav Olsen, Oras, Landskaperiet, Brekke & Strand, Stema Rådgivning, Erichsen Horgen, Rambøll 3. Betonmast Selvaagbygg, Reiulf Ramstad Arkitekter 4. NCC, Nordic Office of Architecture, Kritt Arkitekter, Asplan-Viak, Vandkunsten, Bryden Wood, Rambøll 5. AF Gruppen, HRTB Arkitekter (leverte ikke pga kapasitetshensyn)

21 Innovasjonskonkurranse Høst/vinter Ulven som urban boligbydel Bygge nye Ulven med: Attraktivt bymiljø Grønt skifte Rimeligere boliger Involvering av bransjen og aktører så tidlig som mulig Veldig få føringer - bransjen kommer med sine løsninger Legge bort egne krav (kravspesifikasjon, kontraktsbestemmelser, mv) Reguleringsplan og -bestemmelser legges til grunn Vurderingskriterier: Variasjon i fasader Grønne aktiviserende utearealer og tak Bilfritt 15-20% redusert byggekostnad uten red av kvalitet Prosjektøkonomi totalt for utbygger Tverrfaglige konkurranseteam konkurrerer om beste konsept Totalentreprisekonkurranse

22 Anskaffelsesprosessen - og gjennomføringen... betinger at begge parter (utbygger / entreprenørteam) tenker helt nytt (annerledes)... og holder sporet hele veien!!

23 4 team leverte konkurrerende konsept 1. Skanska, CODE Arkitektur og IN'BY 2. Veidekke, LPO, YSA Design, Dr. techn. Olav Olsen, Oras, Landskaperiet, Brekke & Strand, Stema Rådgivning, Erichsen Horgen, Rambøll 3. Betonmast Selvaagbygg, Reiulf Ramstad Arkitekter 4. NCC, Nordic Office of Architecture, Kritt Arkitekter, Asplan-Viak, Vandkunsten, Bryden Wood, Rambøll

24 Team: Skanska/Code/In`by Team: Veidekke/LPO/Landskaperiet m.fl. Team: Betonmast/Reiulf Ramstad m.fl. Team: NCC/Nordic/Vandkunsten/Kritt/ m.fl.

25 TEAM VEIDEKKE DEN HEMMELIGE HAGEN Illustrasjon LPO

26 TEAM VEIDEKKE DEN HEMMELIGE HAGEN Illustrasjon LPO

27 Byggekostnad Ulven Ambisjon: 15-20% reduksjon "normal" byggekostnad 2016 > ,- byggekostnad pr BRAs Ulven - "korrigerte/sammenlignbare" kostnader: , , ,- ca ,- pr m2 BRAs på Ulven (korrigert for halv parkeringsdekning) Ca 20% reduksjon byggekostnad oppnådd

28 197

29 Lavere byggekostnad med høy kvalitet Involvering av team med tverrfaglige aktører i tidlig fase / andre samarbeidsformer og organisering revolusjonerende på bolig Gode boliger, bomiljø og bymiljø Fokus på bærekraft og grønne løsninger, utearealer og tak Teknisk innovasjon Reduserte byggekostnader 15-20% lavere

30

31

32

33 Avfallsløsning Midlertidig fram til stasjonært avfallsanlegg «Sugestasjon» etableres på nabotomt og flyttes suksessivt til endelig plassering Nye prosjekter tilkobles samme sentral? Bilfritt - avfallstransport Investeringskostnad

34

35 Gode uterom for allsidig bruk

36

37

38

39

40

41 # EN SETTEKASSE AV GLASS FULL AV LIV, LYS, FARGER OG VARIASJON - STORGÅRDKVARTALETS STORE VINDU UT MOT BYGATEN

42 Energiløsninger Benytte overskuddsvarme fra Digiplex datasentral Enova-støttet konseptstudie ringledning med ca 400 brønner og varmevekslere i bygg/felt magasinering av varme i bakken løsning benyttes til både varme og kjøling (boliger, næringsbygg, datasentral) energigevinster i forhold til fjernvarme og strøm, men større investering og gevinst langt fram i tid Nye tekniske løsninger for fordeling av varme i leiligheter. Benytter varme fra varmtvannssløye via varmeveksler til gulvvarme og evt oppvarming av leilighet Flere boliger deler samme skap

43 Alternative konsepter for ungdom Delt eierskap - Leie til eie Modell der vi legger til rette for at førstegangsetablerere kan eie bolig sammen med OBOS og få rimelig inngangsbillett i boligmarkedet. Fordrer godkjenning fra Finanstilsynet - under behandling

44

45