MØTEINNKALLING SAKSLISTE. Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 10/15 14/1872 SØKNAD OM RESTAURERING/OMBYGGING AV BOLIG PÅ TOROLVS GT. 70

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg: FAST UTVALG FOR PLANSAKER Møtested: Botnkrona Møtedato: Tid: 11:00 Eventuelt forfall meldes snarest. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 10/15 14/1872 SØKNAD OM RESTAURERING/OMBYGGING AV BOLIG PÅ TOROLVS GT /15 13/1110 SØKNAD OM OPPFØRING AV PÅBYGG PÅ BOLIG PÅ HÅREKS GT /15 13/1126 SØKNAD OM DISPENSASJON/ENDRING AV GITT TILLATELSE - PRESTMARKVEIEN 29 13/15 14/1131 IGANGSETTING FOR DETALJREGULERING AV GANG- OG SYKKELVEI RADÅSEN - ØVRE KLEIVA 14/15 15/227 MINDRE REGULERINGSENDRING AV OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES 15/15 10/2953 REGULERINGSPLAN FOR STAMNESØRA BOLIGFELT - PLANFORSLAG MED KONSEKVENSUTREDNING TIL FØRSTE GANGS BEHANDLING 16/15 14/1062 KOMMUNEPLANENS AREALDEL MED KYSTSONE - BEFOLKNINGSUTVIKLING OG -FRAMSKRIVNINGER 17/15 14/1062 KOMMUNEPLANENS AREALDEL MED KYSTSONE - REVISJON AV FRAMDRIFTSPLAN

2 Sakspapirene er sendt medlemmer og varamedlemmer pr. mail. Sakspapirene er i tillegg lagt ut på Austbø Samvirkelag, Joker Tjøtta og biblioteket i Sandnessjøen, samt på Sandnessjøen, Skule Storheil leder

3 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 230/14 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 14/1872 Arkivnr.: GNR 37/82 SAK: SØKNAD OM RESTAURERING/OMBYGGING AV BOLIG PÅ TOROLVS GT. 70 TILTAKSHAVER: Terje Røstad Holding AS I II Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om tillatelse til tiltak av m/vedlegg Brev fra Nordland fylkeskommune av Enhetsleders vedtak av Brev fra tiltakshaver mottatt m/vedlegg Reviderte tegninger i hht. muntlig forespørsel Utsnitt av reguleringsplan Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Søknaden mottatt omfattet i utgangspunktet tilbygg på ca. 31 m² i 2 etg. Søknaden omfattet også endringer av adkomst til eiendommen. En imøtekommelse var bl.a. avhengig av dispensasjon fra reguleringsplan for området mellom Slipen/Strandgata og Bjarnetjønna skole for overskridelse av utnyttingsgrad og takform. Det ble også vist til pbl og 29-2 vedr. ivaretakelse av bl.a. historisk verdi og visuell kvalitet, når søknaden ble avslått i vedtak av Ny adkomstløsning var i tillegg avhengig av dispensasjon fra reguleringsplan for krysset Håreks gt./t. Kveldulvsonsgt. Det vises til bestemmelsenes 1 b) som tilsier at det skal utarbeides en samlet plan som viser oppfylling, materialbruk, beplantning og behandling av flatene før arealene kan opparbeides. Det vises også til 5 a) og b) som tilsier at regulert bredde for G1 er 3 m, og at det mot offentlig kjøreveg skal anlegges gjerde på inntil 1 meters høyde. 3

4 Sak 10/15 I brev fra tiltakshaver av vises det til tidligere søknad, og bes om at søknaden med reviderte tegninger tas opp til ny behandling. Tiltakshavere har i ettertid bedt om at tilbygget tas ut av søknaden, som da er begrenset til endret adkomst og restaurering/etterisolering av eksisterende bygg samt ombygging til 2 boenheter. Vurdering: Kombinasjon av gang-/sykkelveg og biladkomst til boligeiendom er i utgangspunktet ikke den ideelle løsning. I dette tilfellet vises det til at løsningen vil innebære at eksisterende trafikkfarlige avkjørsel direkte fra Torolvs gt. vil bli stengt. Det legges ellers vekt på at regulert adkomst har ugunstig stigningsforhold og vanskelig tilgjengelighet. Videre legges det vekt på at det vil bli snakk om begrenset bruk av gang- og sykkelveg til kun 2 boenheter. Avlutningsvis vil forventet bidrag fra tiltakshaver framskynde gjennomføringen av planen. Konklusjon: Dersom det tas forbehold om at gang- og sykkelveien opparbeides i hht. samlet plan (jfr. bestemmelsenes 1 b) og i hht. bestemmelsenes 5 a) og b) anbefales det at det gis dispensasjon fra gjeldende plan for omsøkte plassering av adkomst. Det anbefales også at det gis igangsettingstillatelse på omsøkte tiltak. V Enhetsleders innstilling: Med hjemmel i pbl gir planutvalget dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for omsøkte adkomst over regulert gang- og sykkelvei, dog på følgende vilkår: Omsøkte adkomstløsning blir eneste biladkomst til eiendommen Regulert adkomst til eiendommen opparbeides som tillegg til offentlig friområde Ny adkomst opparbeides i samråd med kommunen. Her inngår avtale om kostnadsfordeling. I hht. pbl gir utvalget igangsettingstillatelse for omsøkte tiltak i samsvar med søknad av og tegninger og situasjonsplan merket AK. plansektor". Med hjemmel i SAK 9-1, samt delegasjonsinstruks, godkjenner enhetsleder foretaket Nordnes Betong AS for ansvarsrett innen følgende godkjenningsområder: Godkjenningsområder Tiltaksklasse Ansvarlig søker 1 Ansvarlig prosjekterende for tiltaket 1 Ansvarlig utførende for tiltaket 1 Merknader/vilkår: Det må dokumenteres at energikravene i TEK kap. 14 er imøtekommet. Boligen skal utstyres med brannslokkingsutstyr og røykvarslere (jfr. VTEK og 16) Skillekonstruksjonen mellom boenhetene må utføres i konstruksjoner min. EI 30 Side 4 av 35

