OMRÅDEREGULERING FOR ET OMRÅDE FRA EIDSBERGVEIEN TIL KULTURHUSET OG GIMMINGKRYSSET, GBNR 52/677 M.FL.

Transkript

1 OMRÅDEREGULERING FOR ET OMRÅDE FRA EIDSBERGVEIEN TIL KULTURHUSET OG GIMMINGKRYSSET, GBNR 52/677 M.FL. Uttalelser ved offentlig ettersyn med rådmannens merknader Høringsperiode: Dato: April 2015 Uttalelser Rådmannens merknader 1 Østfold Taxitjenester AS, datert Rådmannens merknader 1.1 Behov for tilrettelagt plass for Taxi Drosje er et viktig element bl.a. for personer med forflytningshemming. Drosjene har behov for tilrettelagt plass for av- og påstigning som sikrer at en på en forsvarlig måte kan ta ut/inn rullestolbrukere, samt andre med funksjonshemming. Plandokumentene har ingen omtale av Taxi slik de foreligger ved offentlig ettersyn. Rådmannen mener at det bør åpnes for at det kan etableres tilrettelagt plass for drosje innenfor gatetunet o- GT1. Det anbefales at planens bestemmelse suppleres slik som vist nedenfor Gatetun, Felt o- GT1 og GT2 a) Utforming skal ta hensyn til gatetunets funksjon for aktiviteter og salg, gangforbindelse og oppholdsareal. Kjøring er kun tillatt for Taxi og i forbindelse med renovasjon, vedlikehold og varelevering, herunder transport av utstyr til kulturhuset. Det kan anlegges en tilrettelagt plass for Taxi innenfor formålet. Biloppstillingsplasser tillates ikke. Det skal avsettes plass for 100 m 2 sykkelparkering totalt for de to gatetunene, hvor av halvparten skal være under tak. Deler av sykkelparkeringen kan plasseres innenfor offentlig park o-prk1. 2 Vestby borettslag, datert Rådmannens merknader 2.1 Antall etasjer i felt AB1 Antall etasjer i felt AB1 må ikke overstige 4 for å unngå tidlig kveldsskygge for Vestby borettslag. Solforholdene i boligområdet øst for Edwin Ruuds gate er vurdert og tatt hensyn til i planforslaget. Planforslaget åpner for en maksimal gesimshøyde på 19 meter, dvs maksimalt 6 etasjer, i felt AB1. Det stilles imidlertid krav om at bebyggelsen skal trappes for å begrense skygge i parken o-prk1 og i boligområdet øst for Edwin Ruuds gate. Se planens 6.4 f). Disse 1

2 bestemmelsene gir de ytre rammene for fremtidig bebyggelse. Før området kan bygges ut må imidlertid området detaljreguleres. Vi antar at utvikling av felt AB1 kan ligge langt frem i tid. Rådmannen mener som følge av dette at det ikke bør settes for snevre rammer for utvikling av dette området i områdereguleringen. Uttalelse vedrørende tillatt byggehøyde anbefales derfor ikke tatt til følge. 2.3 Tungtrafikk på Edwin Ruuds gate (fv 115) Fremtidig gjennomfart av for eksempel tungtransport som skal ut på motorveien føres over til Sekkelstenkrysset via Trippestadveien. Både Edwin Ruuds gate og Trippestadveien/Tømmeråsveien er fylkesveier som forvaltes av Østfold fylkeskommune. Offentlige veier er åpne for trafikk for alle kjøretøytyper så langt det er mulig/formålstjenlig. Det vil etter vår vurdering ikke være hensiktsmessig å regulere trafikken slik som antydet. Forholdet som tas opp ligger utenfor reguleringsplanens virkeområde. 2.4 Støyskjerm Støyskjerm langs fv. 115 forbi Vestby brl bør utbedres eller eventuelt erstattes av en ny skjerm med glassruter. Denne støyskjermen eies og vedlikeholdes av Statens vegvesen. Spørsmålet må derfor rettes til Statens vegvesen. 2.5 Bade- og svømmebasseng i friluft bør anlegges i tilknytning til eksisterende bad. Planforslaget åpner for en utvidelse av Østfoldbadet med blant annet utebadeanlegg. Uttalelsen er derfor ivaretatt i planforslaget. 3 Statens vegvesen, datert Rådmannens merknader 3.1 Byggegrenser Vi kan akseptere en byggegrense på 15 meter fra fylkesvei 115, målt fra fylkesveiens senterlinje. Byggegrensen skal settes slik at nødvendig vedlikeholdsarbeid på bebyggelse kan gjennomføres uten at stilas/stiger eller annet utstyr må stå på gang- og sykkelveien eller i grøft. Byggegrense mot Edwin Ruuds gate er satt 13 meter fra senterlinje på fylkesvei 115 for felt BB. For å imøtekomme krav fra Statens vegvesen anbefaler rådmannen at byggegrensen i dette området flyttes 2 meter mot vest slik at avstanden fra fylkesveiens senterlinje til byggegrensen blir 15 meter. Endringen fører til at mulig bruksareal innenfor formålet reduseres med 900 m 2 dersom det forutsettes 6 etasjer på denne delen av området. Det bebyggbare arealet reduseres med ca 150 m 2. Endringen vil maksimalt utgjøre 5% av foreslått tillatt utnyttingsgrad. I og med at utnyttelsen feltet skal vurderes gjennom en detaljregulering anbefales den foreslåtte utnyttingsgraden opprettholdes. 2

