Oppstartmøte for reguleringsendringen ble avholdt med planadministrasjonen i Mandal kommune

Transkript

1 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 1 MANDAL KOMMUNE DETALJREGULERING FOR SKINSNESHEIA BOLIGFELT DEL AV B19.5 B19.7 Dato: , revidert sist Planid.: PLANBESKRIVELSE 1. Innledning Reguleringsplan for Skinsnesheia ble vedtatt av Mandal bystyre Bebyggelsesplan for områdene B19 og B20 (Skinsnesheia boligfelt B19 og B20) utarbeidet av Asplan Viak AS ble godkjent av Det faste utvalg for plansaker i møte Asplan Viak har på oppdrag for Konsmo Fabrikker AS utarbeidet forslag til endring av del av bebyggelsesplanen for områdene B19 og B20. Oppdragsgivers representant har vært Harry Hestås. Følgende medarbeidere i Asplan Viak AS har deltatt i planarbeidet: - Ing. Roar Melsom regulering/oppdragsansvarlig - Ing. Audun Bergvik tekniske forhold - Ing. Rita-Alice Abusland plankonstruksjon 2. Gjeldende regulering Områdene B19 og B20 Reguleringsplan for Skinsnesheia vedtatt av Mandal bystyre

2 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 2 Bebyggelsesplan for «Skinsnesheia boligfelt B19 og B20» vedtatt Bakgrunn Oppstartmøte for reguleringsendringen ble avholdt med planadministrasjonen i Mandal kommune Bakgrunn for reguleringsarbeidet er beskrevet slik i referatet fra oppstartmøtet: «Konsmo Hus AS har anlagt en stor tørrmur der det inne bebyggelsesplanen Skinsnesheia boligfelt B19 og B20 er regulert til et garasjeanlegg der taket av denne skulle utgjøre en del av utearealet for konsentrert småhusbebyggelse. Det vil være nokså kostbart å fjerne tørrmuren, samt at det også har kostet betydelige summer å anlegge den. I stedet for å fjerne tørrmuren ønsker tiltakshaver å gjøre en del av den frittliggende småbebyggelsen om til parkeringsareal. Det kan også bli mindre endringer for andre arealformål. Asplan Viak AS er engasjert i saken. Det har tidligere blitt avklart mellom Asplan Viak AS og kommunen at endringene som er skissert over krever en detaljregulering. Dette er bakgrunnen for oppstartmøtet.» 4. Hensikt Hensikten med planarbeidet er formulert slik i oppstartmeldingen: «Formålet med endringen er å ta ut regulerte rekkegarasjer under bakken i del av området B19.5 (område Tag1). De til sammen 25 garasjeplassene var beregnet for de opprinnelig planlagte 9 boenhetene i område B19.6 og 16 boenhetene i område B19.7.»

3 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 3 Parkeringsdekningen for bebyggelsen i områdene B19.6 og B19.7 tenkes nå løst på følgende måte: 4-mannsboligtomt nr. 31 i område B19.7 omdisponeres til 12 biloppstillingsplasser i carport for de resterende 12 boenhetene i området Antall boenheter i område B19.6 endres fra 9 til 8 og del av område FR8 omdisponeres til 6 biloppstillingsplasser i carport/garasje. Garasje-/carport med 2 plasser oppføres som tilbygg på gavlveggen mot nordøst, som innebærer at mellom 40 og 50 m² av lekeplass Fl4 omdisponeres til boligformål eller parkering. Lekeplass Fl5 tas ut av planen på grunn av terrengmessige forhold og vanskelig tilgjengelighet, jfr. någjeldende krav i byggteknisk forskrift om tilgjengelige uteoppholdsarealer. Behovet for lekeplass for små barn er dekket innenfor område L1, som pr. i dag er ferdig opparbeidet. B19.6 Tag1 B19.7 B19.5B Tf3 Fl5 L1 Den vedtatte bebyggelsesplanen er basert på en parkeringsløsning for de til sammen 23 boligene i områdene B19.6 og B19.7 med rekkegarasjer eller carporter under hagearealet foran bebyggelsen i område B19.5B, med en ekstra utendørsparkering foran hver port/åpning (område Tf3). Bildet til venstre viser utsnitt av gjeldende reguleringsplan med garasjer under bakken.

