Planbeskrivelse Detaljregulering av Hamar stadion

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljregulering av Hamar stadion 10. februar 2011, revidert 9.mai 2011 Hamar kommune CENTRUMGÅRDEN AS 1

2 INNHOLDSFORTEGNELSE Bakgrunn Innledning Hvorfor fremmes planforslaget? Hvem fremmer planforslaget? Fakta og status for planområdet Beskrivelse av planområdet Eierforhold m.m Gjeldende planer i området Lokaliseringsfaktorer Friluftsområder og lekeplasser Miljø Om planen Beskrivelse av planforslaget Endringer i forhold til gjeldende plan Miljøet Størelse konsekvenser av planforslag Trafikk og parkering - planens konsekvenser og forslag til løsning Barn og unge planforslagets konsekvenser Estetikk og landskap planforslagets konsekvenser Tilgjengelighet for alle / Universell utforming Andre fysiske og funksjonelle forhold konsekvenser av planforslag Konsekvenser av prosjektet: forslagstillerens egen foreløpige vurdering Hvilken nytte har prosjektet for fellesskapet/samfunnet? Konfliktpotensial Opplysninger om oppstart av planarbeid Milepæler

3 5.2 Innkomne merknader ved oppstart...61 Planbeskrivelse Detaljregulering av Hamar stadion 10. februar 2011, revidert 9. mai 2011 Bakgrunn Fakta Centrumgården AS ønsker å igangsette første byggetrinn for Hamar stadion byutvikling. Hensikten med reguleringsarbeidet er å utvikle Hamar stadion fra dagens idrettsformål, til byggeområder for forretning, næring og boliger med tilhørende offentlige og private friområder og trafikkområder. Den detaljerte reguleringsplanen omfatter første utbyggingstrinn av helhetsplanen for Hamar stadion og Fuglsethmyra. Prosjektet er basert på reguleringsplan for Hamar stadion (Planforslag / Arkivsaknr.: 08/685 og 08/1909). Grunnlaget for den detaljerte reguleringsplanen er i tråd med overordnede planer og medfører etter forslagsstillers vurdering ikke nye momenter i forhold til konsekvensutredningen. Samlet utbyggingsarealet i første byggetrinn utgjør ca m² BTA hvorav ca m² er under bakken. Saksdokumenter som vedlegg 1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning (juli 2007) 2. Reguleringsplankart og reguleringsbestemmelsene for Hamar stadion (desember 2007) 3. Kommunens samlet saksfremstilling 4. Revidert skisseprosjekt for Hamar stadion (april 2010) 5. Notat vedrørende oppstart av detaljregulering (juli 2010) 6. Liste over varslede og innkomne kommentarer 7. Detaljreguleringskart og reguleringsbestemmelsene for Hamar stadion Forankring i kommuneplanen og forhold til overordnet og tilliggende planer I Kommuneplan , arealdelen, inngår Hamar stadion og Fuglsethmyra i omformingsområde for bybebyggelse og ligger innenfor grense for etablering av 3

4 kjøpesentre. Det er ikke satt noen øvre grense for hvor store kjøpesentre kan være i sonen, da dette tenkes fastsatt i reguleringsplaner. Detaljreguleringen tar utgangspunkt i gjeldende regulering av Hamar stadion og Fuglsethmyra og er i det alt vesentlige identisk med den. De endringene og avvik som fremkommer av 5.1 Innkomne merknader ved oppstart under (side 61) er stort sett resultat av byggetekniske, økonomiske og funksjonelle hensyn som har reist seg i utvikling av prosjektet. Reguleringen av Rv 25 Vangsvegen mellom Grønnegata og Ringgata og Formingsveileder for Vangsvegen som underbygger den er utarbeidet i tråd med Hamar stadion reguleringen, og detaljreguleringen tar utgangspunkt i det. Det er hensyntatt reguleringen av Vangsvegen 73 i utarbeidelse av rundkjøring i krysset Vangsvegen Anne Disens veg, og detaljreguleringen tar utgangspunkt i at planene ikke innebærer negative virkninger på hverandre. Hamar stadion og Fuglsethmyra, gjeldene reguleringsplan, 2007 Grunnlaget for detaljreguleringen Som et ledd i utvikling av et senter som kan leve opp til visjonen og målsettingene som ligger til grunn og som bygger på et levedyktig økonomisk fundament har tiltakshaver Centrumgården AS og Narud Stokke Wiig Arkitekter og Planleggere as foretatt en grundig revidering av skisseprosjektet for Hamar stadion. Veidekke as har bidratt som rådgiver og prosjekteringsleder spesielt med å optimalisere byggemetodene for å oppnå et 4

5 byggekostnadsnivå som prosjektet kan bære. Dette arbeidet handler i hovedsak om første byggetrinn av byutviklingen på Hamar stadion og Fuglsethmyra. Den komplette utbyggingen innenfor gjeldende reguleringsplan vil bli bygd i flere trinn. Ut over første byggetrinn som omfattes av den bebudede detaljerte reguleringsplanen vil det bli to eller tre trinn til. Høyblokka peker seg ut som et naturlig utbyggingstrinn og de to kvartalene på Fuglsethmyra kan bli utviklet samlet eller i to trinn avhengig av markedsutviklingen i Hamar. Det bemerkes spesielt at de økonomiske rammebetingelser har endret seg vesentlig etter stadfestingen av gjeldende reguleringsplan. Avgrensningen av planområdet Den detaljerte reguleringsplanen omfatter første utbyggingstrinn som inkluderer kjøpesenteret, parkering og varelevering under bakken, kontorer / boliger i Panoramasvingen og en del for allmennyttig/forretning/kontor samt boliger langs St. Olavs gate. Høyblokka og bebyggelsen på Fuglsethmyra vil bli bygd senere så snart markedssituasjonen tillater det. Dette er i henhold til reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser. Hamar stadion, avgrensning av detaljregulering, 2010 Konsekvensutredning 5

