PLAN : DETALJREGULERING FOR BRYNE STADION OG BOLIGOMRÅDE SØR FOR STADION

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 12/ Journalpostid: 16/261 Saksbeh.: Anita Helstrup PLAN : DETALJREGULERING FOR BRYNE STADION OG BOLIGOMRÅDE SØR FOR STADION Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 049/ Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Bryne stadion og boligområde sør for stadion, plan datert , med tilhørende bestemmelser sist datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Ugild Følgjande vara møtte Merknad Sverre Heskestad John Lende Fvl. 6e. Forslag frå Michael Evans, Sv: Planen skal utsettes inntil: Teikninger over fortauet langs med Røsslyngvegen skal vera ein del av saksframlegget. Det skal også avklarast korleis kommunen skal erverva grunnen til fortauet og kven det er som skal betale for det. Forslaget frå Michael Evans fekk 1 røyst og fall (Sv). Tilleggsforslag frå Knut Mauland, H: Tillegg til bestemmelsene 4.2.1:..med tilhørende fasiliteter, forsamlingslokale, kontor, undervisning, tribune og kafé/ restaurant." Framlegget vart vedtatt med 8 mot 1 røyst (Sv). Tilleggsforslag frå Knut Mauland vart samrøystes vedtatt.

2 LOK-049/16 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Bryne stadion og boligområde sør for stadion, plan datert , med tilhørende bestemmelser sist datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. 3. Tillegg til bestemmelsene 4.2.1:...med tilhørende fasiliteter, forsamlingslokale, kontor, undervisning, tribune og kafé/ restaurant."

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BRYNE STADION OG BOLIGOMRÅDE SØR FOR STADION SAKEN GJELDER Dimensjon Rådgivning AS fremmer på vegne av Bryne fotballklubb, forslag til detaljreguleringsplan for stadionområdet. Involverte parter har vært Dimensjon Rådgivning AS, ARC arkitekter, Team Bygg, Jadarhus, Bryne fotballklubb (BFK) og Norges fotballforbund (NFF). Hovedformålet er å legge til rette for oppgradering av Bryne fotballklubbs stadion for bruk i eliteserien. I sør av planområdet er det planlagt blokkbebyggelse, i nord er det planlagt bolig/ forretning/ kontor, kombinert med tribuneanlegg. Planforslaget er ikke i samsvar med gjeldende kommuneplan, og det er krav om konsekvensutredning (KU) med beskrivelse og virkning for miljø og samfunn. SAKSGANG Planforslaget ble først mottatt i august I november samme år ble planen trukket. Det ble gjennomført et møte med Norges fotballforbund i juni 2014 for å sikre ivaretakelse av hovedformål, som er oppgradering av idrettsanlegget til elitestadion. Lokal utvikling behandlet planforslag til førstegangs behandling I offentlig ettersyn og høring av plan kom det innsigelser knyttet opp mot hensyn til barn og unge samt uteoppholdsareal. Det ble i etterkant avholdt drøftingsmøter mellom Time kommune, Rogaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Rogaland i september og november Det ble her avklart at det ikke ville være behov for formell mekling, dersom plankart og bestemmelser ble bearbeidet for å imøtekomme innsigelsene. Planen er omarbeidet etter nevnte drøftingsmøter, og blir nå lagt frem for ny førstegangs behandling. Det har vært en lang og tidvis krevende prosess. Denne kan ses i lys av størrelse, omfang og lokalisering. Planforslaget har endret seg gjennom utstrakt dialog og godt samarbeid mellom forslagsstiller, Time kommune, regionale og statlige myndigheter. Varsel om planoppstart Varsel om oppstart og høring av planprogram og Godkjenning av planprogram i Lokal utvikling Utvidelse av planområdet, tilleggsvarsling Planforslag mottatt Revidert planforslag mottatt Saken trukket november 2013 Planforslag mottatt Revidert planbeskrivelse mottatt gangs behandling i Lokal utvikling Høring og offentlig ettersyn

