Prinsippsak- Regulerinsplan Turisthytta

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /6483 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/150 Planutvalget Prinsippsak- Regulerinsplan Turisthytta Bakgrunn Ørnestedet Bodø AS står bak prosjektet Artic Edge som er planlagt ved Turisthytta på Rønvikfjellet. Ørnestedet har utarbeidet et konkret forslag til bruk av Rønvikfjellet til hotell og friluftsaktiviteter. Forslaget strider mot gjeldende regulering, som er Kommuneplanens arealdel , hvor området er regulert til LNF-1.Det foreslåtte prosjektet inneholder: - En bygg - hotell på opptil 20 etasjer, ca 70 m. høyt. - Et horisontalt lavbygg/platå som står på søyler, tenkt kledd med gress. Dette lavbygget er på ca 2500 m2, inkludert taket på platået. - Et amfi i betong, bygd inn i terrenget mot nord. - En aktivitetspark i Bodø marka. I denne saken vil vi diskutere de prinsipielle spørsmål som saken berører, i forhold til eventuell fremming av reguleringsplan og etablering av et hotell ved turisthytta... Beskrivelse Prosjektet er tenkt lokalisert til stedet hvor Turisthytta ligger i dag. Området brukes i dag av Bodøs befolkning som turterreng og utsiktspunkt. I følge prosjektbeskrivelsen ønsker Ørnestedet Bodø AS å lage et nasjonalt og internasjonalt kraftsenter for: helse og aktivitet, kurs og konferanse og opplevelse. Hovedmålsetningen er å utnytte de kvaliteter området har, da spesielt med tanke på det utsiktspunktet stedet representerer med utsikt mot Lofotveggen, Landegode og Børvasstindene. Området skal fortsatt være tilgjengelig for allmennheten. I tillegg til dette er det målsetning å tilrettelegge stedet slik at det kan bli et nasjonalt utsiktspunkt. Det planlegges et hotell på opptil 20 etasjer, bedre veiadkomst, tilrettelegging for turaktiviteter i Bodømarka (rullestoltilgjengelighet, parkeringskapasitet etc.) og et utendørs amfi. Prosjektet Artic Edge vil inneholde fire konkrete tiltak: (sitat fra prosjektbeskrivelsen) 1. Hotell: Hotell, kurs og konferanse, restaurant etc. Nasjonalt utsiktspunkt med cafe, kunstgalleri etc. i tilknytning til hotellet.

2 Det er en målsetning å utform hotellanlegget slik at alle kan fortsette å utnytte område på samme måte som i dag, til rekreasjon og opplevelse, samtidig som hotellgjester blir gitt en utsikt og plassering som mangler sidestykke. 2. Artic Edge Amfi: Utendørs amfiscene for konserter, teateroppsteninger etc. For folk som vil dyrke ulike kunst og kulturformer. Her kan gjester fra alle verdenshjørner få kulturopplevelser akkopagnert av midnattsola. 3. Artic Edge sport & health center: Helse og rehabiliteringsenter, treningstudio, cage ball, indoor golf & minitennis. 4. Rønvikfjellet aktivitetspark: Opparbeidelse av løypenett og tilretteleggelse for fisking/isfiske, grillplasser, bading, naturløyper, sykling, skøyter, lekeplasser etc. Vurderinger Dagens reguleringstatus Ørnestedet Bodø AS ønsker å regulere området rundt Turisthytta for prosjektet Artic Edge, slik det er beskrevet foran. Gjeldende plan er Kommuneplanens arealdel Området ligger innenfor LNF-1, som defineres som Landbruks, natur og friluftsområde med særlig viktig friluft og/eller naturområder. Pkt i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel sier at innenfor LNF-1 tillates ikke spredt bolig- ervervs eller fritidsbebyggelse m/ tilhørende anlegg eller fradeling til slike formål. Unntak er bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring og tiltak for tilrettelegging av friluftsliv for allmennheten. Forslaget fra Ørnestedet Bodø AS strider mot bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel Samtidig er den foreslåtte plasseringen avgjørende for attraksjonsverdien, og dermed for gjennomføringen av prosjektet. I det foreslåtte prosjektet fra Ørnestedet Bodø AS, vil de sentrale spørsmålstillinger være: - endret formål/bruk - høyde - parkering - offentlig tilgjengelighet - atkomst - konsekvensutredning, virkninger for miljø og samfunn. - hva kan prosjektet Artic Edge tilføre Bodø. Endret formål/bruk - utbygging av et hotell eller lignende ved Turisthytta Da Turisthytta var ny ble den som utsiktspunkt et reisemål for folk i Europa som ville se midnattssola. Plassen var med andre ord kjent, ikke bare lokalt, men også utenfor Norge. Ambisjonen er å revitalisere plassen og lage et nytt slikt prosjekt. Den originale hytta ble revet og den eksisterende Turisthytta bygget. I de senere år har den vært lite brukt. Det har gjennom tidene vært flere forslag til prosjekter for å revitalisere plassen. Tidlig på 90 tallet ble det blant annet foreslått et prosjekt som bygget på nostalgi og ideen om den originale Turisthytta. Det har også vært foreslått å bygge om den eksisterende.