3 Parkeringsområder skal legges utenfor byggegrensene. Grunnen til dette er at parkeringsplasser regnes som konstruksjoner/byggverk, jf. Veglovens 30. Det anbefales at planens bestemmelse 4.9 pkt d) blir supplert som vist nedenfor: 4.9 Parkering ( 4.10 som følge av forslag til endring av andre bestemmelser) d) Parkeringsplasser skal anlegges under terreng eller i parkeringshus. Besøksparkering for boliger og korttidsparkering for forflytningshemmede kan tillates på terreng. Parkering på terreng medregnes i %-BRA med 18 m2 BRA pr. parkeringsplass. Parkeringsanlegg skal legges utenfor byggegrense på plankart. 3.2 Vedlegget med trafikkanalyser mangler Analysene er ettersendt. 3.3 Trafikksikkerhet parkeringsanlegg Av trafikksikkerhetsmessige årsaker ønsker vi at nedkjørselen til felles parkeringsanlegg trekkes vekk fra rundkjøringen i krysset mellom Eidsbergveien og fylkesvei 115, slik at det ikke dannes kø østover mot rundkjøringen. Vi mener at parkeringskjelleren må få atkomst fra felt KS. Uttalelsen anbefales tatt til følge og planenens reguleringsbestemmelse 7.7 c) foreslås endret som vist nedenfor. 7.7 Parkeringsanlegg under terreng, Felt P (vertikal nivå 1) Gjennomføringssone, Krav om felles planlegging, Felt H810-3 (Vertikalnivå 1) c) Parkeringsanlegg skal ha adkomst fra Eidsbergveien via enten felt KS eller felt AB1 og skal knyttes sammen med eventuelt parkeringshus i felt AB Frisikt i kryss Det er viktig å ivareta frisikt i kryss. Det vises til håndbok N100. Planen omfatter ingen kryss. Frisiktlinjer knyttet til kryss som grenser inn til planområdet et vist i plankartet der hvor disse berører planområdet. Ved fremtidig regulering av kryss som grenser opp til planområdet vil hensynet til frisikt bli ivaretatt. 3.5 Fremtidig kryssløsning i Gimmingkrysset Økt kunnskap om tema som klima, miljø og folkehelse har ført til økt fokus på tilrettelegging for «myke trafikanter». Som en følge av dette, anser vi ikke lenger rundkjøring som en ideell løsning i by. Vi mener at et lysregulert kryss, kombinert med sykkelfelt i Henstad Alle vil gi den beste løsningen for myke trafikanter og Gimmingkrysset ligger uten for planens begrensning. Planforslagets løsninger tar hensyn til gjeldende reguleringsplan som forutsetter etablering av rundkjøring. Opplysninger om Statens vegvesens holdning til fremtidig løsning for Gimmingkrysset tas til etterretning. Endelig avgjørelse vedrørende utforming av dette krysset må tas i forbindelse med utarbeidelse av en ny reguleringsplan for Gimmingkrysset siden gjeldende reguleringsplan er mer enn 10 år gammel. Løsninger for gående og syklende må utredes i forbindelse med dette. Rådmannen anbefaler at rekkefølgebestemmelse 9 g) endres slik at rekkefølgekrav ikke knyttes til en bestemt kryssløsning. Øvrige bestemmelser med henvisning til planlagt rundkjøring i 3

4 kollektivtrafikk. Vi vil ikke motsette oss at det bygges en rundkjøring i Gimmingkrysset, men gode og helhetlige løsninger for gående og syklende skal vektlegges. Gimmingkrysset anbefales endret på en tilsvarende måte. 9 Rekkefølgekrav g) Rundkjøring Nytt kryss mellom Henstad Allé og Edwin Ruuds gate (Fv115) og gang- og sykkelvei o- GS1 fra gangfelt ved Sira Sigurds gate til Henstad Allé skal være ferdig opparbeidet og godkjent før brukstillatelse for tiltak innenfor felt BB kan gis. Unntatt fra dette kravet er tiltak angitt i planens 6.1 b). 3.6 Finansiering av eventuell ny rundkjøring Rundkjøring i Gimmingkrysset er ikke et prioritert tiltak hos Statens vegvesen. Den faglige anbefalingen fra Statens vegvesen er at Østfold fylkeskommune heller ikke bør prioritere å gå inn med midler for å finansiere rundkjøringen. Uttalelsen gjelder ikke utformingen av planforslaget og tas etterretning. 3.7 Snarveier for gående og syklende Henstad Allé og Eidsbergveien inngår i hovednett for sykkeltrafikk i Askim kommune. I tillegg til å ivareta disse hovedtraséene, er det også viktig å sikre et godt lokalt nett for gående og syklende. Planarbeidet bør derfor legge til rette for snarveier innad i planområdet. Planforslaget sikrer flere snarveier gjennom planområdet hvorav de to viktigste går fra Eidsbergveien til Henstad Alle og fra gatetunet o-gt1 til Edwin Ruuds gate (fv 115). Planforslaget sikrer også en forbindelse gjennom bebyggelsen i felt AB1 og at boligområdet ( felt BB) skal ha en attraktiv og synlig forbindelse til parken o-prk1. Uttalelsen vurderes derfor å være ivaretatt i planforslaget. 3.8 Sykkelfelt Strekningen Simen Hoels gate Plogveien i Henstad Allé, er i Askims hovednett for sykkel planlagt tilrettelagt med sykkelfelt. Ved en ev. etablering av rundkjøring i Gimmingkrysset, er det viktig at systemskifter for gående og syklende utformes og merkes godt. Dette gjelder også for krysset mellom Eidsbergveien og fylkesvei 115. Det vises til s. 44 i V122 Sykkelhåndboka. Uansett fremtidig utforming av Gimmingkrysset vil det bli flere punkter med systemskifte for syklende i og omkring planområdet. Disse punktene må vies ekstra oppmerksomhet ved senere prosjektering. Uttalelse tas til følge ved at det føyes til ett nytt punkt b) til planens bestemmelse 7. 7 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR b) Systemskifter for gående og syklende skal utformes og merkes godt. Dette gjelder spesielt for Henstad Allé og Eidsbergveien som inngår i hovednett for sykkel. Henstad Alle har i dag 6 meter bred kjørebane på strekningen fra Badeparken til Gimmingkrysset. 4