5 Sak 10/15 Skillekonstruksjonen mellom boenhetene må utføres slik at lydkravene i TEK 13-7 tilfredsstilles Det må framlegges akseptabel redegjørelse for hvordan kravene til tilstrekkelig bodplass i TEK skal imøtekommes Det må framlegges snittegning som viser akseptabel romhøyde i hht. VTEK 12-7 Evt. søknadspliktige rørleggerarbeider må ikke igangsettes før dette fagområdet er ansvarsbelagt. Før arbeidet med gang- og sykkelvei igangsettes må detaljplaner i tråd med reguleringsplanens bestemmelser på denne del av tiltaket være framlagt. Mindre justering av vegføring kan vurderes for å få plass til rekkverk. Godkjenningen omfatter ikke tilbygg eller riving av uthus. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er satt i gang innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år (jfr. pbl. 21-9). Bygningen eller deler av den må ikke tas i bruk til annet formål enn forutsatt i denne tillatelsen. Bygningen eller deler av den må ikke tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt (pbl ). Det må utføres nødvendig kontroll slik at tiltaket ikke strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren. Det samme gjelder ved eierskifte (jfr. pbl. 23-2). Vedtaket kan påklages i h.h.t. pbl. 1-9 og forvaltningslovens 28. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen, den Bjørn Frammarsvik Enhetsleder VI Administrasjonssjefens innstilling: Tiltrer enhetsleders innstilling. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Tiltakshaver Ansvarlig søker Alstahaug kommune, vannverket Kommunalteknisk enhet Side 5 av 35

6 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 3/15 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/1110 Arkivnr.: GNR 37/10 SAK: SØKNAD OM OPPFØRING AV PÅBYGG PÅ BOLIG PÅ HÅREKS GT. 10 TILTAKSHAVER: Gunnar og May Helene Hansen I II Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om igangsettingstillatelse av m/vedlegg Nabomerknader fra Inga-Marie Lund og Tobias Langseth av Brev fra planenhet til ansvarlig søker av Brev fra tiltakshaver av m/vedlegg Brev fra tiltakshaver av Brev fra Nordland fylkeskommune av Enhetsleders vedtak av Brev fra ansvarlig søker av m/vedlegg Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Søknaden mottatt (jfr. suppleringer senest i brev av ) omfattet påbygg med 3 boenheter på ca. til sammen ca.177 m² i 2 etg., samt felles takterrasse. Gesimshøyde var i utgangspunktet oppgitt til ca. 9,5 m. Reguleringsplan for Håreks gt og Sjøbergs gt er gjeldende for tiltaket. Det framgår her at omsøkte tiltak ligger i et område som i gjeldende plan er disponert til hensynssone bevaring. Det framgår videre av bestemmelsenes 2.5 at gesimshøyden er begrenset til maks. 6.6 m. Avslutningsvis vises det til bestemmelser til hensynssoner i 3, spesielt 3 e) og f) som tilsier at all ny bebyggelse innenfor området skal bidra til å forsterke eksisterende karakter med hensyn til volum, takform, fasadeutforming og materialvalg, og at alle søknader om rivingstillatelse innenfor området skal sendes regional kulturminnemyndighet til uttalelse. 6

7 Sak 11/15 Det foreligger egen søknad om dispensasjon fra bestemmelsenes 2.5 for overskridelse av gesimshøyde. I brev av fra plansektor til ansvarlig søker vises det til avvik i forhold til gjeldende plan, og bes om at det vurderes å i større grad tilpasse prosjektet til omliggende bebyggelse. Bl.a. anbefales det å skape en avstand mellom det bevaringsverdige bygget i nord-øst og nybygget. Tiltakshaver framlegger flere alternative løsninger, senest i brev av Saken har vært forelagt Nordland fylkeskommune, kultur- og miljøavdelingen. Fylkeskommunen viser i brev av innledningsvis til følgende reguleringsbestemmelser: 3 b) Formålet med betegnelsen bevaring av bygninger er å ta vare på miljømessige, antikvariske og kulturhistoriske verdier i området. Disse verdier er knyttet til bebyggelsesstruktur, bygningsutforming, materialbruk, detaljering og bygningenes alder og historie. 3 e) All ny bebyggelse innenfor området skal bidra til å forsterke eksisterende karakter med hensyn til volum, takform, fasadeutforming og materialvalg. Ny bebyggelse skal ikke framstå som direkte kopi av det gamle. 2.5 b) Maksimal gesimshøyde 6,6 m Fylkeskommunen viser også til at de fleste nabobygg er definert som prioriterte bygg for bevaring i Utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum. Påbygget har, etter fylkeskommunens vurdering, fått en utforming som står i sterk kontrast til områdets verneverdige bebyggelse, både med hensyn til volum og utforming. Bygget er tegnet med flatt tak og terrasse, i flukt med bolighuset uten avstand imellom og med gesimshøyde/byggehøyde nært tilsvarende det eksisterende bolighusets mønehøyde. Gesimshøyde overstiger maksimal tillatt gesimshøyde med nær 3 m. Fylkeskommunen vurderer tiltaket å være i strid både med bestemmelsenes 3 e) og b). Det anbefales ikke at dispensasjon gis. Fylkeskommunen anbefaler avslutningsvis at det søkes arkitektbistand, fortrinnsvis fra arkitekt som har erfaring med ny bebyggelse som skal tilpasses et verneverdig bygningsmiljø. Det anbefales spesielt å se nærmere på forholdene som gjelder avstand til bolighuset, muligheter for oppdeling av volumet og takutforming. Det bør også vurderes om viste spiraltrapper er en tilpasset og estetisk god løsning. Nabovarsling har medført følgende merknader fra eier av Håreks gt. 12, Inga-Marie Lund og Tobias Langseth: Bygg med flate tak strider mot tanken bak gjeldende reguleringsbestemmelse, og bidrar ikke til å bevare områdets helhetskarakter og verneverdighet. Grunnlaget for å innvilge dispensasjon fra høydebegrensningene og derved hindre naboens utsikt mot nord hevdes neppe å være tilstede Det legges ikke i tilstrekkelig grad til rette for parkering, noe som vil forsterke parkeringsproblematikken i området. Side 7 av 35

