Saksframlegg. Saksb: Marthe Torset Arkiv: PLAN 2015p061e16 17/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marthe Torset Arkiv: PLAN 2015p061e16 17/ Dato: SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER FJELLSTUE OG HYTTER VEDLEGG: - Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert SAMMENDRAG: Lillehammer kommune har mottatt et privat reguleringsforslag for Nordsetervegen Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for salg av eksisterende fritidshytter uten utleieplikt. Arealformålet for deler av planforslaget er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan for Nordseter ( ) og kommuneplanens arealdel Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Lillehammer fjellstue og hyttegrend vedtas. FAKTA: Søker Forslagsstiller er Lillehammer Fjellstue og hytter AS. Planforslaget er utarbeidet av Planråd AS. Formål og plangrunnlag Planområdet er i sin helhet regulert gjennom reguleringsplan for Nordseter ( ) til «herberge/bevertning og forretning». I Kommuneplanens arealdel gjelder «fritidsog turistformål» for hele planområdet. Forslagsstiller ønsker med planforslaget å legge til rette for salg av eksisterende fritidshytter uten leieplikt som ligger til grunn ved dagens regulering. Vurdering av behov for konsekvensutredning I forbindelse med oppstartsmøtet ble planforslaget vurdert iht. forskrift om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven. 3 i forskriften omfatter planer og tiltak som skal vurderes etter vedlegg lll «Vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn». Planforslaget omfattes av 3 bokstav b) «Detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering». Området som søkes omregulert er allerede utbygd og det skal ikke bygges nye enheter innenfor det regulerte området. Tiltaket vurderes derfor ikke til å få vesentlige konsekvenser

2 for miljø og samfunn som skissert i vedlegg III. Kommunen vil ikke kreve konsekvensutredning etter forskriftas bestemmelser, men konsekvensene av planendringen skal vurderes for relevante temaer. Det er gjort i planbeskrivelsen. Planprogram er knyttet til konsekvensutredningskravet og bortfaller. Planprosess Oppstartsmøte mellom forslagsstiller og kommunen ble avholdt den Det ble varslet planoppstart med annonse i Lillehammer byavis den , og i brev til berørte parter den Frist for å komme med innspill ble satt til I forbindelse med varsel om planoppstart kom det inn 3 merknader. Disse er gjengitt og vurdert av søker i planbeskrivelsen, og kan fås i sin helhet av saksbehandler. Utvalg for plan og samfunnsutvikling fattet i møte den vedtak om å legge saken ut på høring/offentlig ettersyn. Brev til høringsparter ble sendt , med høringsfrist Det kom inn 7 merknader som er sammenfattet i det følgende. Fylkesmannen i Oppland Støysoner rundt Nordsetervegen bør legges inn i plankartet og bestemmelsene må sikre tilfredsstillende støyforhold for eventuell ny bebyggelse. Ingen kommentar til formålsendringen. Støysone legges inn i kart, og bestemmelsen for støy oppdateres. Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune slutter seg til vurderinger av behov for næringsareal i administrasjonens saksvurdering ved offentlig ettersyn. De kommenterer at eventuell inngjerding av hyttene bør skje rundt hyttene som helhet, og ikke rundt hver parsell. I bestemmelse 2.1 må det presiseres hva som menes med «hovedbygningen». Kulturarvenheten har ingen merknader. Inngjerding blir ivaretatt gjennom krav om helhetlig plan i bestemmelsene. I 2.1 blir begrepet hovedbygning presisert til å gjelde hytta og ikke Lillehammer fjellstue. Statens vegvesen Merknad ved oppstart angående inntegning av atkomst er etterkommet. De ba også om detaljering av butikkområdet ved oppstart. Dette er ikke gjort, men de har likevel ingen merknader til dette nå. I bestemmelsen om hensynssone står det at siktlinje-stoppsikt for kollektivtrafikken er inntegnet. De forstår ikke hvorfor kollektivtrafikk er spesielt nevnt. De har ellers ingen merknader. Siktlinjene gjelder all trafikk. Spesifisering med stoppsikt for kollektivtrafikk tas ut. Norges vassdrag- og energidirektorat Har ikke hatt kapasitet til å se på saken spesielt, men refererer til standard sjekkliste. Statnett Ingen merknader