5 Et eventuelt sykkelfelt må ha en bredde på 1,25 meter og må anlegges i begge kjøreretninger. Minste bredde for tofelts gate er 6 meter i henhold til N100. Det er derfor ikke plass til sykkelfelt i kjørebanen på Henstad Allé. Planforslaget legger som følge av dette opp til at sykling skal skje enten i kjørebane eller på fortau på denne strekningen. I krysset mellom Edwin Ruuds gate og Eidsbergveien vil det bli systemskifte fra gang- og sykkelvei til fortau og blandet trafikk. Eidsbergveien har en kjørebanebredde på 7 meter. For å få plass til tosidig sykkelfelt må kjørebanen utvides til minst 8,5 meter. Dette vil ikke være mulig uten inngrep i eksisterende grøntrabatt med trær. Planforslaget legger derfor opp til blandet trafikk med sykling i veibanen eller sykling på fortau. 3.9 Adkomst til parkeringsanlegg Siden adkomst til den planlagte parkeringskjelleren f-ph vil krysse planlagt gangog sykkelanlegg langs Eidsbergveien, og vi anser det som svært viktig å sikre gode siktforhold her. Vi mener at nedkjøringsrampen må ha et stigningsforhold som hindrer at biler må «ta fart» for å komme opp, og at rampen bør flates ut minimum 5 meter før avkjørselen krysser fortauet, slik at biler lett kan stoppe for kryssende fotgjengere og syklister. Rådmannen anbefaler at planens bestemmelse 7.7 suppleres med et nytt punkt f) slik som vist nedenfor. Stigningsforhold på nedkjøringsrampe og fart ved utkjøring fra anlegget må ivaretas ved prosjektering av tiltaket og krav om dette anbefales ikke innarbeidet i planforslaget. 7.7 Parkeringsanlegg under terreng, Felt P (vertikal nivå 1) Gjennomføringssone, Krav om felles planlegging, Felt H810-3 (Vertikalnivå 1) f) Inn- /utkjøring fra parkeringsanlegget skal flates ut minimum 5 meter før avkjørselen krysser fortau Universell utforming Universell utforming skal ligge til grunn for planarbeidet, og skal sikres gjennom plankart og bestemmelser. Alle kollektivanlegg og anlegg for gående og syklende skal ha universell utforming. Etter som slike anlegg kan være plasskrevende, er det viktig å legge til rette for dette i en tidlig planfase. Universell utforming har vært lagt til grunn ved utformingen av planforslaget blant annet gjennom vurdering av terrengforhold opp mot planlagt arealbruk. Nye anlegg for gående og syklende forutsettes utformet i samsvar med prinsippene for universell utforming. Det er konkludert med at det ikke er behov for kollektivanlegg innenfor planområdet siden det finnes flere bussholdeplasser tett opp til planområdet. 5

6 3.11 Bestemmelser vedr støy og luftforurensning Retningslinjer for støy- og luftforurensning i arealplanlegging (T-1442/2012 og T-1520) skal ligge til grunn for planarbeidet. Det er viktig at planprosessen vektlegger gode løsninger, hvor boenheter og utendørs oppholdsområder i størst mulig grad skjermes mot støy- og luftforurensning. Planforslaget omfatter bestemmelser som ivaretar hensynet til begrensning av støy for nye fremtidige boliger. Planområdet grenser opp til hovedveier som om 15 år kan få en årsdøgntrafikk på over 8000 ÅDT. I følge klima- og miljøverndepartementet bør luftforurensning kartlegges i slike områder. Dette er foreløpig ikke gjort for Askim kommune. På generelt grunnlag antas luftkvaliteten i Askim å være god. Vi kjenner ikke til at det er noen vesentlige stagnasjonsområder i eller omkring planområdet. Noe redusert luftkvalitet antas å kunne oppstå lokalt langs sterkt trafikkert vei / gate. Rådmannen anbefaler som følge av dette at følgende bestemmelse tas inn i planforslaget: 4.5 Luftforurensning Ved detaljregulering av områder med boliger skal Klima- og miljøverndepartementets retningslinje T legges til grunn. Dersom analyse av planområdet viser at gjeldende grenseverdier overskrides skal det vurderes hvilke tiltak som kan gjøres for å oppnå best mulig luftkvalitet på uteoppholdarealer og innendørs i bebyggelsen. 4 Redd jorda, v/ Leder Leo Kornelius Torbjørnsen Rådmannens merknader 4.1 Tilrettelegging for El-bil Ønsker at det blir spesielt lagt til rette for El-bil i parkeringshus. Det må også bli bedre merking av parkering for El-bil og 20% av parkeringsplassene bør ha El-billadere. Planens bestemmelser sikrer at det skal legges til rette for lading av el-bil ved alle p-plasser knyttet til boligformål og ved 10% av p-plasser forbeholdt næringsformål. Planen legger dermed til rette for el-billading i p-hus. Dekningsgraden vil bli høyere enn 20% for bolig- og næringsparkering samlet sett og vi mener at planens krav er tilstrekkelig. Merking av parkeringsplasser må sikres ved detaljprosjektering og tas ikke inn i reguleringsbestemmelsene. 4.2 Tilrettelegging for sykling Sykkel er viktig, men for folk som går kan sykkel være litt irriterende og kan skape situasjoner som er farlige. Det bør settes krav om sykkelvei helt igjennom som er godt merket opp. Ønsker at det mellom KS og AB1 bygningene skal være en ganske stor sykkelparkering som er godt merket Syklister bør om mulig ha egne anlegg adskilt fra gående i bystrøk. Dette gjelder spesielt på strekninger som inngår i hovednett for sykkel slik som Henstad Allé og Eidsbergveien. På grunn av begrenset gatebredde vil det imidlertid ikke være mulig å etablere sykkelfelt i kjørebanen på denne delen av Henstad Allé og Eidsbergveien. Nye forbindelser gjennom planområdet vil supplere gatene og bedre forholdene for syklende. Rådmannen anbefaler at reguleringsbestemmelse 8.1 pkt c) endres slik at det stilles krav til tilrettelegging for sykling i tillegg til gange både gjennom den offentlige parken o-prk1 og grønnstrukturen o-g1. 6

7 opp slik at folk vet at den er der. Tilsvarende endring gjøres også i 8.4 Grønnstruktur, Felt o-g1, pkt a). 8.1 Park, Felt o-prk1 a) Det skal opparbeides gjennomgående gang- og sykkelforbindelser fra felt o-gt1 til Edwin Ruuds gate, og fra Eidsbergveien via felt o-gt3, o-prk1 og o-g1 til Henstad Allé. Gatetunet mellom felt KS og AB1 har begrenset bredde (10 meter). Det er likevel mulig at det kan bli plass for noe sykkelparkering i dette området og rådmannen anbefaler at det åpnes for dette i planforslagets bestemmelse Gatetun, Felt o-gt3 a) Utforming av gatetunet skal ivareta en attraktiv gang- og sykkelforbindelse mellom Eidsbergveien og offentlig park o-prk1. Gatetunet skal beplantes med trær. Det tillates etablert sykkelparkering innenfor formålet. 4.3 Grøntarealer Grøntarealer må bli tatt vare på og utviklet. Ønsker at det skal settes en grønn stripe mellom felt KS og Askimtorget, slik at byen blir grønnere og luften friskere. Gatetunet mellom felt KS og Askimtorget har begrenset bredde. Eksisterende inngang til Askimtorget opptar et vesentlig areal og bredden på den resterende delen av gatetunet er kun 20 meter. Gatetunet skal i følge planforslaget beplantes med trær. Det kan tenkes at det kan etableres grasdekke under trær og på mindre deler av området. I planen stille imidlertid krav om utarbeidelse av detaljert plan før gatetunet opparbeides. Det vil i denne forbindelsen avklares i hvilken grad det blir plass til grønne arealer i området. Rådmannen anbefaler som følge av dette ikke å ta uttalelsen til følge. 5 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Rådmannens merknader 5.1 HC-parkering ved innganger og heiser Ber om at det opprettes HC-parkering ved alle innganger og heiser i det planlagte parkeringshuset. Sykkelparkering må være adskilt fra HC-parkeringsplasser. Rådmannen anbefaler at uttalelsen tas til følge ved at reguleringsbestemmelse 4.9 pkt c) endres i samsvar med følgende: 4.10 Parkering ( 4.9 i forslag ved offentlig ettersyn) b) Minst 5 % av samlet antall parkeringsplasser skal være utformet og reservert for forflytningshemmede. Disse plassene skal ha kortest mulig gangavstand til hovedinngang. Parkeringsplasser nær heis i parkeringsanlegg skal reserveres for forflytningshemmede. Sykkelparkering skal være adskilt fra HC-parkering. 7