8 Sak 11/15 Avslutningsvis understrekes det at naboen ikke er negativ til at eiendommen og sentrumsområdene utvikles, men at det i foreliggende sak i større grad må legges vekt på å oppfylle de samfunnsmessige hensyn som har vært tungtveiende for gjeldende regulering i området. Dispensasjonssøknaden ble avslått av enhetsleder i vedtak av Det ble lagt vekt på at momenter som taler for dispensasjon, uavhengig av framlagt alternativ, i dette tilfellet ikke var så tungtveiende at planens begrensninger i forhold til byggehøyde og bevaring av bygningsmiljø burde tilsidesettes (jfr. også pbl og 29-2) Under henvisning til det ovenstående ble også søknad om igangsettingstillatelse avslått, og det ble vist til fylkeskommunens anbefaling om å søke faglig bistand for utforming av et utbyggingsalternativ som i større grad ivaretar intensjonene i gjeldende plan. I brev fra ansvarlig søker av vises det til at det er laget nye tegninger og utsendt ny nabovarsling i saken. Det hevdes at det ikke lenger vil være behov for dispensasjon fra reguleringsplanens begrensning av gesimshøyde, og bes om at søknad av på denne bakgrunn blir tatt opp til ny behandling. Vurdering: Saksbehandler viser i utgangspunkte til saksutredning og vedtak i sak PUV 3/15. Følgende fasademessige tilpasninger er gjort i tegninger mottatt : Påbygget er trukket 91 cm fra eksisterende bevaringsverdige bolig. Det er lagt inn en skrå takflate i fasade mot Håreksgate, og tilsvarende skrå er lagt inn i form av skjermvegg i tilknytning til balkong på baksiden Mot Håreks gate er kun vinduer med samme bredde beholdt og plasseringen er i større grad symmetrisk Spiraltrapper til takterrasse er byttet til tradisjonelle trapper Avstanden mellom eksisterende bevaringsverdige bebyggelse og nytt påbygg bidrar både til oppdeling av volumet og til at gammelt og nytt oppleves som to adskilte bygninger. Vindusplassering i uetg. er forskjøvet i forhold til påbygget. Dette inntrykket vil dempes noe dersom det oppføres et rekkverk mellom byggene i samme materiale som på takterrasse. Rekkverket er også nødvendig av sikkerhetsmessige grunner. Når det gjelder takform vises det til bestemmelseens 3 e) som tilsier at ny bebyggelse skal bidra til å forsterke eksisterende karakter med hensyn til bl.a. takform. Da saltak er dominerende i området burde taket i utgangspunktet ha hatt denne formen. Det er gjort et forsøk på et kompromiss ved at det mot Håreks gt. brukes en skrå takflate. Denne fasaden hadde gitt et bedre inntrykk uten terrasserekkverket. Ny trappeløsning er bedre enn bruk av spiraltrapp, men også denne fasaden hadde vært bedre uten trapper og terrasserekkverk. Konklusjon; Fasadetegninger mottatt kunne fortsatt vært bearbeidet med faglig bistand for å komme fram til et alternativ som i større grad ivaretar intensjonene i gjeldende reguleringsplan. Saksbehandler finner likevel å kunne innstille på at foreliggende fasadeutforming legges til grunn i tilknytning til videre behandling av saken. Det forutsettes dog at: Side 8 av 35

9 Sak 11/15 Avstand mellom eldre bygg og nytt påbygg utstyres med rekkverk i samme materiale som på takterrasse. Alle vinduer på fasade mot bakgård plasseres symmetrisk i fasaden Takterrasse med tilhørende trapper sløyfes Godkjenningen begrenses til fasadeutforming. Saken anbefales viderebehandlet som søknad om igangsettingstillatelse så snart komplett revidert tegningssett er framlagt. V Enhetsleders innstilling: Med hjemmel i pbl gir planutvalget dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for omsøkte fasadeutforming og gesimshøyde, dog på følgende vilkår: Avstand mellom eldre bygg og nytt påbygg utstyres med rekkverk i samme materiale som på takterrasse. Alle vinduer på fasade mot bakgård plasseres symmetrisk i fasaden Søknad om igangsettingstillatelse vil bli behandlet administrativt så snart komplett revidert tegningssett er framlagt Godkjenningen gjelder ikke takterrasse og trapper til denne, samt skissert fasadeendring på bevaringsverdig bygg. Det legges vekt på at vilkårene vil bidra til at intensjonene i gjeldende plan i større grad vil være ivaretatt. Det antas også at fordelene for tiltakshaver i dette tilfellet vil være større enn ulempene i forhold til reduksjoner i kvaliteten på det bevaringsverdige området. Vedtaket kan påklages i hht. pbl. 1-9 og forvaltningslovens! 28. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen, den Bjørn Frammarsvik Enhetsleder VI Administrasjonssjefens innstilling: Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Tiltakshaver m/vedlegg Ansvarlig søker Nordland fylkeskommune, kultur- og miljøavdeling Berørt nabo m/vedlegg Side 9 av 35

10 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 159/13 Fast utvalg for plansaker /13 Fast utvalg for plansaker /13 Fast utvalg for plansaker /14 Fast utvalg for plansaker /14 Fast utvalg for plansaker /14 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Einar B. Sund Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/1126 Arkivnr.: GNR 37/165 SAK: SØKNAD OM DISPENSASJON/ENDRING AV GITT TILLATELSE PRESTMARKVEIEN 29 I II III Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om dispensasjon (mottatt ) Redegjørelse ( ) Uttalelse fra kommunalteknisk enhet ( ) Saksdokumenter (ikke vedlagt): Dokumenter vedr. tidligere behandlinger Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Byggesaken omfatter tilbygg til bolig i Prestmarkveien 29 samt carport. Opprinnelig søknad/vedtak gjaldt frittstående carport med innkjøring fra nordøst, (sak nr. PUV 159/13). I møte godkjente planutvalget søknad om tillatelse til sammenbygging av carport og bolig, (sak 17/14). Søknaden ble innvilget på følgende vilkår: Carporten skal ikke være større enn tidligere gitt tillatelse til. Inn og utkjøring skal foregå fra sør-sør/vest. 10

