Porsgrunn kommune Byutvikling

Transkript

1 Porsgrunn kommune Byutvikling Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Einar Barosen Saksgang Møtedato Utvalg for miljø og byutvikling Bystyret Forslag til reguleringsplan for Down Town - sluttbehandling Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, og med henvisning til saksfremlegget vedtas forslag til reguleringsplan for Down Town, sist dat med tilhørende bestemmelser, dat med følgende tillegg/endringer i bestemmelsene: Tillegg Punkt «Planlegging av område ST2 og ST3 må sees i sammenheng med kommunens planlegging av Franklintorget. Før det gjøres tiltak på området ST2 og ST3 må det foreligge en gjennomføringsavtale mellom utbygger og Fylkeskommunen v/statens vegvesen.» Tillegg punkt 4.9. Utforming av bygninger og anlegg For kortsiden mot museumsområdet gjelder følgende for fasaden: - Fasaden godkjennes under forutsetning av at områdets miljø- og verneverdi ikke reduseres. Fasaden skal tilpasses og utformes med utgangspunkt i bygningsmiljøets historiske karakter, men kan gis et moderne uttrykk. Tilpasning i denne sammenheng betyr at materialbruk, detaljering og farger skal harmonere med den eksisterende verneverdige struktur og bebyggelse i området. Endring i punkt 5: Fra dette: Ved utbygging av området skal bebyggelsen innenfor Felt 6 vise gode hensyn til nasjonale kulturminneverdiene i området. Søknad om tiltak skal sendes ansvarlig kulturminnemyndighet for å sikre at hensyn blir ivaretatt. Til dette: Ved utbygging av området skal bebyggelsen innenfor Felt 6 vise gode hensyn til nasjonale kulturminneverdiene i området. Søknad om tiltak skal sendes ansvarlig kulturminnemyndighet til uttalelse for å sikre at hensyn blir ivaretatt. Planforslaget medfører at deler av reguleringsplanen med IDnr.383 for «Down Town, vedtatt » oppheves. Dokumentnr.: 17/ side 1 av 7

2 Vedlegg: 1. Oversiktskart, dat Forslag til plankart, sist revidert Forslag til bestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, dat ROS-analyse, dat Perspektiver, snitt og illustrasjoner 7. Soldiagram 8. Gjeldende reguleringsplan, vedtatt Gjeldende reguleringsbestemmelser, vedtatt Gjeldende planbeskrivelse, vedtatt Mottatte innspill etter høring 12. Saksframlegg til 1.gangs behandling (sak 14/17) 13. Vedtak fra 1.gangs behandling i UMB (sak 14/17) Viktige punkter i saken: Planforslaget omfatter deler av gjeldende reguleringsplan for Down Town, godkjent av bystyret Området som endres er kun selve kjøpesenteret, med betegnelsene Felt 6 a-f. Gjeldende reguleringsplan legger til rette for å bygge boliger, kontor hotell m.m. i etasjene over kjøpesenteret. Citycon, som nå eier Down Town, ønsker å bygge en større andel bolig enn det gjeldende plan legger til rette for. Gjeldende reguleringsbestemmelser for øvrig videreføres i ny plan. Gjeldende reguleringsplan legger til rette for en relativt høy utnyttelse med en maksimal byggehøyde på inntil kote 27 for deler av bygget. Planforslaget legger til rette for en tilsvarende utnyttelse (totalt utbygget areal), men med en annen løsning og høyder på deler av bebyggelsen, enn den som ligger i gjeldende plan. I planforslaget er kotehøyden på de høyeste byggene økt med 3 meter til kote 30, mens det foreslås lavere byggehøyder for andre deler av kjøpesenteret. Boligene på taket av kjøpesenteret er trukket langt inn på taket, slik at man i liten grad opplever den høye bebyggelsen fra museumsområdet. Boligene over kjøpesenteret er også i stor grad tilbaketrukket mot elvesiden, samt vekk fra fasade mot Raschebakken og Kulltangvegen. Nye boliger på taket av Down Town vil bli synlig fra Tollbodgata (museumsområdet), men avstanden er relativt stor. Det er liten forskjell på