Porsgrunn kommune Byutvikling

Transkript

1 Porsgrunn kommune Byutvikling Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Einar Barosen Saksgang Møtedato Utvalg for miljø og byutvikling Forslag til reguleringsplan for Down Town - 1.gangs behandling Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget legges forslag til reguleringsplan for Down Town, sist dat med tilhørende bestemmelser, dat ut til offentlig ettersyn Planforslaget medfører at deler av reguleringsplanen med IDnr.383 for «Down Town, vedtatt » oppheves. Vedlegg: 1. Oversiktskart, dat Forslag til plankart, sist revidert Forslag til bestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, dat ROS-analyse, dat Perspektiver, snitt og illustrasjoner 7. Soldiagram 8. Innspill m. forslagsstillers kommentarer, dat. Jan Gjeldende reguleringsplan, vedtatt Gjeldende reguleringsbestemmelser, vedtatt Gjeldende planbeskrivelse, vedtatt Mottatte innspill etter varsling Viktige punkter i saken: Gjeldende reguleringsplan for Down Town, godkjent av bystyret legger til rette for å bygge boliger og kontor i etasjene over kjøpesenteret. Citycon som nå eier Down Town ønsker å bygge en større andel bolig enn det gjeldende plan legger til rette for. Gjeldende reguleringsplan legger til rette for en relativt høy utnyttelse med en maksimal byggehøyde på inntil kote 27 for deler av bygget. Planforslaget legger til rette for en tilsvarende utnyttelse (totalt utbygget areal), men med en annen løsning og høyder på deler av bebyggelsen enn den som ligger i gjeldende plan. I planforslaget som nå fremmes er kotehøyden på de høyeste byggene økt med 3 meter til kote 30, mens det foreslås lavere byggehøyder for andre deler av kjøpesenteret. Boligene på taket av kjøpesenteret er trukket langt inn på taket, slik at man i liten grad opplever den høye bebyggelsen fra museumsområdet. Boligene over kjøpesenteret er også i stor grad tilbaketrukket mot elvesiden, samt fra fasade mot Raschebakken og Kulltangvegen. Planforslaget omfatter deler av gjeldende reguleringsplan for Down Town, godkjent av bystyret Dokumentnr.: 17/ side 1 av 9

2 Området som endres er kun selve kjøpesenteret som har betegnelsene Felt 6 a-f. Gjeldende reguleringsbestemmelser videreføres i ny plan. Nye leiligheter over kjøpesenteret vil bli liggende innenfor sentrumsområdet og vil bidra til en økt vitalisering av sentrum. Planforslaget er i tråd med areal- og transportplanen for Grenland som har et stort fokus på å utnytte sentrale områder på en effektiv måte. Det er kort avstand til idrettsanlegget på Sundjordet og avstanden til det store friområde/lekeplassen på Fredneshalvøya er relativt kort (ca.300m) Det er kort veg til kollektivknutepunktet på Franklintorget. Kommunen vil i de nærmeste årene bygge om Franklintorget til et attraktivt byrom Behovet for ny reguleringsplan: Nytt planforslag medfører endringer av gjeldene reguleringsplans felt 6, som i hovedsak består av eksisterende kjøpesenter med mulig utvidelse mot elva. I utvikling av detaljerte byggeplaner for senteret og bebyggelsen over selve senteret ble det vurdert flere scenario. I planene som lå ved forrige runde for utviklingen av området var det planlagt et større kontorbygg sammen med noen mindre boligbygg over senteret. Nye eiere (Citycon) vurderer arealer over kjøpesenteret som best egnet for hovedsakelig boligbebyggelse. Dette i tråd med den utviklingen en ser ellers i byen, med flere leilighetsprosjekter i sentrum. Målet med planendringen er med andre ord i legge til rette for eiers ønsker om å utvide boligformålet og endre