PLAN : DETALJREGULERING FOR MEIERITOMTA, BRYNE SENTRUM

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 13/ Journalpostid: 16/20790 Saksbeh.: Henrik Iversen PLAN : DETALJREGULERING FOR MEIERITOMTA, BRYNE SENTRUM Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 026/ Time kommunestyre 024/ Framlegg til vedtak: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljreguleringsplan for Meieritomta, Bryne sentrum plan , datert , med tilhørende bestemmelser datert , revidert Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Forslag frå Michael Evans, Sv: Saka blir utsett inntil betre billedmateriale skaffes. Endringsforslag frå Sverre Heskestad, H: Endring i bestemmelsene: 5.1-1: Bestemmelser til de enkelte formål: Delfelt B1, blokkbebyggelse: BRA kan være inntil 9000 m2. Forslag frå Michael Evans fekk 1 røyst og fall. Framlegget vart samrøystes vedtatt. Endringsforslaget frå Sverre Heskestad vart vedtatt med 7 mot 2 røyster (Ap, Sv). LOK-026/17 Framlegg: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljreguleringsplan for Meieritomta, Bryne sentrum plan , datert , med tilhørende bestemmelser datert , revidert Følgende endring blir innarbeidet i bestemmelsene: Bestemmelser til de enkelte formål:delfelt B1, Blokkbebyggelse: BRA kan være inntil 9000 m2.

2 Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Time kommunestyre Forslag frå Michael Evans, Sv: 1. Blokk B1 senkes til maks 7 etasjer (23 meter). 2. Det tillates ikke utkraging langs Jernbanegata. Forslag frå Michael Evans pkt. 1 fekk 1 røyst og falt (SV). Forslag frå Michael Evans pkt. 2 fekk 1 røyst og falt (SV). Framlegget frå LOK vart samrøystes vedtatt. KS-024/17 Vedtak: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljreguleringsplan for Meieritomta, Bryne sentrum plan , datert , med tilhørende bestemmelser datert , revidert Følgende endring blir innarbeidet i bestemmelsene: Bestemmelser til de enkelte formål:delfelt B1, Blokkbebyggelse: BRA kan være inntil 9000 m2. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR MEIERITOMTA, BRYNE SENTRUM SAKEN GJELDER LINK Arkitektur AS har på vegne av tiltakshaver Meierigaarden AS utarbeidet forslag om detaljregulering av Meieritomta, gnr.1 bnr. 62 i Time kommune. Planforslaget er etter innlevering justert av administrasjonen etter avtale med tiltakshaver. Justeringene er gjort for å sikre at planforslaget er tilpasset de overordnede føringer i Kommunedelplan for Bryne sentrum Formålet med planen er etablering av boligblokkbebyggelse, næring og parkeringskjeller. SAKSOPPLYSNINGER SAKSGANG Planprosessen har strukket seg over lang tid og har vært krevende. Tidsforløpet kan til dels ses i sammenheng med at Kommunedelplan for Bryne sentrum ble revidert i perioden. Samtidig har forslagsstiller valgt å utfordre overordnede planer, blant annet knyttet til høyde på bebyggelsen. I perioden fra 1.gangs behandling og til 2.gangs behandling har planen blitt bearbeidet mange ganger. Det har blitt utarbeidet og sendt inn flere forskjellige versjoner og utgaver av både plankart og andre dokumenter i saken. Dette har bidratt til at det har vært en krevende prosess for alle parter, med mange detaljer og forhold som alle til enhver tid skal ivaretas. LINK Arkitektur AS tok initiativ til formelt oppstartsmøte i mars Prosessen med revidering av Kommunedelplan for Bryne sentrum var akkurat satt i gang, men kommunen signaliserte at planforslaget ville bli vurdert i henhold til gjeldende sentrumsplan. Dersom tiltakshaver skulle ønske å gå ut over føringene i gjeldende plan, ble det vist til utarbeidelse av KU, alternativt å føre en parallell prosess med revisjonsarbeidet av kommunedelplanen. Planen ble 1.gangs behandlet i Lokal utvikling den , med føring om dialog mellom forslagsstiller og ROM eiendom AS som hadde konkrete innspill i forbindelse med revisjon av sentrumsplanen. I tiden etter førstegangs behandlingen er det gjennomført flere møter mellom forslagsstiller og planseksjonen. Det ble gjort følgende vedtak i Lokal utvikling den : «LOK ber administrasjonen gå i dialog med utbyggjar og avventer til sentrumsplanen er vedtatt.» I oktober 2015 blir Lokal utvikling orientert om den pågående dialogen, samt tidligere dialog mellom planavdelingen og forslagsstiller. Det protokollføres at: «Så snart rimeleg klare signal om m.a. høgde, fasadar og kvartalsstruktur for aktuelt kvartal og jernbaneområdet avteiknar seg i sentrumsplanarbeidet, kan planprosessen her førast vidare tufta på signala og

