PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER VED KRYSSET ARNE GARBORGS VEG OG ROSSELANDSVEGEN, BRYNE

Transkript

1 Arkiv: K2 - L12, PlanID Vår ref: 13/ Journalpostid: 15/19399 Saksbeh.: Anita Helstrup PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER VED KRYSSET ARNE GARBORGS VEG OG ROSSELANDSVEGEN, BRYNE Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 065/ Time kommunestyre 046/ Framlegg til vedtak: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for boliger ved krysset Arne Garborgs veg og Rosselandsvegen, Bryne, plan med bestemmelser, begge datert den Vedtaket er gjort i medhold av plan- og bygningsloven Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl.a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet. Lokal utvikling Forslag frå Michael Evans, Sv: Planen reduseres til maks. 3 etg. Forslag frå Sverre Heskestad, H: Endringer i bestemmelsene 1, 3.1, og : 1: Formålet med planen er å legge til rette for : "Det skal dokumenteres sikret uteoppholdskvalitet ihht. føringer i bestemmelser om krav til minimum størrelse på uteoppholdsareal per boenhet, innenfor krav om bokvalitet og hensyn til føringer om støy" vert erstatta av "Det skal dokumenteres at uteoppholdsareal oppfyller krav til kvalitet ihht. gjeldende regelverk." 4.1.1: "Det tillates at bygningsvolum over 2. etasje krager ut mot øst. " vert erstatta av "Det tillates at bygningsvolum krager utover nedkjøringsrampe mot øst" : Hver bolig skal ha en privat balkong på min. 10m 2 mot syd. Boligene i 1.etasje skal ha private terrasser oppå dekket over parkering. MUA per bolig skal være 25m 2 hvorav inntil 10m 2 kan inngå i privat uteoppholdsareal. Det skal tilrettelegges for felles uteoppholdsareal på bakkeplan tilrettelagt for forskjellige funksjoner iht. Tek 10, som er skjermet for støy og er universelt utformet. Det skal etableres møblering for opphold i holdbare materialer, samt opparbeides med variasjon i vegetasjon. Forslag frå Michael Evans fekk 1 røyst og fall (Sv).

2 Punktvis avrøysting. Forslag frå Sverre Heskestad 1 fekk 4 røyster og fall (3H, FrP). Forslag frå Sverre Heskestad 3.1 vart vedtatt med 7 mot 2 røyster (Sv, Ap). Forslag frå Sverre Heskestad fekk 4 røyster og fall (3H, FrP). Forslag frå Sverre Heskestad vart vedtatt med 8 mot 1 røyst (Sv). Framlegget m/endringar vart vedtatt med 8 mot 1 røyst (Sv). LOK-065/15 Framlegg: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for boliger ved krysset Arne Garborgs veg og Rosselandsvegen, Bryne, plan med bestemmelser, begge datert den Følgende endringer blir innarbeidet i bestemmelsene: 1: Formålet med planen er å legge til rette for blokkbebyggelse i 3 etasjer med en inntrukket 4 etasje, og delvis nedgravd parkeringskjeller under. 3.1: Ved byggesøknad skal det leveres:utomhusplan, minimum 1:200: Adkomst med stigningsforhold, kotehøyder for ferdig terrengopparbeiding av leke- og felles uteoppholdsareal, tilkomst, parkering for bil og sykkel, renovasjon, terrengendring, beplanting, utendørs lyssetting, møblering, forstøtningsmur, støyskjerm og gjerder. Det skal dokumenteres at uteoppholdsareal oppfyller krav til kvalitet ihht. gjeldende regelverk. Tekniske planer på og langs fv.506 skal sendes til vegvesenet for gjennomsyn. Det skal foreligge en redegjørelse av prosjektets estetikk, arkitektoniske kvaliteter i materialbruk, og hvordan denne er tilpasset eksisterende bebyggelse : Bygningskroppen skal ligge innenfor viste byggegrenser og tillatte byggehøyder. Det tillates at bygningsvolum krager utover nedkjøringsrampe mot øst. Fri bredde på nedkjøringsrampen kan ikke være smalere enn 4,25m. Tillatt %BRA er 140%, parkeringskjeller regnes ikke med. Det tillates inntil 14 boenheter med tilhørende funksjoner innenfor planområdet : Hver bolig skal ha en privat balkong på min. 10m 2 mot syd. Boligene i 1.etasje skal ha private terrasser oppå dekket over parkering. MUA per bolig skal være 25m 2 hvorav inntil 10m 2 kan inngå i privat uteoppholdsareal. Det skal tilrettelegges for felles uteoppholdsareal på bakkeplan tilrettelagt for forskjellige funksjoner iht. Tek 10, som er skjermet for støy og er universelt utformet. Det skal etableres møblering for opphold i holdbare materialer, samt opparbeides med variasjon i vegetasjon. Vedtaket er gjort i medhold av plan- og bygningsloven Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl.a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet. 3.1: "Det skal dokumenteres sikret uteoppholdskvalitet ihht. føringer i bestemmelser om krav til minimum størrelse på

