FARSUND SYKEHUS Områderegulering

Transkript

1 FARSUND SYKEHUS Områderegulering PLANBESKRIVELSE Plankartets dato: Bestemmelsenes dato: Innledning Oversiktskart har utarbeidet forslag til områderegulering for Farsund Sykehus», på oppdrag for Farsund kommune. Prosjektansvarlig for reguleringsplanarbeidet har vært siv.ing. Kåre Kalleberg. Øvrige medarbeidere har vært: Ing. Roar Melsom Ing. Rita-Alice Abusland Geograf Øivind Hugsted.. reguleringsplan plankonstruksjon risiko- og sårbarhetsanalyse trafikkanalyse Andre leveranser: Ecofakt temarapport naturmiljø Kommunens representant har vært Just Quale. 1

2 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune 2. Bakgrunn Det tidligere sykehuset i området ble oppført i 1939 og utvidet i 1960, og hadde på det meste ca. 80 sengeplasser: Nedleggelsen startet i 1993, med en gradvis nedtrapping fram til I tillegg til sykehuset ble det drevet poliklinisk psykiatrisk klinikk i en separat mindre bygning i tilknytning til sykehuset fram til Et nabohus har vært benyttet til kommunal legebolig. Området er regulert til offentlige bygninger i reguleringsplan fra Farsund kommune ønsker gjennom en ny og noe utvidet regulering, å omdisponere området til bolig- og næringsformål og deretter selge tomter og deler av gjenværende eiendom på det åpne marked. 3. Planområdet Bolighus - tidligere legebolig Tidligere poliklinisk psykiatrisk klinikk. Nyttes i dag til barnehagedrift. Tidligere Farsund sykehus. Er i dag ikke i bruk. Solhaugtoppen under regulering til boliger. Dagens situasjon Det tidligere sykehuset står i dag ubenyttet, den frittstående polikliniske avdelingen nyttes til barnehage på midlertidig basis og legeboligen er leid ut som en ordinær bolig. Den offentlige parkeringsplassen i tilknytning til sykehuset benyttes i dag sporadisk av barnehagen og av turgåere og besøkende til boligene i området. Et område syd for sykehusområdet er tatt opp til privat reglering til boligformål («Solhaugtoppen»). Kjøreatkomsten til området er via Varbakgata og Gabriel Lunds gate som er 5 m brede gater opp fra Kirkegaten. Gatene betjener eneboliger bygget i tidsrommet Mange av disse har ikke garasje eller biloppstillingsplass på egen eiendom som fører til bilene må stå parkert i gata. Gatene kan derfor betraktes som delvis enfelts med møteplasser. Parkeringen kan evt. organiseres til steder med grei oversikt. 2

3 4. Planstatus Kommuneplan Området som omfattes av reguleringsplan for Farsund Sykehus fra 1991, er avsatt som «hvitt område» i kommuneplanens arealdel. Utsnitt av kommuneplanens arealdel for perioden Reguleringsplaner Reguleringsplan for Farsund Sykehus ble vedtatt av kommunestyret i møte som sak 86. Byggeområdene er avsatt til offentlige bygninger med følgende krav til utnyttelse: - Utvidelse av eksisterende sykehus skal følge eksisterende sykehus gesimshøyde. - Bebyggelse mot nordvest reguleres til 2 etasjer over sokkeletasje. Plankart gjeldende reguleringsplan for Farsund Sykehus 3

4 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune 5. Planforslaget o Framstilling Planforslaget er framstilt som områderegulering etter plan- og bygningslovens Områderegulering er definert slik i plan- og bygningslovens 12-2 første ledd: «Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken.» I bestemmelsene til områdereguleringer kan det fastsettes krav om detaljregulering som grunnlag for utbygging. Detaljreguleringer er definert slik i plan- og bygningslovens 12-3: «Detaljreguleringer brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og evt. krav fastsatt i vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan.» Planforslag datert Er bygge- og anleggsvirksomhet hjemlet i en privat fremmet detaljregulering ikke satt i gang senest 5 år etter vedtak av planen, kan tillatelse ikke gis uten nytt planvedtak. Etter søknad kan planvedtaket forlenges med inn til 2 år av gangen. Kartvindu regulering av p-kjellere under bakken P-kjellere under bebyggelsen i områdene Bb1 og Bb2 er regulert som anlegg under bakken i egne kartvinduer. 4