4 føringane i ny sentrumsplan.» Lokal utvikling ble også orientert om status i møtet den Det ble gitt tilbakemelding til forslagsstiller om at føringene for byggehøyder i sentrumsplanen skulle følges. Gjentakende manglende samsvar mellom juridisk bindende materiale og illustrasjoner/tallmateriale, har gjort planforslaget krevende å vurdere. Endelig innsendt materiale i november 2016 viser blant annet ulik BRA mellom plankart, bestemmelser og illustrasjoner. Dette var forhold som også ble påpekt allerede ved 1.gangs behandlingen. Samlet sett har dette medført stort tidsbruk, og gitt et noe uklart vurderingsgrunnlag. I januar 2017 ble det besluttet ved avtale mellom utvalgsleder i Lokal utvikling og tiltakshaver at planseksjonen skulle klargjøre innsendt materiale for sluttbehandling. Plankart skulle justeres i høyde, jf. Kommunedelplan for Bryne sentrum , og spesielt avklares med hensyn til brannsikring. I dette arbeidet kom det frem utfordringer knyttet til den helt konkrete adkomsten for utrykningskjøretøy (signifikant avvik mellom høyde på Gamle Hognestadvegen og boliglokk), som igjen påvirket renovasjonsløsning og areal avsatt til bebyggelse i sør (B1). Planbeskrivelse og illustrasjoner er strukturert og oppdatert i henhold til justeringer av planseksjonen. B1 i sør er i større grad gitt mer utfyllende bestemmelser. Endringer og justeringer i planprosessen omtales i saken. Gjeldende planer Føringer i Regionalplan for Jæren (RPJ) Bryne er definert som regionssenter, og går inn under kategori 1 under Regionale næringsområder. Områder i kategori 1 skal ha høy urbaniseringsgrad og kjennetegnes ved å ha god kollektiv tilgjengelighet, sentral lokalisering, høy arealutnyttelse, lav dekning for parkering av bil og høy for sykkel. Kommunedelplan for Bryne Planområder er regulert til eksisterende og framtidig sentrumsformål. I tillegg er det sikret framtidig gangforbindelse sør på tomten, for å knytte sammen Jernbanegata med parkområde ved Garborgsenteret. Meieribygget er regulert til hensynssone bevaring. Planområdet har krav om næring i første etasje og aktive fasader. Reguleringsplaner I gjeldende reguleringsplan 0214, godkjent , er det aktuelle arealet i hovedsak vist som byggeområde for blanda formål (bolig, næring, skole, parkering) med uteområde/lek. Den eksisterende meieribygningen med pipe er vist som spesialområde for bevaring. Tilgrensende planer Plan Reguleringsplan for Hognestadvegen 9 og 11 Gnr. 1, bnr. 77 og 112, vedtatt Planen regulerer det meste av et 14,7 daa stort område vest for Hognestavegen til bolig/forretning. Plan Reguleringsplan for eiendommene avgrensa av Jernbanegata, Gamle

