PLAN : DETALJREGULERING FOR BRYNE STADION OG BOLIGOMRÅDE SØR FOR STADION. Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 077/

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 12/ Journalpostid: 13/26046 Saksbeh.: Anita Helstrup PLAN : DETALJREGULERING FOR BRYNE STADION OG BOLIGOMRÅDE SØR FOR STADION Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 077/ Framlegg til vedtak: Lokal utvikling avviser fremlagt forslag til detaljreguleringsplan for Bryne stadion og boligområde sør for stadion, plan datert , med tilhørende bestemmelser sist revidert Planforslaget må vurderes på nytt og omarbeides i tråd med rådmannens oppsummering i saken og endringsforslagene som fremkommer i vedlegg til saken. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Sverre Heskestad meldte seg ugild i saka. Staale G. Haaland stilte som vara. Forslag frå Michael Evans, Sv: Det skal ikkje byggjast på sør-enden av Stadionområdet. Fellesforslag frå H og FrP v/heidi N. Berge, H: Lokal utvikling tilrår at fremlagt forslag til detaljreguleringsplan for Bryne stadion og boligområde sør for stadion, plan datert med tilhørende bestemmelser sist revidert legges ut på høring. Før høring skal utbygger foreta følgende endringer/presiseringer: 1. Det skal sikres tilkomst for utrykningskjøretøy for all bebyggelse i området. 2. Det skal avsettes et minimum 3,5 daa stort sammenhengende offentlig friområde. 3. Det skal sikres private uteomhusareal etter føringer i sentrumsplanen. 4. Boligbebyggelse i nord skal ta hensyn med tanke på skyggelegging i boligene som ligger øst etter gjeldende regler og forskrifter. 5. BRA for forretning i nord reduseres til 1000m2 Det er en forutsetning for utbyggingen av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det b.la går frem av rekkevfølgekrav til reguleringsplanen.

2 Forslag frå Michael Evans fekk 1 røyst og fallt (Sv). Fellesforslaget frå H og FrP vart vedtatt med 8 mot 1 røyst (Sv). LOK-077/14 Vedtak: Lokal utvikling tilrår at fremlagt forslag til detaljreguleringsplan for Bryne stadion og boligområde sør for stadion, plan datert med tilhørende bestemmelser sist revidert legges ut på høring Før høring skal utbygger foreta følgende endringer/presiseringer: 1. Det skal sikres tilkomst for utrykningskjøretøy for all bebyggelse i området. 2. Det skal avsettes et minimum 3,5 daa stort sammenhengende offentlig friområde. 3. Det skal sikres private uteomhusareal etter føringer i sentrumsplanen. 4. Boligbebyggelse i nord skal ta hensyn med tanke på skyggelegging i boligene som ligger øst etter gjeldende regler og forskrifter. 5. BRA for forretning i nord reduseres til 1000m2 Det er en forutsetning for utbyggingen av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det b.la går frem av rekkevfølgekrav til reguleringsplanen.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BRYNE STADION OG BOLIGOMRÅDE SØR FOR STADION SAKEN GJELDER Dimensjon Rådgiving as fremmer på vegne av Bryne fotballklubb, forslag til detaljreguleringsplan for stadionområdet. Involverte parter i prosessen har vært Dimensjon, ARC arkitekter, Team Bygg, Jadarhus, Bryne fotballklubb og Norges fotballforbund (NFF). Hovedformålet med planforslaget er å legge til rette for at Bryne FK kan oppgradere stadion til bruk i eliteserien. Utbygging av bolig, forretning og kontorareal er formidlet som grunnlag for finansiering av planene til klubben. Eksisterende arealer i bruk for barneidretten er sikret som idrettsformål. I sør av planområdet er det planlagt i blokkbebyggelse på 4-5 etasjer, i nord er det planlagt bolig/forretning/kontor i 6 etasjer, delvis kombinert med tribuneanlegg. Planprogrammet ble behandlet i Lokal utvikling den Planforslaget er ikke i samsvar med gjeldende kommuneplan, og det ble gitt krav om konsekvensutredning (KU) med beskrivelse og virkning for miljø og samfunn. Omtale og vurdering av KU følger under rådmannens vurdering. Tema i konsekvensutredningen Adkomst og trafikkforhold Forholdet til jernbanen Støy Utviklingen av sentrum/nærområdet Nærhet mellom idrettsanlegg og boligområder Grøntområder SAKSGANG Planforslaget ble først mottatt i august I november samme år ble planen trukket. I etterkant ble det gjennomført et dialogmøte med involverte parter, hvor anbefalte rammer for planforslaget ble diskutert, herunder en lavere utnyttelse i tråd med føringer i Regionalplan for Jæren (RpJ), samt overordnet hensyn til formål idrett. Som avtalt på dialogmøte ble det etter dette avholdt møte mellom administrasjonen og utbyggere (Jadarhus og Teambygg), hvor akseptable rammer for evt. utbygging i sør ble diskutert. Det er gjennomført flere møter med forslagsstiller og utbyggere. Forslagsstiller ønsker fleksibilitet for utforming og arealdisponering av idrettsanlegget for en trinnvis utbygging av hensyn til økonomiske rammer. Det ble gjennomført et møte med NFF i juni 2014 for å sikre hovedformålet med planen, som er oppgradering av idrettsanlegget til et elitestadion. Møtet resulterte i avklaringer om behov for areal til hovedbanen. Kommunen mottok nytt planforslag , og fikk ettersendt korrigert planbeskrivelse den

4 Rådmannen har nå under noe tvil valgt å legge planforslaget frem for behandling i Lokal utvikling. Det har vært en lang og krevende planprosess. Leverte planforslag har ikke fremstått som gjennomarbeidede, noe som har skapt merarbeid for alle parter. Varsel om planoppstart Varsel om oppstart og høring av planprogram Godkjenning av planprogram i Lokal utvikling Utviding av planområdet, tilleggsvarsling Planforslag mottatt Revidert planforslag mottatt Revidert plankart mottatt Saken trukket November 2013 Planforslag mottatt Revidert planbeskrivelse mottatt gangs behandling i Lokal utvikling GJELDENDE PLANER Regionalplan for Jæren Bryne er et kommunesenter på Jæren og regnes som et regionalt næringssenter med høy urbaniseringsgrad. Bryne er definert innenfor områdetype Senterområde, med føring om 6-12 boliger per dekar, og % BYA. I punkt om anbefalt tetthet, vises det til at anbefalingene er avhengig av størrelse, utforming, og kvaliteter i og nær området. Det vises til at for godt bomiljø og kvalitet, kan en ta utgangspunkt i følgende for høyere bebyggelse: 7-8 boliger per dekar, som tilsvarer lavblokk i 3-4 etasjer, eller boliger per dekar ved blokk i 5-6 etasjer. Kommuneplan for Time kommune I gjeldende kommuneplan er en stor del av planområdet vist som fremtidig friområde idrett. I tillegg er det et areal på 745 m² som er vist som eksisterende friområde. Dette er starten på den gjennomgående gang- og sykkelforbindelsen inn mot sentrum. Kommunedelplan for Bryne sentrum I gjeldende kommunedelplan er halve planområdet vist som bymessig utbygging (BU16). Planområdet sør for hovedbanen og Tivolitomten er vist som friområde idrett (F8 I). I tillegg er det vist gang-/sykkelvei langs jernbanen, tilknyttet friområdet. Kommunedelplan for grøntstruktur i Bryne Grøntbeltet langs jernbanen har en bredde på 6-9 meter, og knytter seg til et sammenhengende grøntdrag inn til sentrum. Området i sør vurderes å ha høy verdi for landskap og rekreasjon i planen. Bredden på friområdet er den samme som er lagt inn langs jernbanen forbi ny videregående skole og Forum Jæren. Alléen langs gang-/sykkelveien er vurdert som verdt å ta vare på. Plan , Området ved Bryne stadion,