8 For å få samvar i bestemmelsene må også planens bestemmelse 7.7 pkt d) endres i samsvar med følgende: 7.7 Parkeringsanlegg under terreng, Felt P (vertikal nivå 1) Gjennomføringssone, Krav om felles planlegging, Felt H810-3 (Vertikalnivå 1) d) Det tillates sykkelparkering innenfor formålet. Sykkelparkering skal anlegges nær heis/trapper. 5.2 Innkjøring parkeringshus Inn- og utkjøring til parkeringshuset må planlegges nøye. Prosjektering av tiltaket ivaretas ved søknad om tiltak. 6 Flemming Thyssen Pedersen og Inger-Johanne Røer, Sira Sigurdsgt. 10 Rådmannens merknader 6.1 Utsikt og skygge I det vi bor i Sira Sigurdsgate 10, med utsikt over Askimtorget, Østfoldbadet og sentrum, vil en utbygging medføre store ulemper for oss. I forveien opplever vi at vi bor trangt mellom husene på vestsiden og en nylig utbygd naboeiendom. Vi vil komme til å se over Sira Sigurdsgate 4-8 og rett inn i høyblokker. Lysforholdene hos oss vil endre seg drastisk, da høyblokkene vil ta ettermiddagslyset. Det vises til vedlegget «Utsikt, sol og skygge i Sira Sigurds gate 10». Utredningen viser at utvikling innenfor planområdet vil få marginale konsekvenser for solforholdene på den angitte eiendommen. Den nye bebyggelsen vil bli synlig fra den søndre delen av hagen på Sira Sigurdsgate 10, men vil i liten grad være synlig fra uteplass ved boligens fasade mot vest. Den planlagte bebyggelsen blir liggende i god avstand fra boligen i Sira Sigurdsgate 10 og rådmannen mener derfor at den endrede utsikten ikke vil innebære ulemper ut over det en må forvente med den sentrale beliggenheten som eiendommen har. Uttalelsen anbefales ikke tatt til følge. 6.2 Økt trafikk og støy Det vil sannsynligvis bli mer trafikk og støy i området. Byggeprosessen vil medføre støy fra tidlige morgentimer. Edwin Ruuds gate, fv 115, er en av hovedveiene omkring Askim sentrum og har en viktig funksjon som adkomst til sentrumsområdene og som regional hovedvei. Det må som følge av dette forventes fortsatt trafikkvekst på denne veien. I arealplanleggingen arbeides det med å øke andelen av lokale reiser som foretas ved gange og sykkel og å begrense trafikkveksten i sentrumskjernen. Disse tiltakene kan imidlertid ikke forventes å redusere trafikkveksten på Edwin 8

9 Ruuds gate. Det vil som følge av dette også måtte forventes mer trafikkstøy fra denne veien. Støyutredningen som er utarbeidet i forbindelse med planarbeidet viser at eksisterende støyskjerm langs østsiden av Edwin Ruuds gate demper støyen slik at støynivåene øst for skjermen ikke øker vesentlig selv ved den trafikkøkningen som er lagt til grunn for beregningen. Den dempende virkning vil avhenge av skjermens standard. Det er Statens vegvesen som har ansvaret for vedlikeholdet av skjermen. Rådmannen anbefaler at uttalelse vedrørende anleggsstøy tas til følge ved at følgende bestemmelse føyes til planforslagets bestemmelse 4.4: 4.4 Støy a) Grenseverdier gitt i kap 4 (Retningslinjer for begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet) i retningslinje T-1442/2012 gjøres gjeldende for planområdet. 6.3 Fare for setningsskader Det er fare for setningsskader på vårt hus når det bygges i leiregrunn på nabotomten. Den geotekniske dokumentasjonen som følger planforslaget viser at det ikke er fare for skred innenfor planområdet. Byggverk skal i henhold til TEK plasseres, prosjekteres og utføres slik at det oppnås tilfredsstillende sikkerhet mot skade eller vesentlig ulempe fra naturpåkjenninger. Dette vil bli ivaretatt ved fremtidig detaljregulering innenfor planområdet og gjennom bestemmelsene i TEK og kravene i byggesaksforskriften (SAK 10) om utførelse av sakkyndig foretak med godkjenning for ansvarsrett ved søknad om tiltak. Rådmannen avviser ut fra dette at planforslaget vil medføre økt fare for setningsskader på bebyggelsen i Sira Sigurdsgate Ønsket utvikling for Askim? Samtidig kan man spørre seg om det er en slik utvikling vi ønsker for Askim. Da vi kom til Askim i 1998, ble vi fasinert av trehusbebyggelsen og det hyggelige miljøet i Askim. Dette raseres hvis slike byggeplaner blir gjennomført. Vi behøver ikke å gå lenger enn til Ski sentrum for å se eksempler på hva som er en dårlig løsning for et hyggelig Planforslaget har vært igjennom en grundig prosess hvor det i tidlig fase av planarbeidet ble utarbeidet 2 ulike konsepter for utvikling av området. Disse konseptene er drøftet på et åpent møte og senere i Det faste utvalget for plansaker. I denne forbindelsen ble spørsmålet om bevaring av eksisterende småhusbebyggelse er vurdert. Det ble konkludert med at trehusene i planområdet ikke har kvaliteter som tilsier regulering til vern/bevaring. Rådmannen mener helt klart at det i en del områder vil være riktig å videreføre preget med trehusbebyggelse i og omkring sentrum. Dette vil imidlertid ikke være tilfelle for alle slike områder. Trehusene i dette området er i større eller mindre grad ombygd og endret slik at det 9