5 Hognestadvegen, Meierigata og Storgata, Bryne. Planen er vedtatt , og regulerer kvartalet nord for Meieritomta til blandet formål: forretning, kontor, parkering og bolig med tilhørende anlegg. Plan Reguleringsplan for del av Bryne sentrum, vedtatt Regulerer et større område nordvest for Meieritomta i hovedsak til forretningsbebyggelse. Innkomne merknader ved høring og offentlig ettersyn Planen var ute på høring og offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 10 merknader fra offentlige myndigheter og naboer. Fra Statens vegvesen kom det inn innsigelser. Etter endringer i planforslaget er disse trukket. Merknadene i sin helhet, samt kommentarer fra rådmannen er lagt ved saken som egne vedlegg. Oppsummering av hovedtrekk i merknader Reduksjon av utnyttelse og høyde Sikre bruforbindelse i sør, utvide bredde på gang- sykkelforbindelsen Sikre større tverrsnitt på gateløpet Sikre uteoppholdsareal for barn og unge Sikre aktive fasader Øke andel sykkelparkeringsplasser Samsvar mellom plan og bestemmelser i vernehensyn Anbefalinger om å se området/detaljreguleringen i sammenheng med den pågående revideringen av sentrumsplanen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planbeskrivelsen er revidert av administrasjonen i henhold til justeringer og lagt ved som vedlegg. Dagens situasjon Meieritomta er på omkring 7,7 dekar areal, og har en sentral lokalisering ved siden av kollektivt knutepunkt i Bryne sentrum. På tomten står det gamle Meieribygget regulert til hensynssone bevaring, samt en skolebygning fra rundt 1960-tallet. Pipen er fra det opprinnelige meierianlegget fra Eksisterende bygningsmasse er i hovedsak plassert lengst nord i planområdet og ligger mot Meierigata og Gamle Hognestadvegen. PLANFORSLAGET Det planlegges etablert 3 nye boligblokker på mellom 4-8 etasjer. Meieribygget integreres med bolig i 2 etasjer. Blokkbebyggelsen etableres oppå et betonglokk, med tilgang til felles uteoppholdsareal og areal avsatt til lek. Under lokket legges det til rette for næring og parkering mot Jernbanegata. Det åpnes opp for inntil 2 etasjers parkeringskjeller, med tilkomst til bolig fra Gamle Hognestadvegen, og næring fra Jernbanegata. ROS-analyse ROS analysen har ikke identifisert hendelser med risiko som gjør det nødvendig å vurdere eller iverksette risikoreduserende tiltak. Endringer som er innarbeidet av forslagsstiller etter førstegangs behandling av planen

6 er omtalt i planbeskrivelsen. Hovedtrekkene er: Rampe langs Jernbanegata er tatt ut og erstattet med trappetilkomst midt på området Endret tilkomst til parkeringskjeller i øst og vest av hensyn til siktlinjer Reduksjon i antall etasjer, fra 10 til 8 Fortau i Jernbanegata er økt til 4 meter Fasader mot Jernbanegata er åpnet og brutt opp Boligblokkens konstruksjoner er ført synlig ned på fortau for å unngå horisontal deling mellom boligdel og næringsareal Trapp ned til Jernbanegata er flyttet og gjort bredere Fasade mot Jernbanegata er justert i henhold til frisiktlinjer Flere sykkelparkeringsplasser, samt sykkeloppstilling for gjester I justering av planforslaget er følgende punkter innarbeidet av Time kommune: Renovasjon er endret fra to fraksjoner til en, og samlet i sør. Høyde på bebyggelse i B2 og B1 er redusert i henhold til sentrumsplanen. Oppstillingsplasser for brannbil er tegnet inn i plankartet med bestemmelsesområde, og det er lagt til oppstillingsplass innenfor f_u3 i henhold til dialog med brannvesenet. Uteoppholdsareal i nord, f_u4 er økt i størrelse, etter flytting av renovasjon. Hensynssone innenfor felles uteoppholdsareal for å sikre tilkomst for brannbil og renovasjon. Dette medfører en reduksjon av byggeareal nord i B1. B1 er blitt ett felt. Byggegrenser og maks BRA og kotehøyde setter rammer for utnyttelse. Tillegg i bestemmelsene, byggesak skal behandles politisk. Retningslinjer knyttet til bomiljø i sentrumsplanen, 11.1, er innarbeidet som bestemmelser i planen, da samlet BRA og antall leiligheter var noe uklar. Viser også til eget vedlegg vedrørende justeringer og suppleringer i bestemmelsene. VURDERING Meieritomta er en av de største utbyggingsprosjektene i Bryne sentrum, samtidig som prosjektet får en eksponert og sentral plassering. Området er også en viktig del av industrihistorien og silhuetten til Bryne, med det gjenværende meieribygget og teglpipen. Rådmannen vurderer at en høy utnyttelse på tomten er i henhold til overordnede føringer om fortetting og boliger nær kollektive knutepunkt. Planforslaget innsendt i november 2016 hadde tre blokker med 2-8 etasjer, samt Meieribygget. Krav i sentrumsplanen er 40 % av bebyggelse med inntil 8 etasjer og 60 % av bebyggelse med inntil 4 etasjer. I planforslaget var denne fordelingen på 80% / 20%, uavhengig om det ble målt fra Jernbanegata eller Gamle Hognestadvegen. Bebyggelsen i framlagt plan er justert i henhold til sentrumsplanen. Rådmannen vurderer at de overordnede rammene nå sikres, samtidig som det legges til rette for en høy utnyttelse. Etter rådmannens vurdering er det samtidig en svakhet at det ikke foreligger en endelig avgrensing av byggelinjer og organisering i sør, av hensyn til helhetlig arkitektonisk uttrykk og vurdering av bomiljø. Skjematiske endringer tilfører ingen formmessige kvaliteter til denne sentrale tomten, men setter kun rammer for utnyttelse i henhold til overordnet kommunedelplan. Videre detaljprosjektering for B1 vil trolig medføre endringer på tomten i sør. Endelig form og konsekvenser for sol- og skyggeforhold må vurderes i byggesaken, og rådmannen har kun vurdert illustrasjoner for areal i sør som veiledende.