5 Planområdet er tidligere detaljregulert i plan nr , som spesialområde idrettsanlegg og friområde med lek. I bestemmelsene til spesialområdet idrett ble det lagt til rette for at det kunne anlegges og vedlikeholdes anlegg og bygg til idrettsformål av allmenn interesse. Pågående planarbeid Revisjon av Kommunedelplan for Bryne sentrum Det pågår arbeid med revisjon av kommunedelplan for Bryne sentrum. Infrastruktur og trafikk, herunder forholdet til Trallfavegen og gang- og sykkelforbindelse i vest, berører planområdet direkte. I tillegg er hensynet til grøntareal, samt barn og unge sentrale tema som innvirker på planområdet. I revisjonsarbeidet med ny kommunedelplan for sentrum er stadionområdet igjen tatt inn i planavgrensingen. Plan , Detaljregulering for boliger i Rektor Undheimsveg ved Bryne stadion Denne planen ble varslet , med frist for uttale Det planlegges en omregulering av tre eneboliger, tidligere regulert inn i Tivolitomta, sammen med ny tomt tilgrensende til Hetlandsgata. Målsettingen med ny plan er å fortette med rekkehus- og lavblokkbebyggelse. I tillegg skal vei, gang-/sykkelforbindelse og offentlig grøntområde reguleres om til gatetun og felles grøntområde, da arealknapphet og valgt terrengutforming i Tivolitomta vanskeliggjorde mulighet for offentlig drift og vedlikehold. Andre relevante forhold Barn og unge Ved bygging på «Tivolitomta» ble området (i sør) som nå er planlagt med inntil 60 boenheter, lagt inn som friområde. Dette var en av forutsetningene ved utbygging av «Tivolitomta». Ved utbygging av denne tomta mistet barn og unge en akebakke til fordelfor boligformål. I tillegg viser det seg at etter at «Tivolitomta» er ferdig utbygt, så er avsatt areal til offentlig friområde her ikke tilgjengelig for hverken barn eller voksne. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Under 5 d., krav til fysisk utforming; Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Punkt b omhandler størrelse på areal, samt årstids- og aldersvariasjon. Tidligere overordnede planføringer Formål i gjeldende kommunedelplan I behandling av kommunedelplan for sentrum i kommunestyret , ble BU16 og grøntarealer kommentert av rådmannen i merknad. Arealet regulert til friområde idrett på 28 dekar i sør, sammen med friområde/byrom på 6,6 dekar på skoletomten, ble sammen med eksisterende arealer kommentert til å kunne sikre

6 friområde/byrom også i fremtiden. I notat til Time kommunstyre ble det i revidert fremlegg til vedtak, lagt inn at 27 dekarav stadionområdet skulle bli vist som område for bymessig utbygging. Samtidig ble det lagt inn føring om at BU 15 og BU 16 skulle få et sammenhengende nord- /sørgående grøntdrag av god kvalitet, i tillegg til gangdraget langs jernbanen. Disse føringene varen forutsetning for at fylkesmannen skulle trekke innsigelse mot at BU16 ble vist som område for bymessig utbygging. Et annet punkt var at F8/I skulle bli satt av fullt og helt til lek, idrett og friområde. Sistnevnte var allerede sikret i Kommuneplanen for Time , Kommunedelplan for grøntstruktur i Bryne og Kommunedelplan for Bryne sentrum , og ble derfor ikke tatt med i det reviderte fremlegget til vedtak. Kommuneplanprosess Registreringsarbeidet som i arbeidet med kommuneplanen ble utført med henblikk på barn- og unges arealtilbud, viste at kommunen hadde få leke- og rekreasjonsareal sammenlignet med Rogaland og landet ellers, ref. KOSTRA-tall fra Det ble påpekt viktigheten av å ta vare på nærmiljøanleggene. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet har et sammenhengende grøntdrag som grenser til jernbanen og Hognestadvegen i vest, og eneboliger samt rekkehusbebyggelse på Tivolitomta i øst. I nord avsluttes planområdetav Trallfavegen, med Trallfabygget, den nye videregående skolen og etablerte boligblokker på 6 med inntrukket 7. etasje. I sør grenser planområdet til lav eneboligbebyggelse og avslutningen av Røsslyngvegen. Planområdet har et areal på om lag 54 dekar. Det rommer i dag hovedbanen til Bryne FK, tribuneanlegg, treningsbaner, treningssenter og bowling. I tillegg er det etablert en innendørs treningshall (Jærhallen) med midlertidig dispensasjon grunnet nærhet til jernbanen. Arealregnskapet til planområdet i dag er m² idrettsformål, hvor m² er bebygd areal og 745 m² er friområde. Terreng og grunnforhold Området er i hovedsak flatt, men stiger noe i retning mot sør og øst. Kotehøyde for hovedbanen er +29,4. Undersøkelse av grunnforholdene utført av Multiconsult, har vist at det anbefales å skifte ut massene i sør ned til 4,5-7 meters dybde. I nord vurderes forholdene til rette for direkte fundamentering. Trafikk og kollektivdekning Nordre del av planområdet er ca. 500 meter fra kollektivt knutepunkt med jernbane og buss. Boligområde i sør ligger omtrent 750 meter fra knutepunktet. Det er etablert gang- og sykkelvei i vest.

7 Parkering til idrettsformålet skjer i dag mellom bygninger i vestre delen av planområdet og gang-/sykkelvei langs jernbanen. Det er plass til ca. 150 biler. Ved fotballkamper benyttes nærliggende parkeringsplasser på videregående skole og tilgrensende veinett. Støy Planområdet er utsatt for støy fra jernbanen og vei i vest, i nord og internt fra aktiviteter på idrettsbanene. I vest er det rød støysone meter inn på planområdet. Gul støysone har en utstrekning på opptil 100 meter fra jernbanesporet. I nord er det rød støysone ca. 3 m inn fra veikant Trallfavegen, og gul støysone ca. 25 m inn på området. Barn og unge Registrering av barnetråkk ble gjennomført i Registreringene viser at barn og unge opplever kryssing av stadionområdet mellom øst og vest og hovedbanene som skummelt grunnet manglende lys. Jernbaneundergang i Trallfavegen og krysset Trallfavegen/Hetlandsgata er registrerte som utrygg. Røsslyngvegen er vist som trygg skolevei. Vestre del med gang-/sykkelvei nord/syd er mye benyttet som skolevei. Kartleggingen viser at hele stadionområdet brukes året rundt. Forslagsstillers Beskrivelse av planforslaget Forslagsstillers fullstendige planbeskrivelse er lagt ved som eget vedlegg i saken, jf. vedlegg 4, datert Det er også lagt ved en oppsummering fra rådmannen, jf. vedlegg 000. Utdrag hentet direkte fra planbeskrivelsen er satt i kursiv. VURDERING Temaene utnyttelse, uteoppholdsareal, parkering og idrett er vurdert først enkeltvis for: 1. Boligområde i sør: BB1, BB2 og BB3 2. Idrettsanlegg 3. Bolig, næring og forretning i nord - B/F/K Overordnede tema er vurdert samlet. Dette omfatter grøntområder, trafikk, støy, samt barn og unge. 1. Boligområde i sør: BB1, BB2 og BB3 Sammenstilling av arealkrav i overordnede planer og planforslaget. Tabellen viser hvilke krav som ligger i overordnede føringer og hva planen sikrer. Time kommune: TK Utnyttelse Rådmannen vurderer at utnyttelsen for BB1, BB2 og BB3 er for høy. Dette ses i sammenheng

