BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /53 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: TRES YTREBYGDA, GNR. 34, BNR. 53 M.FL., SØREIDE / DOLVIKEN, REGULERINGSENDRING. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS i samarbeid med Rambøll Norge AS fremmer på vegne av Bergen Tomteselskap AS / Bentley AS planforslag for Dolvikbakken i Ytrebygda bydel ved Dolvik i Bergen kommune. Avgrensing av planområdet følger det omkringliggende vegarealet. Dolvik Planområdet Flesland I reguleringsplan for Ringveg Vest er området satt av til boligformål (B2) med krav om reguleringsplan. Deler av området er i dag bebygd med eneboliger, og deler av området er gjenliggende skog- og naturområder. Nordre del av reguleringsplanen er utarbeidet av ABO Plan & Arkitektur AS med Bergen Tomteselskap AS som tiltakshaver og grunneier. Søndre del av reguleringsplanen er utarbeidet

2 av Rambøll Norge AS med Rema 1000 som tiltakshaver. Det er ABO Plan & Arkitektur som har stått for å tilpasse disse planene i en felles plan. Bakgrunnen for planarbeidet er ønske om å legge til rette for utbygging av boliger i nordlig del av planen. I sør ønsker man å regulere til næringsformål. Det har vært avholdt oppstartsmøter for to separate reguleringsplaner nordre del og søndre del av planområdet. Etter ønske fra Statens vegvesen og Bergen kommune, er de to planene nå samlet til en felles reguleringsplan for hele B2. Arealet på hele planområdet er ca.71 daa. Boligbebyggelse (BF, BK, BB) Nordlig del av planområdet foreslås regulert til en blanding av frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Planforslaget åpner for bygging av ca nye boligenheter, der mellom av disse er foreslått som 5 boligblokker. De resterende boligenhetene inngår i ny foreslått rekkehusbebyggelse. Byggehøyde over gjennomsnittlig planert terreng er satt til 16 meter for boligblokkene og 9 meter for rekkehusbebyggelsen. For blokkbebyggelsen i nord er det i planforslaget forutsatt at parkering skal foregå i parkeringskjeller under bebyggelsen. Parkering for rekkehusbebyggelsen i nord er planlagt på overflaten. Kombinert formål forretning / drivstoffautomat (KBA) I planforslagets søndre del er det regulert til formål forretning / drivstoffautomat med mulighet for etablering av en dagligvareforretning med BRA=1800 kvm. Ca. 300 kvm av dette er kontor og lager. I tillegg kommer parkering. Byggehøyde er satt til maks 7 meter og kun en etasje. I tillegg åpnes det for etablering av drivstoffautomat. Utnyttelsesgrad (% BRA) for dette området, inkludert parkering, er foreslått til 45%. Innenfor området forretning / drivstoffautomat er en stor andel av arealet tiltenkt parkering for dagligvareforretningen, med 38 p-plasser totalt. Det er også planlagt 9 sykkelplasser her. Kombinert formål for næring / tjenesteyting (N/T) Helt sør i planområdet reguleres det til kombinert formål næring/tjenesteyting for etablering av et bygg for næringsvirksomhet. For dette formålet er det planlagt maks BRA 1980 kvm. fordelt på fire etasjer pluss parkeringskjeller. Dette tilsvarer % BRA = 220. Det foreslås at bygget kan brukes av håndtverksbedrifter, eller som lokale for kurs, undervisning og utstilling. For dette næringsbygget er det planlagt parkering under bakkenivå og i tråd med gjeldende parkeringsnorm på utbyggingstidspunktet. HC-parkering og sykkelparkering vil ligge på bakkenivå. Adkomstforhold Det er planlagt ny hovedadkomst til området fra sørøst. Ved etablering av denne adkomsten skal eksisterende adkomst fra nordøst stenges. Ved ferdigstillelse av byggetrinn 3 av Ringvei Vest med ny tunnel fra Dolviken til Birkelandskrysset, vil eksisterende Ytrebygdsveg bli omgjort til en lokal kjørevei. Hovedadkomst til boliger og næringsformål skal da flyttes til vestsiden av bebyggelsen, og adkomsten fra sørøst skal da stenges. Det er planlagt fortau langs hele eksisterende Ytrebygdsveg ved ferdigstillelse av byggetrinn 3. Grøntstruktur Det er satt av areal til vegetasjonsskjermer mot naboeiendommer og mot gang- og sykkelveg. Større trær og annen verdifull vegetasjon skal om mulig bevares. Side 2 av 17