11 Sak 12/15 I møte ønsket enhetsleder B. Frammarsvik avklaring av planutvalgets vedtak i forbindelse med carport/innkjøring i Prestmarkveien 29. Planutvalget presiserte at inn og utkjøring var tenkt fra sør/sørvest, altså parallelt med gata, og videre, at selv om carport sammenkobles med huset, vil dette ikke endre størrelsen på carporten. Carporten er oppført i strid med planutvalgets vedtak mht. størrelse og i forhold til retning på inn- og utkjøring. Tiltakshaver søker om dispensasjon/godkjenning av carporten slik den er bygd og godkjenning av at inn- og utkjøring kan skje vinkelrett på vei. I søknad om dispensasjon (udatert) samt i brev av har tiltakshaver redegjort for sin tolkning av vedtaket; «Tiltakshaver har tolket vedtaket - kulepunkt 1 - slik at spalten mellom bolig og garasje kunne tettes. Størrelse på spalten mellom carport og garasje var aldri noe tema i samtale med kommunen. Det viktige fra kommunen var at carport skulle være frittstående. Tiltakshaver ser i ettertid at hadde vilkåret blitt tolket ordrett skulle carporten ha vært flyttet en spaltebredde mot nordvest. Carporten ville da ha vært ca. 50 cm kortere. Bygget er nå ferdigstilt etter tiltakshavers tolkning. En innkortning, i ettertid, på 50 cm vil få uforholdsmessige store byggekonsekvenser samt at resultatet vil bli estetisk skjemmende. Carport må da bygges uten «utøvst». For øvrig er carporten i dag på linje med nabogarasje i sør. Ved befaring fra kommunen før byggestart fikk tiltakshaver beskjed om at denne byggelinjen kunne følges. Tiltakshaver søker om at carport kan godkjennes slik som bygd/vist på siste befaring med planutvalget Som tidligere nevnt var støttemur, parkeringsplass og tilkomst til leilighet i 1. etasje allerede ferdigstilt ved planutvalgets befaring. Tiltakshaver var noe uforberedt på at planutvalget endret innkjøringsretning til carporten i denne saken. Tiltakshaver tolket da kulepunkt 2 som følger: Da inn og utkjøring skal skje fra sør- sør/vest og at Prestmarkveien er enveiskjørt må bilene kjøre forbi boligen for så å rygge inn i carporten: Dette resulterer i at bilens plassering med front mot øst (Bjarnetjønna). Dette var etter tiltakshavers eneste mulige måte å tolke kulepunkt 2 siden støttemur og parkeringsplass allerede var etablert. Dersom administrasjonens tolkning skal legges til grunn vil ombyggingene bli formidable. Det må bygges ny støttemur, leiligheten i 1. etasje, som er ferdig, må bygges om da inngangsparti/gang muligens må flyttes. Samtidig er tiltakshaver usikker på om at det faktisk er mulig å etablere en hensiktsmessig tilkomst til leilighet i 1. etasje. Dersom man velger å gå tilbake til opprinnelig godkjente byggesøknad vil det bli nødvendig å rygge ut i enveiskjørt skolevei og da med nabogarasje i nord som synshinder. Tiltakshaver mener at valgte kjøreretning er den minst trafikkfarlige måten både ved inn- og utkjøring fra carporten. Prestmarkveien er enveiskjørt og carporten har ingen vegger slik at fører har full oversikt over biler og myke trafikanter i det han forlater carporten. Tiltakshaver søker om innkjøringsretning til carport kan godkjennes slik den er bygd/vist på siste befaring med planutvalget den » Side 11 av 35

12 Sak 12/15 Avslutningsvis håper tiltakshaver på velvilje fra kommunens side da ordlyden er noe uklar og kan tolkes på flere måter. Tiltakshavers investering i parkeringsplass har forbedret de trafikale utfordringene betraktelig langs tomten. Saken er forelagt kommunal veimyndighet (kommunalteknisk enhet) til uttalelse; I tilbakemelding datert blir det påpekt at kommunen over år har stilt krav om kjøremønster i forhold til garasjer og carporter. Dette går ut på at garasjer kan stå parallelt med veien, inntil 1 m fra veiformålet, eller hvis garasjen skal stå 90 gr. på veien skal det være en avstand på minst 5 m lengde foran garasjen til biloppstilling. Ved evt. å godkjenne andre løsninger, vil dette danne presedens i forhold til senere behandling av tilsvarende saker. Denne delen av Prestmarkveien er regulert som enveiskjørt retning sør. Det er ikke foretatt trafikktellinger i området, men utfra tilfeldige observasjoner over tid kan det ikke sies at veien forbi Prestmarkveien 29 benyttes i særlig grad av skoleelever. Disse bruker heller Trollskarveien eller den opparbeidede gangveien eller snarveien i terrenget fra Prestmarkveien til Bjarnetjønna skole. Veibredden forbi eiendommen er en god del smalere enn resten av Prestmarkveien mindre enn 4 m. Slik sett er det en fordel at all bilparkering skjer inne på eiendommen. Ved evt. parkering langs Prestmarkveien vil det pga. smal vei bli en utfordring ved passering med større kjøretøy som utrykningskjøretøy, renovasjon og brøyting. En slik løsning her er derfor ikke ønskelig. Vurdering/konklusjon I de tilfeller der garasje/carport bygges sammen med boligen, vil garasje/carport regnes som en del av boligen. I denne type saker har det vært praktisert en streng holdning til å fravike regulert byggegrense. For frittstående garasje/carport blir det normalt akseptert at bygning kan plasseres innenfor byggegrensen mot veg min. 1 meter fra formålsgrensen når innkjøring til garasje er parallell med kjøreretningen og min. 5 m når innkjøring til garasje er vinkelrett på kjøreretningen. På denne bakgrunn var administrasjonen negativ til sammenbygging av carport og bolig i Prestmarkveien 29, (jf. saksfremlegg og innstilling til sak 17/14). Selv om sammenbygging av bolig og carport er godkjent endrer ikke dette administrasjonens oppfatning av tiltaket. Administrasjonen mener fortsatt at frittstående carport er den beste løsningen. (Innstillingen til sak 17/14 opprettholdes). Etter en samlet vurdering er det konkludert med at dispensasjon ikke kan anbefales i foreliggende sak. Som begrunnelse for avslag anføres at omsøkte tiltak er i strid med kommunens krav/retningslinjer vedr. kjøremønster i forhold til garasjer og carporter, (jf. uttalelse fra veimyndigheten). Side 12 av 35

13 Sak 12/15 IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i pbl avslår planutvalget søknad om dispensasjon fra TRC Holding AS. Fordelene ved dispensasjon anses ikke som klart større enn ulempene. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Einar B. Sund Avd.ing. Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef Side 13 av 35

14 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 13/15 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Oddrun Bårdgård Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: x Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig x Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei x Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 14/1131 Arkivnr.: L12 SAK: IGANGSETTING FOR DETALJREGULERING AV GANG- OG SYKKELVEI RADÅSEN - KLEIVSKARET I II Saksdokumenter (vedlagt): Kart med avgrensing av planområdet Saksdokumenter (ikke vedlagt): Resten av dokumenter på sak 14/1131 og 14/507 III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Saken gjelder oppstart av kommunalt planarbeid for sykkel- og gangveg mellom Radåsen og Kleivskaret. Dette er en strekning på ca. 4,5 km. På deler av strekningen (ca. 450 meter) er det i dag eksisterende gang- og sykkelvei, kombinert med kjøring til eiendommene (10 boliger). Planarbeidet skal utføres som en detaljregulering etter plan- og bygningslovens Planarbeidet er i tråd med overordnet plan og gitt prioritet i trafikksikkerhetsplan og budsjett. Det er søkt om, og innvilget fylkeskommunale trafikksikkerhetsmidler til planarbeidet. Det er en forutsetning at planarbeidet er ferdigstilt til Det er viktig å få avklart gang- og sykkelvei, da etablering av denne traséen er en forutsetning for å legge ut flere områder til boligformål. Det har de senere år, i tillegg til en generell trafikkøkning, vært en betydelig økning i tungtrafikk på denne strekningen. Dette skyldes blant annet trafikk knyttet til fiskeindustrien på Herøy. Dersom det etableres gang- og sykkelvei på strekningen vil området bli mer attraktivt for gående og syklende både for de som bor i området, og at det kan inngå i en fin rundtur øst og vest for Åsen som strekker seg parallelt med fylkesvei 17. Tiltaket forventes derfor å få positiv betydning for folkehelse. 14

