PLANBESKRIVELSE Etter pbl. 12.3

Transkript

1 Planidentitet: DETALJREGULERING SANNA ØSTRE GNR./BNR. 9/22 PLANBESKRIVELSE Etter pbl Dato for siste revisjon : Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : <dato> Bakgrunn Komplett planforslag er innsendt av forslagsstiller Agraff AS. Planforslaget er innsendt på vegne av tiltakshaver Trondheim og omegn boligbyggerlag (TOBB). Hensikten med planen er å detaljregulere Sanna Østre gnr./bnr. 9/22 til boliger og næringsarealer. Planområdet er på 4,1 daa Avvik fra overordnet plan Det er ingen avvik fra overordnet plan. Revisjoner Dato Fase Endringer Side Før offentlig høring s Etter offentlig høring Nye dokumenter Geoteknikk. Ny illustrasjonsplan. ROS-analyse. Bestemmelse utnyttingsgrad med s Etter behandling i PMU i Skaun Kommune. Etter innspill fra Fylkesmannen antall enheter. Bestemmelser for utendørs støy. Utnyttelsesgrad. Støyskjerm. Lekeareal. VA-plan. Utbyggingstakt næring. ArealplanID. Nye bestemmelser vedr. Innendørs og utendørs støy. Oppdaterte geotekniske vurderinger. s 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Området er plassert i Buvika sentrum. Mot nord ligger det nyetablerte boligområdet Krokuslia. Dette består av rekkehusbebyggelse. Høyeste gesims på rekken av hus som står nærmest planområdet er cote c+ 32. Krokuslia består av rekkehusbebyggelse. I likhet med Krokuslia er området tidligere jordbruksland. Grunnforhold Tomta ligger innenfor NVEs kvikkleiresone Saltnes. I henhold til NVEs retningslinjer 2/20111 /1/ er det krav om at reell skredfare og områdestabilitet skal utredes i forbindelse med reguleringsplan/byggeplan. Viser til geoteknisk vurdering for reguleringsplan, med tredjepartskontroller Vedlegg 4.1,4.2, 4.7, og 4.9 Naturverdier Det er ikke registrert vegetasjon av spesiell betydning på området. Dette er tidligere 1

2 jordbruksland med de verdiene det medfører. Stedets karakter Området ligger på det duvende slettelandet mellom Kvernberget og Bøksethaugen. Det har utsikt mot fjorden som Buvika krummer seg rundt. Høyeste punkt på planområdet er cote c+ 26,5. Terrenget heller svakt mot cote c+24,8 i nordøst. Trafikkforhold Mot sør og øst er området avgrenset av Fv801 og Fv802. Begge fylkesveiene er opparbeidet med grøft og gang- og sykkelveg. E39 ligger 80 m fra planområdet i sør. Selv om denne ligger noe lavere i terrenget en planområdet bidrar den til støy på området. Øst for planområdet ligger en rundkjøring som danner krysset mellom Fv801 og Fv802. På andre siden av Fv801 vis a vis planområdet ligger en bensinstasjon. Det er avkjørsel til planområdet er midt på området fra sør som ser ut til å være opparbeidet i forbindelse med anleggsarbeid. Innkomne innspill etter varsel om oppstart av planarbeid Statens vegvesen Byggegrense på 15 meter fra midtlinje. Dette er ivaretatt. Se målsatt plankart og vedlegg 1.7 Grøftebredde på 3,0 meter mot gang- og sykkelveg. Likt nivå på gang og sykkelveg og planområdet. Dette er ivaretatt. Se målsatt plankart, vedlegg 1.2 Snitt A-A og vedlegg 1.7 Byggegrenser. Overvann fra planområdet skal håndteres på egen tomt. Dette er ivaretatt. Se bestemmelse 3.4 Trafikk og parkeringsareal må etableres på egen eiendom. Dette er ivaretatt. Se plankart og vedlegg 1.1 Illustrasjonsplan. Reguleringsbestemmelser kan angi at parkering kan tillates innenfor Statens Vegvesens byggegrense. Dette er ivaretatt. Se bestemmelse 3.6 Ønskelig at det legges ved en utomhus-/illustrasjonsplan som viser utearealer mot fv.801 og 802. Dette er ivaretatt. Se vedlegg 1.1Illustrasjonsplan Kravene i retningslinjen for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2005) forutsettes ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Dette er ivaretatt. Se bestemmelse 5.2 og 5.3 Støysonekart må utarbeides. Dette er ivaretatt. Se Vedlegg 4.3 Støyvurdering veitrafikk. Med tilfredsstillende tiltak i bygningskropp, og med lokal støyskjerming av utearealene, kan regulert støyvoll tas ut av plan. Dette er ivaretatt. Se bestemmelse 3.5 og punkt om boligmiljø under Beskrivelse av planforslaget i dette dokument. Fremtidig vedlikehold av støyskjermer er Statens vegvesen uvedkommende. Dette er notert. Atkomstforhold må belyses i planmaterialet. Dette er ivaretatt. Se vedlegg 1.1 Illustrasjonsplan og regulert avkjørsel i plankart. Om det skal etableres en ny avkjørsel til fv. 801 må den forskyves i henhold til avkjørselen til bensinstasjon. Dette er ivaretatt. Se plankart. Sør-Trøndelag fylkeskommune For forhold til fylkesvegen henvises det til innspill fra Statens vegvesen. Se avsnitt 2