3 I dag fungerer området som utsiktspunkt og friluftsområde for byens befolkning, mens selve bygningen brukes lite. Området har høy verdi for Bodøs befolkning som utsiktspunkt, turområde og innfallsport til Bodømarka, og er både sårbart og har muligheter pga sin beliggenhet. Det må være klare føringer/kvaliteter ved et eventuelt prosjekt. Høyde Det foreslåtte hotellet har en høyde på opptil 20 etasjer. Skal en bygge et hotell uten å lage for store fotavtrykk eller okkupere store deler av det offentlige rom på bakken, må en bygge i høyden. Samtidig som en får en høy bygning, kan mer av uterommet og natur kvalitetene bevares. Å bygge et høyt bygg på Turisthytta vil være et verdivalg. Prosjektet går ut på å bli sett og gjennomføring av planene innebærer at en i et friluftsområde som er lite berørt, med en bygning som ikke dominerer område, vil kunne få et bygg som blir høyt og veldig synlig. Det har ikke vært vurdert andre måter å bygge på. Konseptet for prosjektet har iflg planlegger, gjennom hele prosessen vært attraksjon og synlighet. Området hvor prosjektet planlegges markerer markagrensen mot bebyggelsen i Rønvik. Bygges det et høyt hotell her, kan det også oppleves som dominerende for bruken av friluftsområdet rundt. Et høyt hotell vil nødvendigvis ha mange vinder, og i et friluftsområde som brukes av en hel by kan en få en situasjon som gjør at brukere vil føle seg iakttatt. Dette kan få konsekvenser for bruken av friluftsområdet. Utformingen og vindusplasseringen vil bli veldig viktig i et slikt prosjekt, og vil kunne gjøre mye med hvordan et slikt bygg oppfattes, både når en er på plassen og på avstand. Et høyt bygg på Rønvikfjellet/Turisthytta kan forandre bilde av Bodø. Hvor en i dag har et så å si uberørt natur og fjellandskap sett fra byen, vil en kunne få en bygning på opptil 20 etajser som en del av konturene av skog og fjellandskapet. Turisthytta ligger 151 m.o.h. En bygning på 20 etg. vil sannsynligvis komme opp mot 70m. Taket av bygningen vil da ligge på rundt 220 m.o.h. Til sammenligning ligger Keiservarden på 356 m.o.h. og fjellet bak Turisthytta på 179 m.o.h. Hotellbygningen vil bli lavere enn Keiservarden men høyere enn fjellandskapet i bakkant. Samtidig kan et høyt bygg med tilliggende aktiviteter som foreslått, bli et ikon for byen og Turisthytta og kan revitalisere plassen. Et hotell her vil også bli et supplement til hotellene i sentrum. Dette er en unik tomt. Det fins ingen andre bygninger som har denne type plassering eller eksponering i Bodø. Det er en kvalitet som vil kunne gjøre et hotell med tilliggende aktiviteter til en sentrumsnær attraksjon for Bodøs befolkning og besøkende. En høy bygning i et slikt område bør være så abstrakt at det ikke fremstår som en typisk bygning, men oppleves mer som en skulptur, og bør formes bevisst i forhold til friluftsområdet og det offentlige området rundt. Parkering Gjennomføres det planlagte prosjektet vil en kunne få mange flere brukere av området. Med en hotellkapasitet på ca 200 rom, konferanselokaler og aktivitetspark vil behovet for parkering øke i forhold til dagens. Den eksisterende offentlige parkeringsplassen er mye brukt som utgangspunkt for turgåere og en kan med dagens parkeringskapasitet oppleve at det er trangt om plassen på godværsdager. Byens befolkning må fremdeles ha samme atkomst og parkeringsmuligheter og føle at de kan bruke området som de gjør i dag.