6 I forbindelse med all reguleringsarbeid skal det vurderes behov for konsekvensutredning. Forskrift om konsekvensutredninger 3 andre ledd åpner for at dette kan utelates når reguleringsarbeid er i samsvar med gjeldende områdereguleringen og hvor virkningene er allerede tilfredsstillende beskrevet: krav gjelder ikke for detaljreguleringer som er i samsvar med områdereguleringer behandlet etter forskrift om konsekvensutredninger. Den gjeldende reguleringen for Hamar stadion var gjenstand for en komplett konsekvensutredning i 2007, og den varslede detaljreguleringen er i all hovedsak identisk med denne. Vi viser derfor til Planbeskrivelse med konsekvensutredning for Hamar stadion, juli 2007 (vedlegg 1). Planbeskrivelse 1. Innledning 1.1 Hvorfor fremmes planforslaget? Centrumgården AS ønsker å utvikle sine arealer på Hamar stadion fra dagens bruk som idrett, til byggeområder for forretning, næring og boliger med tilhørende offentlige og private friområder og trafikkområder. Planloven krever at området detaljreguleres. Detaljregulering innebærer at det legges til rette for et sentrumsnært kjøpesenter på ca kvm. I tillegg planlegges det ca kvm kontorbebyggelse/ bolig, ca kvm boliger og ca kvm tjenesteyting, samlet ca kvm over bakken. I tillegg kommer arealer under bakkenivå. 1.2 Hvem fremmer planforslaget? Tiltakshaver er Centrumgården AS (org. nr ) 2. Fakta og status for planområdet 2.1 Beskrivelse av planområdet Beliggenhet Hamar stadion ligger i Hamar kommune, nær bysentrum, umiddelbart grensende opp til byens hovedinnfartsåre fra E6, Vangsvegen. Hamar stadion med treningsfeltene på Fuglsethmyra danner et gulv i landskapsrommet der Vangsvegen løper gjennom fra Ringgata til sentrumskvadraturen, mellom lave høydedrag med villabebyggelsen på Holset i nord og tung offentlige bebyggelse mot byparken i sør. Området er åpent, men stadion er delvis sperret for innsyn fra Vangsvegen med plankegjerde. 6

7 2.1.2 Avgrensning Centrumgården AS har hånd om ca. 43 daa på Hamar stadion og Fuglsethmyra. Nord og øst for området ligger boligbebyggelser. Detaljregulering bygger på gjeldende reguleringen, men avgrenses til første byggetrinn, cirka 33 daa Planområdets planstatus Planområdet er i dag regulert til kjøpesenter, næring og boliger, samt allmennyttig formål og friområde. Hamar stadion ligger innenfor kommuneplanens grense for etablering av kjøpesentre Eksisterende bebyggelse og bruk Planområdet er åpent fra Holsetsiden, men Hamar stadion er delvis sperret for innsyn fra Vangsvegen med et plankegjerde. Klubbhus og parkering er lokalisert sentralt i området, samt bygninger for kulturskolen og voksenopplæringen. I Holsetgata, Finstads gate og Lindebergbakken er det eneboligbebyggelse Teknisk infrastruktur I Vangsvegen går det offentlig infrastruktur som prosjektet kan knyttes til. Det omfatter både vannforsyning, spillvann, overvann, fjernvarme, elektrisitet og IKT. Det er ikke usannsynlig at noen av disse anleggene må forsterkes i forbindelse med utbyggingen. Hamar kommune har stedvis kapasitetsproblemer på overvannsnettet og stiller derfor normalt krav om lokal overvannsdisponering/- utjevning ved nye utbyggingsprosjekter. Dette innebærer at en del av vannet må enten infiltreres i grunnen eller fordrøyes lokalt. En kontrollert maksimal mengde pr areal- og tidsenhet vil så tillates sluppet på nettet Grunnforhold Det er foretatt Grunnundersøkelser på tomten av Løvlien Georåd, Geoteknisk rapport nr. 1. Med tre underliggende parkeringsetasjer under kjøpesenteret vil en komme under dagens fjellnivå på store deler av utgravingsområdet. Nedre parkeringskjeller ligger på kote + 123,00. Det er derfor naturlig å fundamentere hele bygningsmassen direkte på fjell. Løsmasser over fjell varierer i dybde og fasthet over området. Mot St. Olavs gate er massene faste og dybden til fjell ikke så stor, mens i området under stadion og ut mot Vangsvegen er dybden til fjell større og massene er løsere med innslag av flere meter med torv/myr. Geoteknisk rapport anbefaler derfor at det settes en spuntvegg i begrensningen av byggegropen mot Vangsvegen, og i begrensningen mot nordøst og sydvest. Det er i geoteknisk rapport antydet at en kan treffe på alunskifer i byggegropen, og dette må følges opp i det videre prosjekteringsarbeidet. Det ligger også en utfordring i grunnvannsnivå og en mulig permanent senkning av dette i området 7

8 rundt kjøpesenteret. Løsmasser som inneholder torv/myr vil ved tørrlegging på grunn av senket grunnvannsstand starte en råteprosess som over tid gir uønskede setninger i området. Det anbefales å etableres en vanntett kjellervegg, spesielt mot Vangsvegen. Det vurderes om det er tilstrekkelig med en tett spuntvegg / kjellervegg som går helt ned til fjell, og hvor en tetter fjellet i området under veggen ved injisering. Flomvannsnivå i Mjøsa ligger høyere enn gulvnivå for nedre parkeringskjeller, men dette er ikke vurdert å være et spesielt problem i forbindelse med å kunne etablere byggegropen, da avstanden ned til Mjøsa er ca. fem hundre meter. 2.2 Eierforhold m.m Grunneiere innen planområdet Området eies av Hamar Stadion Eiendom AS som eies 100% av Centrumgården AS Naboer/gjenboere til planområdet Fullstendig liste over naboer og gjenboere legges ved som vedlegg 6. Langs St. Olavs gate, Holsetgata og Lindbergbakken vis-a-vis planområdet er det villabebyggelse. Fuglsethtomta, sørvest for St. Olavs gate, benyttes i dag til parkering, men er regulert til kjøpesenter og boliger. Rådhuset ligger diagonalt for planområdet i krysset mellom St. Olavs gate og Vangsvegen. Østover fra rådhuset, langs sørsiden av Vangsvegen, ligger først to kvartaler eldre eneboliger som er båndlagt for bevaring i kommuneplanen, før tyngere kontorbebyggelse følger. Eidsivabygget dominerer både i størrelse og nærhet til Vangsvegen Andre instanser og grupper som er eller kan være særskilt berørt Planens størrelse gjør at den er av interesse for en rekke instanser, foreninger og grupper lokalt og regionalt. Komplett liste over de som er varslet separat fremgår av vedlegg Gjeldende planer i området Fylkeskommunale planer Fylkeskommunale planer Fylkesplan for Hedmark (16) Hovedmålet for fylkesplanen er: attraktive lokalsamfunn nærmiljøer som skaper identitet bo-, utdannings- og etableringslyst For å motvirke fraflytting og stimulere tilflytting er det behov for å utvikle miljøvennlige og attraktive byer og tettsteder som grunnlag for næringsutvikling, 8