3 over. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Forutsetter høy arealutnyttelse, og effektiv utnyttelse av arealer. Dette er ivaretatt. Se plankart med høyder og bestemmelse 3.1 Det skal angis minimumskrav til utnyttelsesgraden, herunder krav til antall boliger per dekar. Det er stilt minimumskrav til utnyttelsesgraden. Se bestemmelse 3.1 Oppfordrer om at det legges til rette for parkeringskjeller. Dette er ivaretatt. Se plankart for regulering under bakken, vedlegg 1.1 illustrasjonsplan, og vedlegg 1.3 Snitt B-B. Rundskriv T-1442/2012, Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, skal legges til grunn. Dette er ivaretatt. Se bestemmelse 5.2 og 5.3 Støyberegninger med støysonekart skal følge med planen når denne sendes til offentlig ettersyn. Dette er ivaretatt. Se vedlegg 4.3 Støyvurdering veitrafikk. Usikkerhet knyttet til forurensning i grunn. Fylkesmannen mener at det kan vurderes om det skal lages en tiltaksplan for området. Det er drøftet med Skaun Kommune om det kreves tiltaksplaner for særskilte tema for planområdet. Dette har blitt vurdert som ikke nødvendig. Vi mener at behandling av eventuelle funn av forurensning er ivaretatt i bestemmelse 5.5 Etter ferdigstillelse av tiltak skal tilstandsklassene i toppjord og dypereliggende jord tilfredsstille nivåene som veileder TA 2553/2009 er referert til Boligområder. Frist for dokumentasjon er 2 måneder etter ferdigstillelse av området. Dette er ivaretatt. Se bestemmelse 5.5 Universell utforming skal ivaretas i planleggingen og i kravene til det enkelte byggetiltak. Det sak vurderes om planforslaget skal sendes til rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne ved offentlig ettersyn. Dette er ivaretatt. Se vedlegg 5.1 Supplerende varseliste høring og bestemmelse 4.1 NVE blir forelagt planforslaget. Dette er ivaretatt. Se vedlegg 5.1 Supplerende varseliste høring. Nylander og partners as Ønsker opplysninger om planarbeidet. Dette vil ivaretas i offentlig høring. 3

4 Innkomne innspill og endringer etter offentlig høring Det er innkomne merknader fra naboer i Krokuslia, Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, og NVE. Merknadene er sammenfattet og ivaretatt på følgende måte: Naboer I Krokuslia Byggehøyden lengst øst I formålsområde FB_1 senkes til 3 etasjer. Planområdet bør reguleres til park eller grøntarealer NVE Det må dokumenteres at den planlagte utbyggingen ikke svekker områdestabiliteten Ikke ivaretatt Ikke ivaretatt ivaretatt Forslagstiller er åpen for at maksimal kotehøyde for byggeområdet kan reguleres til 4 etasjer næringsbygg. Det vil si kote +42,5 Se vedlegg 4.7 Stabilitet ved utbygging Fylkesmannen I Sør-Trøndelag Det savnes en beskrivelse av hvordan fellesuteareal skal utformes ivaretatt Se oppdatert utomhusplan og bestemmelse 3.7 Det skal utarbeides en ROS-analyse ivaretatt Se nytt vedlegg 4.8 Utnyttingsgrad sikres som minimum antall boliger Støynivå på lekeplass, utenfor rom til støyfølsomme bruksformål og uteoppholdsarealene må sikres slik at de er under de anbefalte grensene I T-1442/2012 ivaretatt ivaretatt Se bestemmelse 3.1. I tillegg til at minimum på 28 boliger er tatt inn I bestemmelser er kravet om 70% fjernet, da antall enheter sikrer høy nok utnyttelse. Maksimalt tillatt er tatt ut siden krav til høyde sikrer at tomten ikke blir for tett utbygd. Se oppdatert plankart med forlenget støyskjerm. Oppdatert vedlegg 4.3. og Oppdatert bestemmelse 3.5 og 5.3 4

