1. Kart i M.1: Kopi av illustrasjoner/snitt. 4. Forslag til nye reguleringsbestemmelser. eiendom v/morten Spilleth.

Transkript

1 UTSKRIFT AV MØTEBOK Organ Bygningsrådet Bygningsrådet F- skapet K- styret Saknr. 1078/89 KJ 1051/90 KJ 222/90 HS/LMR 76/90 HS Møtedato Arkivnr Medl.til stede 9 av 9 9 av 9 SAK: REGULERING TIL INDUSTRI GNR 6 BNR 40, SPIKKESTAD. VEDLEGG : Utrykt vedlegg VEDLEGG : Utrykt vedlegg 1. Kart i M.1: Kopi av illustrasjoner/snitt. 3. Forslag til reguleringsbestemmelser, BB eiendom v/morten Spilleth. 4. Forslag til nye reguleringsbestemmelser fra planavdelingen. 5. Kopi av kommentar fra BB-eiendom til planavdelingens forslag til reguleringsbestemmelser. 6. Kopi av brev fra BB-eiendom dat Kopi av innkommet merknad fra nabo til gnr 6 bnr Kart i M=1: rev Oppsummering av innkomne merknader 3. Kopi av innkomne merknader 4. Kopi av tiltakshavers følgebrev, dat Kopi av fasadetegninger 6. Kopi av profil SAKSFREMSTILLING Vedlegg til F- sak 222/90 se side 6. Gnr 6 bnr 40 ønskes av BB eiendom A/S bygget ut snarest mulig. Eiendommen er en ca 18 da stor parsell som er utskilt av Spikkestad gård syd for jernbanen og vest for Industriveien. I bygningsrådsmøte ble tomten godkjent omregulert til industri og næringsvirksomhet. Det sist reviderte reguleringsforslag fra BB eiendom ble mottatt planavdelingen Planavdelingen anser nå dette forslaget tilfredsstillende godt nok utredet fra tiltakshaver til å fremme reguleringsforslaget for politisk behandling i bygningsrådet med følgende merknader: Planavdelingens merknader.

2 1. Det vises til vedlegg 5. Planavdelingen blir av BB eiendom bedt om å vurdere muligheten for å lempe på punktet i reguleringsbestemmelsene som krever saltak. Planavdelingen vil imidlertid holde fast på kravet ut fra ønsket om å ta hensyn til en bedre byggeskikk i Norge generelt og Røyken spesielt. Det minnes om plan- og bygningslovens 74.2 som lyder: K- sak 76/90, 1051/ "Bygningsrådet skal se til at ethvert arbeid som omfattes av lovens 93, blir planlagt og utført slik at det etter rådets skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret." Bestemmelsen er et viktig ledd i arbeidet for å bedre byggeskikken i Norge og den er en påminnelse om at bygningsrådet må være oppmerksom også på de estetiske hensyn og helhetsvurderingen. For gnr 6 bnr 40's vedkommende er det viktig a tenke byggeskikk i forhold til omgivelsene, særlig med hensyn på at det er boligområder som nærmeste nabo. 2. Følgende punkter må fra tiltakshaver rettes opp/avklares: 2.1 NSB må kontaktes for å avklare mulighetene for å regulere ut et offentlig sidespor inn på industrieiendommen som vist i planforslaget, samt de tekniske forhold i tilknytning til dette. 2.2 I tegnforklaringen skal "Parkbelte i industriområde" høre inn under PBL 25.6 Spesialområde og må følgelig merkes av deretter. 2.3 På kartet må følgende rettes opp: a) Tykkere strek på grensene mellom reguleringsformålene i h.h.t. tegnforklaringen. b) Frisiktsone i adkomstvei må påføres tallverdi. c) Adkomstvei i nordøst skal ikke være offentlig og må følgelig rettes opp deretter. d) Byggelinje mot Industriveien må vises. e) Adkomstveien bør vises videre inn på tomta i reguleringsplanen tilsvarende som i illustrasjonsplanen. Dermed kan byggegrense fra senterlinje i denne veien også vises.