8 med avstand mellom bygg og nabobebyggelsen, samt skyggevirkning på friområder. Planen innebærer en omdisponering av areal friområde idrett i sør. Administrasjonen gav i møte med utbyggere i Team Bygg og Jadarhus signal om areal på min. 3,5 dekar til sammenhengende offentlig friområde, samt at bebyggelse på 3-4 etasjer kunne aksepteres. Utbygging i sør er vurdert til en utnyttelse på 112 % BRA og 10,6 bol/daa. Rammer som ble gitt for å vurdere utbygging i sør var føringer i RpJ. Utbygging i sør ligger i øvre grense for anbefalt tetthet. Planforslaget åpner opp for 5 etasjer, og vurdert opp mot avstand mellom blokkene samt skyggevirkning på friområde vurderes dette for høyt. Rådmannens vurdering er sett i sammenheng med lokalisering og hva prosjektet gir igjen til stedet. Høyeste tetthet i hht. RpJ er naturlig å vurdere innenfor 500 m fra kollektivt knutepunkt i en helhetlig/opplevd bystruktur. Rådmannen har vurdert utnyttelse av omdisponert areal med beregningsgrunnlag på ca. 5,63 dekar. BRA er medregnet gjesteparkering og renovasjon i henhold til veileder om grad av utnytting. Etter rådmannens vurdering skal ikke avsatt offentlig friområde og offentlig gatetun være med iberegningsgrunnlaget. I KU viser forslagsstiller til at skala på boligblokkbebyggelsen kan virke ruvende på eksisterende eneboligbebyggelse, men mener eksisterende vegetasjon i sør vil til dels dempe inntrykket. Det skrives videre at stadionområdets preg med store volum, og som del av Bryne sentrum, gjør at området forventes dermed å ha et urbant preg med høy utnyttelse. BB1, BB2 og BB3 ligger trukket tilbake fra sentrum, opp mot lavere eneboligbebyggelse. Skala på bebyggelsen går igjen i idrettsanleggene, men blokkbebyggelsen oppleves likevel som fremmed i situasjonen. Plassering er i ytterkant av sentrum, og området vurderes ikke som en del av sentrumsbebyggelsen. Bygningsvolumene har kvaliteter vurdert isolert sett, og det beskrives omsyn til arkitektonisk uttrykk og materialkvaliteter. Samtidig er det lite areal mellom bygningsvolumene.

9 Etter rådmannens vurdering er det avsatt for kort avstand mellom bygningsvolumer. Bredde mellom BB1, BB2 og BB3 er henholdsvis 7,6 m og 11,5 m. Dette vurderes som lavt sett i forhold til høyde på bebyggelsen, og etablering av privat areal på bakkeplan i vest av BB3. Rådmannen mener også at blokkbebyggelsen er for tett plassert på regulert gang- og sykkelvei, samt eksisterende eneboligbebyggelse. Byggegrense i BB1 til o_g/s3 har eksempelvis 0,8 m avstand. Dette vurderes som for kort. Det er regulert inn o_avg5 i området mellom BB1, o_g/s3 og nedkjøring til parkeringskjeller med 2 m avstand til byggegrense BB1. Avstand til nedkjøring tilparkeringskjeller og byggegrense BB1 er ca. 3 m. Minste avstand BB3 og småhusbebyggelse i sør er 1,5 meter. Mellom byggegrense og nabogrense er avstanden ca. 5,6 meter. Som hovedregel skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter, jf. Pbl BB3 har en kotehøyde som tilsvarer 17 m og anbefalt avstand vil derfor være 8,5 meter. Uteområde Sammenstilling av arealkrav i overordnede planer og planforslaget. Tabellen viser hvilke krav som ligger i overordnede føringer, og hva planen sikrer. Uteområde MFUA Krav til Regionalplan plan i hht. Jæren (RpJ) Kdp 3000 m² 25m² 1500 m² 30 m² pr. boenhet på terreng for Krav til Planforslaget planen i hht. RpJ 1800 m² F_U1: 1248m² 20,8 m²/ boenhet Kommuneplan Krav til Kdp planen i hht. KP 2018 Privat 50m² 4m² Alle skal ha egnet Inntil 7m² uteopphold privat uteplass Lek 150 m²/25bolig Ca. 450m² 200m² sandlekeplass (gjort på Ree) innenfor f_u1 Felles ute-kvartals lekeplass: m² Kvartal lekeplass: m² oppholds- 200 boliger: min. 200 boliger: min.

10 areal/ lek 1500m². Max avstand bolig; 150m. 1500m². Maks avstand bolig 150 m. Privat uteoppholdsareal Rådmannen stiller krav om at bestemmelsene må sikre krav i kommuneplanen, og ikke betegnes som maksimum størrelse. Privat uteoppholdsareal for BB1, BB2 og BB3 i sør er sikret med inntil 7 m². Areal er innenfor føringer i sentrumsplanen, men under krav i Kommuneplanen. Felles uteoppholdsareal, (MUA) f_u1 Rådmannen vurderer avsatt areal til felles uteoppholdsareal som for lavt. Det skal sikres minimum arealkrav i sentrumsplanen for bymessig utbygging. Felles MUA ved maks. antall