5 Vilkår for godkjenning etter behandling i PMU i Skaun kommune og innsigelser fra Fylkeskommunen i Sør-Trøndelag og NVE Vilkår og innsigelser er ivaretatt på følgende måte: Skaun kommune. Plan og miljøutvalget. Minimum utnyttelsesgrad i %BYA eller % bør oppgis i bestemmelsen som innehar minimum antall boenheter for planområdet Regulert støyskjerm i planområdet må reguleres i henhold til byggegrensen i plankartet Regulert område for felles lekeareal, nevnt som f_g i bestemmelsene må synligjøres i plankartet med referanse til bestemmelsene Kartlegging og beskrivelse av VA-plan må tas inn i bestemmelsen som rekkefølgekrav VA-plan må godkjennes av Skaun kommune Bestemmelse for utbyggingstakt angående etablering av 20% BYA næringsareal allerede fra første byggetrinn må inngå i rekkefølgebestemmelsene Nasjonal arealplanid må fremgå av plankart og bestemmelser; IDnummer: NVE Det mangler sikkerhetsfaktorer i forhold til marginene i området Fylkesmannen I Sør-Trøndelag På bakrunn av støyverdiene som vises i vedlegg 4.3 er Fylkesmannen bekymret for støyverdier på fasader og uteområder og mener at reguleringsplanen ikke sikrer at anbefalte verdier i T-1442/2012 blir fulgt Revidert bestemmelse 3.1 I overenstemmelse med Fylkesmannen, tas regulert støyskjerm ut av plankartet for å sikre fleksibilitet i planen. I samråd med saksbehandler ønsker forslagsstiller likevel eventuelle støyskjermer tillatt bygd utenfor byggegrenser av hensynet til fleksibilitet i planen. Viser til bestemmelse 3.5 Område f_g er regulert til forplass for bebyggelsen mot øst. Lekearealet har ikke et eget formål i på plankartet. Kvaliteten og størrelse på lekearealet er sikret gjennom bestemmelse 3.7 I samråd med saksbehandler menes det at det er tilstrekkelig om punktet under oppfylles. VA-plan er lagt ved som vedlegg 4.5. Venter på godkjenning Dette er lagt til i bestemmelse 5.7 Plankart og bestemmelser er merket. Se oppdatert rapport i vedlegg 4.7 Stabilitet ved utbyggingrev2, og tredjepartskontroll i vedlegg 4.9. Etter oppdatert rapport har NVE trukket innsigelsen Plankart og bestemmelser er revidert. I hovedsak går dette ut på å sikre at konkrete verdier for støy oppnås i bestemmelser, og å ta ut støyskjerm i plankart for å heller gi frihet i planen til at dette sikres ved utbygging. Endrede bestemmelser er: 3.5 Støyskjerming 3.7 Lekeareal og felles opphold 3.8 Støy 5.1 Lekeareal 5.3 Støy Etter endringene har Fylkesmannen trukket innsigelsen. 5

6 Beskrivelse av planforslaget Plandata Arealbruksformål i planen Bolig Forretning Sum alle byggeformål Gangareal Kjøreveg Annen veggrunn grøntareal Sum formål m m 2 38 m m 2 Planlagt bebygd areal Utnytting planlagt bebyggelse Utnytting planlagt bebyggelse under terreng BYA= 785m m m 2 Boliger Ca. 30 BYA= BYA= 947m 2 162m 2 %-BYA= m m 2 %-= m 2 Arbeidsplasser Ca. 10 Planlagt arealbruk etter Bebyggelse og anlegg Bolig / forretning (1801) Garasjeanlegg for bolig/fritidsbebyggelse (1119) 2 Samferdsel og teknisk infrastruktur Kjøreveg (2011) Gangareal (2016) Annen veggrunn grøntareal (2019) Bolig/Forretning Grad av utnytting Det fastsettes at det skal bygges minst 25 boliger. Bebyggelsens plassering og utforming Illustrasjonsplanen viser en to-delt bebyggelse og felles uteareal mot nordvest: i) Bygg A: Mot øst i byggeområde FB_1. Her tenkes forretningslokaler vendt mot krysset mellom fylkesveiene. Bebyggelsen er illustrert med 6 etasjer og tillates bygd opptil cote c+ 51. ii) Bygg B: I byggeområde FB_1 mot sørvest. Illustrert som leilighetsbebyggelse i 4 etasjer. Bebyggelsen tillates bygd opptil cote c+ 39,5 Bebyggelsen skal forsterke urbane kvaliteter til Buvika ved at det reguleres en forplass til forretningsarealer mot øst. Denne knyttes til eksisterende fortau. Forplassen og fasaden til næringsbygget kan formes sammen og danne et attraktivt uterom som henvender seg til forbipasserende. Det tenkes en knapp og moderne stil i detaljeringen av alle planlagte bygg. Begge 6

