BESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR SOLHAUGJORDET BOLIGOMRÅDE

Transkript

1 BESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR SOLHAUGJORDET BOLIGOMRÅDE Plandato: Sist revidert: Godkjent: Planid Saksnummer: 41/ PLANENS FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for konsentrert og frittliggende boligbebyggelse, bussholdeplass og gang- og sykkelvei. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankartet 3 REGULERINGSFORMÅL OG HENSYNSSONER Området reguleres til følgende formål og hensynssoner, jfr Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5 og 12-6: Reguleringsformål (PBL 12-5): Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr. 1) - Frittliggende småhusbebyggelse BFS1, BFS2 og BFS3 - Konsentrert småhusbebyggelse BKS1 - Lekeplass f_blk 1 og f_blk2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2) - Veg o_sv1 (offentlig) - Veg f_sv2, f_sv3, f_sv4, f_sv5, f_sv6 (felles) - Kjøreveg o_skv (offentlig) - Annen veggrunn - tekniske anlegg - Annen veggrunn - grøntareal - Gang- og sykkelveg o_sgs1 og o_sgs2 - Bussholdeplass o_skh1 og o_skh2 - Støyskjerm REGULERINGSPLAN FOR SOLHAUGJORDET - PLANBESTEMMELSER Side 1 av 8

2 Bruk og vern av sjø og vassdrag (PBL 12-5, nr.6 ): - Naturområde VN1, VN2 og VN3 Hensynssoner: - Frisiktsone - Infrastruktursone H410_1 - Flomfare H320_1 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Rekkefølgekrav Rekkefølgekrav før rammetillatelse Tekniske planer Før det kan gis rammetillatelse skal teknisk detaljplan for veg, vann- og avløp og plan for overvannshåndtering være godkjent av Gjøvik kommune. Før det kan gis rammetillatelse skal teknisk detaljplan for flytting av bekk i vest være godkjent av Gjøvik kommune. Før det kan gis rammetillatelse skal teknisk detaljplan for utbedring av elveløp i øst inkludert utskifting av stikkrenne/kulvert under Odnesvegen være godkjent av Gjøvik kommune. Tekniske detaljplaner skal være i samsvar med rapport «Overvannsberegning» fra Arealtek AS, datert Situasjonsplaner Før det kan gis rammetillatelse til bygge- og anleggstiltak innenfor byggeområdene BFS1, BFS2, BFS3 og BKS1 skal det foreligge godkjent situasjonsplan for det enkelte byggeområde. Situasjonsplan skal være i samsvar med krav til innhold gitt i 4.2. Utomhusplan Før det kan gis rammetillatelse til bygge- og anleggstiltak på BFS1 skal det foreligge godkjent utomhusplan for felles nærlekeplass f_blk1. Før det kan gis rammetillatelse til bygge- og anleggstiltak på BKS skal det foreligge godkjent utomhusplan for felles nærlekeplass f_blk2. Utomhusplaner skal være i samsvar med krav stilt i 4.2. Sol/skyggeanalyse Før det kan gis rammetillatelse til byggetiltak på byggeområde BFS1, BFS2, BFS3 og BKS1 skal en sol/skyggeanalyse dokumentere at solforhold på private og felles uteoppholdsarealer er i samsvar med krav stilt i kommuneplanens bestemmelser eller retningslinjer. REGULERINGSPLAN FOR SOLHAUGJORDET - PLANBESTEMMELSER Side 2 av 8

