MØTEINNKALLING. Eventuelt forfall meldes til BEFARING Avreise fra Petter Nilssensgate 2 kl 10:00

Transkript

1 Lillehammer kommune Utvalg for plan og samfunnsutvikling MØTEINNKALLING Utvalg: Utvalg for plan og samfunnsutvikling Møtested: Wiese - Formannskapssalen Møtedato: Tid: 10:00 16:00 Eventuelt forfall meldes til eva.bueie.nygard@lillehammer.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling Hovemoen Gård Grusuttak Hovesveen BEFARING Avreise fra Petter Nilssensgate 2 kl 10:00 Møtet settes i møterom Wiese (Formannskapssalen) kl. 11:00 ORIENTERINGER Betraktninger vedrørende trasevalg E6, Visit Lillehammer v/ove Gjesdal m.fl. Fasade Gønstadgate 51 og 53 v/byggesak SAKLISTE Side Sak nr / Sakstittel 34/17 SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER FJELLSTUE OG HYTTER 35/17 MIDLERTIDIG DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL GNR/BNR 186/4 - HOVESVEEN GRUSTAK 36/17 DETALJREGULERING NORDRE ÅL SKOLE - OFFENTLIG ETTERSYN 37/17 SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN GUDBRANDSDALSVEGEN 187 M. FL.

2 38/17 KLAGEBEHANDLING - DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR ÅRETTA - MESSENLIVEGEN - NYBYGG GARASJE GNR/BNR 66/405 - RABBEN 16 - KJERSTI SOLBERG STRYKEN 39/17 DISPENSASJON FRA PARKERINGSKRAV I KOMMUNEPLANENS AREALDEL GNR/BNR 200/158 - KIRKEGATA 77 - HOL EIENDOM AS 40/17 PLANPROGRAM - KOMMUNEDELPLAN FOR FYSISK AKTIVITET OG NATUROPPLEVELSE - HOVEDREVISJON Handels- og næringsanalysen Byromsanalysen PLANREVISJONER Lillehammer, Terje Rønning Leder

3 Sak 35/17 Sak 34/17 SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER FJELLSTUE OG HYTTER Saksbehandler: Marthe Torset Arkiv: PLAN 2015p061e16 17/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 34/17 Utvalg for plan og samfunnsutvikling / Kommunestyret VEDLEGG: - Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert SAMMENDRAG: Lillehammer kommune har mottatt et privat reguleringsforslag for Nordsetervegen Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for salg av eksisterende fritidshytter uten utleieplikt. Arealformålet for deler av planforslaget er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan for Nordseter ( ) og kommuneplanens arealdel Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Lillehammer fjellstue og hyttegrend vedtas. FAKTA: Søker Forslagsstiller er Lillehammer Fjellstue og hytter AS. Planforslaget er utarbeidet av Planråd AS. Formål og plangrunnlag Planområdet er i sin helhet regulert gjennom reguleringsplan for Nordseter ( ) til «herberge/bevertning og forretning». I Kommuneplanens arealdel gjelder «fritidsog turistformål» for hele planområdet. Forslagsstiller ønsker med planforslaget å legge til rette for salg av eksisterende fritidshytter uten leieplikt som ligger til grunn ved dagens regulering. Vurdering av behov for konsekvensutredning I forbindelse med oppstartsmøtet ble planforslaget vurdert iht. forskrift om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven. 3 i forskriften omfatter planer og tiltak som skal vurderes etter vedlegg lll «Vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn». Planforslaget omfattes av 3 bokstav b) «Detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering». Området som søkes omregulert er allerede utbygd og det skal ikke bygges nye enheter innenfor det regulerte området. Tiltaket vurderes derfor ikke til å få vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn som skissert i vedlegg III. Kommunen vil ikke kreve konsekvensutredning etter forskriftas bestemmelser, men konsekvensene av planendringen Side 3

4 Sak 35/17 skal vurderes for relevante temaer. Det er gjort i planbeskrivelsen. Planprogram er knyttet til konsekvensutredningskravet og bortfaller. Planprosess Oppstartsmøte mellom forslagsstiller og kommunen ble avholdt den Det ble varslet planoppstart med annonse i Lillehammer byavis den , og i brev til berørte parter den Frist for å komme med innspill ble satt til I forbindelse med varsel om planoppstart kom det inn 3 merknader. Disse er gjengitt og vurdert av søker i planbeskrivelsen, og kan fås i sin helhet av saksbehandler. Utvalg for plan og samfunnsutvikling fattet i møte den vedtak om å legge saken ut på høring/offentlig ettersyn. Brev til høringsparter ble sendt , med høringsfrist Det kom inn 7 merknader som er sammenfattet i det følgende. Fylkesmannen i Oppland Støysoner rundt Nordsetervegen bør legges inn i plankartet og bestemmelsene må sikre tilfredsstillende støyforhold for eventuell ny bebyggelse. Ingen kommentar til formålsendringen. Kommentar Støysone legges inn i kart, og bestemmelsen for støy oppdateres. Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune slutter seg til vurderinger av behov for næringsareal i administrasjonens saksvurdering ved offentlig ettersyn. De kommenterer at eventuell inngjerding av hyttene bør skje rundt hyttene som helhet, og ikke rundt hver parsell. I bestemmelse 2.1 må det presiseres hva som menes med «hovedbygningen». Kulturarvenheten har ingen merknader. Kommentar Inngjerding blir ivaretatt gjennom krav om helhetlig plan i bestemmelsene. I 2.1 blir begrepet hovedbygning presisert til å gjelde hytta og ikke Lillehammer fjellstue. Statens vegvesen Merknad ved oppstart angående inntegning av atkomst er etterkommet. De ba også om detaljering av butikkområdet ved oppstart. Dette er ikke gjort, men de har likevel ingen merknader til dette nå. I bestemmelsen om hensynssone står det at siktlinje-stoppsikt for kollektivtrafikken er inntegnet. De forstår ikke hvorfor kollektivtrafikk er spesielt nevnt. De har ellers ingen merknader. Kommentar Siktlinjene gjelder all trafikk. Spesifisering med stoppsikt for kollektivtrafikk tas ut. Norges vassdrag- og energidirektorat Har ikke hatt kapasitet til å se på saken spesielt, men refererer til standard sjekkliste. Statnett Ingen merknader Side 4

5 Sak 35/17 Brannvesenet Påpeker at at vegen må opprettholdes med minimum 3,5 meter bredde, og at den brøytes tilsvarende vinterstid. Henviser til veileder for «tilrettelegging for rednings- og slukkemannskap». Kommentar Veien beholdes slik som i dag, og er regulert inn med bredde 4 meter. Tjenesteområde Vann og Avløp i Lillehammer kommune Ingen merknader På bakgrunn av innkomne merknader er det gjort følgende justeringer etter offentlig ettersyn. - Lagt inn støysone i kart og bestemmelser - Presisering av hovedbygning i 2.1 til tilhørende hytte - Justert 4 i forhold til kollektivtrafikk, hvor denne spesifiseringen er tatt ut - Tilbygg i 2.1 er spesifisert som sportsbod - Etter kontroll av byggetegninger er BRA i 2.1 for hyttene justert fra 55m 2 til 26m 2 i tråd med størrelse på dagens bygningsmasse. I tillegg kommer mulig sportsbod på 4m 2. Rådmannen vurderer dette til å være mindre justeringer/presiseringer som ikke krever 2. gangs høring/offentlig ettersyn. Planforslaget Områdebeskrivelse Planforslaget dekker et areal på 8,7 dekar, plassert på vestsiden av Nordsetervegen i sentrum av Nordseter. Her ligger i dag Lillehammer fjellstue og utleiehytter på gnr. 42 bnr. 48, med felles atkomst fra Nordsetervegen. Omkringliggende arealer består i stor grad av private fritidseiendommer, iblandet noen mindre næringsarealer. Arealregnskap Nr. 1 bebyggelse og anlegg Areal (dekar) Fritids- og turistformål 2.0 Fritidsbebyggelse konsentrert 4.6 Sum areal denne kategori Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn grøntareal 0.4 Parkeringsplasser 0.3 Veg 1.3 Sum areal denne kategori 2.1 Totalt alle kategorier 8.7 Reguleringsformålet I dagens regulering er planområdet i sin helhet avsatt til «Herberge/bevertning» i reguleringsplan for Nordseter (vedtatt ) og «fritids- og turistformål» i Side 5

6 Sak 35/17 kommuneplanens arealdel. Planforslaget legger opp til en endring av formålet. Det som i dag består av utleiehytter (videre referert til som «hyttegrenda»), et areal på 4,6 dekar, endrer formål til fritidsbebyggelse. Lillehammer fjellstue og området rundt fornyer eksisterende formål fra «herberge/bevertning og forretning» til «fritids- og turistformål», i tråd med kommuneplanens arealdel Det legges ikke opp til videre utbygging av hytter innenfor hyttegrenda, noe som er sikret gjennom bestemmelsene. Ved offentlig ettersyn var BRA for hver boenhet (hytte) satt til 55m 2. Etter nærmere kontroll av tegninger er dette justert til BRA = 26m 2 tilsvarende hyttene som står der i dag. I tillegg tillates oppsetting av sportsbod i tilknytting til hytta på maks 4 m 2 og en platting på bakkenivå uten takoverbygg på 10 m 2. Bestemmelser for gesims, mønehøyde og takvinkel er basert på dagens bebyggelse, med strenge krav til utforming og arkitektur. Hver enkelt hytte vil ikke få sin egen tomt, men inngå i et sameie. Tillatt BYA på næringsområdet er inntil 60%. Dette gir rom for noe utvidelse i forhold til dagens bebyggelse. Bestemmelser for gesims, mønehøyde og tak etc. er basert på dagens bebyggelse, med strenge krav til utforming og arkitektur. Atkomst og veisystem Hyttegrenda og næringsarealet har felles direkte atkomst fra Nordsetervegen. Denne atkomsten vil fungere som i dag. Det er ikke tatt høyde for økt trafikk til dette området ved eventuelt salg av hyttene, fordi arealet også i dag er opparbeidet og i bruk. Parkering Det er avsatt tre områder for parkering i plankartet. SPP1 er avsatt for å betjene parkeringsbehov for bebyggelsen på nordsiden av Lillehammer fjellstue. SPP2 betjener Lillehammer fjellstue og kan i perioder benyttes til gjesteparkering for hyttegrenda. SPP3 er avsatt til gjesteparkering for hyttegrenda. I tillegg er det i bestemmelsene lagt opp til 1 parkeringsplass i tilknytting til hver hytte. Støy Det er lagt inn støysoner i plankartet. To av utleiehyttene og Lillehammer fjellstue er berørt av disse. Det skal vurderes støyreduserende tiltak innenfor berørte områder ved ombygging/ny bebyggelse. Friluftsliv Området er mye brukt til friluftsliv med gode muligheter for aktivitet både sommer og vinter. Planforslaget vil ikke endre på mulighetene for å utøve friluftsliv, fordi området allerede er utbygd. Landskap Hyttegrenda har i dag et felles arkitektonisk uttrykk. Hyttene er små, ligger tett sammen og har lik farge og utforming. Det er i bestemmelsene sikret at dersom man skal gjøre endringer på noen av hyttene må man ta hensyn til omkringliggende bebyggelse, med spesielt fokus på estetikk og arkitektur. Kulturminner Det er ikke kjente, automatisk fredede kulturminner i området. Side 6