7 bygg tenkes bygd som en betongkonstruksjon med tre-fasader og tre i hjelpekonstruksjoner. I tillegg til felles uterom tenkes private uteareal sør for blokken. Dette tenkes utført på bakkeplan, og som en del av svalgang Illustrerte leiligheter er universelt tilgjengelige fra bakkeplan og parkeringskjeller via heis. Boligmiljø Det er 27 leiligheter i bygg B. Disse er per i dag prosjektert som 2 roms, 3 roms og 4 roms. Området er til dels plaget av støy fra omkringliggende veger. Se vedlegg 4.3 Støyvurdering veitrafikk. Som nevnt omrammes planområdet av fv. 801 i sør og fv.802 i øst. I tillegg er det støy fra E39 som passerer planområdet litt lenger ifra i sør. Støy utfordringene tenkes løst ved hjelp av støyskjerm, støyvoller og lokal skjerming av balkonger og svalganger. I tillegg er bygningsvolum justert slik at leilighetsbygget i seg selv utgjør en skjerm for områdene mot nordvest. Privat/felles trafikkløsning Parkering for bolig og næring er litt lavere enn gjeldende parkeringsnorm. Det er prosjektert i snitt 1,3 parkeringsplasser per boenhet, i alt 36 plasser i parkeringskjeller. I tillegg er det vist 10 plasser til næringsbebyggelse plassert sør for forretningsarealer mot fv.801. Av disse er det gitt plass til 2 HC parkeringsplasser i parkeringskjeller og 1 HC parkeringsplass ved inngang til forretningsareal. Gjennomføring, miljøoppfølging Støy. Viser til bestemmelse 5.3, kapittel over om boligkvalitet, og støyrapport vedlegg 4.3 Støyvurdering veitrafikk. Det må utføres tiltak for å dempe støy innendørs og utendørs for alle boliger. I henhold til Statens vegvesens uttalelse skal det ikke forutsettes støytiltak for planområdet utenfor egen grunn. Skredfare og grunnforhold. Viser til bestemmelse 5.4 og Vedlegg 4.1 Geoteknisk vurdering for reguleringsplan og Vedlegg 4.7 Tiltak i bygge- og anleggsfasen. Viser til bestemmelse 5.2: Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikk avvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold. Nødvendig beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeidet kan igangsettes. For å oppnå tilfredsstillende miljøforhold i anleggsfasen skal luftkvalitets- og støygrenser som angitt i Miljødepartementets retningslinjer for behandling av luftkvalitet og støy i arealplanleggingen, T-1520 og T-1442/2012, legges til grunn. Virkninger av planforslaget Stedets karakter, estetikk og arkitektonisk kvalitet Planområdet er viktig plassert som en av fire kvadranter rundt krysset mellom fv.801 og fv Utvikling av den sørvestlige kvadranten i krysset med matvarebutikk, tjener på en komplettering. Forretningslokaler som tenkes plassert mot øst i planområdet, i den nordvestlige kvadranten, med gangareal inntil fortau vil gi krysset ett løft, også for folk til fots og på sykkel Planforslaget søker og oppfylle ønsket i kommunedelplanen om å fortette og urbanisere Buvika sentrum. 7

8 Transportproduksjon Planen vil øke trafikk til forretninger og boliger. Trafikken vil bli innenfor Buvika sitt sentrumsområde, og dermed kan man regne med at netto transport lengde og tid vil være kortere enn om tilsvarende forretning og antall boliger skulle være bygd lenger unna sentrum. Det antas at det ikke er utfordringer til kapasitet på eksisterende veinett. Barn og unges oppvekstsvilkår Det er satt av gode utearealer, som kobler seg til eksisterende grøntanlegg. På denne måten er det mulig å bevege seg utendørs fritt uten å måtte krysse veger. Ellers er planområdet bundet til gode gang- og sykkeltraseer som sikrer bevegelsesfrihet uten bil 8