3 uteoppholdsareal per boenhet, innenfor krav om bokvalitet og hensyn til føringer om støy" vert erstatta av "Det skal dokumenteres at uteoppholdsareal oppfyller krav til kvalitet ihht. gjeldende regelverk." Time kommunestyre Feilføring i LOK sin protokoll frå møte datert Endringsforslaget frå Sverre Heskestad: 1 og fekk ikkje fleirtal, samt 3.1 strykes i pkt. 2 (dobbeføring). Forslag frå Sverre Heskestad, H: 4.1.1: "Det tillates at bygningsvolum over 2. etasje krager ut mot øst. " vert erstatta av "Bygningskroppen skal ligge innenfor viste byggegrenser og tillatte byggehøyder. Det tillates at bygningsvolum over parkeringsgarasje krager ut mot øst. Fri bredde på nedkjøringsrampen kan ikke være smalere enn 4,25m.» Forslag frå Michael Evans, Sv: Planen reduseres til maks 3 etg. Forslag frå Michael Evans fekk 2 røyster og falt (Sv, V).Forslag frå Sverre Heskestad vart samrøystes vedtatt. Framlegget frå LOK med endringar vart samrøystes vedtatt. KS-046/15 Vedtak: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til detaljregulering for boliger ved krysset Arne Garborgs veg og Rosselandsvegen, Bryne, plan med bestemmelser, begge datert den Følgende endringer blir innarbeidet i bestemmelsene: 3.1: Ved byggesøknad skal det leveres:utomhusplan, minimum 1:200: Adkomst med stigningsforhold, kotehøyder for ferdig terrengopparbeiding av leke- og felles uteoppholdsareal, tilkomst, parkering for bil og sykkel, renovasjon, terrengendring, beplanting, utendørs lyssetting, møblering, forstøtningsmur, støyskjerm og gjerder. Det skal dokumenteres at uteoppholdsareal oppfyller krav til kvalitet ihht. gjeldende regelverk. Tekniske planer på og langs fv.506 skal sendes til vegvesenet for gjennomsyn. Det skal foreligge en redegjørelse av prosjektets estetikk, arkitektoniske kvaliteter i materialbruk, og hvordan denne er tilpasset eksisterende bebyggelse : "Det tillates at bygningsvolum over 2. etasje krager ut mot øst. " vert erstatta av "Bygningskroppen skal ligge innenfor viste byggegrenser og tillatte byggehøyder. Det tillates at bygningsvolum over parkeringsgarasje krager ut mot øst. Fri bredde på nedkjøringsrampen kan ikke være smalere enn 4,25m.» 4.1.4: Hver bolig skal ha en privat balkong på min. 10m 2 mot syd. Boligene i 1.etasje skal ha private terrasser oppå dekket over parkering. MUA per bolig skal være 25m 2 hvorav inntil 10m 2 kan inngå i privat uteoppholdsareal. Det skal tilrettelegges for felles uteoppholdsareal på bakkeplan tilrettelagt for forskjellige funksjoner iht. Tek 10, som er skjermet for støy og er universelt utformet. Det skal etableres møblering for opphold i holdbare materialer, samt opparbeides med

4 variasjon i vegetasjon. Vedtaket er gjort i medhold av plan- og bygningsloven Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl.a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet.