4 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 4 5. Dagens situasjon Området er pr. i dag delvis opparbeidet kvartalslekeplass L1 er anlagt, veier/tekniske anlegg og planering av tomtearealer er påbegynt. Det er ikke satt i gang oppføring av bebyggelse innenfor planområdet. Foto området mot vest (B19.1 B19.3/vei Tk1) er utbygd Foto hovedatkomsten og forslått tomt for carporter Foto utbygging i området mot syd (del av B20.1 B20.3) er påbegynt

5 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 5 6. Forslag til detaljregulering Forslaget til detaljregulering er utarbeidet etter ny plan- og bygningslov med tilhørende forskrift innført Reguleringsformål, fargesignaturer og betegnelser vil derfor i noen grad avvike fra gjeldende plan. Forslag til detaljregulering datert Et forslag til detaljregulering datert ble gjennomgått med planadministrasjonen i Mandal kommune i møte Kommunen har satt opp et kort notat datert fra møtet. Planforslaget er deretter revidert Bl.a. er renovasjonsområdet f_ra2 flyttet for å oppnå en mer sentral plassering. Deler av gårdsplass f_p1 er omregulert til grønnstruktur. Forslag til detaljregulering datert , revidert

6 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 6 Forslag til detaljregulering datert , revidert sist I en tilbakemelding i e-post har kommunen flere kommentarer planforslaget. Administrasjonens anbefalinger er etterkommet ved revisjon Når det gjelder forslaget om at tomt 30 og parkeringsområde f_p4 (P3 i revidert forslag) skal bytte plass, er dette en løsning som utbygger ikke ønsker ut fra følgende begrunnelse: - Område B19.7 skal bygges ut med to etasjes bebyggelse i en «kompakt» og ensartet struktur. Å dele opp denne strukturen med parkeringsplass med lave carport-bygninger vil etter vårt skjønn gi en lavere estetisk kvalitet. Vi mener at det er mer gunstig å trappe ned bebyggelsen mot kryssområdet. - Parkeringsområdet vil slik det er plassert, bli liggende bak bebyggelsen, dvs. ved inngangssiden til tomt nr. 30. Ved å flytte plassen foran tomt nr. 30 vil leilighetene ha utsyn mot parkeringsplassen fra stuevinduer og uteoppholdsarealer. Følgende rettinger er utført ved revisjon : - Område f_lek4 er utvidet med 26 m² (fra område B19.7) til 300 m². Tomtegrensene mellom tomtene 28, 29 og 30 er justert. - Den illustrerte forstøtningsmuren i område f_lek4 er tatt ut og erstattet med krav om rampe i bestemmelsene. - Områdene f_p1, f_p2 og f_p3 (tidligere f_p4) er omdisponert fra Samferdsel og teknisk infrastruktur til Bebyggelse og anlegg garasjeanlegg for bolig-/fritidsbebyggelse. - Mindre justeringer og tilpasninger i bestemmelsene. Planutvalget i Mandal kommune behandlet forslaget i møte med følgende vedtak:

7 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 7 «Planforslaget for detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 med plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert kan legges ut til offentlig ettersyn etter følgende endringer: 1. Formålet garasjeanlegg i f_p1 reduseres til å kun benyttes til de deler av arealet hvor det skal være garasje/carport. Resterende areal reguleres til kjørevei. 2. Den innregulerte støttemuren på lekearealet fjernes. 3. Det må foretas noen tekniske endringer i plandokumentene. Dette rettes opp i mellom Teknisk forvaltning og regulant.» Plankart og bestemmelser er revidert i tråd med planutvalgets vedtak og i dialog med Teknisk forvaltning. Plankart revidert