10 sentrum i en norsk småby. opprinnelige preget ikke lenger er intakt. Ingen av bygningene vurderes å ha tilstrekkelige kvaliteter til at det er aktuelt å anbefale bevaring. Samtidig er flere av boligene utsatt for støy over gjeldende grenseverdier. Boligene som ble bygget på tidlig 1900-tall synes i dag dårlig tilpasset til sine omgivelser ved en regional hovedvei og hovedinnfarten til sentrum. Det synes lite realistisk at boligene skal bli tilbakeført til opprinnelig fasadeuttrykk. Det forhold at området har sentral beliggenhet og lav arealutnyttelse taler også for at området bør fortettes. Rådmannen mener at det er viktig å ta vare på Askim sentrums identitet og særpreg. Dette planområdet fremstår imidlertid som et transformasjonsområde hvor fremtidig bebyggelse vil kunne bidra med å gi et nytt tilskudd til sentrums identitet. Bebyggelsen vil skille seg fra den gamle trehusbebyggelsen, men vil kunne bidra til at sentrum fremstår som mer urbant og mangfoldig. Det er tatt inn flere krav i planens bestemmelser som skal sikre kvalitet i byrom og bebyggelse og dermed sikre mulighet for utvikling av et tiltrekkende byliv som vil styrke Askims attraktivitet. Rådmannen anbefaler ingen endring av planforslaget som følge av uttalelsen. 6.5 Fremtidige planer for Sira Sigurds gate? Vi spør oss også om det blir Sira Sigurds gate som står for tur når den vestlige siden av Edwin Ruuds gate er ferdig utbygget. Sira Sigurds gate ligger utenfor planområdet og videre utvikling av dette området er ikke tema ved behandlingen av denne planen. Det er rådmannens vurdering at alle områder nær sentrum kan bli aktuelle for transformasjon eller fortetting. 6.6 Bærekraftig utvikling med flere forretninger? Vi opplever heller ikke at det er en bærekraftig utvikling på sikt. Det er flere forretninger i Askim som sliter. Skal vi da ha flere forretninger i sentrum? Vi ber Askim kommune om å tenke igjennom disse negative sidene ved en slik utvikling i Askim sentrum. Etablering av forretning tillates hovedsakelig i felt KS. Det vil være opp til utbygger å vurdere i hvilken grad det er marked for utbygging til dette formålet. Ytterligere etablering av forretninger i den østre delen av sentrum vil kunne være utfordrende for eksisterende virksomheter lengre vest i den gamle delen av sentrum. Økt befolkning i sentrumskjernen vil samtidig kunne bidra til å skape et marked for mindre forretninger og næringsvirksomheter. Rådmannen har tro på at utbygging av forretningslokaler vil skje i takt med utviklingen i befolkning og marked og at et bredere forretningstilbud vil styrke Askim sentrum som kraftsenter i regionen. 7 Østfold fylkeskommune, Samfunnsplanavdelingen Rådmannens merknader 10

11 7.1 Fortetting og urbane kvaliteter Østfold fylkeskommune er i utgangspunktet positive til at sentrale områder med dårlig arealutnyttelse oppnår en bedre utnyttelse gjennom transformasjon og fortetting. Vi vil gi Askim kommune betydelig ros for å ha tydelige ambisjoner om fortetting og urbane kvaliteter. Uttalelsen tas til etterretning. 7.2 Kvalitet på uteoppholdsareal Høyere tetthet stiller høyere krav til kvalitet, spesielt på uteoppholdsareal. Det er avvik i bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og områdeplanen. Endringene går, slik vi forstår planforslaget, ut på at krav til minste uteoppholdsareal omdisponeres fra privat areal til felles areal på grunn. Vi går ut fra at man med dette ønsker å oppnå at uteoppholdsareal flyttes fra balkonger og takterrasser til fellesareal. Gjeldende krav i kommuneplanens arealdel på 25 m 2 uteoppholdsareal pr bolig innenfor sentrumsdelen av tettstedet videreføres i planforslaget. Tidligere er uteareal på balkonger og tak blitt regnet inn i det påkrevde uteoppholdsarealet ved utbygging av boliger i sentrum. Resultatet har vært at svært lite areal har blitt avsatt til felles uteopphold. I flere prosjekter er det kun påkrevd arealet til lekeplass, i mange tilfelle kun 100 m 2 som er sikret på terreng. De nye bestemmelsene sikrer at største delen av uteoppholdsarealet skal være felles og at dette arealet skal anlegges på terreng eller på lokk over 1 etasje. I tillegg stilles det krav om at 80% av påkrevd felles uteoppholdsareal som hovedregel skal anlegges som én samlet enhet. Rådmannen mener at de nye bestemmelsene vil bidra til økt kvalitet på uteoppholdsarealer i sentrum. 7.3 Sikring av lekeplass Østfold fylkeskommune har et særskilt ansvar for å ivareta barn og unges hensyn i planleggingen, og vi mener at planens bestemmelser med fordel kan være tydeligere på krav til opparbeidet lekeplass innenfor offentlig uteoppholdsareal. Vi mener at å regulere til park og grønnstruktur ikke gir den nødvendige forutsigbarheten til å sikre at lekeplasser faktisk anlegges. Vi forutsetter også at arealene som avsettes til formål lekeplass følges av rekkefølgebestemmelser som sikrer Planforslaget setter krav til detaljregulering for feltene BB, KS og AB1, men ikke den offentlige parken o-prk1. Innenfor felt BB vil det være naturlig å regulere deler av uteoppholdsarealene til lekeplass. For den offentlige parken o-prk1 skal det utarbeides en detaljert plan, men ikke en detaljregulering. For å klargjøre at parken skal ha funksjon som kvartalslekeplass for boliger innenfor planområdet foreslår rådmannen at planens bestemmelse 8.1 pkt a) endres i samsvar med følgende: 8.1 Park, Felt o-prk1 a) Området skal benyttes som bypark med mulighet for opphold, rekreasjon og lek. Minimum m 2 av parken skal opparbeides som kvartalslekeplass. Kvartalslekeplassen skal gi aktivitetstilbud til barn i ulike aldre. For den delen av parken som ligger på lokk skal 60% av 11