5 PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER VED KRYSSET ARNE GARBORGS VEG OG ROSSELANDSVEGEN, BRYNE SAKEN GJELDER Sjo Fasting as fremmer på vegne av Tomtespesialisten as, forslag om boligutbygging i krysset ved Arne Garborgs veg og Rosselandsvegen på Bryne. Eiendommen har tidligere hatt planteutsalg, og det står i dag drivhus og konstruksjoner knyttet til denne virksomheten på eiendommen. SAKSGANG Planforslaget ble 1.gangs behandlet i Lokal utvikling den , og vedtatt lagt ut på høring. I vedtaket lå det inne at rådmannens anbefalinger i saken skulle innarbeides til 2.gangs behandling: Spesifisere i bestemmelsene at parkering per boenhet skal dekkes i parkeringskjeller Justering av lengde og bredde på sideparkering Synliggjøre sporingskurve for bil, knyttet til bredde på inn- og utkjøring til parkeringskjeller Redegjørelse for løsninger i nivåforskjeller og tilgjengelighet mellom regulerte byggegrenser på begge vertikalnivå. Etter initiativ fra naboer hadde Time kommune møte i forkant av høringsfristen, da det var ønske om dialog om eksisterende trafikal situasjon og planforslagets konsekvenser. Planen ble først innsendt Etter gjennomgang av plankartet ble saken stoppet , og forslagsstiller sendte inn nytt materiale den Forslagsstiller mottok tilbakemelding med spørsmål om avklaring av innhold og redegjørelse av reviderte løsninger den Siste supplerende kommentarer og illustrasjonsmateriale fra forslagsstiller ble mottatt og er innarbeidet i planbeskrivelsen. GJELDENDE PLANER Regionalplan Jæren (RPJ)

6 Bryne er et kommunesenter på Jæren og regnes som regionalt næringssenter med høy urbaniseringsgrad. Bryne defineres som områdetype Senterområde, med føring om en tetthet på 6-12 boliger pr daa og % BRA. Anbefalinger om tetthet er avhengig av størrelse, utforming og kvaliteter i nærområdet. Størrelse på felles uteoppholdsareal er 30 m2 (MUA). Kommunedelplan for Bryne Planområdet er i kommunedelplan for sentrum vist som BU21 og bymessig utbygging. Leke- og oppholdsareal skal ha en skjermet plassering, ikke være nordvendte og ha sol ved vår- og høstjevndøgn kl på minimum 50 % av arealet. Minste uteoppholdsareal er 25 m2. I tillegg skal hver boenhet ha privat uteoppholdsareal på minimum 4 m2. I registreringskart med anbefalte høyder er det lagt inn tre etasjer og inntrukket 4. etasje, målt med henholdsvis 11 og 14 meter. Plan Arne Garborgs veg fra jernbanen til Kong Haakons veg (Vedtatt ) Regulert til bolig med ti meter byggegrense fra fortau. Intern vei er vist som kommunal og det tillates to boliger. HØRING Det kom inn 11 merknader i høringsperioden. Av disse var syv fra private/ naboer. Oppsummering av merknader med kommentarer er lagt ved saken som eget vedlegg. Hovedtrekkene i innspillene som kom inn omhandler antall etasjer og høydevirkning på prosjektet, samt trafikale forhold knyttet til trafikksikkerhet og tilkomstvei. PLANFORSLAG Det vises også til søkers planbeskrivelse, vedlegg 3, samt vedlagte illustrasjoner. Planområdet er lokalisert ved innkjøringen til Bryne sentrum, i krysset Arne Garborgs veg Rosselandsvegen. Det var tidligere et plantesenter på tomten som planlegges revet. Tomten har en nivåforskjell opp fra Arne Garborgs veg på omkring 2 meter. Forslagsstiller viser til at boligeiendommen er på 1,248 daa, og ihht planlagt antall boenheter gir dette en utnyttelse på 11 bol/daa. Det planlegges å oppføre en blokk på tre etasjer med inntrukket fjerde etasje. Parkering vil skje i nedgravd parkeringskjeller. Uteområdet er lagt i sørvest, samt tilknyttet gatetun. Eksisterende lekeplass sør for tomten tas i bruk og oppgraderes. ROS-analyse Det kan være fare for radongass i grunnen under utbyggingsområdet. Tiltak skal sikre mot dette. Planbeskrivelsen viser til risiko for påkjørsel i gangfelt som krysser Rosselandsvegen, men det er vurdert som mindre sannsynlig at det vil oppstå ulykker med alvorlig konsekvens dersom fortau- og veiløsninger utformes ihht gjeldende veinormaler. VURDERING Etter rådmannens samlede vurdering fremstår det til en viss grad som at tomten er forsøkt