byggehøydene fra gjeldende til ny plan i det område som ligger mot museumsområdet. Eksisterende bebyggelse på Down Town er også i dag godt synlig fra Tollbodgata. Fylkeskommunen mener boligene på taket av kjøpesenteret vil påvirke opplevelsen av museumsområdet på en negativ måte og mener byggehøydene på taket av kjøpesenteret bør reduseres. Administrasjonen i Fylkeskommunen vurderer av denne grunn å legge fram en sak om dette forholdet i Fylkesutvalget. Administrasjonen i kommunen ser at ny bebyggelse vil bli synlig fra Tollbodgata, men at ulempene med dette blir akseptable fordi avstanden til boligene over kjøpesenteret blir stor. Planforslaget er i tråd med kommuneplanen og Areal- og transportplanen for Grenland som har et stort fokus på å utnytte sentrale områder på en effektiv måte. Fylkesmannen ser det som viktig å fortette med boliger i sentrum, og mener det bør settes et minimumskrav på antall boliger. Det er kort avstand til idrettsanlegget på Sundjordet og til det store friområde/lekeplassen på Fredneshalvøya (ca.300m). Down Town grenser også til kollektivknutepunktet på Franklintorget. Kommunen vil i de nærmeste årene bygge om Franklintorget til et attraktivt byrom Saksfremstilling 1. Bakgrunn Tidligere eier av Down Town (Sektor Eiendom) startet i 2014 opp reguleringsarbeid med tanke på å bygge ut kjøpesenteret. Planen ble vedtatt , og legger til rette for å bygge ut Dokumentnr.: 17/ side 2 av 7

3 kjøpesenteret i 2 etasjer, med en større andel kontor og en mindre andel boligenheter over deler av kjøpesenteret. Citycon ser at kjøpesenteret ligger innenfor sentrumsområdet og har en gunstig beliggenhet i forhold til blant annet sol og utsikt. I tillegg vil boligene bli liggende med svært kort avstand til kollektivknutepunkt og andre fasiliteter som sentrum har å by på. Citycon har derfor valgt å fremme et planforslag som gir muligheter for å bygge et større antall boenheter og i mindre grad kontor. I gjeldende plan (vedtatt ) var det som nevnt ovenfor planlagt et større kontorbygg, sammen med noen mindre boligbygg over senteret. Citycon vurderer arealer over kjøpesenteret som best egnet for hovedsakelig boligbebyggelse. Dette i tråd med den utviklingen en ser ellers i byen, med flere leilighetsprosjekter i sentrum. Målet med planendringen er å legge til rette for et utvidet boligformål samt endre utbygningsform for arealer over selve kjøpesenteret, dvs. fra tredje etasje og oppover. I detaljprosjekteringen av boligdelen på senteret foreslås en noe annerledes form på bebyggelsen på taket, som totalt sett gir bedre utnyttelse, gode planløsninger og mer attraktive uterom. 2. Tidligere behandling Utvalg for plan og kommunalteknikk vedtok i møte i sak 14/17 å legge privat forslag til reguleringsplan for Down Town (detaljregulering), med plankart datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn i perioden Ved fristens utløp forelå det 3 høringsuttalelser/merknader til planforslaget. Fylkeskommunen har bedt om en forlenget frist til å uttale seg. Hovedinnholdet i merknadene/uttalelsene er forsøkt oppsummert og kommentert nedenfor og kopi av uttalelsene er lagt med i saken som vedlegg Innkomne merknader og uttalelser med administrasjonens kommentarer: Fylkesmannen i Telemark, datert Fylkesmannen skriver at det er i tråd med nasjonal politikk at det legges til rette for en høy utnyttelse av arealer til bolig. Når det bygges i sentrumsnære områder er en god arealutnyttelse med på å redusere presset på omkringliggende områder. Det bidrar også til å skape by- og tettstedsområder med redusert behov for en bilbasert hverdag. Fylkesmannen anbefaler at det utformes en bestemmelse som sikrer et minimumstall på antall boenheter. Det vises også til