5 o Illustrasjon Skisseutkast datert Planforslaget er basert på et tidligere skisseforslag som er gjennomgått med administrasjonen i kommunen. Planen viser en punkthusbebyggelse i 3 og 4 etasjer over en felles p-kjeller i område Bb1. Ubebygde arealer på taket av p-kjelleren er tenkt opparbeidet med grøntarealer, gangveier, møteplasser mv. Skissen viser eksempel på en felles p-kjeller med boder og p-plasser for bebyggelsen i område Bb1. De 4 punkthusene med inn til 4 leiligheter i hver etasje, kan inneholde ca. 62 boenheter. Bygningene mot syd trappes ned til 3 etasjer over p-kjeller, med en underetasje foran i nivå med p-kjelleren. I område Bb2 er vist et kompakt leilighetsbygg i 2 etasjer over p-kjeller, med til sammen ca. 10 boenheter. Det tidligere sykehuset er vist med nåværende bebyggelse med mulighet for etablering av p-plasser i to nivåer i den sydøstre delen av tomta og i en eller to nivåer i det nordvestre hjørnet. Det er antatt at nåværende bygning har potensial for ca. 60 boenheter dersom hele bygget omdisponeres til boliger. 5

6 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune o Forslag til områderegulering De viktigste elementene i planforslaget kan kort beskrives slik: Område Bf1 Området nyttes bolighus evt. med flere boenheter med atkomst fra Gabriel Lunds gate og/eller Varbakgaten. Kravet til parkering er satt til 1,5 plasser pr. boenhet på egen grunn. Områder Bf2 Bf3 Planen gir hjemmel for at områdene kan fradeles og tillegges tilstøtende boligtomt for å oppnå en bedre arrondering tilpasset nåværende situasjon. Det er en forutsetning at gangveien fra planområdet etableres i egen trase med et fysisk skille mot boligtomten før området evt. kan fradeles. Område Bb1 Området er avsatt til blokkbebyggelse for boliger med maks bygningshøyde k +65 og tillatt utnyttelse i % BYA på 75 %. Tomtens areal utgjør m². Bestemmelsene stiller krav om detaljregulering som grunnlag for utbygging. Kravet til parkering (i p-kjeller) er satt til 1,0 pr. boenhet. Gjesteparkering dekkes i fellesområde f_p2. Område Bb2 Området er avsatt til blokkbebyggelse for boliger med maks bygningshøyde k +68 og tillatt utnyttelse i % BYA på 75 %. Tomtens areal utgjør m². Bestemmelsene stiller krav om detaljregulering som grunnlag for utbygging. Kravet til parkering (i p-kjeller) er satt til 1,0 pr. boenhet. Gjesteparkering dekkes fellesområde f_p2. Område EA1 Den nåværende trafostasjonen med tilførselskabler forutsettes opprettholdt. Området er regulert til trafo med tilhørende sikringssone. Lekeplass f_lek1 Arealet, som delvis omfatter nåværende parkeringsplass, utgjør 597 m². Området har en sentral plassering og skal opparbeides til lek og møtested for barn og voksne. Terrenget gir mulighet for at området kan tilrettelegges med universelle løsninger uten store inngrep og utfyllinger. Plassen skal være anlagt før første nye bolig innenfor planområdet tas i bruk. Område BTK1 Området er avsatt til boliger, tjenesteyting (offentlig/privat) og kontor. Maks bygningshøyde lik k +64 tilsvarer gesimshøyden på den nåværende bebyggelsen. Tillatt utnyttelse utgjør 75 % av tomtens areal på m². Planforslaget gir mulighet for at nåværende bygning kan omdisponeres og bygges om eller at bygningen rives og erstattes med et nytt bygg evt. med p-kjeller. Tiltak gjennomføres direkte på grunnlag av områdereguleringen. Kravet til parkering er satt til 1,0 plass pr. boenhet og 1,0 plass pr. 50 m² BRA tjenesteyting og kontor. Ved omdisponering til næringsvirksomhet kan nåværende offentlige parkeringsplass nyttes midlertidig fram til områdene Bb1 eller Bb2 bygges ut. Ved omdisponering til boliger må Varbak gate legges om i tråd med planen og parkeringsplasser etableres på eget område. Område BT1 Området er avsatt til boliger og tjenesteyting (herunder barnehage). Atkomst kan etableres enten direkte fra Gabriel Lunds gate til garasje/biloppstilling på et nedre plan og/eller via ny privat fellesatkomst fra syd. Krav til parkering er satt til 1,5 plasser pr. boenhet og 1,0 plass pr. 50 m² BRA tjenesteyting og kontorer. Parkeringsplasser iht. minstekravet må anlegges på egen eiendom. Vei o_kv1 Omfatter omlegging og oppgradering av veisløyfen rundt sykeshustomten, som vil medføre en standardheving og bedre trafikkavvikling og gi bedre muligheter for utvikling av byggeområdet. Veien må være anlagt før den tidligere sykehusbygningen kan omdisponeres til boliger og før område Bb1 bygges ut. Utbygging av områdene Bb1 og Bb2 bygges med krav om opparbeidelse av f_lek1, vil også kunne utløse behov for omlegging. 6