4 I det foreslåtte prosjektet planlegges det ca 50 p-plasser i bakken under hotellet med de inngrep det medfører, disse er ment for brukere av hotellet. Kravet til parkering for hotell i dette området er 0,6 plasser pr rom. Dvs. at for et hotell på 200 rom kreves det 120 plasser. I tillegg er det tenkt 8-10 plasser på terreng nært inngangen. Parkeringsbehovet utover dette er tenkt dekket på eksisterende parkeringsplass, opp mot 200 plasser med en rasjonell utforming, iflg. planlegger. Ved arrangement vil dekking av parkeringsplasser kunne gå på bekostning av den offentlig/frie parkeringen. Parkeringsspørsmålet må sees nærmere på i en eventuell reguleringsprosess. Tilgjengelighet for offentligheten Området hvor Turisthytta er lokalisert er en av hovedportene til Bodømarka, og er i dag tilgjenglig for alle som ønsker det, enten til fots eller med bil. Området utenfor selve Turisthytta er et kjent og kjært utsiktspunkt for byens befolkning, og friluftsområdet rundt brukes aktivt. Gjennom tidene har tilgjengeligheten for allmennheten rundt Turisthytta variert. Den første Turisthytta var populær og ble mye brukt av byens befolkning, muligens siden den hadde en lav brukerterskel, og på grunn av plasseringen genererte den turisme. Da dagens turisthytte ble bygd var den en moderne bygning som i kontrast til den originale. Den nye turisthytta brukes i liten grad i dag og har vært lite brukt opp gjennom tidene, Planmessig var de tilbudene som burde vært lett tilgjengelig for offentligheten, som kafe etc, plassert i andre etg, noe som muligens også ble oppfattet som en begrensning og en terskel. Det har også vært aktører som har begrenset offentlighetens tilgjengelighet ved å ta betalt for tilgang til området. På stedet Turisthytta er lokalisert i dag er det et åpent landskap og friluftsområde, her vil en kunne få hotell bygg i tillegg til et lavbygg på 2500 m2 og et amfi.(se vedlegg 4.) Det vil kunne forandre ikke bare plassen sett fra byen og opplevelsen av område når en er på plassen, men også hvordan folk ønsker å bruke friluftsområdet. I et prosjekt med en slik plassering som det foreslåtte, som inneholder tilbud av både av offentlig og privat karakter som for eksempel kafé og konferanselokaler, er det viktig at romprogrammet er bevisst plasseringen i forhold til tilgjengeligheten og hvem brukerne er. Hvis ikke kan tilbudene oppleves som lite tilgjengelig. I det foreslåtte prosjektet Artic Edge er det tenkt bygget et platå/utsiktspunkt som er tilgjengelig for offentligheten, noe som er veldig viktig for de krav og de rammer som prosjektet forholder seg til. Dette platået/utsiktspunktet som er tenkt plassert på stolper, er på 2500 m2 og defineres her som et lavbygg. Det planlagte lavbygget - platået/utsiktspunktet tenkes som en forhøyning av terrenget som ender opp på høyde med taket til den eksisterende Turisthytta, ca 8m. høyt. Det er tenkt kledd med gress for å fremstå som en del av det offentlige landskapet. Bygges et slik platå vil kvaliteten og bruken som plassen har som utsiktspunkt i dag, kunne bli forsterket, noe som kanskje også er det viktigste for mange av byens beboere. Et platå/utkikkspunkt med kafe etc, kan bidra til mer aktivitet å bli en attraksjon i seg selv for byens befolkning og besøkende. Store deler av det som i dag er åpent landskap utenfor den eksisterende turisthytta, vil hvis prosjektet gjennomføres kunne bli et 3,3 m høyt offentlige tilgjengelige uterom, under et platå på

