strider mot Oslo kommunes vei og gatenormal, noe som fører til at løsningen er uakseptabel. b)

Transkript

1 MEDVIRKNING Forhåndsuttalelser planskisse Liste over forhåndsuttalelser - planskisse 1. Bydel St. Hanshaugen Bydel Frogner Bymiljøetaten Byantikvaren Renovasjonsetaten Statsbygg Advokat Ole Borge, Eiendomsavdeling AS Fagforbundet v/hilde Andersson Vagle OMS Eiendom AS v/kristian Omsland Fortidsminneforeningen Sammendrag av forhåndsuttalelser - planskisse 1. l. Bydel St. Hanshaugen Bydelen viser til uttalelser ved planinitiativ og høring påplanprogrammet. planprogrammet. De ønsker ikke å uttale seg mer før konsekvensutredning og risiko- og sårbarhetsanalyse foreligger. Derfor ønsker bydelen først å uttale seg når planforslaget legges ut til offentlig høring. 2. Bydel Frogner Bydelsutvalget viser til tidligere uttalelse for samme eiendom (Sak 44/12) Bydelsutvalget mener videre at alternativ altemativ 3b bør ligge til grunn for utvikling av planforslaget. I tillegg viser de til fotomontasjene av nærvirkning i Kristian Augusts gate og ber om at bygningsvolumi i etasjene ene over den historiske gesimslinjen en trekkes lenger inn i kvartalet. 3. Bymiljøetaten Bymiljøetaten jobber med reguleringsplan for oppgradering av trikkeinfrastrukturen i Kristian Augusts gate. Planen skal ut på høring i mai/juni, og bymiljøetaten ser ingen grunn til å gjøre endringer i sin plan for å etterkomme Entras ønsker. Videre har de følgende kommentarer: a) Fortau i «flush» <<flush>> strider mot Oslo kommunes vei og gatenormal, noe som fører til at løsningen er uakseptabel. b) Framkommelighet for trikk må være det viktigste hensynet i Kristian Augusts gate. Entras løsning som hevdes å ivareta framtidig trikketilkobling til Fredriks gate, hvor sporene ligger i kurve der penser for trikk inn og ut av Fredriks gate må ligge, ikke er gjennomførbar fordi penser må ligge på rett strekning. c) Planbeskrivelsens vurdering om at mengden forgjengere og syklister ikke vil endres som følge av tiltaket er feil. De mener at selv om ikke antall elever og ansatte ved juridisk fakultet øker, vil de konsentreres, og dermed vil antall fotgjengere og syklister øke i tilknytning til Tullinkvartalet i forhold til i dag. De løsningene som er skissert med kryssing av Kristian Augusts gate bak trikk på holdeplass vil derfor være svært uheldig fordi det kan gi dårlige siktforhold og dermed føre til trafikkfarlige situasjoner. d) Varelevering i gata reduserer framkommeligheten på fortauet og leder fotgjengere ut i Kristian Augusts gate, noe som kan føre til farlige situasjoner. Bymiljøetaten mener at alle nybygg må ha varelevering og avfallshåndtering på egen grunn. e) Det er avmerket for mange avkjørsler på plankartet for Tullinkvartalet. Derfor må 8.1 endres. f) Bymiljøetatene er positive til at det planlegges å etablere innganger til bebyggelsen fra alle omkringliggende gater og torg/allmenninger, og mener at det er viktig at allmennhetens rett til adkomst gjennom området tinglyses for å sikre et åpent og tilgjengelig byrom. g) Bymiljøetaten er skeptisk til at planen baserer seg på leie av parkeringsplasser i omkringliggende parkeringshus for Kristian Augusts gate 15-21, og påpeker at areal til

2 parkering må avsettes påegen tomt. I tillegg mener de at det er lagt opp til alt for få sykkelparkeringsplasser h) Til slutt påpekes det at det er registrert flere potensielle forurensningskilder innenfor planområdet, og at det er registrert forurenset grunn på eiendommen St. Olavs gate 24. I henhold til forurensningsforskriften kapittel 2, må tiltakshaver «sørge for at det blir utført nødvendige undersøkelser for å få kartlagt omfanget og betydningen av forurensning i grunnen. 