7 Vei o_kv2 Mulig veiforbindelse til område «Solhaugtoppen» som er tatt opp til privat regulering. Det er opplyst at antall boenheter vil utgjøre ca. 40. Gangveier o_gv1, f_gv2 Omfatter dagens gangveitrase, som anses å ha tilfredsstillende standard som bl.a. skolevei. Planen gir hjemmel for at traseen kan utvides fra dagens ca. 1,5 meter til 2 meter. Gangveien må etableres som fortau langs f_kv4. Gangvei f_gv2 anlegges i forbindelse med utbygging av område Bb1. Gangvei o_gv3 Omfatter nåværende sti ned til Kjørestad Terrasse. Planforslaget legger ikke opp til at denne traseen skal utbedres eller legges om. Parkeringsplass o_p1/f_p2 Den regulerte parkeringsplassen er avsatt med 5 offentlige plasser og 21 felles besøksplasser for boligene i områdene Bb1, Bb2 og BTK1. Plassen må være anlagt før første bolig i disse områdene tas i bruk. o Arealer Formål Område Areal i m² Sum i m² Boliger Bf1, Bf2, Bf Boliger Bb1, Bb Energianlegg o_ea1 190 Lekeplass f_lek1 597 Bolig/tjenesteyting/kontor BTK Bolig/tjenesteyting BT1 990 Sum bebyggelse og anlegg Kjørevei o_kv1, okv2, f_kv3, f_kv4, f_kv Gangvei o_gv1, f_gv2, o_gv3 514 Annen veigrunn Parkeringsplasser o_p1/f_p2 801 Sum samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstrukturområder - turvei o_tv Landbruks-, natur- og friluftsområder - friluftsformål o_fr1 o_fr Sum hele planområdet Parkeringsanlegg f_p3, f_p Tabell: arealer i m² 7