3 For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende. Det vises imidlertid til fagetatens vurdering under. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 1. april til 29. mai Det kom inn 7 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg K. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Formål som ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan og overordnet plan. Forholdet til Søreide som nærliggende områdesenter og krav i forhold til nyetablering av detaljhandel i denne delen av kommunen. Hensyn til støy for planlagte boliger Forhold til naboer som gjelder vei, sol- og lysforhold og utsikt. Trafikkløsninger og tilkomst Tap av grønne verdier i området Tap av lekeareal Det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland knyttet til støy og parkeringsdekning. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av merknadsskjema vedlegg K. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Mindre justeringer vedrørende trafikale forhold. Enebolig i nord er regulert til blokkbebyggelse, etter ønske fra eier Justering for å ivareta noe mer av kollen i sør Justering av reguleringsbestemmelser i forhold til støy Reduksjon i parkeringsdekning for kombinert formål forretning / drivstoffautomat. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Innsigelse Fylkesmannen har fremmet innsigelse til planforslaget med begrunnelse i at støyforholdene og parkeringsdekning ikke tilfredsstiller krav i KPA for Bergen kommune. Fylkesmannen har fått forelagt oppdatert planforslag men vurderer det slik at planforslaget fortsatt ikke imøtekommer innsigelsen. Innsigelsen gjelder derfor fremdeles. Vegtrafikktøy Planforslaget ligger i det alt vesentligste innenfor rød og gul støysone for vegtrafikkstøy i kommuneplanen. KPAs bestemmelser sier følgende om støy i pkt 13. : Side 3 av 17

4 I rød støysone tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, herunder boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager.( ) I gul støysone kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. I gul støysone kan støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold ( ) Videre heter det i retningslinjene til KPA at retningslinje T-1442(Støy i arealplanlegging) skal legges til grunn for planlegging av nye boliger mv. Jf. KPA kan det gjøres unntak fra støygrensene og vurderes å øke grenseverdiene i KPAs lokalsentra og i øvrig sentrumsformål. Dette er i samsvar med retningslinje T-1442 hvor det bl.a. heter: I sentrumsområder i byer og tettsteder, spesielt rundt kollektivknutepunkter, er det aktuelt med høy arealutnyttelse av hensyn til samordnet areal- og transportplanlegging. Forutsatt at kommunen har angitt grensene for slike områder i kommuneplanens arealdel, kan det vurderes å tillate oppføring av ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. I slike avviksområder bør kommunen minimum stille konkrete krav til ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. Støyanalysen for planforslaget viser at fire boligblokker har ytterfasader mot vei med støy som faller i rød kategori. Forslagsstiller argumenterer for at det kan gis unntak fra KPAs bestemmelser. Utbygging av boligblokker er tenkt gjennomført ved at bygningskroppene i seg selv blir brukt som støyskjerm. I følge reguleringsbestemmelsene skal leilighetene være gjennomgående i støyintervallet Lden = db, og minst halvparten og minimum 1 av soverommene i hver boenhet ha vindu mot stille side, dvs. side som har støynivå Lden=55 eller lavere. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon og behov for solavskjerming eller kjøling skal avklares. Ved å bruke bygningene som støyskjerm får man et skjermet felles uteområde bak blokkbebyggelsen. Dette vil gi store sørvendte lekeområder, i overkant av 50 kvm per enhet, og med støyforhold som er vesentlig under kravet for slike områder. I tillegg påpeker forslagsstiller at høydeforholdene i planområdet tilsier at dersom bebyggelsen skal skjermes med støyskjerm, vil disse bli svært høye og skjemmende. Ved å bruke bygningene som skjerm, unngår man dette. Side 4 av 17