3 4.1.2 Rekkefølgekrav før igangsettingstillatelse Før utbygging av kryss mellom veg o_sv1 og o_skv igangsettes, skal byggeplan for krysset være godkjent av Statens Vegvesen. o_sv1 skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for ny boligbebyggelse innenfor planområdet Rekkefølgekrav før ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Adkomstveg Vegene o_sv1 og f_sv2 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis ferdigattest innenfor BFS1. Vegene o_sv1 og f_sv3 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis ferdigattest innenfor BKS1. Stenging av avkjørsel Avkjørsel fra fv. 151 Odnesvegen til eiendom 20/41 skal stenges når o_sv1 er ferdig opparbeidet. Felles utearealer Før det kan gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse til byggetiltak innenfor byggeområdene BFS1 og BKS1 skal felles utearealer, bil- og sykkeloppstillingsplasser være ferdig opparbeidet innenfor de respektive byggeområdene. Før det kan gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på BKS1 skal felles nærlekeplass f_blk2 være ferdig opparbeidet i samsvar med 4.2 Før det kan gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på BFS1 skal felles nærlekeplass f_blk1 være ferdig opparbeidet i samsvar med 4.2. Ved ferdigstillelse av boliger i vinterhalvåret kan det gis utsettelse til påfølgende sommer, og senest innen 1.september. Støytiltak Før det kan gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse til byggetiltak innenfor byggeområdene BFS1 og BKS1 skal støyskjermingstiltak være etablert, jfr. innregulert støyskjerm i plankartet. Flomfare Før det kan gis ferdigattest/midlertidig til byggetiltak innenfor BFS1, BFS2 og BKS1 skal det dokumenteres at nødvendige tiltak for å unngå flom/overvannsproblemer er gjennomført i samsvar godkjente detaljplaner for overvannshåndtering, flytting av bekk og utbedring av bekkeløp i øst inklusive utskifting av stikkrenne/kulvert. 4.2 Situasjonsplan Situasjonsplan skal vise eksisterende og planlagt bebyggelse, plassering og utforming av adkomst, stigningsforhold, parkering- og biloppstillingsplasser, nødvendige overdekte areal og andre markfaste installasjoner. Planen skal REGULERINGSPLAN FOR SOLHAUGJORDET - PLANBESTEMMELSER Side 3 av 8

4 videre vise terrengbehandling med gamle og nye kotehøyder, forstøtningsmurer, tomtegrenser, bevaring/planting av vegetasjon m.m. (jfr. bestemmelser til kommuneplanens arealdel). Kommunen kan kreve tegninger som viser bebyggelsens høydetilpassing i forhold til omkringliggende bygninger og vegetasjon. Høydetilpasning kan vises med fotomontasjer, perspektivskisser eller fasadetegninger som viser flere bygninger i sammenheng. Utomhusplan Det skal utarbeides utomhusplan for de felles nærlekeplassene f_ BLK1 og f_ BLK2. Der det er relevant skal utomhusplan skal vise terrengbehandling med gamle og nye kotehøyder, stigningsforhold, forstøtningsmurer, bevaring/planting av vegetasjon m. m, materialbruk i uteanlegget, plassering av lyspunkter, utforming og plassering av lekeapparat, benker og annen innredning. Utomhusplan for felles nærlekeplass skal bestå av en illustrasjonsplan, materialbruk, lekeapparater, universell utforming osv. er i samsvar med prinsipper og krav som framgår av Gjøvik kommunes til enhver tid gjeldende kommuneplan og Veileder for leke- og aktivitetsområder. 4.3 Utforming Det skal legges vekt på estetisk kvalitet ved utforming av ny bebyggelse og utomhusanlegg. Ny bebyggelse skal når det gjelder volumer, takform, stiluttrykk, materialbruk og fargesetting, utformes slik at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Valg av utforming og plassering skal medføre så lite behov for tilpasninger av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv som mulig. Ny bebyggelse skal tilpasses slik at det oppnås en helhetsvirkning i forhold til eksisterende tilstøtende bebyggelse og miljø. Inngrep på tomten skal konsentreres slik at mest mulig grønnstruktur blir bevart. I områder med enhetlig bebyggelsesmønster (planmessig plassering av bygning i forhold til andre bygninger, veg, eiendomsgrense, møneretning) skal det legges særlig vekt på at ny bebyggelse viderefører områdets typiske egenskaper. Det samme gjelder ved rehabilitering, tilbygg/påbygg og fasadeendring. 4.4 Tekniske anlegg Nye høyspentlinjer, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv- /datakommunikasjon og lignende skal innenfor planområdet legges som jordkabler. Tilsvarende gjelder ved større utskiftninger eller utbedringer av eksisterende nett. REGULERINGSPLAN FOR SOLHAUGJORDET - PLANBESTEMMELSER Side 4 av 8