planbeskrivelsen hvor det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROSanalyse) for reguleringsplanen. Aktuelle hendelser er vurdert med hensyn til sannsynlighet og konsekvens, og analysen gir en grundig beskrivelse/redegjørelse for de funn som er gjort og for de tiltak som er vurdert. Reguleringsbestemmelsene er detaljerte og tar hensyn til funn i ROS-analysen som angår samfunnssikkerhet og beredskap. Plankartet er ført i samsvar med dette. Hensynet til samfunnssikkerhet og beredskap synes med dette å være tilfredsstillende ivaretatt i reguleringsplanen. Fylkesmannen mener det er viktig å fortette i sentrum og sentrumsnære områder på en effektiv måte og at dette er i tråd med Areal- og transportplanen for Grenland. Kommunens administrasjon er enige i at planforslaget svarer dette ut på en god måte. Administrasjonen ser at det kan være vanskelig å sette et minimumsantall til antall boenheter da utbygging av boligdelen sannsynligvis må skje i etapper. Her er også markedet/etterspørselen helt avgjørende. Utbygger velger jo en omregulering nettopp for å bygge ut et betydelig antall boenheter. Vi har derfor ikke valgt å legge inn en bestemmelse om et minimumstall på antall boenheter da en slik bestemmelse kan være vanskelig å håndtere ved en etappevis utbygging. Statens Vegvesen, datert Vegvesenet ser at den nye planen legger til rette for et større antall boenheter over kjøpesenteret. I gjeldende plan for området legges det til rette for et større kontorbygg med noen mindre boligbygg over senteret. I gjeldende plan er det lagt opp til en fordeling på 96 % handel og 4 % kontor/bolig. Foreslått endring vil innebære en bruksfordeling på 80 % handel og 20 % bolig/kontor. Intensjonen i gjeldende reguleringsplan er at mest mulig parkering skal skje via Kulltangvegen for å redusere Dokumentnr.: 17/ side 3 av 7

4 trafikk over Franklintorget. Vegvesenet forutsetter at dette grepet videreføres i ny plan, og at det utarbeides bestemmelser som regulerer dette. Gjeldende plan har rekkefølgebestemmelser hvor det forutsettes at Torg ST2 og ST3 vist i gjeldende reguleringsplan (ID 383) skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse på nytt og utvidet Down Town. Store deler av dette arealet er knyttet opp til fv. 356, og eier av arealet er Telemark fylkeskommune v/statens vegvesen. Det er derfor viktig at arealene ST2 og ST3 ikke blir utarbeidet på en slik måte at det er til hinder for drift og vedlikehold og framtidig utforming av fylkesvegen. For alle tiltak som skal skje på Telemark fylkeskommune v/statens vegvesen sin eiendom må det skrives en gjennomføringsavtale. Det er svært viktig at arbeidet med ST2 og ST3 sees i sammenheng med resten av Franklintorget. Vegvesenet er skeptiske til at dette arealet blir endret så lenge resten av Franklintorget ikke er bygd om. Utformingen og opparbeidelse av disse områdene må samordnes med arbeidet med gatebruksplanen og tiltak i Porsgrunn sentrum i regi av Bypakka. Vegvesenet forutsetter at kommunen koordinerer dette arbeidet, og finner en helhetlig løsning for trafikken i Porsgrunn. Vegvesenet blir gjerne med på dette arbeidet og ser fram til et godt samarbeid. Trafikkløsningen for området endres ikke. Vi er enige i at område ST2 og ST3 må sees i sammenheng med arbeidet med Gatebruksplanen og arbeidet med Bypakka. Kommunens planlegging av løsning på Franklintorget er godt i gang og det vil sannsynligvis foreligge en godkjent løsning på dette torget før det er aktuelt å opparbeide områdene ST2 og ST3. For å sikre at dette blir ivaretatt har vi foreslått følgende ny bestemmelse: «Planlegging av område ST2 og ST3 må sees i sammenheng med kommunens planlegging av Franklintorget. Før det gjøres tiltak