11 boenheter er på 20,8 m². Dette er under krav i gjeldende sentrumsplan og RpJ. Del av f_u1 er regulert mellom BB2 og BB3 og rådmannen vurderer aktivt areal til omkring 1000 m², eller 16,6 m² per boenhet ved 60 leiligheter. Bymessig utbygging stiller krav om 25 m². Planbeskrivelsen viser til at nederste etasje kan få opphevede terrasser på min. 30 m² hver. Dette vil være en kvalitet for beboere på bakkeplan, men avstand til BB2 vil redusere effektivt areal avsatt til felles uteopphold. I omtale av barn og unge under beskrivelse av boligprosjektet i sør, vurderer forslagsstiller at «.så lenge uteoppholdsarealene i sør opparbeides for å være inviterende og ikke privatiserende, vurderes omdisponeringen fra idrettsanlegg/grøntområde til bolig å være positivt.» Område for blokkbebyggelsen omtales som å skulle heves 0,5-0,8 m. Dette vil gjøre terrenget mer på nivå med eneboligbebyggelsen i sør, overgang med høydeforskjell til idrettsbanene må hensynstas i opparbeiding. Lek Etter rådmannens vurdering må det sikres nok oppholdsareal internt på tomten for beboere og barn som faller utenfor den organiserte idretten. Det er satt av 200 m² til sandlek. Nærhet til idrettsbaner utgjør en kvalitet både i aktivitetstilbud, og gir luft i nord foran bebyggelsen. Dette kan likevel ikke vurderes som fullverdig erstatning, men bør regnes som et attraktivt supplement. Det er i stor grad aktivitet på disse i perioden kl i ukedagene. Det er derfor viktig å sikre variert areal for barn og unge. Beregning med 150 m² per 25 bolig vil gi omkring 450 m² lek. Rådmannen mener at det er en kvalitet med avstand mellom idrettsformål og privat areal. Planbeskrivelsen omtaler vurdert buffersone mellom I5 og blokkbebyggelsen. For å sikre dette må føring om buffer legges inn i bestemmelsene for I5, eller det tegnes inn «annet grønt» i plankartet. o_g/s4 går helt i kant med I5, og det kommer ikke klart frem innenfor hvilket formål denne evt. skal opparbeides. Denne er tegnet inn på I5 i illustrasjonsplan. I følge T-1442 (Miljøverndepartementets veileder for behandling av støy) er det en kilde til konflikt om nærmiljøanlegg er nærmere enn meter. Avstand mellom blokkbebyggelse og idrettsformål er 5 meter på det minste, inklusiv gangvei. At f_u1 skjermes av bebyggelsen bidrar positivt. Det må sikres at skjermvegger i BB3 gir støyreduserende effekt for privat uteareal mot nord. Området mellom o_g/s4 og BB2 er regulert inn som offentlig friområde (mangler påskrift). Samtidig viser illustrasjoner at tilkomst på bakkeplan er tenkt her. Boligformål skal gå i kant med veiadkomst, ikke offentlig friområde.

12 Parkering Sammenstilling av arealkrav i overordnede planer og planforslaget. Tabellen viser hvilke krav som ligger i overordnede føringer, og hva planen sikrer. Kommuneplan Krav til planen i Kdp Krav til planen i Planforslaget hht. KP hht. Kdp 6326 m2 BRA Parkering bolig 1,5 pr 100m² BRA 95 plasser 1,0 pr 100 m²/ Ikke 63 (60) 1 plass per bolig = 60 mindre enn 1/ boenhet Gjesteparkering 20 % 12 Max. 15 stk. på f_p2 Sum Parkering 107 plasser (60) plasser Sykkelparkering bolig 1,0 pr 100m² 63 plasser 1 pr. boenhet, (60) Sum sykkelparkering 63 plasser 60 plasser Rådmannen vurderer at det kan aksepteres med en parkeringsplass ber boenhet, forutsatt at det sikres minimums gjesteparkering i bestemmelser. Det er ikke omtalt minimumdekning med HC parkering. Dette må sikres i bestemmelsene. Intern trafikk Etter rådmannens vurdering må del mot øst av O_G/S4 reguleres til felles. O_G/S4 er regulert inn som offentlig. Dette ble i sin tid sett i sammenheng med kobling til Tivolitomten/Hetlandsgata. Offentlig forbindelse i øst planlegges nå omregulert i naboplanen. Overordnet trafikkløsning er omtalt avslutningsvis. Rådmannen stiller krav til at utrykningskjøretøy har fri tilkomst fra begge sider av blokkbebyggelsen. Bredde og svingradius er for liten, og valgt løsning kan ikke aksepteres. I kommentar til merknad fra Brannvesenet, skriver forslagsstiller «Alle kjøreveier og gang/sykkel Veier er min. 3,0 m brede, men deler av noen gang-/sykkelveier oppfyller ikke krav om svingebredde». Gangtilkomst i sør, f_g2 har veibredde 2,2 m. Tilgrensende areal er f_u1. Illustrasjonsplan viser terrengmur og sykkelparkering i inngang sør.

13 Bestemmelsene åpner for etablering av rabatt, mur, gjerde og beplantning i annet grønt. Det må sikres krav til opparbeiding av terrenget mot parkeringskjelleren. Illustrasjonsplan viser opparbeidet terrengmur sør for BB1. Det må sikres større avstand til offentlig gang- og sykkelvei, samt sikres minimums avstand mellom offentlig areal og gjerde. Etter rådmannens vurdering er det ikke en god løsning at det medfører rygging for renovasjonsbilen i et område som er sterkt trafikkert av myke trafikanter. Ved plassering av o_ R2 omtales løsning at renovasjonsbilen kan velge å rygge bort mot f_g2 og o_g/s3, alternativt rygge inn mot f_p2. Rådmannen anbefaler at det ses på ny plassering. 2. IDRETTSANLEGG Formålet med planen er å legge til rette for utbedring av ny tribune og oppgradering av den eksisterende, slik at stadionanlegget følger kravene som NFF setter til anlegg for arrangement og gjennomføring i eliteserien. Det er i dag kun tribuneanlegg i vest og øst. Det er planlagt en helhetlig stadion med 3 tribunekropper og totalt 5450 tilskuere. Arrangementsansvarlig i NFF har i uttale skrevet at de vurderer at areal innenfor I1, I2, I3 (og B/F/K) sikrer opparbeidelsen av dette. Rådmannen vurderer derfor konsekvens av regulert areal i forhold til nabobebyggelse og aktiviteter knyttet opp til barn og unge. Det er lagt ved en prinsippskisse som viser til planlagt infrastruktur for hverdag og ved kampavvikling. Tribuneanlegg I bestemmelsene står det «at tribuner innenfor planområdet skal søkes utformet likt mht. takform (unntatt I1), høyder, materialvalg, skilt og farger. Dette gjelder spesielt de nedre delene som har nærmest kontakt med fotballbanen i I2. Dette skal sikres ved byggesøknad.» Rådmannen anbefaler at materialbruk og hensyn til universell utforming skal dokumenteres, og skal sendes inn ved rammesøknad. I1, tribuneanlegg i vest