9 kultur og sosialt liv. Det er behov for en bevisst satsning og videreutvikling av byene og deres urbane kvaliteter. Tiltakshaver mener planforslaget er i tråd med disse målsettingene ved at de tilfører Hamar en stor nyetablering som vil kunne virke som en motor sammen med annen pågående utbygging langs Mjøsa. Fylkesdelplan for samordnet miljø, areal og transportplanlegging (SMAT) Fylkesdelplanen for SMAT er utarbeidet av Hamar, Løten, Ringsaker og Stange kommuner, Statens vegvesen Hedmark, Norgesbuss Mjøsa, NSB, Jernbaneverket og Hedmark fylkeskommune. SMAT-prosjektet ble vedtatt av fylkestinget , og planen gjelder for perioden De viktigste målene for Hamarregionen er å : Gi mulighet for befolkningsvekst Styrke fornyelses- og utviklingsmulighetene gjennom samordnet miljø-, arealog transportutvikling For å klare dette er det behov for nye arealer til utbygging, samtidig som etablerte bolig- og næringsarealer må fortettes. Et fundament for planen har vært visjonen om livskvalitet innenfor en bærekraftig utvikling. Planen gir generelle retningslinjer for å overføre transport fra bil til buss/bane og til gang- og sykkeltrafikk. I by- og tettstedsstrukturen skal det inngå en hovedgrøntstruktur som bindes sammen med et nett av gang- og sykkelveger, turveger og mindre grøntareal. SMAT-retningslinjene er i hovedsak tatt opp i kommuneplanen for Hamar. Planforslaget er i tråd med SMAT ved at en tar i bruk areal avsatt til omformingsområde. Grønnstrukturen er ivaretatt iht. retningslinjene. Senterstruktur, varehandel og service i Hedmark Hedmark fylkeskommune har sammen med kommunene i Hedmark/regionrådene, Fylkesmannen i Hedmark og Statens vegvesen, utarbeidet en veileder som gir råd om hvordan fylkets byer og tettsteder kan utvikles på en positiv måte. Veilederen hjemler ikke innsigelser. Veilederen er en oppfølging av de rikspolitiske retningslinjene for etablering av kjøpesentre. De riskpolitiske bestemmelsene hadde en begrenset virkningstid og skulle følges opp av fylkevise planer. Veilederens hovedbudskap er at handelsog servicetilbudene, deriblant nye kjøpesentra, bør lokaliseres til sentrumsområdet i byer og tettsteder for å styrke eksisterende sentre. Om senterstruktur sies det: Det skal tas utgangspunkt i eksisterende by- og tettstedsdannelser. Nye sentre for varehandel og service bør ikke etableres. Det anbefales en slik inndeling i senternivåer der Hamar videreutvikles som senter i Hedmark fylke og i Hamarregionen. 9

10 2.3.2 Kommuneplanens arealdel Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan. Kommuneplanens arealdel for Hamar kommune ble vedtatt i kommunestyret fordelt over to møter i sak 28/05 den (samfunnsdelen og plankartene) og sak 37/05 den (retningslinjer og bestemmelser). I kommuneplanen ligger Hamar stadion som et brunt skravert område med formål byggeområde og framtidig omformingsområde. Det grønne rektanglet ved Hamar stadion ligger som en skjematisk fremstilling av framtidig grønt-struktur. Grønnstrukturområdet er på ca 6 daa og tilsvarer minstekravet i kommunens vedtekt fra og kommuneplanbestemmelsene 10. Planområdet ligger innenfor den blå linjen rundt sentrum som viser grensen for etablering av kjøpesentre. De grønne linjene viser viktige turveger og hovedtraséer for myke trafikanter. Utsnitt av Hamar kommuneplanens arealdel Kommuneplanens samfunnsdel I kommuneplanens samfunnsdel er visjonen at Hamar skal være sentrum for det mest attraktive boområdet i Innlandet. Særlig skal Hamar være et godt sted for barn og unge. Dette indikerer at kommunen ved utvikling av Hamar stadion særlig vil legge vekt på at barn og unges interesser blir ivaretatt. Kommunen ønsker også å tilrettelegge for en utvikling og fornyelse av næringslivet og å tydeliggjøre sin funksjon som innlandshovedstad Reguleringsplan Reguleringsplan for Hamar stadion, datert utgjør utgangspunktet for detaljreguleringen. Reguleringen tilsier kjøpesenter, boliger, kontorer og 10

11 allmennyttig formål, i tillegg til et større grøntareal. Under bakken tillates parkering og varelevering. Blant de endringer som har skjedd i skisseprosjektfasen er at parkeringen er på tre nivåer under bakken i et mer konsentrert område og at vareleveringen er lagt i underetasjen slik at det blir plass til en større dagligvarebutikk på bakkenivå. I B/K1 opprettholdes kombinert formål slik reguleringen tillater, anslagsvis med en blanding av ca m² boliger og 2.500m² kontorer. I B1 inngår 50 boliger (ca m²). I B1 er bebyggelsen ca en etasje høyere enn gjeldende regulering noe som er begrunnet med byformingsmessige forhold mot den sentrale parken i prosjektet. 2.4 Lokaliseringsfaktorer Skoler og barnehager Hamar kommune praktiserer flytende skolegrenser. Den nærmeste barneskolen til planområdet er Rollsløkka skole som ligger ca. 800 m nordøst for Hamar stadion. Børstad ungdomsskole ligger ca. 1,3 km fra stadion. Solvang og Greveløkka barneskoler grenser til Rollsløkka skolekrets og kretsgrensene justeres iht. belastning på skolene. På Ankerløkka ligger videregående skole. Ny skole er planlagt omtrent samme sted. Høgskolen i Hedmark ligger under en kilometer fra planområdet. Hamar kommune har god barnehagedekning. Totalt er det ca plasser. Ankerløkken og Hempa er nærmeste kommunale barnehager, mens det er noen private tilbud i Østbyen Kollektivtransport Området betjenes av fem bybusslinjer. Disse passerer planområdet langs Vangsvegen. Alle bussene stopper langs Vangsvegen i nærheten av Hamar stadion. I tillegg passerer den regionale ruten mellom Gjøvik, Hamar, Elverum og Kongsvinger området hver time på dagtid Servicetilbud Det er kun 300 m fra søndre ende av stadion til gågata i Hamar sentrum og under 800 m til jernbanestasjonen. Innen en radius på 1 km nås det aller meste av den bymessige bebyggelsen på Hamar, med det mangfoldet av servicetilbud som finnes her. 2.5 Friluftsområder og lekeplasser Byparken i Hamar ligger to kvartaler unna på den andre siden av Vangsvegen. Ankerskogen er et større friområde, samt grøntområdet Tiger n ved Rollsløkka. Prosjektet berører Fuglsethmyra som i dag er et grøntområde som benyttes til både organisert og uorganiserte aktiviteter. 11