12 opparbeidelse av lekeplass før brukstillatelse gis. arealet ha et vekstlag på minimum 80 cm. 7.4 Krav til dokumentasjon av tiltak Østfold fylkeskommune anbefaler at følgende krav føyes til felles bestemmelse fotorealistiske 3D-illustrasjoner, hvorav minst 2 er fra øyehøyde på bakkeplan Rådmannen anbefaler at uttalelsen tas til følge og at 4.13 a) pkt 2 endres i samsvar med følgende: 4.13 Krav til dokumentasjon ved rammesøknad ( 4.12 ved offentlig ettersyn)) a) Sammen med søknad om rammetillatelse eller ett-trinns søknad skal følgende dokumentasjon leveres: 2. Snitt og 3-d modell som viser planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse omkringliggende bebyggelse. Det skal leveres 3-5 fotorealistiske 3D-illustrasjoner, hvorav minst 2 er fra øyehøyde på bakkeplan. 8 Østfold fylkeskommune, fylkeskonservatoren Rådmannens merknader 8.1 Bevaringsverdige bygninger I områdene BB og AB1 ligger det flere bevaringsverdige bygninger fra ca 1920, som ikke er SEFRAK-registrerte. Da det i områdereguleringen ikke legges opp til at disse husene skal bevares, vil fylkeskonservatoren anbefale at det i reguleringsbestemmelsenes 6.2 settes inn krav til fotodokumentasjon av eksisterende bygninger som skal rives/fjernes. Rådmannen anbefaler at uttalelsen tas til følge og at planforslagets bestemmelse punkt c) i 6.1 og 6.4 endres i samsvar med følgende: 6.1 Boligbebyggelse, Felt BB c) Føringer gitt i områdereguleringen skal innarbeides og videreføres i detaljregulering. Mulighet for trinnvis utbygging og konsekvenser for eksisterende bebyggelse skal dokumenteres. Sammen med detaljreguleringen skal det leveres fotodokumentasjon som viser eksisterende fasader på bebyggelse som skal rives. 8.2 Trerekker i Henstad Allé Fylkeskonservatoren vil også anbefale at trerekkene i Henstad Alle reguleres til bevaring. Rådmannen anbefaler at uttalelsen tas til følge og at eksisterende trær langs Henstad Alle vises med symbol for tre som skal bevares på plankart. Planens bestemmelse pkt a) foreslås endret i samsvar med følgende: Fortau, o-ft2 a) Trær som i følge plankart skal bevares skal skjøttes med den hensikt å beholde trærne lengst mulig. Trær som må fjernes skal erstattes med nye trær. Nye trær skal plasseres på linje med de 12

13 eldste trærne øverst mot Edwin Ruuds gate. 9 Fylkesmannen i Østfold Rådmannens merknader 9.1 Bestemmelser vedrørende støy Vi mener foreslått støybestemmelse er for defensiv med tanke på det nasjonale målet om å redusere antallet støyplagede. Bestemmelsen bør tydeliggjør krav til dokumentasjon ved detaljregulering. Kravet til dokumentasjon bør omfatte beregnete støynivå på fasader og utearealer (inkludert balkonger og takterrasser osv.) og hva slags rominndeling leilighetene vil få. Støybestemmelsen bør sikre at flest mulig leiligheter, støyfølsomme rom og uteoppholdsarealer får støy under nasjonalt anbefalte grenseverdier. Alle leiligheter må ha et soverom med vinduer som kan åpnes mot stille side. Forstyrrelse av søvn regnes blant de mer alvorlige virkningene av støy. Når støyen er Lden 55 db eller lavere og ikke inneholder impulslyder betyr det at en majoritet av beboerne vil kunne ha vinduet oppe om natta uten at dette oppleves som en plagsom støybelastning. 9.2 Bestemmelse vedrørende anleggsstøy Området vil trolig bygges ut over tid, og det er fare Rådmannen anbefaler at Fylkesmannens uttalelse tas til følge. Justert forslag til bestemmelse fastsetter at det ved detaljregulering skal søkes å finne løsninger som ivaretar grenseverdier gitt i tabell 2 i retningslinje T-1442/2012 og eventuelt senere oppdateringer av denne. Bestemmelsen ivaretar også en målsetting om at flest mulig leiligheter skal ha støynivå under L den 55 db på fasade, at flest mulige rom skal ha vindu mot stille side og at minimum ett soverom skal ha vindu som kan åpnes mot stille side. Forslaget omfatter også krav til dokumentasjon i samsvar med Fylkesmannens uttalelse. Planens bestemmelse 4.4 punktene a) til d) foreslås utformet som vist nedenfor. 4.4 Støy b) Ved detaljregulering av områder med boliger skal det søkes å finne løsninger som ivaretar grenseverdier gitt i tabell 2 i Klima- og miljøverndepartementets retningslinje T-1442/2012 og senere oppdateringer av denne. Avvik fra disse skal vurderes særskilt. c) Det kan aksepteres at enkelte boenheter tillates med støynivå over L den 55 db på fasade utenfor rom med støyfølsom bruk dersom følgende forhold oppfylles: 1. Boenhetene er gjennomgående med en fasade mot stille side. Minimum 50 % av antall rom til støyfølsom bruksformål for hver boenhet har vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ha vindu som kan åpnes mot stille side. 2. Bebyggelsen har balansert ventilasjon 3. Veggkonstruksjon og vinduer sikrer maksimalt innvendig støynivå på L ekv 30 dba d) Felles uteareal (MFUA) skal tilfredsstille grenseverdiene i tabell 2. For private utearealer kan avvik aksepteres for enkelte boenheter. e) Sammen med forslag til detaljeregulering skal det foreligge en støyfaglig utredning som dokumenterer hvordan ovennevnte hensyn ivaretas. Utredningen skal vise beregnede støynivåer på fasader og utearealer, inkludert balkonger og takterrrasser, og hva slags rominndeling leilighetene vil få. Rådmannen anbefaler at uttalelsen tas til følge ved at det føyes til ett nytt punkt f) til planforslagets bestemmelse 4.4. Se rådmannens kommentar til uttalelse fra Thyssen og Røer 13