på området ST2 og ST3 må det foreligge en gjennomføringsavtale mellom utbygger og Fylkeskommunen v/staten vegvesen.» Porsgrunn Min By, Porsgrunn Min By viser til deres tidligere positive uttalelse og presiserer at de er positive til et større antall boligenheter over kjøpesenteret. De mener det er helt avgjørende at det bygges flere boliger i og nær sentrum for at man skal lykkes med å revitalisere sentrum. Administrasjonen er enige med Porsgrunn Min By at flere boliger i sentrum og sentrumsnære områder vil bidra godt til en revitalisering av sentrum. Telemark fylkeskommune, datert Fylkeskommunen ber utvidet høringsfrist til 26. mai i sak «Down Town (Felt 6)». Fylkeskommunen har i møte med forslagsstiller og kommunen uttrykt skepsis til byggehøydene på boligprosjektet som er planlagt over 2. etg. på kjøpesenteret. De mener den planlagte bebyggelsen kan få negativ virkning på det freda området (museumsområdet), ogvurderer om det skal legges en sak fram for Fylkesutvalget før de gir en endelig uttalelse til planforslaget. Citycon har jobbet lenge med utbyggingsplanen og ønsker å starte utbyggingen så raskt som mulig. De har derfor et sterkt ønske om at planforslaget behandles i utvalget (UMB) i mai, og en endelig sluttbehandling i bystyret i juni En innstilling fra Fylkeskommunen administrasjon vil foreligge før bystyret skal behandle saken. Rådmannen mener at ulempene for museumsområdene blir relativt små og at prosjektet for øvrig er i tråd med Areal- og transportplanen for Grenland. I 2015 ble det vedtatt en reguleringsplan for Down Town, der det var åpnet for bolig, kontor og hotell i etasjene over senterdelen. I arbeidene videre har utbygger i større grad blitt klar over de gode boforholdene man kan få til på arealene over kjøpesenteret, knyttet til sol- og sikt forhold, samt nærhet til sentrum om kollektivknutepunkt. Utbygger ønsker derfor å endre eksisterende plan for å oppnå økt boligandel og gode uteområder for de fremtidige beboerne. Endring av planen gjelder kun for arealene over senteret med tilhørende bebyggelse. Dokumentnr.: 17/ side 4 av 7

5 Administrasjonen mener planforslaget legger til rette for en god utvikling av bydelen og begrunner dette på følgende måte: Siktlinjer og plassering av volumer på taket av kjøpesenteret: Det er utarbeidet flere illustrasjoner med siktlinjer etter ønske fra Telemark Fylkeskommune. Det er for å vise i hvor stor grad den nye endringen vil være synlig fra ulike ståsteder i kulturmiljøet. I lys av reguleringsplanens utstrekning kan de omsøkte endringene anses som mindre omfattende, men endringene åpner for at bebyggelsen i tilknytning til Down Town kjøpesenter kan få en noe annen visuell innvirkning mot den historiske konteksten som ligger vest for kjøpesenteret (område 6). I tråd med intensjoner for utbygging i gjeldende regulering er bebyggelsens tyngdepunkt fremdeles lokalisert på arealene mot øst (Franklintorget). I forbindelse med vurdering av gjeldende regulering er det gjennomført volumstudier for å kartlegge virkningen av foreslått bebyggelse mot omgivelsene. Disse viser at omsøkt bebyggelse vil ligge såpass langt tilbaketrukket på tak at den i veldig liten grad vil være synlig/til sjenanse for opplevelsen fra gateplan generelt, og spesielt for områdene vest for Down Town, sett fra museumsområdet. Mot Grängestorget ligger omsøkt bebyggelse ca. 50 meter bak eksisterende fasadelinje, og ca. 90 meter fra Sjøfartsmuseet. Som det fremkommer i forslag om reguleringsendring vil omsøkte endringer hovedsakelig påvirke bebyggelsens fjernvirkning, men vil ha minimale konsekvenser for opplevelsen fra gateplan. Snittet viser at bebyggelsen på sentertak ikke vil være synlig fra øyehøyde ved