12 2.5.1 Friluftsområder Gjeldende kommuneplan anses å oppfyller krav til grønnstruktur slik det er formulert i retningslinje i fylkesdelplan for SMAT. Kommunedelplanen viser et nett av turvegtraseer fra planområdet mot Mjøsa, Åkersvika, Børstad og Ankerskogen. Planforslaget introduserer en mulighet for en ny forbindelse mellom Holsetgata, over plassdannelsen mellom Hamar stadion og Fuglsethmyra og videre over Vangsvegen til Byparken. Behovet for rekreasjonsområder dekkes innen planområdet. Det er også under 500 m til Byparken. Et området på Fuglsethmyra er i kommuneplanens arealdel vist som et stort sammenhengende friområde. Det er avklart at dette kun er en skjematisk fremstilling om at det er et krav om sentrale lekefelt og ballfelt for felles opphold på minimum 6 daa, men at det ikke er krav om at dette skal være sammenhengende. Samlet areal av grønnstruktur med tilhørende gangveger, lekeplasser og ballplass er over 6 daa. I tillegg kommer plassdannelser med harde felter på offentlige torg Lekeplassdekning Gjennom tilrettelegging av friområder innen planområdet tilgodeses besøkende, beboere innen planområdet og naboer. Parkmessig opparbeidede områder, plasser og torg skal dekke alle gruppers behov. Krav til kvartals- og nærlekeplasser dekkes innen planområdet som del av sentrallekefelt. For å integrere beboere i alle aldersgrupper foreslås det å tenke litt utradisjonelt i forbindelse med lekearealene ved at disse lages som møteplasser som dekker flere behov enn ren sandkasse- og klatrestativlek, for eksempel med sittegrupper for utendørs bespisning, kunstnerisk utsmykning og tiltalende beplantning. 2.6 Miljø Naturvern Området omfatter ikke særskilt naturvernareal, ifølge kommuneplanen Kulturminner Fornminner Det er ingen kjente fornminner innenfor planområdet i følge Idrettsanleggene er bygd på myrer som er drenert og delvis masseutskiftet. Potensialet for funn av fornminner vurderes som lavt. Hamar by Allerede i 1848 var Hamar regulert som by med en regelmessig kvartalsstruktur som ble anlagt langs Mjøsa. Dette rutenettet er godt bevart i dag og bidrar til å gi Hamar sin bymessige karakter. Sverre Pedersens planforslag av 1924, Sommerfugl, utvidet sentrumskvartalene langs Vangsvegen og Disenvegen samtidig som kvartalene ble større, mer sammensatte og varierte. Det er interessant å notere seg at i området rundt Hamar stadion foreslo Pedersen et 12

13 slags omdreiningspunkt i byens videre utvidelse og markerte dette punktet med en storslått plass som ledet til et teater som kneiste på bakketoppen i øst cirka hvor Fylkeshuset nå ligger. Spor etter rutenettets forlengelse gjør seg fortsatt gjeldende oppover langs Vangsvegen og bidrar til å knytte rådhuset og fylkeshuset til sentrumskjernen. Bebyggelsen på Holset Hamar kommune har en fin trehusbebyggelse i villaområder helt inn til kvadraturen i sentrum. I de senere tiår har det vært et betydelig press på å få fradele tomter og fortette i flere av disse områdene. Hamar kommune ønsker å bevare deler av denne bebyggelsen. En del er sikret etter plan- og bygningsloven i reguleringsplan eller kommuneplanen, mens to områder er sikret i egen kommunal vedtekt til 74 nr.2 i plan- og bygningsloven. Det ene området er på Holset og deler av planområdet omfatter dette. Bebyggelsen har ingen enkeltstående bygg med høy verneverdi. Flere bygg er betydelig modifisert og området er fortettet helt til det siste. Områdets verneverdi er først og fremst knyttet til helheten og ved at det definerer overgangssonene mellom sentrum og den villamessige trehusbebyggelsen rundt. Reguleringsplanen omfatter derfor også dette området i tillegg til det som skal bygges ut på Hamar stadion og Fuglsethmyra. Vedtektenes intensjoner er nå videreført i reguleringsbestemmelsene for den bevaringsverdige delen av området. Utenfor planområdet, mellom rådhuset og Eidsivabygget, ligger to kvartaler eldre eneboliger som er båndlagt for bevaring i kommuneplanen Forurensning Ut i fra rapport utarbeidet av Løvlien Georåd den , finner vi det sannsynlig at det vil påtreffes svartskifer/alunskifer på tomten. Rapporten baseres seg på resultatet fra boring av fjellbrønner i nærheten av Hamar stadion. Omfanget er ikke kjent, og dette kan være vanskelig å kartlegge fullt ut før byggestart, da disse forekomstene kan være lokale innefor tomten. Svartskifer som ikke kan deponeres på egen tomt, vil kreve godkjent deponi i rimelig nærhet. Pr dags dato er vi ikke kjent med at det finnes mottak som kan håndtere dette. Det er derfor av stor viktighet for prosjektet at det etableres en god løsning på dette. Det har tidligere vært bensinstasjon på asfaltert areal mot Vangsvegen. Før byggearbeidene blir igangsatt vil det her bli utarbeidet en Miljøteknisk Plan, med tilhørende Tiltaksplan, for og ivareta eventuell forurensing knyttet til dette. 13

14 3. Om planen 3.1 Beskrivelse av planforslaget Generelt Formålet med detaljreguleringsplanen er å videreføre gjeldende regulering, men tilpasse den til et konkret byggeprosjekt. Det er et mål at utbyggingen skal styrke aktiviteter i Hamar sentrum i konkurransen med mer perifere etableringer. Reguleringsformål, arealer, utnyttelsesgrad m.v. går fram av vedlagte reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser. Utbyggingen på Hamar stadion vil utgjøre en kraftfull utvidelse av byens sentrum mot øst og styrke betydningen av Vangsvegen som innfartsåre til Hamar. Det totale netto utbyggingsarealet innenfor planavgrensningen for den detaljerte reguleringsplanen (første byggetrinn) er ca m² over bakken og fordeler seg som det fremgår av tabellen under. Funksjon Første byggetrinn m² Påfølgende byggetrinn m² Sum hele utbyggingen m² Forretning (Fo1) Kontorer Kontor/forretning Tjenesteyting (AKOMB og B/K1) Bolig/kontor (B/K1) Boliger (B1) Parkering/varelevering/lager/teknikk (Ga1) SUM sum over bakken Bebyggelse På området Hamar stadion skal det utvikles en ny bymessig bebyggelse med et gulvareal på ca m² over bakken i tillegg til parkeringskjellere under bakken. Utviklingsprosjektet vil utgjøre en viktig utvidelse av Hamars sentrumskjerne. Bebyggelsen skal inneholde et kjøpesenter på ca m². 14

15 Det dannes det et nytt grøntområde to etasjer over nåværende stadionflate. Under det nye terrenget innpasses kjøpesenteret med tilhørende parkering. På det nye terrenget bygges det i randsonen for å tilpasse seg den eksisterende nabobebyggelsen. Langs Vangsvegen og på torgene tilstrebes et aktivt byliv som betjener byen som helhet og distriktene rundt. Prosjektet omfatter også flere offentlig tilgjengelige ute- og lekearealer. Utbyggingen vil representere en publikumsmagnet som vil bidra vesentlig til å vitalisere Hamar sentrum. Prosjektet sett fra Vangsvegen, alternativ med kontorer langs veien Kjøpesenteret Det foreslås m² til handel. I tillegg kommer varelevering, tekniske rom og ca. 1,200 parkeringsplasser 1. Kjøpesenteret utgjør prosjektets kjerne som primær magnet for besøkende. Handelsarealer er rangert langs lyse og åpne gjennomgående passasjer som knytter senteret til byens urbane strukturer og muliggjør en glidende overgang mellom uterom og innvendig sirkulasjonsarealer. Det har vært en av prosjektets forutsetninger at det blir en forlengelse av Hamar sentrum og ikke en motpol til den, og at et besøk på senteret kan oppleves som en tur på byen. Viktigheten av denne forutsetningen er blitt styrket gjennom arbeidet med revideringen. På nivå med Vangsvegen dannes det to hovedinnganger til senteret, en mot nedre del av Amfitorget diagonalt overfor Rådhusplassen og den andre på Hamar stadions nye torg, Stadionstorget. Fra torget gis det adgang til en rekke mindre butikker slik som kiosker og kafeer som kan aktivisere torget og gjør kjøpesenterets offentlig fasade mer tilgjengelig og inviterende. Her, under fasadens lett beskyttende arkade kan byens mer intime målestokk finne plass. Her er også adkomst til kontorarealene over kjøpesenteret lokalisert og blir således en naturlig del av Stadiontorgets daglige liv. På nivå 1 Se også Parkering for videre diskusjon 15