4 Behandling av plan i Fylkesutvalget, innsigelse til plan Drøftingsmøter mellom Time kommune og innsigelsesmyndigheter og Nytt planforslag innkommet til 1.gangs behandling Ny 1.gangs behandling i Lokal utvikling Planlagt fremdrift: Høring og offentlig ettersyn Uke 23 uke gangs behandling i Lokal utvikling 29.09/ Godkjenning i kommunestyret GJELDENDE PLANER Regionalplan for Jæren (RPJ) Bryne regnes som regionalt næringssenter med høy urbaniseringsgrad. Bryne sentrum defineres som Senterområde, med føring om 6-12 bol/daa og % BRA. Krav til minste felles uteoppholdsareal er 30 m2 pr. boenhet på terreng, eksklusiv areal avsatt til fellesfunksjoner og privat areal. Kommuneplan for Time kommune Området vises hovedsaklig som framtidig friområde idrett, mens 745 m² i sør er eksisterende friområde. Kommunedelplan for Bryne sentrum Halve planområdet vises som bymessig utbygging (BU16). Planområdet sør for hovedbanen samt «Tivolitomten» er vist som friområde idrett (F8 I). I tillegg er det vist gang-/sykkelvei langs jernbanen, tilknyttet friområdet. Kommunedelplan for grønstruktur i Bryne Grøntbelte langs jernbanen med bredde på 6-9 meter del av sammenhengende grøntdrag og gang/sykkelvei inn til sentrum. Området i sør er vurdert å ha høy verdi for landskap og rekreasjon. Alléen langs gang-/sykkelveien er også vurdert som verdt å ta vare på. Plan , Området ved Bryne stadion (Vedtatt ) Detaljregulert som spesialområde idrettsanlegg og friområde med lek. Bestemmelse til spesialområde idrett legger til rette for at det kan anlegges anlegg og bygg til idrettsformål av allmenn interesse. Plan , Detaljregulering for boligområde mellom Hetlandsgata og Bryne stadion (Vedtatt ) Etablering av 19 rekkehus og tre eneboliger på den tidligere «Tivolitomta». Plan , Detaljregulering for boliger i Rektor Undheimsveg ved Bryne stadion (Vedtatt ) Overlapper deler av plan Fortetting med rekkehus- og lavblokkbebyggelse i øst. Regulering av gatetun samt gang- og sykkelvei som i vest knytter seg opp til stadionområdet.

5 PÅGÅENDE PLANARBEID Revisjon av Kommunedelplan for Bryne sentrum I revisjonsarbeidet med kommunedelplan for sentrum er stadionområdet igjen tatt inn i planavgrensingen. Denne legger opp til 4-7 etasjer langs Trallfavegen (hvorav 60 % skal være 4 etasjer), 6 etasjer for idrettsområdet og 5 etasjer i sør. Trallfavegen er i tillegg regnet som effektiv sykkelrute. For ytre områder i sentrum er det for bolig parkeringskrav om 0,67 ved <50 m2 BRA og 1 p-plass ved m2. For næring er det krav om 0,5 per 50 m2 BRA. Det ligger også inne grøntdrag langs jernbanen kombinert med effektiv gangforbindelse. Revisjon av Kommunedelplan for fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv I november 2015 ble planprogram for aktuell kommunedelplan lagt ut på høring og offentlig ettersyn. Kommunedelplanen ser både på den organiserte og den egenorganiserte trenings- og mosjonsaktivteten. I et planperspektiv skal det sikres at grøntstruktur, uteområder og nærmiljø planlegges og bygges for å stimulere til økt fysisk aktivtet. Kapasiteten på idrettsanlegg i kommunen er i dag begrenset. ANDRE RELEVANTE FORHOLD Barn og unge Ved bygging på «Tivolitomta» i plan , ble området i sør planlagt med inntil 60 boenheter, lagt inn som friområde. Dette var en av forutsetningene ved utbyggingen som førte til tap av akebakke. Registreringsarbeidet som ble utført i arbeidet med kommuneplanen, med henblikk på barn- og unges arealtilbud, viste at kommunen hadde få leke- og rekreasjonsareal sammenlignet med Rogaland og landet ellers, ref. KOSTRA-tall fra Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planlegging Stiller krav om erstatningsareal ved omdisponering av areal som i planer er avsatt til felles areal eller friområde som er i bruk eller egnet for lek. Dette innbefatter også erstatning ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal benyttet til lek eller egnet for lek. TIDLIGERE OVERORDNEDE PLANFØRINGER Formål i gjeldende kommunedelplan I behandling av kommunedelplan for sentrum i kommunestyret , ble BU16 og grøntarealer kommentert av rådmannen i merknad. Arealet regulert til friområde idrett på 28 dekar i sør, og friområde/ byrom på 6,6 dekar på skoletomten, ble sammen med eksisterende arealer kommentert til å kunne sikre friområde/ byrom også i fremtiden. I notat til Time kommunstyre ble det i revidert fremlegg til vedtak, lagt inn at 27 dekar av stadion-området skulle bli vist som område for bymessig utbygging. Samtidig ble det lagt inn føring om at BU 15 og BU 16 skulle få et sammenhengende nord- /sørgående grøntdrag av god kvalitet, i tillegg til gangdraget langs jernbanen. Disse føringene var en forutsetning for at fylkesmannen skulle trekke innsigelse mot at BU16 ble vist som bymessig utbygging.