5 Figur 1. Utsnitt av støykart som viser at blokkenes fasader mot vei ligger i rød støysone. Fagetaten vurderer den foreslåtte løsningen til å være gjennomtenkt, men kan ikke anbefale at at støyfølsomme rom ved enkelte blokker er plassert på støyutsatt side. Videre er det ikke tilfredsstillende at balkonger må glasses inn for å redusere støy. Jf kvalitetskrav i KPA kan privat uteplass kun lages som innglasset balkong i sentrum, bydelssentra og i senterområder langs bybanen, dersom dette er nødvendig for å oppnå tilstrekkelig kvalitet. Planområdet er ikke i et bydelssenter eller i et senterområde, og innglassing bør dermed ikke benyttes for å oppnå tilfredsstillende kvalitet på balkongene. De kan derimot legges på stille side av bygningen. Fagetaten vil bemerke at vi ikke kan se at noen av unntaksbestemmelsene fra støykravene gjelder for planområdet. Planområdet ligger utenfor definerte sentrumsområder i KPA. Det er også tvilsomt om planområde kan anses for å ligge i nærheten av kollektivknutepunkt, selv om det er en bussterminal i umiddelbar nærhet. Avstand til trasè for Bybanen mellom Rådal og Flesland er videre på ca 1 km, og utenfor det som anses som normal gangavstand. Forslagsstiller har presentert en plansak i Åsane bydel som etter deres syn er sammenlignbar med denne planen når det gjelder måten støyforhold er løst. Fagetaten vurderer de to plansakene som ikke direkte sammenlignbare. Ordlyd i bestemmelser er ulik, og der er også andre ulikheter både i forhold til innglassing av balkonger, fordeling av støyfølsomme rom, og størrelse på prosjektene. Forslagsstiller ønsker at planforslaget sendes til politisk sluttbehandling med innsigelse knyttet til planforslaget. Dette er uheldig da saken da oversendes politisk sluttbehandling uten at et sentralt tema i forslaget er løst. Forslagsstiller risikerer samtidig at saken, ved avklart mekling med Fylkesmannen eller ved avgjørelse i Miljøverdepartementet, får krav om å måtte endre store deler av planforslaget, slik at det må ut på ny høring og påfølgende saksbehandling. Side 5 av 17

6 Med bakgrunn i overnevnte anser fagetaten at to sannsynlige utfall av saken, dersom den fremmes til bystyret med anbefaling om vedtak: I: planforslaget må endres slik at gjeldende KPA`s bestemmelser om støy overholdes, og innsigelse fra Fylkesmannen trekkes. II: planforslaget vedtas med de formålene som er vist i plankartet med boliger i rød støysone. Planvedtak vil da utløse behov for mekling med Fylkesmannen, med usikkert utfall. Parkeringsdekning Foreslåtte reguleringsbestemmelser setter åpner for at antall parkeringsplasser innenfor feltet KBA (Kombinert formål forretning / drivstoffautomat) skal være parkeringsplasser pr m2 BRA. Dette er ikke i samsvar med bestemmelsene i KPAs arealdel og Fylkesmannen har knyttet innsigelse på dette grunnlaget. Fagetaten er enig med Fylkesmannens argumentasjon. Reguleringsbestemmelsene må derfor rettes opp til å være parkeringsplasser pr m2 BRA. Fagetaten krever i tråd med dette en justering av bestemmelsen som gjelder parkering innen feltet (se fagetatens alternative bestemmelser, 5.7.6), og setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 1). Overordnet plan og formål Området er satt av til byggeområde i Kommuneplanens arealdel (heretter: KPA), og til boligformål (B2) i gjeldende reguleringsplan for Ringveg Vest (2004), med krav om reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Nærmeste senterområde i KPA er Søreide, ca. 1 km. nordøst for planområdet og Steinsvik ca 800 m øst for området, vist som henholdsvis S25 og S24 i KPA. Senterområdene er regulert til sentrumsformål og definert som lokalsenter i KPA. Vest og sør for planområdet viser KPA boligområder og næringsområder (Kokstad). Side 6 av 17

7 Figur 2. Utsnitt av kommuneplankartet. Planområdets plassering er vist med rødt. Kilde: Bergenskart.no I bestemmelsene til KPAs arealdel går det fram at detaljhandel med BRA inntil 1500 kvm kan lokaliseres uavhengig av senterstruktur i areal som har formål bebyggelse og anlegg. Detaljhandel med BRA over 1500 kvm. skal lokaliseres i KPAs sentrumsformål (bestemmelser og retningslinjer til KPAs arealdel 2010, Bergen kommune). Dagligvarebutikken som er planlagt innenfor kombinert formål forretning/drivstoffautomat (KBA) i den sørlige delen av planforslaget, planlegges med et bruksareal BRA på 1800 kvm. I reguleringsbestemmelsene går det fram at salgsarealet vil være på 1500 kvm, og at areal til kontor og lager vil være 300 kvm. Etter fagetatens vurdering er det størrelsen på det totalet arealet som blir benyttet til dagligvarebutikk som er avgjørende i dette tilfellet. Areal til lager og kontor er en naturlig del av forretningens drift, og inngår som en del av forretningsbygget. Det legges derfor til grunn at bygget har et totalt areal kvm på 1800, og at det dermed er større enn det som tillates i området som har formål bebyggelse og anlegg i KPA. Fagetaten vurderer at dagligvarebutikken må reduseres i areal slik at bygningens areal kommer innenfor KPAs bestemmelser. Begrunnelsen for dette er faren for forskyvning av eksisterende handelstyngdepunkt fra senterområdene S24 og S25. Fagetaten foreslår i tråd med dette en justering av bestemmelsen som gjelder maksimal BRA m2 (se vedlegg A - fagetatens alternative bestemmelser, 5.7.1), og setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 6). Utnyttelsesgrad Boligområder: Fagetaten anbefalte ved 1. gangs høring en lavere utnyttelse av boligbebyggelsen på grunn av støyproblematikken i området. Utnyttelsesgraden % BRA for nye byggeområder i planforslaget er jf. plankartet 100 for blokkbebyggelsen (BB1-3) og 50 for rekkehusbebyggelsen (BK1-3). Samlet areal avsatt til boligformål (ny bebyggelse) er Side 7 av 17

