PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER I BISKOP HOGNESTADS GATE 8, BRYNE. Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 068/

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 13/ Journalpostid: 14/28042 Saksbeh.: Ubbo Busboom PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER I BISKOP HOGNESTADS GATE 8, BRYNE Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 068/ Framlegg til vedtak: Lokal utvikling avviser forslag til detaljreguleringsplan for boliger i Biskop Hognestads gate 8, Bryne, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert og revidert Planforslaget oppfyller ikke kravene til uteoppholdsareal som er satt i gjeldende bestemmelser til kommuneplanen. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Forslag frå Sverre Heskestad, H: 1. Lokal utvikling vedtar og legge ut forslag til detaljreguleringsplan for boliger i Biskop Hognestads gate 8, Bryne, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert og revidert ut på høring og offentlig ettersyn etter at rådmannens forslag til "Endringer i plan" er innarbeidet i plankart og bestemmelser. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytning tilplanområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Forslag frå Sverre Heskestad vart vedtatt med 7 røyster medan 2 røysta for framlegget (Ap, Sv). LOK-068/14 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar og legge ut forslag til detaljreguleringsplan for boliger i Biskop Hognestads gate 8, Bryne, plan med tilhørende bestemmelser, begge datert og revidert ut på høring og offentlig ettersyn etter at

2 rådmannens forslag til "Endringer i plan" er innarbeidet i plankart og bestemmelser. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenforog i tilknytning til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER I BISKOP HOGNESTADS GATE 8, BRYNE SAKEN GJELDER Arkitektkontoret Stav as fremmer på vegne av S&B Prosjekt as forslag til detaljreguleringsplan for boliger i Biskop Hognestads gate 8, Bryne. Formålet med planen er å legge til rette for 6 hus i rekke samt carport-/garasjeanlegg med tilhørende anlegg. Eier ønsker et fortettingsprosjekt på eiendommen som åpner for en utnyttelse og antall boenheter som gjør at kravene i kommuneplanen ikke følges. SAKSGANG Varsel om planoppstart Planforslag innkommet gangs behandling i LOK GJELDENDE PLANER Området er i gjeldende kommuneplan vist som boligformål. Området er tidligere regulert til boligformål i plan «Reguleringsplan for Arne Garborgs veg frå jernbanen til Kong Haakons veg». Planforslaget erstatter delvis plan Det ble i oppstartsmøte den presisert at kommuneplanen legges til grunn for arbeidet med planforslaget. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger sentralt i Bryne, i krysset Biskop Hognestads gate og Haugtussavegen, med ca. 400 m gangavstand til jernbanen og ca. 700 m fra de fleste sentrumsfunksjonene. Planområdet er en eneboligtomt på ca. 960 m² som i nord grenser mot en offentlig lekeplass, mens det mot øst og sør grenser mot eneboliger. Mot vest, på motsatt side av Biskop Hognestads gate, er området preget av leilighetsbyggelse. Planområdet ligger i overgangen mellom sentrumsbebyggelsen og villabebyggelsen. Formål med reguleringsplanen På eiendommen er det i dag en eldre enebolig i dårlig stand. Boligen er i 2 etasjer med kjeller. Tomta har relativt stor helningsgrad, og i den søndre enden ligger kjeller over terreng. Her fremstår bygget med 3 etasjer. Det er opparbeidet hage rundt boligen. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for høyere utnytting av området. Det skal etableres 6 hus i rekke. Eiendommen er på 960 m2, noe som gir en samlet boligtetthet på ca. 6,3 boenheter per dekar. I planen legges det opp til en rekke med seks boliger i 2 og 3 etasjer parallelt med Biskop Hognestads gate. Det er planlagt to forskjellige boligtyper på henholdsvis ca. 98 m2 (hustype