utbygningsform for arealer over selve kjøpesenteret, dvs. fra tredje etasje og oppover. I detaljprosjekteringen av boligdelen på senteret foreslås en noe annerledes form på bebyggelsen på taket, som totalt sett gir bedre utnyttelse, gode planløsninger og mer attraktive uterom. For de omkringliggende områder vil ikke foreslåtte endringer utgjøre noen særlig merkbar forskjell sammenliknet med det gjeldende reguleringsplan tillater se siktlinjer i planbeskrivelsen. I planbeskrivelsen er det redegjort for endringer som foreslås og hvilke konsekvenser de har. For de fleste tema som tidligere er vurdert i gjeldene plan så vil det ikke være noen endring i konsekvens. Det er derfor i stor grad henvist til vurderinger i gjeldene plan (plan id: 383). Over vises utsnitt av gjeldende plan som viser kjøpesenteret (område 6E til 6F) Dokumentnr.: 17/ side 2 av 9

3 Over vises nytt planforslag som viser endringer av de enkelte felt med nye byggehøyder Planprosess/Innspill: Det ble i henhold til plan- og bygningsloven 12-8 og varslet oppstart av planarbeidet for Down Town. Varsel er sendt berørte grunneiere og naboer samt offentlige instanser og andre interessegrupper. Oppstart ble varslet med annonse i TA den 5.januar 2017, med høringsfrist 27.januar Innspill etter varsling om oppstart av planarbeidet: Det er pr. 27.januar mottatt 4 uttalelser. Alle uttalelsene ligger med som vedlegg 12. Forslagsstillers kommentar til innspillene følger som vedlegg 8. Nedenfor følger oppsummering av uttalelsene med administrasjonens kommentar Uttalelse fra Den norske kirke, Agder og Telemark bispedømme, dat a) Det Agder og Telemark bispedømme ønsker å uttale seg om, er høyde på ny bebyggelse vil det gjelde og hvorvidt dette vil konkurrere med høyde på nye Porsgrunn kirke. b) Agder og Telemark bispedømme ønsker flere detaljer om prosjektet før uttalelse. Administrasjonens kommentar: a) Terrenget ved Østre Porsgrunn kirke ligger ca.22 meter høyere enn terrenget ved Down Town. I tillegg er det relativt stor avstand ned til Down Town. Det er heller ingen akser som vil bli brutt. Administrasjonen mener derfor at ny bebyggelse på Down Town ikke vil konkurrere med et nytt kirkebygg. b) Kort informasjon om prosjektet er gitt i e-post den Ytterligere informasjon og anledning til uttalelse vil gis i perioden for høring og offentlig ettersyn, etter 1.gangsbehandling av planforslaget. Uttalelse fra Telemark fylkeskommune, datert (vedlegg 12) Om hensynet til nyere tids kulturminner viser Telemark fylkeskommune til sine uttalelser i forbindelse med og prosessen rundt arbeidet med gjeldende plan, og de kompromisser som ble utarbeidet den gang for å unngå innsigelse. Fylkeskommunen forutsetter at planarbeidet tar de nødvendige hensyn, og bidrar gjerne med innspill underveis i planarbeidet for å sikre dette. Byggehøyder for ny bebyggelse kan ikke overskride de høyder som er fastsatt i gjeldende plan, og Dokumentnr.: 17/ side 3 av 9

4 helheten i og rundt det fredete arealet (Nedre Frednes ID 86805) må vurderes nøye og illustreres særlig sett fra bakkeplan. Om hensynet til areal og transport henstiller Telemark fylkeskommune til at planen bør bidra til helhetlig byutvikling i området, og at endringer i planen må ta hensyn til prosjekter i Bypakke Grenland i området og løsninger i gatebruksplanen for Porsgrunn. Franklintorget er et viktig knutepunkt for buss i Porsgrunn, og endringen bør bygge opp under dette. Administrasjonens kommentar: I arbeidet med gjeldende reguleringsplan (vedtatt ) ble forholdet til museumsområdene vurdert. Byggehøyder på