3 Brannvesenet Påpeker at at vegen må opprettholdes med minimum 3,5 meter bredde, og at den brøytes tilsvarende vinterstid. Henviser til veileder for «tilrettelegging for rednings- og slukkemannskap». Veien beholdes slik som i dag, og er regulert inn med bredde 4 meter. Tjenesteområde Vann og Avløp i Lillehammer kommune Ingen merknader På bakgrunn av innkomne merknader er det gjort følgende justeringer etter offentlig ettersyn. - Lagt inn støysone i kart og bestemmelser - Presisering av hovedbygning i 2.1 til tilhørende hytte - Justert 4 i forhold til kollektivtrafikk, hvor denne spesifiseringen er tatt ut - Tilbygg i 2.1 er spesifisert som sportsbod - Etter kontroll av byggetegninger er BRA i 2.1 for hyttene justert fra 55m 2 til 26m 2 i tråd med størrelse på dagens bygningsmasse. I tillegg kommer mulig sportsbod på 4m 2. Rådmannen vurderer dette til å være mindre justeringer/presiseringer som ikke krever 2. gangs høring/offentlig ettersyn. Planforslaget Områdebeskrivelse Planforslaget dekker et areal på 8,7 dekar, plassert på vestsiden av Nordsetervegen i sentrum av Nordseter. Her ligger i dag Lillehammer fjellstue og utleiehytter på gnr. 42 bnr. 48, med felles atkomst fra Nordsetervegen. Omkringliggende arealer består i stor grad av private fritidseiendommer, iblandet noen mindre næringsarealer. Arealregnskap Nr. 1 bebyggelse og anlegg Areal (dekar) Fritids- og turistformål 2.0 Fritidsbebyggelse konsentrert 4.6 Sum areal denne kategori Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn grøntareal 0.4 Parkeringsplasser 0.3 Veg 1.3 Sum areal denne kategori 2.1 Totalt alle kategorier 8.7 Reguleringsformålet

4 I dagens regulering er planområdet i sin helhet avsatt til «Herberge/bevertning» i reguleringsplan for Nordseter (vedtatt ) og «fritids- og turistformål» i kommuneplanens arealdel. Planforslaget legger opp til en endring av formålet. Det som i dag består av utleiehytter (videre referert til som «hyttegrenda»), et areal på 4,6 dekar, endrer formål til fritidsbebyggelse. Lillehammer fjellstue og området rundt fornyer eksisterende formål fra «herberge/bevertning og forretning» til «fritids- og turistformål», i tråd med kommuneplanens arealdel Det legges ikke opp til videre utbygging av hytter innenfor hyttegrenda, noe som er sikret gjennom bestemmelsene. Ved offentlig ettersyn var BRA for hver boenhet (hytte) satt til 55m 2. Etter nærmere kontroll av tegninger er dette justert til BRA = 26m 2 tilsvarende hyttene som står der i dag. I tillegg tillates oppsetting av sportsbod i tilknytting til hytta på maks 4 m 2 og en platting på bakkenivå uten takoverbygg på 10 m 2. Bestemmelser for gesims, mønehøyde og takvinkel er basert på dagens bebyggelse, med strenge krav til utforming og arkitektur. Hver enkelt hytte vil ikke få sin egen tomt, men inngå i et sameie. Tillatt BYA på næringsområdet er inntil 60%. Dette gir rom for noe utvidelse i forhold til dagens bebyggelse. Bestemmelser for gesims, mønehøyde og tak etc. er basert på dagens bebyggelse, med strenge krav til utforming og arkitektur. Atkomst og veisystem Hyttegrenda og næringsarealet har felles direkte atkomst fra Nordsetervegen. Denne atkomsten vil fungere som i dag. Det er ikke tatt høyde for økt trafikk til dette området ved eventuelt salg av hyttene, fordi arealet også i dag er opparbeidet og i bruk. Parkering Det er avsatt tre områder for parkering i plankartet. SPP1 er avsatt for å betjene parkeringsbehov for bebyggelsen på nordsiden av Lillehammer fjellstue. SPP2 betjener Lillehammer fjellstue og kan i perioder benyttes til gjesteparkering for hyttegrenda. SPP3 er avsatt til gjesteparkering for hyttegrenda. I tillegg er det i bestemmelsene lagt opp til 1 parkeringsplass i tilknytting til hver hytte. Støy Det er lagt inn støysoner i plankartet. To av utleiehyttene og Lillehammer fjellstue er berørt av disse. Det skal vurderes støyreduserende tiltak innenfor berørte områder ved ombygging/ny bebyggelse. Friluftsliv Området er mye brukt til friluftsliv med gode muligheter for aktivitet både sommer og vinter. Planforslaget vil ikke endre på mulighetene for å utøve friluftsliv, fordi området allerede er utbygd. Landskap Hyttegrenda har i dag et felles arkitektonisk uttrykk. Hyttene er små, ligger tett sammen og har lik farge og utforming. Det er i bestemmelsene sikret at dersom man skal gjøre endringer på noen av hyttene må man ta hensyn til omkringliggende bebyggelse, med spesielt fokus på estetikk og arkitektur. Kulturminner