4 1) og 123 m2 (hustype 2). Private hager legges på bakkeplan vest for boligene. Det sikres minimum 6 m hagedybde for hver boenhet. Boligene i to etasjer (hustype 1) vil ha bredere fasade på bakkeplan. Disse enhetene får et uteoppholdsareal på minimum 30 m². Boligene i tre etasjer (hustype 2) vil få ca. 20 m2 uteoppholdsareal på bakkeplan og en takterrasse (på tilliggende 2. etasje) samt balkong. Området grenser direkte til et ca. 1,2 daa lekeareal/ grøntområde. Det etableres trapp mellom planområdet og lekeplassen. I bestemmelsene er det sikret at BRA innenfor området ikke skal overstige 700 m2. Med 9 parkeringsplasser er planforslaget i tråd med kommuneplanens krav om parkering. Avvik fra kommuneplanen Uteoppholdsareal Innenfor 7 «Leik og opphald» stilles det krav til at det skal være minimum 50 m² solrikt uteoppholdsareal pr. bolig. Eneboliger og vertikaldelte boliger skal ha dette arealet på bakkeplan, og med minimum 8 meter dybde. For hustype 1 er hagebredden på ca. 6 m som betyr at det er ca. 36 m2 uteoppholdsareal på bakkeplan. Hustype 2 har en hagebredde på ca. 3 m som gir ca. 20 m2 uteoppholdsareal på bakkeplan og ca. 25 m2 på takterrasse. Beregning av arealet tar utgangspunkt i illustrasjonstegningene. Uteoppholdsarealet for begge hustyper er lavere enn kravet i kommuneplanen. Når det gjelder hustype 2 ligger bare ca. 20 m2 på bakkeplan og ikke 50 m2 som kommuneplanen krever. For begge hustyper gjelder at hagedyden er 6 m noe som er i strid med kommuneplanens krav om 8 m hagedybde. Forslagsstillers argumentasjon Forslagstilleren betegner bebyggelsen som et leilighetsbygg med rekkehuspreg. Hagedybden er på 6 m og fellesarealet sikrer 30 m2 per boenhet som er i tråd med føringer i regionalplan for Jæren. Alle boligene har egen inngang, men det er både vertikale og horisontale etasjeskiller og bygget inneholder mer enn 4 boenheter (6 stk.). Forslagstiller klassifiserer derfor prosjektet som et leilighetsbygg. Planområdet ligger nært opp til avgrensningen for sentrumsplanen for Bryne, hvor det stilles lavere krav til størrelse på uteoppholdsareal. Forslagstiller hevder derfor at denne nærheten skal være avgjørende for å velge å avvike fra kravene til størrelse på uteoppholdsareal. Sett i lys av regionalplanen, ligger området nærmere enn 500 m fra kollektivtransport, hvor det

5 kreves høy tetthet og minimum 30 m² uteoppholdsareal. Planen åpner for at det kan settes opp 3 m lange levegger mellom hagene til husene. Forslagstiller mener at uteareal på bakkeplan samt nærhet til lekeareal/ grøntområde gjør at det totalt sett er tilfredsstillende forhold for uteopphold i og nær planområdet. Varsel om oppstart Planen ble varslet den Det er kommet inn 4 merknader; 1 fra privatperson og 3 fra offentlige instanser. Kopi av alle innkomne merknader er kommentert fra søker og følger med i planbeskrivelsen. Alle merknadene ble mottatt innen fristen. Forslagstiller har referert og kommentert alle merknader og høringsuttalelser, jf. eget vedlegg i planbeskrivelsen. Tetthet Det henvises til regionalplanen som forutsetter at 50% av boligveksten skal skje gjennom fortetting og byomforming. Anbefalt tetthet er knyttet opp mot sentralitet og mulighet for miljøvennlige transportformer, men det forutsettes samtidig at økende tetthet skal følges av strengere krav til bomiljøets kvalitet. En generell utfordring med fortettingsprosjekter er at uteoppholdsareal kan bli begrenset både vedrørende omfang og kvalitet, samt at det spilles på eksterne utearealer uten at det tilføres kvalitet i nærmiljøet. Det fremheves spesielt hensyn til barn og unge. Dersom det ikke foreligger en klar områdevis fortettingsstrategi, vil det være særlig viktig å tilpasse mindre enkeltprosjekt til omkringliggende bygningsmiljø og strøkskarakter. I dette tilfellet vurderes det som viktig å avpasse utnyttingsgrad i forhold til nabobebyggelse og mulighetene for tilstrekkelig og kvalitativt gode ute- og bomiljø. Sikkerhet Det stilles krav om tilfredsstillende slokke- og adkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr. Det er viktig at disse hensynene tas i planfasen. Tomten ligger på hjørnet mellom Biskop Hognestads gate og Haugtussavegen, og det forutsettes at brannvesenet kan benytte offentlig gate. VURDERING Kommuneplanens krav til lek og tilgjengelige boliger er ivaretatt i planforslaget. Boligtetthet med 6,3 boliger per daa er innenfor kravene til regionalplan for Jæren som stiller krav om 4-10 boliger per dekar innenfor 500 m fra sentral holdeplass. Trafikkforholdene er tilstrekkelig vurdert, og nødvendige tiltak for å få tilfredsstillende støynivå på uteområdet til boligene er ivaretatt gjennom bestemmelsene.