5 2500m2. Det kan bli et uterom med lite sol og begrenset bruksområde. Det vil være viktig for bruken av og kvaliteten på et slikt uterom, at det opparbeides med høy kvalitet og at det fremstår som en del av landskapet og det offentlig friluftsområdet. Det planlagte platået/utsiktspunktet er tenkt som et horisontalt lavbygg som delvis omslutter den planlagte vertikale hotellbygningen. (se vedlegg 4.) At et platå/utsiktspunkt distanserer seg fra hotellbygning, vil sammen med utformingen også kunne påvirke opplevelsen av offentlighet og tilgjengelighet når en er på platået/utsiktspunktet. Et hotellbygg på opptil 20 etasjer vil kunne kaste private skygger på området utenfor. Jo lengre unna hotell bygning en er, jo mindre vil den opplevelsen kunne bli. En hotellbygning på opptil 20 etasjer lokalisert i et åpent landskap, uten andre elementer å referere til, vil kunne oppleves som om det ikke er i en menneskelig skala hvis det ikke utformes bevisst. Et platå/utsiktspunkt med en høyde på ca 8 m. kan være med på å dra ned inntrykket av et høytbygg fordi det vil kunne se ut som om at bakken er hevet og dermed kan bygget oppfattes som bygget lavere. Området brukes i dag mest av byens befolkning. Bygges et hotell vil brukerne av området bli en kombinasjon av turister og beboere. Det vil være viktig at disse to gruppene kan bruke område på samme premisser. Det tenkes etablert en utendørs amfiscene i betong for konserter, teateroppsetninger etc, i terrenget mot nord. I utgangspunket vil et amfi være og oppfattes som offentlig tilgjengelig. Hvis en etablerer et amfi slik som i det foreslåtte prosjektet, vil det bety et ekstra inngrep i marka. Og en vil kunne få en situasjon hvor en beveger seg under et bygd element, platå/utsiktspunkt og videre til et annet bygd element, en amfiscene. Inngrep må ikke bli av den art at det svekker opplevelsesverdien av plassen. Størrelsen på amfiet kan vurderes.hvis amfiet etableres i den naturlige hellingen i terrenget vil det enklere kunne gli inn i landskapet. Et amfi er et element som også vil kunne være med på å utvide bruken, trekke flere folk til plassen og bli en attraksjon ut fra plassering. I forhold til pkt i bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel , innfris kravet om tilrettelegging av friluftsliv for allmennheten i det foreslåtte prosjektet. Ørnestedet Bodø AS foreslår en aktivitetspark som knyttes sammen av et løypenett fra kyststripen via det foreslåtte platået/utsiktspunket og ut i Bodø marka, og binder sammen de ulike aktivitetsområdene. Løypenettet tar utgangspunkt i stimuliprojsjektet til Bodø kommune. Forslaget bygger på en utredning gjennomført av Bodø Jeger og Fiskeriforening v/tor Olsen. Den foreslåtte aktivitetsparken består av: (sitat prosjektbeskrivelsen) turløyper, en aktivitetspark med forskjellige installasjoner som innbyr til fysisk aktivitet for barn og unge og en villmarkspark med fiskebrygge for bevegelseshemmede. Aktivitetsparken strekker seg fra selve Turisthytta, hvor det planlagte platået/utsiktspunktet tenkes lokalisert, via Øvre Vollvatnet og videre til Svartvatnet. Det planlegges også å knytte Norsia til løypenettet. En aktivitetsspark innebærer opparbeidelse av naturområder som i dag er så å si uberørte. Det planlegges både sommer og vinteraktiviteter som utkikkstårn, gapahuk, bålplasser, fiskebrygge, kulebakker og akebakker i tillegg til opparbeidelse av løypenettet. Det planlagte løypenettet består av eksisterende naturstier og veier, pluss nye som etableres. Løypene vil ha en standard som gjør dem tilgjengelig for alle brukere, dvs. at de må opparbeides i forhold til dagens standard. Det kan