7 Rådmannen peker på at innsendt planforslag fra arkitekt ga et mer gjennomarbeidet arkitektonisk uttrykk, med blant annet bevisst nedtrapping av bebyggelse mot øst. Samtidig medførte tilkomst for brannbil, rømning og høyder i sentrumsplanen krav om endring. Boligblokkbebyggelsen Bestemmelsene åpnet opprinnelig opp for inntil 130 boenheter og 16,8 bol/daa. Illustrasjonsplan ga samtidig inntrykk av rundt 104 leiligheter og 13,5 bol/daa. I justeringer utført av administrasjonen, er det på bakgrunn av detaljgrad i sør, ikke mulig å vurdere endelig utnyttelse og antall boenheter. En grov arealberegning ut i fra tidligere illustrasjonsplan, gir omkring 93 boliger og 12 bol/daa. For å sikre variasjon i størrelse på leilighetene i delfelt B1, er retningslinjer om bomiljø i kommunedelplanen innarbeidet som bestemmelser. Dette vurderes som et grep for å sikre hensynet til uteområdet og mangfold av boenheter. Rådmannen vurderer fjerning av rampe i øst som et godt grep. Krav til aktive fasader på bakkeplan, og bestemmelser som sikrer at boligdel og næringsareal ikke får en horisontal deling, er etter rådmannens vurdering positive for opplevelsen av Jernbanegata. Rådmannen ønsker samtidig å trekke frem fjerning av broforbindelsen som knytter sammen meieribygget og Bryne torgsenter, som et positivt grep i planforslaget. Slik broforbindelsen fremstår i dag, bidrar den til å skape en trang og mørk passasje igjennom Meierigata. Heistilkomst, tilgang til renovasjon fra felles uteområde, samt terrengtilpassing mot Gamle Hognestadvegen ivaretar hensyn til universell utforming. B1 Blokkbebyggelse i sør I planmaterialet mottatt i november 2016 var utnyttelsen for B1 satt til maks 9000 m2 BRA, bestemmelsen levert i juli 2016 satte utnyttelsen for det samme området til maks 7200 m2 BRA. Etter rådmannens vurdering skyldes differansen enten er feil utregning i innsendt materiale for BRA i B1, eller at forslagsstiller har brukt utdaterte tall fra 1.gangs behandlingen, da utformingen var annerledes. Dersom det er en feil i utregningen er trolig areal på gateplan tatt med i arealregnskapet for B1 ved siste innsending. 1.etasje sett fra Jernbanegata skal ikke inneholde boliger, men inneholde næring og parkering. Denne etasjen skal derfor ikke regnes med i BRA for bolig. Etter rådmannens vurdering viser innsendte illustrasjoner og illustrasjonsplan ca 6764,8 m2 BRA. Til 1.gangs behandling var BRA for B m2, men byggehøydene var da også vesentlig høyere. Ved å redusere byggehøyden etter tilpasningen til sentrumsplanen vil følgelig den potensielle utnyttelsesgraden reduseres. Dersom samlet areal innenfor byggegrensene i B1 ved innsendingen den legges til grunn og beregnes med 4 og 8 etasjer, fordelt på 60% / 40% etter sentrumsplanen, gir det totalt 7445,2 m2 BRA. Dette er arealer før justering for branntilkomst. Maks BRA regnet fra plankartet tar også med areal som ellers ville gått til justering av bebyggelsens plassering. Rådmannen vurderer derfor at det er lite hensiktsmessig med bestemmelser som overgår byggets maksimalt mulige plassering gitt av plankartet, og foreslår derfor å åpne for maks utnyttelse for B1 på 7000 m2 BRA. Forslagsstiller ønsker likevel fortsatt at utnyttelsen for B1 beholdes som 9000 m2 BRA, se vedlegg 16, selv om dette ikke kan realiseres uten å utfordre sentrumsplanen. Tabellen under viser beregning av BRA for B1 fra forskjellige innsendinger og dokumenter.