7 Sak 35/17 Naturmangfold Det er ingen kjente, fredede eller sårbare arter i området. Planen vil uansett i liten grad påvirke dette, da området allerede er utbygd. Landbruk Området er ikke brukt til landbruksformål ROS-analyse En risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) er gjennomført som en del av planarbeidet. Det er ikke avdekket potensiell risiko av betydning som følge av planendringen eller behov for tiltak som følge av dette. Vurdering: Rådmannen har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet. Nedenfor følger faglige kommentarer til sakens mest sentrale problemstillinger. Reguleringsformålet Næringsarealet, som inkluderer Lillehammer fjellstue, vil etter det nye planforslaget fortsette på samme måte som i dag. Formålet tilknyttet dette området Fritids- og turistformål er en videreføring av dagens regulering, hvor bestemmelser hva gjelder bygningsmassen er basert på eksisterende bebyggelse. Man har med en BYA på 60 % gitt en viss fleksibilitet til noe fremtidig utbygging på næringstomten dersom det skulle bli behov, men legger seg innenfor dagens høydekrav. Det argumenteres i planforslaget for at seksjonering og salg av dagens utleiehytter vil ha positiv innvirkning på driften av fjellstua, og at endringen i så måte vil styrke næringsgrunnlaget til gjenværende næringsareal. Hytteområdet som omreguleres fra næringsareal til fritidsbebyggelse skal etter nytt planforslag i stor grad fremstå og fungere som i dag, men fritidshyttene kan da selges uten leieplikt. I bestemmelsene er det klare begrensninger for muligheten til å endre hyttenes utforming og plassering, hvor dagens størrelse og utforming er lagt til grunn. Det stilles krav i en eventuell videre byggesaksprosess til estetikk og materialbruk for å sikre et helhetlig uttrykk. Strategier for utvikling av fritidsbebyggelse I kommuneplanens strategiske mål for fritidsbebyggelse legges det opp til at området rundt Nordseter skal prioriteres og videreutvikles. Et innslag av 18 nye private hytter sentralt i dette området kan i så måte sees som positivt. Hyttene er i dag små og av enkel standard, noe som gjør at de antakelig vil være i en rimeligere prisklasse enn det man normalt finner på Nordseter. Hyttene ligger i umiddelbar tilknytting til skiløypenettet, samtidig som man har nærhet til det Nordseter har å by på av skiutleie, aktivitetstilbud, kafeer og matbutikk. I planbeskrivelsen forespeiler man at hyttene vil være et attraktivt og ønsket tilskudd til markedet, spesielt for familier med begrenset økonomi og lavere krav til standard. Behovet for næringsareal Det har i senere år blitt vedtatt flere endringer av den overordnede reguleringsplanen for Nordseter (vedtatt ). Både i reguleringsendring for Nordseter sentrum (2006) og reguleringsplan for Lillehammer seter ll og lll (2014) har endring blant annet bestått i at næringsareal er omregulert til fritidsbebyggelse. Side 7

8 Sak 35/17 En reguleringsplan skal ha et langsiktig perspektiv, noe som kan være vanskelig forenelig med mer kortsiktige og markedsstyrte endringer i turistnæringen. Med en turistnæring som i stor grad baserer seg på vinterturisme er de særlig utsatt for sesongvariasjoner og trender. Næringsdrivende har i en lengre periode opplevd nedgang i besøkstall på Nordseter, men de siste årene har det igjen vært noe økning av turisttrafikken. Man vil med endringene som ligger i planforslaget få en innskrenkning av dagens næringsareal fra 6,6 til 2 dekar. Dette er areal, det på et senere tidspunkt, vil være vanskelig å ta tilbake som næringsareal, og som man i prinsippet må se som tapt. Den foreslåtte endringen kan begrense en mulig ny næringsutvikling fordi en fremtidig utvidelse av arealet blir vanskelig. Det er viktig å være bevisst at det på et senere tidspunkt kan komme oppgangstider som øker behovet for «varme senger» og/eller næringvirksomhet på Nordseter. Gjentatte omreguleringer fra næring til fritidsbebyggelse kan da bli sett på som negativt. Planforslaget medfører at 18 utleiehytter blir private fritidsboliger. Det er vanskelig å vurdere hvilke langtidseffekter dette kan ha for destinasjonen Nordseter. Behovet til næringsdrivende Samtidig som en omregulering av hytteområdet på sikt kan begrense utviklingsmulighetene for næring, er det også viktig å ivareta dagens behov til eksisterende næringsdrivende på Nordseter. Forslagsstiller poengterer at salg av hyttene vil bidra til at man kan videreutvikle Lillehammer fjellstue, gjøre oppgraderinger og nødvendig vedlikehold. En omregulering kan dermed styrke driftsgrunnlaget og gjøre gjenværende næring mer motstandsdyktig mot svingninger i markedet. Konklusjon: Rådmannen ser at det er både positive og negative sider ved planforslaget. Det gjelder spesielt avveiningen av behov for næringsareal, om marked og trender endrer seg. Gjennom høringsprosessen har det ikke kommet inn merknader som tilsier at en omregulering fra næring til fritidsbebyggelse vil være problematisk. Rådmannen legger vekt på at omregulering vil styrke driftsgrunnlaget og gjøre gjenværende næring mer motstandsdyktig mot svingninger i markedet. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Lillehammer fjellstue og hytter vedtas. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G : 1. Forslag til reguleringsplan for Lillehammer fjellstue og hytter, med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , godkjennes. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Tord Buer Olsen Rådmann Lars Rudi Kommunalsjef Side 8

9 Sak 35/17 Sak 35/17 MIDLERTIDIG DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL GNR/BNR 186/4 - HOVESVEEN GRUSTAK Saksbehandler: Marthe Torset Arkiv: FEIGB 186/4 17/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 35/17 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Situasjonskart, utsnitt av kommuneplanens arealdel 2. Kart over planlagt uttak i området Søknaden Grunneier Ole Berge har søkt om midlertidig dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å kunne ta ut masser i Hovesveen grustak på Hovemoen før reguleringsplan for området er på plass. Det søkes om å ta ut grusmasser på inntil m3 pr år frem til ny trasé for E6 Vingerom Ensby er avklart. Det søkes dispensasjon som følge av at valg av ny E6-trasé har store konsekvenser for eiendommen. Grustaket er i drift i dag, med et årlig uttak på om lag m3. Det er utvidelsen med søknad om uttak med opptil m3 pr. år som gjør at krav om reguleringsplan nå foreligger. Dispensasjonssøknaden gjelder følgende forhold: Dispensasjon fra Kommuneplanens arealdels som sier at «[u]ttak på mineralske råstoff utover til eget bruk, eller vesentlig utvidelse av eksisterende massetak kan ikke finne sted før området inngår i godkjent reguleringsplan». Prosess Søknad om dispensasjon ble lagt ut til offentlig ettersyn/høring , med frist for innsending av merknader Høringsbrev ble senere sendt til DNT og naturvernforbundet, med utsatt frist til Det har i perioden kommet inn 6 merknader som er sammenfattet under. Bane NOR Har ingen merknader utover at tiltaket ikke skal påvirke jernbanen negativt. Direktoratet for mineralforvaltning med Bergmesteren for Svalbard (DMF) Det ene vilkåret satt i høringsbrevet må omformuleres slik at det kommer tydelig frem at det er DMF og ikke Lillehammer kommune som skal godkjenne driftsplanen. Utover dette er de enig i Lillehammer kommunes vurdering av dispensasjonen. Statens vegvesen Mener følgende vilkår må tas inn i tillegg til de som er skissert i høringsbrevet: - Dispensasjon gjelder frem til kommunedelplanen for fremtidig E6 Vingerom- Ensby er godkjent av Lillehammer kommune Side 9

10 Sak 35/17 - Dispensasjon gjelder uttak av grus - Det kan ikke bygges faste installasjoner/bygninger som kan bli i konflikt med eventuell trasé for E6. Oppland fylkeskommune (OFK) OFK har ingen vesentlige merknader. De vedlegger en befaringsrapport som konkluderer med at det ikke ble påvist automatisk fredede kulturminner under en befaring av området Fylkesmannen i Oppland Har ingen merknader utover kommunens vurderinger. Norges vassdrags- og energidirektorat Har ingen vesentlige merknader på nåværende tidspunkt, men skisserer elementer som er viktige å avklare i en fremtidig reguleringsprosess. På bakgrunn av innkomne merknader er det etter høringen satt vilkår for dispensasjon i tråd med tilbakemeldingene fra DMF og Statens vegvesen. Vurdering av søknaden Eiendommen gnr/bnr 186/4, med Hovesveen grustak, er i kommuneplanens arealdel avsatt til kombinert formål massetak/fremtidig næring. Tiltak på eiendommen i form av uttak av grus er dermed i tråd med formål i overordnet plan. Det har vært tatt ut mindre mengder grus i uttaket siden 1960-tallet. Søker ønsker nå å ta ut større mengder grus av ulik kvalitet i et avgrenset område nord og sør på tomten (se kart vedlagt). Statens vegvesen jobber nå med å utarbeide kommunedelplan med konsekvensutredning i forbindelse med fire felts E6 på strekningen Vingerom - Ensby. Det arbeides med ulike alternativer for trasé, både øst og vest for Mjøsa. Det vil være en fordel å avvente avklaring i dette arbeidet før man igangsetter regulering av eiendommen, fordi denne vil bli berørt av både østlig og vestlig alternativ. En utvidelse av uttaket i Hovesveen grustak vil bidra til at arealer blir frigjort tidligere til næringsformål, noe som, selv om det ligger langt fram i tid, kan sees på som en fordel. Søker har også ivaretatt Lillehammer kommunes ønske om en sammenhengende tursti fra sør til nord i Hovemoen, ved å legge om eksisterende tursti i samarbeid med turistforeningen. Det vil være urimelig å kreve stans av arbeidet i grusuttaket frem til ny trasé for E6 er avklart. Det vil samtidig være lite hensiktsmessig å starte en reguleringsprosess på nåværende tidspunkt, før man vet hvordan eiendommen vil bli påvirket av utbyggingen av firefelts E6. Konklusjon. Byplansjefen anser det som en fordel, både for søker og kommunen, at en reguleringsprosess igangsettes etter at ny trasé for E6 er valgt og bestemt. Med følgende vilkår er byplansjefen positiv til at det kan tillates en midlertidig dispensasjon fra krav om reguleringsplan. Uttak av masser i Hovesveen grustak skal skje på følgende vilkår: - Dispensasjonen er midlertidig. Arbeidet med ny reguleringsplan for området skal igangsettes snarest etter at kommunedelplanen for fremtidig E6 Vingerom-Ensby er godkjent av Lillehammer kommune, senest innen Side 10

