PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER NORD FOR BRUAVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 13/ Journalpostid: 15/13013 Saksbeh.: Ingrid Høymer Fossan PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER NORD FOR BRUAVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 020/ Lokal utvikling 033/ Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger nord for Bruavegen langs Håelva, Undheim, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert , ut på høring og offentlig ettersyn etter at rådmannens forslag til endringer under oppsummeringen er innarbeidet i planforslaget. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Ugild Følgjande vara møtte Merknad Sverre Heskestad John Lende 6 første ledd bokstav e. Kjell Olav Stangeland 6 første ledd bokstav b. Nye opplysningar i saka vart lagt fram av kommunalsjef Bjørn Meling: Ein part i saken hadde ikkje fått nabovarsel etter reglane i plan og bygningslova. Forslag frå Knut Mauland, H: Saka vert utsett til møte LOK-020/16 Vedtak: Saka vert utsett til møte

2 Lokal utvikling Ugild Følgjande vara møtte Merknad Kjell Olav Stangeland Lars Enevoldsen Fvl. 6 første ledd bokstav b. Sverre Heskestad Bjørghild Underhaug Fvl. 6 første ledd bokstav e. Forslag frå Knut Mauland, H: 3 kulepkt. under rådmannens sine forslag til endringer tas vekk: Ut fra hensynet til omgivelsene bør justering i byggevolum realiseres ved reduksjon av en etasje i B1. Forslag frå Knut Mauland vart vedtatt med 6 mot 3 røyster (2 Sp, Ap). Framlegget med endring vart samrøystes vedtatt. LOK-033/16 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger nord for Bruavegen langs Håelva, Undheim, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert , ut på høring og offentlig ettersyn etter at rådmannens forslag til endringer under oppsummeringen er innarbeidet i planforslaget med følgende endring:kulepkt. 3 under rådmannens sine forslag til endringer tas vekk: ut fra hensynet til omgivelsene bør justering i byggevolum realiseres ved reduksjon av en etasje i B1. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER NORD FOR BRUAVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM SAKEN GJELDER Prosjektil as har på vegne av Bruarvegen Eigedom as utarbeidet forslag til detaljregulering for boliger på Undheim. SAKSGANG Varsel om planoppstart Komplett planforslag innkommet gangs behandling i LOK Planlagt fremdrift Offentlig ettersyn uke 11 uke 17/ gangs behandling i LOK Godkjenning i kommunestyret GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Time kommune I kommuneplanen er området avsatt til boligområde. Langs elven ligger et fremtidig turdrag som knyttes sammen med eksisterende lokale turveier til en rundløype. Reguleringsplan for Undheim sentrum, datert I reguleringsplan 0074 er området avsatt til forretning og andre serviceanlegg. Det kan etableres boenheter i 2. etasje. PLANFORSLAG Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av området med boliger, uteoppholdsareal, lek og tursti. Planområdets samlede areal er 5,32 daa og har en utnyttelse på ca. 4 boliger per dekar. Det består av to nye bygningsvolumer. Det er en boligblokk (B1) på fire etasjer og inntrukket femte etasje med totalt 17 leiligheter, samt en firemannsbolig (B2) på tre etasjer. Begge har parkeringsanlegg i første etasje og en samlet parkeringsdekning på 32 p-plasser. Uteoppholdsarealet er ca. 1,2 dekar hvor det er regulert inn en sandlekeplass og offentlig turvei langs Håelva. Håelva er et verna vassdrag. VURDERING Prosess Oppstartsmøte for planprosessen ble avholdt den Siden har det vært et