Sjøfartsmuseet. Nasjonale føringer og lokale føringer: Areal og transport: Foreslåtte endringer til gjeldende reguleringsplan bygger opp under rådende arealpolitiske føringer med tilrettelegging for fortetting og fokus på boligformål i sentrumsområder. Fortetting gjennom knutepunktutvikling sikrer at en større andel av befolkningen bor tettere på nødvendige tilbud. Dette oppfordrer til bruk av offentlig transport, senker bilavhengigheten og det overordnede transportbehovet, og bidrar til en reduksjon av klimagassutslipp. Denne arealpolitikken har sammenfallende interesser med næringsutviklingen ettersom det i senere tid i større grad satses på blandet bruk og opplevelse fremfor rene handelsetableringer. For å sikre aktivitet og attraktivitet for både senter- og sentrumsområder søkes det i større grad løsninger som omfatter en større variasjon i det helhetlige tilbudet. Dette bidrar til at områdene fremstår som heterogene og at de oppfordrer til opphold og bruk for et større spekter av byens befolkning på både dag- og kveldstid. Økt aktivitet er en gjensidig gode for alle tilbud i byen, og har en selvforsterkende effekt ved at områder som brukes mer hyppig oppfattes som trygge og trivelige - noe som igjen oppfordrer til opphold. Økt boligbygging og tilrettelegging for barn i by: Boligutbygging på Down Town vil tilføre en annen type boliger enn det som er bygd i sentrumsområdet de senere årene. Dette vil gi et mer variert bomiljø og en økt attraktivitet for flere aktuelle beboere. Det er en utfordring i alle byer å tiltrekke seg barnefamilier. Ved en satsning på en annen type bygg enn leilighetsbygg kan man legge til rette for økning av barn i by og byrom. Bevaring gjennom økt bruk av område: Et gjennomgangstema for reguleringsprosessen i 2015, og for de endringene som nå foreslås, har vært den overordnede forvaltningen for Franklintorget og Grängestorget. Torgene har i planleggingsprosessen i stor grad vært ansett som inngangssonene til senteret, og i den forbindelse er det avgjørende for prosjektets levedyktighet at de offentlige arealene fremstår som attraktive og tydelig definerte. Etter flere runder med utredninger falt konklusjonen på at det mest Dokumentnr.: 17/ side 5 av 7

6 hensiktsmessige for området i sin helhet er å samle trafikken i Franklintorget gjennom etablering av et shared space, og gjennom dette sikre at Grängestorget kan opparbeides som et bilfritt offentlig areal for opphold og lek, og et samlende byrom i tilknytning til det historiske miljøet. Dette grepet ivaretar overordnede føringer om å etablere kulturaksen mellom Bymuseet og Sjøfartsmuseet. Grängestorget er planlagt opparbeidet som solsiden av Down Town, med vannspeil, innslag av grønt, parkmøbler, lekeplass og arealer for uteservering. Koblingen mellom Grängehallen og Down Town, samt etablering av ny havnepromenade og kaifront, vil bidra til at Grängestorget vil være et naturlig samlingspunkt for besøkende. Dette medfører en vesentlig økning av aktivitetsnivå i nær tilknytning til museene, og det er sannsynlig å anta at dette vil oppleves som et gjensidig gode for hele området. Et opparbeidet og aktivt torg vil redusere de opplevde avstandene mellom de ulike sentrumstilbudene og stimulere til økt besøksfrekvens. Promenaden vil fremstå som et bindende element for hele sentrumsområdet og vil naturlig lede fotgjengere fra Franklintorget og direkte til Grängestorget og museene. Det finnes flere alternative tilnærmingsmåter til bevaringsproblematikken, men overordnet sett skal bevaringsstrategier søke å videreføre og/eller videreformidle lokal kulturarv gjennom kombinasjoner av bruk/formål og fysiske omgivelser. Historisk verdi skapes i grensesnittet mellom det som bevares og det som tilføres. Prinsippsnitt som viser foreslått situasjon ved Grängestorget og kaifronten. Fasader og utrykk: Senterets nye fasader vil preges av store åpne fasader som vil knytte mye sterkere bånd mellom aktiviteten i senteret og aktiviteten i utearealene enn dagens situasjon. Fasadene som ligger innenfor hensynssonen videreføres med sin eksisterende visuelle karakter, og bidrar til å ivareta de historiske rammene som omkranser Grängestorget. Dokumentnr.: 17/ side 6 av 7