14 for at anleggsarbeid og forholdene for nærliggende boliger kan komme i konflikt med hverandre. Vi vil derfor anbefale at det lages bestemmelser om støy fra bygg- og anleggsvirksomhet, jf. retningslinjen T -1442/2012 kapittel 4. punkt Bestemmelser vedrørende luftkvalitet Vi vil minne om retningslinjen for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T-1520). Det fremgår av retningslinjen at det kan være samspilleffekter mellom støy og luftforurensning som øker plagen/helserisikoen. Det bør fremgå av plandokumentene at dette er vurdert. Uttalelsen anbefales tatt til følge. Det vises til rådmannens kommentar til uttalelse fra Østfold fylkeskommune vedrørende samme problemstilling. 9.4 Krav til størrelse på kvartalslekeplass Det nye parkarealet skal dekke noe av et nødvendig lekeareal for beboeme i området. Dette kan være en nødvendig løsning i sentrumsområder hvor det er arealknapphet. Planbestemmelsene er imidlertid lite tydelig på omfanget av en slik lekeplass. Vi mener det er viktig at det allerede nå avklares hvor stort areal av denne parken som skal forbeholdes til opparbeidet lekeareal, da det i senere planlegging kan bli konflikter mellom voksne og barns interesser. Rådmannen anbefaler at krav til størrelse på kvartalslekeplass tas inn i planens bestemmelse 8.1 pkt a) i samsvar med følgende: 8.1 Park, Felt o-prk1 a) Området skal benyttes som bypark med mulighet for opphold, rekreasjon og lek. Minimum m 2 av parken skal opparbeides som kvartalslekeplass. Kvartalslekeplassen skal gi aktivitetstilbud til barn i ulike aldre. For den delen av parken som ligger på lokk skal 60% av arealet ha et vekstlag på minimum 80 cm. 9.5 Etablering av kjøpesenter Planforslaget åpner for et forholdsvis stort kjøpesenter. Vi er positive til handelsvirksomhet lokalisert i sentrum, men det er viktig at slike Uttalelsen tas til etterretning. 14

15 kjøpesentre integreres godt i det øvrige sentrum, slik at fasader og inngangsparti bidrar til «liv i gatene. Slik vi tolker de foreslåtte bestemmelsene ivaretar planen dette. 9.6 Krav om grønne tak Det er spennende og fremtidsrettet med krav om grønne tak på deler av bebyggelsen. Vi mener dette er viktig av hensyn til overvannshåndteringen i sentrumsområdene, og som en tilpasning til mer intense nedbørsperioder i fremtiden. Det kan også bidra til bedre uteoppholdsarealer og lokalklima. Uttalelsen tas til etterretning. 10 Norges vassdrags- og energidirektorat, NVE Rådmannens merknader 10.1 Innsigelse NVE fremmer innsigelse til planen på grunnlag av at eventuell kvikkleiereskredfare ikke er avklart i planen, jf. TEK med veiledning. Inntil eventuell skredfare er tilstrekkelig utredet og innarbeidet i planen vil NVE opprettholde sin innsigelse. For at grunnlaget for innsigelsen skal bortfalle må planen vise at reell skredfare er utredet og eventuelt innarbeidet i planen. Rådmannen har fått utført en supplerende geoteknisk vurdering for planområdet. Utredningen viser at planområdet har tilstrekkelig sikkerhet mot kvikkleireskredfare. Den nye dokumentasjonen er sendt til NVE med anmodning om at innsigelsen til planforslaget trekkes. NVE har i brev datert trukket innsigelsen til planforslaget. Askim kommune kan som følge av dette egengodkjenne reguleringsforslaget. Vi ber om at NVE s retningslinjer 2/2011 og NVE s veileder 7/2014, legges til grunn i det videre planarbeidet. Vi ber om å få tilsendt supplerende dokumentasjon og kan bidra med ytterligere veiledning ved behov. 15

16 11 Østfoldbadet Rådmannens merknader 11.1 Eksponering av Østfoldbadet Etablering av et utvidet kjøpesenter på deler av dagens parkeringsplasser vil rent visuelt bidra til at Kulturhuset og deler av Østfoldbadet blir liggende skjult fra Eidsbergveien. Det må være lov å stille krav, og forventninger, om at slik skjerming av vår fasade, blir gitt løsninger som gjør at publikumsanleggene får eksponere seg best mulig mot innfartsåren til byen. Det kan blant annet gjøres ved at det skiltes bedre til Kulturhuset og Østfoldbadet, samt at vi gis anledning til å sette opp skilt med vår logo ut mot Eidsbergveien. I tillegg bør vi dessuten kunne sette et skilt på taket ut mot sydøst, for å synliggjøre Østfoldbadet. Rådmannen mener at det vil være naturlig at adkomst til Kulturhuset og Østfoldbadet skiltes ved innkjøring til fremtidig felles parkeringskjeller. Hvorvidt det vil være mulig få skilting langs Edwin Ruuds gate og Osloveien vil måtte avgjøres av Statens vegvesen som er myndighet for fylkesveier. Skilt på tak kan virke negativt inn på bebyggelsens arkitektoniske uttrykk. Tidligere vedtekt om skilt og reklameinnretninger for Askim, som nå ikke gjelder lenger, åpnet til skilt på tak dersom skiltet var plassert på gesims eller tak ( ikke møne) og skiltet var laget av frittstående bokstaver. Utforming av skilt og reklame har betydning for de visuelle kvalitetene i sentrum på samme måte som for eksempel belysning. For å sikre en ensartet og omforent praksis for utforming av denne type innretninger kunne det vært utarbeidet en egen plan for skilt og reklame. Rådmannen finner det ikke formålstjenlig å ta inn egne bestemmelser om skilting i områdereguleringen for «Kulturkvartalet». Skilting må, så lenge det ikke foreligger en egen plan for skilting, behandles etter gjeldende bestemmelser i plan- og bygningsloven, herunder plan- og bygningslovens 29-2 «Visuelle kvaliteter» Parkeringsarealer Planen byr på noen utfordringer som kan få betydelige økonomiske konsekvenser. I første rekke gjelder dette etablering av parkeringsplasser under bakken i felt f_ph. Dessuten stilles det krav til opparbeidelse av de parkmessige områdene der barnehagen ligger i dag. Østfoldbadet har i hht til planbeskrivelsen 98 p- plasser, mens vi selv regner at vi har 105 p-plasser. Totalt er det i hht til planbeskrivelsen ca 450 p- plasser i planområdet, inkludert de 35 p-plassene som kulturhuset/kommunen har på arealene til Torget Eiendom. I tillegg kommer de 23 midlertidige p-plassene vi opparbeidet i 2012, som Fordeling av kostnader og arealverdier i planområdet reguleres av planens bestemmelse 10. Bestemmelsen forutsetter at det enten må inngås skriftlig avtale mellom berørte parter eller gjennomføres jordskifte i henhold til jordskriftelovens 2, jf. 5 annet ledd, som avklarer fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet. Avtalen / jordskiftet skal også omfatte felles parkeringskjeller, felt f-ph i planens vertikalnivå under grunnen. Rådmannen vil ikke anbefale at det gjøres noen endringer i denne delen av planforslaget. Krav om parkmessig opparbeidelse av arealer omkring bebyggelse og anlegg innenfor felt OPT er å sammenlikne med tilsvarende krav for for eksempel boligområder og anses ikke å være uforholdsmessig tyngende. Utbygging i felt OPT vil i hht til planens rekkefølgebestemmelser utløse krav om opparbeidelse av grønnstrukturen O-G1 som knytter parken o-prk1 sammen med Henstad Allé. Grønnstrukturen har et begrenset areal, ca 890 m 2, og omfatter i hovedsak opparbeidelse av gang- og sykkelforbindelse. Det er i samsvar med Askim kommunes praksis ved utbygging i nye områder at utbygger må bekoste opparbeidelsen av offentlige anlegg som skal 16