4 arbeidsmøte den for å gå gjennom merknader, diskutere utnyttelse og se på videre fremdrift. Deretter har det vært to arbeidsmøter der flomanalyse, ROS og planmaterialet ble vurdert. I henhold til vurderinger og tilbakemeldinger kunne nok dialogen underveis i planprosessen vært bedre. Bolig høyde/utforming Forslagstiller ønsket opprinnelig å beholde deler av bygningskroppen til det gamle handelslaget som er på to etasjer med saltak. Først i møtet den ble det gjort kjent at forslagsstiller hadde gått bort fra dette og heller ønsket å etablere to nye bygningsvolumer. Rådmannen stiller seg positiv til at det er blitt åpnet langs elven og lagt til rette for tursti og rekreasjon. De to nye byggene har dog en helt annen dimensjon og utforming, spesielt blokk B1. Blokk B2, en firemannsbolig, holder seg innenfor en akseptabel høyde i h.h.t eksisterende bebyggelse, samt at beboerne får egen privat hage som supplerer felles uteoppholdsareal. B1 vises som en blokk på fire etasjer med en inntrukket femte etasje. Plankartet viser at den skal ha en maks gesimshøyde på 16,5 meter. Undheim er preget av lav bebyggelse som er en del av stedets karakter. Et bygg på fem etasjer er høyere enn hva som er tillatt i store deler av Bryne sentrum, samtidig som planforslaget har en høy utnyttelsesgrad som tilsvarer bymessig utbygging. Bygningen er tilsynelatende monumental og skiller seg vesentlig ut fra eksisterende bebyggelse på Undheim angående høyde. Dette fraviker fra Regionalplanens 6.2.2: «Det skal stilles krav til estetiske hensyn i alt plan- og byggearbeid med spesielt fokus på styrking av identitet, tilføring av områdekvalitet, tilpasning til omgivelsene og kvalitet og bestandighet i materialbruk.» Rådmannen vil også legge til merknaden fra Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen av som presiserer følgende; «Rammene for utbyggingsvolumer må vurderes ut fra hensyn til omgivelsene.» Til orientering så har rådmannen vært i kontakt med Time kyrkjeleg fellesråd angående høyde på bygg i nærheten av kirke på bakgrunn av tidligere erfaringer på Brunehaugen. Fellesrådet har tilbakemeldt at Undheim kapell har en annen juridisk status enn andre kirkebygg da det er Undheims beboere som eier kirken. Det betyr at 300-meters kravet faller bort, jf. 4-3 i Forvaltning av kirke, kirkegård og kirkens omgivelser som kulturminne og kulturmiljø. «Fellesrådene bes innrapportere til biskopen og fylkeskommunen/samisk kulturminneråd om planlagt tiltak etter plan- og bygningsloven utenfor 60-meters sonen og nærmere kirke enn 300 meter i spredt bebygd område, slik at kirkelig myndighet og kulturminnemyndigheten sammen kan gi sitt innspill til kommunen i slike saker.» Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealet er av varierende, men tilfredsstillende kvalitet. Planen åpner opp langs elven og den offentlige turstien er regulert inn. Det gir gode forutsetninger både for brukere av stien og for beboerne. Sol- og skyggeanalyse viser solforhold i tråd med kommuneplanens krav. Forslagstiller fikk på arbeidsmøte tilbakemelding om at uteoppholdsarealet var for oppdelt og bar preg av restareal. Ved innlevering av planforslaget har dette fått en langt bedre form, og innbyr i tilfredsstillende grad til rekreasjon og opphold på enkelte områder. Grunnet boligblokkens størrelse, utforming og med garasje i første etasje er planløsningen likevel ikke