14 I1 tillates å bygges ut med flerbrukshall med tilhørende fasiliteter, kontor, undervisning og tribune. Kultur- og Kirkedepartementet ga i 2005 ut en veileder om flerbrukshaller. I veileder fra KKD løftes flerbrukshallene som sterke signalbygg som tjener som samlingssteder for mange aktiviteter og grupper av mennesker. Estetikk og miljømessige forhold blir tillagt stor verdi, og kan få avgjørende betydning for om spillemidler blir godkjent. Det må sikres i bestemmelsene for I1 krav til kvalitet og brytning av fasade i ihht. føring i sentrumsplanen. I2, hovedbanen Innen I2 tillates det fotballbaner, som sikres opparbeidet med kunstgress. Rådmannen er usikker på definisjonen av området definert som nedre del mot I2. Eventuell vegg ved avslutning av hovedbanen i sør er vist på illustrasjon, men ikke omtalt i bestemmelser eller i planbeskrivelsen. Bryne FK skriver i kommentar til epost av fra Ole Myhrvold i NFF: «Det er riktig at tribunen på kortsiden i sør er fjernet. «Lukking» av anlegget i forhold til tvbilder vil på denne kortsiden på sikt kunne ordnes med en vegg/plattform, gjerne i kombinasjon med storskjerm. Slik vi ser det vil en kapasitet på mellom 4 og 5 tusen tilskuere være tilstrekkelig i forholdsvis lang tid framover. Samtidig må vi også erkjenne at det er dette området vi har til disposisjon med de begrensninger dette innebærer. Skulle det bli behov for større kapasitet kan området på kortsiden i sør vurderes gjort om til tribune på et senere stadium. Det vil da også eventuelt kunne vurderes å gå opp et nivå på langsiden i vest.» En vegg i sør vil virke inn på opplevelsen av uteområde i f_ai1, omtalt som tilleggsareal på bakken for bolig i nord. Hvis den på sikt ønskes endret til tribuneanlegg for økt kapasitet, vil felles uteareal utgå, og det kan få konsekvenser for gangforbindelsen igjennom området. Rådmannen mener at gitte rammer som fremmes i planen må være maksimalt behov vurdert av Bryne FK, da en eventuell fremtidig utvidelse vil gi konsekvenser for nabobebyggelsen slik den nå foreligger. I dag er det kun Aspmyra stadion som har tre tribuner. Fjerde side av stadionanlegget der har vegg for reklame, med boligbebyggelse bak. I forbindelse med filming inne på tribunen og reklame, vil høyde på vegg i sør muligens kunne komme opp mot 4 meter. Høyde og utforming er avhengig av Bryne FKs intensjon om reklame og løsning for filming. Rådmannen stiller seg positiv til fremstilling av vegg i illustrasjon fra arkitekt, hvor flaten er vist oppbrutt. Veggen kan bli i størrelsesordenen 50 meter i lengde, og hensyn til hvordan denne vil oppleves fra «baksiden» er viktig. Rådmannen anbefaler at utforming hensyntar bruk og plassering, og at dette sikres i bestemmelsene. På Bryne stadion er det i tillegg omtalt i planbeskrivelsen at det skal være allmennt tilgjengelig gangadkomst over hovedbanen via f_g1 ved B/F/K til f_ai1. Dette må sikres i planen.

15 I3, tribune i øst Det foreligger planer fra utbygger om å omregulere nylig regulerte eneboliger for fortetting i plan I tidligere mottatt snitt fra forslagsstiller om opparbeidelse i øst er det vist til heving av terreng for å redusere høydeeffekten av tribuneveggen. Å fylle på masse for å heve terrenget langs østsiden av tribuneanlegget, kan gi mer effektivt hageareal for naboene mot nordøst. Det må da sikres i bestemmelsene at det skal fylles på masse av høy kvalitet mot nabobebyggelse, og at det sikres opparbeidet av forslagsstiller. Det forventes at det er privatrettslig avklart. Det er omtalt utførelse i betong og stål med tett bakvegg mot nabo. Valg av materiale er basert på en utførelse i ubrennbare materialer som vil være et krav når det bygges nærmere enn 4 m grensen. Det må sikres hensyn til støy i utforming mot nabobebyggelsen. I tillegg må fasadevegg mot nabo være i materiale av god kvalitet (alternativt vertikal vegetasjon). Rådmannen anbefaler at forslagsstiller går i dialog med naboer i øst om bakside av tribuneanlegg. Det må også sikres fremtidig vedlikehold av denne, da dette må utføres fra nabotomt. Kapasitet, bane Forslagsstiller har utarbeidet en kapasitetsoversikt som viser at treningsflatene er i bruk på dagtid, ettermiddag og kveld frem til kl Vedlegg om banekapsitet viser beregningene for trening- og kampkapasitet og er lagt ved saken. Utnyttelsesgraden til avvikling av trening er beregnet i kjernetid mellom kl Behov knyttet til treningstid for Bryne FK er 33,25 timer/uke fordelt på full 11 er bane. Total kapasitet på stadionområdet for avvikling av trening og kamper er 49 timer på 11 er bane. Forslagsstiller viser til en dekning av treningskapasistet idag (33 av 49) på 68 %.

16 Sum behov full trening og kamp er 58,15 timer på 11 er bane idag. For kampavvikling og trening i sommerhalvåret er Bryne FK i dag avhengig av å bruke Rosselandsbanen, som har ledig kapasitet og som er til tilgjengelig for klubben til trening og kampavvikling. Tabellen under viser kapasitet i kjernetiden, hverdager kl , på stadionområdet i dag og i fremtiden målt som timer på full 11 er bane. Det er lagt inn økning på 25 % på behovet for trenings- og kamptid i henhold til økning på 25 % i Forslagsstiller har vurdert at ved omlegging vil kapasiteten og utnyttelsesgraden til avvikling av trening øke fra 68 % i dag til 53 % i Behov for trening og kampavvikling er beregnet fra 58 timer i dag til 72 timer i I beregning av kapasitet er det fra forslagsstiller tatt utgangspunkt i en vekst opptil innbyggere i kommunen i 2022, åtte år frem i tid. Time kommune er i sterk vekst, og nye tall viser at det forventes at antall innbyggere i perioden vil øke til ca (tall fra april 2013), og med ca til minst i Behovet for sentrumsnære treningsflater kan derfor forventes å øke med denne prognosen. Beregningsgrunnlaget som er benyttet er derfor ikke i samsvar med nye fremskrivninger. Som kommune er det naturlig å se utviklingen i et lengre perspektiv. Dette gjelder særlig i vurderingen av omdisponering i sør. Time idrettsråd kom med merknad til høringen for Kommuneplanen om at det vil være lite hensiktsmessig for den videregående skolen å bruke anlegg på Tangen, både i forhold til reisetid og ressursbruk, og for å sikre et sterkt og helhetlig campus rundt den videregående skolen. Det er derfor viktig at det sikres nok treningsareal og kapasitet innenfor planområdet. Området ved klubbhuset, I4 Bestemmelsene sikrer at innen I4 tillates det etablert klubbhus, kontor, undervisningslokaler, garderober og innendørs treningsanlegg. Samtidig omtaler planbeskrivelsen at Klubbhuset kan stå slik det er i dag, men med en mulighet for en fremtidig spilleflate innen formålet hvis kontorene kan flyttes inn i flerbrukshallen. Rådmannen vurderer det da som en åpning for innendørs treningshall. Planen åpner for en høyere utnyttelse og høyde enn klubbhuset har i dag. En full utnyttelse vil få konsekvenser for solforholdene på uteområde f_ai1 og f_ai2. Treningsflater, I5 Bestemmelsene viser til at det tillates fotballbaner. Utnyttelse og BYA er vist på plankartet,