4. Byantikvaren Byantikvaren påpeker at Tullinkvartalet har bygninger med nasjonal, regional og lokal verneverdi. vemeverdi. Kristian Augusts gate 21 er under fredning, men Byantikvaren mener at også Kristian Augusts gate 23, samt hele Alfheimkomplekset, med bakbygninger, er av nasjonal verneverdi vemeverdi (jfr. tidligere uttalelser). Hvis planarbeidet åpner for riving av disse bakbygningene vil Byantikvaren vurdere oppstart av fredning etter kultunninneloven kulturminneloven 15 og 19, og dette fredningsforslaget vil omfatte eiendommene i sin helhet. Videre påpeker byantikvaren at videreutvikling, eller avvikling av Tullinløkka som museumsområde ikke er avklart. En tung utbygging i Tullinkvartalet med Tullinløkka som campus for Universitetet vil kunne legge begrensninger for framtidig bruk av Tullinløkka som museumsområde, og dette er, etter Byantikvarens mening, underkommunisert i planprosessen. Etter byantikvarens syn vil en utbygging på deler av Tullinløkka i kombinasjon med en utvikling av Tullinkvartalet kunne gi en mer passende utnytting av Tullinkvartalet samtidig som man legger til rette for Universitetets samlede behov. I planskissen henvises det blant annet til KDPBB i argumentasjonen for økte gesimshøyder i kvartalet. Byantikvaren minner om at prosessen rundt KDPBB har vært svært motsetningsfylt, noe som også er en del av årsaken til at planen enda ikke er politisk behandlet og vedtatt. Byantikvaren viser også til Høyhusstrategien som blant annet sier at det, i forbindelse med reguleringsforslag der forslagsstiller foreslår bebyggelse med byggehøyde over 42 meter, alltid skal utarbeides et alternativt reguleringsforslag. «Det historiske sentrum» (jfr. Linstowns LinstoWns plan fra 1838) med Slottet, Nasjonalteateret, Universitetet og Tullinløkka, bør etter byantikvarens vurdering ivaretas som del av den opprinnelige teppebyen. Tettheten av kulturminner i fredningsklassen er for høy og områdets verneverdier for sterke, til at dette kan punkteres og skjemmes av høye og massive bygninger. Byantikvaren er imidlertid ikke negative til utvikling av Tullinkvartalet, men da under forutsetning av at bygninger med høy verneverdi.(alfheimkomplekset, Kristian Augusts gate 11, l 1, 21 og 23 og Universitetsgaten 11) l 1) ivaretas. I tillegg bør ny bebyggelse i kvartalet i hovedsak tilpasses eksisterende gesimshøyder. Konklusjon: grunnen. Slik planforslaget foreligger, er konflikten med kulturminnene (både innenfor kvartalet og tilgrensende arealer) svært høyt. Byantikvaren fraråder sterkt at det tilrettelegges for riving av Kristian Augusts gate 11 og bakbygningene i Alfheimkomplekset. Byantikvaren fraråder sterkt at det åpnes for økte høyder. Hvis planskissen opprettholdes og legges til grunn for reguleringsplan til offentlig ettersyn vil Byantikvaren oversende planen til Riksantikvaren for vurdering av innsigelse til planen. Byantikvaren vil vurdere å utarbeide en alternativ plan. 0 Slik planforslaget foreligger, er konflikten med kultunninnene (både innenfor kvartalet og 0 Byantikvaren fraråder sterkt at det tilrettelegges for riving av Kristian Augusts gate ll og 0 Byantikvaren fraråder sterkt at det åpnes for økte høyder. 0 Hvis planskissen opprettholdes og legges til grunn for reguleringsplan til offentlig ettersyn vil 0 Byantikvaren vil vurdere å utarbeide en alternativ plan. 5. Renovasjonsetaten (REN) REN har et lovpålagt ansvar for å sørge for innsamling av husholdningsavfall i Oslo kommune. Næringsvirksomhet er ikke omfattet av dette og kan fritt velge hvilken aktør som skal håndtere deres avfall. REN presiserer at det må tas hensyn til at renovasjonsbiler onsbiler har tilgang til boliger i området under og etter bygging, slik at den lovpålagte avfallshåndteringen til RENs kunder kan utføres forsvarlig. 6. Statsbygg