5 Det er ikke kjente, automatisk fredede kulturminner i området. Naturmangfold Det er ingen kjente, fredede eller sårbare arter i området. Planen vil uansett i liten grad påvirke dette, da området allerede er utbygd. Landbruk Området er ikke brukt til landbruksformål ROS-analyse En risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) er gjennomført som en del av planarbeidet. Det er ikke avdekket potensiell risiko av betydning som følge av planendringen eller behov for tiltak som følge av dette. Vurdering: Rådmannen har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet. Nedenfor følger faglige kommentarer til sakens mest sentrale problemstillinger. Reguleringsformålet Næringsarealet, som inkluderer Lillehammer fjellstue, vil etter det nye planforslaget fortsette på samme måte som i dag. Formålet tilknyttet dette området Fritids- og turistformål er en videreføring av dagens regulering, hvor bestemmelser hva gjelder bygningsmassen er basert på eksisterende bebyggelse. Man har med en BYA på 60 % gitt en viss fleksibilitet til noe fremtidig utbygging på næringstomten dersom det skulle bli behov, men legger seg innenfor dagens høydekrav. Det argumenteres i planforslaget for at seksjonering og salg av dagens utleiehytter vil ha positiv innvirkning på driften av fjellstua, og at endringen i så måte vil styrke næringsgrunnlaget til gjenværende næringsareal. Hytteområdet som omreguleres fra næringsareal til fritidsbebyggelse skal etter nytt planforslag i stor grad fremstå og fungere som i dag, men fritidshyttene kan da selges uten leieplikt. I bestemmelsene er det klare begrensninger for muligheten til å endre hyttenes utforming og plassering, hvor dagens størrelse og utforming er lagt til grunn. Det stilles krav i en eventuell videre byggesaksprosess til estetikk og materialbruk for å sikre et helhetlig uttrykk. Strategier for utvikling av fritidsbebyggelse I kommuneplanens strategiske mål for fritidsbebyggelse legges det opp til at området rundt Nordseter skal prioriteres og videreutvikles. Et innslag av 18 nye private hytter sentralt i dette området kan i så måte sees som positivt. Hyttene er i dag små og av enkel standard, noe som gjør at de antakelig vil være i en rimeligere prisklasse enn det man normalt finner på Nordseter. Hyttene ligger i umiddelbar tilknytting til skiløypenettet, samtidig som man har nærhet til det Nordseter har å by på av skiutleie, aktivitetstilbud, kafeer og matbutikk. I planbeskrivelsen forespeiler man at hyttene vil være et attraktivt og ønsket tilskudd til markedet, spesielt for familier med begrenset økonomi og lavere krav til standard. Behovet for næringsareal

6 Det har i senere år blitt vedtatt flere endringer av den overordnede reguleringsplanen for Nordseter (vedtatt ). Både i reguleringsendring for Nordseter sentrum (2006) og reguleringsplan for Lillehammer seter ll og lll (2014) har endring blant annet bestått i at næringsareal er omregulert til fritidsbebyggelse. En reguleringsplan skal ha et langsiktig perspektiv, noe som kan være vanskelig forenelig med mer kortsiktige og markedsstyrte endringer i turistnæringen. Med en turistnæring som i stor grad baserer seg på vinterturisme er de særlig utsatt for sesongvariasjoner og trender. Næringsdrivende har i en lengre periode opplevd nedgang i besøkstall på Nordseter, men de siste årene har det igjen vært noe økning av turisttrafikken. Man vil med endringene som ligger i planforslaget få en innskrenkning av dagens næringsareal fra 6,6 til 2 dekar. Dette er areal, det på et senere tidspunkt, vil være vanskelig å ta tilbake som næringsareal, og som man i prinsippet må se som tapt. Den foreslåtte endringen kan begrense en mulig ny næringsutvikling fordi en fremtidig utvidelse av arealet blir vanskelig. Det er viktig å være bevisst at det på et senere tidspunkt kan komme oppgangstider som øker behovet for «varme senger» og/eller næringvirksomhet på Nordseter. Gjentatte omreguleringer fra næring til fritidsbebyggelse kan da bli sett på som negativt. Planforslaget medfører at 18 utleiehytter blir private fritidsboliger. Det er vanskelig å vurdere hvilke langtidseffekter dette kan ha for destinasjonen Nordseter. Behovet til næringsdrivende Samtidig som en omregulering av hytteområdet på sikt kan begrense utviklingsmulighetene for næring, er det også viktig å ivareta dagens behov til eksisterende næringsdrivende på Nordseter. Forslagsstiller poengterer at salg av hyttene vil bidra til at man kan videreutvikle Lillehammer fjellstue, gjøre oppgraderinger og nødvendig vedlikehold. En omregulering kan dermed styrke driftsgrunnlaget og gjøre gjenværende næring mer motstandsdyktig mot svingninger i markedet. Konklusjon: Rådmannen ser at det er både positive og negative sider ved planforslaget. Det gjelder spesielt avveiningen av behov for næringsareal, om marked og trender endrer seg. Gjennom høringsprosessen har det ikke kommet inn merknader som tilsier at en omregulering fra næring til fritidsbebyggelse vil være problematisk. Rådmannen legger vekt på at omregulering vil styrke driftsgrunnlaget og gjøre gjenværende næring mer motstandsdyktig mot svingninger i markedet. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Lillehammer fjellstue og hytter vedtas. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til

7 I N N S T I L L I N G : 1. Forslag til reguleringsplan for Lillehammer fjellstue og hytter, med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , godkjennes. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Tord Buer Olsen Rådmann Lars Rudi Kommunalsjef