6 tenkes at enkelte deler av løypenettet må asfalteres, for å tilfredsstille krav for rullestolbrukere og andre med problemer med fremkommeligheten. Uten for store inngrep i naturen vil en aktivitetspark kunne være positivt for byens befolkning og tilreisende. En aktivitetspark kan gi et bredt tilbud til forskjellige aldersgrupper, omfatte mange forskjellig uteaktiviteter og interesser. Med tilrettelegging for offentligheten vil en større del av byens befolkning kunne få glede av friluftsområde i området rundt Turisthytta og Bodømarka. Aktivitetsparken vil kunne bli en attraksjon i seg selv og også kunne opparbeides uavhengig av eventuell etablering av et hotell v/turisthytta. Atkomst Et hotell med foreslåtte tilleggsaktiviteter vil generere mer aktivitet i hele området enn det er i dag. Det betyr mer trafikk, noe som krever at veien/atkomsten blir utbedret. I forhold til utbedring av veien er det sett på til sammen fem løsingsalternativer, utarbeidet av Norconsult. Av disse fem er det to forslag som er pekt ut som mulige løsninger. Kommunalteknisk kontor anbefaler at det jobbes videre med disse to alternativene i en eventuell reguleringsprosess. Begge disse forslagene går ut på å utbedre den eksisterende veien slik at den tilfredsstiller standarden som kreves for busser og biler. De tre andre alternativene er å bygge en ny veitrase. Begge de aktuelle alternativene er relativt like. En utvider den første svingen slik at man henter inn høyde før andre sving. Dermed blir stigningen mindre i andre sving og en har løst det som er hovedproblemet ved veien i dag. I det ene alternativet kan en også få en etablert fortau helt frem til Hyttebakken og forbedret krysset ved Hyttebakken. Disse to alternativene innebærer også betydelig mindre inngrep i naturen siden det er snakk om å utbedre allerede eksisterende vei. Kostnadene for eventuell utbedringen er i utgangspunktet forutsatt dekket av planlegger. Veien er en kommunal vei, driften og vedlikehold vil være kommunalt ansvar. Konsekvensutredning I forhold til forskrift om konsekvensutredninger etter plan og bygningsloven, vedtatt 26. juni Planer og tiltak som skal vurderes etter forskriftens 4. faller prosjektet innenfor 3 d) detaljregulering som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Den planlagte aktivitetsparken og deler av hotellets tilhørende konstruksjoner er planlagt på det regulerte LNF 1 området. Aktivitetsparken kommer ikke direkte i konflikt med friluftsinteresser, men den inkluderer store områder av det regulerte LNF 1 området. Dvs at en bygger ut i markaområdet og må redegjøre for hvilke konsekvenser det får for området. Det planlagte prosjektet med tilliggende aktiviteter vil i sin helhet trekke mange flere brukere av området. Hvilke konsekvenser dette får for miljøet må utredes før en trekker en endelig konlusjon. Den planlagte bygningen vil gjøre store endringer på tomten i forhold til bebygd areal på området, høyden på bygningsmasse og størrelse på prosjekt. Bygningen vil forandre bybildet og det konkrete området. Tiltakshaver plikter å lage planprogram som følger annonseringen av oppstart av reguleringsplanen. I planprogrammet skal det fremkomme hvilke tema som skal vurderes i en KU. Planprogrammet skal legges ut til offentlig ettersyn og høring i 6 uker, og deretter behandles av planutvalget til godkjenning.