3 Det er ikke avklart hva Nasjonalgalleriet og Tullinløkka skal brukes til i fremtiden, og det er derfor helt nødvendig for Statsbygg at planforslaget ikke legger føringer for utvikling av Tullinløkka. Det vil bli bygget «noe» påtullinløkka, og det ser ikke ut som dette er hensyntatt i planskissen. Plassering av det nye bygget har prinsipielt tre alternative plasseringer; Plassering av det nye bygget har prinsipielt tre alternative plasseringer; ø I nord langs Kristian Augusts gate (vurdert som det mest egnede, også av riksantikvaren) I I sør langs Kristian IVs gate ø Midt på plassen Et slikt nybygg på Tullinløkka vil understreke gateløpet i Kristian Augusts gate mer enn det vil bidra til at et nybygg i Tullinkvartalet «åpner seg mot Tullinløkka som en forlengelse av dette plassrommet>> plassrommet» og lar bygningsmassen der framstå som et «frontmotiv <<frontmotiv for Tullinløkka» (som forslagsstillers foretrukne alternativ skisserer). Derfor ber Statsbygg om at forslagsstiller arbeider videre utfra et frittliggende nybygg på Tullinløkka som et mulig framtidsscenario, og at hensynet til gateløpet vektlegges i utredningene. Fordi forslagsstillers foretrukne alternativ («kompakt») (<<kompakt>>) innebærer en frontvegg mot Tullinløkka, fremhever Statsbygg behovet for utredninger om vind og turbulens som en del av de lokalklimatiske forholdene som er nevnt under planprogrammets «miljøfaglige <<milj forhold» (2.3.13) Statsbygg vil også understreke at løsninger som innebærer varelevering/avfallshåndtering avfallshåndtering på sørsiden av Kristian Augusts gate er uheldig for framtidige løsninger på Tullinløkka, og at den totale adkomstssituasjonen onen til Tullinkvartalet bør vurderes i forhold til dette. Konklusjon: Statsbygg opprettholder sitt standpunkt om å vurdere innsigelse dersom planforslaget for Tullinkvartalet legger føringer for utnyttelsen av Tullinløkka. 7. Advokat Ole Borge Eiendomsavdeling AS Grunneier i Kristian Augusts gate 11 er positiv til en regulering til undervisning/offentlig eller privat tjenesteyting/næringsbebyggelse/forretning som inkluderer KA 11. Dersom KA 11 blir vurdert bevaringsverdig, vil grunneier måtte vurdere hvordan de stiller seg til det videre arbeidet med kvartalsplanene. med kvartalsplanene. 8. Fagforbundet v/hilde Andersson Vagle Fagforbundet bemerker at et nybygg, som beskrevet i planforslaget, vil bli et stort og dominerende bygg på grunn av høyden. Også sett fra deres beliggenhet i Munchskvartalet, vil et nybygg av tenkte dimensjon bli markant og dominerende. tenkte dimensjon bli markant og dominerende. 9. OMS Eiendom AS v/kristian Omsland OMS Eiendom AS er hjemmelshaver til Kristian Augusts gate 13 og ber om at følgende kommentarer tas med i det videre planarbeidet: Plankart - Linjesymbol for «Bebyggelse som forutsettes fjernet» fjemet» i plankartet, må endres til «Bebyggelse som kan rives>>, rives», slik at det ikke er i tvil at eksisterende bebyggelse kan bestå ved evt. framtidig, videre utnyttelse og nybygg på tomten. Plankart/reguleringsbestemmelse 6 - De støtter forslaget til plankart for Felt U/T/N/F2. Det er viktig å opprettholde kartet uten byggelinjer, er, og å opprettholde størst mulig fleksibilitet for en evt. framtidig utvikling av eiendommen. Planbestemmelser 7.1 og Etablering av innganger til bebyggelse fra alle omkringliggende gater og torg/allmenninger må knyttes til nye tiltak. Kravet om gangpassasje kan mistolkes som et krav til å etablere åpne rom på egen grunn i forbindelse med alle nye tiltak på eiendommen. Dersom utbygging legges i byggegrense, må det i reguleringsbestemmelsene sikres rettigheter til å etablere direkte atkomst til annen manns grunn, dvs rettighet til å etablere direkte adkomst til eventuelle plasser/allmenninger/fellesadkomster som etableres inntil deres eiendomsgrense. Krav om gangpassasje må ikke utløses ved mindre søknadspliktige tiltak som ikke berører funksjoner/bruk i 1. etasje. 10. l Fortidsminneforeningen Fortidsminneforeningen ser det som særlig positivt at ombyggingen av kvartalet kan styrke Universitetets forankring i sentrum. Samtidig ser de det som svært viktig å kunne beholde