16 med Håkons gate og i tilknytning til bykjernens gågate etableres en inngang mot syd og en mot nord tilknyttet en urban men begrenset forplass. Adkomstene har samtidig utvendig forbindelse videre til parkarealet over. På denne måten åpner senteret seg mot sine omgivelser samtidig som det gir nye rom tilbake til byen. Kjøpesenterarealer på bakkeplan Kjøpesenteret er organisert som en øykonfigurasjon med romslige fellesarealer og et sirkulært bevegelsesmønster som gir den besøkende god oversikt og leietagere best mulig eksponering. Fellesarealer er utformet som brede passasjer med et såkalt nøkkelhull-snitt som skaper gode siktlinjer og forbindelse mellom nivåene. Rulletrapper og heiser er lagt til to større noder som strekker seg fra nederste parkeringsnivå til kjøpesenterets øverste plan. Kjøpesenterarealer på andre etasje 16

17 På samme måten som senterets tilpasning til de bymessige omgivelser søker å lage nye forbindelse i byen, kan disse nodene skape gode forbindelser mellom alle nivåer og åpne senteret for lys, luft og bevegelse. Nodene vil være nav for utvikling av temaområder som gir ulik identitet til de to nodene. Dette kan prege fellesarealer og tilstøtende butikklokaler. Gruppering av butikker med forskjellige konsepter som retter seg mot de samme forbrukere er et viktig element i denne strategien. Videreutvikling av konseptet gjennom mer detaljert utforming av nodene, optimalisering av leietakernes eksponering mot fellesarealer og størrelser og brukbarhet av utleiearealer vil være en viktig del av arbeidet i forprosjektet Boliger i B1 Boligdelen i B1 er et ledd i prosjektets skalatilpassing til omgivelsene. I illustrasjonsprosjektet danner den en overgang mellom kjøpesenteret og boligene langs St. Olavs gate. Høyden på boligene resulterte av to faktorer: gesimshøyden på boligene på motsatt siden av gaten og en vurdering av de nye boligenes proporsjon mot St. Olavs gate og parkrommet over kjøpesenteret. Gesimshøyde på boligene på motsatt side av gate ligger på cirka 150 og det dannet en retningslinje for de nye boligene. Mot Hamar stadions parkrom fungerer de to synlige etasjer som en god avgrensning av landskapsrommet Kontor / Boliger I bebyggelsen over kjøpesenteret fra park nivå C +143,5 er det tilrettelagt for kombinert formål med kontorer/næringsvirksomhet og boliger. Gjennom vurderinger i skisseprosjektet er det i økende grad avdekket at arealer på parknivå i større grad bør bidra til å aktivisere parken samtidig som parkens 17

18 kvaliteter i størst mulig grad sees is sammenheng med hva som foregår inne i bebyggelsen. Tredje etasje: alternativ med kontorer, kulturaktivitet og park Kontoralternativ Stikkord i denne strategien er tilgjengelighet, fleksibilitet og opplevelser for brukerne. I start av forprosjekt vil en vurdering av arealbruk være nødvendig etter at både kostnader, kjøpesenter strategi og markedsinformasjon er vurdert. Prosjektets fleksibilitet for endrede forutsetninger er avgjørende for å møte varierende konturer og nye trender. Revideringen viser derfor at det er tilrettelagt for treningssenter og bevertning/ food court på samme nivå som parken. Dette åpner for sambruk mellom park og innvendige funksjoner og sammenheng mellom innvendige funksjoner og kjøpesenterfunksjoner i etasjene under. I tillegg oppnås synergier mellom trening og bevertning, kultur og bevertning og mellom kjøpesenter og parken. 18

19 Fjerde etasje: kontorer og kulturaktivitet Vertikalkommunikasjonen i kjøpesenterets fellesarealer kan forlenges til å nå park nivået på C +143,5 på utvalgte steder. Løsningen gir også fleksibilitet med hensyn på arealvurderinger knyttet til forhold mellom parkering og kjøpesenter som er avgjørende for prosjektets økonomi. I øvrige etasjer er det tilrettelagt for kontorarealer med mulig adkomst fra både parkering, Vangsveien og parken. Kombinert alternativ Etterspørsel etter kontorarealer er vanskelig å fastsette på nåværende tidspunkt, og det er mulig at det er mer etterspørsel etter boliger i årene fremover. Derfor legges det til rette i detaljreguleringen at B/K1 videreføres slik det er fastsatt i reguleringen som kombinert formål med en blanding av boliger og kontorer. I dette scenario kommer taklandskapet til gode som inngangs- og uteoppholdsareal for boligene. Det er tenkt cirka 5.000m² boliger og 2.500m² kontorer. Tredje etasje: boliger, kontorer og kulturaktivitet. 19

20 Fjerde etasje: boliger, kontorer og kulturaktivitet. Femte og sjette etasje: boliger, kontorer og kulturaktivitet Arealer for kulturaktiviteter Arealer for kulturaktiviteter er ikke ennå fullt programmert. Arealene er attraktive med store muligheter og med adkomst fra tilstøtende utearealer på alle nivåer. Likeledes finnes direkte adkomst fra kjøpesenteret. Som ett alternativ kan erstatningslokaler for Sangens og musikkens hus integreres i prosjektet, og samtidig komme synlig til uttrykk i et eget bygningsvolum til høyre for hovedinngangen fra Stadiontorget. Arealene er tenkt utviklet som generelle bruksarealer som også vil ha sterk appell til ungdommen. En annen mulighet er at enheten utvikles som treningssenter som kan danne en naturlig forlengelse av kjøpesenteret. Det er av avgjørende betydning at programmering for denne delen kommer i gang i forprosjektet. Det bør søkes avklaring om kommunens program for kulturhuset, endelig løsning for Sangens og musikkens hus og muligheter for samarbeid om større arrangementer som festivaler og konferanser som kan 20