3 f) Bredde på parkbelte mot Industriveien vist som i planforslaget skal ikke stå. g) Det bør tegnes et øst/vest- snitt fra og med Industriveien og gjennom industritomta med industribygget på gnr 6 bnr 40. Dette for blant annet å vise høyden på industribygget med hensyn til boliger øst for Industriveien. Med bakgrunn i merknader fra planavdelingen og saksfremstillingen her, vil planavdelingen foresla følgende innstilling: K- sak 76/ /90 INNSTILLING Bygningsrådet anbefaler i h.h.t. plan- og bygningslovens 27-1, reguleringsplan for industritomt (6/40), Spikkestad m/reguleringsbestemmelser fra planavdelingen, utlagt til offentlig ettersyn med de merknader planavdelingen har i punkt 2. BEH.BYGNINGSRÅDET: Forslag fra B. Nummedal: Reguleringsbestemmelsenes 5 siste setning foreslås tatt ut. Bygningsrådet ønsker seg forelagt fasadetegninger for bygningen. Enstemmig vedtatt. VEDTAK: Bygningsrådet anbefaler i h.h.t. plan- og bygningslovens 27-1, reguleringsplan for industritomt (6/40), Spikkestad m/reguleringsbestemmelser fra planavdelingen, utlagt til offentlig ettersyn med de merknader planavdelingen har i punkt 2. Reguleringsbestemmelsenes 5 siste setning foreslås tatt ut. Bygningsrådet ønsker seg forelagt fasadetegninger for bygningen. SAKSFREMSTILLING : 1.0 Etter siste behandling av saken i bygningsrådet har reguleringsplanen vært ute til offentlig ettersyn, hvor fylkesmannens miljøvernavdeling rettet innsigelse til planen. (Se vedlegg 2 og 3) Innsigelsen gikk på landskapsmessige forhold. Det ble stilt krav om a innregulere et større friluftsområde omkring arealet til industri, for å bevare det typiske ravinelandskapet i området med sin tilhørende vegetasjon.

4 2.0. Fra den offentlige høringen var over og helt fram til har det pågått en viss korrespondanse mellom kommunen, tiltakshaver og fylkesmannens miljøvernavdeling for å komme fram til en løsning. Tiltakshaver har nå kommet fram til en løsning som fullt ut innfrir kravene fra miljøvernavdelingen, se vedlegg 4, samt kartgrunnlag, vedlegg 1. Planavdelingen viser til miljøvernavdelingens skriv av , vedlegg 3 og anser nå innsigelsen for løst. K- sak 76/ / Teknisk sjefs kommentar: For kommentarer til innkomne merknader: se vedlegg 2. Fylkesmannens miljøvernavdeling peker i sin merknad av på at det ikke foreligger noen opplysninger om avløpsløsning. Det må imidlertid forutsettes at området blir tilknyttet offentlig ledningsnett. Dette kravet må inn i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder VA- ledninger, sa går disse i Industriveien, øst for planområdet. Høydene påført bygg i planforslaget viser at VA- ledningene i veien vil ligge over nivå på hus, slik at det høyst sannsynlig blir nødvendig med pumping. I utgangspunktet kan ledninger fra industribygget gå i adkomstveien og ut til hovedveien og VA- ledningene der. Når det gjelder overvannsledningen så går den over jernbanen og videre i det østlige sluktet N-S i planområdet ca. 10 m under en fylling som ligger der i dag, og videre ut i dagen mot bekken. I og med en såpass dyp beliggenhet av ledning vil det bli svært problematisk hvis ledningen skulle ryke. I reguleringsbestemmelsene må det derfor medtas et krav om at det må utføres geotekniske undersøkelser fra kompetent hold før bygging kan tillates. Merknader til trafikkformålet sidespor. I reguleringsbestemmelsene må det kreves at byggeplaner for området samordnes med NSB sine krav langs sidesporet. Merknader til formålet parkbelte :