8 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 8 Parkering og renovasjon I forslaget til detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 er antall boliger redusert fra 9 til 8 i område B19.6 og fra 16 til 12 i område B19.7, og parkeringsbehovet er dermed tilsvarende redusert. Regulerte rekkegarasjer under hagearealet i område B19.5B tas ut, mens parkeringen foran (i område f_p4 - tidligere område Tf3), opprettholdes med unntak av et areal for renovasjonsinnsamling f_ra2. Antall p- plasser i område f_p4 utgjør nå 21. Foto påbegynte forstøtningsmur langs grensen mot område B19.5B Faste plasser for de nå 8 boenhetene i område B19.6 anlegges ved å omdisponere område FR8 til parkeringsareal (og gårdsplass) og oppføre carport med 6 plasser inn i det skrå terrenget mot fellesvei f_kv3. 2 plasser etableres som tilbygg på gavlveggen mot nordøst. Faste plasser for de nå 12 boenhetene i område B19.6 etableres ved å omdisponere tomt 31 til felles parkeringsområde med 12 carporter fordelt på 2 rekker. I bestemmelsene er det stilt krav om at parkeringsplassene i områdene f_p1, f_p2 og f_p3 skal ha carportløsning. Det er imidlertid ikke satt rekkefølgebestemmelser til oppføring av carport da utbygger ønsker at dette skal kunne uføres av beboerne selv etter at de er flyttet inn. Antall parkeringsplasser pr. boenhet for de til sammen 20 boligene i område B19.6 B19.7 utgjør dermed 1 fast garasje-/carportplass pluss 21 åpne gjesteparkeringsplasser. Dette tilsvarer litt over 2 plasser pr. boenhet. Kravet i kommunens parkeringsvedtekt utgjør 2 plasser pr. boenhet dersom boligen har et bruksareal større enn 80 m². 2 av plassene i område f_p4 er dimensjonert for bevegelseshemmede. I kommunens vedtekt 4 står følgende om krav til antall «universelt utformede parkeringsplasser»: «Boliger det er krav til at det skal være universelt utformede parkeringsplasser til 25 % av alle boenheter som er universelt utformet.» Det er i dette tilfellet ikke krav om i byggeforskriftene, at noen av boligene skal ha universell utforming. De utfyllende bestemmelsene til arealdelen med krav om universell utforming gjelder generelt og i «så stor utstrekning som mulig». Plasseringen av område Sp1 for felles renovasjonsinnsamling er justert og betegnelsen endret til f_ra1. Et nytt område f_ra2 er plassert ved omdisponering av 2 3 parkeringsplasser i område f_p4 (Tf3 i någjeldende plan). Lek I nytt forslag til detaljregulering er sandlekeplass Fl4 redusert fra 339 m² til 300 m² (etter revisjon ) som følge av utvidelse av område B19.6 med tilhørende

9 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 9 biloppstillingsplass f_p2. Del av f_lek 4 skal (som i gjeldende plan) anlegges i nivå med hagen på tilstøtende boligtomt i område B19.7, med trappeatkomst og «rampe» med stigning ca. 1:20 fra tilliggende vei. Fl5 er tatt ut og erstattet med felles friområde f_f8b. Området ligger på en «hylle» på nivå med hagearealet foran underetasjen til bebyggelsen i område B19.5B, med trappeatkomst fra offentlig vei både opp fra nordsiden og fra sydsiden. Atkomsten til området tilfredsstiller dermed ikke de någjeldende kravene til tilgjengelig uteareal i TEK10. Sandlekeplassen er erstattet ved etablering av sandkasser og lekestativer på naboområdet L1 (kvartalslek) i gjeldende plan. Foto lekeplass L1 De 2 lekeområdene i nærmiljøet til boligene i områdene B19.6 og B19.7 utgjør til sammen ca m². Gangforbindelsen med trappeløsning gjennom område f_f8b (Fl5 i någjeldende plan) er opprettholdt. Boligtyper og antall, arealer Planforslaget inneholder følgende antall boliger og typer (siste kolonne angir tall for gjeldende plan): Forslag til ny detaljregulering Gjeld. plan Område Boligtype Antall Antall B19.5B Eneboliger i kjede 8 8 B19.6 Leilighetsbygg i 2 etg. 8 9 B19.7 Firemannsboliger i 2 etg Sum 28 33