6 Et annet punkt var at F8/I skulle bli satt av fullt og helt til lek, idrett og friområde. Sistnevnte var allerede sikret i Kommuneplanen for Time , Kommunedelplan for grøntstruktur i Bryne samt Kommunedelplan for Bryne sentrum , og ble derfor ikke tatt med i det reviderte fremlegget til vedtak. PLANOMRÅDET Eksisterende forhold Planområdet har et grøntdrag som grenser til jernbanen og Hognestadvegen i vest, og småhusbebyggelse på «Tivolitomta» i øst. I nord avsluttes området av Trallfavegen, med den nye videregående skolen og boligblokker på 6 med inntrukket 7. etasje. I sør grenser planen til lav eneboligbebyggelse og enden av Røsslyngvegen. Planområdet er på ca. 55 dekar. Det rommer hovedbanen til Bryne FK, tribuneanlegg, treningsbaner, treningssenter og bowling. I tillegg er det etablert en treningshall (Jærhallen). Arealregnskapet til planområdet i dag er m² idrettsformål, hvorav m² er bebygd areal og 745 m² friområde. Terreng og grunnforhold Området er i hovedsak flatt, men stiger noe i retning mot sør og øst. Kotehøyde for hovedbanen er +29,4. I undersøkelse av grunnforholdene utført av Multiconsult, anbefales det utskifting av masser i sør ned til 4,5-7 meters dybde. I nord vurderes forholdene til rette for direkte fundamentering. Trafikk og kollektivdekning Nordre del av planområdet er ca. 500 meter fra kollektivt knutepunkt med jernbane og buss. Boligområde i sør ligger omtrent 750 meter fra knutepunktet. Det er etablert gang- og sykkelvei i vest. Parkering til idrettsformålet skjer i dag mellom bygg i vestre delen av planområdet. Det er plass til ca. 150 biler. Ved arrangement benyttes nærliggende parkeringsplasser og tilgrensende veinett. Støy Planområdet er utsatt for støy fra jernbane, vei, samt internt fra aktiviteter på idrettsbanene. I vest er det rød støysone meter inn på planområdet. Gul støysone har en utstrekning på opptil 100 meter fra jernbanesporet. I nord er det rød støysone ca. 3 m inn fra veikant Trallfavegen, og gul støysone ca. 25 m inn på området. Barn og unge Treningsfasilitetene på området danner grunnlag for stor bruk, både gjennom organisert og uorganisert aktiviteter. Flerbrukshallen er i dag åpen for egenorganisert fysisk aktivitet. Barnetråkk ble gjennomført i Registreringene viser at barn og unge opplever kryssing av stadionområdet mellom øst og vest og hovedbanene som skummelt grunnet manglende lys. Jernbaneundergang i Trallfavegen og krysset Trallfavegen/ Hetlandsgata er registrerte som utrygg. Røsslyngvegen er vist som trygg skolevei. Vestre del med gang-/sykkelvei nord/syd er mye benyttet som skolevei. Kartleggingen viser at hele stadionområdet brukes året rundt.