5 optimal. Å ha parkering på bakkeplan vil erfaringsmessig gi lite til området rundt, og bidrar i svært liten grad til sosial kontroll på uteområdet. Materialvalg vil kunne mildne uttrykket litt, men det er nesten umulig å unngå passive fasader på bakkeplan. Tilkomst til lek for B2 er ikke tilfredsstillende løst. Barn må krysse veien i planområdet da den naturlige tilkomsten går mellom B1 og en intern vei. Her er det svært smalt, under 1 meter, med forstøtningsmur på den ene siden og boligblokken på den andre siden, d.v.s at i realiteten kan det bli vanskelig å passere, selv for små barn. Eventuelt må en gå rundt blokken som heller ikke er en trafikksikker løsning. B1 henvender seg også i retning øst og vest som betyr lite sosial kontroll på lekeplassen. Parkering Det er en utfordring med planforslaget at det i bestemmelsene ikke vises hva maks tillatt bruksareal (BRA) per delfelt er, men kun viser fotavtrykket (BYA). Dette skaper usikkerhet hva maks byggevolum i realiteten kan komme til å bli. I sin vurdering har rådmannen lagt planbeskrivelsen, plankart og planbestemmelsene til grunn. Planbestemmelsene til planforslaget sier følgende: Det skal legges til rette for 1,5 parkeringsplasser pr. 100 m² BRA, og ikke mindre enn 1,5 parkeringsplass pr. boenhet. For boenhetene i blokk B1 skal parkeringsplassene ligge i 1. etg. B2 skal løse 1 parkering pr boenhet innenfor bygget. Resten av parkeringsarealene skal ligger på f P1 og f P2 B1 viser 17 p-plasser knyttet til boenhetene og 6 p-plasser til gjesteparkering i P-anlegget. B2 vises med 4 parkeringsplasser (1 parkeringsplass per boenhet). Plankartet viser i tillegg 4 gjesteparkeringsplasser + 1 HC p-plass på bakkeplan. Til sammen 32 plasser. Rådmannen konstaterer at de 3 sistnevnte kulepunktene ikke lar seg realisere sammen med kulepunkt 1 (39 plasser), med mindre byggevolumet slik det er vist i planbeskrivelsen reduseres. Kommuneplanens 6 sier bl.a. at; «I bustadområde skal det vera minst 1,5 parkeringsplass for kvar påbegynt 100 m2 BRA, og ikkje mindre enn 1,5 parkeringsplass for kvar bustadeining.» Rådmannens utregning av BRA er gjort på bakgrunn av kommuneplanens bestemmelser og Veileder H-2300 «Grad av utnytting». Forslagstiller har tolket BRA som summen av hver enkelt bruksenhets bruksareal, jf. Planbeskrivelsen punkt 5.4 «Parkering», og ikke samlet BRA som er standard utgangspunkt for utregning i kommunens planarbeid. Ved utregning har rådmannen lagt til grunn tabellen som viser BRA i planbeskrivelsen. Parkering er lokalisert i første etasje for begge byggene, med unntak av en HC p-plass og noen få gjesteparkeringsplasser. Planbeskrivelsen viser en samlet BRA til boligformål på 2570 m2, noe som i h.h.t kommuneplanen utløser krav om 39 parkeringssplasser, hvorav 8 skal være gjesteparkeringsplasser og 2 HC p-plasser. Planforslaget legger til rette for til sammen 32 parkeringsplasser, hvorav 9 gjesteparkeringsplasser og 1 HC p-plass. En tidligere versjon av planforslaget viste flere p-plasser på bakkeplan. Slik rådmannen ser