11 Sak 35/17 - Dispensasjonen gjelder uttak av grus. - Det skal ikke bygges faste installasjoner/bygninger som kan komme i konflikt med eventuell trasé for E6. - Årlig uttak av masser skal samsvare med tillatt mengde i den til enhver tid gjeldende driftsplan, godkjent av Direktorat for Mineralforvaltning - Det skal gjøres tiltak som sikrer at kjente kulturminner blir ivaretatt tilstrekkelig, slik at de ikke blir berørt av uttak på eiendommen. Det samme gjelder dersom man oppdager nye, hittil ukjente kulturminner i området. - Det ligger kjente forurensede masser på eiendommen, i området rundt skytebanen. Før det tas ut masser innenfor området til skytebanen må det gjennomføres grunnundersøkelser og utarbeides en tiltaksplan for å sikre at forurensede masser håndteres forsvarlig, og i tråd med forurensningsforskriften. - Eiendommen ligger innenfor sikringssone III til vannverket. Det forutsettes at dette blir hensyntatt gjennom å opprettholde en masse-mektighet over mettet grunnvannsone på minimum 10 m, samt å følge de samme føringer som ligger i «reguleringsplan for Hovemoen» (vedtatt ) under 4 (unntatt 4.1.4). - Bestemmelser i «Reguleringsplan for Hovemoen» er sammen med godkjent driftsplan for Hovesveen grustak førende frem til ny reguleringsplan for eiendommen gnr/bnr 186/4 er på plass. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdels til midlertidig uttak av grus uten reguleringsplan for eiendommen gnr. 186 bnr Dispensasjonen gis med følgende vilkår: - Dispensasjonen er midlertidig. Arbeidet med ny reguleringsplan for området skal igangsettes snarest etter at kommunedelplanen for fremtidig E6 Vingerom-Ensby er godkjent av Lillehammer kommune, senest innen Dispensasjonen gjelder uttak av grus. - Det skal ikke bygges faste installasjoner/bygninger som kan komme i konflikt med eventuell trasé for E6. - Årlig uttak av masser skal samsvare med tillatt mengde i den til enhver tid gjeldende driftsplan, godkjent av Direktorat for Mineralforvaltning. - Det skal gjøres tiltak som sikrer at kjente kulturminner blir ivaretatt tilstrekkelig, slik at de ikke blir berørt av uttak på eiendommen. Det samme gjelder dersom man oppdager nye, hittil ukjente kulturminner i området. - Det ligger kjente forurensede masser på eiendommen, i området rundt skytebanen. Før det tas ut masser innenfor området til skytebanen må det gjennomføres grunnundersøkelser og utarbeides en tiltaksplan for å sikre at forurensede masser håndteres forsvarlig, og i tråd med forurensningsforskriften. - Eiendommen ligger innenfor sikringssone III til vannverket. Det forutsettes at dette blir hensyntatt gjennom å opprettholde en masse-mektighet over mettet Side 11

12 Sak 35/17 grunnvannsone på minimum 10 m, samt å følge de samme føringer som ligger i «reguleringsplan for Hovemoen» (vedtatt ) under 4 (unntatt 4.1.4). - Bestemmelser i «Reguleringsplan for Hovemoen» er sammen med godkjent driftsplan for Hovesveen grustak førende frem til ny reguleringsplan for eiendommen gnr/bnr 186/4 er på plass. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Marthe Torset Planrådgiver Side 12

13 Sak 36/17 Sak 36/17 DETALJREGULERING NORDRE ÅL SKOLE - OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: PLAN 2016p232 17/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 36/17 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Temakart trafikk 6. Overordnede terrengsnitt, datert Vedlegg som kan fås ved henvendelse til administrasjonen: 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sammendrag: Byplansjefen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Nordre Ål skole legges ut til høring/offentlig ettersyn. Planen fremmes som kommunal plan fra tjenesteområdet Eiendom og med Areal + som konsulent. Planens hovedformål er å legge til rette for bygging av ny barneskole på tomten til Kringsjå skole. Nordre Ål skole skal åpnes til skolestart i 2019 som barneskole i Nordre Ål skolekrets, samtidig som Ekrom og Kringsjå skoler legges ned. I planarbeidet er det lagt vekt på å finne trafikksikre adkomstløsninger, gode forbindelser for myke trafikanter til/ gjennom planområdet samt å sikre uteoppholdsarealer med kvalitet. Bakgrunn: Lillehammer kommune har vedtatt bygging av en ny barneskole (1-7 trinn) som skal erstatte Ekrom skole og Kringsjå skole. Den nye skolen skal gi plass for opptil 600 elever. Det er besluttet at skolen skal ligge på tomta der Kringsjå skole ligger i dag, og at elevene skal fortsette på sine respektive skoler i byggeperioden fram til åpning av Nordre Ål skole i august 2019 (jf. vedtak i kommunestyret (sak 8/17). Fakta: Areal + fremmer på vegne av eiendomsavdelingen i Lillehammer kommune forslag til reguleringsplan for Nordre Ål skole. Planområdet ligger i Nordre Ål bydel ca. 2 km nord for Lillehammer sentrum, hvor Kringsjå skole ligger i dag. Innenfor planavgrensningen ligger også BUP Kringsjåtunet, tennishall og noe boligbebyggelse, samt skolens uteområde og idrettsanlegg. Det er flere viktige gjennomfartsårer for gående og syklende gjennom området, blant annet i tilknytning til viktige grøntstrukturer. Planområdet er i dag regulert gjennom 7 ulike reguleringsplaner (det vises til planbeskrivelsen for detaljer). Størstedelen av planområdet er i regulert til offentlig bebyggelse (Kringsjå skole og Kringsjåtunet) og friområde, i tillegg til noe boligbebyggelse. Side 13

14 Sak 36/17 Beskrivelse av planforslaget: Bebyggelse Dagens skole ligger sør i planområdet. To av skolebygningene er SEFRAK-registrert (bygninger fra før 1900), men er vurdert til å kunne rives i forbindelse med oppføring av ny skole (planbeskrivelsen, s. 20). Planforslaget legger opp til at den nye skolebygningen, med flerbrukshall, legges til dagens fotballbane. Friområdet og område for undervisningsformål bytter dermed plass. Skolen skal bygges i to hovedetasjer med en underetasje. Tennishallen vest i planområdet reguleres til idrettsanlegg og består som i dag. Det samme gjelder boliger regulert til boligformål vest og nord-øst i området. Kringsjåtunet reguleres til institusjonsformål, og bruken av området skal være som i dag. Grøntstruktur og uteområder Skolens uteområde er en viktig del av den overordnede grøntstrukturen i området, med mye skog på skolens uteareal, vegetasjonsskjerm mot tilgrensende jordbruksareal og grønn forbindelse til tverrløypa. Planområdet er mye brukt både av skoleelever og lokalbefolkning, og har gode tilbud til lek og rekreasjon både sommer og vinter. Nord-vest i planområdet ligger en skråning som er mye brukt som akebakke vinterstid, i tillegg til hele året med aktiviteter i lavvo og gapahuk. Like sør for dette ligger fotballbanen og en skøytebane som er mye brukt både på dagtid og kveldstid. Nedenfor skøytebanen ligger en skog med hinderløype. Viktige grøntstrukturer er sikret i planforslaget. I planbeskrivelsen presenteres de ulike grøntområdene (s. 31) som til sammen utgjør ca. 16,5 daa. Enkelte områder har hensynssone for bevaring av vegetasjon, mens store deler av skolens uteområde er avsatt til kombinert formål grønnstruktur og annet hovedformål (for eksempel lekeplass). Uteområdene til skolen deles inn i soner. Ved inngangen til klasserommene vil det være et nærlekeområde tilpasset småtrinn og stortrinn. Skogen langs dyrket mark og vest i planområdet skal bevares som i dag. Akebakken nord i planområdet skal reetableres etter skolen er bygd. Sør for gangveien skal det etableres et aktivitetsareal/lekeareal og en 7-er fotballbane. Naturmangfold Planforslaget er vurdert etter naturmangfoldloven 3 og 8. Planens utbyggingsformål er i all hovedsak sammenfallende med allerede bebygde arealer eller tilsvarende (fotballbane), og den overordnede grønnstrukturen skal videreføres. Det er konkludert med at planforslaget kun vil føre til marginale endringer for naturmangfoldet. Trafikkløsninger og adkomst Hovedatkomst til planområdet er i dag via Gamle Kringsjåvegen. Her er ansattparkering til Kringsjå skole plassert, samt snuplass for buss. Ved henting/levering benyttes også Gjørtlervegen, Hammersengvegen og Kringsjåvegen. Ordinære rutebusser har busstopp langs Kringsjåvegen. Boliger i vest samt tennishallen har atkomst fra Hammersengvegen. Tomannsboligen nordøst i planområdet (B1), samt enkelte eiendommer øst for planområdet får adkomst via gangveier som i dag. Det blir etablert flere dropp-punkt i forbindelse med levering/henting av barn. Disse er plassert i Kringsjåvegen, krysset Hammersengvegen/Teigvegen og krysset Gamle Side 14