15 Sak 13/15 Planen vurderes til å ikke utløse krav om konsekvensutredning. IV Saksbehandlers innstilling: I henhold til Plan og Bygningslovens 12-1 og 12-8 vedtar det faste utvalg for plansaker at det igangsettes arbeid med detaljregulering av sykkel- og gangveg mellom Radåsen og Kleivskaret. Avgrensing av planområdet er vist på vedlagte kart. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Oddrun Bårdgård Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef Side 15 av 35

16 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 14/15 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Ingunn Høyvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 15/227 Arkivnr.: L12 SAK: MINDRE REGULERINGSENDRING AV OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES I Saksdokumenter (vedlagt): Vedlegg 1: Brev med forslag til mindre reguleringsendring av områderegulering for del av Sandnes, sendt til eier av Krokenveien, 3 gnr. 38, bnr Vedlegg 2: Henvendelse fra eier av Krokenveien 1, gnr 38, bnr. 710 angående snøbrøyting. II Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Bakgrunn for denne saken startet ved en henvendelse fra Odd Tønder, eier av Krokenveien 1, som klaget på manglende brøyting av vei til eiendommen. Tønder klager på at en tidligere planlagt vei, Fjordveien, ikke er opparbeidet. På bakgrunn av dette krever han refusjon fra kommunen på kroner for utlegg for snøbrøyring. Fjordveien er aldri opparbeidet. Gjennom både kommunedelplan for Sandnessjøen så lang tilbake som fra 1986, reguleringsplanprosess og kommuneplanens arealdel har arealet fått endret bruk. Dette skyldes at det ikke lengre er behov for denne veien. I byggesaken til Tønder, fra 1972, er Fjordveien ikke tegnet inn eller referert til som atkomstvei til eiendommen. På grunn av at Fjordveien aldri har vært opparbeidet, er snøbrøyting og krav om refusjon av brøyteutgifter ikke tema i denne saken. 16

17 Sak 14/15 I forbindelse med saken ble det likevel oppdaget at atkomst til eiendommen ikke er sikret spesifikt gjennom arbeidet med områderegulering for del av Sandnes. Dette skyldtes en uteglemmelse. Områderegulering for del av Sandnes, sak 13/656 ble vedtatt av Alstahaug kommunestyre i deres møte Planforslag ble sendt på høring til alle berørte parter i april 2014, og det kom ikke merknader knyttet til dette forholdet i saken. Uteglemmelsen har ikke praktisk betydning, da eiendommen har veirett over naboeiendommen og fram til til Krokenveien gjennom at tomten ble tillatt bebygd. Nå når feilen er oppdaget bør den likevel repareres. På grunn av denne uteglemmelsen ønsker vi å gjøre en mindre reguleringsendring av den vedtatte planen. Den foreslåtte endringen vil ikke medføre noen faktiske endringer, men stadfeste eksisterende bruk og rettigheter. Dette underbygges også gjennom planbeskrivelsen, som er en del av plandokumentene. Her heter det følgende: «Infrastruktur og transport (.) Planforslaget innebærer ikke endringer i veisystem i planområdet eller avkjøringer fra overordnet vei. Det vil heller ikke gi endringer når det gjelder renovasjon, støy eller behov for ytterligere kommunal infrastruktur.» Med bakgrunn i ovennevnte endres gjeldende bestemmelser, gjennom å tilføre følgende setning under 5 Grønnstruktur: «Offentlig grønnstruktur, O_G6 For atkomst til eiendommen Krokenveien 1, gnr. 38, bnr. 710 tillates kjøring over o- G6. Atkomstvei til eiendommen tillates opparbeidet i inntil 4 meters bredde. Retten omfatter også atkomst over eiendommen Krokenveien, 3 gnr. 38, bnr Det er videre en forutsetning at atkomst til framtidig turvei ikke sperres.» Reguleringskart og øvrige bestemmelser endres ikke. Forslag til endring er sendt til eier av Krokenveien, 3 gnr. 38, bnr. 711, og det ble gitt en frist til med å komme med merknad til forslaget. Innen fristen var det ikke kommet merknader. Endringen er å anse som retting av en feil som er gjort i en tidligere reguleringsprosess og vil ikke føre til endrede virkninger av tiltaket i forhold til det som er utredet i den tidligere planprosessen. Forslag til endring av bestemmelsen er derfor ikke sendt øvrige høringsparter. Vedtaket fattes i medhold av plan- og bygningsloven IV Saksbehandlers innstilling: Endringen av bestemmelsen er å anse som retting av en feil som er gjort i en tidligere reguleringsprosess. Den vil ikke føre til endrede virkninger av tiltaket i forhold til det som er utredet i den tidligere planprosessen. Med bakgrunn i ovennevnte diskusjon anbefales det å vedta en mindre regleringsendring av områderegulering for del av Sandnes, vedtatt av Alstahaug kommunestyre Sandnessjøen, den Ingunn Høyvik Arealplanlegger Side 17 av 35

18 Sak 14/15 V Enhetsleders innstilling: Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Tiltrer enhetsleders innstilling. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef Side 18 av 35

19 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 18/12 Fast utvalg for plansaker /12 Fast utvalg for plansaker /14 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Ingunn Høyvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei X Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 10/2953 Arkivnr.: RNR SAK: REGULERINGSPLAN FOR STAMNESØRA BOLIGFELT - PLANFORSLAG MED KONSEKVENSUTREDNING TIL FØRSTE GANGS BEHANDLING I Saksdokumenter (vedlagt): Vedlegg 1: Planbeskrivelse, Vedlegg 2: Plankart del I, over bakken, Vedlegg 3: Plankart del II, under bakken, Vedlegg 4: Prinsipiell illustrasjonsplan, Vedlegg 5: Reguleringsbestemmelser, Vedlegg 6: Konsekvensutredning, Vedlegg 7: Sol-/skyggeforhold, Vedlegg 8: Prinsipiell brannplan, Vedlegg 9: Illustrasjon av trafikksikkerhetstiltak og tverrprofil i Ibsens gate, II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige saksdokumenter, i form av: Oversikt over offentlig og private utearealer, ROS-analyse, sjekkliste utarbeidet av SHA arkitektkontor AS, Saksframlegg til 2. gangs behandling av Stamnesøra boligfelt og protokoll, Innkomne merknader ved utleggelse av planprogram og åpent møte, Kunngjøringsannonse åpent møte , Trafikk notat utarbeidet av ViaNova Trondheim, Varsel liste, kopi annonse, Brev fra FKM i Nordland vedrørende kartlegging av kulturminner, Fastsatt planprogram og saksprotokoll. 19