17 men etablering av hall er ikke omtalt i bestemmelsene, som viser til flytting ved etablering av vei. Adkomst for BB1, BB2 og BB3 er planlagt via stadionområdet med innkjørsel fra Trallfavegen. Det vises til at Jærhallen da må flyttes et par meter, alternativt snu hallen i forbindelse med flytting, slik at det blir større avstand mellom hallen og boligområdet i sør. Ved utbygging av f_v2 skal femmerbaner og eksisterende hall flyttes innenfor I5. Sett ut fra barn og unges interesser mener rådmannen at femmerbanene som er tiltenkt de yngste må etableres i sentrum av området. I planbeskrivelsen omtales disse lagt bak hallen for å bidra til avstand mellom hall og blokkbebyggelse. Rådmannen har vurdert planområdet og mener det er lite areal rundt fotballbanene, og at barn og voksne har lite areal å oppholde seg på når de skal følge opp barn under trening og kamp. Det vises til at det er lite per i dag, og at det blir en ytterligere reduksjon med planforslaget. Det stilles spørsmål til hvor brukere skal oppholde seg ved arrangement, og at det ikke er tribunekapasitet i det området hvor det kanskje avvikles flest kamper. Planen åpner og for større BYA og høyde opptil + 48, hvilket tilsvarer omkring 18 meter, og en opplevd høyde på 6 etasjer. Det åpnes dermed for utbygging av større flater innenfor I5, men det er ingen føringer i bestemmelser eller plankart om løsning eller krav til innhold utover at femmerbaner og hall skal flyttes. Bestemmelse sikrer at hallen oppgraderes med innervegger som reflekterer støy i mindre grad enn eksisterende løsning. Rådmannen anbefaler at det sikres at støy fra hallen ikke overstiger 55 db opplevd på uteoppholdsareal til boligbebyggelsen. Andre idrettsanlegg, f_ai1 og f_ai2 f_ai1 og f_ai2 skal opparbeides som utendørs trimpark med ballbinge og ha et grønt preg. Området er tiltenkt som felles uteoppholdsareal for idrettsanlegg og B/F/K1, og omtales som en del av grønt- og aktivitetstilbudet som er tilfredstillende i forhold til omdisponeringen fra friområde idrett til boligområde i sør. Det er gode intensjoner om innhold, og det er positivt at det ønskes lagt til rette for flere ulike aktiviteter på området. f_ai1 er på 882 m² og har en regulert bredde på 11,3 m på det meste, og 3 m på det smaleste. f_ai2 har hovedsaklig en bredde på 3,2 m. Rådmannen vurderer at deler av arealet vil kunne fungere som møteplass, men at størstedelen vil fungere som grønn buffersone mellom gangog sykkelvei og idrettsbane. Området vil avgrenses av henholdsvis vegg mot hovedstadion i nord og fangnett i sør. Sol og skygge vist for område f_ai1 og f_ai2, omtalt som del av totalregnskapet for uteoppholdsareal til blokkbebyggelsen i nord

18 Forslagsstiller viser to ulike sol- og skyggevurderinger i illustrasjonene. Full utnyttelse er tegnet inn som stiplet linje, og rådmannen har derfor valgt å synliggjøre denne med en tydeligere strek. Denne viser at planen åpner for en høyere bebyggelse ved eksisterende klubbhus, som vil medføre at større deler av f_ai1 og f_ai2 vil ligge i skygge etter kl Til sammenligning har utendørs leke- og oppholdsareal på Eiganes park, tett opp til fotballbaner i Stavanger, et samlet areal på ca m² med målene 70 m x 19 m. Parkering Tabellen viser parkering i dag og hva planforslaget sikrer. Betegnelsen maksimum og minimum er hentet fra bestemmelsene, og sikrer ikke antall juridisk. I dag Planforslaget Parkering idrett 150 Maks. 40 på bakkeplan Ved etablering av PH2 Opptil 400 Sum usikret parkering 150 Maksimum/opptil 440 plasser Sykkelparkering Minimum 40 plasser Sum Sykkelparkering 40 plasser Det vises til ønske om reduksjon i biltrafikk og stadions nærhet til kollektivt knutepunkt. I planforslaget er det beregnet kapasitet til 5450 tilskuere. Det er sikret parkering i felles gatetun ved klubbhuset med maksimum 40 bil- og minimum 40 sykkelparkeringsplasser i bestemmelsene. Rådmannen vuderer at betegnelsen maksimum ikke sikrer antall plasser. Gatetun skal samtidig inneholde bussoppstillingsplass for arrangementsbusser ved kampavvikling og møteplasser. Med bakgrunn i at det ønskes redusert kjøring til anlegget, en stor andel brukere er barn og unge, samt åpning for fremtidig kontor, undervisning og flerbrukshall, stiller rådmannen spørsmål ved om Bryne FK har tatt hensyn til eget behov for daglig bruk av sykkelparkering. Forslagsstiller omtaler at mesteparten av parkeringen skal legges under bakken og ca. 36 parkeringsplasser på bakkeplan. Parkeringskjeller, PH2 er regulert under I2 (hovedbanen), og omtalt med ca. 400 parkeringsplasser, hvorav ca. 85 av disse skal kunne disponeres av B/F/K1. Det vises samtidig til at parkeringskapasiteten vil øke med ca. 246 parkeringsplasser

19 ved full utbygging. Bestemmelse om parkeringshus PH2 viser til at det tillates å bygges ut med maksimum 400 parkeringsplasser inkludert evt. parkeringsplasser for B/F/K1. Det er ikke spesifisert at PH2 er for formål idrett, eller stilt krav om minimumsantall. Forslagsstiller har ikke tatt høyde for parkering ved fotballkamper fordi det anses lite samfunns- økonomisk å dekke arealbehovet det medfører noen ganger i året. Det vises til parkering på nærliggende skoler, nærliggende veinett og parkering i sentrum for å dekke dette behovet. Rådmannen mener det må vises til et alternativ, eksempelvis god dekning av parkering for sykkel. Rådmannen vuderer at det derfor må sikres en høyere andel sykkeparkeringsplasser for å stimulere til bruk av sykkel. Forslagsstiller har lagt ved en prinsippskisse som viser organisering av infrastruktur til daglig og ved kamp. Løsningene i denne er ikke omtalt ytterligere i planbeskrivelsen. Rådmannens vurdering er omtalt under overordnet trafikkvurdering. F_P1, parkering langs Trallfavegen er felles for næring i B/F/K. Den tillates opparbeidet med maksimum 15 parkeringsplasser. Bestemmelse tillater også midlertidig bussparkering ved arrangement ved stadion og henting av avfall. Avtale om formål idrett sin bruk av B/F/K sin parkering må løses privatrettslig. Hvis F_P1 skal være felles må den være klart fysisk adskilt fra offentlig trafikkareal. All gateparkering skal reguleres til offentlig formål. Bredde på f_p1 er satt til 2,5 m. Veileder B.3.3.5, «Kantparkering for busser», viser til krav om dimensjonering for parkering for buss 2,75 m + 0,25 m kant. Hvis det ønskes bussoppstilling innenfor dette arealet må bredde på parkeringflate økes. Nærhet mellom idrettsanlegg og boligbebyggelse Etter rådmannens vurdering anbefales det ikke etablering av nærmiljøanlegg med ballbinge rett sør for hovedbanen. Dette av hensyn til beboere i øst. Ett av temaene for utredning i planprogrammet var å avdekke om etablering av boligområdet kunne skape eventuelle konflikter for brukere av idrettsområdet og beboere i området. Bryne FK viser til kjernetid mellom kl , så aktiviteten fra området vil være hørbar/ synlig hele ettermiddagen/kvelden. I Helsedepartementets veileder finner en litt om hva som kan utløse konflikter og støyplager ved nærmiljøanlegg. Ved vanlig ballplass kan konflikt oppstå ved avstander under m fra boligvindu. For ballbinger innhegnet med plankevegger eller netting av metall, kan konflikter oppstå også ved avstander over 100 m. KU viser til at sterkt lys fra flommaster og støy/skrik kan virke sjenerende for beboere i sør, men rådmannen vurderer at dette trolig også vil påvirke beboere i nord. 3. BUSTAD, NÆRING OG FORRETNING I NORD - B/F/K Sammenstilling av arealkrav i overordnede planer og planforslaget. Tabellen viser hvilke krav som ligger i overordnede føringer, og hva planen sikrer. Krav gjeldende Kommune i Krav til planen Kdp 2007-Krav i hht gjeldende 2018 planen KP henhold til Regionalplan for Jæren Krav i (RpJ) planen til henhold til Planforslaget i 40 boenheter til