15 Sak 36/17 Kringsjåvegen/Håkon Håkonssons veg (se temakart trafikk). Her vil det ikke ble anledning å parkere, men tilrettelagt for å slippe barn av/på. Gang- og sykkelløsninger I planforslaget legges det opp til trafikksikringstiltak for å bedre forholdene for gående og syklende, i tillegg til å sikre videreføring av løsninger som fungerer i dag. Gangforbindelsen som går diagonalt mellom Kringsjåvegen og Gamle Kringsjåvegen reguleres delvis til veg med fortau og delvis gangvei. Dette for å etablere en mer trafikksikker atkomst til Kringsjåtunet. Fra fortau i Kringsjåvegen er det to underganger inn til planområdet. Hammersengvegen har fortau, mens det i gamle Kringsjåvegen er regulert og planlagt bygget nytt fortau i Før skolen åpner er det også ønskelig å stenge Gjørtlervegen sør for planområdet for biler og bygge en fotgjengerbru over Sigrid Undsets veg (vurderes gjennom egen plan for GS-veg langs Sigrid Undsets veg). Fra planområdet går det sti til tverrløypa, som bevares i planforslaget. Ved etablering av nytt uteområde for skolen skal det (re)etableres snarveier og stier som sikrer god tilgang til ulike soner i planområdet. Parkering For skolen er det regulert inn (maks) 44 parkeringsplasser for ansatte plassert sør i planområdet. Minst 5 % av disse skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne og plasseres nær hovedinngangen på skolen. Kringsjåtunet får gjennom planforslaget 10 nye parkeringsplasser. For både skolen og Kringsjåtunet skal 60 % av ansatte ha tilgang på sykkelparkering. For skolen skal det også etableres sykkelparkeringsplasser tilsvarende 30 % av elevtallet (dvs. ca. 180 plasser). All sykkelparkering for ansatte på skolen og 20 % for elever skal ha overbygg/tak. Universell utforming Planområdet er tildels bratt med store høydeforskjeller i nord og sør. Et viktig premiss i planleggingen av ny skole har derfor vært tilrettelegging av uteområder og skolebygg for personer med nedsatt funksjonsevne. I illustrasjonsplanen er det tegnet inn gangveier på 1:20 som viser tilgjengelighet til alle soner/lekearealer. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen, Planarbeidet ble varslet igangsatt Det ble arrangert «åpent plankontor» på Kringsjå skole , hvor alle som ville kunne møte opp for å få informasjon og komme med innspill til planarbeidet. Det ble også etablert en brukergruppe med representanter fra Ekrom og Kringsjå skole (FAU, verneombud, elevråd, ansatte m.fl.) som har hatt jevnlige møter med kommunen ved utarbeidelsen av planforslaget. Det har vært avholdt flere arbeidsmøter for å avklare sentrale tema i planarbeidet, som f.eks. parkering og trafikkløsninger, i tillegg til samarbeid mellom plankonsulent og arkitekt (Vis-à-vis) og landskapsarkitekt (Agraff) for plassering av bygg og organisering av uteområder. Side 15

16 Sak 36/17 Ved varsel om planoppstart kom det inn 19 merknader. Hovedvekten av innspillene omhandlet trafikkløsninger, parkering og ønskede kvaliteter i skolens uteområde. Det var mange innspill om dropp-punkter for levering og henting av barn. Både foreldre og andre ønsket at dropp-punktene skulle etableres i god avstand til skolen, med trygge ganglinjer fram til skolen. I tillegg ble det pekt på forbedringer for gående og syklende i og rundt planområdet. Det var ved oppstart skissert mulig bilvei gjennom planområdet (på dagens gangvei), noe det var sterk motstand mot i merknadene. Parkering var også et mye omtalt tema, hvor det ble presisert at det må settes av nok parkering, samtidig som mange var skeptisk til å bruke store deler av skolens uteområde til dette formålet. Sykkelparkering ble nevnt som et viktig tiltak både for trafikksikkerhet og som grunnlag for mindre bilparkering. I merknader til skolens uteområde var det både fokus på eksisterende kvaliteter som ønskes bevart, men også muligheten for etablering av nye tilbud. Samtidig ble viktigheten av å sette av nok areal, minst tilsvarende dagens uteområder, samt å beholde fotballbanen. Merknadene er sammenstilt og kommentert i planbeskrivelsen (s ). Vurdering: Byplansjefen vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til høring/offentlig ettersyn. Nedenfor følger kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige tema anses å være tilfredsstillende løst og belyst (temaene er beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse) Reguleringsformål Ny reguleringsplan viderefører i stor grad reguleringsformålet i eksisterende planer. Planområdet består av friområde, offentlig bebyggelse, idrettsformål, boligformål og veiformål. Den største endringen fra gjeldende planer omhandler plassering av skolebygg. Bakgrunnen for å plassere skolen på nordsiden av gang- og sykkelvegen kommer av et vedtak gjort av kommunestyret i (sak 8/17) som sier at elevene på Kringsjå skole skal være på skolen i byggeperioden. Området innehar en barneskole allerede i dag, og vurderes som godt egnet til dette formålet. Skolens friområde/lekeområde vil i størrelse forbli omtrent som i dag, men omorganisert med fotballbane og lekeareal på sørsiden av tomten. Sett bort fra skoleområdet vil de andre formålene videreføres fra eksisterende planer, med unntak av tennishallen, som reguleres til idrettsformål (tidl. offentlig bebyggelse). Trafikkløsninger og adkomst I arbeidet med trafikale løsninger i og rundt planområdet har trafikksikkerhet for gående og syklende vært et hovedfokus. De fleste innfartsveiene til skoleområdet har i dag fortau/gangog sykkelveg. I tillegg går det to viktige gjennomfartsårer igjennom skoleområdet fra Gamle Kringsjåvegen nordvest til Hammersengvegen og nord til Kringsjåvegen. Disse har det vært viktig å bevare i planarbeidet. Det ble ved varsel om oppstart skissert mulig bilvei mellom Kringsjåvegen og Gamle Kringsjåvegen langs dagens gangvei, men dette har man senere gått bort fra. På gangvegen mellom Gamle Kringsjåvegen og Kringsjåvegen legges det for første del av strekningen inn separat kjørefelt og fortau frem til atkomst for Kringsjåtunet. Derfra nordover vil hele bredden ha formål gangvei. Tomannsboligen (B_1) får atkomst fra denne gangveien. Det vil være begrenset trafikk opp til denne boligen, og vil ikke medføre særlig ulempe. Dette er en videreføring av dagens løsning, men med utbedret atkomst for Kringsjåtunet med fortau. Side 16

17 Sak 36/17 Boligene utenfor planområdet i sørøst vil også få atkomst fra gangvei tilsvarende dagens situasjon. Parkering langs- og kjøring på gangveiene kan føre til uoversiktlige og trafikkfarlige situasjoner for gående og syklende i området. Det er gjort flere grep for å ta størst mulig hensyn til myke trafikanter. - Dropp-punkt: Det var et stort ønske i merknader til oppstart, fra både foreldre og andre, å etablere dropp-punkter til henting/levering av elever. Flere alternativer har vært vurdert i planprosessen, og det er i planforslaget skissert plassering av 3 ulike dropp-punkter (se Temakart trafikk). Det var i utgangspunktet sett på muligheten for flere dropp-punkter i en lengre avstand fra skolen, men dette har vært vanskelig å gjennomføre. 2 av dropp-punktene er derfor i tilknytning til plangrensa i nord (Kringsjåvegen) og nordvest (Hammersengvegen), mens det tredje ligger før krysset Gamle Kringsjåvegen/Håkon Håkonssons veg. Dette vurderes å begrense kjøring i Gamle Kringsjåvegen, som sammen med nytt fortau vil gjøre denne strekningen mer trafikksikker. En løsning med dropp-punkter hvor foreldre kan levere elevene uten å parkere gir samtidig mindre press på å etablere store parkeringsplasser til dette formålet på skoleområdet. - Tiltak utenfor planområdet: Før skolen åpner skal det etableres fortau langs Gamle Kringsjåvegen. Dette er allerede regulert, og det er lagt inn rekkefølgekrav for å sikre ferdigstillelse før ny skole tas i bruk. I tillegg er det planlagt planfri kryssing av Sigrid Undsets veg ved Gjørtlervegen som sikrer trygg kryssing fra sør og sørvest. - Buss: I Kringsjåvegen er det planlagt nytt busstopp for rutebuss ved dropp-punkt. I dag kjører bussen inn til skolen via Gamle Kringsjåvegen i forbindelse med skoleskyss. Under anleggsperioden er det planlagt midlertidig busstopp i Håkon Håkonssonsveg for skoleskyss. Det bør vurderes om dette skal gjøres til en permanent løsning etter anleggsperioden. Fra alle busstopp er det trafikksikre tilkomster til skolen. Det skal tilrettelegges for snuplass for buss ved krysset Gjørtlervegen/Gamle Kringsjåvegen. Dette tilrettelegger for bruk av buss i skoletiden, samt tilgjengelighet for andre større biler som for eksempel søppelbil o.l. Bil- og sykkelparkering Det er lagt inn mulighet for maksimalt 44 parkeringsplasser i tilknytting til skolen, som tilnærmet tilsvarer minstekravet til parkering i bestemmelser i kommuneplanens arealdel (0,5 parkeringsplass pr. ansatt). Dette skal dekke behovet til p-plasser for ansatte og sikre en viss kapasitet i forbindelse med arrangementer i og utenfor skoletid m.m. Minst 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne og plasseres nær hovedinngangen på skolen. I tillegg er det satt strenge krav til sykkelparkering, både for elever og ansatte. Det skal avsettes sykkelparkering for 30 % av maksimalt elevtall (180 plasser) i tillegg for 60 % av ansatte. All sykkelparkering for ansatte og 20 % for elever skal ha overbygg/tak. For Kringsjåtunet er det lagt inn ny parkeringsplass. De har underdekning på parkeringsplasser, og må i dag ofte parkere langs gangveien. Dette er ikke heldig av hensyn til gående og syklende, og det legges derfor inn 10 nye parkeringsplasser på tomten deres (SPA_2). I tillegg stilles det i planbestemmelsene krav til sykkelparkering for min. 60 % av de ansatte. Side 17

18 Sak 36/17 Det er positivt at det settes høye krav til sykkelparkering. I et folkehelseperspektiv er det viktig å tilrettelegge for aktiv transport både for elever og ansatte på skolen. Høye krav til sykkelparkering kan også være med på å begrense behovet til bilparkering slik at mindre deler av skolens uteområde må benyttes til dette. Byplansjefen mener parkeringsløsningen for sykkel og bil er tilstrekkelig hensyntatt i planen. Grøntstruktur Skolens uteområde er en viktig del av den overordnede grøntstrukturen i området, med mye skog på skolens friområde, vegetasjonsskjerm mot tilgrensende jordbruksareal og grønn forbindelse til tverrløypa. I tabellen for grøntstruktur i planbeskrivelsen vises to utregninger for grøntstruktur med og uten nærlekeplassene innenfor undervisningsformålet. Uten nærlekeplassene får man rundt 16,5 daa grøntstruktur innenfor planområdet. Tar man i tillegg bort restarealer rundt andre formål sitter man igjen med omkring 15 daa, som tilsvarer dagens regulerte friområde. I tillegg vil man i undervisningsformålet få nærlekeområder med grønne kvaliteter. Grøntarealene har god sammenheng med de overordnede grøntstrukturer i området, og opprettholder aksen nord/sør mot tverrløypa. I tillegg sikrer en hensynssone bevaring av eksisterende og veletablert vegetasjon på skoleområdet. Uteområder Skolens uteområde deles opp i ulike soner tilpasset ulike typer aktiviteter. I planarbeidet har det vært viktig å sikre kvaliteter som ønskes bevart/etablert på et overordnet nivå. I hovedsak ønskes nærlekeplass for både småtrinn og stortrinn, akebakke, skogen, 7-er fotballbane og aktivitetsareal. Det er i bestemmelsene satt krav til minste uteoppholdsareal per elev (beregnet av makspotensialet) til 20 m 2. Dette betyr et samlet uteoppholdsareal for skolen på minst 12 daa. I planforslaget er man godt over dette kravet, med ca. 18 daa satt av til leke- og grøntarealer. Utformingen og plasseringen av disse er ikke ferdig detaljplanlagt, men illustrasjonsplanen gir et bilde på hvordan det kan se ut. Skolens uteområde er viktig for elevene på skolen, men også som lekeplass og rekreasjonsområde i lokalmiljøet. Det foregår organisert fotballaktivitet på 7-er banen på ettermiddag og kveld, og skolens arealer er mye brukt hele året. Det er viktig i planleggingen av området også å ta hensyn til de andre brukere av skolens område, og bevare viktige kvaliteter for uteopphold både sommer og vinter, for å unngå at lokalmiljøet mister funksjoner av verdi. Forslagsstiller ønsker fleksibilitet i plassering av lekearealer på sørsiden av gangveien (aktivitetsområdet og fotballbanen). I forhold til utformingen av tomten vil det være mest naturlig å legge fotballbanen helt sørøst i området. Området er her flatere, og det vil gi god tilgang fra parkeringsplassen. I tillegg vil denne plasseringen legge aktivitetsarealet nærmere nærlekeplassen til småtrinnet, som gir de god tilgang til dette området hvor de unngår å måtte krysse fotballbanen. Ulempen med plassering av fotballbanen i sør er nærhet til naboer. En slik bane, med aktivitet både på dag- og kveldstid, vil medføre noe støy. Det må derfor vurderes tiltak som for eksempel støyskjerming. Barn og unges interesser Hovedformålet i planen er å tilrettelegge for bygging av ny skole. Her har barn og unges interesser vært førende for planarbeidet. Det har vært gode medvirkningsprosesser hvor barn både direkte og indirekte har kunnet si sin mening. Representanter fra elevrådene ved Kringsjå og Ekrom har vært en del av brukergruppen, og elevene har kommet med innspill til Side 18