8 m2. Planlagt areal til bygninger og parkering ca m2. Dersom man også inkluderer areal regulert til grønnstruktur (7079 m2) i beregningsgrunnlaget blir % BRA ca. 63 %, noe som gir et sammenligningsgrunnlag med beregningsgrunnlaget benyttet i KPAs arealdel. Maksimal utnyttingsgrad % BRA = 60 i gjeldende KPA. KPA åpner for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Fagetaten vurderer det slik at det i dette området i utgangspunktet kan vurderes å åpne opp for en noe høyere utnyttelse enn KPAs generelle begrensning på % BRA=60% for byggeområder utenfor senterområder. Grunnen til dette er nærheten til den nye kollektivterminalen rett øst for planområdet og muligheten for at en stor del av beboerne vil benytte seg av denne. Det forutsettes imidlertid da fortetting med kvalitet, herunder at støyutfordringene i planen kan løses på en god og tilfredsstillende måte. Forretning: Reguleringsplanen viser en lav utnyttelse av tomten - KBA (45%). Illustrasjonsplanen viser at området vil ha forholdsvis store ubebygde flater. Slik sett er det rom for å flytte dagligvaren lenger syd. På bakgrunn av lav tomteutnyttelse, store ubebygde flater (jf. illustrasjonsplanen), og hensynet til kollen mot boligområdet i nord, vurderer fagetaten at området avsatt til forretning/drivstoffautomat må reduseres i størrelse. Dette kan gjøres ved å trekke formålsgrensen slik at inngripen i kollen i nord blir mindre. Fagetaten setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 2). Figur 3. Utsnitt av reguleringsplanens sørlige del som viser KBA Forretning / Drivstoffautomat og N/T Næring Utnyttelsesgrad på 45% er for høy, da utregningen er basert på feil antall parkeringplasser. Figur 4. Utsnitt av illustrasjonsplanens sørlige del som viser Forretning / Drivstoffautomat og Næring Fagetaten kan videre ikke anbefale foreslåtte utnyttelse av område N/T lengst sør i planområdet, med høy utnyttelsesgrad og fire etasjer over bakkenivå. Arealet har ikke vært gjenstand for nærmere vurdering i prosessen. På grunn av eksponeringen arealet har ut mot veikrysset i sør bør foreslåtte formål erstattes med vegetasjonsskjerm, slik at en god overgang mot veien sikres, eller i det minste nedjusteres kraftig i byggehøyder og utnyttelsesgrad. Slik Side 8 av 17