Grängeshallen og Texacotomta hvor Bohus nå har etablert seg ble betydelig redusert i forhold til tidligere reguleringsplanen fra I gjeldende reguleringsplan ble også byggehøyder på kjøpesenteret som vender mot Sjøfartsmuseet redusert. Planforslaget som nå fremmes legger til rette for at en større del av taket over kjøpesenteret kan bebygges med boliger og en økt byggehøyde på deler av felt 6 i planforslaget spesielt mot nord (Franklintorget). Det er gitt klare signaler til forslagsstiller om at ny boligbebyggelse må trekkes godt inn på taket sett fra det freda området. Siktlinjer viser at museumsområdet ivaretas på en god måte se planbeskrivelsen. Under planprosessen har det vært et nært samarbeid med fylkeskommunen med tanke på et godt samspill på uteområdene. Planforslaget (som gjeldende plan) legger til rette for fjerning av trafikk over det freda området mellom kjøpesenteret og Grängeshallen. Samtidig er det intensjoner om i større grad å vitalisere den delen av uteområdet som vender mot Sjøfartsmuseet. Dette vil også bidra til å synliggjøre og i større grad aktivisere museumsområdene. Administrasjonen mener at planforslaget slik det foreligger ivaretar forholdet til det freda området på en god måte, samtidig som Porsgrunn kan få mange nye boliger i sentrum. Adkomsten og trafikkavviklingen til kjøpesenteret ble grundig vurdert i gjeldende reguleringsplan, og er videreført i planforslaget. I arbeidet med Gatebruksplanen for Porsgrunn sentrum er det en klar målsetting om at trafikkmengden og den uønskede gjennomkjøringstrafikken gjennom sentrum og over Franklintorget skal reduseres betydelig, og slik bidra til bedre forhold for gående og syklende samt bedre trafikksikkerheten og den generelle framkommeligheten. Det legges til rette for løsninger som i størst mulig grad minimerer konflikter mellom de ulike trafikantgruppene. Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, dat a) Fylkesmannen forventer at det opprettholdes en byggegrense mot vassdraget på 20 meter, slik bestemmelsene i kommuneplanen legger opp til. b) Det minnes om at kommunen plikter å synliggjøre hensynet til barn og unge ved arealplanlegging. Dersom det blir lagt til rette for bygging av nye boenheter må kommunen vurdere hvordan hensynet til barn og unge i området skal ivaretas. Det vises til Rpr for barn og unge pkt. 5. Areal som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. c) Ved etablering av nye boenheter må behovet for leke- og oppholdsareal vurderes. Leke- og oppholdsareal skal legges til områder skjermet for trafikk og forurensning, samt være store nok og tilpasset barn og unges lek og opphold til ulike årstider. Uteområdene må være egnet, både i utforming og størrelse, for variert lek og utfoldelse under trygge forhold. d) Det bør i planarbeidet tas hensyn til myke trafikanter og legges til rette for en trygg skoleveg. e) Deler av planområdet er flomutsatt og vil stå under vann ved 200 års flom, som er det nivået det skal planlegges for i henhold til gjeldende regelverk. Det minnes om krav til ROSanalyse for alle planer for utbygging etter pbl 4-3. Dersom vurderingene konkluderer med at det må settes i verk tiltak for å avverge skader og uønskte hendelser, skal disse tiltakene gis en grundig beskrivelse i ROS-analysen. ROS-analysen skal være en premiss for planforslaget inkludert bestemmelser. Fylkesmannen vil anmode tiltakshavere og ansvarlige planleggere om å ta tilstrekkelig hensyn til og følge opp de endringer og eskaleringer som hele tiden foregår på klimaområdet. Det minnes om at det kan reises innsigelse