19 Sak 36/17 prosjektgruppen for utforming av skolebygg og uteområder. Byplansjefen mener barn og unges interesser er godt ivaretatt i planforslaget. Anleggsperioden Det er bestemt at elevene ved Kringsjå skole skal være på skoleområdet under anleggsperioden. Dette forsterker viktigheten av å sikre området i anleggsperioden og å utføre tiltak for å skjerme elevene for særlige ulemper. Dette gjelder for eksempel støy, støv og anleggstrafikk. I bestemmelsene er det satt krav om sikringsplan hvor disse og andre konsekvenser skal belyses. Utbyggingen vil skje i 2 byggetrinn, hvor byggetrinn 1 gjelder skolebygget og etablering av uteområder innenfor BU_1. Byggetrinn 2 starter når skolen er ferdig (forespeilet august 2019) for å etablere uteområdene på sørsiden av gangveien. Det skal sikres gangforbindelse på gangveien Hammersengveien/Gamle Kringsjåvegen i hele anleggsperioden. Under utbyggingen av området, som vil vare fra , vil skolens uteområde bli svært innskrenket. Det bør ses på muligheten for å bruke nærliggende arealer i skolefriminutt og/eller eventuelt begrense antall elever som har friminutt samtidig. Fotballklubben må få tilgang til en annen bane for trening i hele perioden. Konsekvenser for naboer Den fremtidige skolen vil etableres rett nord for Kringsjå skole. Konsekvensene for nabolaget vurderes derfor i hovedsak å være sammenlignbare med dagens bruk av området. Den nye skolen vil bli liggende nærmere Kringsjåtunet og tomannsbolig B1 nord i planområdet. I planen vil dette avbøtes med en vegetasjonsskjerm mellom skole og naboer i nord-øst. Eksisterende gangforbindelse vil også flyttes noe vekk fra Kringsjåtunet. Ved flytting av fotballbanen til felt GF/LEIK, sør for skolen, er det krav om etablering av vegetasjonsskjerm for å ta hensyn til naboene i dette området. Videre er det stilt krav om avskrudd flombelysning mellom kl og Dersom fotballbanen legges øst i felt GF/LEIK må behovet for støyskjerming mot tilgrensende naboer vurderes jf. bestemmelse 4.7. I planforslaget legges det ikke opp til økt trafikk inn Gamle Kringsjåveg. Her vil trafikken begrenses som følge av de ulike dropp-punktene, økt tilrettelegging for bruk av sykkel og gode gangforbindelser. Samtidig skal det bygges fortau langs Gamle Kringsjåveg. Videre er det knyttet flere rekkefølgekrav til gjennomføring av anleggsperioden som skal sikre tiltak som reduserer naboers ulemper av støy, trafikkfare, endringer i uteoppholdsareal osv. Gjennom de beskrevne tiltakene vurderes hensynet til naboer å være godt ivaretatt. Konklusjon: Foreliggende planforslag vurderes å legge til rette for ønskede kvaliteter for Nordre Ål skole med trafikksikre adkomstløsninger, gode forbindelser for myke trafikanter til/ gjennom planområdet og sikre uteoppholdsarealer med god størrelse og kvalitet. Byplansjefen anbefaler at planforslaget legges ut til høring/offentlig ettersyn. Side 19

20 Sak 36/17 Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Forslag til detaljreguleringsplan for Nordre Ål skole, med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Sveinung Syversen/Marthe Torset Saksbehandlere Side 20

21 Sak 37/17 Sak 37/17 SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN GUDBRANDSDALSVEGEN 187 M. FL. Saksbehandler: Espen Brustuen Arkiv: PLAN 2015p175e02 17/366-9 Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 37/17 Utvalg for plan og samfunnsutvikling / Kommunestyret Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Fås ved henvendelse til administrasjonen: - Mottatte innspill fra offentlig ettersyn Sammendrag: Det er søkt om reguleringsendring for Gudbrandsdalsvegen 187 (Lillehammer Bil-tomta) med noe omkringliggende areal. Planen legger opp til høy utnyttelse av transformasjonsområdet mot Gudbrandsdalsvegen, samt noe fortetting på ei tomt ovenfor. Planen er i tråd med ønsket utvikling for området. Prosjektet er vurdert som positivt i et byutviklingsperpektiv. Det utfordrende i planen er adkomst for bil. Dette er forsøkt løst gjennom midlertidige løsninger i første fase og som avløses av permanente løsninger når transformasjon av hoveddelen av planområdet gjennomføres. Rådmannen anbefaler at planen vedtas. Fakta: Beskrivelse av planområdet Plan og Prosjekt arkitekter fremmer på vegne av Lillehammer-Bil Eiendom AS planforslag for Gudbrandsdalsvegen 187 m.fl.. Planområdet ligger på østsida av Gudbrandsdalsvegen, på motsatt side av vegen for Rosenlund bydelssenter. Lillehammer Bil AS og en Shellstasjon drives på eiendommen. Planområdet inkluderer også ei tomt ovenfor (nordøst for) Lillehammer Bil, i dag bebygget med en enebolig. Kort om planforslaget Planområdet kan deles i to: boligdelen mot nordøst (B1) og transformasjonsdelen mot Gudbrandsdalsvegen (BFKN1 og BFKN2). B1: Boligdelen mot nordøst er på ca. 1,6 daa. Her planlegges konsentrert småhusbebyggelse, med maksimalt 4 boenheter. Det er foreslått BYA = 30 %, og møne- og gesimshøyde på 9,5 m og 6,5 m. I gjeldende regulering (byplanen) er tillatt BYA 25 % og tillatt møne- og gesimshøyde er 8,5 m og 5,5 m. Det er foreslått at hver boenhet sikres 20 m 2 privat uteoppholdsareal. En rekkefølgebestemmelse sikrer opparbeidelse av felles uteoppholdsareal, herunder nærlekeplass. Adkomst foreslås via Hammersenggutua oppover til Side 21

22 Sak 37/17 Hammersengvegen. Ved transformasjon av resten av planområdet planlegges ny, permanent adkomstløsning også for B1. Dette diskuteres grundigere under «Vurdering». BFKN1 og BFKN2: Disse områdene utgjør til sammen transformasjonsområdet, og ligger mot Gudbrandsdalsvegen. Her tillates formålene bolig, forretning, kontor og næring. Transformasjonsområdet planlegges i to trinn. Det første trinnet omfatter område BFKN1, og har midlertidig adkomst fra Gudbrandsdalsvegen via eksisterende næringsareal. Trinn to innebærer transformasjon av hele BFKN1 og BFKN2. Ved utbygging av BFKN2 skal ny adkomstløsning finnes også for BFKN1. Følgende hovedrammer er gitt i transformasjonsområdet: Det tillates ikke detaljvarehandel. Det tillates kun næring og forretning i 1. etasje mot Gudbrandsdalsvegen etasje er forbeholdt boliger I 1. etasje foreslås det maks. BYA = 100 %. F.o.m. 2. etasje foreslås det maks. BYA = 60 %. Intensjonen er at bebyggelsen fra 2. etasje skal bygge opp under kvartalsstrukturen, med et bakgårdsrom (felles uteoppholdsareal) omgitt av bygninger. Det tillates i gjennomsnitt maks. 4 etasjer, men det er rom for å «flytte» en del av 4. etasje, slik at høyden kan variere mellom 5 og 3 etasjer. Felles uteoppholdsareal skal være min m 2 stort. Størrelsen tilsvarer Sigrid Undsets plass. Referansen er hentet fra Mulighetsstudien for Byutvikling Nord. Det skal tilrettelegges for et offentlig byrom mot Gudbrandsdalsvegen på min. 100 m 2. Alle boenheter skal ha min. 5 m 2 privat uteoppholdsareal. Privat uteoppholdsareal som ligger ut mot felles uteoppholdsareal skal sikres direkte adkomst til felles uteoppholdsareal. Dette er et grep som gjøres for å skape mer liv i kvartalet. Rekkefølgekrav skal sikre opparbeidelse av byrom og felles uteoppholdsareal. Det skal være min. 3 passasjer fra felles uteoppholdsareal til omkringliggende område. Passasjene skal sikre tilgjengelighet, sikt, luft og lys til felles uteoppholdsareal. Det er gitt stor fleksibilitet i plassering og utforming av passasjene. Det er satt krav til situasjonsplan og redegjørelse for arkitektur. På denne måten skal det sikres at byggesøknaden er gjennomarbeidet mht. fasader, byrom og interaksjon med omgivelser. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen den Varsel om planoppstart ble annonsert og sendt ut til naboer og høringsinstanser i juni For å få med adkomst i planområdet ble oppstart varslet på nytt i august Da adkomst fortsatt var problematisk ble dette diskutert i flere runder med søker, kommunen og Statens vegvesen før det ble fremmet et planforslag. Planforslaget ble lagt ut til offentlig høring Det er mottatt åtte innspill ved høring/offentlig ettersyn. Nedenfor følger en kort oppsummering av høringsuttalelser/ innspill. Høringsuttalelene/nnspillene i sin helhet kan fås ved henvendelse til administrasjonen. Side 22