8 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune 6. Barn og unges oppvekstforhold Nærområdene til bebyggelsen gir gode muligheter for rekreasjon, sport og lek for barn og unge. I tillegg vil den store felles lekeplassen som må etableres i forbindelse med utbyggingen være et attraktivt uteområde og møteplass for barn og voksne. Bebyggelsens lokalisering nær sentrum medfører at barn og unge kan benytte varierte fritids- og aktivitetstilbud i gåavstand fra bolig. Skolebarn kan benytte gangveien ned til Kjørestad Terrasse eller via gangstien over Varbak via atkomsten til vanntanken, eller Gabriel Lundsgate og Markveien. 7. Temautredninger I tillegg til planbeskrivelsen foreligger følgende utredninger: «Temarapport naturmiljø» (nr. 324) datert , utarbeidet av Ecofact v/knut Børge Strøm «Trafikkvurderinger omregulering Farsund sykehus» datert, utarbeidet av v/.. «Risiko- og sårbarhetsanalyse» datert , utarbeidet av v/geograf Øivind Hugsted. Det er ikke avdekket forhold i disse utredningene som har ført til at reguleringsforslaget inneholder krav til gjennomføring av særskilte tiltak eller begrensninger. 8. Planprogram og konsekvensutredning Krav om planprogram og konsekvensutredning er hjemlet i følgende bestemmelser: I plan- og bygningslovens 4-1 første ledd står følgende om planprogram: «For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet.» I 4-2 om planbeskrivelse og konsekvensutredning står følgende i andre ledd: «For regionale planer og kommuneplaner med retningslinjer eller rammer for framtidig utbygging og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn.» 2 i forskrift om konsekvensutredninger angir planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Bl.a. gjelder dette områdereguleringer som innebærer utlegging av nye utbyggingsområder og reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i forskriftens vedlegg I. Iht. 3 i forskrift om konsekvensutredninger skal følgende planer og tiltak behandles etter forskriften dersom de faller inn under ett eller flere av kriteriene i 4: a) Reguleringsplaner som legger til rette for senere vedtak om utbygging av tiltak nevnt i vedlegg II. b) Reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II. c) Områdereguleringer som innebærer andre vesentlige endringer av kommuneplan enn de angitt i 2d. d) Detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. e) Søknader om tillatelse etter annet lovverk for tiltak nevnt i vedlegg II. 8

9 Det er planmyndigheten som på grunnlag av faglige vurderinger definerer om tiltakene omfattes av kravet om KU etter forskriftens 3. Planmyndigheten må ta et foreløpig standpunkt til dette i oppstartmøtet. Naboprotester, uttalelser fra offentlige etater, politiske vedtak mv. vil kunne bringe inn nye momenter eller føre til krav om/behov for endringer i planarbeidet underveis, også i forhold til krav om konsekvensutredning. Forslagstillers konklusjon: Planarbeidet rammes ikke av kravet om KU i 2 i forskrift om konsekvensutredninger, under henvisning til at: a) Ny plan viderefører formålet i gjeldende regulering fra Områdene er satt av til «tung» utbygging (sykehusbebyggelse) i gjeldende reguleringsplan fra Kommuneplanen opprettholder også denne disponeringen. Jfr. pkt. 2 i forskriftens vedlegg I. b) Ny plan vil ikke legge til rette tiltak/utbygging som omfattes av noen av de øvrige punktene i vedlegg I Planarbeidet rammes etter vårt skjønn ikke av kravet om KU i forskriftens 3, under henvisning til at: a) Planen medfører ikke vesentlige endringer av regulert arealbruk. b) Ny plan legger ikke til rette for tiltak/utbygging nevnt i noen av punktene i forskriftens vedlegg II. Kommunens planmyndighet på dette grunnlaget heller ikke stilt krav om planprogram eller konsekvensutredning i oppstartmøtet for reguleringen. Det vises til at det som del av planbeskrivelsen er utført temautredning om trafikk og atkomstveienes kapasitet basert på en antatt maksimal utbygging til bolig- og næringsformål. 9

10 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune 9. Medvirkning Kunngjøring om regulering ble sendt ut av Farsund kommune i brev av Merknadene som er kommet inn og oversendt fra kommunen, er klippet inn i planbeskrivelsen og kommentert av Asplan Viak (i kursiv) under hver uttalelse. Fylkesmannen i Vest-Agder brev datert