9 det foreligger nå har området fått en mye høyere utnyttelsesgrad og byggehøyde enn omkringliggende arealer og enn hva som har vært tilfelle tidligere i prosessen. Massehåndtering Realisering av tiltenkt planforslag vil medføre uttak av store mengder masse. I Bergen kommune er det mangel på massedeponi. Det må derfor avklares hvordan masser fra planområdet skal deponeres før en kan sette i gang tiltak i området. En plan for håndtering av masser må derfor foreligge sammen med byggesøknaden til kommunen. Fagetaten justerer i tråd med dette inn et slikt krav i bestemmelsene (jf. vedlegg A - fagetatens alternative bestemmelser, 2.5), og setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 10). Solforhold I planbeskrivelsen går det fram at det er rimelig gode solforhold i planområdet i dag. Det er gjort en sol-skyggeanalyse for planområdet (vedlegg G), som viser at omkringliggende høydedrag og vegetasjon gir skygge noen steder. Dette gjelder bl.a. for den nordligste rekkehusbebyggelsen, der både bebyggelse og uteoppholdsarealet vil ligge i skygge kl.15 ved jevndøgn (se gul pil, Figur 5). Det er presisert i reguleringsbestemmelsene at kvalitetskrav for lekearealene skal være i henhold til bestemmelser i KPAs arealdel, slik at bl.a. gode nok solforhold må dokumenteres ved senere byggesøknader. For øvrig gir den foreslåtte bebyggelsens plassering gode solforhold for uteoppholdsarealene i planen slik de er vist i illustrasjonsplanen. Utbyggingen vil i liten grad påvirke solforholdene for eksisterende boliger i planområdet. Unntaket er enebolig i øst, Skraneveien 76, gbnr 34/549 (se rød pil, Figur 5). Ved vårjevndøgn vil det nordligste rekkehuset i BK3, slik det er vist i illustrasjonsplanen, kaste skygge på eneboligens vestfasade, og hagen for eiendommen (markert med pil på illustrasjonen under). Dette gir en vesentlig negativ konsekvens for Skraneveien 76. Planforslaget må derfor justeres til å sikre at bebyggelsen innenfor BK3 ikke kan oppføres slik at det gir skygge for Skraneveien 76 ved vårjevndøgn klokken 15. Fagetaten foreslår i tråd med dette en ny bestemmelse som sikrer at bebyggelsen innenfor BK3 ikke kan oppføres slik at det gir skygge for Skraneveien 76 ved vårjevndøgn klokken 15 (se fagetatens alternative bestemmelser, 5.6.2). Fagetaten setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 5). Side 9 av 17

10 Figur 5. Jevndøgn kl. 15:00 viser at enebolig lengst øst i planområdet får skygge fra rekkehusene (rød pil). Planlagte rekkehus i nordøst har ikke sol på nevnte tidspunkt (gul pil). Figur 6. Detalj fra illustrasjonsplan som viser eksisterende enebolig og forslag til rekkehusbebyggelse Trafikkforhold og adkomst I planområdet er det i dag et internt privat vegsystem til eksisterende boliger. Planområdet er omkranset av et forholdsvis nytt vegsystem; Ytrebygdvegen i vest og Dolvikvegen i øst. Disse har god standard og tilfredsstiller vegvesenets krav til avkjørsler, stigning og kurvatur. Planforslaget medfører endringer i adkomstforholdene for planområdet, ved at dagens adkomst fra nordøst via kjørbar gang- og sykkelvei blir stengt. Et nytt kryss skal etableres i sørøst mot Dolvikveien. Dette vil betjene hele planområdet fram til byggetrinn 3 av Ringvei vest er ferdigstilt. Når Ringvei vest er ferdigstilt vil trafikken på dagens Ytrebygdvei vest for planområdet avta. Denne blir da en lokalvei. Det vil bli etablert to nye T-kryss til Nye Ytrebygdsveg. Inne i planområdet er det planlagt nye forbindelser med fortau. Fagetaten vurderer generelt de trafikale løsningene (jf. overnevnte) som gode. Imidlertid vurderer fagetaten at BF-feltet bør justeres for adkomst-piler. Plankartet viser adkomst-pil inn til BB1 sør fra. Fagetaten stiller seg tvilende til denne adkomsten inn mot/over tiltenkt lekeareal, all den tid begrunnelsen for denne adkomsten ikke er beskrevet i planbeskrivelsene eller andre plandokumenter. Fagetaten kan ikke se behovet for en slik adkomst til BB1 og anbefaler at hele f_kv4 utgår og erstattes med en adkomst-pil (jf. rød pil i figur 7 under) fra o_kv2, plassert over eksisterende adkomst. Fagetaten setter denne endringen som en av Side 10 av 17

11 forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 11). Figur 7. Utsnitt av foreslått plankart med illustrert foreslått justering. Parkering Boligformål (BB1-3 og BK1-3): For boligenhetene i blokkene vil parkering for BB1-3 være i kjeller. Parkering for rekkehusene vil være på overflaten, innenfor byggeområdene. Det går fram av planbeskrivelsen at parkeringsdekning etter parkeringsnormen for Bergen kommune tilsier at det er behov for parkeringsplasser innenfor BB1-BB3. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til parkeringsdekning som er i samsvar med kravene i KPAs arealdel, og fagetaten har ingen kommentarer til dette. Parkering for feltet KBA er beskrevet i kapitlet «Innsigelse» over. Figur 8. Utsnitt fra illustrasjonsplan. Fagetaten vurderer for øvrig vegareal i området rundt parkeringsplassene og mellom forretning og parkering til å være unødvendig stort og svært dårlig utnyttet (jf. figur 8). Vegarealet kan med fordel innskrenkes slik at man får en mer kompakt utnyttelse av KBA, og oppnår en reduksjon i størrelse. Plasseringen av parkeringsplasser, gangareal, drivstoffautomat og forretningsbygg må planlegges i forhold til at innkjøring til området skal endres som følge av byggetrinn 3 for Ringvei vest. Side 11 av 17