8 Rådmannen vurderer at justert forslag gir en svært forenklet fremstilling av felt B1 i sør. Dette medfører at endelig BRA og antall boenheter er vanskelig å vurdere. Rådmannen mener samtidig at nye bestemmelser vedrørende antall boenheter vil sikre variasjon i størrelser. Byggegrenser og bestemmelser gir rammer for utvikling på tomten, men gjør at rådmannen ikke kan gi en vurdering av endelig form og utforming av uteareal. Rådmannen vurderer samtidig at hensyn til dette sikres ved at rammesøknad skal behandles politisk, samt ved krav til felles uteområder i bestemmelsene. Meieritomta er en svært eksponert tomt, og rådmannen vurderer at dette stiller større krav til endelig utforming, herunder estetikk og arkitektonisk formspråk. Krav om politisk behandling av byggesøknad relatert til disse forholdene vil etter rådmannens vurdering være nødvendig. Dette krever mer i den senere behandlingen, men rådmannen viser til tilsvarende praksis og bestemmelser i plan for Forum Jæren. Ved gangforbindelser er bygningskroppen trukket noe inn for å ta hensyn til opparbeiding, i tillegg er byggegrenser trukket inn for å sikre innkjøring for renovasjon og brannbil. Rådmannen vurderer at dette gir mer holdbare og trygge løsninger. Samtidig peker rådmannen på at krav til rømning og hensyn til brannvern må dokumenteres i videre detaljprosjektering i søndre del av B1. B2 Basert på illustrasjonsplan fra forslagsstiller åpnes det opp for rundt 28 leiligheter. B2 har boligblokkbebyggelse fra 4 etasjer i vest, opp til 6 etasjer mot Jernbanegata. Fra betonglokk oppleves bebyggelsen som 3-5 etasjer. I justering utarbeidet av administrasjonen er en mindre del av B2 redusert med en etasje. Dette i tråd med overordnet plan. Samtidig er ikke overordnet organisering av konseptet påvirket, og maks BRA på 2500 m2 er ikke endret. Rådmannen vurderer at forslagsstillers forslag til nedtrapping til to etasjer fremdeles er mulig, samtidig som overordnede føringer er sikret. B3 Verneverdig kulturmiljø med meieribygg og pipen Rådmannen vurderer det som en kvalitet ved planforslaget at meieribygget gis vern gjennom ny bruk. Tilbakeføring av fasader på tre sider vil i tillegg gi et positivt løft. Vern av pipen vil samtidig sikre en del av byens viktige silhuett. Trafikk og parkering Etter rådmannens vurdering er det positivt at renovasjon er samlet. Dette reduserer eventuelle konflikter mellom renovasjon og utkjøring fra parkeringskjeller. Etter førstegangs behandling er også offentlig parkering på østsiden tatt ut, da også deler av denne kunne komme i konflikt med innkjøring til parkeringskjeller. Rådmannen peker på at dette er gode grep, også sett i sammenheng med kartlegging i barnetråkk og viste utfordringer i krysset Meierigata/Gamle Hognestadvegen. Utbyggingen vil medføre en viss trafikkøkning, men rådmannen mener det