7 tilpasset et ferdig prosjekt, og ikke at prosjektet er tilpasset tomten. Tilpassing av prosjektet til tomten, jf. føringer i bestemmelser og plankart, ble også omtalt av rådmannen til 1.gangs behandlingen. Rådmannen er i tvil om rekkefølgekonsekvenser av justeringer i planen etter høring sikrer at krav til bokvalitet vil kunne ivaretas godt nok i endelig prosjektering. Planforslaget har en høy utnyttelse, men er innenfor overordnede føringer om utnyttelse, samt føringer i kommunedelplanen om høyde. Forslagsstiller har etterkommet rådmannens anbefaling om å senke parkeringskjeller, og total høyde på bygget er redusert med èn meter. I flere merknader fra naboer gis det uttrykk for negativ innstilling til høyde og utnyttelse på tomten. Forslagsstiller viser til nedsenking av parkeringskjeller, sentral plassering i forhold til urbanitet og kollektivt knutepunkt, og påpeker i merknader at det planlagte prosjektet ligger innenfor rammene det er lagt opp til i kommunedelplanen for sentrum som gir mulighet for tre etasjer med en inntrukket fjerde etasje. Det kommenteres også fra forslagsstiller at tomten langs Arne Garborgs veg godt kan tåle de høydene som planforslaget legger til grunn, og at volumet gir en riktig markering av at man kommer til en by. I sin vurdering av planen til 1.gangs behandling uttrykte rådmannen skepsis til hvordan det helhetlige uttrykket vil være i forhold til nabobebyggelsen og tomtens naturlige terrengforskjell. Rådmannen anbefalte samtidig forslagstiller å vurdere at areal avsatt til heis ble trukket ytterligere inn. Innsendt illustrasjonsplan viser at dette ikke er endret, hvor bakgrunnen for dette var endring av tilkomst til parkeringskjeller. Estetikk Rådmannen har tatt på alvor de politiske signal som kom under 1.gangs behandlingen vedrørende estetikk. I vurdering av forslagstillers bestemmelser om estetikk, kan ikke rådmannen se at dette er godt nok ivaretatt, og det er i etterkant innarbeidet supplerende tekst i bestemmelsene. I planbeskrivelsen vises det til at det er viktig å vie spesiell oppmerksomhet til fasaden mot nord og utearealet mot Arne Garborgs veg, samtidig vises det til at fokus på materialitet og detaljering kan binde bygget sammen med eksisterende bebyggelse. Forslagsstiller omtaler eller redegjør ikke for hvordan dette kan løses. Bestemmelse om Estetikk, sier nå; «Fasader og uteareal skal være av høy kvalitet. Fasader mot nord må ses som en aktiv fasade som markerer inngangen til Bryne by. Det skal legges vekt på et helhetlig uttrykk med god materialbruk og unngå lange og ensformige fasader. Trappehus skal ikke virke for dominerende mot veien, og gis kvalitet i fasadeutforming. Den inntrukne 4. etasjen skal ha flatt tak eller pulttak. Tak over 3. etasje skal være flatt.» Forslagsstiller har i supplerende kommentar i etterkant av innsendt planforslag vist til at byggesak kan utøve et kritisk skjønn, samt utøve en substansiell innflytelse på de estetiske valgene som godkjennes. Erfaringsvis vil bestemmelser som ikke stiller konkrete krav i plan, ikke sikre kvalitetsheving av prosjekt. Rådmannen viser til at det er godkjent planer i den nyere tid, med uheldige konsekvenser for opplevelse av estetiske kvaliteter. Det er derfor i behandling av saken tilført bestemmelsene en ytterligere konkretisering, eksempelvis ved at store fasadeflater skal brytes opp ved å kombinere fasadematerialer, eller ved bruk av materialer som visuelt bryter opp veggen, eksempelvis tegl eller trekledning. Dette gjelder særskilt heis/trapperom. Rådmannen forventer at det ved byggesøknad gis en utfyllende