12 En innskrenking av arealet avsatt til kombinert formål forretning/drivstoffautomat (KBA) er også en fordel i forhold til grøntområdet /kollen like nord/nordvest for KBA, se her vurderinger som gjelder grønnstruktur og barn og unges interesser. Grønnstruktur og barn og unges interesser I KPAs temakart for grønnstruktur er planområdet vist med en gjennomgående grønnkorridor. Endringene de siste årene med etablering av nye Ytrebygdsvei og Ringveg vest har ført til at korridoren er avskåret på to steder, og situasjonen er endret i forhold til temakart i KPA. Grønn etat i Bergen kommune har i sin merknad konkludert med at det ikke er grøntfaglige interesser i området som vil komme i konflikt med planen. I planomtalen går det fram at planområdet ikke er i bruk til lek. Videre er det omtalt at nærmeste ballplass er ca. 500 meter vest for planområdet. Høringsinnspill tyder på at barn som bor i området i dag bruker de grønne områdene, blant annet kollen i sørlig del av planen. Barns lek og de grønne interessene kunne med fordel ha vært omtalt mer grundig i planbeskrivelsen. Figur 9 Utsnitt fra reguleringsplankartet. Aktuell grønn kolle er vist med stiplet linje. Det er positivt at forslagsstiller har justert tomten 34/142 noe for å sikre deler av den grønne kollen i nordlig del av planen. Slike landskapselement er ofte svært attraktive for lek. Fagetatens vurdering er at kollen i sør bør bevares i større grad enn slik det går frem av foreliggende planforslag, ved at området som foreslås regulert til kombinerte formål KBA forretning / drivstoffautomat blir redusert i dets nordvestlige del, jf. fagetatens vurdering ovenfor. Dette vil gi mer grøntstruktur i denne delen av planen, og gi en større buffer mellom eksisterende bebyggelse og nytt forretningsområde. Fagetaten setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 2). Uansett hvor stort inngrepet i kollen blir, vil det etableres høye skjæringer. Med bakgrunn i dette har fagetaten innarbeidet rekkefølgebestemmelse til etablering av sikringsgjerder ved høye skrenter og stup (se fagetatens alternative bestemmelser, og 3.2.1). Fagetaten setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 9). Vann- og avløp Ved offentlig ettersyn ønsket VA-etaten en justering i bestemmelsen som omtalte VArammeplan: Dette er ikke foretatt, men er planlagt gjennomført februar 2014 i følge forslagsstillers konsulent. Fagetaten har i tråd med VA-etatens kommentar, justert Side 12 av 17

13 bestemmelsen som omhandler VA (jf i fagetatens alternative reguleringsbestemmelser vedlegg A), og setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 12). Forhold til naboer, utsyn, innsyn og byggehøyder Det er 14 eksisterende boenheter i planområdet. Dette er eneboliger, med unntak av en tomannsbolig i vest. Bygningene har 1-2 etasjer med kjeller og/eller loft. Forslagsstiller mener at dagens utsikt for naboer i hovedsak er i vestlig retning. Fagetaten vurderer utsikten i planområdet til i hovedsak å være mot nord. Flere av bygningene langs Ytrebygdsveien har sin hovedfasade mot vest, men terrasser / altaner ligger mot nord der utsikten er best. Eneboligene som ligger nord i planområdet har fasade og utsikt mot nord. Det er derfor viktig å dokumentere hvordan boligblokkene i nordre del av planområdet vil påvirke eksisterende bebyggelse. Planforslaget viser syv snitt som illustrerer hvordan ny bebyggelse vil ligge i forhold til eksisterende terreng, veier og bebyggelse. Snitt FF viser at blokkbebyggelsen i BB1 vil ha en byggehøyde omtrent tilsvarende med den bakenforliggende eneboligen gnr. 34/128. Dette huset har sin terrasse på nordsiden, dvs. mot blokken. Avstand mellom bolighus og blokk er ca. 30 meter. På grunn av blokkens høyde og nærhet vil eneboligen 34/128 miste deler av sin utsikt mot Grimstadfjorden i nord. Eneboligen har begrenset utsikt i andre himmelretninger, og utsikt mot nord må betegnes som en viktig kvalitet ved denne boligen. Med bakgrunn i ovennevnte vurderer fagetaten boligblokk BB1 til å være for høy. Blokken må reduseres med en etasje, og den regulerte byggehøyden må settes tilsvarende lavere. Fagetaten setter denne endringen som en av forutsetningene for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 2). Figur 10. Snitt F-F som blant annet viser forholdet mellom eksisterende enebolig 34/128 og BB1 (markert med gul stiplet linje). Figur 11. Snitt G-G som viser utsiktskorridoren som eneboligene 34/144 og 34/108 vil ha gjennom blokkbebyggelsen. Generelt er det flere eksisterende eneboliger i planområdet som i større eller mindre grad vil få redusert utsikt som følge av ny blokkbebyggelse. Dette vurderes imidlertid som innenfor det som er akseptabelt innenfor bynære strøk. Området er allerede regulert til boliger, slik at en viss grad at utsiktstap og påvirkning må kunne forventes. Fagetaten foreslår imidlertid en Side 13 av 17