7 PLANFORSLAGET Forslagsstillers planbeskrivelse er i sin helhet lagt ved som eget vedlegg til saken. Det planlegges etablert boligblokkbebyggelse, kontor og næringsvirksomhet, i tillegg til ny utbygging tilknyttet stadionanlegget og idrett. I prosessen etter forrige 1. gangs behandling er det foretatt flere justeringer i planen av forslagsstiller. Dette bl.a for å sikre akseptable løsninger knyttet til bomiljø samt barn og unges interesser. I mars 2016 ble det gjort endringer tilknyttet flerbrukshallen, hvorpå plassering og omfang tilfører et nytt moment i saken. Bolig, forretning og kontor (B/F/K1) Det åpnes opp for blokk på 6 etasjer, med inntrukket 5. etasje. Forretning, kontor, undervisning og forsamlingslokale legges til de to første etasjene. Fra andre etasje tillates etablert inntil 30 boenheter. I første etasje vil i tillegg nordre del av tribuneanlegget til stadion integreres. Utnyttelse er satt til 12 bol/daa og 264 % BRA. Antall boenheter er innenfor føringer i RPJ, men % bruksareal (BRA) ligger høyere enn anbefalingene på % BRA. Uteoppholdsareal er sikret i bestemmelsene med 25 m² per boenhet, fordelt på terreng ved Trallfavegen og felles takterrasser. Parkering anlegges i kjeller, og det er regulert inn felles gateparkering for næring langs Trallfavegen. I etterkant av forrige behandling av planen er arealet på gatetun knyttet opp mot uteområde i vest økt. Det er i tillegg differensiert mellom formål for opphold, og regulert inn eget areal som felles uteopphold for boligbebyggelsen. Tilsvarende er byggegrense for B/F/K1 trukket inn fra Trallfavegen, og formålet flyttet ut mot hovedbanen. Fotavtrykket på blokkbebyggelsen er noe redusert i størrelse. Figur1. Ill. som synliggjør areal regulert i plan i 3D (utarbeidet av Time kommune) Idrettsområdet (I1- I5) Hovedformålet med utbyggingen er oppgradering av stadionanlegget, med tribuner i vest, nord og øst for hovedbanen (I1-I3). Innen I5, hvor eksisterende idrettshall står i dag, omtales etablering av ny flerbrukshall for fotball og håndball i planbeskrivelsen. Innenfor dagens klubbhus, I4, åpnes det opp for klubbhus, kontor, undervisningslokaler, garderober og innendørs treningsanlegg. I forrige planforslag ble trafikken til blokkbebyggelsen i sør ført parallelt med gang- og sykkelveien langs jernbanen fra Trallfavegen. Tilkomst til gatetunet var i tillegg mindre

8 avklart. Tilkomsten til blokkbebyggelsen i sør er nå endret og lagt i sør via Røsslyngvegen. Biltrafikken fra Trallfavegen og inn på stadionområdet føres nå inn i parkeringskjeller med minimum 100 parkeringsplasser. Det etableres minimum 9 gjesteparkeringsplasser langs tilkomstveien, HC-parkering ved flerbrukshall i tillegg til avsatt parkeringsareal til buss. Gatetunet forbeholdes nyttekjøring og gående, og skal opparbeides med minimum 80 sykkelparkeringsplasser. Bestemmelsene åpner opp for at det i fremtiden kan etableres parkeringskjeller under hovedbanen med inntil 400 parkeringsplasser. Offentlig gang- og sykkeforbindelse i vest- østgående retning mot «Tivolitomta» er i tillegg nå sikret regulert inn over gatetunet. Høyde på bebyggelsen vil ligge på mellom 9 meter for tribune i øst, opp til 23,5 meter i sør for I5. Parkering planlegges etablert under bakken, fordelt i to anlegg under ny flerbrukshall og hovedtribune. Etablering av flerbrukshall sør for hovedtribunen kom inn som nytt moment i mars 2016, og har ikke vært vurdert tidligere i prosessen. Kombinasjon av flerbrukshall og innendørs fotballbane vil tilføre et massivt volum på tomten, samtidig som det vil samordne idrett- og aktivitetsfunksjoner opp mot gatetun, gang- og sykkelvei og eksisterende fotballbaner. Etablering av ny flerbrukshall og fotballbane vil medføre tap av 5`er banene for de minste slik de foreligger i dag, og dermed redusere spillekapasitet noe slik vedlagt kapasitetsberegning fra forslagsstiller foreligger. Blokkbebyggelse i sør (BB1 og BB2) To boligblokker i sør er regulert inn med 4 etasjer og inntrukket 5. etasje. Utnyttelse er satt til 8,7 bol/daa og 103 % BRA, med inntil 60 boenheter. Figur 2. Ill. som synliggjør areal regulert i plan i 3D. Det gjøres oppmerksom på at tak på hall er i henhold til tillatt høyde, det er ikke tatt stilling til utforming (utarbeidet av Time kommune) Offentlig friområde er markert med grønt. Hvite linjer i illustrasjonen sør for blokkbebyggelsen, henviser til formålsgrenser mellom felles uteopphold og gangvei. Uteoppholdsareal er lagt til sørsiden av bebyggelsen, og lekeareal ligger i øst. Bestemmelsene sikrer 25 m2 uteopphold per boenhet. Samtidig viser forslagsstiller til i planbeskrivelsen at areal med gode kvaliteter for opphold utgjør 1089 m2 for uteoppholdsareal, hvilket utgjør 18