4 bygninger fra alle tidsepokene som er representert i området som en del av 150 års by- og arkitekturhistorie. Dette gjelder spesielt disse: hjørnebygningene Pilestredet 27/ St. Olavs gate 22 (Alfheimkomplekset) Universitetsgata 11 ll (Savoy) Kristian Augusts gate 23 (NAF/NKF) På bakgrunn av dette ser de det som svært viktig at det arbeides videre etter alternativ 3 (bevaringsalternativet) I NIKU s NIKU s rapport, hvor hensyn til disse bevaringsverdige bygningene blir ivaretatt. Forslagsstillers kommentar til forhåndsuttalelsene - planskisse 1. l _ Bydel St. Hanshaugen Uttalelsen tas til orientering 2. Bydel Frogner Uttalelsen tas til etterretning. Det er tatt inn flere momenter fra alternativ 3b i planforslaget, blant annet er passasjer sikret, og flere bygg lagt under hensynssone bevaring. Det vises for øvrig til kommentar til bemerkning Bymiljøetaten Reguleringsplanen for Tullinkvartalet og Bymiljøetatens plan for trikk i Kristian Augusts gate må sees i sammenheng og det må søkes den best mulige løsning totalt sett. Det kan ikke være slik at det planarbeidet som har kommet lengst legger premissene for utforming av området. a) 3) Planfremmer ønsker at det tilrettelegges for fortau i «flush», <<flush>>, men Kristian Augusts gate og fortauet er ikke en del av planområdet og ligger utenfor reguleringsplanen. Dersom dette ikke aksepteres kan en ordinær fotgjengerkryssing med nedsenk være ok. Løsningen er beskrevet i vedlagt trafikkanalyse. b) Som underlag for planen er det laget en trafikkanalyse. Der beskrives en alternativ løsning for plassering av trikketrasé trikketrase i Kristian Augusts gate. Bakgrunnen for løsningen er ønsket om å opprettholde dagens og regulerte plassering av vareleveringslomme. Dette ligger også utenfor planområdet og er dermed ikke en del av planforslaget, men er beskrevet i trafikkanalysen og i KU og er et svært viktig tema for utviklingen av Tullinkvartalet. c) Mengden fotgjengere og syklister endres ikke. I dag er de fordelt på flere undervisningssteder i området. Men med nytt universitetsbygg vil de bli mer konsentrert til Kristian Augusts gate l. Det er ikke ment at det lokalt ikke vil bli mer trafikk, men at det ikke er snakk om ny virksomhet og flytting av virksomhet som allerede finnes i området. d) I planforslaget er det kun felt 2 og 3 (Treidergården og Kristian Augusts gate 23) som får permanent varelevering fra Kristian Augusts gate. Felt 1 l og felt 4-9 skal på sikt ha adkomst, varelevering og renovasjon fra Universitetsgata. Varelevering fra Kristian Augusts gate vil derfor bli redusert. e) Planforslaget legger opptil at dagens avkjørsler opprettholdelse inntil felt 7 som vist på reguleringskartet, bygges og gis midlertidig brukstillatelse. Da saneres totalt fem atkomster i kvartalet og ny, samlet atkomst for de aktuelle eiendommene vil være fra Universitetsgata. Inntil felt 7 bygges ut, vil dagens atkomstsituasjon on opprettholdes. f) Synspunktet tas til etterretning. g) Planforslaget legger til grunn at parkering skal være i henhold til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for næring og offentlig formål i Oslo. Det etableres parkering under bakken som vist på reguleringskart vertikalnivå 1. l. Øvrig bakkeparkering innad i kvartalet vil i hovedsak bestå som i dag. Totalt legger planen til rette for 144 plasser, ca. 40 plasser mer enn i dag. Sykkelparkering vil også være i henhold til Oslo kommunes norm, og planforslaget legger til rette for totalt 917 plasser. Det er tatt inn i planbeskrivelsen, samt i ROS-analysen, at det finnes lokaliteter av forurenset grunn i og i nærheten av planområdet. ROS-analysen sier: «Det må gjennomføres undersøkelser i grunn i forkant av byggestart, ved påvisning av forurensede masser må det gjennomføres avbøtende tiltak». Det er krav i bestemmelsene om å lage et