20 Sak 15/15 III Saksutredning: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Selberg Arkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver Lavollen AS. Planforslaget er datert , med endringer og suppleringer Forslag til komplett planforslag ble mottatt av Alstahaug kommune , men på grunn av mangler ved forslaget ble planforslaget definert som komplett Planområdet omfatter følgende eiendommene og eiere: - Gnr. 37, bnr. 139, eier: BBL Prosjekt AS - Gnr.37, bnr. 716 eier: Alstahaug kommune - Gnr.37, bnr. 716, fnr. 1 eier: Regnbuen Barnehage - Gnr.37, bnr. 4 eier: Jacob Aasmund - Gnr.37, bnr. 846 eier: Alstahaug kommune - Gnr.37, bnr. 296 eiere: Ronny Hjortdahl Botn og Harriet Kristen Brandth Tidligere vedtak Stein Hamre Arkitektkontor AS (SHA) fremmet i 2012 for det samme planområdet, og Alstahaug kommune behandlet planforslaget. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn og høring i perioden juni og juli Planforslaget ble 2. gangs behandlet av planutvalget i møte , sak 60/12. Etter innsigelse fra Fylkesmannen i Nordland, ble planforslaget returnert til tiltakshaver med krav om utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning. Planområdet er uregulert, men avsatt til fremtidig boligformål (BR6) og eksisterende friområde i kommunedelplan for Sandnessjøen. Arealene nord for planområdet inngår i reguleringsplan for Stamnesøra og er regulert til offentlig bygg, barnehage og småbåthavn. Utover dette er tilstøtende arealer regulert til boligformål og veiformål. Målsetting med planen Planforslaget legger til rette for etablering av nye boliger, ved å bygge tre leilighetsbygg, med til sammen ca. 70 boenheter. Lokalisering og avgrensning Planområdet er ca. 24 daa, og ligger omtrent 1 km sør for sentrum. Planområdet grenser til sjøen mot vest/ nordvest, og er omkranset av boligfelt med småhusbebyggelse mot sør og øst. I nord grenser eiendommen til rådhuset og en barnehage. Tomteparsellen er bebygd med 3 masteinstallasjoner for kystradioen. For beskrivelse av planområdet og eksisterende forhold vises til planbeskrivelse innsendt av Selberg Arkitekter AS, datert Side 20 av 35

21 Sak 15/15 Figur: Kartutsnitt som viser planområdet med foreslått avgrensing (stiplet). Planprosess Som tidligere nevnt, var det allerede i 2012 et forslag til reguleringsplan for området. Hovedtrekkene i merknader som kom inn fra naboer og gjenboere omfatter forhold rundt tetthet, høyde, trafikale forhold, og boligutvikling i grøntsonen. Merknadene fra sektormyndighetene gikk i hovedtrekk på bebyggelse nærmere sjøen enn forutsatt i kommunedelplanen for Sandnesjøen. Videre ble det pekt på at oppføring av boliger inntil 30 meter fra strandlinjen er i konflikt med det nasjonale strandsonevernet, samt med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Etter at planforslaget ble sendt tilbake for bearbeiding og utarbeidelse av konskevensutredning, valgte tiltakshaver å skifte forslagsstiller og Selberg Arkitekter AS tok over saken. Det ble utarbeidet forslag til planprogram som ble sendt på høring og offentlig ettersyn Det faste utvalg for plansaker fastsatte planprogram for Detaljregulering av Stamnesøra boligfelt i møte , sak 1/14. I vedtaket ble det stilt krav om omarbeiding av planbeskrivelse, plankart og reguleringsbestemmelser. Det vises til planbeskrivelse fra Selberg arkitekter AS og tilhørende vedlegg for oppsummering av innspill i denne prosessen. I etterkant av at planprogrammet ble fastsatt, men før reguleringsplan ble sendt inn til Alstahaug kommune, ble det arrangert et åpent møte for naboer og andre berørte parter. Møtet ble avholdt , og planforslag og konsekvensutredning ble presentert. Det ble satt en frist på 3 uker for å komme med innspill til planarbeidet etter møtet. Det kom inn ett felles brev fra naboer og gjenboere til Stamnesøra boligområde. Merknaden er oppsummert under, med forslagsstillers kommentar i høyre kolonne. Side 21 av 35

22 Sak 15/15 Beskrivelse av tiltaket Den følgende beskrivelsen baserer seg på planbeskrivelse fra Selberg Arkitekter AS, men er forkortet og endret noe. For en mer detaljert beskrivelse viser vi til vedlagte forslag til reguleringsplan. Planforslaget legger til rette for 70 leiligheter fordelt på tre boliglameller, med tilhørende parkering, felles uteareal og områder for felles grønnstruktur.hovedintensjonen i planen er å skape en struktur i bebyggelsen som ivaretar utsyn og romlighet for både eksisterende og ny bebyggelse. Ved utarbeidelse av planen har det vært fokus på å skape gode uterom, samt koble uterommene sammen på en god måte. Bebyggelsen er søkt plassert slik at det gir luft og utsyn internt i området, og fra omkringliggende bebyggelse. Underveis i prosessen har flere utforminger vært vurdert. I tillegg til utformingen som er valgt i det foreliggende planforslaget, er en u-formet bebyggelse og en med parallelle boliglameller i nord-sørgående retning vurdert. Disse løsningene skapte en markert barriere mot sjøen for bebyggelsen bak. Konsekvensen ble at eksisterende bebyggelse tapte vesentlig utsyn mot sjøen ved u-formet bebyggelse. Løsningen med paralelle boliglameller ga relativt dårlige og lite egnede uterom. Foreslåtte organisering bryter opp bebyggelsen. Ved å orientere bygningskroppene i øst-vest gående retning blir det bedre utsyn for eksisterende bebyggelse. Lekeområde plasseres lengst i øst og fungerer som buffer mot eksisterende bebyggelse. Ved å legge lekeplassen her, vil avstanden mellom ny og gammel bebyggelse bli betraktelig større Side 22 av 35