9 m2 per bolig. Det er satt av 984 m2 til lek, hvorav omtalt 574 m2 er vist til med gode kvaliteter for opphold. Areal som er regulert til i øst på planområdet ligger delvis i terreng og grenser til felles grøntareal på Tivolitomta. Felles uteoppholdsareal i sør er nå økt i størrelse, fra 1121 m2 til 1669 m2. Samtidig er dybden på felles uteoppholdsareal redusert. Bebyggelsen er redusert fra tre til to bygningsvolumer mens avstand mellom bygningene er økt fra 8,6 meter til 16 meter, hvilket er et godt grep for opplevelsen av uteområdet. Det lå tidligere inne felles uteoppholdsareal på vestsiden av blokkbebyggelsen på 252 m2. Hensyn til støy og plassering reduserte da sterkt oppholdskvaliteten. Dette arealet er nå regulert til boligformål, og gis dermed en mer naturlig disponering. Størrelse på uteoppholdsarealet med gode kvaliteter for opphold, i henhold til omtale i planbeskrivelsen for blokkbebyggelsen, ligger noe under gjeldene føringer for uteoppholdsareal i sentrum. Tidligere støyvurdering viser at uteområdet ligger i gul støysone. Parkering anlegges i parkeringskjeller, med gjesteparkering sør-vest for blokkbebyggelsen. Renovasjon er anlagt i tilknytting til gjesteparkeringen. I planforslaget er gang- og sykkelvei justert, jf. forrige planforslag. Tidligere gikk den nær vinkelrett på veien og rundt felles uteoppholdsareal. Byggegrense for blokk er i tillegg trukket fra en meter til fire meter fra f_v4. Renovasjonsareal etablert i kryss mellom innkjøring til parkeringskjeller og g/s forbindelse reduserte i tillegg sikten for syklister og kjørende. Gangog sykkelveien er nå brutt av regulert fotgjengerfelt sør for innkjøring til parkeringskjeller. I tillegg er g/s-vei trukket sørover, forbi renovasjonsarealet. Dette legger til rette for at g/s-felt fremtidig kan trekkes sørover langs Røsslyngvegen. Offentlig friområde (o_f1) Et sentralt premiss for utnyttelsen i planen, var tilgang på et allment tilgjengelig friområde innenfor området. I den videre planprosessen er det offentlig tilgjengelige arealet sør for flerbrukshallen økt noe, fra 3,5 daa til 3, 9 daa. En vesentlig endring fra forrige planforslag er at arealet nå i helhet er samlet nord for blokkbebyggelsen, tilgrensende ny flerbrukshall. Tidligere strakte friområdet seg langs- og øst for blokkbebyggelsen, mot «Tivolitomta». Endringen i disponering av friområdet har tilført området et langt større sammenhengende og allment tilgjengelig område. Det er et klart skille mellom offentlig og felles uteopphold for blokkbebyggelsen sør i området. Kommunalteknisk anlegg er i tillegg flyttet i prosessen, og ligger nå etablert ved o_g/s4. Dette hever kvaliteten på opplevelsen og bruken av friområdet betydelig. Det foreligger ulike skisser for opparbeiding av området. I illustrasjonsplanen er området vist opparbeidet med åpne arealer for opphold samt lek. I innsendte, men eldre daterte tegninger utført av arkitekt, er det tegnet inn to 5`er baner inne på det offentlige friområdet. Samtidig kommenterer forslagsstiller, på merknad fra Fylkesmannen vedrørende forrige planforslag, at friområdet tilrettelegges for brukere utenfor den organiserte idretten. Området ligger i rød og gul støysone. Innkomne merknader Det kom inn 6 merknader i første varsling av planen Ved ny varsling (grunnet utvidelse av planområdet) kom det inn 15 merknader. I høring og offentlig ettersyn