5 4.5 Overflatevann Det kan innenfor planområdet kreves etablert anlegg for oppsamling, fordrøyning, rensing og bortleding av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. Overvannshåndteringen innenfor området skal primært baseres på overflatebaserte løsninger. 4.6 Støy For utendørs støynivå skal prinsipper og støygrenser i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442, eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter disse, legges til grunn for alle tiltak i områder. Støynivå innendørs skal tilfredsstille kravene i gjeldende Teknisk forskrift. Ved søknad om rammetillatelse for ny boligbebyggelse som kan være utsatt for støy, skal tiltakshaver dokumentere at grenseverdiene ikke overskrides gjennom en støyfaglig utredning hvor støyberegninger og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår. Det skal bygges støyskjerm som vist i plankartet. Ved etablering av støyskjermer og andre tiltak mot støy skal det legges spesielt vekt på estetiske kvalitet. 4.7 Tilgjengelighet Alle boenheter innenfor BFS1 (minimum 6) og minimum 2 innenfor BKS1 skal utformes slik at de tilfredsstiller krav til tilgjengelig boenhet i samsvar med definisjoner gitt i gjeldende byggeteknisk forskrift. Hvilke boenheter som skal være tilgjengelig boenhet skal framgå av byggesøknad og samlet situasjonsplan/detaljplan. Bruk av pollenrike trær (f.eks. or, bjørk og hassel) og giftige planter skal unngås. 4.8 Avkjørsler og parkering Plassering av avkjørsler (vist på plankartet med piler) er veiledende, men antallet og fra hvilken gate/veg tomta skal ha adkomst, er bindende. Avkjøringene kan forskyves sideveis innenfor eiendommen. Ved justering av plasseringen må det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur og lignende. Avkjørslene skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til boligtomt er 5 meter. I tilknytning til avkjørselen skal det fortrinnsvis være mulig å vende aktuell kjøretøytype på egen eiendom eller felles adkomst. Situasjonsplanen skal sannsynliggjøre hvordan adkomst fra gate til bygning kan tilrettelegges for orienterings- og bevegelseshemmede dersom dette ikke er ivaretatt ved prosjektert adkomst. Det skal avsettes parkering for biler og sykler i henhold til følgende krav: For bolig < 60m 2 BRA min. 1 P- plass for bil og 1 for sykkel. REGULERINGSPLAN FOR SOLHAUGJORDET - PLANBESTEMMELSER Side 5 av 8

6 For bolig > 60m 2 BRA 1,5-2 P- plasser for biler og 2 for sykler. 4.9 Krav til uteoppholdsareal Generelle krav Private og felles uteplasser skal ligge skjermet mot støy, biltrafikk og vind og ha god solforhold. Solforhold skal være i tråd med krav stilt i kommuneplanens bestemmelser og/eller retningslinjer. Felles uteoppholdsarealer/møteplasser skal opparbeides etter prinsipp og minstekrav som framgår av Gjøvik kommunes til enhver tid gjeldende veileder for leke- og aktivitetsområder Krav til private uteoppholdsarealer Private uteoppholdsarealer skal dekkes gjennom private balkonger, terrasser og/eller andre uteplasser på bakkenivå. Minsteuteoppholdsareal (MUA) for private uteoppholdsarealer er: Konsentrert småhusbebyggelse: 30 m 2 pr boenhet Krav til felles uteoppholdsarealer Minsteuteoppholdsareal (MUA) for felles uteoppholdsarealer/møteplasser er: Konsertert småhusbebyggelse: 25 m 2 pr boenhet Det skal legges vekt på å finne løsninger preget av miljø- og ressurstenkning Den ubebygde delen av tomta og vegetasjon Sammen med søknad om tillatelse etter PBL 20-1 skal det legges fram en situasjonsplan som viser behandlingen av den ubebygde delen av tomta Elektromagnetiske felt og radon Ved nyanlegg av trafoer, nettstasjoner og høyspente ledninger/kabler, og ved arealdisponering inntil/over slike anlegg, skal det søkes å unngå at boliger og lekeplasser utsettes for elektormagnetiske felt over 0,4 µt (mikrostesla) fra disse anleggene (utredningsnivå), jfr. anbefalingene i "Forvaltningsstrategi om magnetfelt og helse ved høyspentanlegg", rapport 31. mai Energiforsyning og miljø Det skal legges vekt på å finne løsninger preget av miljø- og ressurstenkning Kulturminner Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, j.fr lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at REGULERINGSPLAN FOR SOLHAUGJORDET - PLANBESTEMMELSER Side 6 av 8