23 Sak 37/17 Eidsiva energi - Eksisterende nettstasjon bør settes av som energianlegg med hensynssone på 5 meter rundt. Ved behov for nye nettstasjoner må dette vises i plankart eller beskrives i bestemmelser. Kommentar: Eksisterende trafo er avsatt til formål «energianlegg», med en hensynssone på 5 meter rundt. Det er utformet bestemmelse som sier at ny nettstasjon skal integreres i bygningsmassen ved behov. NVE - Kan ikke se at planen omfatter deres ansvarsområder i vesentlig grad. Ole Jens Dahlen, på vegne av naboer - Ber om at kommunen utarbeider en felles plan for «Byutvikling Nord» og at videre planarbeid utsettes til en slik plan foreligger. - Påpeker at området de senere årene har blitt utbygd av «private investorer» som i liten grad har ivaretatt utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner. - Mener en begrensning på 2 etasjer bør legges til grunn i den videre planlegging. - Johan Hirsch vei 3a er uteglemt fra 3D-visning og sol-/skyggediagram - Permanent, tilfredsstillende og sikker atkomst må etableres før planene godkjennes. - Foreslått utbygging er brudd på byggeskikken i området. - Viser til at planforslaget bryter med eksisterende reguleringsplan for området. - Biloppstillingsplasser/garasje må regnes med når utnyttelsesgrad bestemmes. - Store mangler når det gjelder kapasitet, sikkerhet og miljømessige forhold i Hammersengvegen. Veien er overbelastet og utrygg som skoleveg. Vegen ender ut i to svært trafikkfarlige kryss mot hhv. Hammersengvegen og Gudbrandsdalsvegen. - Mener det bør satses på eneboligbebyggelse på B1, som lett kan innpasses i området uten å komme på kant med verken bygningsloven, lover knyttet til trafikksikkerhet eller miljømessige forhold. Kommentar: Områderegulering for Bydel-Nord er ennå ikke gjennomført, men mulighetstudiet gir klare rammer og retningslinjer for utvikling i bydelen. Rådmannen mener derfor det er riktig å åpne for private initiativ selv om områdereguleringen ikke er gjennomført. I mulighetsstudiet anbefales en byggehøyde på 3-5 etasjer, noe som samsvarer med den skala som er i sentrum av Lillehammer. I planforslaget tillates 4 etasjer, men det er rom for å «flytte» en del av 4. etasje, slik at høyden kan variere mellom 3 og 5 etasjer. Det er beklagelig at bebyggelse i Johan Hirsch veg 3a ikke er med i illustrasjoner, noe som sannsynligvis skyldes at det er brukt et foreldet kartgrunnlag under beregningene. Illustrasjonene viser likevel påvirkning på eiendommen. Det er lagt inn rekkefølgekrav som sikrer at permanent avkjørsel til området skjer via Gudbrandsdalsvegen når området er ferdig utbygd. Frem til ferdig utbygd område vil det være midlertidige atkomstløsninger. B1 vil ha adkomst fra Hammersenggutua frem til BFKN2 er utbygd, forutsatt at adkomst til B1 kan løses via V1. Rådmannen ser at dette ikke er en optimal løsning, men den beste løsningen før full utbygging og permanent adkomst. Dette har vært et viktig tema i planarbeidet. Side 23

24 Sak 37/17 Når det utarbeides ny reguleringsplan for området har forslagsstiller mulighet til å foreslå bl.a. høyere utnyttelse. Parkeringsareal inngår i BYA. For området B1 er det lagt opp til en begrenset fortetting, med noe økt BYA og maksimalt 4 boenheter. Rådmannen har ikke ønsket stor fortetting av denne tomta fordi den ses i sammenheng med omkringliggende områder. Samtidig vil eneboligbebyggelse gi dårlig utnyttelse, og være i strid med regionale og statlige planretningslinjer. Fylkesmannen i Oppland - Dersom grenseverdiene i støyretningslinjen overskrides, må det gjøres avbøtende tiltak. Ber om at disse må innarbeides i plankart og bestemmelser. Ber om at det legges inn hensynssoner for støy i plankartet. - Forutsetter at bestemmelse som sikrer solavskjerming og stille side på boligene tas med i planbestemmelsene. - Ber om at begrepsbruk i parkeringsbestemmelser rettes opp. - Ber om at settes minimums- og maksimumsnormer for parkeringsdekningen. - Ønsker en vurdering på om planforslaget i tilstrekkelig grad følger opp «Byutvikling Nord», f.eks. angående byggegrense/byggelinje mot Gudbrandsdalsvegen. Kommentar: Grunnet usikkerhet til hvordan bygningsmassen blir utformet, ses det som lite hensiktsmessig å gjennomføre en fullstendig støyfaglig utredning på dette tidspunktet i prosessen. Det er hjemlet i bestemmelsene at støysituasjonen skal dokumenteres ved alle nye byggeprosjekter eller hovedombygginger og at evt. avbøtende tiltak må gjennomføres. Det er lagt til bestemmelse som sikrer at alle boenheter skal ha en stille side. Parkeringsbestemmelsene vil forholde seg til den enhver tid gjeldende kommuneplan som nå er under revisjon. I et langsiktig perspektiv mener rådmannen dette er riktig, siden bestemmelsene (og behov) kan endres før prosjektet fullføres. Rådmannen mener planen oppfyller rammer gitt i mulighetsstudiet for «Byutvikling nord» på en god måte, mht. bebyggelsesstruktur og funksjon. Byggelinje langs Gudbrandsdalsvegen er satt til 15 meter fra senterlinje veg, i tråd med mulighetsstudiet Lillehammer kommune vann/avløp - Ligger til rette for tilknytning til offentlig vann, avløp og overvann. Overvann må fordrøyes eller infiltreres. Svein Andresen og Mary Anne Lund Andresen - Som eier av gnr/bnr 53/39 (gjenboer) skulle de blitt varslet ved offentlig ettersyn. - Krysset Hammersenggutua/Hammersengvegen er vanskelig om vinteren, uten bil med firehjulstrekk. Trafikk i Hammersengvegen kommer ofte i stor fart og trafikk fra Hammersenggutua må stoppe, selv om de har forkjørsrett. - Mener det er utopi at utkjøring fra B1 skal skje opp Hammersenggutua og at trafikken ut i Gudbrandsdalsvegen vil øke. - Trafikken i området har økt betraktelig gjennom flere utbygginger. - Mener en midlertidig trafikkløsning ikke kan aksepteres og at evt. utbygging må utstå til permanent trafikkløsning er bestemt. Kommentar: Rådmannen beklager at grunneier ikke ble varslet ved offentlig ettersyn. De eier en vegstubb som grenser inntil Hammersenggutua. Det er i bestemmelsene hjemlet at Side 24

25 Sak 37/17 midlertidig adkomst til B1 skal utføres og forbedres slik at biler kun kan svinge opp mot Hammersengvegen. Rådmannen tar ellers merknadene til orientering og viser til tidligere kommentar om adkomstløsning. Oppland fylkeskommune - Mener det er beklagelig at kommunen ikke har prioritert en områdeplan for Rosenlundområdet mm., men tar situasjonen til etterretning. - Planforslagets intensjoner og hovedgrep er positive og viser en vilje til å følge opp anbefalingene i Byutvikling Nord. - Kommunen har gjort gode vurderinger mht. midlertidige trafikkløsninger. - Har ingen merknader til foreslått økt av utnyttelse i delområdene. - Mener at adkomstløsning må avklares i reguleringsplanen og ikke byggesaksbehandlingen. - Tilrår at planen spesifiserer maks og min krav til parkering og at disse legges lavt. - Løsninger for å takle støykrav må hjemles i bestemmelsene. - Byggelinje må markeres bedre på plankartet. - Bestemmelse om «tunge varer» bør harmonisere med den regionale planbestemmelsen. Kommentar: Når det gjelder adkomstløsning, så er avkjøringspiler regulert inn i planforslaget. Selve kryssløsningen og permanente adkomstveger avklares før det gis igangsettingstillatelse til BFKN2. Ny kryssløsning fra Gudbrandsdalsvegen må godkjennes av vegvesenet i en eventuell byggesak. Rådmannen mener dette er en akseptabel måte å gjøre det på, da planene for en permanent kryssløsning ikke foreligger på dette stadiet i prosessen. Bestemmelse om tillatt varehandel er endret til å harmonisere med regional planbestemmelse. Det tillates plass- og/eller transportkrevende handel og storvarehandel innenfor planområdet, jf. Regional plan for attraktive byer og tettsteder. Merknader til parkeringsbestemmelser, støy og byggelinje er vurdert i tidligere kommentar. Statens vegvesen - Har ikke motstillinger mot midlertidig trafikkløsning på B1. - Den nederste avkjøringen fra Hammersenggutua og inn på BFKN2 ser ikke ut til å være i bruk og kan stenges med en gang. - Dersom bensinstasjonen legges ned, må nordre avkjøring fjernes slik at bolig- og næringsområdet får en felles avkjøring fra Gudbrandsdalsvegen. Det må gis en bestemmelse om at plassering og detaljtegninger av krysset må godkjennes av vegvesenet før BFKN 1 og 2 kan bygges ut. - Ber om at siktlinjer til gang- og sykkelvegen tegnes inn i kartet. - Byggelinje/byggegrense skal ikke være nærmere vegen enn 15 meter fra senterlinje veg. - Støyfaglig utredning er utsatt til byggeprosjektet, vegvesenet mener dette bør foreligge i reguleringsplan. Kommentar: Det er lagt til bestemmelse som sikrer at nederste avkjøring fra Hammersenggutua og inn til BFKN 2 stenges med en gang. Den andre av avkjøringene til BFKN 2 fra Hammersenggutua stenges først når BFKN 2 bygges ut. Side 25