10 av foregående planforslag ( ) kom det inn 13 uttalelser, hvorav innsigelser fra overordnede myndigheter. Merknader fra varslinger og offentlig ettersyn er oppsummert og kommentert av forslagsstiller og rådmannen i vedlegg 19. VURDERING Bolig, forretning og kontor (B/F/K1) Etter rådmannens vurdering, har forslagsstiller gjort justeringer i planprosessen som gir løsninger som vurderes som akseptable for uteoppholdsareal for boenhetene. Det er lagt opp til en høy BRA, men vurdert i forhold til sentral sentrumsplassering og fortetting kan denne aksepteres. Dette fordrer samtidig en høy kvalitet i opparbeidelsen av tilgjengelige uteoppholdsareal. Rådmannen anbefaler samtidig at tillatt BRA for forretning reduseres til 1000 m2, jf. forrige vedtak i Lokal utvikling. I samsvar med gjeldende praksis i kommunen, må gateparkering anlagt langs Trallfavegen endres fra felles til offentlig før planen går til 2. gangs behandling. Idrettsområde (I1- I5) I1- I3 er vist til å sikre etablering av fotballstadion som oppfyller krav fra NFF i eliteserien. Etter rådmannens vurdering vil løsning med gatetun og ny adkomst inne på idrettsområdet i større grad skille mellom mobilitet for gående og kjørende, og skaper dermed et mer forutsigbart trafikkmønster. Trafikken føres heller ikke forbi offentlig grøntområde, hvilket vurderes som et godt grep. Formål I5 er redusert noe i størrelse, men er samtidig gitt en høyere utnyttelse, fremtoning og utvidet innhold. Det fremkommer ikke hvordan den samlede arkitektoniske virkningen av volumet vil være for området. Materialet viser kun snitt over området, samt sol- og skyggevirkning. Time kommune har utarbeidet noen enkle volumskisser (figur 1 og figur 2 i saken) som gir et inntrykk av helhetsvirkningen. Planen åpner nå opp for en effekt i høyde tilsvarende et bygg på 7 etasjer. Dette vil være et massivt volum inne på området, som allerede legger opp til en høy tetthet. Det må sikres i den videre prosessen at opplevelsen av skala på flerbrukshallen hensynstas, med føring om at det gjøres arkitektoniske grep i volum og fasade som reduserer opplevelsen av skala. Sett i sammenheng med tap av to 5`er baner og økt utnyttelse av I4, er rådmannen i tvil om fotballklubben vil få dekket egne behov for de minste spillerne. Forslagsstiller har ikke omtalt hvordan funksjonsinnholdet i I5 skal løses ut mot tilgrensende fotballbaner. Hensyn til tilgjengelig bruk av flerbrukshallen slik praksis er i dag er uavklart. Dette må avklares og fremkomme klart før 2.gangs behandling. Etter rådmannens vurdering må det i denne prosessen også gjøres en vurdering om funksjoner planlagt innenfor I4 kan samordnes innenfor avsatt areal i I1 og I5. Dette vil tilføre en mer åpen akse og luft mellom flerbrukshallen og hovedtribune, og kan frigi areal til 5`er bane for de minste. De minste banene utgjorde 25% i kapasitetsberegningen vist til i vedlegg om banekapasitet. Et annet moment som ikke fremstår klart, er hensynet til opparbeiding av bakside av tribunevegg mot øst, samt etablering av vegg/gjerde mot uteoppholdsareal i sør på hovedbanen. Detaljer og kvalitet i utforming må fremkomme før sluttbehandling, og løses tilfredsstillende i henhold til de tilgrensende formål.