21 kreve større kapasitet enn dagens situasjon og som aktivt knytter eksisterende sentrum sammen med et utvidet sentrum hvor Hamar stadion står sentralt Utearealer Stadiontorget Langs Vangsvegen, inn mot den historiske stadionformen, er det foreslått et torg på nivå med Vangsvegen. Torget er tenkt som et aktivt element mot Vangsvegen med skiftende aktiviteter som markedsplass, torgsalg, skøyteis, uteservering og kommunikasjonsplass. Høydeforskjellen mellom Stadiontorget og Kulturplassen blir formidlet av en bred trapp og en offentlig heis. Stadionhagen Stadionhagen på taket av kjøpesenteret understreker den historiske stadionformen. Parken er delt i soner ved at gangaksen og siktlinjen mot sentrumsstrukturen og Mjøsa er trukket inn i parken. Dette gir kontakt mot sentrum og Mjøsa og gir karakter til promenaden gjennom parken ned trappen mot sentrum. Parken er vist med private soner mot boligbebyggelsen og offentlige grøntarealer og oppholdsplasser sentralt langs promenaden. Det er integrert åpninger ned til underliggende kjøpesenter både som attraksjon og for å gi lys. Stadionhagen gir også plass til uteoppholds- og lekearealer for boligene i B1 og B/K1. Amfitorget Amfitorget er foreslått utformet i dialog med Rådhuset og Rådhusplassen. Forlengelsen av St. Olavs gate avtrappes langs kjøpesenterets nordfasade ned mot Vangsveien. Hovedadkomst for gående blir fra Vangsvegen og fra Gerhard Munthes gates forlengelse. Adkomst til forretninger blir direkte fra fortau langs Vangsvegen. Trapp/heis forbindelser lokaliseres i kvartalenes yttersone, lette å se og lette å nå. Utearealer for å dekke ulike behov er lokalisert flere steder innenfor utbyggingsforslaget. Behov for harde og myke flater, vegetasjon og vann, plass for stillhet og mer støyende aktivitet, plass for store og små brukere tilsier en nødvendig variasjon i tilbudene. Stadiontorget og Amfitorget er tenkt som plassdannelser som ved sin plassering og organisering skal invitere til aktiv bruk både sommer og vinter Trafikk, parkering og atkomst Det vil reguleres inn gangveg og sykkelfelt eller sykkelveg langs Vangsvegen. Disse vil ligge på samme nivå som plassen foran kjøpesenteret. Mellom planområdet og Hamar sentrum er det tosidig fortau langs Vangsvegen og Håkons gate. Hovedatkomst med bil til planområdet er fra rundkjøring mellom Vangsvegen og Anne Disens veg, midt mellom Hamar stadion og Fuglsethmyra. Området har god tilgjengelighet med bil fra Vangsvegen, hovedvegen mellom E6 og sentrum. 21

22 Parkeringsbehovet dekkes i anlegg som ligger under bakken. Det legges opp til publikumsvennlige parkeringsarealer hvor det blir lettvint å manøvrere. Det er direkte forbindelse mellom parkeringen og kjøpesenteret via heiser, trapper og ev. ramper. Et cirka oppsett basert på alternativet med boliger i BK1 over ca. antall plasser fremgår av tabellen under. Det regnes med samvirke mellom kontorplasser (arbeidstids) og kjøpesenterplasser (kvelder og helger). Funksjon Ratio Antall Bolig 0,5 1,5 100 Kontor 250 Kjøpesenter SUM Det er lagt opp til at parkeringen for høyblokken (fase 2) dekkes av arealer i parkeringskjeller Tilgjengelighet for alle /Universell utforming Det er et mål for planforslaget å tilfredsstille Universell Utformings tre hovedpunkter: Å planlegge for menneskets ulike aldersgrupper (barn, ung, voksen, eldre) og deres behov Å innby til bruk for mennesker med redusert funksjonsevne med hensyn til bevegelse, orientering og miljøforhold Å tilrettelegge for mennesker som bruker tekniske hjelpemidler som har konsekvenser for utforming Planforslaget er tilrettelagt for universell utforming ved at det fra laveste nivå langs Vangsvegen er ramper og heis mot øvre nivå med sentralt friområde mellom boligene. I tillegg vil det være heiser internt i kjøpesentret og til boliger, kontorer og garasjekjeller. Det er tilrettelagt med rampe fra St. Olavs gate/finstads gate til det sentrale friområdet. Det er avsatt parkeringsplasser til bevegelseshemmede på cirka 5% av plassene. Det legges opp til 20% livsløpstandard i boligene Bærekraft og energi Hamar har som et av sine særtrekk en høy miljøprofil knyttet til miljø og energiforhold. Det er vektlagt følgende forhold i planen: Mulighet for gode og varierte boligtyper som gir muligheter for å gjøre lokal boligkarriere som igjen gir stabile bomiljøer 22

23 Nærhet til et tilnærmet komplett servicetilbud som gir redusert transportbehov og dermed utslipp av klimagasser Store, gode og varierte uteoppholdsarealer tilknyttet eksisterende rekreasjonsområder/ turveier som skaper trivsel og fremmer helse Etablering av effektive shoppingarealer i nær tilknytning til sentrum, for å fremme en kompakt bykjerne. Planforslaget legger opp til at varmsentralen forsynes fra det kommunale fjernvarmenettet. EUs nylig gjeldende energidirektiv stiller stenge krav til bygninger energibruk. I dette prosjektet vil det stilles ett minimumskrav på 80% til varmegjenvinning på ventilasjonsluft både for boliger, kjøpesenter og næringsarealer. For kjøpesenterets del så legges det opp til å være selvforsynt med varme ned til nærmere minus 10 grader. Dette skjer ved gjenvinning av ventilasjon, kjøledisker i matvarebutikker og fra kjøleanlegget. Systemet vil gi ett varmeoverskudd som også bidrar til varmt tappevannsproduksjon for hele komplekset. I sommerhalvåret vil man ha en energibesparelse på tappevannsproduksjon på ca 60%. 23