7 Materialitet og utforming av de nye bygningsdelene skal bidra til å fremheve de historiske fasadene slik at disse fremstår som berikende elementer i en ny sammenheng. Videreføring av bebyggelsens eksteriør, og interiør, forteller en historie som gir kunder og besøkende en lokalt forankret opplevelse i samspill med Bymuseet og Sjøfartsmuseet. Et besøk til museene vil gi en ny forståelse av de bevarte elementene i den gamle verkstedhallen, og den planlagte kombinasjonen av nytt og gammelt i fremtidens Down Town vil kunne gi en ny forståelse av det arbeidet som over tid er lagt ned for å ivareta bebyggelsen ved Sjøfartsmuseet og Bymuseet. Utover en økt forståelse av lokalhistorien i seg selv vil området kunne bidra til en økt forståelse av verdier og problematikk knyttet til bevaring. Forholdet til fasader og uttrykk vil bli ivaretatt gjennom bestemmelsene til planen. I tillegg vil søknad om tiltak bli oversendt Fylkeskommunen til uttalelse før kommunen behandler tiltaket. 4. Rådmannens vurdering Fra offentlige instanser (Statens Vegvesen og Fylkesmannen i Telemark) er det gitt positive tilbakemeldinger på planforslaget. Fylkeskommunen derimot er skeptiske til byggehøydene fordi boligene over kjøpesenteret vil bli synlige fra Tollbodgata. Administrasjonen i Fylkeskommunen vurderer om de skal fremme en sak for Fylkesutvalget før de gir sine endelige kommentarer til planforslaget. Det pågår også en planfaglig dialog mellom administrasjonen i Fylkeskommunen og kommunen om eventuelle mindre justeringer i bestemmelsene kan være aktuelle før bystyret tar saken opp til endelig behandling. Citycon har jobbet mye med utbyggingsplanene og har et sterkt ønske om at planforslaget legges fram til sluttbehandling i Bystyret i juni, slik at de kan nå målsettingen om å starte utbyggingen tidlig høsten Planforslaget legger til rette for et større antall boenheter over kjøpesenteret og en mindre andel kontor. Ulempene for Museumsområdene vil etter kommunens syn ikke endres vesentlig med noe større byggehøyde enn hva gjeldende plan legger til rette for. Det er også i dag et kontorbygg i 5 etasjer over kjøpesenteret som er synlig fra Tollbodgata. Planforslaget viser en godt tilbaketrukket bebyggelse over kjøpesenteret sett fra fasaden mot museumsområdet. For Porsgrunn som by vil ytterligere 90 til 100 nye boenheter bidra til en ytterligere vitalisering av sentrum samtidig som en slik utvikling er helt i tråd med areal- og transportplanen og andre regionale- og nasjonale føringer. 5. Rådmannens konklusjon Det nye planforslaget legger til rette for et langt større antall boenheter i sentrum. Flere boliger vil bidra positivt til en ytterligere vitalisering av sentrum. En effektiv utnyttelse av sentrumsområder er i tråd med regionale- og nasjonale føringer, samt arealstrategien i kommuneplanen. Bebyggelsen over kjøpesenteret er godt tilbaketrukket fra fasaden som vender mot det freda museumsområdet. Dette gjør at synligheten og ulempene i forhold til museumsområdet blir betydelig redusert. Rådmannen mener den planlagte utbyggingen har langt større fordeler enn ulemper og anbefaler derfor at planforslaget godkjennes med de endringer som framgår i forslag til vedtak. Dokumentnr.: 17/ side 7 av 7