14 reguleringsplanbestemmelse som sier at det skal være en utsiktskorridor for eksisterende eneboliger, jf. snitt GG i illustrasjonen over (se vedlegg A fagetatens alternative bestemmelser, 5.4.1). Fagetaten setter denne endringen som en forutsetning for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (jf. fagetatens konklusjon, pkt. 4). Universell tilgjengelighet Det er i forslagsstillers innsendte bestemmelser satt krav til at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for prosjektering og utforming av nybygg (jf. vedlegg B - 1.7). I området KBA skal 5 % av parkeringsplassene være utformet og reservert for bevegelseshemmede (jf. vedlegg B ). Fagetaten savner imidlertid en bestemmelse som sikrer utforming og reservering av parkeringsplasser for bevegelseshemmede innen de planlagte boligblokkene (felt BB1-BB3), og har inkludert en bestemmelse om dette i fagetatens alternative bestemmelser (jf. vedlegg G ). Fagetaten savner også en bestemmelse som sikrer universell tilgjengelighet mellom parkeringsplasser og inngangsdører for nye universelt utformede boenheter. Fagetaten har justert inn en slik bestemmelse i de alternative bestemmelsene (jf. vedlegg A ). Fagetaten setter disse to endringene som forutsetninger for at fagetaten skal kunne anbefale planforslaget (se fagetatens konklusjon, pkt. 13 og 14). Planfremstilling Fagetaten vurderer fremstillingen av plankart og reguleringsbestemmelsene generelt til å være god. Plankartet har god lesbarhet, og reguleringsbestemmelsene har et enkelt og lettfattelig språk og er konkrete og tydelige. Fagetaten ser imidlertid at følgende endringer må utføres før reguleringsplanen kan anses som komplett: Planbeskrivelse: Planbeskrivelsen er ikke godt nok oppdatert, og bør revideres slik at den samsvarer med det planforslaget som foreligger nå. Et eksempel på at planbeskrivelsen ikke er oppdatert: I planbeskrivelsen pkt går det frem at når utnyttelsesgraden er regnet ut har man lagt til grunn et høyere antall parkeringsplasser enn det som fremgår av de juridiske plandokumentene (plankartet og bestemmelsene). Grunnen er nok at man i tidligere planforslag hadde 80 parkeringsplasser for KBA, noe som nå er redusert til 38 stk. Dette gjør at den utregnete utnyttelsesgraden på 45% er basert på feil antall parkeringsplasser, og i realiteten er enda lavere. Illustrasjonsplanen må oppdateres iht. til disse justeringene. Reguleringsbestemmelser: Fagetaten har med bakgrunn i noen fremstillingsmessige mangler samt vurderinger i kapitlene over, utarbeidet egne alternative reguleringsbestemmelser. Disse fremmes som et alternativ til forslagsstillers formelt innsendte bestemmelser til 2. gangs behandling, og legges ved fagnotatet som vedlegg A. Side 14 av 17