24 3.2 Endringer i forhold til gjeldende plan Generelt I reguleringsplanen ble grunnplan i prosjektet satt til Nøyere oppmåling av Vangsvegen viser at den ligger en halvmeter høyere enn dette. For å unngå flomfare og problemer med universell utforming har prosjektet blitt lagt på Vangsvegens nivå, dvs.: +133,5. Alle høyder i prosjektet er derfor hevet med 0,5 meter med hensyn til reguleringen Maksimal utnyttelse Gjeldende reguleringsplan Maksimum m² nettoareal til kjøpesenter. ( m² nettoareal til kjøpesenter. I tillegg kommer varelevering, tekniske rom og ca parkeringsplasser. Innendørs trafikkarealer og fellesarealer i senteret inngår i de m².) Endring i forhold til gjeldende reguleringsplan Kjøpesenterarealet utgjør ca m². Dette er m² mer enn regulert. Begrunnelse Reguleringen åpner for m² netto kjøpesenter på Hamar stadion. Tallet er i utgangspunktet et rundt tall som er bygget på økonomiske anslag. Ifølge konsekvensutredningen inneholder planforslaget et kjøpesenter med ca m² salgs- og publikumsarealer. Dette tallet er ingen absolutt grense på størrelsen på et kjøpesenter, men bransjen mener at det bør være rundt denne størrelsen for å få den rette bransjemixen og styrke til fellestiltak (s. 74). Kommuneplan , arealdelen, definerer en sone for etablering av kjøpesentre men setter heller ingen øvre grense for hvor store kjøpesentre kan være i sonen. Forslagsstilleren mener at det viktige her er en størrelsesorden. Prosjektets driftsmodell er basert på utleiebart areal, dvs. butikkareal, og ikke areal til felles opphold. Driftsmodellen har m² som minsteareal. Spørsmålet blir hvor mye mer offentlig vrimleareal et senter av denne størrelse trenger. Ved mange norske kjøpesentre i dag er det vanlig med en brutto/netto faktor på 1,2. Det vil si at med et salgsareal på m² vil det være m² publikumsområder, noe som ligger langt under en internasjonal standard. Tiltakshaveren har som målsetting å gjøre Hamar stadion til et unikt sted i Norge og at det skal bli et viktig møtested for Hamar og omegns befolkning. Et viktig virkemiddel her er å tilby et åpent, lyst og luftig senter som oppleves som en forlengelse av byrommet og som følger en mer internasjonal standard enn mange norske kjøpesentre. Det er publikumsområder med åpne volumer som binder de to hovedplanene i kjøpesenteret sammen (et såkalt nøkkelhullsnitt ) og som gir en åpen og innbydende forbindelse til parkeringsetasjene. Som det 24

25 fremgår av tabellen under er et alminnelig internasjonal brutto/netto forhold på 1,3 1,5 Det foreslås derfor å øke publikumsarealene med cirka 50% i forhold til det som er vanlig i et standard norsk kjøpesenter. Offentlig fellesarealer ( the public realm ) er en vesentlig del av prosjektets forhold til byen og utgjør et viktig tilskudd til lokalmiløet. Store, åpne og lyse fellesarealer kan gi senteret den levedyktigheten den trenger på en så sentral plass i Hamar. Salgsarealet på m² for senteret er styrt av en økonomisk modell som underbygger prosjektet og som danner et absolutt behov for om senteret lykkes. Økning av fellesarealer er resultat av grundige vurdering fra både arkitekten og internasjonal kjøpesenterekspertise. For å få plass til disse større publikumsarealer er området delvis under terreng som tidligere var merket som varelevering nå tatt i bruk som dagligvarebutikk. Vareleveringen er plassert første underetasje under dagligvaren på kote 128,15. 25

26 Reguleringskartet viser et formålsareal for kjøpesenter (Fo1) på 38,5 daa. Tabellen under redegjør for oppdeling av arelene innenfor dette ytre omrisset og kjøpesenterets faktisk areal ( m²). Type areal Antall m² Utleiebart (butikk) areal Felles (publikums) areal Delsum kjøpesenter Utvendig kolonnade 640 Utsparinger i gulv (dobbelhøye rom) Service (logistikk) areal Sirkulasjon som hører til P-hus og boligene Tekniske sjakter 143 Andre arealer innenfor formålsgrensen 469 Formålsareal Fo1 Kjøpesenter Arealer i første etasje 26

27 Arealer i andre etasje Arealer for vareleveringen, som betjener anlegget som helhet med både levering, men også avfallshåndtering, er lagt til parkeringhus i underetasjen. Disse arealene inngår ikke i kjøpesenterareal, slik som reguleringsplanen definerte det (Ga3). Tabellen nedenfor sammenligner forhold mellom fellesareal og utleiebart areal for en rekke kjøpesentre i Norge og utland, og viser at den internasjonalt nivå ligger som regel høyere enn det som er alminnelig i Norge. 27

28 Sammenligning av ulike kjøpesentre i Norge og utland Senter Bilde Bruttoare al Norge CC Hamar stadion Hamar Sandvika Storsenter Sandvik Utleieb art areal Faktor (bruttoare al/ utleiebart areal) , ,2 Ski Storsenter Ski ,2 Strømmen Storsenter Strømmen ,2 Lagunen Storsenter Rådal ,2 Sverige Frolunda Torg Göteborg ,5 28

29 Europa Bikini Berlin Berlin ,7 Brentcross London ,3 Westfield London ,5 Forum Barreiro Portugal ,6 Bluewater Kent ,4 Sources: ICSC European Shopping Centre Awards 2010 Nordic Council of Shopping Center Oct A market overview of Scandinavia Wikipedia Liste over norske kjøpesentre Steen og Strøm AS

30 Sandvika Storsenter Et typisk norsk eksempel 6 m bredde, ikke nøkkelhull-snitt ikke forbindelse mellom nivåene Gallerian Stockholm m bredde typisk med nøkkelhull-snitt gode siktlinjer og forbindelse mellom nivåene. 30

31 CC Hamar stadion: uten nøkkelhullssnitt. Fellesarealene blir trange og det er ingen forbindelse mellom etasjene. CC Hamar stadion: med anbefalt nøkkelhullssnitt. Store, lyse fellesarealer og forbindelse mellom nivåene gir et luftig og urbant preg. 31

32 Konsekvenser Konsekvensen av det foreslåtte tiltaket er vesentlig høynet kvalitet på kjøpesenteret for publikum. Da netto butikkareal ( m²) har samme størrelse som forutsatt i konsekvensutredningen vil det ikke genereres mer trafikk en tidligere antatt Parkering Gjeldende reguleringsplan For kjøpesenteret skal det bygges ca parkeringsplasser. For boliger og kontor brukes et forholdstall som tilsier cirka 350 plasser. Endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan Det er foretatt en analyse av parkeringsbehov og ressursbruk som kan tyde på at det blir behov for færre parkeringsplasser totalt. Begrunnelse Vi mener at samvirke mellom plassene ved at kontorplasser brukes fra kl. 7 til kl. 17 hverdager mens kjøpesenteret har størst behov for plasser utenom disse tidene gjør at det skal ikke bygges plasser, men heller cirka plasser. Konsekvenser Parkeringsdekningen med plasser er tilstrekkelig sett i lys av samvirke mellom kontorplasser og kjøpsenterplasser Område B1 Gjeldende reguleringsplan Bygningene kan ha maksimal gesimshøyde tilsvarende kote 146 i nedre ende. Endring i forhold til gjeldende reguleringsplan Gesimshøyde på nedre del av boligene ligger på 151,5 i nedre ende og 152 i øvre ende. Begrunnelse Boligdelen er et ledd i prosjektets skalatilpassing til omgivelsene. I illustrasjonsprosjektet danner den en overgang mellom kjøpesenteret og boligene langs St. Olavs gate. Høyden på boligene resulterte av to faktorer: gesimshøyden på boligene på motsatt siden av gaten og en vurdering av de nye boligenes proporsjon mot St. Olavs gate og parkrommet over kjøpesenteret. Gesimshøyde på boligene på motsatt side av gate ligger på cirka 150 og det dannet en retningslinje for de nye boligene. Mot Hamar stadions parkrom fungerer de to synlige etasjer som en god avgrensning av landskapsrommet. 32