23 Sak 15/15 enn ved de andre utformingene. Tilgjengeligheten til offentlige lekeområde i øst, strandsonen og øvrig grøntforbindelser sikres gjennom reguleringsplanen. Strandsonen gjøres tilgjengelig og oppgraderes med uterom (sittegrupper, grillplasser etc.) og en strandpromenade. Prosjektet har en utnyttelse på 24 % BYA, og med bebyggelse på mellom 3 og 5 etasjer. Bebyggelsen trappes ned i retning mot eksisterende bebyggelse i øst og mot sjøen i vest. Utnyttelsen i planområdet tilsvarer 5,7 boliger per daa. Konsekvensvurdering Det er utarbeidet en konsekvensutredning knyttet til planforslaget. Konklusjonene er oppsummert her, men det vises til konsekvensutredningen for en nærmere beskrivelse og drøfting av de ulike temaene. Konsekvensvurderingen har vurdert virkninger av planforslaget, og følgende tema er vurdert: - Landskapsvirkning og arkitektur, - Strandsone rekreasjon og tilgjengelighet, - Barn- og unges interesser, - Infrastruktur. Landskapsvirkning og arkitektur Prosjektet prøver ikke å tilpasse seg omgivelsene, men planlegges som noe nytt som tilføres byen og bydelen. Det betyr at prosjektet blir mer synlig i bybildet, men skal bygges med gode visuelle kvaliteter. Tiltaket er tilpasset omgivelsene i størst mulig grad. Sett fra sjøsiden oppleves høyden som akseptabel sett i forhold til eksisterende bebyggelse og i forhold til rådhuset. Plassering av lamellbebyggelse i vifteform, er et grep for å oppnå best mulig utsyn for bebyggelsen mot fjorden. I tillegg forsøker men med avtrappinger i bebyggelsen å tilpasse prosjektet til landskapet. Det store plassrommet mot øst skaper avstand og buffer mot eksisterende villabebyggelse og gir gode funksjoner og kvaliteter til eksisterende og ny bebyggelse. Tiltaket ivaretar hensynet til tilgjengelighet for allmennheten ved opparbeidelse av tursti i offentlig friområde i strandsonen, og gir gode forbindelser til øvrig offentlige arealer (o_blk). Totalt sett vil tiltaket gi liten negativ konsekvens (-) med tanke på arkitektur og landskap. Arkitekturen er tilpasset landskapet med stor grønn åpenhet i bebyggelsesstrukturen. Konseptet med å organisere bebyggelsen radielt på tomta er positivt med tanke på prosjektet og naboområdets åpne karakter, grønne omgivelser, utsyn og bruken av strandsonen. Avbøtende tiltak Muligheten for å opparbeide en promenade langs fjorden vil kunne gi gode kvaliteter, rekreasjonsmuligheter og tilgjengelig til strandsonen både for beboerne i prosjektet og allmennheten. Opparbeidelse av en strandpromenade i offentlig friområde, tas inn i reguleringsplan som en rekkefølgebestemmelse. Det skal tilrettelegges for å skape en tydelig avgrensning mellom private områder og allmenn ferdsel. Det er viktig at grøntdrag bindes sammen i fra nord og sør. Strandpromenaden bør videreføres mot Strandgata. Traséene bør kobles opp mot øvrige gang- og sykkelnett. Dette vil styrke de grønne forbindelseslinjer og gi mange muligheter for etablering av rundløyper. Dette er i Side 23 av 35

24 Sak 15/15 henhold til nasjonale retningslinjer for helsefremmende samfunn og er i samsvar med hva som ligger i begrepet den funksjonelle strandsonen. Strandsonen rekreasjon og tilgjengelighet En opparbeidelse av forbindelser i strandsonen mellom nord og sør styrker forbindelsen fra småbåthavna i nord til boligområdet i sør. Dette gir en kvalitetsheving i hele området. En realisering av prosjektet vil føre til at dagens mastinnstallasjoner, barduner og nett under bakken blir fjernet, noe som vil være med på å rydde opp i området. Den planlagte plassen på 3,8 daa (o_blk) på østsiden mellom eksisterende og ny bebyggelse danner et attraktivt uterom. Det er i dag regulert en forbindelse fra Jonas Lies gate til lekeområdet. Planområdet utvides til også å omfatte denne forbindelsen. Reguleringsbestemmelsene vil sikre opparbeidelse av forbindelsen og offentlig tilgjengelighet. Vurdert opp mot et alternativ der bygningene plasseres lineært med sjøkanten, innenfor område regulert til boligformål i kommunedelplanen, vil reguleringsplanforslaget klart gi større kvaliteter tilbake til nabolaget. Totalt sett vil tiltaket gi middels positiv konsekvens (++) med hensyn på rekreasjonsmuligheter og tilgjengelighet til strandsonen. Bebyggelsen planlegges ca. 30 m fra sjøkanten noe som kan oppleves som privatisering av strandsonen, men er likevel vurdert å være akseptabelt for å ivareta den funksjonelle strandsonen. Samtidig vil en opparbeidelse av promenade i strandsonen gi økt tilgjengelighet og større mulighet til bruk av arealene langs sjøen i forhold til dagens situasjon. Eventuelt kan husene vris noe mot nord for å få litt større avstand mot nabohus i sør og for å redusere privatiseringen av strandsonen. Avbøtende tiltak Promenade langs fjæra må opparbeides og det må etableres et tydelig skille mellom privat og offentlig område. Dette sikres gjennom formål og bestemmelser i reguleringsplanen. Promenaden knyttes opp mot eksisterende friområder og gangstier utenfor planområdet og øker den generelle tilgjengeligheten til strandsonen i nabolaget. Det bør reguleres inn stiforbindelser mellom strandsonen og mellom bebyggelsen frem til offentlig lekeareal i øst. Nord og sør for bebyggelsen bør det legges inn egnede forbindelser. Dette vil bedre tilgjengeligheten for offentligheten mellom grøntområder, boligbebyggelse og strandpromenaden. Bredde på sti bør være 3 meter. Barn- og unges interesser Et alternativt reguleringsforslag i tråd med kommunedelplanen, vil kunne gi lite tilbake til barn og unge, samt være et større hinder for å kunne komme seg ned til sjøkanten. I tillegg vil en slik plassering være til betraktelig mer til sjenanse for eksisterende villabebyggelse. Bebyggelsen vil være en barriere mellom eksisterende bebyggelse og strandsonen, både med tanke på tilgjengelighet og utsikt. Strandsonen blir ikke berørt, men en realisering av planen vil gi få kvaliteter tilbake til området, særlig for barn og unge. I reguleringsplanforslaget utkrages boligene over område avsatt til grøntområde i gjeldende kommunedelplan. Overskridelsen betyr at bygningene og atkomstvei kommer relativt nært sjøkanten og at sonen mellom boliger og sjøkanten kan oppfattes som privat. Overskridelsen kompenseres ved at planforslaget legger til rette for et større friområde mot øst som også fungerer som en buffer mot eksisterende bebyggelse. Dette er et positivt tiltak for barn og unge, både i og utenfor planområdet. Side 24 av 35