10 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 10 Planforslaget inneholder følgende arealer (arealer i m²): Formål Område Areal i m² Delsum Boligbebyggelse B19.5B 432 B B Garasjeanlegg f_p1 447 f_p2 99 f_p Lek f_lek Renovasjon f_ra1 28 f_ra Friområde o_f8a 147 f_f8b 160 f_f8c 35 f_f8d Samferdsel Sum alle arealer Konsekvenser Vi kan ikke se at forslaget til omregulering vil få noen negative konsekvenser for gjennomføring av området, med følgende begrunnelse: - Forslaget medfører omdisponering av friområde FR8 på 312 m² syd for område B19.6. Området som foreslås omdisponert til gårdsplass og biloppstilling, har i någjeldende plan kun funksjon som skråning opp til det 2 3 meter høyere terrenget med fellesveien langs sydsiden m² av det 339 m² store regulerte lekeområde f_lek4 (Fl4 i någjeldende plan) omdisponeres til biloppstilling (carport/garasje) for 2 personbiler. Reduksjon av lekearealet til 300 m², vil etter vårt skjønn ikke innebære mindre kvalitet eller bruksmuligheter. - Lekeplass Fl5 i någjeldende plan foreslås tatt ut. Med trappeatkomst fra begge sider oppfyller området ikke kravene til tilgjengelighet for alle. Utfra ambisjoner og krav i nåværende lov og teknisk forskrift, vil dette være en forbedring i forhold til barn og unges interesser. En opparbeidet kvartalslekeplass med ulike aktiviteter for små barn ligger dessuten i umiddelbar nærhet. - Å ta ut en 4-mannsbolig for å gi plass til parkering er i og for seg en ulempe med tanke på utnyttelse og utbyggingsøkonomi. Etablering av garasjer under hagearealet til annen tomt er imidlertid en svært komplisert og kostbar løsning, med fare for skader og lekkasjer over tid.

11 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 11 - Regulerte grøntarealer er redusert med ca. 250 m². En del av dette er imidlertid skråninger (i gjeldende plan) og lite anvendelig som friareal. Barn og unges interesser Vi kan ikke se at forslaget får noen negative konsekvenser for barn og unges interesser. Både de minste og de litt større barna vil ha tilgang til lekearealer og ballbane i nærmiljøet (som forutsatt i gjeldende plan). Med i alt 5 færre boenheter kan vi ikke se at den reduksjonen i lekeareal på totalt 40 m² (av totalt ca. 1,5 daa) vil ha noen betydning for barn og unges leke- og aktivitetsmuligheter. Både kvartalslek L1 (utenfor endringsområdet) og sandlekeområde f_lek4 anlegges etter prinsippene for universell utforming. Arealet opparbeides som forutsatt i gjeldende plan. Miljø Området er planert og det er ingen rester igjen av opprinnelig vegetasjon. På denne bakgrunn kan vi ikke se at forslaget får miljømessige konsekvenser av vesentlig betydning, og kravet om vurdering i forhold til naturmangfoldloven er således tilstrekkelig ivaretatt. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er ikke avdekket vesentlige konsekvenser av planforslaget. 8. Medvirkning Melding om planarbeid ble sendt ut ved brev av og kunngjort i Lindesnes, med frist for merknader Meldingskart

12 Mandal kommune: Detaljregulering for Skinsnesheia boligområde del av B19.5 B19.7 SIDE 12 Hovedinnholdet i mottatte merknader gjengis og kommenteres av Asplan Viak AS (i kursiv): 1. Vest-Agder fylkeskommune, Plan- og miljøseksjonen brev datert Det opplyses at fylkeskommunens interesser i planarbeidet vil i hovedsak være knyttet til: - Barn og unges interesser jfr. RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. - Gode boligområder tilrettelagt for ulike brukergrupper. Det anbefales at nye parkeringsplasser samlokaliseres for å unngå at lekeplasser og friområder må omdisponeres. Det skal utarbeides en beskrivelse av hvordan barn og unges interesser vil bli ivaretatt i planarbeidet. Det bemerkes at dersom lekeplass Fl5 tas ut av planen, forutsettes det at området omreguleres til grønt/friområde og at bestemmelsenes 6.5 i gjeldende plan videreføres med følgende formulering: «Det etableres gangvei med trappeanlegg gjennom område Fl5 som vist på plankartet. Øvrig del av Fl5 opparbeides og beplantes». Asplan Viak: Planforslaget omfatter ikke vesentlige endringer i forhold til barn og unges interesser eller for uteopphold eller ferdsel innenfor området. 2. Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen brev datert Fylkesmannen bemerker at planarbeidet bør skje i samsvar med arealanalysen vist i overordnet plan- Planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkningene av en utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Planen må sikre trygge og tilgjengelige arealer for barn og unge i alle aldre. Dersom arealer som i dag brukes av barn omdisponeres til andre formål, skal fullverdige erstatningsarealer skaffes. Videre bør planen sikre at fellesarealer, lekeplasser, boliger, parkering og atkomst får universell utforming. Miljøvernavdelingen minner om at det foreligger et generelt krav om gjennomføring av risikoog sårbarhetsanalyse for planområdet. Asplan Viak: Fylkesmannens krav og anbefalinger er etter vårt skjønn ivaretatt. **************