til planforslaget dersom risiko- og sårbarhetsvurderingene ikke er tilfredsstillende gjennomført og hvor det ikke foreligger tilstrekkelig sikkerhet i forhold til utbyggingsområdet. f) Deler av planområdet kan være støybelastet og det er viktig at man gjennom planarbeidet avklarer om området er egnet for tiltenkt bruk med tanke på eventuell støybelastning. Det vises til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2016. Alle nye reguleringsplaner bør vise støysonekart som er tilgjengelige innenfor planområdet på egnet måte. Dersom det er fastsatt hensynssoner i kommuneplanen, skal disse legges til grunn Dokumentnr.: 17/ side 4 av 9

5 for utarbeiding av reguleringsplan. Så tidlig som mulig i planprosessen, bør det foretas en støyfaglig utredning der støynivåene tallfestes i tabell og/eller i beregningspunkter i kart for representative høyder, som ved fasader og uteoppholdsareal. Administrasjonens kommentar: a) I varsel om planoppstart orienteres det om at planarbeidet omfatter kun felt 6 A-F. I hovedsak vil endringer kun omfatte endringer på byggehøyder og formål i et område som allerede er regulert til bebyggelse med kjøpesenter, boliger og kontor m.m. Byggegrense mot elva opprettholdes slik den er vist i gjeldende vedtatt plan. Flom og byggegrenser er behandlet i vedtatt reguleringsplan, som etter bestemmelsene i kommuneplanen skal gjelde fremfor kommuneplanens bestemmelser (kap. 2). Planforslaget som nå fremmes omhandler endringer av gjeldende plan over kote 14. Byggelinje mot sjøkanten i nordvest endres ikke fra tidligere vedtatt reguleringsplan. Administrasjonen mener det er tilfredsstillende å opprettholde byggegrensen i gjeldende plan, vedtatt b) Felt 6 er i dag regulert til blant annet boligbebyggelse. Det er i nytt forslag til plan ikke foreslått at totalt tillat utnyttelse skal økes, men at boliger skjer over større del av taket, og med noe større byggehøyde. Det nye planforslaget med ny bygningsstruktur på taket legger til rette for store sammenhengende uterom til barn og unge, skjermet for trafikk og forurensning. Under pkt.5 «rådmannens vurderinger» er forhold til barn og unge nærmere kommentert. c) Leke- og oppholdsarealer er ivaretatt i planforslaget. Kravene i kommuneplanens bestemmelser til uteoppholdsarealer er tilfredsstilt i planforslaget, jfr.pkt.5. d) Skolevegen til Vestsiden skole har sammenhengende fortau. Det går i dag mye trafikk på fylkesvegen over Porsgrunnsbrua. Kommunen har vedtatt en Gatebruksplan hvor målsettingen er å redusere trafikken på fylkesvegen betydelig. Samtidig vil gående og syklister få bedre forhold. e) Faresone for flom i felt 6, merket med H320_1 i plankartet, opprettholdes fra tidligere vedtatt reguleringsplan. Endringer i planforslaget omfatter bebyggelsen fra kote +14 (nivå 3) og videre oppover til kote +30. Krav og tiltak til flom videreføres fra tidligere vedtatte plan. ROS analysen bygger på foreslåtte endringer i vedtatte planforslag. f) Felt 6 i gjeldende plan er regulert for boligbebyggelse. I planforslaget er areal til boligbebyggelse utvidet til feltene 6B og 6C. Det er vurdert i planarbeidet at ny bebyggelse ikke vil få en økt støypåvirkning enn i gjeldende plan da de er trukket lenger tilbake fra vegsystemet i området. Støyvurderinger i tidligere plan legges til grunn for vurderinger av endret støybilde for nye felter til bolig på takflaten på DownTown. Det er ikke lagt inn krav til eksterne tiltak for nye boligfelter på DownTown. Det vil bli stilt krav til støy mm. ved utarbeidelse av byggesøknader i henhold til tekniske krav til