25 Sak 15/15 Opparbeidelse av stien langs strandsonen på nedre nivå sikrer ferdsel og opphold langs sjøen for allmennheten. Atkomst til strandsonen vil sikres gjennom formål og bestemmelser i reguleringsplanen. Totalt sett vil tiltaket gi stor positiv konsekvens (+++) for barn og unge. Tiltaket bidrar til å sikre tilgjengelighet og opphold til og langs strandsonen og opparbeidelse av en offentlig lekeplass, hvor det tidligere ikke var lett fremkommelig for barn og unge. I tillegg vil en realisering av prosjektet sørge for at masteinstallasjoner, barduner og nett under bakken blir fjernet. Atkomster til offentlig lekeplass, lekeareal og strandsonen må sikres ved å legge inn offentlige gangstier i N-S og Ø-V gående retninger i reguleringsplanen. Avbøtende tiltak Ved utbyggingen må følgende tiltak gjennomføres: - lage et tydelig skille mellom privat og offentlig areal (for eksempel å etablere vegetasjon i grensen) mot strandsonen. Planen må sikre offentlig ferdselslinjer mellom offentlige friområder i øst og vest. Atkomst til friområder nord og sør for planlagt bebyggelse må sikres, - opparbeide sonen mellom bebyggelse og sjøen med promenade og benker. Strandpromenaden bør opparbeides med universell utforming i størst mulig grad, - vurdere alternativ atkomst til boligene internt i området ved å lede intern trafikk under bebyggelsen eller i kulvert for å sikre trafikksikkerhet i området, - legge til rette for gående fra foreslått regulert offentlig lekeområde i bakkant av bebyggelsen og ned til sjøen. Infrastruktur og trafikksikkerhetstiltak I konsekvensutredningen er fire ulike atkomster vurdert; Alternativ 1: Atkomst fra Ibsens gate Alternativ 2: Atkomst mellom barnehage og rådhuset Alternativ 3: Atkomst fra Strandgata på vestsiden av rådhuset Alternativ 4: Atkomst fra Jonas Lies gate Reguleringsplanforslaget viser alternativ 1, og vil ha noe negative virkninger både internt på området, og i influensområder. Alternative atkomster bør vurderes for å minimere negative konsekvenser i og rundt området. Rapport fra ViaNova konkluderer med at atkomst nordvest for rådhuset vil gi minst negative konsekvenser for nabolaget. Atkomst i reguleringsforslaget vil totalt sett få liten negative konsekvenser (-) internt på planområdet og i influensområdet. Reguleringsplanforslaget legger til rette for å benytte deler av regulert parkområde som atkomst og den interne vegen vil kunne oppfattes som en barriere mellom foreslått lekeområde og strandsonen (friområdet). Ved å lede trafikken ut i Ibsens gate som er en lokal boliggate vil dette føre til økt trafikk som igjen gir mer støy i området, samt at trafikksikkerheten forringes. Økningen i støy vurderes til å være på 3 db. Med tanke på framtidige planer om å etablere gang- og sykkelsti langs Ibsens gate vil alternativ 2 og 3 gi bedre trafikksikkerhet enn for alternativ 1. Området ligger sentralt til med tilgjengelighet for alle og med gode muligheter for påkobling til gang- og sykkelstinett og til en attraktiv strandpromenade. Side 25 av 35

26 Sak 15/15 Risiko ved havstigning synes liten og ikke i strid med TEK10, 7-2. Ved bruk av alternativ 2-4 må planområdet utvides. Avbøtende tiltak Dersom alternativ 1 skal benyttes må det gjøres avbøtende tiltak. Avbøtende tiltak vil være å utforme tverrprofilet slik at fartsgrensen overholdes. I dette tilfellet hvor det totale antall boliger vil bli ca. 100 boliger, er det rom for å kunne utforme tverrprofilet, som en ett felts gate med møtemuligheter. Feltbredden mellom kantstein blir 3,5 m. I tillegg etableres fortau på minimum 2 m. bredde. Ibsens gate er regulert til 8 m bredde, som er tilstrekkelig bredde for endring av tverrprofil. Dette tverrprofilet gir lav kjørehastighet og høy trafikksikkerhet og sikrer boliggatas kvaliteter. Den fysiske og tekniske utforming må godkjennes av Alstahaug kommune. Den interne atkomstgaten i prosjektet bør gis en fysisk utforming som en ett felts gate, som beskrevet for Ibsens gate. Dette for å redusere barriereeffekt og for å få økt trafikksikkerhet. I tillegg vil funksjonen for opphold, sosial kontakt og lek være viktige kvaliteter å ivareta. Økonomiske konsekvenser for kommunen Prosjektet har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Prosjektet vil gi tilskudd til ny infrastruktur for det offentlige vann- og avløpsanlegg og vil bli sikret gjennom utbyggingsavtale. Planlagt gjennomføring Bebyggelsen vil bli bygd ut i ulike trinn. Utviklingen vil starte med første blokk, sør i området. Det enkelte byggetrinn vil bygges ut med en boliglamell og tilhørende parkeringskjeller. Utbyggingsavtaler Det skal utarbeides utbyggingsavtale mellom Lavollen AS og Alstahaug kommune vedørende ansvarsfordeling for utbygging av offentlig infrastruktur. Opparbeidelse av strandpromenade, offentlig friområde, o_gf og gangforbindelse mellom Jonas Lies gate og o_blk, vil inngå i utbyggingsavtalen. Trafikksikker løsning i Ibsens gate skal også inngå i utbyggingsavtale med kommunen. Diskusjon Dette er en planprosess som av ulike grunner har trukket ut i tid. Samtidig er det, gjennom behandling av første forslag lagt en del premisser som det nå er vanskelig å gå bort ifra nå, selv om løsningene ikke synes optimale. Dette gjelder for eksempel volum på bebyggelsen og nærhet til strandsone. Hovedutfordringer i planen har vært: - Hensynet til strandsone - Lek og tilgang til offentlige lekearealer - Trafikkhåndtering og atkomst til området - Utsikt, sol og skygge for eksisterende bebyggelse - Brann I tillegg har forholdet til Kystradar vært en utfordring, selv om dette er et privatrettslig forhold. Her har oppdragsgiver nå fått en god dialog med eier av mastene. Det kan være Side 26 av 35