7 vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette Byggegrenser Byggegrenser skal være som vist med stiplet linje på plankartet. Byggegrenser innenfor BFS1 og BKS1 sammenfaller i syd med nordlige grense for hensynssone for teknisk infrastruktur. 5 REGULERINGSFORMÅL 5.0 BEBYGGELSE OG ANLEGG a) Boligbebyggelse skal plasseres innenfor grense for reguleringsformålet og angitte byggegrenser. Garasjer, carporter og boder kan plasseres inntil 1m fra eiendomsgrense, dersom det ikke er til hinder for frisikt. b) Maksimal gesimshøyde skal være 6,5m for bolig og 3,5m for annen bebyggelse. Maksimal mønehøyde skal være 8,5m for bolig og 5m for annen bebyggelse. Carporter/ garasjer/ boder kan ha flatt tak. Maksimal gesimshøyde er 3,5m c) Carporter/ garasjer kan være frittstående eller bygd inntil bolig. Boder skal integreres i carport, bygges inntil bolig eller i forlengelse av skjermvegg. 5.1 Boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse (BFS1, BFS2 og BFS3) a) Med frittliggende småhusbebyggelse menes eneboliger og horisontal- og vertikaldelte tomannsboliger. b) Takform skal være saltak. c) Maksimal utnyttelsesgrad skal være 25%BYA. d) Minimum antall boenheter innenfor BFS1 er Boligbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse (BKS1) a) Innenfor BKS1 tillates konsentrert småhusbebyggelse. Med konsentrert småhusbebyggelse menes småhus, sammenbygd i kjeder eller i rekker. b) Det skal bygges minimum 8 boenheter innenfor BKS1. c) Takform skal være saltak, pulttak eller kombinasjoner av disse. d) Maksimal utnyttelsesgrad er 35 % BYA. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.3 Veg a) Vegen o_skv (Odnesvegen) er regulert til offentlig veg. b) Vegen o_sv1 (Solhaugjordet) er regulert til offentlig veg og skal ha kommunal standard. c) Vegen f_sv2 er regulert til felles adkomstveg for BFS1, BFS2 og øvrige eiendommer med adkomst fra disse vegene. Vegen skal oppgraderes til tilfredsstillende boligvegstandard. REGULERINGSPLAN FOR SOLHAUGJORDET - PLANBESTEMMELSER Side 7 av 8

8 d) Vegen f_sv3 er regulert til felles adkomstveg for BFS3, BKS1 og øvrige eiendommer med adkomst fra disse vegene. Vegen skal oppgraderes til tilfredsstillende boligvegstandard. e) Vegen f_sv4, f_sv5 og f_sv6 er regulert til felles adkomstveg for eiendommer med adkomst fra disse vegene. f) Adkomst til eiendommene er vist med piler i plankartet. Antallet er endelig, men ikke plasseringen. Plassering kan forskyves sidevegs. 5.4 Gang- og sykkelveg a) o_sgs1 og o_sgs2 er regulert til offentlig gang- og sykkelveg. 5.5 Bussholdeplass a) o_skh1 og o_skh2 er regulert til kantstopp. Kantstopp skal tilfredsstille krav til universell utforming og utformes i samsvar med Statens Vegvesens håndbok N100 eller senere håndbøker som erstatter denne. 6 HENSYNSSONER 6.1 Frisiktsone I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander, slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå Infrastruktursone Krav vedrørende infrastruktur VA-anlegg; (H410_1) Området er regulert til infrastruktursone for vann-, avløps- og overvannsledning. Innenfor området tillates ikke bebyggelse. Det tillates grøntområde, vegformål og parkering innenfor sonen. 6.3 Fareområde for flom Krav vedrørende faresone - flom (H320_1, H312_2). Området er regulert til faresone for flom. Området skal opparbeides og benyttes til flom- og erosjonssikring. Innenfor sonen tillates det ikke bebyggelse. REGULERINGSPLAN FOR SOLHAUGJORDET - PLANBESTEMMELSER Side 8 av 8