boliger. Utomhus åpner planforslaget for flere sørvendte og lite støyutsatte oppholdsarealer. Dette er en bedring sammenliknet med gjeldende plan. Uttalelse fra Statens vegvesen, region sør, dat Statens vegvesen gir innspill på at planarbeidet må dokumentere hvilke konsekvenser endringene av reguleringsplanen vil ha for trafikkavviklingene i området. Det er viktig at trafikksikkerhet vektlegges i det videre arbeidet med planen. Administrasjonens kommentar: Endringen innebærer redusert antall kontorarbeidsplasser, men flere boenheter. Med et større antall boenheter og et betydelig mindre areal til kontorarbeidsplasser, vil endringen av trafikk inn og ut av parkeringshuset fra Brugata bli ubetydelig. Adkomsten og trafikkavviklingen til kjøpesenteret ble grundig vurdert i gjeldende reguleringsplan som ble vedtatt så sent som Planforslaget endrer ikke på trafikkløsningene som ble vedtatt i gjeldende reguleringsplan. I arbeidet med Gatebruksplanen er det en klar målsetting om at trafikkmengden og den uønskede gjennomkjøringstrafikken over Brugata skal reduseres betydelig. Målsettingene med Gatebruksplanen er også å forbedre forholdene for gående og syklister, hvor forholdet til trafikksikkerhet og framkommelighet vil bli vektlagt. Dokumentnr.: 17/ side 5 av 9

6 Rådmannens planfaglige vurdering: Trafikkforhold Endringen innebærer redusert antall kontorarbeidsplasser, men flere boenheter. Med et større antall boenheter, og et betydelig mindre areal til kontorarbeidsplasser, vil endringen av trafikk inn og ut av parkeringshuset fra Brugata bli ubetydelig. Adkomsten og trafikkavviklingen til kjøpesenteret ble grundig vurdert i gjeldende reguleringsplan Planforslaget endrer ikke på trafikkløsningene som er vedtatt i gjeldende reguleringsplan, se vedlegg. I arbeidet med Gatebruksplanen for Porsgrunn sentrum er det en klar målsetting om at trafikkmengden og den uønskede gjennomkjøringstrafikken skal reduseres betydelig. Målsettingene med Gatebruksplanen er også å forbedre forholdene for gående og syklister hvor forholdet til trafikksikkerhet og framkommelighet veger tungt. I arbeidet med Gatebruksplanen vurderes det å flytte gang-sykkelveg i Kulltangvegen over til andre siden (mot Porsgrunn Bymuseum) slik at man i større grad unngår konflikt mellom gående og syklende der innkjøringen til kundeparkeringen er vist i gjeldende plan og i planforslaget. Barn og unge Planforslaget legger til rette for en større andel boliger over kjøpesenteret, samt at en større del av takflaten over kjøpesenteret kan benyttes til bolig. Ny bygningsform gir muligheter for bedre uteoppholdsarealer og lekearealer for barn som er skjermet for støy og støv. Perspektivskissen viser grønne områder på tak som kan legges til rette som uteområder/lek. Deler av Idrettsanlegget til Sundjordet vises til høyre i bildet over og vil gi et godt aktivitetstilbud til barn og unge. Friområdet/lekeområdet på Fredneshalvøya ligger ca.300 sør for kjøpesenteret og vil også gi et godt tilbud til barn og unge. Leke og oppholdsarealer er ivaretatt i planforslaget. Kravene i kommuneplanens bestemmelser til uteoppholdsarealer er tilfredsstilt i planforslaget. Skolevegen til Vestsiden skole har sammenhengende fortau. Det går i dag mye trafikk på fylkesvegen over Porsgrunnsbrua. Kommunen har vedtatt en Gatebruksplan hvor målsettingen er å redusere trafikken på fylkesvegen betydelig. Samtidig vil gående og syklister få bedre forhold. Flere av tiltakene i Bypakke Grenland vil bidra til måloppnåelse her. Dokumentnr.: 17/ side 6 av 9