26 Sak 37/17 Nordre avkjøring opprettholdes som avkjøringspil i planen. I punkt i bestemmelsene er det hjemlet at adkomstveg til BFKN2 skal avklares før igangsettingstillatelse på BFKN2. Det skal her gjøres en vurdering om nordre avkjøring fra Gudbrandsdalsvegen skal stenges. Det er lagt til en rekkefølgebestemmelse som sikrer at vegvesenet må godkjenne kryssløsning før BFKN2 bygges ut. Siktlinjer og byggegrense/byggelinje er rettet opp og presisert i bestemmelsene. Merknad til støy er vurdert i tidligere kommentar. Vurdering: Planavgrensning Planområdet inneholder to områder B1 og transformasjonsområdet. Det har vært nødvendig å se B1 i sammenheng med transformasjonsområdet fordi det ikke finnes noen god adkomstløsning for bil til B1. Det har vært diskutert å ta med en større del av boligområdet mot nordøst, samt å utvide området langs Gudbrandsdalsvegen i begge retninger. Dette kunne gitt en mulighet for å se mer helhetlig på biladkomsten for et større område, samt rydde opp i gamle reguleringer som ikke lenger er relevante. Tiltakshaver har tatt initiativ til dialog rundt dette med grunneiere på naboeiendommer, men det har ikke ført frem. Sammenheng med «Byutvikling Nord»- Mulighetsstudiet I kommuneplanens arealdel er det krav til felles planlegging for Bydel-Nord» Det foreligger det en mulighetsstudie for området, men områdereguleringen er ennå ikke gjennomført. Rådmannen vil hevde at mulighetstudiet gir gode rammer og er retningsgivende for utvikling i området. Det vil derfor være riktig å åpne for private planinitiativ selv om områdereguleringen ikke er fullført. Prinsipper og rammer som er nedfelt i mulighetsstudiet bør legges til grunn for utforming av gode planløsninger, når det nå foreligger et konkret initiativ. Rådmannen mener prosjektet er positivt for byen, da planen legger opp til en tett utnyttelse av kvartalet, med mulighet for stor boligandel. Viktige prinsipper for utbygging i dette området er gitt i mulighetsstudiet gjelder f.eks. kvartalsstruktur, høyder, parkering og næring/forretning i 1. etasje mot Gudbrandsdalsvegen. Imidlertid er det forhold som ikke er avklart gjennom mulighetsstudiet, eksempelvis hvor tverrgatene i området skal gå. Det blir f.eks. vurdert å stenge Rosenlundgata for gjennomgangstrafikk, noe som vil få konsekvenser for biltrafikken også til planområdet. Planen må være fleksibel nok til at det kan realiseres ulike løsninger når vi har slike usikkerheter. Sammenheng med «Byutvikling 2044» Planen legger opp til tett utnyttelse av kvartalet, med urban struktur og kombinasjon næring/bolig. Planområdet ligger ca. 1,5 km fra sentrum, og det tar mindre enn 10 minutter å sykle til/fra sentrum. Tett etablering av boliger vil være i tråd med intensjonene i Byutvikling Storvarehandel vil også bygge opp om prinsippene i Byutvikling 2044, mens et høyt innslag av kontorlokaler primært bør lokaliseres nærmere sentrum. Rådmannen har derfor foreslått en bestemmelse som sikrer at kontor i hovedsak skal være knyttet til næring som drives på stedet. Det er ønskelig med høy andel av boliger i planområdet. Derfor er det foreslått at det i 1. og 2. etasje kan være bolig, forretning, næring og kontor, mens det i etasje kun tillates bolig. Side 26

27 Sak 37/17 For område B1 er det lagt opp til en begrenset fortetting, med noe økt BYA. Rådmannen har ikke ønsket en stor fortetting av denne tomta fordi den ses i sammenheng med det større området med småhusbebyggelse, som tomta er en del av. Næring Planområdet er ikke en del av Rosenlund bydelssenter, og detaljvarehandel er ikke tillatt. I forslag til reguleringsbestemmelser er det spesifisert at det kun tillates handel med plassog/eller transportkrevende varer og storvarehandel i planområdet. Begrepsbruk er endret etter offentlig ettersyn og er nå i tråd med regional planbestemmelse i Regional plan for attraktive byer og tettsteder. Denne planen deler «tunge varer» (jf. kommuneplanens arealdel) opp i plass- og/eller transportkrevende varehandel (biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og større byggevarer, utsalg fra hagesentre og planteskole) og storvarehandel (møbler, hvite- og brunevarer og deler og utstyr til motorkjøretøy, og hvor virksomheten er over 1500 m 2 BRA). Det er lite ønskelig med næring som krever stor plass og genererer mye transport (f.eks. trelasthandel) i dette kvartalet. Det er imidlertid sjelden tilfelle at slike virksomheter søker inn mot byen, og utfordringen med næringslokalisering er heller at handelskonsepter med både «lette» og «tunge» varer søker lokalisering utenfor byen. Ut fra den kunnskap vi har i dag, mener rådmannen at planen legger opp til «riktige» type næring for denne lokaliseringen. Bestemmelser sikrer at det i 1. etasje mot Gudbrandsdalsvegen kun tillates publikumsrettet forretning og næring. Adkomst For gående og syklende har planområdet en sentral plassering, med kort veg til butikk, arbeidsplasser og sentrum. Det går sykkelveg og fortau forbi planområdet til sentrum og Storhove. Imidlertid har det vært vanskelig å finne gode adkomstløsninger for bil til planområdet. Vegvesenet har vært koblet på diskusjonen av adkomstløsninger. Følgende løsninger har vært vurdert (se vedlegg 4 for kart): 1. Via Hammersenggutua: Det går noe trafikk via Hammersenggutua i dag. Hammersenggutua er bratt, men ellers er dette en god løsning for adkomst til/fra B1. Det må da sikres at bilene kjører opp og ikke ned. Fra BFKN1 og BFKN2 er det lite realistisk at biler vil kjøre opp Hammersenggutua. Ned Hammersenggutua er det regulert til gang-/sykkelveg. Det kan kun svinges til høyre (nordover) ut i Gudbrandsdalsvegen, og man må snu i neste rundkjøring eller kjøre via Rosenlundvegen for å komme til byen. Det er som nevnt uavklart om Rosenlundvegen skal være åpen for gjennomgangstrafikk i fremtiden. Vegvesenet har gitt tydelig tilbakemelding på at de ikke kan støtte en løsning som gir økt trafikk fra Hammersenggutua ut i Gudbrandsdalsvegen. 2. Adkomst fra rundkjøring, over «Blomsterkroken»: Tiltakshaver har vært i dialog med grunneier på gjeldende eiendom, men grunneier ønsker ikke å få vegen over sin eiendom. Rådmannen har derfor ikke gått videre med denne løsningen. Side 27

28 Sak 37/17 3. Innregulert parallellveg til Gudbrandsdalsvegen: I gjeldende reguleringsplan (1970), er det for deler av området innregulert en parallellveg til Gudbrandsdalsvegen. Vegen var planlagt koblet sammen med Hammersengvegen. Reguleringsplanen er fra 1970, og parallellvegen har aldri blitt realisert. Det er ikke realistisk å få til god sammenkobling med Hammersengvegen, og det er gitt tillatelser til boligbygg som nå ligger «i vegen» for denne vegen. Rådmannen har derfor ikke gått videre med denne løsningen. 4. Adkomst over BFKN2: Med dagens bruk av området vil dette medføre adkomst over parkerings- og næringsareal. Dette er ikke ideelt. Det er ifølge tiltakshaver ingen umiddelbar plan om å legge ned dagens næringsvirksomhet. Det er ikke en adkomstløsning som skiller seg ut som den beste. I tillegg kommer utfordringen med at overordnet vegsystem for transformasjonsområdet i Bydel-Nord ikke er endelig avklart. Rådmannen mener det er viktig at det tilrettelegges for at det kan skje utvikling i dette området. Det er derfor det er akseptabelt å godt midlertidigeløsninger for adkomst for å starte opp transfomasjon. Konkret anbefaler rådmannen at det for B1 (maks 4 boenheter) tillates utkjøring i Hammersenggutua (alternativ 1). Videre er det en midlertidig løsning for BFKN1 med adkomst fra Gudbrandsdalsvegen over dagens parkerings-/næringsareal (alternativ 4). Det vil dreie seg om ca. 16 boenheter. Før det gis igangsettingstillatelse til BFKN2 skal det finnes ny felles adkomstløsning fra Gudbrandsdalsvegen til transformasjonsområdet. B1 skal få ny adkomst via V1. Det skal vises i rammetillatelse hvordan fremtidig adkomst til V1 kan løses. Enderinger etter offentlig ettersyn: Plankart - Målsatt byggegrense mot Gudbrandsdalsvegen (15 m). - Justert siktlinjer i tråd med merknad fra Statens vegvesen. - Eksisterende trafo er avsatt til formål «energianlegg», med en hensynssone på 5 meter rundt. Bestemmelser - Lagt til rekkefølgekrav om stenging av avkjørsler fra Hammersenggutua til BFKN2. - Kryssløsning fra Gudbrandsdalsvegen skal godkjennes av Statens vegvesen før igangsettingstillatelse gis. - Dersom bensinstasjonen og/eller verkstedet legges ned, skal det foretas grunnundersøkelser. - Mindre justeringer av støybestemmelser. - Det tillates maksimalt 4 boenheter på B1. - Fasade på ny bebyggelse skal ligge i byggegrense ut mot Gudbrandsdalsvegen og Hammersenggutua. - Boliger mot Gudbrandsdalsvegen skal være gjennomgående. - Presisering av at parkering skal skje under tak eller under terreng. - Endret begrepsbruk på handel, slik at den er i tråd med regional planbestemmelse. - Ved behov skal ny nettstasjon integreres i bygningsmassen. Rådmannen mener endringene ikke utløser behov for en ny runde med høring/offentlig ettersyn. Endringene er i stor grad en presisering av intensjonen i planen. Side 28

29 Sak 37/17 Konklusjon: Planen legger opp til noe fortetting i boligområdet B1 og en høy utnyttelse av transformasjonsområdet mot Gudbrandsdalsvegen. Dette er i tråd med ønsket utvikling for området. Prosjektet er vurdert som positivt i et byutviklingsperspektiv. Størst utfordringer har vært knyttet til adkomstløsninger. Dette er forsøkt løst gjennom midlertidige løsninger som avløses av permanente løsninger når transformasjon av hoveddelen av planområdet gjennomføres. Ved høring/offentlig ettersyn har det kommet inn merknader som har ført til mindre endringer og justeringer i planmaterialet. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen godkjennes. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G : 1. Forslag til detaljreguleringsplan for Gudbrandsdalsvegen 187, med, plankart datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert godkjennes. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Tord Buer Olsen Rådmann Lars Rudi Kommunalsjef Side 29