11 Rådmannen ber samtidig forslagsstiller vurdere bruk av grønne tak i utformingen av flerbrukshallen. Dette vil gi et grønnere bymiljø. Samtidig som vegetasjon skaper friksjon som gir mindre snørasfare, kan mindre harde flater virke støydempende; myke flater fanger lyd og reduserer bulder. En større parkeringskjeller tillates fremtidig etablert under hovedbanen. Det er derfor viktig at det ved opparbeidelse av f_ph1 under boligblokk i nord, legges til rette for at utvidelsen kan skje i forlengelse av denne. Blokkbebyggelse i sør (BB1 og BB2) Størrelse på uteoppholdsarealet for blokkbebyggelsen ligger noe under gjeldene føringer for uteoppholdsareal i sentrum. Samtidig vurderes det at effekten av arealet vil kunne økes forutsatt at første etasje i sør ikke privatiserer bakkeplanet i for stor grad. Planbeskrivelsen omtaler opphevet terrassenivå i sør med planteskjerm mot fellesarealene, samt lave skjermvegger og avlukkede lagringsplasser for utemøbler. Utvidet privatisering av uteareal i første etasje, vil redusere effekten av avsatt fellesområde i sør. Valgt dybde på terrasser er ikke omtalt i planbeskrivelsen, men i bestemmelsene åpner opp for at deler av 1. etasje som inngangsparti og sykkelboder tillates å gå utover byggegrensene for BB1-BB2, samt at balkonger tillates utkraget inntil 2 meter fra bygningskroppen og byggegrensen. Etter rådmannens vurdering bør det i det videre arbeidet vurderes og tas stilling til virkningen av etablering av terrasser og skjermvegger på første plan. Forslagsstiller bes vurdere å sikre en god tilkomst til boenhetene på første plan, eventuelt vurdere å erstatte balkonger med loggia, som gir inntrukne balkonger i fasaden. Dette vil gi økt utnyttelse og effekt av regulert felles uteoppholdsareal. En tilnærming til en mer urban og tett bebyggelse fordrer at det er større fokus på fellesarealene og grøntområdene, hvor «mitt» erstattes av «vårt». Tidligere støyvurdering viser at uteområdet ligger i gul støysone. Tiltak for å redusere støynivå på f_u3 må derfor vurderes innenfor annen veigrunn mot jernbanen. Dagens opparbeiding i overgangen mellom stadionområdet og «Tivolitomta» er ikke godt løst, og tilpasser seg ikke terreng sett i forhold til nabotomt. Her må det gjøres inngrep i terreng for å sikre en god overgang mellom de felles uteoppholdsarealene. Det er samme forslagsstiller for disse prosjektene, så der forutsettes at ved opparbeiding av uteområdet i sør, vil overgangen mellom uteoppholdsarealene opparbeides. Omdisponering av grøntområde etablering av offentlig friområde (o_f1) Etter rådmannens vurdering vil det offentlige friområdet gi et viktig tilbud tilbake til nærmiljøet, med større areal for uorganiserte aktiviteter og fri lek. Forslagsstiller viser i eldre daterte skisser etablering av fotballbaner, men det forutsettes at området er planlagt allment tilgjengelig, som et tilbud til nærmiljøet. Foruten folkehelseperspektivet i planen, tilfører området et tilbud som kan åpne opp for sambruk mellom de uorganiserte og organiserte aktiviteter. Den sosiale dimensjonen som møteplass blir viktig, og må trekkes inn når området skal opparbeides. Rådmannen anbefaler derfor at det legges opp til medvirkning med de yngste brukerne av idrettsområdet og beboere når det offentlige friområdet skal opparbeides. Trafikkløsning Etter rådmannens vurdering er organisering av trafikk inne på stadionområdet et godt grep, da det vil gi større forutsigbarhet inne på et område som benyttes av en stor andel barn og unge. Dagens uoversiktlige parkeringssituasjon forbedres, og gatetunet gir trygge tilkomstareal for myke trafikanter. Det vurderes positivt at gatetun og gang og sykkelveier har klart definerte