15 Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv fortetting nær en allerede etablert bussterminal, men planprosessen har avdekket at området er sterkt støyutsatt. Området er ikke definert som et senterområde / kollektivknutepunkt der et åpnes opp for boliger i rød støysone. Planforslaget bryter dermed med KPA og retningslinje for støy T Fagetaten mener at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: 1. Planforslaget endres slik at gjeldende KPA`s bestemmelser om støy og parkeringsdekning overholdes, og innsigelse fra Fylkesmannen trekkes. 2. Område avsatt til forretningsformål må reduseres i nordlig del, slik at større deler av kollen blir bevart som grøntstruktur / vegetasjonsskjerm, og det oppnås en mer effektiv utnyttelse av feltet. 3. Maksimal byggehøyde for BB1 må reduseres med en etasje og regulert byggehøyde må settes tilsvarende lavere, jf. ovennevnte. 4. I reguleringsplanbestemmelsene må det tilføyes at det skal være en utsiktskorridor for eksisterende eneboliger. 5. Det må presiseres i reguleringsbestemmelsene at bebyggelsen innenfor BK3 ikke må plasseres slik at den gir skygge på uteoppholdsarealet til eiendommen gbnr. 34/ Reguleringsbestemmelsene må justeres slik at BRA m 2 for dagligvarebutikk settes til maksimalt 1500, inkludert kontor- og lagerareal. 7. Det må knyttes en rekkefølgebestemmelse til at gangvegforbindelsen som skal etableres innenfor felt BB3 og G1 etableres i tilknytning til ferdigstilling av BB3. 8. Det må settes rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene om at situasjonsplan også må også gjelde nye boligfelt. 9. Det må settes rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene til etablering av sikringsgjerder før midlertidig brukstillatelse kan gis. 10. Det må settes rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene til plan for massehåndtering og deponering av masse. 11. f_kv4 bør utgå og erstattes med en adkomst-pil (jf. rød pil i figur 7) fra o_kv2, plassert over eksisterende adkomst. 12. Reguleringsbestemmelsene må sikre at utarbeidet VA-rammeplan skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. 13. Reguleringsbestemmelsene må sikre utforming og reservering av parkeringsplasser for bevegelseshemmede innen de planlagte boligblokkene (felt BB1-BB3) 14. Reguleringsbestemmelsene må sikre universell tilgjengelighet mellom parkeringsplasser og inngangsparti for nye universelt utformede boenheter. 15. Planforslaget endres slik at formål innenfor område N/A erstattes av vegetasjonsskjerm. 16. Plandokumentene må endres i samsvar med fagetatens vurdering under avsnittet «planbeskrivelse» ovenfor Side 15 av 17

16 Anbefalt forslag fra fagetaten: Alternativ 1: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. samme lovs 12-11, fremmes ikke følgende forslag til reguleringsplan: - Ytrebygda, gnr. 34, bnr. 53 m. fl., Søreide / Dolviken, ArealplanID , vist på plankart sist datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Begrunnelse : Planforslaget anbefales ikke fremmet i sin nåværende form, grunnet at det legger opp til etablering av støyfølsom bebyggelse innenfor rød støysone. Det vises for øvrig til begrunnelse i saksutredningen. Alternativ 2: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: - Ytrebygda, gnr. 34, bnr. 53 m. fl., Søreide / Dolviken, ArealplanID , vist på plankart sist datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: Generelt: a) Planforslaget må endres slik at gjeldende kommuneplans arealdel`s bestemmelser om støy og parkeringsdekning overholdes. Antall boliger og plassering må revurderes. Plankart: b) Maksimal tillatt byggehøyde på kote reduseres tilsvarende 1 etasje innen feltet BB1. c) Feltet KBA må reduseres i nordlig del, slik at større deler av eksisterende kolle blir bevart som grøntstruktur / vegetasjonsskjerm. d) Feltet f_kv4 utgår og erstattes med en adkomst-pil som plasseres over eksisterende avkjørsel fra o_kv2. e) Feltet N/A får nytt formål vegetasjonsskjerm. Reguleringsbestemmelser: f) Forslagsstillers formelt innsendte reguleringsbestemmelser datert utgår (vedlegg B) erstattes med fagetatens alternative reguleringsbestemmelser datert (vedlegg A). 2. Før bystyrets vedtak kan kunngjøres, må plankart, illustrasjonsplan og tilhørende bestemmelser korrigeres i samsvar med bystyrets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 16 av 17

17 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /53 A. Fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser, datert B. Forslagsstillers forslag til reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Plankart, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. Sol-skygge studie, datert G. Snitt A-E H. Snitt F-G I. Støyrapport, datert J. Merknadsskjema, datert K. Merknadskart L. VA-rammeplan Dolvikbakken Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 17 av 17