30 Sak 38/17 Sak 38/17 KLAGEBEHANDLING - DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR ÅRETTA - MESSENLIVEGEN - NYBYGG GARASJE GNR/BNR 66/405 - RABBEN 16 - KJERSTI SOLBERG STRYKEN Saksbehandler: Espen Brustuen Arkiv: FEIGB 66/405 17/907-3 Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 38/17 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert vedlegg 2. Administrativt vedtak, datert Klage, datert Sammendrag: Kjersti Solberg Stryken har søkt om dispensasjon fra grad av utnytting i gjeldende reguleringsplan, «Åretta Messenlivegen», for å sette opp garasje. Det ble opprinnelig søkt om dispensasjon i forbindelse med byggesøknad, men søknaden ble senere trukket. Dette med bakgrunn i at aktuell garasje er unntatt søknadsplikt så fremt det innvilges dispensasjon fra reguleringsplanen, jf. SAK10. I brev av fattet administrasjonen vedtak om økt grad av utnytting på gnr/bnr 66/405 slik at garasjen kan realiseres. Vedtaket ble påklaget av nabo. Klagen legges frem for Utvalg for plan og samfunnsutvikling med forslag om at klagen ikke imøtekommes og oversendes fylkesmannen for avgjørelse. Bakgrunn og fakta: Tiltakshaver er Kjersti Solberg Stryken. Stryken har søkt om dispensasjon fra grad av utnytting i gjeldende plan, for å sette opp garasje. Søker har i dispensasjonssøknaden lagt vekt på at de har behov for garasje på tomta, begrunnet med fremkommelighet og stigningsforhold fra vei og opp til huset. Søker informerer også om at planlagt felles garasjeanlegg for området aldri ble bygd, slik intensjonen var i reguleringsplanen. Søker har også lagt ved en oversikt der det fremgår at det er bygd enkel- eller dobbelgarasje på 30 av 37 tomter innenfor planområdet. Søknad om dispensasjon følger som vedlegg. Planstatus I gjeldende plan for Åretta Messenlivegen (vedtatt ) og bebyggelsesplan for delområde 1B ( ) er maksimal utnyttingsgrad satt til U = 0,25 for tomtene, (feilaktig angitt som 0,20 i administrasjonens svar på søknad). I planer som bruker denne type beregningsform, har kommunen praksis i å benytte kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad ved behandling av tiltak. Jf. punkt om småhusbebyggelse i kommuneplanens arealdel blir dermed maksimal BYA for tomten 25 %. Side 30

31 Sak 38/17 Eiendomsinformasjon Eiendommen er bebygd med et bolighus fra 1980, og tilbygg fra 2000 (utebod/søppelskur). Eiendommen er på 495,5 m 2 og hele tomta er regulert til boligformål. Ut fra en maksimal utnyttelse på BYA = 25 %, tillates et totalt bebygd areal på 124 m 2 på tomta. Søker har oppgitt at tomta i dag er bebygd med 125,2 m 2 bolig og tilbygg på 10,8 m 2, totalt 136 m 2. Videre er det en biloppstillingsplass på tomta, denne utgjør 18 m 2 iht. punkt 1.11 i kommuneplanens bestemmelser. Totalt er bebygd areal på tomta i dag 154 m 2, tilsvarende BYA på 31,1 %. Med garasjen på 21 m 2, som erstatning for biloppstillingsplass, blir bebygd areal på tomta 157 m2 og total BYA 31,7 %. Dette er en overskridelse av maksimal % -BYA med 6,7 %. Dispensasjonsgrunnlag Plan- og bygningslovens kapittel 19 omhandler dispensasjon. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset og plan- og bygningslovens 19-2 annet ledd inneholder to vilkår som begge må være oppfylt: 1) Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bestemmelsens første vilkår forutsetter at kommunen vurderer de generelle hensynene som ligger bak den aktuelle bestemmelsen og lovens formålsbestemmelse. Hvis disse hensynene blir vesentlig tilsidesatt, kan det ikke gis dispensasjon. Bestemmelsens andre vilkår er rettet mot den interesseavveiningen som kommunen må foreta. For å gi dispensasjon, må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. I utgangspunktet er det fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor i hovedsak være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som har vekt. Administrasjonens vurdering av dispensasjonsspørsmålet I svar på søknad om dispensasjon, ble dispensasjonsspørsmålet vurdert og det ble fattet vedtak. Under følger et utdrag fra vurderingen: «Det er her søkt om dispensasjon fra utnyttingsgraden på BYA 25 %. Bygging av garasje medfører en utnyttelse av tomta på BYA 31,7 %. Dette er en økning med 6,7 % fra den regulerte utnyttingsgraden. I reguleringsplanen er det avsatt areal til flere felles garasjeanlegg. Disse ble ikke opparbeidet slik intensjonen var i planen, og i dag har et stort flertall av boligene i området garasje/biloppstillingsplass på egen tomt. Vi kan derfor ikke se at hensikten bak arealplanen og bestemmelsen blir tilsidesatt om dispensasjonen blir innvilget. Dette er en sak som ikke er av prinsipiell karakter og fordelene er klart større enn ulempene. Tiltaket vil ikke føre til endret trafikkmønster eller økning i trafikk, siden søker allerede har biloppstillingsplass på tomta. Sett i forhold til dagens situasjon vil utnyttelsen av tomta kun Side 31

32 Sak 38/17 økes med 0,6 % BYA, biloppstillingsplass på 18 m2 erstattes med garasje på 21 m2. Planlagt garasje er liten i omfang og har liten påvirkning på området. Det legges vekt på at flere av eiendommene i planområdet allerede har overskredet tillatt utnyttelsesgrad på 25 % BYA, og at dette etter likebehandlingsprinsippet tilsier at dispensasjon kan innvilges. Det konkluderes med at hovedkriteriene for å tillate dispensasjon fra reguleringsplanen er tilstede og at det dermed er grunnlag for å gi dispensasjon.» Administrativt vedtak «Å fatte vedtak om dispensasjon fra reguleringsplan er delegert til administrasjonen: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 fattes følgende vedtak: Det gis dispensasjon fra 1 i reguleringsplan for Åretta Messenlivegen for gjeldende grad av utnytting for eiendommen med gnr/bnr 66/405. Ny grad av utnytting fastsettes til 32 % BYA.» Dette vedtaket er påklaget. Administrasjonens fullstendige svar på dispensasjonssøknaden følger som vedlegg 6. Klagen: Under gjengis hovedpunkter fra klagen. Klagen i sin helhet følger som vedlegg 7. Klager mener følgende momenter er for dårlig begrunnet i kommunens vurdering av dispensasjonsspørsmålet: - Det skrives i vedtaket at fordelene er klart større enn ulempene, men mangler eksempler på hvilke fordeler (for samfunnet) en dispensasjon vil medføre. Den etterfølgende begrunnelsen er, etter klagers skjønn, ikke fordeler fra samfunnets ståsted. - Felles garasjeanlegg har blitt oppført og tiltakshaver disponerer en garasjeplass i dette fellesanlegget. Det at garasjeanlegget ikke ble oppført slik den opprinnelige intensjonen var i planen er etter klagers syn av underordnet betydning så lenge tiltakshaver disponerer en plass i anlegget og i tillegg har rikelig med muligheter for å benytte gjesteparkeringsplasser på fellesområdet. - Det skrives i søknaden at et stort flertall har egne garasjer/biloppstillingsplasser på egen tomt, men ikke hvor mange av disse som har fått dispensasjon fra utnyttelsesgraden for å oppføre dette. Hvis man skal begrunne noe med «likebehandlingsprinsippet» er det avgjørende at andre som har oppført garasje/biloppstillingsplass har fått dispensasjon fra samme paragraf i bygningsloven. Klager mener dette må dokumenteres i vurderingen av dispensasjonsspørsmålet. - Klager bemerker i vurderingen at utnyttelsen av tomta kun økes med 0,6 % BYA da biloppstillingsplass på 18 m 2 erstattes med garasje på 21 m 2. Klager mener det dermed legges til grunn at biloppstillingsplassen på tomta er byggesaksbehandlet og godkjent tidligere, noe klager ikke er orientert om. Side 32

33 Sak 38/17 På bakgrunn av overnevnte punkter, ber klager om at følgende spørsmål besvares før det fattes endelig vedtak: 1. Hva er de konkrete fordelene for samfunnet ved at det gis dispensasjon og hvorfor er disse klart større enn ulempene? Da må også tiltakshaver/saksbehandler kartlegge hvilke ulemper en slik dispensasjon kan medføre. 2. Hvorfor er det et viktig argument for å gi dispensasjon at garasjeanlegget ikke ble oppført nøyaktig slik intensjonen var i planen når tiltakshaver disponerer/eier en garasjeplass i dette anlegget? Hvor går eventuelt grensen for hvor stort avviket fra opprinnelig plan i forhold til ferdigstilt garasjeanlegg kan være for at dette skal være et viktig argument for å gi dispensasjon, så lenge tiltakshaver disponerer en plass? 3. Hvor mange i området har fått dispensasjon fra samme paragraf som tiltakshaver søker dispensasjon fra? Og hvorfor vurderer man det eventuelt som et viktig argument at det fra før har blitt gitt mange dispensasjoner? 4. Er biloppstillingsplassen på tomta formelt byggesaksbehandlet og godkjent på et tidligere tidspunkt? Dette er viktig å avklare da den prosentvise økningen i BYA som kommunen viser til vil påvirkes mye av dette. Vurdering: Fordeler/ulemper De samfunnsmessige fordelene eller ulempene ved et så lite tiltak vil ikke være store. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan medføre et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Samtidig skal den høye terskelen for dispensasjon ikke ha til hensikt å forhindre en hensiktsmessig utvikling av eiendommer som omfattes av en eldre reguleringsplan. I dette tilfellet mener Byplansjefen det fremstår hensiktsmessig med en garasje i tilknytning til selve eneboligen. Fra et samfunnsperspektiv kan ikke byplansjefen se ulemper ved dette tiltaket, da hensikten bak arealplanen og bestemmelsen ikke blir ytterligere tilsidesatt og presedensvirkningen er liten. Garasjeanlegg Planens intensjon (bebyggelsesplan for delområde 1B) var garasje/parkering i fellesanlegg for alle tomter, bortsett fra 10 tomter som lå naturlig til for direkte tilknytning til kjøreveg. Garasje var planlagt delvis i to plan og delvis bygget inn i terrenget. Parkering for både tiltakshaver og klager var planlagt i garasjeanlegget, se situasjonsplan under: Side 33

34 Sak 38/17 Søkers tomt Klagers tomt Planlagt garasjeanlegg Figur 1: Opprinnelig situasjonsplan. Tiltakshavers tomt har nr. 29, klagers tomt nr. 30. Det var tiltenkt 14 garasjeplasser + ½ parkeringsplass pr. boligenhet på det nedre garasjeanlegget/parkeringsplassen. Kun 7 av disse garasjeplassene ble opparbeidet, og de er ikke opparbeidet slik reguleringsplanen opprinnelig tilsa. Søker disponerer i dag en plass i dette anlegget. Figur 2: Garasjeanlegget i dag. Siden garasjeanleggene av økonomiske grunner aldri ble oppført som tiltenkt, ble det i vedtak av 18. mars 1982 i bygningsrådet godtatt at flere tomter fikk oppføre garasje på egen tomt. De fleste av disse garasjene ble oppført og tatt i bruk på 80-tallet, jf. opplysninger i matrikkelen. Det er videre også blitt gitt tillatelse til oppføring av garasje på andre tomter i planområdet etter dette vedtaket, deriblant hos klager. Flere av garasjeeierne i garasjeanlegget har også garasje(r) på egen tomt. Dette er i utgangspunktet i strid med intensjonen i reguleringsplanen og har medført at flere av tomtene har overskredet maks tillatt utnyttelsesgrad. Selv om søker disponerer parkeringsplass i garasjeanlegget, mener Byplansjefen dispensasjon skal innvilges etter likebehandlingsprinsippet. Side 34