9 er positivt at parkeringstilkomst for næring og boligdelen skilles med to ulike innkjøringer. Det er foretatt en reduksjon av krav til parkering, slik at planen nå er i samsvar med føringer i Kommunedelplan for Bryne sentrum Forslagsstiller la fram krav om at 10 % av plassene skal ha ladepunkt for el-bil. Dette er vurdert som akseptabelt. Gange og sykkel Krav om 1 sykkelparkeringsplass per 50 m2 BRA er i henhold til Kommunedelplan for Bryne sentrum Det var lagt inn i bestemmelsene at det skal etableres 0,2 gjesteparkeringsplasser for sykkel. Dette er ikke krav i gjeldende sentrumsplan, men rådmannen vurderer dette som et svært godt tiltak for å tilrettelegge for økt sykkelbruk. Etter rådmannens vurdering er det positivt at planen sikrer fremtidig gang- og sykkelforbindelse sør for boligblokkbebyggelsen. I den sørligste delen av planen er det avsatt areal til offentlig gang- og sykkelvei, o_g/s1, med 8 meters bredde, mellom Gamle Hognestadsvegen og Jernbanegata. Dette er en videreføring fra sentrumsplanen, både forrige og gjeldende. Intensjonen i sentrumsplanen er at dette arealet skal inngå i den overordnede gangstrukturen som skal binde sammen områdene øst og vest for jernbanen. Forslagsstiller ønsker å redusere bredden noe, slik at det kan benyttes som del av utearealet, se vedlegg 16. Etter rådmannens vurdering er det ikke ønskelig å redusere bredden av flere grunner. Den er forankret i overordnet plan for sentrum og bredden er ment som en buffer mellom utearealer/balkonger, og for å minske innsyn. Det er heller ikke kjent hvordan det skal opparbeides, da dobbeltsporet og løsningene langs Jernbanegata ikke er planlagt. Rådmannen kan dermed ikke ta stilling til nøyaktig størrelse, løsning eller plassering av den videre opparbeidelsen på nåværende tidspunkt, heller ikke hvor stort areal opparbeidelsen vil kreve i en anleggsfase. Uteoppholdsareal Rådmannen vurderer at hensyn til felles uteoppholdsareal og tilgang på lek er ivaretatt. Bestemmelsene fra forslagsstiller var opprinnelig satt til 20 m2 per boenhet. I forslag til endring er dette satt til 16 m2, i tråd med Kommunedelplan for Bryne sentrum Bestemmelsene sikrer variasjon i opparbeiding og krav til solforhold. Sentralt på tomten opparbeides et større sammenhengende uteområde som vil ha svært gode solforhold. Nedtrapping av bebyggelsen mot dette, samt åpning mot øst, vil bidra til at rommet ikke oppleves som lukket. Det vil i tillegg være tilkomst både fra heis i parkeringskjeller, samt trapper i øst og vest. Boligene sikres egne private balkonger på 6 m2. I tillegg ligger planområdet tett på større utearealer for lek og idrett på Geidahodne og barne- og ungdomsskoleområder. Det er trafikksikker tilkomst til disse arealene. Rådmannen peker på at endelig utforming av uteområde for B1 skal dokumenteres til byggesak og behandles politisk. Det er likevel vurdert at krav til kvalitet er sikret i bestemmelsene. Totalt regulert felles uteoppholdsareal for f_u1- f_u4 utgjør omkring 1600 m2. Arealet sikrer felles uteoppholdsareal for 100 boenheter. Endelig utforming av utearealet knyttet til B1, vil styre antall boenheter innenfor dette feltet. Etter rådmannens vurdering kan deler av f_u2 ses i sammenheng med nordre del av B1. Vindanalysen tok utgangspunkt i planlagte bygg til førstegangs behandlingen med to alternativer. Bebyggelsen strakk seg da fra 3 til 10 etasjer målt fra Jernbanegata. I henhold til tidligere illustrasjonsoversikt vil det største fellesarealet ha akseptable vindforhold for opphold. Mellom tidligere bygningsvolumer i sør ble det vist til redusert vindkomfort, men at

10 opparbeiding av støyskjerm kunne øke komforten. De hyppigste vindretningene er nord- nordvest og sør-sørvest. Illustrasjonene viser vindforholdene i disse vindretningene. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Slik planen nå foreligger ivaretar den overordnede føringer i kommunedelplan for Bryne sentrum Planforslaget vurderes også å være i tråd med nasjonale føringer om fortetting. Samtidig gjør rådmannen oppmerksom på at endelig utforming og arkitektonisk kvalitet ikke foreligger. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at justert planforslag godkjennes. Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1. Plan Plankart Plan Plankart - vertikalnivå 1 2. Plan Bestemmelser Planbeskrivelse 4.ROS

11 Vedlegg: 5. Brann og renovasjon 6. Sol og skygge 7.Vindrapport 8. Notat-grunn 9. Støyrapport 10. Innkomne merknader ved høring og offentlig ettersyn 11. Merknader oppstart samla 12. Samlede merknader 13. Parkering og næringsetasje 14. Endringer i bestemmelsene 15. Forslagsstillers planbeskrivelse datert Møtereferat og kommentarer - Dialogmøte gangsbehandling i LOK Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

12