7 Skisse som viser uteoppholdsarealer og lekeplass over kjøpesenteret Byggehøyder i forhold til flom I gjeldende reguleringsplan vedtatt ble forholdet til flom vurdert. Da utvidelsen av kjøpesenteret må tilpasses eksisterende kjøpesenter ble det i bestemmelsene lagt inn minimum byggehøyde i forhold til alle tekniske installasjoner som ikke tåler og settes under vann til kote 2,74. Gjeldende plan er relativt ny, og bestemmelsen om byggehøyder i forhold til flom er derfor videreført i det nye planforslaget. Biologisk mangfold Planforslaget omfatter kun allerede regulert byggeområde/kjøpesenter og berører ikke biologisk mangfold. Forholdet til freda museumsområde I arbeidet med gjeldende reguleringsplan (vedtatt ) ble forholdet til museumsområdene vurdert. Byggehøyder på Grängeshallen og Texacotomta hvor Bohus nå har etablert seg ble betydelig redusert i forhold til reguleringsplanen som ble vedtatt i I gjeldende reguleringsplan ble også byggehøyder på kjøpesenteret som vender mot Sjøfartsmuseet redusert. Planforslaget som nå fremmes legger til rette for at en større del av taket over kjøpesenteret kan bebygges med boliger og en økt byggehøyde på deler av felt 6 i planforslaget spesielt mot nord (Franklintorget). Det er gitt klare signaler til forslagsstiller om at ny boligbebyggelse må trekkes godt inn på taket sett fra det freda området. Rådmannen mener at planforslaget slik det foreligger ivaretar forholdet til det freda området på en god måte, samtidig som Porsgrunn kan få mange nye boliger i sentrum. Snitt som viser at byggehøyder er trappet ned mot museumsområdet Dokumentnr.: 17/ side 7 av 9

8 Perspektivet fra elva somviser hvordan bebyggelsen på taket trappes ned mot museumsområdet Under planprosessen har det vært et nært samarbeid med Fylkeskommunen med tanke på et godt samspill på uteområdene. Planforslaget og gjeldende plan legger til rette for fjerning av trafikk over det freda området mellom kjøpesenteret og Grängeshallen. Samtidig er det intensjoner om i større grad å vitalisere den delen av uteområdet som vender mot Sjøfartsmuseet. Dette vil også bidra til å synliggjøre og i større grad aktivisere museumsområdene. Aktivisering og samspill mellom kjøpesenteret og museumsområdet Forholdet til byggegrense mot Porsgrunnselva I gjeldende reguleringsplan ble byggegrensa fastlagt. Planforslaget som nå fremmes omfatter kun byggeområdet som allerede er vedtatt (felt 6). I tillegg er det kun arealene over kjøpesenteret hvor det nå foretas endringer. Ny plan endrer ikke forholdet til byggegrensa som allerede er vedtatt i gjeldende reguleringsplan vedtatt Dokumentnr.: 17/ side 8 av 9

9 Perspektiv fra nord viser at det blir en god bredde mellom elva og nytt kjøpesenter Estetikk Illustrasjonene som forslagsstiller har fått utarbeidet viser en spennende kombinasjon mellom gammelt og nytt. Ny bebyggelse er en fin blanding av moderne arkitektur som vil tilføre Porsgrunn by en ny dimensjon. Den eneste merknaden vi har er til fronten i 2.etg. mot elva. Under høringsperioden bør det vurderes om denne fasaden kan endres slik at den i større grad åpner seg ut mot elva. Illustrasjon som viser hvordan Franklintorget vil bli rammet inn. Sammen med nytt bygg i Skomværkvartalet vil torget bli tydelig definert Rådmannens konklusjon: Planforslaget slik det nå foreligger legger til rette for mange nye boenheter i Porsgrunn sentrum. Samtidig vil man få rustet opp kjøpesenteret i Porsgrunn slik at det også i framtiden kan bli et godt tilbud for kommunens innbyggere. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn. Dokumentnr.: 17/ side 9 av 9