5 Det må i reguleringsbestemmelsene medtas et krav om opparbeidelse av vegetasjonsbelte mot veien i øst. Merknader til formålet Sf-friluftsområde : Det må i reguleringsbestemmelsene fastsettes at det innenfor området vist som friluftsområde ikke må foretas noen utfylling av masse eller andre fysiske inngrep. Merknader til plantegningen: Følgende opprettinger må utføres: K- sak 76/90.( 1051/90. - Frisiktsoner i adkomstvei må påtegnes m/heltrukken linje - Adkomstveien må ikke vises offentlig - Byggegrense kan ikke vises over adkomstveien - Byggegrense rundt området regulert til industri må ut - Prikket linje som indikerer vannrør fra adkomstvei og sydover må tas ut - Formålet "friluftsområde Sf" må inn på planen i tillegg til formålet "Parkbelte" på 15 m i øst. Adskilles m/formålsgrense. - Byggegrense mot Industriveien i øst må påtegnes 9 m fra midtlinje vei - Heltrukken strek langs med tomtegrensa i øst må tas ut - Tegnforklaringen må rettes opp. 4.0 Konklusjon: Ut fra saksfremstillingen over vil teknisk sjef foreslå følgende innstilling: INNSTILLING Bygningsrådet har etter PBL\s 27-1 behandlet ovennevnte reguleringsplan, med de merknader som kom inn etter at planen har vært ute til offentlig ettersyn. Etter plan- og bygningslovens 27-2 vil bygningsrådet vedta reguleringsplan for Industri, gnr.6 bnr. 40, Spikkestad, med tilhørende reguleringsbestemmelser, innarbeidet de merknader som er lagt frem i saksfremstillingens punkt 3.0.her. BEH. BYGNINGSRÅDET: Som innstillingen. Rett utskrift: EKSPEDISJON: Sendes Røyken formannskap til behandling. Røyken Kommune Rolf Stokker

6 tekn.sjef Forts. K- sak 76/90 forts. F- sak 222/90. Vedlegg: 1. Reguleringsbestemmelser 2. Oversikt over innkomne merknader 3. Svart/hvit kopi av reguleringsplanen RÅDMANNENS BEMERKNINGER Bygningsrådet har behandlet planforslag i to møter. De innkomne innsigelser synes løst på en hensiktsmessig måte. De foreslåtte endringer i plan og bestemmelser anses ikke å betinge ny utlegging av planen som derfor kan tas opp til realitetsbehandling. Nødvendige justeringer i planmaterialet vil bli foretatt, etter Kommunestyrets behandling. Området forutsettes knyttet til offentlige ledninger for vann og avløp, etter gjeldende avgiftssatser (Høyeste alternativ). Hva tilknytning til offentlig veg angår, er refusjon for utgifter til opparbeidelse av Industrivegen ikke utlignet for eiendommen, i og med at eiendommen var uregulert da refusjonsberegning ble foretatt. Fra naboer og Velforening har det vært uttrykt bekymring for bygningenes utseende. Denne bekymring for tettstedenes - og industriområdenes utseende har rådmannen også registrert på de mange møter som er holdt i forbindelse med kommuneplanleggingen. Rådmannen forutsetter at Bygningsrådet legger vekt på disse forhold, ved rådets senere behandling av bebyggelsesplan og byggemeldinger Overvannet fra reguleringsområdet er forutsatt ført til bekk. Rådmannen vil her vise til, at overvannsavløpet fra utbyggings= områdene tilføres bekkeløpet raskere, enn den tidligere avrenning fra naturlig terreng. Dette kan få konsekvenser for den maksimale vannføring i bekkedraget og for eksisterende bekkelukkinger mm. Rådmannen forutsetter, at disse forhold blir vurdert, ved behandlingen av de tekniske planer for industriområdet RÅDMANNENS ANBEFALING : Reguleringsplan for Gnr 6 Bnr 40 anbefales godkjent, i samsvar med Bygningsrådets vedtak i sak 1051/90 og med henvisning til rådmannens merknader til saken. FORMANNSKAPETS VEDTAK : Enstemmig vedtatt.

7 Reguleringsbestemmelsene endres ifølge vedtaket. Forts. K- sak 76/90 KOMMUNESTYRETS VEDTAK : Reguleringsplan for gnr. 6 bnr. 40 anbefales godkjent, i samsvar med bygningsrådets vedtak i sak 1051/90 og med henvisning til rådmannens merknader til saken. Reguleringsbestemmelsene endres ifølge vedtaket. Enstemmig vedtatt. Rett utskrift. Sendes med vedlegg teknisk sjef til behandling. 12. Mars Harald Sundlo Spes.kons.