17 ikke er omtalt i saken. Østfoldbadet har nok p-plasser for nåværende og framtidig virksomhet, slik situasjonen er, og mener at bygging av p-plasser under bakken til erstatning for dagens p-plasser, må erstattes og finansieres av utbyggere i området utenfor OPT-området. I en utbyggingsperiode må utbyggere løse behov for midlertidige parkeringsplasser. betjene bebyggelsen i det aktuelle området. Det er referert ulike tall for antall nåværende parkeringsplasser i planområdet i de ulike plandokumentene. Årsaken til dette er blant annet at planarbeidet har gått over lang tid og at nye plasser er blitt opparbeidet mens planarbeidet har pågått. Det har også vært vanskelig for rådmannen å få oversikt over hvilke parkeringsplasser som er knyttet til de ulike virksomhetene. Unøyaktigheter med hensyn til dette forholdet vurderes imidlertid ikke å være vesentlig for konklusjonene som ligger til grunn for planen. Planforslaget slår fast at krav til parkeringsdekning for allmennyttige bygg og anlegg, forsamlingslokaler og kjøpesenter skal vurderes særskilt. Rådmannen er enig i at det er flere forhold som tilsier at en utvidelse av badetilbudet ved Østfoldbadet ikke vil påvirke behovet for p-plasser for Østfoldbadet vesentlig. I så fall gir planens bestemmelser mulighet for å redusere kravet til parkeringsdekning. Dette spørsmålet må imidlertid vurderes ved behandling av søknad om tiltak. Rådmannen mener at flytting av eksisterende parkeringsplasser fra terreng til en felles parkeringskjeller vil gi en heving av standarden som også vil være til fordel for Østfoldbadet. Hvordan kostnadene ved opparbeidelsen av parkeringskjeller skal fordeles mellom fremtidige eiere av kjelleren, må avklares gjennom avtale/jordskifte i samsvar med reguleringsbestemmelse Rekkefølgebestemmelser Vi mener at rekkefølgekrav knyttet til bygging av parkeringskjeller bør kobles til utbygging av felt KS eller AB1. Det vil være urimelig at de mindre utvidelsesmulighetene som ligger på barnehagetomta i OPT utløser krav om å starte byggingen av parkeringskjelleren. Barnehagen har 10 p-plasser på vår tomt. I tillegg er det en god del trafikk med kjøring av barn til og fra barnehagen. Ett nytt innendørsbasseng vil ikke utløse behov for mer enn de 10 plassene Planens reguleringsbestemmelse 9 pkt d) stiller krav om at parkeringsanlegget under terreng, felt f-ph, skal være opparbeidet samtidig med tiltak innenfor feltene KS, AB1, o-prk1 og o-gt3. Kravet medfører at parkeringskjelleren må opparbeides i minimum samme utstrekning som areal over grunnen bebygges eller opparbeides. Felt OPT er ikke omfattet av rekkefølgekravet som gjelder opparbeidelse av felles parkeringskjeller. I følge reguleringsbestemmelse 9 punkt b) må gatetunet o-gt1 og den offentlige parken o-prk1 må være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for tiltak i felt OPT. Rådmannen er, etter en nærmere vurdering av bestemmelsen, kommet til at det vil være mest naturlig at gatetunet o-gt1 opparbeides i forbindelse med utbygging av felt KS og at parken må opparbeides ved utbygging innenfor felt KS og AB1. Spørsmålet om økonomi vil reguleres av planens 10. Rådmannen anbefaler på bakgrunn av ovennevnte at reguleringsbestemmelse 9 punkt b) 17

18 barnehagen har. Med sol og pent vær forsvinner erfaringsmessig både badegjester og kjøpesenterets kunder. Byggingen av et utendørs bassen vil kunne gi «normalt» besøk i Østfoldbadet også på fine sommerdager. Behovet for p-plasser vil med andre ord være som normal. Heller ikke denne utviklingen av OPT-området krever etter vår mening ekstra parkeringsplasser, og dermed behov for å bygge parkeringskjeller. Bakgrunnen for at vi bringer inn disse momentene, er det faktum at rigid tolkning av rekkefølgebestemmelsen, vil resultere i at det skjer ingenting på barnehagetomta, før KSområdet bygge ut og hoveddelen av parkeringskjelleren må bygges. endres i samsvar med følgende: 9 Rekkefølgekrav b) I tabellen under fremgår hvilke deler av offentlig grønnstruktur og gatetun som skal være fradelt, opparbeidet og overtatt av Askim kommune før det kan gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelsen. Området rekkefølgekrav er knyttet til KS AB1 OPT Området som må være opparbeidet: o- GT1, GT2, o-prk1, o-gt3 o-gt3, o-prk1 o-gt1, o-prk1, o-g1 Rådmannen mener det er rimelig at krav om opparbeidelse av grønnstrukturen o-g1 knyttes til tiltak innenfor felt OPT og anbefaler ingen endring av dette forholdet Enveiskjøring i P. M. Røwdes gate For å gi planen og utviklingen av dette byområdet optimal fleksibilitet, synes vi det er viktig å beholde P.M. Røwdes gate forbi kulturhuset som en enveiskjørt trase. Den delen av P. M. Røwdes gate som går forbi Kulturhuset ligger ikke lengre innenfor planområdet. Spørsmålet om enveiskjøring på P. M. Røwdes gate vil avklares gjennom en egen reguleringsplan som omfatter denne delen av Askim Næringspark AS, gbnr 52/