6 Regionalplanens krav om estetiske hensyn sikres blant annet ved at planen behandles som parallell plan- og byggesak. Det anses ikke nødvendig å etablere egne lekearealer siden utbygger forplikter en oppgradering av eksisterende lekeplass mot nord. Dette ivaretas gjennom utbyggingsavtale. Fortetting Tilpasning I Bryne sentrum og omkringliggende arealer vil trenden med fortetting fortsette. Fortetting skal føre til en mer effektiv bruk av arealer innenfor eksisterende bebyggelse. Dette stiller store krav både til kommunen og utbyggerne for å sikre fysiske kvaliteter ved bymiljøet. Gjennom planlegging må kommunen sikre lekearealer og kvalitet i utforming av bebyggelse, byrom og utemiljø, samt ta hensyn til verdifull eldre bebyggelse. Det er viktig at kommunen har en bevist fortettingsstrategi som bygger opp under miljømål for by- og tettstedsutvikling. Bygningsmiljøet Den eksisterende bebyggelsen i området fremstår som en variert boligbebyggelse, hovedsakelig eneboliger, men også noen mindre leilighetsbygg/flermannsboliger. Mens de eksisterende leilighetsbyggene i vest bidrar til en høyere boligtetthet, fremstår området mot øst og sør med eneboligbebyggelse og store hager som åpent. Høyden på eneboligene er på 2-3 etasjer. Planforslaget tar utgangspunkt i dagens situasjon, og viderefører en tett og lav bebyggelse. Planen danner basis for en fortetting med en god arkitektur og forbindelser på tvers til eksisterende områder og miljøer. Det er lagt vekt på å skape et variert boligtilbud når det gjelder størrelse og utforming av boligene. Bygningsstruktur/-typer Ved planer om fortetting er det viktig å analysere behov og ønsker for arbeidet. Som vedlegg til saken følger utbyggers planbeskrivelse som omfatter materiale og informasjon om prosjektet, blant annet grunnlagsmateriale som kart, tegninger og lignende. Rådmannen ser positivt på det grundige forarbeidet. Rådmannen mener at den kompakte og tette bygningsstrukturen fremstår med bymessige kvaliteter, samt at den tilpasser seg til den eksisterende bebyggelsen. Rekkehusene er delt i to hustyper. Hustype 1 går over to etasjer og vil ha en størrelse på ca. 98 m2. Disse boligene vil ha størstedelen av boarealet på inngangsplanet. De tre boligene i to etasjer vil dermed oppfylle kravet til tilgjengelig bolig. Hustype 2 går over tre etasjer, og disse vil ha en størrelse på ca. 123 m2. Hagearealet er begrenset. Bestemmelser til kommuneplanen stiller ikke krav til boligtyper. Planen bør derfor gi en definisjon av de begreper som benyttes for å unngå tolkningstvil. Rådmannen har gjort forslagstiller oppmerksom på at kommunen følger definisjon fra veilederen «Grad av utnytting». I følge veilederen er rekkehus bygninger med tre eller flere selvstendige boenheter bygd i sammenhengende rekke med vertikal skille (felles skillevegg) mellom de to enkle boenhetene, og hvor hver boenhet har egen inngang. Etter rådmannens oppfatning er prosjektet et rekkehusprosjekt hvor alle rekkehus har innganger på grunnplanet. I henhold til kommuneplanens bestemmelser skal rekkehus ha minimum 8 m hagedybde og minimum 50 m2 hageareal på bakkeplan. Rådmannen mener videre at fellesareal bør ha en størrelse som tillater usjenert bruk, og at

7 bruken av dette ideelt sett ikke bør forstyrre beboere. Gjennom oppsetting av levegger samt balkonger blir fellesarealet redusert til et 3 m bredt felt. Dette vil medføre at arealet privatiseres, og arealet vil ikke inneha den kvaliteten som er ønskelig for et fellesareal. Planforslaget har videre en avstand mellom husene og carportene på 6 m. Byggforsk anbefaler at manøvreringsavstand mellom vegg og carport er på 7 m. Endringer i plan Dersom Lokal utvikling likevel skulle vedta å legge planforslaget ut på høring, må det innarbeides følgende endringer i plankart og bestemmelser: Plankart Radiuslinje ved innkjørsel skal slettes. Bestemmelser Det skal tas med formulering om overvannshåndtering. Det skal opparbeides et fordrøyningsmagasin for håndtering av overvann i planområdet. Utbyggingsavtale Standard krav om utbyggingsavtale innarbeides i forslag til vedtak. KONKLUSJON Det har vært tett dialog mellom forslagstiller og rådmannen for å sikre planens kvalitet. Under hele prosessen er det gitt uttrykk for at rådmannen stiller seg negativ til å avvike fra krav om hagedybde og minimum størrelse på uteoppholdsareal. Rådmannen er positiv til at boligbyggingen i sentrum styrkes, men ser likevel at den aktuelle tomta, pga. størrelse og beliggenhet, har utfordringer i forhold til effektiv utnyttelse. Rådmannen tilstreber at tiltakshavere/utbyggere skal få mest mulig lik behandling i forhold til kommuneplanens føringer. Det ønskes derfor å videreføre den praksis som allerede er etablert i forhold til hagedybder og minste uteoppholdsarealer. Rådmannen vil derfor anbefale at detaljreguleringsplanen for boliger i Biskop Hognestads gate 8, Bryne, blir avvist. Dersom planen likevel skulle sendes på høring, må punktene nevnt under «Endringer i plan» innarbeides.

8 Rådmannen i Time, den Bjørn Meling Kommunalsjef for samfunn Yvonne van Bentum Plan-og forvaltningssjef Vedlegg: _Plankart Bestemmelser datert Planbeskrivelse Sol/skyggediagram mars Illustrasjoner datert Renovasjonsteknisk plan Sjekkliste ROS-analyse Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

9