33 Reguleringen av dette område tar utgangspunkt i illustrasjonsprosjekt, men flatereguleringen er tvetydig. Reguleringskart kote er ikke entydig og viser hele området med formål forretning. Samtidig viser kartet byggegrense (stiplet linje) 20 meter fra fortau i St. Olavs gate. Denne linjen tolkes som skille mellom kjøpesentret og boligformål. Boligene ligger derfor innskutt på en hylle på kjøpesenterets første etasje og derved blir deres første etasje begrenset nedover til kote 138,5. Det er ikke mulighet til å senke dem videre uten at boligene og kjøpesenterarealer kommer i konflikt. For at fullverdige boligetasjer kan oppnås innenfor gjeldende reguleringen må boligene skjære ned inn i kjøpesenterarealer på en konstruktivt vanskelig måte og den innvendige frihøyde i boligene presses helt ned til minstemålet. Sammen med betraktningen av boligenes rolle og proporsjon i konteksten er det derfor nødvendig å foreta visse endringer i reguleringsbestemmelsene for å oppnå et tilfredsstillende resultat. Boligene sett fra Holseth, midt på rekken. I forbindelse med behandling av gjeldende regulering ble naboklage om høyde tatt opp av Fylkesmannen. Fylkesmannens klagebehandlingen støttet Fylkesrådmannens uttalelse om at maksimal bygningshøyde i B1 kan være på kote +146 nederst i St. Olavs gate til +148 øverst i St. Olavs gate for å passe bedre til området på Holset bakenfor. 33

34 Boligene sett fra Finstadsgate St. Olavs gate Klagebehandlingen fastsetter denne høydebegrensningen uten videre begrunnelse. Tilpasningsspørsmålet synes ikke å ha med utsikt for bakenforliggende hus i St. Olavs gate siden høydeforskjellen mellom den vedtatte reguleringen og den som skisseres i revidert skisseprosjekt ville påvirke utsikten i like stor grad. Det synes å være mest objektivt å diskutere høyder med henblikk på gesims og mønehøyder. Boligene sett mot Holsetbakken Lav variant med gesims på 148,5. 34

35 Boligene sett mot Holsetbakken Anbefalt variant med gesims på 152,0. Utsikten 6, et pulttaks hus som ligger inntil St. Olavs gate midt på den aktuelle strekningen, har en gesims på cirka 152. Nabobygget i St. Olavs gate 5 har en gesimshøyde på 150,1 og en mønehøyde på 152,9, med gavl ut mot St. Olavs gate. St. Olavs gate 3 har gesims høyde på 148,8 og en mønehøyde på 151,1. Forslagsstillerens argumentasjon for en gesimshøyde på ca 152 på nye boliger langs St. Olavs gate bygger på et samsvar mellom bakenforliggende bebyggelse og ny bebyggelse. Vi mener at dette er en begrunnelse som tar utgangspunkt i klagebehandlingen og den argumentasjonen som er fremsatt der. Boligene sett på tvers av St. Olavs gate. Lav variant med gesims på 148,5. 35

36 Boligene sett på tvers av St. Olavs gate. Anbefalt variant med gesims på 152,0 Boligene sett fra 1/572 Konsekvenser Klagebehandlingens bestemmelse om en maks kotehøyde på 146 / 148 virker på bakgrunn av dette for forsiktig med hensyn til omkringliggende bebyggelse. Denne endringen resulterer i en bedre bymessig definisjon av St. Olavs gate og parkrommet på kjøpesenterets tak, samtidig som den bringer de nye boligene i samsvar med det eksisterende når det gjelder høyder. 36

37 Kotehøydene langs St. Olavs gate St. Olavs gate 3 St. Olavs gate 5 37

38 Utsikten 6 St. Olavs gate 7 St. Olavs gate 13 38

39 St. Olavs gate 2 St Olavs gate Område Ga1 og Ga2 Gjeldende reguleringsplan Etter vurdering i bebyggelsesplan kan det tillates å lokalisere forretningsareal i Ga1 og Ga2, men uten at det samlede forretningsareal overskrider maksimalrammene i planen. Endring i forhold til gjeldende reguleringsplan I område Ga3 har det blitt lokalisert forretningsareal. Begrunnelse Se 1.1. Reguleringsbestemmelsene åpner for bruk av Ga-arealene til kjøpesenterareal, slik som både illustrasjonsprosjektet og skisseprosjektet illustrerte. Bestemmelsene nevner ikke Ga3, men det er naturlig å tro at dette, som ligger vegg-i-vegg med Fo1 og Fo2 og rett over Ga1 burde kunne uproblematisk innlemmes i kjøpesenterarealene. 39

40 Utvidelsen av arealene til Ga3 er en del av det å balansere arealene på grunnplanet og etablere to noder på senteret. En node legges ved inngangen mot rådhuset, vies mote, mens den andre legges ved supermarkedet i nordenden, med innhold slik som lifestyle og familiebutikker. Det har kommet kommentarer som betenker at utvidelse av kjøpesenterarealet til Ga3 ville komme i konflikt med Hamar kommunens uttalt ønske om å at mennesker tar i bruk byrommene og ferdes ute i Vangsvegen. Endringen av Ga3 til område for dagligvarehandel har tilnærmet ingen påvirkning på utvidelse av senteret inn på Fuglsethmyra. Reguleringen åpner for etablering av kjøpesenterarealer på nivå under Ga3, hvor en slik forbindelse kunne uproblematisk finne sted. På et mer overordnet nivå kan det stilles spørsmål til denne bestemmelsen som begrensende for kjøpesenterutvidelse Forslagstiller er enig med Fylkesmannen der det i klagebehandling av til reguleringsplanen sies at det er vanskelig å se at utvidelse av kjøpesenteret hindres ved at det ikke kan etableres innendørs gjennomganger. Dette er uansett neppe egnet til å endre realitetene. Konsekvenser Kjøpesenteret får den nødvendige luftighet som trengs for at det kan oppleves som en forlengelse av byrommet, samtidig som endringen ikke har innvirkning på husets utvendig fremtoning Område Ga3 Gjeldende reguleringsplan Ga3 begrenses i høyden til maks. kote 138 i den sentrale delen, men det skal i bebyggelsesplan vises en løsning som sikrer en godt bearbeidet og estetisk tilpasning til B2. Endring i forhold til gjeldende reguleringsplan Ga3 har en kotehøyde jevnt over på +138,5. Begrunnelse Tvetydigheten i bestemmelsene har ført til en uklar situasjon her. På den ene siden tilsier både funksjonen under og ballbanen på toppen at området utføres plant. Mens det er mulig å jobbe med kantene slik at de trappes ned til sidene er omfang av dette begrenset av de to overnevnte funksjonene. På grunn av Vangsvegens nivå blir en halv meter forhøyning uunngåelig, se punkt Generelt. For å dempe virkningen foreslås å heve Finstads gate med inntil 1 m. 40