6 det har utvidelsen av uteoppholdsarealet gått på bekostning av antall parkeringsplasser på bakkeplan. Med foreslått arealutnyttelse uten mulighet for parkering under bakken, vurderer rådmannen at det vil være nesten umulig å kunne klare å dekke parkeringsbehovet og samtidig ha tilfredsstillende kvalitet på uteoppholdsarealet. Rådmannen vil også nevne de politiske signaler som ble gitt ved behandlingen av plan 0440, «Detaljregulering for sørleg del av bustadfeltet aust for Øygårdsholen, Undheim», for forholdsvis kort tid siden. Her ble det signalisert at parkeringsdekningen på Undheim burde være høyere enn kommuneplanens minstekrav. Tiltakshaver for plan 0457 påklaget også formelt kommunestyrets vedtak i plan angående for lite parkering, selv om dekningen der var i tråd med kommuneplanens minstekrav. Undheim har ingen gode kollektivforbindelser og er i så måte et bilbasert område. Utfra planbeskrivelsen har rådmannen beregnet at leilighetene er av god størrelse, ca. 110 m2 i gjennomsnitt. Det er derfor nærliggende å tro at på bakgrunn av områdets beliggenhet og utnyttelsen vil flere av husstandene ha to biler. Besøkende vil i de fleste tilfeller også måtte bruke bil til og fra Undheim. Sykkelparkering Realisering av sykkelparkering vil være en utfordring grunnet den høye utnyttelsen. I følge 6 i kommuneplanens bestemmelser skal det være 1 sykkelparkeringsplass per 100 m2 BRA. Illustrasjonsmaterialet viser plass til ca. 13 sykkelparkeringsplasser i parkeringsanlegget, mens kravet med opplyst bruksareal (BRA), jf. kommuneplanens bestemmelser, er 26 stk. Det er ikke vist til andre muligheter i plankart eller bestemmelser for parkering av sykkel. Sykkelparkering vil først bli vist i søknad om byggetillatelse. I realiteten betyr det at dette vil måtte gå på bekostning av uteoppholdsareal, og er da ikke tilfredsstillende løst i planforslaget. Verna vassdrag Planområdet grenser til Håelva som er et verna vassdrag. Deler av planområdet er i kommuneplanen vist med hensynssone «Bevaring naturmiljø», dvs område med viktig naturtype eller sårbare og truede arter av nasjonal eller regional verdi. I planforslaget bestemmelse 7.1. heter det at; «Det må etableres tiltak for å begrense avrenning til vassdraget under utbygging av området.» Her er det uklart hvilke tiltak som skal etableres og om de vil være tilfredsstillende. Rådmannen anbefaler derfor at det tas inn en rekkefølgebestemmelse som skal sikre at det foreligger en godkjent plan for håndtering av overvann/inngrep i området med hensynsonen, ikke minst i anleggsfasen. Oppsummert Rådmannen ser det som positivt at det skjer noe på den gamle tomten til handelslaget, spesielt med tanke på at området blir åpnet mot elven og med tilvekst av nye boliger. På bakgrunn av punktene som er vurdert, vil enkelte aspekter i planen bli problematiske for gjennomføring og kvalitet grunnet høy utnyttelse. Utnyttelsen ligger i øverste sjikt i henhold til overordnede føringer og er i så måte i tråd med overordnet plan, men rådmannen vurderer det likevel dit hen at planområdet ikke egner seg til arealutnyttingen som er foreslått. Det er en utfordring å løse nødvendig parkering, nødvendig sykkelparkering, tilkomst til lek, gode kvaliteter på uteoppholdsareal og unngå massive bygg i planforslaget. Slik planforslaget er omtalt i planbeskrivelsen vil det ikke kunne la seg realisere innenfor de juridisk bindende rammene, jf. plankart og bestemmelser. Rådmannen mener at ved noe lavere utnyttelse ville

7 både utforming og høyde av boligblokk B1, uteoppholdsarealet, parkeringskrav og hensynet til omgivelsenen kunne bli bedre ivaretatt. Rådmannen foreslår følgende endringer før planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn: Maksimum arealutnyttelse vises i bestemmelsen med både BYA og BRA. Samlet utnyttelse i BRA og eventuelt antall leiligheter vises i bestemmelsene slik at planforslaget blir i tråd med kommuneplanens krav om parkering. Ut fra hensynet til omgivelsene bør justering i byggevolum realiseres ved reduksjon av en etasje i B1. Det må vises i plankart eller bestemmelser hvordan kommuneplanens krav om 1 sykkelparkeringsplass per 100 m2 BRA vil bli dekket uten at det går på bekostning av kvaliteten på uteoppholdsarealet. Ta inn rekkefølgebestemmelse om at det må foreligge en vassdragsmyndighets godkjent plan før igangsettingsløyvet kan gis. Tilkomst fra blokk B2 til lekeplassen må løses på en bedre måte. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planen kan legges ut på høring og offentlig ettersyn etter at endringene nevnt under rådmannens oppsumering er innarbeidet i planforslaget. Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1. Plankart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Situasjonsplan 5. Sol skygge analyse 6. Snitt 7. Renovasjonsteknisk plan 8. 3D illustrasjoner

8 Vedlegg: 9. Flomvurdering 10. ROS 11. Planløsning B1 12. Merknader 13. Skråfoto med illustrasjon av bygg Nye opplysninger til behandling i Lokal utvikling Merknader til plan 0457 Forslagsstillers kommentar til merknad fra Ådne Undheim Nye fasadeillustrasjoner Referat oppstartsmøte med plangrense, plan 0495 Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

9