7 Hva kan Artic Edge tilføre Bodø. Dette temaet tar utgangspunkt i det konkrete forslaget fra Ørnesteset Bodø AS og er skrevet i samarbeid med Team Bodø. Bodø som reisemål fungerer i ferie og fritidssammenheng i dag i det vesentligste som et stopp på veien for turister som skal til Lofoten eller videre med fly. Bodø er kun i lav grad et reisemål i seg selv og trenger derfor å utvikle tilbud og attraksjoner som gjør byen til et attraktivt reisemål. De fleste attraksjoner i Bodøområdet ligger et godt stykke utenfor sentrum. Det er lite som trekker besøkende til sentrumsområdet. Her trenger en flere tilbud for at Bodø skal bli attraktiv. Et hotell ved Turisthytta vil være et supplement til hotellene i sentrum, og et tilbud og attraksjon som er noe annet enn et sentrumshotell vil kunne tilby. Bodø har også som mål å markere seg som fylkeshovedstad. Hotellet vil bli et tydelig og visuelt bygg i skille mellom by og mark. I forhold til eksisterende situasjon med turisthytta som eneste bygning, kan en få en monumental og skulpturell bygning på tomta som utvider Bodø. Bygget har potensial i seg selv til å bli en attraksjon. Sammen med kulturkvartalet kan det forandre bildet av Bodø og få byen til å fremstå som en by som satser på arkitektur. I tillegg arbeider Ørnestedet Bodø AS sammen med Team Bodø med å få etablert det planlagte hotellet som nasjonalt utsiktspunkt. Nasjonalt utsiktspunkt kan sammenlignes med Nasjonale turistveier som er Norges største reiselivssatsing og har blitt en suksess i inn og utland. Nasjonale Turistveier er et landsomfattende prosjekt for å presentere naturattraksjoner langs veier og er samtidig et prestisjeprosjekt når det gjelder arkitektur og utforming. Prosjektet tar utgangspunkt i den posisjonen Turisthytta har for Bodøværinger i dag. Til tross for at det planlagte bygget er stort, tar prosjektet sikte på å forsterke og bevare de kvalitetene som allerede finns og legger til rette for at byens befolkning så vel som tilreisende får stor glede av alle aktivitetene som planlegges. Både i form av kulturelle tilbud, et sted å ta inn over seg naturen, friluftsliv m.m. Etablering av et ute amfi vil kunne gi muligheten til bredere bruk av uteområdet og en scene med utsikt over Landegode og Vestfjorden og kan gi Bodø noe som andre byer ikke har. Området vil fungere som et utstillingslokale for et bygg, og det bør settes strenge krav til at utformingen av et eventuelt bygg skal bære preg av svært høy kvalitet. Det er viktig at det blir gjennomført på alle nivåer, inne og ute. Og at en er bevisst på den menneskelige skalaen i prosjektet, spesielt gjelder dette utformingen av platået og uteområdet rundt et eventuelt bygg. Konklusjon og anbefaling Det anbefales å åpne for en reguleringsprosess i tråd med de tanker som ligger inne i konseptet for Artic Edge. Følgende forutsetninger bør legges til grunn i arbeidet. - Atkomst utbedres. - Allmenhetens tilgjengelighet ivaretas i forhold til:

8 Atkomst, eksisterende parkering, utsiktspunkt, kafe, restaurant, aktivitetsparken og bruken av Bodømarka. - Det settes høye krav til den arkitektoniske utformingen av hotellet m. tilliggende aktiviteter. - Bevisst på utformingen i forhold til den menneskelige skalaen, spesielt i forhold til utformingen av hotellet og platået/utsiktspunktet. Forslag til vedtak Planutvalget åpner for at tiltakshaverne på Turisthytta kan starte en reg. prosess med mål om å kunne etablere et hotell ved Turisthytta. Følgende forutsetninger skal ligge til grunn for arbeidet: - Atkomst utbedres. - Allmenhetens tilgjengelighet ivaretas i forhold til: Atkomst, eksisterende parkering, utsiktspunkt, kafe, restaurant, aktivitetsparken og bruken av Bodømarka. - Det settes høye krav til den arkitektoniske utformingen av hotellet m. tilliggende aktiviteter. - Bevisst på utformingen i forhold til den menneskelige skalaen, spesielt i forhold til utformingen av hotellet og platået/utsiktspunktet. Henrik Brækkan Kommunaldirektør Jørn Roar Moe byplansjef Saksbehandler: Tove Ovesen Trykte vedlegg: 1. bilde 2. bilde 3. aktivitetspark 4. situasjonsplan 5. beskrivelse Utrykte vedlegg:

9

10

11

12 PARKERING VL AMFI EKSIST. TURISTHYTTE KONFERANSE HOVED INNGANG HOTEL SPA VARE INNGANG RESTAURANT 2 443,0 m METER 10 M ARCTIC EDGE HOTEL SITUASJONSPLAN ARKITEKTSTUDIO AS NOV 09

13 Vedlegg 2. Markedsføring av prosjektet. Ørnestedet Bodø AS og Team Bodø markedsfører ideen blant annet på følgende måte: Turisthytta ligger 10 minutter fra flyplassen og enda nærmere Bodø sentrum i en av Norges raskest voksende byer Trafikk med Muskenes ferga (personer) gjennom året Bodøs vekst og behov for et stort og moderne kurs og konferanse hotell jf. fig. hvor det fremgår at Bodø sannsynligvis på grunn av manglende kapasitet og attraksjonskraft i høy grad taper terreng i forhold til sine konkurrenter i nord Norge, er en faktor. Det moderne samfunnets økende behov for helse, rehabilitering og behandlingstjenester er en annen. Bodøs beliggenhet som porten til Lofoten med et potensial til å nå de mange tilreisende turistene er en tredje. Jf. Fig.nedenfor som illustrerer den utfordringen Bodø har i å gi de tilreisende et tilbud i den tiden de må oppholde seg i Bodø i påvente av plass på ferga til Lofoten. Slik situasjonen er i dag kan Bodø stå i fare for å bli oppfattet som en flaskehals man bør søke å unngå, ikke et reisemålsom i seg selv er interessant og som bør oppsøkes av hele familien. Dette er et forhold som vi i forhold til Bodøs konkurrenter i reiselivet ikke i tilstrekkelig grad har klart å leve opp til Figuren nedenfor illustrerer hvordan Bodø har tapt markedsandel i ferie- og fritidsmarkede i forhold til sine konkurrenter i de siste årene. Et tilbud som det beskrives kan bidra til å forsterke Bodøs posisjon også som selvstendig reiselivsdestinasjon også i ferie og fritidsmarkede. Måned Jan Feb Mar Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Des En fjerde faktor er stedets beliggenhet som midtpunkt i et område med naturopplevelser og forskjellige aktiviteter. Planene om et hotell tar utgangspunkt i alle disse faktorene og i stedets historie som et samlingspunkt for byens borgere. Et hotell med beliggenhet i et slikt område vil gi sine gjester et bredt og unikt tilbud i vakre omgivelser. For byens befolkning vil hotellet med sine ulike tilbud, på nytt kunne bli et naturlig samlingspunkt i dette området.

14