8 vurdering og redegjørelse av prosjektets estetikk, arkitektoniske kvaliteter i materialbruk og hvordan denne er tilpasset eksisterende bebyggelse. Uteoppholdsareal og lek Bestemmelsene stiller krav om totalt 25 m2 per boenhet, hvorav 10 m2 er private terrasser. Dette tilsier 210 m2 MUA ved 14 boenheter. Etter rådmannens vurdering kan dette aksepteres med tilleggsareal i tilgrensende gatetun og lekeområde. I sin vurdering av planforslaget til førstegangs behandling, ba rådmannen forslagsstiller om en tettere samordning mellom plankart/bestemmelser og løsninger vist i illustrasjonsmaterialet. Ved gjennomgang av planmateriale til sluttbehandling er det etter rådmannens vurdering ikke vist full utnyttelse i illustrasjon av sikret uteoppholdsareal ihht regulert byggegrense i plankart slik kravet er. Rådmannen er derfor i tvil om forslagsstiller kan oppnå planlagt antall boenheter ihht hva som er juridisk sikret i bestemmelsene, jf. plankart og illustrasjonsplan. En vurdering av plankart korrigert , tilsier at sikret uteoppholdsareal innenfor formål boligbebyggelse utenfor byggegrense, utgjør om lag 150 m2. Areal vist som veiareal ved/ mellom gjesteparkering er da selvsagt ikke medberegnet. Dette tilsvarer bare 10 boenheter ihht krav i bestemmelsene. I «arealoversikt» i planbeskrivelse omtales samlet 470 m2 uteareal, herunder 220 m2 uteopphold med grillplass, samt lek og gatetun. Under konsekvenser for «boligkvalitet», punkt 5.1 skriver forslagsstiller at «Prosjektet er illustrert med totalt 260 m2 terrasser, samt et gatetun som knytter sammen lekeplassen og grøntarealet på ca. 150 m2». Vedlagt illustrasjonsplan med rev.dato viser 206,4 m2. Illustrasjonen over uteoppholdsareal til 1.gangs behandling synliggjorde 200 m2 MUA (i grønt, figur 1) sørvest for blokken. Gjesteparkering var i kant med tilkomstvei. I revidert forslag (figur 2) er parkering trukket delvis inntil blokken grunnet hensyn til sikt og bredde på tilkomstvei. Rådmannen er i sin vurdering i tvil om renovasjon og parkeringsareal etter siste revidering av plankartet inngår i arealregnskap for felles uteopphold.