11 Asplan Viak: - Det er ingen motforestillinger til at grensen for reguleringsforslaget for «Solhaugtoppen», som fortsatt er under utarbeidelse, justeres inn mot plangrensen for «Farsund Sykehus». - En utbygging med høy utnyttelse i dette sentrumsnære området vil medføre et redusert behov for privatbilhold og -bruk og dermed bidra til lavere klimagassutslipp. - Egen rapport fra naturmangfoldregistrering i området foreligger som vedlegg til planforslaget. - Barn og unge har gode muligheter for lek og utfoldelse i nærområdet. Kollektivtilbud og ulike aktivitetsog fritidsanlegg for barn og unge ligger i gangavstand fra området. - Med en konsentrert blokkbebyggelse vil byggeforskriftenes krav til tilgjengelighet og universell utforming gjelde for bebyggelse og uteområder. - Vi kan ikke se at støy vil være et potensielt problem i dette området og har ikke gjort særskilte vurderinger/utredninger vedr. dette temaet. - Risiko- og sårbarhetsanalyse følger som vedlegg til planforslaget. Vest-Agder fylkeskommunne, Plan- og miljøseksjonen brev datert

12 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune Asplan Viak: - Det vises til kommentarene til fylkesmannens uttalelse. - Vi tar til etterretning at fylkeskonservator avventer med å gi sin uttalelse til planforslaget foreligger (ved offentlig ettersyn). Statens vegvesen brev datert Asplan Viak: Vegvesenets uttalelse tas til etterretning. Norges vassdrags- og energidirektorat e-post av

13 13

14 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune Asplan Viak: Så vidt vi kan se berører ikke planforslaget NVE s ansvarsfelt. Kjørestad Velforening/oppsittere i området brev datert

15 Asplan Viak: Det vises til at størstedelen av det området som planforslaget omfatter er regulert til utbygging i planen for Farsund sykehus fra Nytt planforslag vil opprettholde mer av det naturlige terrenget og tar etter vårt skjønn mer hensyn til eksisterende forhold enn det gjeldende plan i ytterste konsekvens legger til rette for mht. inngrep og utbygging.. 15

16 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune Oskar Tveit og Eli Ryssdal Andersen e-post Asplan Viak: Ønsket om å erverve arealet mellom gangvei o_gv1 og boligtomt gnr. 1/bnr. 377 er satt av til friluftsområde i planforslaget. Dersom kommunen ønsker å ta stilling til salg av dette arealet i reguleringsplanen, kan arealet alternativt endres til boligformål. Søknad om erverv må tas opp som egen sak. Når det gjelder påstanden om fugle- og dyreliv i området vises til naturmangfoldrapporten. Eivind Bjering, Skottegata 1A e-post datert

17 Asplan Viak: Ønskene fra Eivind Bjering er så vidt vi kan se ivaretatt i planforslaget.. Inger Reinertsen, Varbakgt. 29 brev datert Asplan Viak: Reguleringsforslaget gir mulighet for en disponering av området som Reinertsen foreslår. Siden kommunen skal selge bygninger og tomtearealer vil den endelige bruken bestemmes av aktuelle kjøpere. Når det gjelder en ny vei ned til Kjørestad vil traseen bli altfor bratt og uten mulighet for å etablere et tilfredsstillende kryss med Kjørestad. Ett eller flere eksisterende boligtomter må rives. Forslaget er etter vårt skjønn derfor ikke realistisk. 17

18 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune Harald Ariansen, Gabriel Lunds gt. 25 brev mottatt av Farsund kommune

19 19

20 Vik Park Boligområde, Grimstad kommune 20

21 Asplan Viak: Ariansens kommentarer og forslag tas til etterretning og må evt. vurderes politisk. Ole Victor Jacobsen Skougaardsgt. 17 e-post datert Asplan Viak: Planforslaget fastsetter en høydebegrensning for bebyggelse i område BTK1 (sykehustomta) som tilsvarer dagens bygning. *************************** 21