20 plan Kdp RpJ Boligtetthet %BYA:40- Anbefalt 6-12 boliger pr dekar 18,5 bol/daa 45%/ etg. 85%BYA bol/daa BRA % % 480 % bolig/næringsområde Utnyttelse for bolig Etter rådmannens vurdering er utnyttelse til boligformål for høy, både i antall boenheter og høyde. Planen viser til for lav dekning av uteoppholdsareal på egen tomt, og høyden vil medføre skyggelegging på ettermiddagen for nabobebyggelse i øst. Bestemmelse om 40 boenheter, hvorav 10 kan opparbeides som studenthybler, er for uklar og åpner for høyere utnyttelse enn regionale føringer. Utnyttelsen i henhold til bestemmelsene ligger langt over anbefalinger i RpJ. Disse føringene ble lagt som rammer for vurdering av utnyttelse i planen i møte med involverte parter i november Forslagsstiller viser til at planlagt BRA for bygningen er m², inkludert boder i underetasje og tribune, men at bestemmelsene begrenser utnyttelsen til m² BRA, som gir en BRA på ca. 480 %, mot føring i RpJ på maks. 160 % BRA. Med 40 leiligheter blir utnyttelsen 18,5 boliger per dekar. Dette er 6,5 bol/daa over maksimal utnyttelse vist i RpJ. Illustrasjoner viser til 37 leiligheter, hvorav 30 stk. har god størrelse på private terrasser og 10 har felles terrasse. Hvis en ser bort i fra 7 mulige utleieboliger vist i illustrasjoner, vil 30 boenheter på arealet 2165 m² gi en utnyttelse på 14 bol/daa. Beregnet areal for flate BYA gir 16,6 bol/daa. Denne utnyttelsen vurderes også som for høy. Bestemmelsene åpner opp for at inntil 10 av boenhetene kan opparbeides som studenthybler/ leiligheter. Rådmannen ser stor verdi av å tilrettelegge for studenthybler i området i tilknytting til ny videregående skole og lett tilgang til studiesteder. Beliggenhet, med nærhet til kollektivt knutepunkt og sentrum, vil kompensere for ensidig nord orienterte boliger. Hvis dette er ønsket tiltak må eventuelle studentboliger sikres som eget formål i bestemmelsene, og formål i plankartet endres. Husbanken har også egne tilskuddsordninger for studentboliger. Høyde Etter rådmannens vurdering må høyde på bebyggelsen reduseres av hensyn til nabobebyggelse i øst. Sol- og skyggeanalyse viser at blokken vil skyggelegge Trallfavegen 1. mai kl. 15, og skyggelegge nabobebyggelsen i øst 1. mai kl

21 Rådmannen mener at intensjon vist i planbeskrivelsen, om å utforme 1. og 2. etasje med store sammenhengende glassfelt og synlig søylestruktur, bidrar positivt til gateløpet. Dette er et grep for å dempe høydevirkningen opplevd fra gateplan. Det må samtidig sikres aktive fasader på gateplan i bestemmelsene ihht bestemmelse i sentrumsplanen. Kommunedelplan for Bryne sentrum tilrår en byggehøyde på 3-7 etasjer i området, hvilket tilsier mellom 3-7 etasjer, vurdert ut i fra effekt og hensyn til eksisterende bebyggelse. Nabobebyggelsen over veien i nord er satt til 6 etasjer med inntrukket 7. etasje, men bebyggelsen er trukket henholdsvis 12 og 50 meter inn fra Trallfavegen. Administrasjonen har tidligere signalisert at det kan vurderes en høyde på 5 etasjer, forutsatt at dette ikke får negative konsekvenser for nabobebyggelse. Bestemmelsene tillater 5 etasjer med en inntrukket 6. etasje. 6. etasje skal trekkes inn på kortsiden mot vest med minimum 250 m². Storparten av bygningen vil derfor oppleves med full høyde. Planforslaget åpner for bebyggelse på kote + 52,0 hvilket gir en ca meter høy bebyggelse. Vanligvis beregner en 3 meter per etasje, men ved næringsformål er det vanlig å legge til ekstra etasjehøyde. I B/F/K skal det og tilrettelegges for en tribune. Bebyggelsen vil derfor gi en høydeopplevelse av 7 etasjer. Uteoppholdsareal Sammenstilling av arealkrav i overordnede planer og planforslaget. Tabellen viser hvilke krav som ligger i overordnede føringer, og hva planen sikrer. Krav i Krav til Kdp 2007-Krav til Regionalplan for Jæren Krav til Planforslaget 8180 gjeldende planen i hht 2018 planen i (RpJ) planen i m2 BRA Kommune plan gjeldende KP henhold til henhold til Kdp RpJ Uteområde MFUA 50m² 2000m² 25m² 1000m² 30 m² pr. boenehet på Tot. 1200m² 250m² på tak, terreng på terreng. inkl.lek 6,25 m² pr. boenhet Privat ute-(50m²oppholdsareal 4m² Alle skal ha egnet privat uteplass 5m² (men kun felles for evt. hybler)