9 Figur 3 viser utsnitt av plankart. Bredde mellom veiareal og byggegrense er omkring 4,8 meter. Figur 2 illustrerer at denne bredden i opparbeiding er 7,8 meter. Rådmannen har forståelse for at det skal være en fleksibilitet i prosjektet mht. utforming og utnyttelse. Samtidig påpekes det at tomten er såpass liten at prosjekt av denne størrelsen krever en høyere detaljeringsgrad og stor grad av presisjon. Plankartet åpner for bebyggelse 4,8 meter parallelt fra vei, og i tillegg åpner bestemmelsene for at terrasser tillates å bryte byggegrensen med opptil 70 cm i sør. Dette vil gi uakseptable konsekvenser for felles uteoppholdsareal, og kan ikke aksepteres. Ved søknad om rammetillatelse skal det dokumenteres at uteoppholdsareal er sikret, jf. bestemmelse om uteoppholdsareal. Dispensasjon fra dette kan ikke aksepteres. Rådmannen er også uenig med forslagsstiller om at hensyn til innsynsproblematikk ikke skal forventes løst i plansaken, og utsettes til byggesak, jf. svar på merknad fra nabo om innsyn. Det sikres at det ikke etableres uteoppholdsareal i blokk mot øst for å imøtekomme dette, og rådmannen har derfor supplert bestemmelse om at det ikke tillates etablert terrasse for opphold mot øst. Sol og skygge Etter rådmannens vurdering vil det være tilfredsstillende solforhold på avsatt uteoppholdsareal. Transparente flater i støyskjerm ved innkjøring til tomten vil sikre ytterligere sol enn sol- og skyggeillustrasjon fra kl viser. Forslagsstiller har dokumentert at prosjektet ikke får endrede solforhold kl for naboeiendom. Renovasjon Plassering av renovasjon ved tilkomst til tomten er akseptabel, og bestemmelser om estetikk i prosjektet omfatter også utforming av dette renovasjonsarealet. Støy Regulert støyskjerm (to meter høy) sikrer tilfredsstillende støynivå på halvparten av området angitt som felles uteoppholdsareal, jf. støyrapport fra støykonsulent. Bestemmelsene sikrer at støynivået ikke skal være høyere enn 55 dba. Vurdering fra støykonsulent, jf. vedlegg 13, viser at dette gir gul støysone halvveis inn på uteområde ved åpning i støyskjerm og tilkomst fra nord. Ved lukket løsning vil større deler av uteområdet være tilfredstillende for uteopphold. Regulert støyskjerm i plankart er ikke trukket til bygningskropp og angir åpning. Trafikk og parkering Etter rådmannens vurdering er en parkeringsplass per boenhet i parkeringskjeller, samt gjesteparkering på gateplan akseptabelt. I dialog med naboer ble det påpekt utfordringer knyttet til dagens bredde på vei. Dette er fulgt opp, og veien er i planforslaget utvidet til 4,5 meter. Rådmannen vurderer at utvidet bredde på vei med frisiktsone på 3x20 meter aksepteres når inn- og utkjøring til parkeringskjeller er sikret lysregulert. Barn og unge Areal avsatt til lek er akseptabelt. Størrelse på lekeplass er redusert noe i etterkant av 1.gangs behandlingen for ytterligere å imøtekomme merknader fra nabo om eksisterende utfordringer og faktiske forhold vedrørende tilkomstforhold til privat eiendom. En oppgradering av