12 koblingspunkter og er sammenhengende. Gangvei over hovedbanen vil i tillegg fungere som en snarvei, både for tilkomst til oppholdsarealer og for beboere i området. Rådmannen vurderer det som positivt at et område som i dag har relativt få krysningspunkter i dag åpnes opp og får større fleksibilitet i mobilitet, samtidig som at friområdet og grøntdrag parallelt med g/s vei blir fritt for biltrafikk. Forslagsstiller bes samtidig å vurdere fast stidekke langs østsiden av ny flerbrukshall, da dette kan bli en aktivt brukt kobling mellom øst-vestgående g/s- vei og friområde. Rådmannen er kjent med viktigheten av Røsslyngvegen som skolevei for barn og unge. Storparten av merknader som kom inn i varsling av plan omhandlet eksisterende trafikale problem. Flere privatpersoner og naboer har uttrykt bekymring for trafikksikkerhet for barn og unge ved ny bebyggelse, samt pekt på at enkelte eksiterende veier og veiforbindelser ikke er dimensjonert for dagens trafikk, hvilket vil forsterkes ved en utbygging. I trafikkanalyse utarbeidet av Dimensjon, datert , vises det til i vurdering av Røsslyngvegen at det er i dag cirka 8 meter ledig areal mellom eiendomsgrensene for bolig på hver side av veien. Samtidig pekes det på at det er etablert murer og hekker helt inntil dagens asfalterte veg, slik at det er 6,5-7,0 meter ledig plass i etablert situasjon. I vurderingen, hvor det i forrige planforslag ble lagt til grunn 75 boenheter, legges det opp til oppgradering til gate med ensidig fortau, fordelt på 5,5 m gate og 2,5 meter fortau. Dagens situasjon vil etter rådmannens vurdering derfor kreve en større omdisponering og korrigering av areal, jf. kommunalt eid areal og private hekker og hageareal. Ved forrige behandling av planen ble trafikken ført nordfra. I sin innstilling anbefalte rådmannen at trafikken ble ført sørfra med opparbeiding av fortau. I høring av foregående planforslag anbefaler Statens vegvesen at tilkomst til boligområdet i sør legges til Hetlandsgata, alternativt via Røsslyngvegen. Det ble samtidig pekt på at sistnenvte muligens ville føre til behov for oppgradering av veien og krysset med Hognestadvegen. Rekkefølgekrav sikrer nå at krysset Røsslyngvegen x Hognestadvegen skal sikres med tilfredsstillende siktsoner iht. vegvesenets håndbok N100 før det kan gis brukstillatelse til BB1 og BB2. G/s-vei er i tillegg avsluttet i sørgående retning i planen. Statens vegvesen viser i merknad til at avhengig av mengden mertrafikk i Røsslyngvegen, kan det bli aktuelt med tiltak i kryss med fv. 215 Hognestadvegen. Det kan bli aktuelt med kanalisering (dråpeøy i sidevei). Rådmannen vurderer på bakgrunn av trafikkanalysen at tilkomst via Røsslyngvegen vil gi en akseptabel løsning, men at det må fremkomme tydligere i forkant av 2.gangs behandling hvilket omfang og konsekvenser dette vil få i opparbeiding. Etter rådmannens vurdering må det bli tilrettelagt for etablering av fortau langs det som i dag er en mye benyttet skolevei. Rådmannen er samtidig kjent med at begge planunderganger må utbedres, og det henvises i merknader til utfordringer knyttet til kryssing i Trallfavegen i dag. I tillegg omtales to farlige kryss der Røsslyngvegen møter Nordberget og Hognestadvegen, hvor myke trafikanter deler veibane med biler. Etter rådmannens vurdering vil rekkefølgekrav i sikre økt trafikksikkerhet i Trallfavegen. Det vurderes samtidig at planunderganger må opparbeides i tilknytning til oppgradering av jernbanesporet. I forkant av dette anbefales det at det gjøres vurdering av konkrete midlertidige tiltak for bedring av bruk av undergangene.

13 Utbyggingsavtale Det er en forutsetning for utbyggingen av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Punkter som anbefales innarbeidet før 2.gangs behandling Fortau i Røsslyngvegen, jf. omfang og konsekvenser ved omdisponering og korrigering av areal, jf. kommunalt og privat eid grunn, skal fremkomme Gateparkering f_p1 endres til offentlig i plankart og bestemmelser Flerbrukshallen, jf. praksis for uorganisert bruk i dag skal fremkomme. Hensyn til volum og utforming av ny flerbrukshall skal fremkomme, og det skal vurderes samordning for funksjoner i I4 til I1 og I5. KONKLUSJON Planforslaget legger opp til en høy tetthet og storskala bebyggelse, som vil medføre en stor grad av urbanisering og endring av opplevelsen av idrettsområdet. Rådmannen anser grepene som er gjort i prosessen som akseptable, men anbefaler samtidig at forhold omtalt i saken omkring ny flerbrukshall og Røsslyngvegen, fremkommer klart før 2.gangs behandling av planen. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at planforslaget legges ut på offentlig høring og ettersyn. Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1. Plankart 2.Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Illustrasjoner.Snitt,fasade og uteopphold 6. Sol- og skyggediagram 7.Trafikkanalyse Støyrapport Geoteknisk undersøkelse Notat banekapasitet Prinsippskisser 12. Renovasjonsteknisk plan Krav Norsk Fotballforbund Møtereferat NFF 15. Varsling og mottatte merknader 16. Oppsummering og kommentar til høringsuttalelser

14 Vedlegg: 17.Høringsuttalelser 18. Sjekkliste ROS regplan 19. Merknader med kommentar fra forslagsstiller og rådmann Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

15