22 Utforming av felles Kvartalslek: 25- ute-oppholdsareal/ 200 boliger: lek min. 1500m². Maks avstand til bolig 150 m. Område/kvartalslek: boliger: min. 1500m². Maks avstand til bolig 150 meter. Omtaler F_AI1_2: felles for idrett og B/F/K, ca. 165 m. i luftlinje. Rådmannens vurdering er at privat uteoppholdsareal på minimum 25 m² er i henhold til føringer i sentrumsplanen, men vurderes ikke sikret for alle boenheter. Eventuelle utleiehybler med felles terrasse, er omtalt som å inngå i totalt antall boenheter, og oppfyller dermed ikke krav til privat uteoppholdsareal. Hvis det er ønskelig å sikre studenthybler i bestemmelsene, vurderer rådmannen at disse kan tillates med felles uteoppholdsareal. Det må da sikres opparbeiding for tilrettelagt opphold, samt sammenhengende soltimer på fellesareal for evt. studenthybler. Illustrasjoner viser til gode solforhold på etablerte private uteområder kl For felles terrasse i andre etasje i vest er det skygge. Det står på illustrasjon over terrasse at solareal ved full utnyttelse av nabobygning er 19 m². Dette vurderes som svært lavt, og mindre enn 50 % sol på oppholdsareal aksepteres ikke. Kl vil solforholdene være gode. I KU viser forslagsstiller til at;.innsyn til hovedbanen i idrettsanlegget fra høytliggende leiligheter i de nye boligblokkene kan føre til tapte billettinntekter for Bryne FK. Det må ved utforming av tribune i tilknytning til B/F/K1 vurderes om tribunetaket kan motvirke dette.» Rådmannen mener at hensyn til privat uteoppholdsareal skal veie tyngst i opparbeidelsen og hensynstas i utforming av tribunetak. Felles uteoppholdsareal, MUA Rådmannen vurderer areal avsatt til felles uteoppholdsareal som for lavt. Innenfor eget boligkompleks sikres uteoppholdsareal og sandlekeplass på minimum 250 m² på tak. Dette utgjør 6,25 m² felles oppholdsareal per boenhet, inklusiv lek. Krav i sentrumsplanen er 25 m² MUA per boenhet for bymessig utbygging. I tillegg kommer areal avsatt til lek. 150 m² per 25 boliger er vanlig regnemåte, gjort blant annet på Re. Forslagsstiller viser til egnet tilleggsuteoppholdsareal på f_a1 og f_a for å dekke/kompensere for manglende areal på egen tomt. Det vises til at arealet på 1272 m² er planlagt med trimpark, amfi og ballbinge. Under vurdering av annet idrettsformål er området omtalt. Sol- og skyggeanalyse viser at det ved full utnyttelse av I4 vil få sterkt reduserte solforhold. Annet idrettsformål vurderes derfor primært som supplement. Rådmannen mener at å inkludere

23 totalareal på disse områdene i beregning av uteoppholdsareal for beboere i blokkbebyggelsen ikke blir korrekt. Forretning/kontor (tribune) Rådmannen stiller krav om at bestemmelse for handel skal være i tråd med overordnede føringer. Det er ikke ønskelig å utvide sentrumskjernen for handel. Planen tillater etablert forretning, kontor, undervisning, forsamlingslokale og tribune i de to nederste etasjene. Bestemmelsene åpner for inntil 2000 m² BRA forretning. I kommunedelplan for sentrum tillates innslag av kontor, småverksteder og detaljhandel med Salgsflate på inntil 1000 m². I planprogrammet var et av utredningstemaene utvikling av sentrum/ nærområdet. I KU viser forslagsstiller til at siden området er en del av sentrum vil eventuell detaljhandel være med på å støtte opp sentrumshandelen, samt at det også ligger innen gangavstand til annen detaljhandel. Rådmannen mener det er viktig å sikre en konsentrert sentrumshandel knyttet til bl.a. Storgata eller områder avsatt til arealkrevende varer. I planprosessen har forslagsstiller vist til eksempler som fysioterapi, fastlege, treningsstudio, supporterbutikk m.m. Rådmannen vurderer dette som funksjoner som vil tilføre området aktivitet samtidig som det ikke vil konkurrere med handel i sentrum. Aktivitet ut mot gateplan vil være en positiv forbedring i forhold opplevelsen av i dag. Parkering Sammenstilling av arealkrav i overordnede planer og planforslaget. Tabellen viser hvilke krav som ligger i overordnede føringer, og hva planen sikrer. Kommuneplan Krav til Kdp Krav til Regionalplan for Krav til Planforslaget 8180 planen ihht planen ihht. Jæren (RpJ) planen ihht. m² BRA totalt. KP Kdp RpJ Parkering Boliger 1,5 pr 100m² BRA 67,5 plasser 1,0 pr 100 m² 45 1,2 pr boenhet 48 (4500m2) BRA Parkering Næring (F/K=3680m2) 1,5 pr 100m² BRA 55 1,0 pr 100m² BRA 37 Max 0,75-1,0 pr 100 m² pr.100m² + 6 i P1 = 37+6 Sum Parkering 122, Sykkel, Bolig 1,0/ 100 m² Sykkel, Næring 1,0 /100 m² 37 Min 2 pr 100m² Sum sykkelparkering Bilparkering Etter rådmannens vurdering er dekning av bilparkering for bolig og næring akseptabel. Planen sikrer parkeringsdekning for bil i henhold til føringer i sentrumsplanen for bolig og næring. Planområdet har tidligere vært inne som bymessig utbygging, og tas nå inn i revisjonen av sentrumsplanen. Sykkelparkering Det er en lavere parkeringsdekning for sykkel på nærings- og boligdelen. Dekning for boligformål vurderes som akseptabel. Dekning for næring vurderes som for lav, og

24 rådmannen stiller krav til at planen sikrer krav i kommunedelplan for sentrum. Bestemmelsene sier at det skal opparbeides 1 bod (med plass for en sykkel), men rådmannen vurderer at sykkelparkering skal regnes som eget areal. Overordnede tema er vurdert i vedlegg 001. OPPSUMMERING Rådmannens forslag til overordnede endringer Det er ønske om høy utnyttelse av boligformål innenfor et komplekst areal, med flere ulike hensyn som skal ivaretas. Rådmannen er opptatt av at prosjekt av et slikt omfang har gode helhetlige løsninger, da størrelsesordenen har en samfunnsmessig dimensjon og effekt utover planens avgrensning. Et prosjekt av denne størrelsen kan skape en negativ presedens for utvikling av boligprosjekter i sentrum, hvor høy utnyttelse går på bekostning av bokvalitet. Prosjektet har kvaliteter isolert sett i utforming av bebyggelsen, men sett i sammenheng med plassering i kontekst og en helhetlig og langsiktig vurdering, anbefaler rådmannen at følgende endringer innarbeides: Valgt løsning for fortetting i nord og sør er for høy Reduksjon BYA og BRA (skala og omfang) for blokkbebyggelse i sør og B/F/K. Rådmannen vurderer at høyden av planlagt bebyggelse i B/F/K i nord må ned av hensyn til skyggelegging av nabobebyggelse i øst på ettermiddagen. Rådmannen anbefaler en variasjon i etasjehøyde som hensyntar dette. Det skal i plankart sikres ved å vise ulik kotehøyde innenfor byggegrense og dokumenteres i sol- og skyggeillustrasjon. Maksimalt antall boenheter skal sikres minimum felles uteoppholdsareal ihht. føringer i sentrumsplanen. Hvis forslagsstiller ønsker å tilrettelegge for studentboliger, skal dette ikke inngå som del av boligbebyggelse, men reguleres inn særskilt. Rådmannens bakgrunn for samlet vurdering for omdisponering til boligbebyggelse i sør, er omtalt under formål. Rådmannen mener at området bør ligge i nedre grense for utnytting i RpJ, det vil si maksimalt 6 boliger/daa. Rådmannen anbefaler at det tillates inntil 50 boenheter, fordelt på maksimalt to bygninger. Det skal sikres varierte boligstørrelser. Anbefalt høyde er inntil 6 etasjer. Det skal tas hensyn til skyggevirkning, samt plassering mot nabobebyggelse i sør, og evt. Jærhallen. Plassering av bebyggelsen må ta større hensyn til/ha større avstand til sentral gangforbindelse og jernbanen i vest. I boligprosjektet skal det sikres privat og felles uteoppholdsareal i henhold til føringer i sentrumsplanen. Begge boligprosjektene ligger under krav til felles uteoppholdsareal.