10 lekeareal vil også gi økt bokvalitet for eksisterende boliger. Universell utforming Hensyn til tilkomst til bolig og felles uteareal er etter rådmannens vurdering sikret, samt ivaretatt i bestemmelser om opparbeiding av uteoppholdsareal og shared space. Utbyggingsavtale Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl.a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet. ENDRINGER I PLANENS BESTEMMELSER ETTER HØRING Rådmannen har ut fra en samlet vurdering innarbeidet følgende endringer/suppleringer i bestemmelsene: 1. Planens målsetting Presisering: Formålet med planen åpner opp for å legge til rette for blokkbebyggelse i 3 etasjer med en inntrukket 4 etasje, og delvis nedgravd parkeringskjeller under. 3.1.KRAV TIL MATERIALE VED RAMMESØKNAD/BYGGESØKNAD Supplering: Det skal dokumenteres sikret felles uteopphold ihht. bestemmelser om krav til minimum størrelse på uteoppholdsareal per boenhet, innenfor krav om bokvalitet og hensyn til føringer om støy. Det skal foreligge en utfyllende vurdering og redegjørelse av prosjektets estetikk, arkitektoniske kvaliteter i materialbruk, og hvordan denne er tilpasset eksisterende bebyggelse. 4.1 BEBYGGELSE OG ANLEGG Utnyttelse Utgår: Nedkjøringsrampe/kulvert kan gå utenfor byggegrense i øst. Forslagsstiller viser til begrunnelse om at bygningsdel som ikke kommer i konflikt med nedkjøringsfunksjonen på rampe kan tillates kraget ut over rampe. Bestemmelsen er uklar om intensjon og konsekvens og tas ut. Supplering: Det tillates at bygningsvolum over 2. etasje krager ut mot øst.

11 ..Det tillates inntil 14 boenheter med tilhørende funksjoner innenfor planområdet, iht Estetikk Supplering: Det skal være variasjon i oppbygging av volumer og fasadeflater. Store fasadeflater skal brytes opp ved å kombinere fasadematerialer, eller ved bruk av materialer som visuelt bryter opp veggen, eksempelvis tegl eller trekledning. Dette gjelder særskilt heis/trapperom Uteopphold Supplering/presisering: Det tillates ikke etablert balkong eller lignende mot øst. Det tillates ikke overbygg og innglassing av terrasser og balkong. MUA per bolig skal være 25m2 inkludert privat uteoppholdsareal, av disse kan inntil 10 m2 inngå i privat uteoppholdsareal. Det skal tilrettelegges for felles uteoppholdsareal som har dokumentert gode solforhold, skjermet for støy og er universelt utformet. Det skal etableres møblering for opphold i holdbare materialer, samt opparbeides med variasjon i vegetasjon Sykkelparkering Suppleres med «låsbar» sykkelparkering. Utgår: Vegrett til naboeiendom Gnr.2 Bnr.327 SVV skriver i merknad at de krever at bestemmelsene gis et punkt som sier at eiendommen skal gis atkomst fra Rosselandsvegen og at direkteavkjørsel skal stenges. Rådmannen vurderer at det ikke er mulig å stille rekkefølgekrav om det som er privatrettslig i planen. I tillegg tilsier dette at det stilles rekkefølgekrav til tiltak utenfor planområdet, som ikke er knyttet opp til utbygging av området. Bestemmelsen utgår. Forslagsstiller er gjort kjent med endringene og vil evt kommentere de skriftlig før planforslaget behandles av Lokal utvikling den KONKLUSJON Rådmannen viser til at planen er noe uklar i omtale av uteoppholdsareal, og har manglende samordning med regulert areal i plankart og bestemmelser. En mulig konsekvens er at antall boenheter må reduseres for å oppfylle krav i planen. Rådmannen anbefaler at kommunestyret godkjenner planforslaget med rådmannens innarbeidede endringer, for å sikre best mulig kvalitet i videre detaljprosjektering.

12 Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1.Plankart nivå 2 2.Plankart nivå 1 3.Reguleringsbestemmelser 5.Parkeringskjeller- svingradius 6. Illustrasjonsplan 7.Snitt og sol-skyggeanalyse 8. Ros-analyse 9. Merknader med kommentarer 10. Innkomne merknader gangsbehandling. Plan Detaljregulering for bolig ved krysset Arne Garborgs veg og Rosselandsvegen 12.Møtereferat. vedlagt fra forslagsstiller 13. Støyrapport 4.Planbeskrivelse Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

13