5 miljøoppfølgingsprogram som skal innsendes sammen med søknad om rammetillatelse. Her er det krav om redegjørelse av massehåndtering. 4. Byantikvaren Entra har vært opptatt av å gi planskissen et innhold som sikrer et helhetlig kvartalsgrep, der kvartalets potensial og sentrumsnære beliggenhet vektlegges i vesentlig grad. Bevaring av bakbygning i Kristian Augusts gate 21 er etter Entras vurdering svakt begrunnet i bebyggelsen som enkeltobjekt. ekt. Samtidig er denne bygningen i konflikt med riktig og nødvendig utvikling av eiendommene i Kristian Augusts gate totalt, både med hensyn til å tilfredsstille arealkrav og funksjonalitet. Kvartalet trenger nytt innhold og nye framtidsrettede funksjoner, noe som krever mer plass. Videre mener Entra at ved bevaring av frontbygget i Kristian Augusts gate 21 (Treider) alene oppnår dette bygget en fremtredende og samtidig integrert rolle utviklingen av kvartalet. Entra mener byens funksjon og innhold må vektlegges vesentlig og i noen grad på bekostning av form fonn og historiebevaring. Planskissen foreslo at de tre hjørnebyggene ømebyggene i kvartalet skulle bevares. Disse (Savoy, tidligere arbeidsgiverforeningen, og Alfheimkomplekset) har en grad av monumentalitet og tyngde som både evner å spille sammen med områdets øvrige historiefortellende bygg og som holder kvartalet sammen i dets særegne 5-kantede form. I bearbeidelse av planskisse til planforslag er følgende bygninger regulert med hensynssone bevaring: Hotell Savoy (Universitetsgata 11) Treiders hovedbygning mot gate (Kristian Augusts gate 21) Kontorbygget i Kristian Augusts gate 23 (tidligere Norsk Arbeidsgiverforening) Alfheimkomplekset i sin helhet (St. Olavs gate 22/Pilestredet 27) Kristian Augusts gate Renovasjonsetaten Uttalelsen tas til etterretning. 6. Statsbygg Statsbyggs informasjon infonnasj on om kommende bebyggelse på Tullinløkka tas til orientering. Kapittel 7 i konsekvensutredningen tar for seg utredningsalternativenes forhold til Tullinløkka, med mulig utvikling av Tullinløkka. Entras planforslag forutsetter ikke noe særskilt vedr. bebyggelse eller bruk på Tullinløkka, og planforslagets innhold kan fungere uavhengig av hva som bygges på Tullinløkka. Det vises til KU samt vedlagte rapport «Vindberegninger».«Atkomstsituasjonen onen langs Kristian Augusts gate er utfordrende og det vises til punkt 3, der tilsvarende forhold er svart ut til Bymiljøetaten. Varsel om innsigelse tas til etterretning, men Entra kan ikke se hva ved foreslått ny bebyggelse i Tullinkvartalet som legger slike føringer på Tullinløkka. 7. Advokat Ole Borge, Eiendomsavdeling AS Uttalelsen tas til etterretning. KA 11 er i planforslaget regulert med hensynssone bevaring. 8. Fagforbundet v/hilde Andersson Vagle Fagforbundets synspunkt tas til orientering. 9. OMS Eiendom AS v/kristian Omsland Linjesymbolet «bebyggelse som forutsettes fjernet» er ikke medtatt i plankartet som sendes ved planforslaget. Mot gate er byggelinjen en lik formålsgrensen fonnålsgrensen og det tillates inntrukne inngangspartier i 1. etasje, mot gate og lang gatetun. Krav om gangpassasjer er knyttet til etablering av ny bebyggelse, bruksendring eller hovedombygging. Disse er det knyttet rekkefølgebestemmelse til opparbeidelsen av.

6 OMS kommentar angående tillegg i planbestemmelsene er ikke medtatt i den Videre videre prosessen. 10. Fortidsminneforeningen Uttalelsen tas til etterretning. Det vises Vises til kommentar til bemerkning 4.